都市計画道路イメージ
「土地の一部に都市計画道路がかかるけど、売れるの?」

都市計画道路のかかる土地の売却で、お悩みでしょうか?

都市計画道路有りの土地なんて、売りにくいし、価格も安くなってしまうのでは…。
売却するためには、誰に相談すれば良いのだろう…。

そんなあなたのために、都市計画道路のかかる土地の売却について解説します。

都市計画道路といっても、その内容には大きな違いがあり、土地の売却への影響も全く違います。

都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたい知識、売却する方法をまとめました。

あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

売れるが、計画の進捗と内容によって価格への影響は違う

結論から言うと、都市計画道路がかかる土地であっても売却は可能です。

ただし計画の進捗や内容次第では、売却価格に影響が出ることも。

特に計画が進捗し、土地の面積が減る可能性が高くなるほど、地価は下がります。

一方で地価への影響は下がるだけでなく、都市計画道路の供用開始後は隣接する土地は地価が上昇することも。

また計画があるものの事業化の見通しが立たない段階であれば、少し価格を下げるだけで売れる場合も多いでしょう。

特に緩和路線の場合は「都市計画道路がかかっていても気にしない」という人も多数います。

ハウスくんハウスくん

緩和路線ってなに?

家博士家博士

計画は決定しているものの、事業の見通しが立たない都市計画道路のことだよ。
戦後から高度経済成長期に計画されたけど、人口減少や社会情勢の変化によって、数十年経っても着工されていない都市計画道路も多いんだ。
緩和路線は計画見直しや中止になることもあるんだよ

なお、都市計画道路と土地区画整理事業が並行して行われる場合は、土地区画整理事業の方が大きく影響します。

土地区画整理事業については、こちらで解説しています。

もしあなたの家がいくらで売れるかを調べるなら、エリアで売却実績が豊富な不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

不動産会社は役所と頻繁にコミュニケーションをとっているため、地域の都市計画道路の進捗状況や見通しをよく知っています。

ただし、家の売却価格に都市計画道路がどの程度影響するかは、専門家である不動産会社でも意見が違うことがあります。

そのため、無料査定を依頼する不動産会社は、1社だけでなく3〜6社にして、意見を聞き比べるほうがより確実です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトは、こちらで紹介しています。

都市計画道路の進捗と売却イメージ

都市計画道路は大きく次の3つの段階に分けられます。

  • 計画決定
  • 計画決定(緩和路線)
  • 事業決定

それぞれ解説します

計画決定は2階建てまで

計画自体は決定しているものの、具体的な事業着手時期は未定という段階。

この段階では「収容される土地+残りの土地」の売却が可能です。

収容される土地の価格は、事業決定が近くなるほど安くなります。

家博士家博士

収容される土地は事業決定の段階になると、立ち退きを求められる。
だから、事業決定が近いほど価格も安くなるんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。収容される土地の部分にも、建物を建てられるの?

家博士家博士

許可が必要だけど、建築制限内で建物は建てられるよ。
建て替えもOKなんだ

計画決定の段階では、建物の建築に都道府県知事(政令指定都市は市長)の許可が必要です。

建築制限は、原則としてこちら。

計画決定段階の建築制限

  • 地階を有しない階数が2以下
  • 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など

このように、収容される土地に建てられる建築物は、「容易に移転・除去ができること」が前提となっています。

緩和路線なら3階建も可

計画決定から数十年という長い時間が経過しているにもかかわらず、事業決定の見通しが立っていない都市計画道路は、『緩和路線』に指定し、建築制限に緩和規定を設ける自治体も増えています。

緩和路線では、建築制限について次のような緩和規定が設けられています。

緩和路線の建築制限例

  • 市街地開発事業(区画整理・再開発など)等の支障にならないこと。
  • 地階を有しない階数が3以下で高さが10m以下
  • 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など
  • 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。

東京都都市整備局・新たな建築制限緩和の基準

緩和規定は自治体によって多少違います。

詳しくは自治体のホームページで調べるか、不動産会社に聞くと良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

建築制限が緩和されていると、使いやすい土地になるね。


家博士家博士

そうだね。緩和路線に指定されると売却にも影響は少ないよ。

事業決定は建築不可

事業決定になると、原則として建物の建築もできません。

例外として災害時の応急措置による建物等のみ建築可能とされていますが、容易に移転・除去できることが前提です。

事業決定の段階になると、収用される土地の売却はできなくなるので、収用されずに残った土地だけを売却することになります。

事業決定とは、具体的な事業着手の日程などが決まる段階。

事業決定になると計画道路内の土地収用や立ち退き交渉が始まり、道路の造成工事もスタートします。

ハウスくんハウスくん

土地が売れなかったらどうなるの?


家博士家博士

建物の移転や土地の収用は補償してもらえるよ。
補償について、解説しよう。

土地収用の補償

都市計画道路によって土地が収用される場合、土地の減少や建物の移転は事業者によって補償されます。

収用される土地は事業計画にかかる範囲のみ

都市計画道路によって収用される土地は、事業計画にかかる範囲のみ。

誤解しやすいのですが、残った土地は事業者に買取ってもらえません。
土地の収用イメージ

ハウスくんハウスくん

えー、それじゃあ残った土地が小さすぎて、家も建てられないとどうなるの?


家博士家博士

残った土地の形状や面積が変わって、土地の価値が減ったら、その分も補償してもらえるよ。

金銭的には損しない様に補償される

都市計画道路で土地を収用される場合、基本的には土地所有者が損しないように補償されます。

内容は国土交通省がベースだが事業主体によって微妙に違う

補償額の計算方法は、事業主体によって微妙に違いますが、大部分は国土交通省がベースになっています。

具体的には次のような補償があります。

国土交通省の補償金の算定

●土地の補償
土地の価格は実売価格で補償する。算定は、取引事例価格、公示価格、基準価格、不動産鑑定評価格などを基にして算定される。
●建物の補償
建物が移転後も、移転前の価値及び機能を失わないように、妥当な移転工法で費用を補償する。実際にその工法を利用するかは、土地所有者が自由に判断できる。
工法として、次の4つから選ばれる。

  1. 再築工法: 解体と再築の費用が補償されるが、築年数分だけ補償率が下がる。つまり違う場所に同程度の新築は建てられるが、新築になって価値が上がった分は補償されない。
  2. 曳家工法: 一時的に家を浮かせて、残地内や隣接地など事業用地の外へ移動する工法。
  3. 改造工法: 建物の一部を切り取り、残置内に残った部分を増改築する工法。
  4. 除去工法: 建物の使われていない部分など一部であれば、その部分の解体だけする工法
●工作物の補償
看板・門・塀など、移転又は同程度ものを造る費用を補償する。
●立木の補償
移転又は伐採の費用を補償する。
●その他の補償
その他、次のような補償があります。

  1. 動産移転料補償: 引っ越し費用の補償。
  2. 仮住居等補償: 一時的に仮住居が必要な場合は、その分の費用。
  3. 借家人等に対する補償: 借家人が移転するのに必要な費用。
  4. 家賃減少補償: 大家に対して減少する家賃相当額。
  5. 移転雑費: 移転先を探す費用や手続きの費用。
  6. 墳墓改葬等補償: お墓などの移転費用。
  7. 祭祀料等補償: 神社仏閣等の移転費用。
  8. 営業補償: 店舗や工場の移転で営業を一時休む場合の費用。
  9. 残置補償: 取得の対象とならない土地(残地)の面積・形状等が変わったことにより価値が減少した分の補償。

【参考】国土交通省・用地取得のあらまし

ハウスくんハウスくん

土地の実売価格ってどうすれば分かるの?


家博士家博士

不動産会社に聞くほうが早いね。
売却する可能性が少しでもあるなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼すると良いよ。
売却の情報も色々聞けるからね。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。


一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ハウスくんハウスくん

いずれにしても、損する分は補償されるってことだね。


家博士家博士

金銭的には損しない様なルールになっているよ。
ただし手間や心理的な負担には補償がないけどね。

ただし手間や心理的な負担に補償は無い

金銭的に補償されても、手間や心理的な負担までは補償されません。

やはり家の引っ越しや建て替えは手間がかかるし、心理的にも大変です。

また残った土地の地価が上がったとしても、幹線道路の車の騒音で平穏な生活が壊される恐れもあります。

こういったリスクもあるため、都市計画道路の予定地は、土地の価格が安くなったしまうのです。

ハウスくんハウスくん

補償があるから、金銭的には損しないけどやっぱり悪影響はあるんだね。
でも何十年も前から事業決定されていないなら、計画が見直されることはないの?


家博士家博士

都市計画道路の見直しは進んでいるけど、廃止されたのはごく一部だけなんだ。

都市計画道路が見直される可能性は少ない

計画から数十年も経ち、計画決定後に塩漬けになっている都市計画道路は、長期間にわたって周辺の土地利用へ悪影響を及ぼし続けています。

国土交通省が『都市計画道路の見直しの手引』を作成し、各自治体へ見直しを勧めていますが、廃止される路線は多くありません。

見直しは進んでいるが廃止は1割程度

国土交通省の指示により、各自治体は都市計画道路の63%(平成28年度末時点)を検証しました。

見直しの状況を都道府県別にみると次の通り。

各都道府県の見直し実施状況(平成29年3月末時点)

各都道府県の見直し実施状況(平成29年3月末)

資料によると、次の都道府県は既に見直しを完了しています。

見直しを完了した都道府県

青森県・山形県・栃木県・東京都・神奈川県・富山県・岐阜県・島根県・岡山県・広島県・佐賀県・愛知県・福井県・兵庫県・鳥取県・福岡県・長崎県

しかし廃止されたのは、わずか1割程度の全国約2,400路線、約2,600km(平成12年〜28年の16年間)

依然として、全国の都市計画決定された道路6.4万kmのうち、31.7%の2.0万kmが未着手(平成29年3月時点)となっています。

都道府県別の、計画未着手区間(平成29年3月末)と見直し(廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末)の詳細はこちら。

計画未着手区間(平成29年3月末)と
見直し(廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末)

都道府県名 未着手区間 廃止 ルート変更 幅員変更
北海道 994.7km 49.4km 8.0km 32.2km
青森県 436.2km 92.5km 1.2km 66.9km
岩手県 427.5km 38.8km 9.4km 15.4km
宮城県 485.9km 86.3km 2.3km 6.7km
秋田県 347.6km 43.0km 1.6km 0.8km
山形県 421.1km 27.7km 0.0km 3.7km
福島県 426.0km 15.4km 17.2km 13.8km
茨城県 801.2km 29.9km 15.2km 7.5km
栃木県 455.2km 17.1km 6.8km 11.0km
群馬県 705.3km 14.1km 0.0km 0.0km
埼玉県 830.7km 75.2km 3.1km 19.9km
千葉県 989.5km 31.8km 5.4km 8.4km
東京都 865.4km 1.8km 0.0km 2.8km
神奈川県 803.6km 43.3km 5.2km 3.2km
山梨県 172.1km 12.6km 0.0km 0.0km
長野県 826.4km 54.7km 4.1km 7.1km
新潟県 609.3km 25.7km 0.1km 2.9km
富山県 204.2km 45.6km 2.0km 15.2km
石川県 209.7km 85.0km 15.7km 46.5km
岐阜県 642.2km 68.8km 2.1km 18.0km
静岡県 869.7km 93.8km 2.7km 2.2km
愛知県 1183.8km 37.1km 5.3km 15.5km
三重県 488.1km 39.3km 4.4km 8.3km
福井県 177.8km 10.3km 0.0km 0.6km
滋賀県 529.3km 52.2km 5.8km 4.8km
京都府 372.2km 126.0km 4.4km 0.7km
大阪府 543.3km 455.8km 1.4km 25.3km
兵庫県 563.3km 172.8km 5.4km 33.0km
奈良県 361.7km 37.1km 1.5km 13.1km
和歌山県 211.7km 76.0km 1.6km 3.5km
鳥取県 128.2km 1.9km 0.0km 0.0km
島根県 103.7km 19.4km 4.8km 25.3km
岡山県 362.9km 72.9km 7.1km 7.3km
広島県 336.8km 57.4km 1.8km 13.3km
山口県 349.5km 3.3km 0.0km 0.0km
徳島県 74.1km 23.4km 0.0km 2.9km
香川県 105.9km 90.6km 2.0km 23.7km
愛媛県 199.6km 31.3km 2.1km 4.4km
高知県 82.0km 14.2km 0.0km 1.2km
福岡県 774.1km 144.3km 15.1km 25.9km
佐賀県 136.2km 16.5km 2.3km 2.6km
長崎県 76.6km 73.1km 0.0km 1.1km
熊本県 203.3km 56.2km 0.0km 19.6km
大分県 310.7km 41.2km 3.5km 14.9km
宮崎県 256.0km 23.9km 2.6km 0.6km
鹿児島県 164.1km 12.7km 1.4km 0.5km
沖縄県 44.8km 3.8km 0.0km 0.0km
全国計 20663.3km 2645.3km 174.4km 532.0km

ハウスくんハウスくん

見直しが進んでいるけど、廃止になったのは1割程度なんだね


家博士家博士

役所としては廃止するのは大変な作業だから、なんとなく計画段階のまま先送りになってしまうのかもね。
具体的な都市計画道路の計画は、自治体のサイトで見れるよ。

自治体のサイトで計画を確認できる

都市計画道路の計画は、自治体のサイトなどで確認できます。

【都市計画道路が確認できるサイトの例】

東京都都市計画情報等インターネット提供サービス

家博士家博士

他の自治体でも同様に確認することができるよ。
既存路線拡幅は分かりやすいけれど、新道路は意外な場所に計画されていたりするから、見落としがちなんだ

既存路線拡幅と新道路がある

都市計画道路には、既存路線拡幅と新道路建設の2種類があります。

既存路線拡幅は既にある道路の幅を広げるもの。

新道路建設は新しく道路を造るものです。

まとめ

都市計画道路がかかる土地の売却は、計画の進捗によって次の3種類に分けられます。

  • 計画決定→収容される土地+残りの土地を売却できるが、価格は事業決定の進捗次第
  • 計画決定(緩和路線)→比較的影響は少ない
  • 事業決定→残りの土地だけの売却になる

ただし、それぞれ条件は違うため、専門家へ個別に相談したほうが確実でしょう。

まずは実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。

売買実績が豊富な不動産会社であれば、都市計画道路の情報にも詳しく、売却のノウハウも豊富。

立地や条件次第では買主がすぐに見つかることもあります。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

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  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

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