「土地の一部に都市計画道路がかかるけど、売れるの？」
都市計画道路のかかる土地の売却でお悩みですね。
都市計画道路の土地だと、売りにくく価格が安くなるのでは…。
売却するには、誰に相談すれば良いの…。
そんなあなたのために、都市計画道路のかかる土地の売却について解説します。
都市計画道路といっても、その内容には大きな違いがあり、土地売却への影響も全く違います。
都市計画道路がかかる土地の売却で、知っておきたい知識と注意点をまとめました。
あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
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信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
この記事のもくじ
都市計画道路のかかる土地は売れる
結論から言うと、都市計画道路がかかる土地でも売れます。
ただし計画の進捗や内容次第では、売却価格に影響することも。
都市計画道路による地価への影響は「上がる・下がる・影響ない」の3つのケースに分けられます
ケース1. 都市計画道路で地価が下がる場合
都市計画道路で地価が大きく下がるのは、次の2つの条件に両方あてはまる場合。
- 開通後の土地が、狭い・形が悪いなど使いにくい土地になる。
- その事業決定が近い。
ハウス 都市計画道路で土地が使いにくくなると、地価が下がるんだね。
家博士 さらに事業決定が近いほど影響は大きいね。
ケース2. 都市計画道路で地価が上がる場合
逆に都市計画道路で地価が上がるのは、次の3つの条件に全てあてはまる場合です。
- 開通後も土地の形状や利便性が変わらない。
- 開通後に土地の接道が良くなる。
- その事業決定が近い。
ハウス 接道が良いってどういうこと？
家博士 土地が接する道路が、幹線道路に近いほど、また道路の幅が広いほど、接道が良いんだ
接道が良いと地価が上がる
土地の価格は、接道によって次の傾向があります。
- 接する道路が幹線道路に近いほど
→利便性が高くなり、地価は上がる。 - 接する道路の幅が広いほど
→建てられる建物が大きくなり、地価は上がる。
都市計画道路は幹線道路から近く幅も広いので、接する土地の地価は上がる傾向があるのです。
路線価も接道で地価が決まる
国税庁の相続税路線価でも、接道で地価を決めています。
路線価とは、土地を相続するときの税金を計算するための基準で、実勢価格を簡易計算するときにも使われます。
ケース3. 事業化の見通しが立たず影響が少ない場合
ただし計画があるものの事業化（事業決定）の見通しが立たなければ、そこまで大きな影響はありません。
特に緩和路線は気にしない人が多い
特に緩和路線は気にしない人が多いでしょう。
都市計画は決定しているものの、事業化の見通しが立たない都市計画道路のこと
都市計画道路の多くは、戦後から高度経済成長期に計画されました。
しかしその後の社会情勢の変化や人口減少によって、事業の見通しが立たない都市計画道路も多いのです。
実際に、全国で約2万キロメートルが未着手となっています。
ハウス 影響はなんとなく分かったけど、自分の土地の地価はどうやって確認するの？
家博士 1％でも売却の可能性があるなら、不動産会社の無料査定を使うのが定番だね。
今の地価は不動産会社に無料査定で
少しでも売却の可能性がある場合は、不動産会社へ無料査定を依頼すると、今の地価を確認できます。
ただし、次の2つのポイントが大切です。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
- 1社でなく3社〜6社へ査定を依頼して話を聞くこと
なぜならエリアで売買実績が豊富な不動産会社は、役所と頻繁にコミュニケーションをとっており、地域の都市計画道路の進捗状況や見通しをよく知っているため。
また都市計画道路がどの程度地価に影響するかは、専門家である不動産会社でも意見が違うことがあり、さらに担当者レベルで当たり外れもあるもの。
1社だけでなく3〜6社に無料査定を依頼しないと、判断を間違えて失敗する恐れがあるのです。
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
主要な一括査定サイトは、こちらで紹介しています。
ハウス 都市計画道路で地価が下がることも、上がることもあるんだね。
家博士 そうだね。
都市計画道路は計画の進捗によって影響が変わるからね。
都市計画道路の進捗と売却イメージ
都市計画道路の進捗は大きく次の3つの段階に分けられます。
- 計画決定
- 計画決定（緩和路線）
- 事業決定
それぞれ解説します
『計画決定』は2階建てまで
『計画決定』とは、計画自体は決定しているものの、具体的な事業着手時期は未定という段階。
計画決定の段階では「収容される土地＋残りの土地」を売却します。
収容される土地の価格は、事業決定が近くなるほど安くなります。
家博士 収容される土地は事業決定の段階になると、立ち退きを求められる。
だから、事業決定が近いほど価格も安くなるんだ
ハウス なるほど。収容される土地の部分にも、建物を建てられるの？
家博士 許可が必要だけど、建築制限内で建物は建てられるよ。
建て替えもOKなんだ
計画決定の段階では、建物の建築に都道府県知事（政令指定都市は市長）の許可が必要です。
建築制限は、原則としてこちら。
このように、収容される土地に建てられる建築物は、「容易に移転・除去ができること」が前提となっています。
『緩和路線』なら3階建も可
計画決定から数十年という長い時間が経過しているにもかかわらず、事業決定の見通しが立っていない都市計画道路は、『緩和路線』に指定し、建築制限に緩和規定を設ける自治体が増えています。
緩和路線では、例えば次のような建築制限の緩和があります。
緩和路線の建築制限の緩和例
- 市街地開発事業（区画整理・再開発など）等の支障にならないこと。
- 地階を有しない階数が3以下で高さが10m以下
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など
- 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。
緩和規定は自治体によって多少違います。
詳しくは自治体のホームページで調べるか、不動産会社に聞くと良いでしょう。
ハウス 建築制限が緩和されていると、使いやすい土地になるね。
家博士 そうだね。緩和路線に指定されると売却にも影響は少ないよ。
『事業決定』は建築不可
『事業決定』とは、具体的な事業着手の日程などが決まる段階。
事業決定になると計画道路内の土地収用や立ち退き交渉が始まり、道路の造成工事もスタートします。
事業決定の段階になると、収用される土地は売却はできず、残った土地だけ売却します。
原則として建物は建築できません。
例外として災害時の応急措置による建物等のみ建築可能ですが、容易に移転・除去できることが前提です。
土地区画整理事業の影響も大きい
なお都市計画道路と土地区画整理事業が並行して行われる場合は、土地区画整理事業も大きく影響します。
土地区画整理事業については、こちらで解説しています。
ハウス 土地が売れなかったらどうなるの？
家博士 建物の移転や土地の収用は補償してもらえるよ。
補償について、解説しよう。
土地収用の補償
都市計画道路によって土地が収用される場合、土地の減少や建物の移転は事業者によって補償されます。
収用される土地は事業計画にかかる範囲のみ
都市計画道路によって収用される土地は、事業計画にかかる範囲のみ。
誤解しやすいのですが、残った土地は事業者に買取ってもらえません。
ハウス えー、それじゃあ残った土地が小さすぎて、家も建てられないとどうなるの？
家博士 残った土地の形状や面積が変わって、土地の価値が減ったら、その分も補償してもらえるよ。
金銭的には損しない様に補償される
都市計画道路で土地を収用される場合、基本的には土地所有者が損しないように補償されます。
内容は国土交通省がベースだが事業主体によって微妙に違う
補償額の計算方法は、事業主体によって微妙に違いますが、大部分は国土交通省がベースになっています。
具体的には次のような補償があります。
国土交通省の補償金の算定
- ●土地の補償
- 土地の価格は実売価格で補償する。算定は、取引事例価格、公示価格、基準価格、不動産鑑定評価格などを基にして算定される。
- ●建物の補償
- 建物が移転後も、移転前の価値及び機能を失わないように、妥当な移転工法で費用を補償する。実際にその工法を利用するかは、土地所有者が自由に判断できる。
工法として、次の4つから選ばれる。- 再築工法： 解体と再築の費用が補償されるが、築年数分だけ補償率が下がる。つまり違う場所に同程度の新築は建てられるが、新築になって価値が上がった分は補償されない。
- 曳家工法： 一時的に家を浮かせて、残地内や隣接地など事業用地の外へ移動する工法。
- 改造工法： 建物の一部を切り取り、残置内に残った部分を増改築する工法。
- 除去工法： 建物の使われていない部分など一部であれば、その部分の解体だけする工法
- ●工作物の補償
- 看板・門・塀など、移転又は同程度ものを造る費用を補償する。
- ●立木の補償
- 移転又は伐採の費用を補償する。
- ●その他の補償
- その他、次のような補償があります。
- 動産移転料補償： 引っ越し費用の補償。
- 仮住居等補償： 一時的に仮住居が必要な場合は、その分の費用。
- 借家人等に対する補償： 借家人が移転するのに必要な費用。
- 家賃減少補償： 大家に対して減少する家賃相当額。
- 移転雑費： 移転先を探す費用や手続きの費用。
- 墳墓改葬等補償： お墓などの移転費用。
- 祭祀料等補償： 神社仏閣等の移転費用。
- 営業補償： 店舗や工場の移転で営業を一時休む場合の費用。
- 残置補償： 取得の対象とならない土地（残地）の面積・形状等が変わったことにより価値が減少した分の補償。
【参考】国土交通省・用地取得のあらまし
ハウス 土地の実売価格ってどうすれば分かるの？
家博士 不動産会社に聞くほうが早いね。
売却する可能性が少しでもあるなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼すると良いよ。
売却の情報も色々聞けるからね。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。
一括査定サイトとして主要なものは、
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
ハウス いずれにしても、損する分は補償されるってことだね。
家博士 金銭的には損しない様なルールになっているよ。
ただし手間や心理的な負担には補償がないけどね。
ただし手間や心理的な負担に補償は無い
金銭的に補償されても、手間や心理的な負担までは補償されません。
やはり家の引っ越しや建て替えは手間がかかるし、心理的にも大変です。
また残った土地の地価が上がったとしても、幹線道路の車の騒音で平穏な生活が壊される恐れもあるでしょう。
こういったリスクもあるため、都市計画道路の予定地は売りにくくなる場合もあります。
ハウス 補償があるから、金銭的には損しないけどやっぱり悪影響はあるんだね。
でも何十年も前から事業決定されていないなら、計画が見直されることはないの？
家博士 都市計画道路の見直しは進んでいるけど、廃止されたのはごく一部だけなんだ。
都市計画道路が見直される可能性は少ない
計画から数十年も経ち、計画決定後に塩漬けになっている都市計画道路は、長期間にわたって周辺の土地利用へ悪影響を及ぼし続けています。
国土交通省が『都市計画道路の見直しの手引』を作成し、各自治体へ見直しを勧めていますが、廃止される路線は多くありません。
見直しは進んでいるが廃止は1割程度
66％が検証済
国土交通省の指示により、各自治体は都市計画道路の66％（令和3年度末時点）を検証しました。
見直しの状況を都道府県別にみると次の通り。
各都道府県の見直し実施状況（令和3年3月末時点）
資料によると、次の都道府県は既に見直しを完了しています。
見直しを完了した都道府県
青森県・千葉県・東京都・神奈川県・富山県・岐阜県・静岡県・福井県・兵庫県・鳥取県・島根県・岡山県・広島県・徳島県・香川県・愛媛県・福岡県・長崎県
廃止は1割、2万キロが未着手のまま
しかし廃止された都市計画道路は、未着手のわずか1割程度、全国約2,400路線、約2,600km（平成12年〜28年の16年間）
依然として、全国の都市計画決定された道路6.4万kmのうち、31.7％の2.0万kmが未着手（平成29年3月時点）です。
各都道府県別の詳細
都道府県別の、計画未着手区間（平成29年3月末）と見直し（廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末）の詳細はこちら。
計画未着手区間（平成29年3月末）と
見直し（廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末）
| 都道府県名 | 未着手区間 | 廃止 | ルート変更 | 幅員変更 |
|---|---|---|---|---|
| 北海道 | 994.7km | 49.4km | 8.0km | 32.2km |
| 青森県 | 436.2km | 92.5km | 1.2km | 66.9km |
| 岩手県 | 427.5km | 38.8km | 9.4km | 15.4km |
| 宮城県 | 485.9km | 86.3km | 2.3km | 6.7km |
| 秋田県 | 347.6km | 43.0km | 1.6km | 0.8km |
| 山形県 | 421.1km | 27.7km | 0.0km | 3.7km |
| 福島県 | 426.0km | 15.4km | 17.2km | 13.8km |
| 茨城県 | 801.2km | 29.9km | 15.2km | 7.5km |
| 栃木県 | 455.2km | 17.1km | 6.8km | 11.0km |
| 群馬県 | 705.3km | 14.1km | 0.0km | 0.0km |
| 埼玉県 | 830.7km | 75.2km | 3.1km | 19.9km |
| 千葉県 | 989.5km | 31.8km | 5.4km | 8.4km |
| 東京都 | 865.4km | 1.8km | 0.0km | 2.8km |
| 神奈川県 | 803.6km | 43.3km | 5.2km | 3.2km |
| 山梨県 | 172.1km | 12.6km | 0.0km | 0.0km |
| 長野県 | 826.4km | 54.7km | 4.1km | 7.1km |
| 新潟県 | 609.3km | 25.7km | 0.1km | 2.9km |
| 富山県 | 204.2km | 45.6km | 2.0km | 15.2km |
| 石川県 | 209.7km | 85.0km | 15.7km | 46.5km |
| 岐阜県 | 642.2km | 68.8km | 2.1km | 18.0km |
| 静岡県 | 869.7km | 93.8km | 2.7km | 2.2km |
| 愛知県 | 1183.8km | 37.1km | 5.3km | 15.5km |
| 三重県 | 488.1km | 39.3km | 4.4km | 8.3km |
| 福井県 | 177.8km | 10.3km | 0.0km | 0.6km |
| 滋賀県 | 529.3km | 52.2km | 5.8km | 4.8km |
| 京都府 | 372.2km | 126.0km | 4.4km | 0.7km |
| 大阪府 | 543.3km | 455.8km | 1.4km | 25.3km |
| 兵庫県 | 563.3km | 172.8km | 5.4km | 33.0km |
| 奈良県 | 361.7km | 37.1km | 1.5km | 13.1km |
| 和歌山県 | 211.7km | 76.0km | 1.6km | 3.5km |
| 鳥取県 | 128.2km | 1.9km | 0.0km | 0.0km |
| 島根県 | 103.7km | 19.4km | 4.8km | 25.3km |
| 岡山県 | 362.9km | 72.9km | 7.1km | 7.3km |
| 広島県 | 336.8km | 57.4km | 1.8km | 13.3km |
| 山口県 | 349.5km | 3.3km | 0.0km | 0.0km |
| 徳島県 | 74.1km | 23.4km | 0.0km | 2.9km |
| 香川県 | 105.9km | 90.6km | 2.0km | 23.7km |
| 愛媛県 | 199.6km | 31.3km | 2.1km | 4.4km |
| 高知県 | 82.0km | 14.2km | 0.0km | 1.2km |
| 福岡県 | 774.1km | 144.3km | 15.1km | 25.9km |
| 佐賀県 | 136.2km | 16.5km | 2.3km | 2.6km |
| 長崎県 | 76.6km | 73.1km | 0.0km | 1.1km |
| 熊本県 | 203.3km | 56.2km | 0.0km | 19.6km |
| 大分県 | 310.7km | 41.2km | 3.5km | 14.9km |
| 宮崎県 | 256.0km | 23.9km | 2.6km | 0.6km |
| 鹿児島県 | 164.1km | 12.7km | 1.4km | 0.5km |
| 沖縄県 | 44.8km | 3.8km | 0.0km | 0.0km |
| 全国計 | 20663.3km | 2645.3km | 174.4km | 532.0km |
ハウス 見直しが進んでいるけど、廃止になったのは1割程度なんだね
家博士 役所としては廃止するのは大変な作業だから、なんとなく計画段階のまま先送りになってしまうのかもね。
具体的な都市計画道路の計画は、自治体のサイトで見れるよ。
自治体のサイトで計画を確認できる
都市計画道路の計画は、自治体のサイトなどで確認できます。
【都市計画道路が確認できるサイトの例】
家博士 他の自治体でも同様に確認することができるよ。
既存路線拡幅は分かりやすいけれど、新道路は意外な場所に計画されていたりするから、見落としがちなんだ
既存路線拡幅と新道路がある
都市計画道路には、既存路線拡幅と新道路建設の2種類があります。
既存路線拡幅は既にある道路の幅を広げるもの。
新道路建設は新しく道路を造るものです。
優先される路線もあり
自治体によっては、優先して整備に取り組む路線を決めている場合もあります。
例えば、東京都では平成28年に「東京における都市計画道路の整備方針（第四次事業化計画）」を公表。
今後10年で優先する路線を320区間226km選定しています。
【参考】東京における都市計画道路の整備方針（第四次事業化計画）
また特定整備路線として、木造住宅密集地帯の防災を目的に整備を優先している道路もあります。
もし自治体にこういった計画があれば、自治体の窓口やホームページで確認できます。
まとめ
都市計画道路がかかる土地の売却は、計画の進捗によって次の3種類に分けられます。
- 計画決定→収容される土地＋残りの土地を売却できるが、価格は事業決定の進捗次第
- 計画決定（緩和路線）→比較的影響は少ない
- 事業決定→残りの土地だけの売却になる
ただし条件によって影響は違うため、専門家へ個別に相談したほうが確実です。
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