「土地の一部に都市計画道路がかかるけど、売れるの？」
都市計画道路のかかる土地の売却で、お悩みでしょうか？
都市計画道路有りの土地なんて、売りにくいし、価格も安くなってしまうのでは…。
売却するためには、誰に相談すれば良いのだろう…。
そんなあなたのために、都市計画道路のかかる土地の売却について解説します。
都市計画道路といっても、その内容には大きな違いがあり、土地の売却への影響も全く違います。
都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたい知識、売却する方法をまとめました。
あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。
都市部なら、大手トップ3社（三井・住友・東急）に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue
」を使うと、まとめて査定を依頼できます。
地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME４U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。
信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。
売れるが、計画の進捗と内容によって価格への影響は違う
結論から言うと、都市計画道路がかかる土地であっても売却は可能です。
ただし、計画の進捗状況や内容次第では、売却価格に何らかの影響が出ることもあります。
計画が進捗して、土地の面積が減ることが確実になるほど、その面積分だけ価格は下がる傾向があります。
一方で価格への影響は下がるだけでなく、都市計画道路の供用開始後は価格が地価が上昇するメリットがあることも。
また計画が決定しただけの段階であれば、少し価格を下げるだけで売れるケースも多くあります。
特に緩和路線の場合は「都市計画道路がかかっていても気にしない」という人も多数います。
ハウスくん緩和路線ってなに？
家博士計画は決定しているものの、事業の見通しが立たない都市計画道路のことだよ。
戦後から高度経済成長期に計画されたけど、人口減少や社会情勢の変化によって、数十年経っても着工されていない都市計画道路も多いんだ。
緩和路線は計画見直しや中止になることもあるんだよ
なお、都市計画道路と土地区画整理事業が並行して行われる場合は、土地区画整理事業の方が大きく影響します。
土地区画整理事業については、こちらで解説しています。
もしあなたの家がいくらで売れるかを調べるなら、エリアで売却実績が豊富な不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。
ただし、家の売却価格に都市計画道路がどの程度影響するかは、専門家である不動産会社でも意見が違うことがあります。
そのため、無料査定を依頼する不動産会社は、1社だけでなく3〜6社にして、意見を聞き比べるほうがより確実です。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトは、こちらで紹介しています。
都市計画道路の進捗と売却イメージ
都市計画道路は大きく次の2つの段階に分けられます。
- 計画決定
- 事業決定
それぞれ解説します
1.計画決定
計画自体は決定しているものの、具体的な事業着手時期は未定という段階。
この段階では「収容される土地＋残りの土地」の売却が可能です。
収容される土地の価格は、事業決定が近くなるほど安くなります。
家博士収容される土地は事業決定の段階になると、立ち退きを求められる。
だから、事業決定が近いほど価格も安くなるんだ
ハウスくんなるほど。収容される土地の部分にも、建物を建てられるの？
家博士許可が必要だけど、建築制限内で建物は建てられるよ。
建て替えもOKなんだ
計画決定の段階では、建物の建築に都道府県知事（政令指定都市は市長）の許可が必要です。
建築制限は、原則としてこちら。
このように、収容される土地に建てられる建築物は、「容易に移転・除去ができること」が前提となっています。
緩和路線なら3階建も可
計画決定から数十年という長い時間が経過しているにもかかわらず、事業決定の見通しが立っていない都市計画道路は、『緩和路線』に指定し、建築制限に緩和規定を設ける自治体も増えています。
緩和路線では、建築制限について次のような緩和規定が設けられています。
緩和路線の建築制限例
- 市街地開発事業（区画整理・再開発など）等の支障にならないこと。
- 地階を有しない階数が3以下で高さが10m以下
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など
- 建築物が都市計画道路区域の内外にわたり存することになる場合は、将来において、都市計画道路区域内に存する部分を分離することができるよう、設計上の配慮をすること。
緩和規定は自治体によって多少違います。
詳しくは自治体のホームページで調べるか、不動産会社に聞くと良いでしょう。
ハウスくん建築制限が緩和されていると、使いやすい土地になるね
家博士そうだね。緩和路線に指定されていれば、その分売れやすいんだ
都市計画道路の見直しも進んでいる
計画決定になったものの塩漬けになっていた都市計画道路では、周辺の土地が長期間にわたって有効活用できない問題がありました。
全国の都市計画決定された6.4万kmのうち、約32％の2.1万kmが未着手となっています。（平成28年3月時点）
そのため、国土交通省が『都市計画道路の見直しの手引』を作成し、各自治体へ見直しを勧めています。
【参考】国土交通省・都市計画道路の見直し
2.事業決定
具体的な事業着手の日程などが決まると、事業決定の段階に移ります。
この段階になると計画道路内の土地収用や立ち退き交渉が始まり、道路の造成工事もスタート。
原則として建物の建築もできません。
例外として災害時の応急措置による建物等のみ建築可能とされていますが、容易に移転・除去できることが前提です。
事業決定の段階になると収用される土地の売却はできなくなるので、収用されずに残った土地だけを売却することになります。
既存路線拡幅と新道路がある
都市計画道路には、既存路線拡幅と新道路建設の2種類があります。
既存路線拡幅は既にある道路の幅を広げるもの。
新道路建設は新しく道路を造るものです。
いずれの計画も、自治体のサイトなどで確認できます。
【都市計画道路が確認できるサイトの例】
家博士他の自治体でも同様に確認することができるよ。
既存路線拡幅は分かりやすいけれど、新道路は意外な場所に計画されていたりするから、見落としがちなんだ
まとめ
都市計画道路がかかる土地の売却は、計画の進捗によって次の3種類に分けられます。
- 計画決定→収容される土地＋残りの土地を売却できるが、価格は事業決定の進捗次第
- 計画決定（緩和路線）→比較的影響は少ない
- 事業決定→残りの土地だけの売却になる
ただし、それぞれ条件は違うため、専門家へ個別に相談したほうが確実でしょう。
まずは実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。
売買実績が豊富な不動産会社であれば、都市計画道路の情報にも詳しく、売却のノウハウも豊富。
立地や条件次第では買主がすぐに見つかることもあります。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
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- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
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しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
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- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
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【公式サイト】HOME4U
あなたの土地の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
