「土地売却で測量は必要？ 費用は？」
土地や戸建ての売却で測量・境界確定についてお悩みですね。
確かに土地や戸建ての売買では、測量や境界確定が求められることがよくあります。
ただし一言で測量といってもレベルは様々で、かかる費用と時間も大きく違うもの。
さらにどこまで測量すべきかの判断は難しく、個々の条件により変わります。
この記事では、土地売却で必要な測量の知識と相場、そしてどこまで測量が必要かを解説します。
あなたの土地売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
土地売却の測量とは
まず土地売却の測量について、最低限の知識を解説します。
測量は境界と面積を確定すること
土地の多くは境界と面積が怪しい
土地売却での測量とは、現地で境界を確認して実際の面積を測り、境界と面積を確定すること。
実は土地の多くは、隣地との境界があいまいだったり、不動産登記の面積が実際と違うため測量が必要です。
登記された時期が古いほど、登記と実際の違いは大きい傾向に。
境界が確定していないと、売買後に隣地と境界トラブルになる恐れがあるので、買主は測量を求めるのが一般的です。
また面積が違うと土地の価格も違ってしまうので、売買価格を確定するためにも測量は必要です。
ハウス え？ 登記と実際の面積は同じじゃないの？
家博士 面積だと5％未満程度の誤差はよくあるんだ。
だから地価が高い住宅地などは、測量した面積で売買する実測売買が一般的だね。
売買では実測売買と公簿売買がある
土地売却では、測量した面積で取引するか、登記記録の面積で取引するか、次の2種類の方法があります。
1. 実測売買
実際に測量した土地面積で価格を決め、売買する方法。
住宅地などは実測売買が一般的。
2. 公簿売買
測量せずに登記記録の面積で価格を決め、売買する方法。
山林や田舎の広大地で使われる。
公簿売買と実測売買については、こちらで詳しく解説しています。
公簿売買と実測売買の違い、売主としてどちらを選ぶべきかを分かりやすく解説します。また間違いやすい『実測と境界確定の関係』についても合わせて解説しました。
ハウス 実測売買なら面積が正確なんだね。
家博士 さらに実測売買でも境界確定の有無で大きく違うんだ。
測量では境界確定が最も重要
隣地の所有者が署名捺印
土地売却の測量では、境界確定が最も大切です。
境界確定とは、隣接地の所有者とともに現地で境界を確認し、境界立会い合意書に署名捺印すること。
境界確定した後は、境界を明示するため現地に「境界杭・境界標」を設置します。
境界確定によって、お隣と敷地境界について同意していることが証明できるため、買い主が安心して購入できます。
境界杭の例
ハウス 境界確定しているか、どうやって判断すればいいの？
家博士 測量図を見れば分かるよ。
測量図には3種類あるんだ。
現況測量図、確定測量図、地籍測量図の違い
測量図には大きく3つあり、境界の確定と登記の有無が違います。
「現況測量図」は境界確定なし
現況測量図とは、ただ現況の土地を測量して作成された図面です。
簡易測量図、仮測量図ともいいます。
境界確定が無いので、隣地との境界トラブルを防ぐ効果はありません。
登記簿と大きな違いがないかの確認には使えます。
「確定測量図」は境界確定した測量図
確定測量図とは、境界確定した後に、作成された図面です。
境界確定があるので、土地売却ではこの確定測量図が求められることが一般的です。
求められるのは民民境界、官民境界は普通は不要
土地売却の測量で求められるのは、民民境界が一般的。
境界が明らかに違うなどの理由がなければ、官民境界までは求められません。
個人や法人など民間の土地所有者同士の境界のこと。
隣接地の境界は、民民境界がほとんどです。
官民境界とは
道路（公道）や水路、公園など官が管理する公有地との境界。
「地積測量図」は登記された測量図
地籍測量図とは、土地家屋調査士によって作成され、登記された測量図です。
昭和35年の不動産登記法改正によって、それ以降に登記された土地には地積測量図が添付されています。
ハウス じゃあ地積測量図が一番正確なの？
家博士 そうでもないんだ。
地積測量図も古いと境界確定していない場合がある。
地積測量図には境界確定有りと無しがある
法務局に保管されている地積測量図には、次の3種類があります。
- 隣地地主の立ち会いがなく、地主が指示した境界位置で測量した「現況測量図」
- 隣地地主の立ち会いはあるが、口頭合意だけでの境界位置で測量した「現況測量図」
- 隣地地主が署名捺印した境界立会い合意書がある「境界確定測量図」
境界確定有りは、2005年以降か確認処理の印
現行の不動産登記法（2005年3月7日）以降に作成された法務局保管の地積測量図は、全て境界確定測量図です。
またそれ以前でも、「確認処理」の登記官印が測量図に押されたものは、境界確定測量図です。
これ以外の地積測量図は、必ずしも正しいわけではなく、現地と異なっていることも多いもの。
信憑性が低い地積測量図
特に次のものは、信憑性が低くなります。
- 民事通達（昭和52年9月3日）以前のもの
- 作成者の資格を示す肩書きが明記されていないもの
地積測量図が現地と異なっている場合は、隣接する土地所有者とお互いに納得できる形で境界を確定する必要があります。
ハウス 地積測量図があれば良いわけじゃなく、境界確定していないとダメなんだね
家博士 そうだね。
だから、現地で再測量したり境界確定したりするんだ。
地籍調査済でも測量と境界確定は必要
また国が進めている「地籍調査」が完了した地域でも、境界確定は必要です。
国土交通省が昭和26年から進めている測量。
法務局の登記簿面積や公図は、明治時代のものも多く現実と違うため、新たに座標を元に測量し、土地所有者が立ち会い境界を確認している。
2019年4月時点、地方では佐賀県など99％完了したエリアもある一方で、市街地ではで25％しか完了していない。
（参考）国土交通省・地籍調査webサイト
地籍調査が完了した土地は、登記簿の内容が地籍調査による地籍図と地籍簿に基づいて修正され、同時にそれ以前に法務局に備え付けられている地籍調査図は閉鎖され、取得できなくなります。
しかし「登記には公信力がない」といわれる通り、正確に登記されているからといって、法的な証明にはなりません。
結局、地籍調査が完了した地域でも、測量と境界確定をした方が確実です。
また測量結果が違えば修正登記をすることもあります。
ハウス じゃあ土地売却では、測量して境界確定するんだね。
家博士 基本はそうだけど、土地によって測量の必要性は違うんだ。
測量が必要か判断する3つの条件
土地売却で測量が必要かは、次の3つの条件で判断できます。
- 境界確定しているか？
- 地価が十分に高いか？
- 買主が公簿売買で合意しているか？
測量が必要な土地と不要な土地で解説します。
測量が必要な土地の3つの条件
土地売却で測量が必要な土地は、次の3つの条件を満たす土地です。
- 境界確定していない
- 地価がある程度高い
- 買主が公簿売買に同意する見込みが低い
かつ
かつ
それぞれ解説します。
測量が必要な条件1. 境界確定していない
境界確定していない土地とは、次の様な土地です。
- 確定測量図・境界立会い合意書が無い。
- 地籍測量図はあるが古い、境界確定していない。
- 境界杭・境界標が無くなっている。
- 確定測量図・境界立会い合意書はあるが、承継されずに別の所有者に譲渡されている
ハウス なんだか難しいなぁ。
家博士 よく分からなくても、売却を依頼する不動産会社が調べてくれるから、お任せして大丈夫だよ。
測量が必要な条件2. 地価がある程度高い土地
地価がある程度高い土地とは、測量費用に対して十分に高く、測量する価値がある土地のこと。
例えば次のような土地です。
- 市街地・商業地・住宅地
- 田舎でも坪単価で数万円以上する土地
測量が必要な条件3. 買主が公簿売買に同意する見込みが低い
よほど人気の土地でなければ、買主が公簿売買に同意する見込みは低いでしょう。
普通の住宅地であれば、実測売買が一般的です。
測量が不要な土地の3つの条件
一方で土地売却で測量が不要な土地は、次の3つの条件をいずれか満たす土地です。
- 境界確定している
- 地価が極端に安い
- 買主が公簿売買で合意している
又は
又は
それぞれ解説します。
測量が不要な条件1. 境界確定している
境界確定している土地は、測量する必要ありません。
最近の確定測量図・境界立会同意書があれば問題ないでしょう。
2005年以降に分譲された土地や、分筆された土地であれば、これらの資料が地積測量図にあるはずです。
測量が不要な条件2. 地価が極端に安い
山林や田舎の広大地では、測量費用が高額になる一方で、地価が極端に安いので測量しないことが多いでしょう。
地価が安いと、少々面積が違ったり境界がズレても、トラブルになる恐れが低いこともあります。
こういった土地は、公簿売買が一般的です。
測量が不要な条件3. 買主が公簿売買で合意している
実は土地売却では、売主と買主が合意すれば、測量はしなくても問題ありません。
売買を急ぐ場合や、人気物件で売主側の立場が強い場合は、測量なしで公簿売買になることもあります。
ハウス 売主と買主が合意したら測量はいらないんだ。
家博士 測量のレベルも売主と買主の合意で違うんだ。
必要な測量のレベルも売主と買主の合意次第
測量をする場合も、どこまでするかは売主と買主の同意次第で変わります。
低いレベルで済めば手間や費用を抑えられるため、売主的には嬉しいもの。
逆に買主にすれば、後々のトラブルを避けるためにも、できるだけ高いレベルを求めたくなります。
特に競合が多い人気物件では、売主の立場が強いので低レベルで済む傾向に。
一般的な土地では、民民境界確定までの現況測量図（官民査定は省略）が一般的です。
ハウス よほどの人気物件以外は、標準レベルの測量が良さそうだね
家博士 あとは買い主との合意次第だね。
【最低レベル】公簿売買（登記簿売買）
費用： 無料
公簿売買（登記簿売買）は、その名の通り不動産登記簿の面積を元に売買を行うもの。
公図売買と言うこともあります。
実際の測量は行わないので、測量費用も0円。
登記簿や公図の確認は不動産会社が行ってくれます。
費用や手間がかからない公簿売買ですが、次のような注意点も。
- 多くの場合で不動産登記簿の面積と実測の面積が異なる。
- 隣地との境界が確定しないと、売買後にトラブルが起きるリスクがある。
ただし買い主が売買契約時にこの点を了解していれば、リスクを負うの買主です。
人気の物件では、公簿売買で売り出すことも可能でしょう。
【低レベル】実測売買・境界確定なし
費用： 0〜15万円程度
実測売買・境界確定なしとは、測量は行うものの境界確定まではしないというもの。
測量だけを行うため、費用は最低限。
境界の確定は行いませんが、フェンスや擁壁、樹木など越境の確認は可能。
あらかじめ確認ができるので、公簿売買よりはトラブルに発展しにくいというメリットもあります。
境界杭がすべて残っているような場合は、このレベルで通ることもあります。
【標準レベル】実測売買・民民境界のみ確定
費用： 35〜45万円程度
一般的な売買で行われるのが、実測売買・民民境界のみ確定というもの。
測量し、民民境界（お隣との境界）だけを確定します。
敷地境界をめぐるトラブルの多くが、この民民境界に関するもの。
そのため民民境界を確定しておくだけで、多くのトラブルが避けられます。
また資料調査で過去に官民立会が行われていることが明らかな場合（官民境界の境界杭が残っているなど）は、ここまでの作業でOKです。
【最高レベル】土地境界確定測量（官民立会あり）
費用： 60〜80万円程度
官民立会まで行えば、測量・境界確定の作業としては最も高いレベルになります。
測量し、民民および官民の境界確定を全て行うために、費用と手間、時間もかかります。
ここまでやっておけば普通は文句を言われることもありません。
なお、場合によっては土地地積更正登記を求められることも。
この場合は追加で5〜10万円程度の費用がかかります。
測量費用の相場
測量と境界確定はレベルによって、手間と費用が異なります。
標準的な宅地30〜100坪を測量する場合の目安は次の通りです。
| 内容 | 費用 | |
|---|---|---|
| 公簿売買 |
測量なし 法務局にある公図・ 地積測量図で売買 |
無料 |
|
実測売買 現況測量図 （境界確定なし） |
測量あり 境界確定なし |
10〜15万円 |
|
実測売買 確定測量図 （民民境界確定あり） |
測量あり 民民境界確定あり |
35〜45万円 |
|
実測売買 確定測量図 （民民・官民 境界確定あり） |
測量あり 民民境界確定あり 官民境界確定あり |
60〜80万円 |
|
実測売買 地籍測量図 （民民・官民 境界確定あり） 土地地積更正登記 |
測量あり 民民境界確定あり 官民境界確定あり 土地地積更正登記あり |
65〜90万円 |
土地所有者の違いによって、境界には次の2つの呼び方があります。
- 民民境界： 所有者が一般の個人の場合
- 官民境界： 道路や水路など市区町村・都道府県・国との境界
手間がかかるほど費用が高くなる
測量費用は手間がかかるほど、相場より高くなります。
測量費用が高くなる例として、この様なことがあります。
- お隣の所有者が遠方・海外に住んでいる
- お隣の数が多い・所有権が複雑
- 土地の形が複雑
- お隣が納得していない・もめている
地籍調査が完了している場合は、上記より安くなる傾向があります。
測量費用は通常売主が負担
測量費用はレベルによっても変わりますが、売主が費用を負担するのが一般的。
土地や戸建てを売却するときには、こうした測量費用も考えておきましょう。
ハウス 測量は誰に依頼すればいいの？
家博士 土地家屋調査士に依頼するんだ。
ただし売却するなら不動産会社に紹介してもらえるよ
ハウス 紹介してもらえるなら便利だね！ でも安くする方法はないの？
家博士 どこに依頼して費用はもあまり変わらないよ。
費用より経験や実績で選ぶほうが後々のトラブルを避けられる。
だから、不動産会社に紹介してもらったところに頼む方がおすすめだね。
すでに境界確定図があるなら、内容次第でそのまま転用できます。
まずは不動産会社に境界確定図を確認してもらいましょう。
測量の流れと期間
単純な立ち会いなら1ヶ月〜3ヶ月
確定測量で単純な立ち合いなら、期間は1ヶ月から3ヶ月程度で済みます。
ただし隣接地の所有者が遠方だったり、マンションなどで管理組合の理事会が必要な場合など、特殊な場合は期間が長くなります。
十分に余裕をもって測量を始めた方が良いでしょう。
確定測量の流れ
一般的な確定測量の流れは次の通りです。
1. 土地家屋調査士に依頼する
作業は全て土地家屋調査士に依頼します。
測量の資格では測量士もありますが、確定測量は登記までできる土地家屋調査士の方が良いでしょう。
具体的に探す方法としては、売却を依頼する不動産会社の紹介が良いでしょう。
なぜなら確定測量では、近隣所有者との調整など臨機応変の対応が必要なので、経験豊富で信頼できる業者の方が安心だから。
個人で探すと安いところが見つかるかもしれませんが、経験不足だと近隣との話がこじれて捺印を拒否されたり、ハンコ代を請求される恐れもあります。
売却の予定がなく個人で探すなら、こちらの協会で検索できます。
⇒日本土地家屋調査士連合会
2. 土地を調査・資料を収集
この先の作業はほとんど土地家屋調査士が行ってくれるので、お任せで大丈夫です。
まず対象の土地を調査して、境界杭の有無や越境を確認。
また法務局で公図や地積測量図の内容をチェックします。
公図から隣地の所有者を確認し、隣地の地積測量図なども合わせて、測量の課題とポイントをまとめます。
3. 仮測量
現地で境界確定に必要な測量をして、図面を作成。
立ち合い前に仮の境界を設定して、越境やトラブルになりそうな箇所をチェック。
必要であれば隣地の所有者と下見して、お互いが納得できる内容で落とし所を調整し、覚書を用意します。
4. 境界立ち合い・署名捺印
境界立ち合いは、あなたと隣地の所有者が現地で立ち合い、境界立ち合い合意書に署名捺印します。
代理人でも、委任状があれば署名捺印は可能。
境界立ち合い合意書は、2部作成して1部ずつお互いに所有します。
この境界立ち合い合意書は、隣地の所有者も売却時に利用できるので、協力してくれることが多いでしょう。
5. 境界杭・境界標の設置
境界確定の結果に基づいて、現地に境界杭・境界標を設置します。
6. 図面・書類作成・（地籍更生登記）
境界確定測量図をまとめて、売却に使える書類とします。
もし登記と大きく違う場合は、地積更正登記をする場合もあります。
地積更正登記は義務ではありません。
まとめ
土地売却で測量が必要かどうかは、次の3つで判断できます。
測量の必要・不要が決まる3つの条件
- 境界確定しているか
- 測量費用に対して、地価が十分に高いか
- 売主と買主が公簿売買で合意しているか
測量・境界確定は専門家でなければ分からないことも多く、どこまでするべきかの判断も簡単ではありません。
まずは、売買実績が豊富な不動産会社に相談してみると良いでしょう。
できれば複数の不動産会社（3〜6社程度）に相談し、意見を聞き比べると安心です。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
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東急リバブル
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ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
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ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
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