売却中に不動産会社は変更できる？ 仲介を変更する方法と注意点まとめ

「不動産売却で仲介業者を変更したい、、、」

不動産売却で仲介業者の変更をお考えですね。

確かに不動産売却では　不動産会社を変更した方が良い4つのケースがあります。

ただし変更には4つの注意点もあるので知っておきましょう。

不動産の売却は不動産会社で8割決まるといわれるほど、不動産会社選びは大切です。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産会社は変更できる

家の売却を依頼した不動産会社は、売主の意思で変更できます。

ただし変更のタイミングによって、変更する難しさが違います。

媒介契約の契約期間終了時は簡単

「媒介契約」の契約期間（通常3ヶ月）が終了する時は、不動産会社を簡単に変更できます。

契約は自動更新なので、更新しない旨を不動産会社に伝えるだけです。

『媒介契約』は最長3ヶ月

売却を依頼する『媒介契約』は契約期間が最長3ヶ月。

不動産会社の媒介契約は3種類あり、それぞれ宅建法や行政指導で契約期間が次に決められています。

• 専任媒介契約・専属専任媒介契約
  →宅建法により最長3ヶ月
• 一般媒介契約
  →宅建法では制限なし、行政指導で最長3ヶ月

3ヶ月の契約期間が終われば、契約が自動で更新されますが、売主が契約を終了したいと伝えれば契約は終了できます。

契約期間途中は難しい場合も

媒介契約の契約期間の途中では、不動産会社を変更するのが難しい場合もあります。

明らかに不動産会社に問題があれば変更できる

明らかに不動産会社に問題があれば、売主は不動産会社との媒介契約を解除できます。

なぜなら不動産会社と交わした媒介契約に、おそらく次の文面があるため。

次のいずれかに該当する場合においては、甲（売主）は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙（不動産会社）が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。

引用元: 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

判断が微妙なレベルでは話し合いが必要

不動産会社が明らかに宅建法に違法している場合、例えばレインズに掲載しないなどであれば、契約期間中でも契約を解除できます。

しかし判断が微妙なレベル、例えば『力不足』、『不誠実』などでは、不動産会社とまず話し合いが必要。

話をしても、あなたの納得がいく解決策が得られなければ、不動産会社に解除を言い渡します。

ただし不動産会社によっては、後述の注意点で解説しますが、費用を請求する恐れもあります。

不動産会社を変更した方が良い4つのケース

特に次のケースでは、不動産会社を変更した方が良いでしょう。

それぞれ解説します。

ケース1. （アドバイス通り売り出したのに）3ヶ月間全く動きがない

査定価格に近い価格で売り出したのに3ヶ月間動きが無い場合は、不動産会社へ理由を確認しましょう。

こんな言い訳は怪しい

もし不動産会社の言い訳が次であれば、不動産会社を変えても良いでしょう。

• 時期が悪い。繁忙期の3月なら売れたのに…。
  →繁忙期でも問合せが2〜3割増える程度です。2倍3倍にはなりません。
• たまたま競合が多く売り出していたから。
  →査定時に競合も確認しているはずです。
• 不動産の売却はこんなものです。
  →ただの開き直りです。

1社だけ査定価格が高いのも怪しい

また今の1社だけ査定価格が高く、他の不動産会社は査定価格が安かった場合は、次の2つのいずれかが考えられます。

1. そもそも査定が間違っていた
2. 売れない価格だと分かった上で、媒介契約を取るために高く査定した

1はただの実力不足なのでまだしも、2は分かって高く査定しているので悪質です。

いずれにしても、不動産会社を変える十分な理由になるでしょう。

ケース2. 査定価格より1割以上値下げを勧められた

納得できる説明もなく、突然、査定価格より1割以上安い価格に値下げを勧められた場合は、注意した方が良いでしょう。

特に買取業者がいるのは怪しい

特に、すでにその価格で購入を希望している買取業者がいるなら、なおさら怪しいと考えられます。

なぜなら『業者が買い取る』ということは、『相場価格より明らかに安い』ということだから。

買取業者は相場価格で転売するため、相場より2割以上安くないと買い取りません。

そもそも買取なら、今の不動産会社の仲介でなく、直接買取業者に買い取ってもらえば仲介手数料が不要です。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

悪質な不動産会社は手数料4倍が狙い

悪質な不動産会社は、業者が再販する時の仲介も約束の上で、業者を優先している恐れもあります。

この場合、不動産会社は仲介手数料を通常の4倍稼げることになります。

ここまで悪質な不動産会社は少ないですが、一部にはいますので注意して下さい。

値下げ前に他の不動産会社の意見を聞いてみる

価格を下げる前に、他の不動産会社に意見を聞いてみた方が良いでしょう。

他の不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するとよいでしょう。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

• 三井のリハウス・住友不動産ステップなど大手6社が共同運営のすまいValue
• NTTデータグループが運営のHOME４U
• リクルートが運営のSUUMO売却
• LIFULLが運営のHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

ケース3. 囲い込まれている（恐れがある）

囲い込みとは、意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を断ること。

最近は減っているが一部に悪質な業者はいる

昔は多かった囲い込みですが、最近はかなり減っており、特にコンプライアンスの厳しい大手ではまずありません。

ただ一部の悪質な不動産会社では、いまだに囲い込みされる恐れがあります。

悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。

こんな場合は怪しい

売主が囲い込みを見つけるのは、ほぼ不可能です。

ただし次のような場合は、囲い込みの恐れがあるといえるでしょう。

• これまでの内覧客が、全て両手仲介だった（買主も同じ不動産会社）
• 査定価格通りに売り出しても内覧が全くない
• レインズの取引状況が、『公開中』になっていない

担当者に釘を刺すのも効果的

契約途中で囲い込みが疑われる場合は、担当者に念押ししても良いでしょう。

「囲い込みとか聞きますが、御社は大丈夫ですよね。」

この一言で不動産会社は囲い込みを諦める可能性があります。

両手仲介なしのSRE不動産（旧ソニー不動産）

ソニーグループのSRE不動産なら、大手で唯一のエージェント制で売主だけを担当。

両手仲介がないので、安心して売却を依頼できます。

ただし営業エリアは、首都圏と関西圏限定です。

ケース4. 今の不動産会社1社しか話を聞いていない

まず他の不動産会社の話を聞く

もし他の不動産会社の話を一切聞いていない場合は、とりあえず他の不動産会社に話だけ聞いてみましょう。

不動産会社はできれば3社以上に無料査定を依頼して、査定価格と売却方法について相談します。

例えば病気でも、重病ではセカントオピニオンといって別の医者の意見を聞いてみるのが一般的。

不動産でも、セカンドオピニオンで複数の専門家の意見を聞くと安心です。

査定価格にはバラツキがある

不動産会社の査定価格はどこも同じでなく、不動産会社によってバラツキがあります。

特に今は都心部を中心に不動産価格が高騰しており、プロでも査定が難しい状況。

不動産価格指数（全国）

中古マンションは約12年で104％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

不動産会社の心当たりがなければ一括査定サイト

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

• 三井のリハウス・住友不動産ステップなど大手6社が共同運営のすまいValue
• NTTデータグループが運営のHOME４U
• リクルートが運営のSUUMO売却
• LIFULLが運営のHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

不動産会社を変更するときの4つの注意点

それぞれ解説します。

注意点1. 契約期間中の解除はトラブルの恐れもある

不動産会社との媒介契約の契約期間中に売主が一方的に解除すると、不動産会社とトラブルになる恐れがあります。

費用を請求される恐れがある

最悪の場合は、それまで広告にかかった費用を請求されることも。

あなたが不動産会社と交わした媒介契約の文面にも、費用償還の請求があるはずです。

専任媒介契約の有効期間内において、甲（売主）が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又（不動産会社）は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。

専任媒介契約の有効期間内において、甲（売主）が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又（不動産会社）は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。

引用元: 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

不動産会社の落ち度を指摘して交渉する

ただ不動産会社に何らかの落ち度があれば、交渉してみるのもあり。

たとえば「状況の報告を何度もお願いしたのに、全く連絡がなかった」というケースなら、不動産会社側に落ち度があると言えます。

こうしたケースなら交渉してみると良いでしょう。

契約期間3ヶ月の終了を待つのもあり

媒介契約の契約期間は通常3ヶ月です。

契約期間の残りが少ない場合や、あなたのスケジュールに余裕がある場合は、契約期間終了を待つのもあり。

その間に新しい契約先となる不動産会社を探しておくと良いでしょう。

注意点2. 担当者の交代で済む場合もある

どんなに実績が豊富な不動産会社であっても、担当者全員が優秀だとは限りません。

担当者次第でレベルの差はあります。

そのため、不動産会社はそのままで、担当者を変えてもらうだけで良い場合もあります。

こんな担当者は変更しましょう

• 宅建資格がない。知識がおぼつかない。
• 性格が合わない。嫌悪感が強い。
• 報告・連絡ができない。ミスが多い。
• やる気が無い。
• 誠実さが感じられない。
• 新入社員や転職してきたばかりで信頼できない。

担当者を変更した人の体験談

実際に担当者を変えたことで、満足のいく売却ができた人の声を紹介します。

担当者を代えてもらってからの対応は申し分なかった。
「当たり」の担当者と「ハズレ」の担当者の差が大きすぎると感じた。
あのまま担当者変更を申し出ずにガマンしていたら多分、今なお売却活動を続けていただろうと思うと、、、、。
心に負担がかかったが、申し出て良かったと思う。

引用元: 大手不動産会社自社サイトより

”商談初期の担当者に問題あり（前の担当者の事で、ほぼ、内示段階で変えてもらった）。
1.売買に関する諸費用等の説明が不足。
2.売り出し価格について、当方の希望ではなく、売れる価格に誘導するのが見えて、信用できない。
相場を強調するが、需要が少ない、そのエリアを知っている人であれば、別の価値観があるハズ。
そういう人を捜して紹介するのが、営業の仕事。
インターネット販売の悪い所を押しつけられた。
結果的に、数日ネット掲載しなくても、2組目で決まった。
ネット販売と、保有顧客紹介での手数料を、分けたらどうかと思う。
3.条件が折り合ったのだから、売るのが当然という態度が問題。
当方は賃貸も考慮と言っており、悩んでいた。
強引な態度であった。
商談前は、見込客がついても売らなくてもかまわない、と言っていたのに。
4.考えさせない、時間を空けない、すぐに成約させたい動きにあきれた。
人の話を聞かない相談にのらない態度が、失格。
5.別の担当に変えてもらってからの、手続きは安心感あり。
しかし、支店長は、クレームを言った1回しか、来なかった。

引用元: 大手不動産会社自社サイトより

ただし「囲い込み」など悪質な行為では、問題は担当者レベルでなく、少なくとも支店レベルか不動産会社にあります。

悪質な行為を受けた場合は、不動産会社自体を変えた方が良いでしょう。

注意点3. 一般媒介契約では解約せずに他社と契約可能

今の不動産会社との媒介契約の種類が『一般媒介契約』であれば、解約せずに他社と新しく契約を結ぶことができます。

【媒介契約の比較】

最近はあえて一般媒介でレインズに載せない不動産会社も多い

不動産会社がレインズに掲載したくないという理由で、一般媒介契約で契約しているケースも増えています。

なぜなら、レインズに載せないことで他の不動産会社へ情報が渡らず、不動産会社は確実に両手仲介ができるため。

他社との契約は通知義務がある

ただし一般媒介契約でも、他社と契約する場合は通知する義務（通知義務）があるケースが一般的。

通知せずに他社と契約し、売買が成立すると、広告費用などを請求される恐れがあります。

他社と新たに契約する場合は、すでに契約している不動産会社との契約内容をよく確認しておきましょう。

注意点4. 次の不動産会社は慎重に選ぶ

せっかく不動産会社を変えるなら、次に契約する不動産会社は慎重に選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは次の通り。

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
2. 3〜6社に無料査定を依頼して話を聴き比べる

都市部は大手3社が強い

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位

店舗数 277店舗
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）

三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。

【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 203店舗
  （首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）

住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み

• 店舗数 220店舗
  （首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）

東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。

東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。

大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。

SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制

大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。

なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）

SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

その他エリアは地域No.1を探す

大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

不動産会社とトラブルになった場合の相談先

不動産会社とトラブルになってしまった場合に備えて、関係機関に相談窓口が設置されています。

まずは相手不動産会社の営業責任者（所長や店長）や、不動産会社の相談窓口（お客様相談室など）に相談してみましょう。

それでも解決が見込めないような場合は、都道府県の担当課を利用してみましょう。

実は不動産会社が一番嫌がる相談先が都道府県の担当課。

なぜなら、担当課の職員には不動産会社を調査する権限があり、悪質と認められる場合には営業停止の処分もあり得るからです。

各都道府県の相談窓口についてはこちら。

上記以外には、国民生活センター、消費生活相談窓口などでも相談を受け付けています。
【参考】全国の消費生活センター等

法律に関する相談では、公的な組織として法テラス（日本司法支援センター）があります。
【参考】法テラス

売却中に不動産会社を変更する人は多い

実際に不動産売却の途中で、不動産会社を変更する人は多くいます。

実際に不動産会社を変更し、売却に成功した人の声を紹介します。

不動産会社を変更し売却に成功した人の声

最初は三井のリハウス以外の不動産会社に売却をお願いしていたのですが、私たちの話を聞くよりも向こうの視点から見た話をされるばかりで、対応の面で不満がありました。
そんなとき、新聞で三井のリハウスの広告を見て連絡しました。
家に来ていただいた担当の方がとても熱心かつ丁寧な対応で、私たちの話もしっかり聞いていただけました。
それでお任せすることにしたら、すぐに売却相手が決まり、それからはスムーズに話が進んでいきました。

引用元: 三井のリハウス　リハウス体験談より

（省略）
同時に、購入を担当いただいた不動産会社に、その時住んでいたマンションの売却もお願いしました。こちらの希望価格を伝えて売却をスタートしましたが、なかなか売れず…。担当の方が言うには「この金額では難しい」、つまり、希望価格が高すぎるとのことでした。不動産会社による査定額はこちらが希望する価格のほぼ半額だったんです。
購入が先行していたものの、新築時から20年以上住んだ愛着のある自宅ですし、売却資金を購入資金にまわしたいという思いもありました。さすがに希望価格の半額は安すぎると夫婦で話し合い、ほかの不動産会社にもあたってみようとインターネットで調べて辿り着いたのが渡辺さんでした。
（中略）
1カ月ですからね、本当にびっくりです。「（期間が）早い」うえに「（価格が）高い」で、嬉しさも倍増でした。渡辺さんには心から「ありがとう」と言いたいです。
（以後省略）

引用元: 住友不動産ステップお客様の声

当初知人を通して他社に依頼していましたが、要望どおりいかず、東急リバブルに替えました。
自宅2軒が東急物件なこともあって迷いなく決めたら、希望する条件も受け入れてもらえて良かったです。
早期に買手がついたのですが、3ヶ月程販売活動をしてもらえたので納得して売ることにしました。
売主である母もリバブルにして良かったと喜んでいます。

引用元: 東急リバブル　お客様の声

お願いしておりました物件は、当初、銀行から紹介して頂いたところに依頼しておりましたが、半年たっても全く反応がなく、また、担当者や会社方針も自分の考えを反映してもらえず、困っており、悩んだ末、他の仲介さんを探すことに到りました。
Z社に知り合いがおり、御社を紹介していただきました。
担当者の方は初対面の時、明るく、はきはきとした受け答え、かつ丁寧な説明に、この方ならばとすぐに思いました。
思った通り、手際良く対応して頂き、また、心配性な私の気持ちも汲んで頂き、とても感謝しております。
売却も希望していた時期に、希望価格ででき、大変満足しております。
また、電話の対応も永福町センターの方、皆様とても気持ち良く、社員教育のすばらしさにありがたく思いました。
次回、売却をお願いすることがありましたら、ぜひまた御社に、できましたら、同じ担当者の方にと考えております。
また、知り合いで売却を考えている方がいましたら、御社をすすめたいと思っております。

引用元: 東急リバブル　お客様の声

このたびはマンション売却にあたり、大変お世話になりました。
当初、他社でマンションの売却をすすめていましたが、担当者の強引かつ礼節を欠く対応に嫌気がさし、這々の体で貴社に頼った次第でした。
そんな私達に対し、ご担当者様は嫌な顔ひとつせず、丁寧に対応いただきました。
売買契約成立に向けて、シュミレーションを立てていただき、専任契約のお願いをしてから、わずか２週間ほどの短期間で買主を見つけてきたとの連絡を受けたとき、手腕とその洞察力に驚きを隠さずにはいられませんでした。
また買主の方も、私達のマンションの価値を認めていただける信頼のおける素敵な方で、結婚以来住み続け愛着のあったマンションを、気持ちよく引き渡すことができました。
今後においても、末永くおつきあいいただければ、と思っております。
もし不動産売買でお悩みの方がいらっしゃいましたら、自信をもって東急リバブル様を推薦します。
担当者の的確なアドバイスにより、きっと満足いく結果が得られると思います。
最後になりますが、終始丁寧な応対をいただいたご担当者、支店のスタッフの方々に心から感謝申し上げます。
本当にありがとうございました。

引用元: 東急リバブル　お客様の声

まとめ

ここまで『売却の途中で不動産会社を変える方法と注意点まとめ』として解説してきました。

一度契約した不動産会社を変えることは可能で、実際に不動産会社を変更する人は多く居ます。

特に、売り出しから3ヶ月動きがない場合や、急に大幅な値下げを勧められた場合は、変更も検討した方が良いでしょう。

不動産会社を変更するときの注意点は次の通り。

1. 契約期間中の解除はトラブルの恐れもある
2. 担当者の交代で済む場合もある
3. 一般媒介契約では解約せずに他社と契約可能
4. 次の不動産会社は慎重に選ぶ

不動産会社とトラブルになった場合は、営業担当者や不動産会社の相談窓口、都道府県の担当課などに相談して下さい。

とりあえず変更を検討するなら、売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼して、話を聞いてみます。

都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。

とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）

首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！