都市計画道路がかかる土地は売れる！ 知っておきたい知識と注意点とは

「土地の一部に都市計画道路がかかるけど、売れるの？」

都市計画道路のかかる土地の売却で、お悩みでしょうか？

都市計画道路有りの土地なんて、売りにくいし、価格も安くなってしまうのでは…。
売却するためには、誰に相談すれば良いのだろう…。

そんなあなたのために、都市計画道路のかかる土地の売却について解説します。

都市計画道路といっても、その内容には大きな違いがあり、土地の売却への影響も全く違います。

都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたい知識、売却する方法をまとめました。

あなたの土地の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

都市計画道路のかかる土地は売れる

結論から言うと、都市計画道路がかかる土地であっても売却は可能です。

ただし計画の進捗や内容次第では、売却価格に影響が出ることも。

都市計画道路による地価への影響は、上がる・下がる・影響ないの3パターンに分けられます

ケース1. 都市計画道路で地価が下がる場合

都市計画道路で地価が大きく下がるのは、次の2つの条件がある場合です。

• 都市計画開通後の土地が、狭い・形が悪いなど使いにくい土地になる場合。
• その事業決定の見込みが高い場合。

都市計画道路の計画が進捗して、土地の面積が減る可能性が高くなるほど、地価は下がる傾向があります。

ケース2. 都市計画道路で地価が上がる場合

都市計画道路で地価が上がる場合もあります。

なぜなら土地の価格は、次の傾向があるため。

• 接する道路が幹線道路に近いほど
  →利便性が高くなり、地価は上がる。
• 接する道路の幅が広いほど
  →建てられる建物が大きくなり、地価は上がる。

都市計画道路は幹線道路から近く幅も広いので、接する土地の地価は上がる傾向があるのです。

道路と地価の関係は、国税庁の相続税路線価でも分かります。

路線価の見方・路線価から実勢価格を簡易計算する方法を解説

土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。

ケース3. 事業化の見通しが立たなければ影響は少ない

ただし計画があるものの事業化（事業決定）の見通しが立たなければ、そこまで大きな影響はありません。

特に緩和路線は気にしない人が多いでしょう。

ハウスくん

緩和路線ってなに？

家博士

計画は決定しているものの、事業の見通しが立たない都市計画道路のことだよ。

都市計画道路の多くは、戦後から高度経済成長期に計画されました。

しかしその後の社会情勢の変化や人口減少によって、事業の見通しが立たない都市計画道路も多く、全国で約2万キロメートルが未着手となっています。

土地区画整理事業の影響も大きい

なお都市計画道路と土地区画整理事業が並行して行われる場合は、土地区画整理事業も大きく影響します。

土地区画整理事業については、こちらで解説しています。

土地区画整理の土地は売れる！ 売るタイミングと価格の関係とは

土地区画整理事業の対象となっている不動産は売却できますが、タイミングによって注意点もあります。土地区画整理事業による売却価格への影響や、土地区画整理事業の基本をまとめました。

今の価格を確認するなら複数の不動産会社に

もしあなたの家がいくらで売れるかを調べるなら、エリアで売却実績が豊富な不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

不動産会社は役所と頻繁にコミュニケーションをとっているため、地域の都市計画道路の進捗状況や見通しをよく知っています。

ただし、家の売却価格に都市計画道路がどの程度影響するかは、専門家である不動産会社でも意見が違うことがあります。

そのため、無料査定を依頼する不動産会社は、1社だけでなく3〜6社にして、意見を聞き比べるほうがより確実です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトは、こちらで紹介しています。

不動産一括査定サイトの比較ランキング！

不動産一括査定サイト、主要15社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

ハウスくん

都市計画道路で地価が下がることも、上がることもあるんだね。

家博士

そうだね。
都市計画道路は計画の進捗によって影響が変わるからね。

都市計画道路の進捗と売却イメージ

都市計画道路の進捗は大きく次の3つの段階に分けられます。

• 計画決定
• 計画決定（緩和路線）
• 事業決定

それぞれ解説します

『計画決定』は2階建てまで

『計画決定』とは、計画自体は決定しているものの、具体的な事業着手時期は未定という段階。

計画決定の段階では「収容される土地＋残りの土地」の売却が可能です。

収容される土地の価格は、事業決定が近くなるほど安くなります。

家博士

収容される土地は事業決定の段階になると、立ち退きを求められる。
だから、事業決定が近いほど価格も安くなるんだ

ハウスくん

なるほど。収容される土地の部分にも、建物を建てられるの？

家博士

許可が必要だけど、建築制限内で建物は建てられるよ。
建て替えもOKなんだ

計画決定の段階では、建物の建築に都道府県知事（政令指定都市は市長）の許可が必要です。

建築制限は、原則としてこちら。

このように、収容される土地に建てられる建築物は、「容易に移転・除去ができること」が前提となっています。

『緩和路線』なら3階建も可

計画決定から数十年という長い時間が経過しているにもかかわらず、事業決定の見通しが立っていない都市計画道路は、『緩和路線』に指定し、建築制限に緩和規定を設ける自治体が増えています。

緩和路線では、例えば次のような建築制限の緩和があります。

緩和規定は自治体によって多少違います。

詳しくは自治体のホームページで調べるか、不動産会社に聞くと良いでしょう。

ハウスくん

建築制限が緩和されていると、使いやすい土地になるね。

家博士

そうだね。緩和路線に指定されると売却にも影響は少ないよ。

『事業決定』は建築不可

『事業決定』とは、具体的な事業着手の日程などが決まる段階。

事業決定になると計画道路内の土地収用や立ち退き交渉が始まり、道路の造成工事もスタートします。

事業決定の段階になると、収用される土地の売却はできないので、収用されずに残った土地だけを売却します。

原則として建物は建築できません。

例外として災害時の応急措置による建物等のみ建築可能ですが、容易に移転・除去できることが前提です。

ハウスくん

土地が売れなかったらどうなるの？

家博士

建物の移転や土地の収用は補償してもらえるよ。
補償について、解説しよう。

土地収用の補償

都市計画道路によって土地が収用される場合、土地の減少や建物の移転は事業者によって補償されます。

収用される土地は事業計画にかかる範囲のみ

都市計画道路によって収用される土地は、事業計画にかかる範囲のみ。

誤解しやすいのですが、残った土地は事業者に買取ってもらえません。

ハウスくん

えー、それじゃあ残った土地が小さすぎて、家も建てられないとどうなるの？

家博士

残った土地の形状や面積が変わって、土地の価値が減ったら、その分も補償してもらえるよ。

金銭的には損しない様に補償される

都市計画道路で土地を収用される場合、基本的には土地所有者が損しないように補償されます。

内容は国土交通省がベースだが事業主体によって微妙に違う

補償額の計算方法は、事業主体によって微妙に違いますが、大部分は国土交通省がベースになっています。

具体的には次のような補償があります。

ハウスくん

土地の実売価格ってどうすれば分かるの？

家博士

不動産会社に聞くほうが早いね。
売却する可能性が少しでもあるなら、複数の不動産会社に無料査定を依頼すると良いよ。
売却の情報も色々聞けるからね。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。

ハウスくん

いずれにしても、損する分は補償されるってことだね。

家博士

金銭的には損しない様なルールになっているよ。
ただし手間や心理的な負担には補償がないけどね。

ただし手間や心理的な負担に補償は無い

金銭的に補償されても、手間や心理的な負担までは補償されません。

やはり家の引っ越しや建て替えは手間がかかるし、心理的にも大変です。

また残った土地の地価が上がったとしても、幹線道路の車の騒音で平穏な生活が壊される恐れもあるでしょう。

こういったリスクもあるため、都市計画道路の予定地は売りにくくなる場合もあります。

ハウスくん

補償があるから、金銭的には損しないけどやっぱり悪影響はあるんだね。
でも何十年も前から事業決定されていないなら、計画が見直されることはないの？

家博士

都市計画道路の見直しは進んでいるけど、廃止されたのはごく一部だけなんだ。

都市計画道路が見直される可能性は少ない

計画から数十年も経ち、計画決定後に塩漬けになっている都市計画道路は、長期間にわたって周辺の土地利用へ悪影響を及ぼし続けています。

国土交通省が『都市計画道路の見直しの手引』を作成し、各自治体へ見直しを勧めていますが、廃止される路線は多くありません。

見直しは進んでいるが廃止は1割程度

国土交通省の指示により、各自治体は都市計画道路の68％（平成31年度末時点）を検証しました。

見直しの状況を都道府県別にみると次の通り。

各都道府県の見直し実施状況（平成31年3月末時点）

資料によると、次の都道府県は既に見直しを完了しています。

しかし廃止されたのは、わずか1割程度の全国約2,400路線、約2,600km（平成12年〜28年の16年間）

依然として、全国の都市計画決定された道路6.4万kmのうち、31.7％の2.0万kmが未着手（平成29年3月時点）となっています。

都道府県別の、計画未着手区間（平成29年3月末）と見直し（廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末）の詳細はこちら。

計画未着手区間（平成29年3月末）と
見直し（廃止・ルート変更・幅員変更、平成28年3月末）

ハウスくん

見直しが進んでいるけど、廃止になったのは1割程度なんだね

家博士

役所としては廃止するのは大変な作業だから、なんとなく計画段階のまま先送りになってしまうのかもね。
具体的な都市計画道路の計画は、自治体のサイトで見れるよ。

自治体のサイトで計画を確認できる

都市計画道路の計画は、自治体のサイトなどで確認できます。

家博士

他の自治体でも同様に確認することができるよ。
既存路線拡幅は分かりやすいけれど、新道路は意外な場所に計画されていたりするから、見落としがちなんだ

既存路線拡幅と新道路がある

都市計画道路には、既存路線拡幅と新道路建設の2種類があります。

既存路線拡幅は既にある道路の幅を広げるもの。

新道路建設は新しく道路を造るものです。

まとめ

都市計画道路がかかる土地の売却は、計画の進捗によって次の3種類に分けられます。

• 計画決定→収容される土地＋残りの土地を売却できるが、価格は事業決定の進捗次第
• 計画決定（緩和路線）→比較的影響は少ない
• 事業決定→残りの土地だけの売却になる

ただし、それぞれ条件は違うため、専門家へ個別に相談したほうが確実でしょう。

まずは実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。

売買実績が豊富な不動産会社であれば、都市計画道路の情報にも詳しく、売却のノウハウも豊富。

立地や条件次第では買主がすぐに見つかることもあります。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. すまいValue

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   査定実績：

   40万件

   不動産会社数：

   大手6社・全国900店舗

   運営会社：

   大手6社共同運営

   大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
   6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
   売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
   首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
   2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
   簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

【公式サイト】すまいValue

2. SRE不動産（旧ソニー不動産）

   

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス株式会社

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
   あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

   管理人のコメント

   大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

【公式サイト】SRE不動産



3. HOME4U

   

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   株式会社NTTデータ・スマートソーシング

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
   不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
   机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
   ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
   あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
  →すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
  →すまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
• 地方（人口密度が少ない地域）
  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの土地の売却が成功することを、心よりお祈りしております！