「私道に接した不動産を売るときは、通行・掘削承諾書が必要？」
私道に接した不動産売却で通行・掘削承諾書についてお悩みでしょうか？
確かに私道しか接道していない不動産の売却では、通行・掘削承諾書が必要なケースがあります。
ただ実際にどうやって取得すれば良いのか、どんな内容にすれば良いのか情報が少なく分からないもの。
もし通行・掘削承諾書が簡単に取得できて、私道の悩みがスッキリ解決できれば理想的ですね。
そんなあなたに朗報です
手間をかけずに、無料で通行・掘削承諾書が取得でき、私道の問題を解決する方法があります。
それは不動産の専門家である不動産会社にお任せする方法。
やはり『餅は餅屋』という言葉のあるように、不動産のことは不動産会社にお任せする方が確実です。
ただし、不動産会社はどこでも良いわけではありません。
エリアで売買実績が豊富にあり、私道について的確な説明をしてくれる不動産会社を選びましょう。
この記事では、私道に接した不動産売却での不動産会社の選び方、通行・掘削承諾書や私道の基礎知識などをまとめました。
色々解説していますが、基本的に不動産会社が全て教えてくれますので、不動産会社の話が理解できる程度に知っておけば大丈夫です。
あなたの不動産の私道問題が解決し、不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てれば幸いです。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。
地方では大手3社の営業エリア外になるため、テレビCMでもおなじみのHOME'S（ホームズ）が運営する一括査定サイト「HOME'S売却査定」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
私道の問題を任せられる不動産会社の選び方
通行・掘削承諾書など私道の面倒な問題は、不動産の専門家にお任せした方が確実で簡単です。
まず私道の問題を安心して任せられる『優秀で信頼できる不動産会社』を選ぶことに集中しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは次の3つ。
不動産会社を選ぶ3つのポイント
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る
- その中から3〜6社に無料査定を依頼する
- 査定結果と私道の質問に対する回答から、最も良さそうな不動産会社を1社選ぶ
ハウスくんなんで3〜6社に無料査定を依頼するの？
家博士比較するためには、最低3社の査定価格と意見があった方が良い。
ただ多くても6社程度にしないと、じっくり話を聞くのが大変だからね。
もちろん、時間に余裕があったり、もっとじっくり不動産会社を選びたいなら6社以上でも良いよ。
不動産会社の中には、手間がかかる私道の不動産を避けるところもあります。
そういった不動産会社は、無料査定を依頼しても査定を出さなかったり、明らかに安値の査定価格を提示します。
査定価格が明らかに安かったり、質問をしてもやる気がなさそうな不動産会社は諦めて、他の不動産会社をあたりましょう。
査定依頼は多めにして、話を聞くのは6社だけにするという方法も良いでしょう。
ハウスくんエリアで売却実績が豊富な不動産会社は、どうやって選べば良いの？
家博士不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
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首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
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ソニー不動産について詳しくはこちら
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SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
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ハウスくん不動産会社にはどんな質問をすれば良いの？
家博士質問するためには、多少は基礎知識があった方が良いね。
私道の持分と通行・掘削承諾書について知っておけば、相談しやすいと思うよ。
私道の持分が有ると無いで大違い
私道に接した不動産の売却では、まず『持分の有無』がポイントになります。
私道の持分があれば売却に問題ない
私道の持分がある場合は、ほとんどの場合は売却に問題ありません。
なぜなら私道の管理は共有者が協力して行うため、互いの通行や掘削を互いに認め合うことが普通だから。
多くの場合、分譲時に通行・掘削承諾書を交わしているでしょう。
もし持分はあっても過去に通行・掘削承諾書を交わしていない場合は、通行・掘削承諾書があった方が良いでしょう。
通行・掘削承諾書を交わしておけば、金融機関や購入者にも安心してもらえます。
あなたの不動産が掘削・通行承諾書を取得するべきかどうかは、不動産会社と相談して決めると良いでしょう。
家博士いずれにしても、他の私道所有者との関係を円満に維持するために、事前にお知らせだけはしておいた方が良いよ
共有者とトラブルになっていたり、特殊な条件だと問題になる恐れも
私道の持分があっても、他の所有者とトラブルになっていると、売却前に交渉が必要です。
また特殊な条件では、他の私道所有者と交渉が必要になるケースも。
例えば、今まで自動車が通行していなかった私道だと、自動車の通行についてお互いに承諾書を交わす必要があります。
この様な私道の持分と通行の問題はケースによって過去の判例も様々で、裁判しないと結果が分からないこともあります。
複数の不動産会社に意見を聞いてみると、幅広い意見が聞けるでしょう。
私道の持分がないと通行・掘削承諾書が必要
私道の持分がない不動産は、売却するために通行・掘削承諾書が必要です。
もし通行・掘削承諾書がとれない場合、その不動産の売却はかなり難しくなります。
なぜなら、私道の持分が無く通行・掘削承諾書もとれない場合、不動産の資産価値が大きく下がってしまうため。
価格を大きく下げないと売れなくなり、金融機関の担保評価が下がるため、購入者もローンを借りられなくなります。
ハウスくんなんで通行・掘削承諾書がないと不動産の資産価値が下がるの？
家博士大きなリスクがある不動産になってしまうからだよ
通行・掘削承諾書が取れない不動産のリスク
通行・掘削承諾書が取れない不動産には次のリスクがあります。
通行・掘削承諾書が取れない不動産のリスク
- 水道やガス工事ができず、建物の建築・建替えができないリスク。
- 建築確認が通らず、建物の建築・建替えができないリスク。
- 自動車が通れないリスク。
- 所有者に通行料を支払い続けるリスク
そもそも他者が所有する私道には、所有者以外の第三者が通行する権利・掘削する権利はありません。
承諾書がなければ、水道やガス工事は不可。
そもそも業者が工事をしてくれません。
今まで通っていたからといって、これからも同じように通行できるわけではないのです。
接道については、こちらで詳しく解説しています。
他人の土地に囲まれた土地は、人の通行と下水だけ権利あり
他の土地に囲まれて公道に接していない土地を、袋地と言います。
一方、袋地を囲んでいる土地のことは囲繞地（いにょうち・いじょうち）と言います。
袋地の所有者は公道に出るために、囲繞地を通行できるとされています。
また、下水道管など排水設備に関しても、囲繞地に設置できるとされています。
これらは民法第201条、211条、212条、213条および下水道法第11条に規定されている内容です。
民法第210条
- 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行する事ができる。
- 池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、又は崖があって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とする。
民法第211条
- 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。
- 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。
民法第212条
- 第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。
民法第213条
- 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを有しない。
- 前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準用する。
引用元: 民法
下水道法第11条
- 前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。
- 前項の規定により他人の排水設備を使用する者は、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならない。
- 第一項の規定により他人の土地に排水設備を設置することができる者又は前条第二項の規定により当該排水設備の維持をしなければならない者は、当該排水設備の設置、改築若しくは修繕又は維持をするためやむを得ない必要があるときは、他人の土地を使用することができる。この場合においては、あらかじめその旨を当該土地の占有者に告げなければならない。
- 前項の規定により他人の土地を使用した者は、当該使用により他人に損失を与えた場合においては、その者に対し、通常生ずべき損失を補償しなければならない
引用元: 下水道法
ただし民法や下水道法で規定されているように、この囲繞地の通行権は最低限の権利しか認められていません。
そのため「接道義務を満たすために幅を2m以上にしたい」「車の通行ができるようにしたい」といった要望が認められるかどうかは微妙なところ。
過去の判例でも、判断は分かれているため、裁判をしてみないと結果は分かりません。
また、囲繞地の所有者が請求すれば、通行料を支払う必要があります。
ハウスくん私道の持分があればOK。無ければ通行・掘削承諾書が必要なんだね。
なんとなく分かったよ。
家博士じゃあ次に、通行・掘削承諾書について解説しよう。
通行・掘削承諾書で知っておきたい基礎知識
取得は不動産会社に依頼するのが基本
通行・掘削承諾書の取得は、不動産の売却を依頼する不動産会社にお任せするのが一般的です。
もちろん私道の所有者と普段からお付き合いがあり、関係が良好であれば、直接自分で依頼しても良いでしょう。
ただし自分で依頼する場合も文面や書式は不動産会社に作成してもらった方が安心です。
なぜなら、通行・掘削承諾書には注意すべき点があるからです。
通行・掘削承諾書の5つの注意点
通行・掘削承諾書には、次の注意点があります。
通行・掘削承諾書の5つの注意点
- 承諾書の文面は、金融機関が承認する内容にする
- 一度作成した文面は、後から修正できない
- 私道の所有者から何らかの条件を求められる恐れもある
- 印鑑証明などが必要な場合もある
- 場合によっては測量・境界確定が必要
ハウスくんどんな文面なら金融機関は承認してくれるの？
家博士例えば、売却後に所有者が変わっても有効であることを示す「第三者継承」が必要だったりするんだ
ハウスくんそんなのどうやって確認すれば良いの？
家博士不動産会社にお任せすれば大丈夫だよ
費用は基本無料だが追加費用がかることも
一般的には仲介手数料に含まれるので無料
通行・掘削承諾書の取得を不動産会社に依頼した場合、その費用は不動産売却の仲介手数料に含むことが一般的。
通行・掘削承諾書の取得費用は、実質無料で済みます。
ただし場合によっては、追加費用がかかることも。
追加費用がかかるケース1. 取得費用が高額な場合
まれに相続などで共有者が数十人と多くなり、かつ住所が全国に及ぶケースもあります。
こういった特殊なケースで、取得に膨大な手間と費用がかかると、その分は別途支払いが必要でしょう。
不動産会社の仲介手数料は上限が宅建業法で決まっています。
※売買価格が400万円以上の場合
この費用の中には、売却活動や売買契約書の作成費用が含まれているため、どうしても限界があるのです。
仲介手数料については、こちらで詳しく解説しています。
追加費用がかかるケース2. 測量・境界確定が必要な場合
また私道の位置や境界が不明瞭な場合は、測量・境界確定が必要になります。
測量・境界確定は、作業量により10〜90万円程度の費用が必要になります。
測量・境界確定については、こちらで詳しく解説しています。
追加費用がかかるケース3. 私道所有者への通行料・償金・ハンコ代
承諾書をとる際に、私道の所有者から通行料・償金・ハンコ代を請求される場合もあります。
金額が常識の範囲内であれば支払う必要があります。
この金額については、事例によってバラツキが大きく、目安も一概にはいえません。
不動産会社と相談して、所有者と交渉しましょう。
ハウスくん私道の所有者が通行・掘削承諾書を断ったらどうなるの？
家博士難しいけど、通行・掘削承諾書以外の方法が3つある。
通行・掘削承諾書以外の方法
通行・掘削承諾書以外の方法としては、主に3つの方法があります。
通行・掘削承諾書以外の3つの解決方法
- 私道の共同持分を購入する
- 通行地役権を設定する
- 私道所有者へ売却する
方法1. 私道の共同持分を購入する
私道の所有者から持分を売ってもらえば、共有持分のある不動産として売却できるようになります。
持分の大きさ（面積）は関係ありません。
購入方法には、次の2種類があります。
- 私道を分筆して、そのうちの1筆を売買する方法
- 私道全体の共有割合を持分として売買する方法
それぞれ手順を解説します。
（1）私道を分筆して、そのうちの1筆を売買する方法
- 私道所有者と売買に関する合意をし、代金や方法、売買対象の範囲を決める
- 売買対象となる部分の位置を決め、測量を手配
- 対象となる部分を分筆するため、その部分と隣接する土地所有者に境界立会を求める
- 境界位置が確定し測量を終えたら、分筆の手続きをする
- 分筆完了後に売買契約、引き渡し、決済
なお、売買契約のタイミングは一番最初でも良いですが、この場合は1〜4について特約等に記載しておく必要あり。
測量が長引いたり分筆が困難なケースもあるので、白紙解約についての条項を記載しておくとトラブル防止になります。
（2）私道全体の共有割合を持分として売買する方法
- 私道所有者と売買に関する合意をし、代金や方法、売買対象の共有割合を決める
- 売買契約、引き渡し、決済
ハウスくんどちらの方法がいいのかな？
手続き的には、共有割合を持分として売買した方が簡単そうだけど・・・
家博士それは私道所有者との話し合い次第。
不動産会社とも相談しながら進めていこう
方法2. 通行地役権を設定する
2つ目の方法は、通行地役権を設定すること。
通行地役権とは「通行」という目的のために設定される地役権です。
地役権は、自分の利便性を高めるために他人の土地を利用できる権利のことを言います。
この場合は私道所有者との間で「地役権設定契約」を締結すればOK。
通行料の支払いなど地役権の対価が定められますが、法律上は無償とすることもできるようになっています。
なお、自分が所有している土地を要役地（ようえきち）、利用される側の他人の土地を承役地（しょうえきち）と呼びます。
ハウスくん地役権設定契約を結んでいれば、要役地を売却した場合でも買主は通行地役権を引き継げるの？
家博士買主もこれまでと同じように通行地役権を継承できるよ。
ただ承役地が売却された場合は、契約を交わしているだけだとその土地の新しい所有者に通行地役権を主張することができなくなるんだ。こうしたトラブルを防ぐためには、通行地役権の設定登記をしておく必要があるんだ
地役権の設定登記をする場合、登記の申請は承役地について申請します。
「要役地」「地役権設定の目的」「地役権設定の範囲」の3点が必ず登記される事項。
登録免許税は、承役地の不動産1個につき1,500円です。
方法3. 私道所有者へ売却する
3つ目の方法は、私道所有者へ自分の土地を売却する方法です。
もちろん私道所有者がOKであればの話ですが、買い手を探す必要もなくなるため、比較的短期間で売却できる可能性もあります。
私道所有者との関係性や相手の事情にもよりますが、一度相談してみるのも良いでしょう。
私道の基礎知識
最後に、知っておきたい私道の基礎知識についてまとめました。
私道は私人が管理している道
私道とは、私人が管理している道のことを指します。
ただ、私道に関する法律上の規定はありません。
私人ではなく、一般に国・都道府県・市町村など公の機関が管理している道は、公道と言います。
なお、私道の中には「所有は私人」「管理は公の機関（財務省など）」というケースもあります。
こうしたケースでは、管理する機関の窓口に問い合わせることで通行や掘削が可能になります。
また、建築基準法上の「道路」には、公道と私道の両方があります。
位置指定道路でも私道なら勝手に通れない
位置指定道路とは、建築基準法上の道路の一つ。
特定行政庁（都道府県または市町村）が道路位置を指定した道路のことを言います。
そもそも建物を建てる時は、敷地が建築基準法で定められた道路に接している必要があります（接道義務）。
位置指定道路が造られるのは、大きな土地を分割して複数の住宅を建てる場合などが該当します。
この位置指定道路は民間が所有している私道です。
所有者は土地によって様々ですが、道路を分筆して敷地とともに分譲地の購入者がそれぞれ所有しているケースもあります。
「自分の土地だから何をしても良いだろう」と思いがちですが、実はそうではありません。
建築基準法第44条・第45条によって、道路内に建築物を建てたり、勝手に変更廃止できないようになっているのです。
建築基準法第44条（道路内の建築制限）
建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。
第45条（私道の変更又は廃止の制限）
私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第43条第1項の規定又は同条第2項の規定に基く条例の規定に抵触することとなる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。引用元: 建築基準法
ただし、道路があるからといって、第三者の通行する権利（通行地役権）が発生するものではありません。
また、道路所有者による取り決めによって自動車の通行を制限することは、建築基準法上で許されています。
地目が公衆用道路でも私道は勝手に通れない
登記上の地目の一つである公衆用道路。
名前だけ見ると公道のようにも思えますが、私道であるケースも多くなっています。
私道であれば勝手に通ることはできません。
なお、固定資産税上の公衆道路であれば、税の優遇措置が適用されます。
固定資産税、都市計画税、不動産取得税が非課税です。
位置指定道路と同様に、こちらも道路があるからといって第三者の通行する権利（通行地役権）が発生するものではありません。
一定の公共性は認められる場合も多い
私道は私有地ですが、位置指定道路など建築基準法上の道路に該当する場合は、変更廃止が原則として禁止されています。
こうした道路はたとえ私道であっても一定の公共性が認められ、第三者の通行の自由が認められる場合もあります。
また、私道の補修は原則として所有者が行いますが、一定の公共性が認められるような場合は補修費用を補助してくれる自治体も多くなっています。
ただし、この場合は「所有者全員の同意」を条件にしているところも多いので、注意が必要です。
まとめ
私道に接する土地や戸建を売却する場合、私道の共有持分の有無によって対応が変わります。
- 共有持分あり：特に問題なし（ただし共有者の了解は必要）
- 共有持分なし：通行・掘削承諾書が必要
通行・掘削承諾書の取り方は、不動産会社に依頼して専門家を利用するのが一般的。
私道所有者との関係が良好であれば、直接依頼しても良いでしょう。
承諾書の取得費用は、不動産会社に依頼した場合、仲介手数料に含むことが多くなっていますが、測量・境界確定など追加費用が発生することもあります。
また、所有者から通行料や償金などを請求されることもあり、金額が常識の範囲内なら支払う必要があります。
通行・掘削承諾書以外の方法もあるので、不動産会社とも相談しながら最適な方法を見つけていくと良いでしょう。
あなたの不動産売却が成功することを心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
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首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
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⇒SRE不動産
