測量イメージ
「土地を売るためには測量が必要? 費用はどのくらい?」

土地や一戸建ての売却で測量・境界確定についてお悩みでしょうか?

測量や境界確定が本当に必要なの?

測量費用の相場が分からないし、費用はどちらが負担するのかも分からない。

そんなあなたのために、不動産売却で必要な測量・境界確定について、分かりやすくまとめました。

きちんと測量し、境界を確定した方が、不動産は高くスムーズに売れます。

ただし、一言で測量といっても、どこまで実施するかによって作業内容や費用も変わるもの。

この記事では、測量の知識と相場、費用負担の考え方、そしてどこまで測量が必要かを解説します。

あなたの土地・一戸建て売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

測量・境界確定と地籍調査

まず測量と境界確定について、最低限の知識を解説します。

測量は土地を測ること

地積測量図イメージ
不動産での測量とは、現地で境界を確認して実際の面積を測ること。

土地を売却するときに、測量による面積で売買するかどうかで、次の2種類の方法があります。

1. 実測売買
実際に測量した土地面積で価格を決め、売買する方法
2. 公簿売買
測量せずに登記記録の面積で価格を決め、売買する方法

ハウスくんハウスくん

え? 登記と実際の面積は同じじゃないの?


家博士家博士

面積だと5%未満程度の誤差はよくあるんだ。
特に都市部では地価が高いから誤差が問題になりやすい

最近は実測売買が主流なので、まだ測量していない土地では測量が求められることが多いでしょう。

ただし山林や田舎では、地価が安いため公簿売買が多くなります。

公簿売買と実測売買については、こちらで詳しく解説しています。

境界確定はお隣さんと境界で同意すること

境界確定図
境界確定とは、隣接する土地の所有者とともに現地で境界を確認し、図面に署名捺印すること。

境界を確定することで、お隣と敷地境界について同意していることが証明できるため、買い主が安心して購入することができます。

境界をはっきりさせるために「境界杭」を設置しますが、場所によっては境界杭がなくなっていることもあり、その場合は復元します。

境界杭の例

境界杭の例

地積測量図があれば過去に境界確定している可能性も

法務局に地積測量図が保管されている場合は、過去に土地を測量し、境界を確定している可能性があります。

法務局に保管されている地積測量図には、次の3種類があります。

  • 隣地地主の立ち会いがなく、地主が指示した境界位置で測量した「現況測量図」
  • 隣地地主の立ち会いはあるが、口頭合意だけでの境界位置で測量した「現況測量図」
  • 隣地地主が署名捺印した境界立会い合意書がある「境界確定測量図」

現行の不動産登記法(2005年3月7日)以降に作成された法務局保管の地積測量図は、全て境界確定測量図です。

またそれ以前でも、「確認処理」の登記官印が測量図に押されたものは、境界確定測量図です。

これ以外の地積測量図は、必ずしも正しいわけではなく、現地と異なっていることも多いもの。

特に次のものは、信憑性が低くなります。

  • 民事通達(昭和52年9月3日)以前のもの
  • 作成者の資格を示す肩書きが明記されていないもの

地積測量図が現地と異なっている場合は、隣接する土地所有者とお互いに納得できる形で境界を確定する必要があります。

ハウスくんハウスくん

地積測量図があれば良いわけじゃなく、境界確定していないとダメなんだね


家博士家博士

そうだね。
だから、現地で再測量したり境界確定したりするんだ。
特に境界確定は近隣トラブルの原因にもなったりするから、注意しておこう

地籍調査済でも測量と境界確定は必要

国が進めている「地籍調査」が完了した地域では、登記簿の内容が地籍調査による地籍図と地籍簿に基づいて修正され、それなりに正確な数字になります。

同時に、それ以前に法務局に備え付けられている地籍調査図は閉鎖され、取得できなくなります。

しかし、「登記には公信力がない」と言われますが、正確に登記されているからといって、法的な証明にはなりません。

結局、地籍調査が完了した地域でも、測量と境界確定をした方が確実です。

また、測量結果が違えば修正登記をすることもあります。

地籍調査とは
国土交通省が昭和26年から進めている測量。
2017年時点で、地方では佐賀県など99%完了したエリアもありますが、市街地ではで25%しか完了していません。
(参考)国土交通省・地籍調査webサイト

ハウスくんハウスくん

なんでいまさら地籍調査なんてやっているの?


家博士家博士

じつは法務局にある登記簿の面積や公図といわれる図面は、明治時代にざっくり測量した数字が残っていたりして、現実とは違う部分も多いんだ。
だから座標を元に、土地所有者が立ち会って、きちんと境界を測量し直しているんだよ

測量費用の相場

測量と境界確定は「どこまでするか」によって、手間と費用が異なります。

標準的な宅地30〜100坪を測量する場合の目安は次の通りです。

内容 費用
公簿売買 測量なし
法務局にある公図・
地積測量図で売買する
無料
実測売買
現況測量図
(境界確定なし)
測量あり
境界確定なし
10〜15万円
実測売買
現況測量図
(民民境界確定あり)
測量あり
民民境界確定あり
35〜45万円
実測売買
現況測量図
(民民・官民境界確定あり)
測量あり
民民境界確定あり
官民境界確定あり
60〜80万円
実測売買
現況測量図
(民民・官民境界確定あり)
土地地積更正登記
測量あり
民民境界確定あり
官民境界確定あり
土地地積更正登記あり
65〜90万円

土地所有者の違いによって、境界には次の2つの呼び方があります。

  • 民民境界: 所有者が一般の個人の場合
  • 官民境界: 道路や水路など市区町村・都道府県・国との境界

手間がかかるほど費用が高くなる

測量費用は手間がかかるほど、相場より高くなります。

測量費用が高くなる例として、この様なことがあります。

  • お隣の所有者が遠方・海外に住んでいる
  • お隣の数が多い・所有権が複雑
  • 土地の形が複雑
  • お隣が納得していない・もめている

地籍調査が完了している場合は、上記より安くなる傾向があります。

測量費用は通常売主が負担

測量費用はレベルによっても変わりますが、売主が費用を負担するのが一般的。

土地や一戸建てを売却するときには、こうした測量費用が必要になる点も頭に入れておくと良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

測量をするときって、誰に依頼すればいいの?

家博士家博士

土地家屋調査士に依頼するんだ。不動産会社に紹介してもらえるから、個人で探す必要はないよ

ハウスくんハウスくん

紹介してもらえるなら便利だね! でも安くする方法はないの?


家博士家博士

どこに依頼して費用はもあまり変わらないよ。
費用より経験や実績で選ぶほうが後々のトラブルを避けられる。
だから、不動産会社に紹介してもらったところに頼む方がおすすめだね。


なお、あなたが土地や一戸建てを購入した時点ですでに境界確定図があるなら、内容次第でそのまま転用することも可能。

転用可能なら費用も節約できます。

まずは不動産会社に境界確定図を確認してもらうようにしましょう。

「どこまでするか」は売主と買主が同意すればどれでもOK

境界確定図がない場合は、測量や境界確定を行います。

ただし、どこまでするかは売主と買主の同意次第。

低いレベルで済めば手間や費用を抑えられるため、売主的には嬉しいものです。

逆に買主からしてみれば、後々のトラブルを避けるためにも、できるだけ高いレベルを求めたくなるもの。

しかし、競合が多い人気物件の場合は「ライバルに先を越される前に、とにかく早く購入しなければ」という意識が働き、購入を優先することも。

それ以外の一般的な売買では、民民境界確定までの現況測量図(官民査定は省略)が多くなっています。

ハウスくんハウスくん

よほどの人気物件以外は、標準レベルの測量が良さそうだね


家博士家博士

あとは買い主との合意次第だね。

【最低レベル】公簿売買(登記簿売買)

公簿売買(登記簿売買)は、その名の通り不動産登記簿の面積を元に売買を行うもの。

公図売買と言うこともあります。

実際の測量は行わないので、測量費用も0円。

登記簿や公図の確認は不動産会社が行ってくれます。

費用や手間がかからない公簿売買ですが、次のような注意点も。

公簿売買の注意点

  • 多くの場合で不動産登記簿の面積と実測の面積が異なる。
  • 隣地との境界が確定しないと、売買後にトラブルが起きるリスクがある。

ただし、買い主が売買契約時にこの点を了解していれば、リスクを負うの買い主自身。

契約後に売り主であるあなたが何らかの責任を負うこともありません。

人気の物件や買主がこの辺りの事情に詳しくない・こだわらない場合は、公簿売買でもOKです。

【低レベル】実測売買・境界確定なし

実測売買・境界確定なしとは、測量は行うものの境界確定まではしないというもの。

測量を行うため、10〜15万円程度の費用がかかります。

境界の確定は行いませんが、フェンスや擁壁、樹木など越境の確認は可能。

あらかじめ確認ができるので、公簿売買よりはトラブルに発展しにくいというメリットもあります。

境界杭がすべて残っているような場合は、このレベルで通ることもあります。

【標準レベル】実測売買・民民境界のみ確定

一般的な売買で行われるのが、実測売買・民民境界のみ確定というもの。

測量し、民民境界(お隣との境界)だけを確定するもので、35〜45万円程度の費用がかかります。

敷地境界をめぐるトラブルの多くが、この民民境界に関すること。

そのため、民民境界を確定しておくだけで、多くのトラブルが避けられます。

また、資料調査で過去に官民立会が行われていることが明らかな場合(官民境界の境界杭が残っているなど)は、ここまでの作業でOKです。

【最高レベル】土地境界確定測量(官民立会あり)

官民立会まで行えば、測量・境界確定の作業としては最も高いレベルになります。

測量し、民民および官民の境界確定を全て行うことになり、費用も60〜80万円ほど必要。

ここまでやっておけば普通は文句を言われることもありません。

なお、場合によっては土地地積更正登記を求められることも。

この場合は追加で5〜10万円程度の費用がかかります。

まずは実績豊富な不動産会社へ相談

測量・境界確定は専門家でなければ行えないこともあり、どこまでするべきかの判断も簡単ではありません。

まずは、売買実績が豊富な不動産会社に相談してみると良いでしょう。

できれば複数の不動産会社(3〜6社程度)に相談し、意見を聞き比べると安心です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております。