道路の幅を広げたり、新しく道路を造成したりする「都市計画道路」。
都市計画道路がかかる土地でも売却できるのでしょうか。
都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたいことや、そもそも都市計画道路とはどういったものなのかをまとめました。
売れるが、計画の進捗と内容によって価格への影響は違う
結論から言うと、都市計画道路がかかる土地であっても売却は可能です。
ただし、計画の進捗状況や内容次第では、売却価格に何らかの影響が出ることもあります。
例えば、工事が完了し供用開始となれば、道路に隣接する土地の地価が上昇するといった恩恵が受けられることも。
計画が決定しただけの段階であれば工事着工がいつになるか分からないため、安ければ買うという人も意外に多いのです。
特に緩和路線の場合は「都市計画道路がかかっていても気にしない」という人も多数います。
ハウスくん緩和路線ってなに？
家博士計画は決定しているものの、事業の見通しが立たない都市計画道路のことだよ。
戦後から高度経済成長期に計画されたけど、人口減少や社会情勢の変化によって、数十年経っても着工されていない都市計画道路も多いんだ。
緩和路線は計画見直しや中止になることもあるんだよ
なお、都市計画道路と土地区画整理事業が並行して行われる場合は、土地区画整理事業の方が大きく影響します。
土地区画整理事業については、こちらで解説しています。
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ただし、家の売却価格に都市計画道路がどの程度影響するかは、専門家である不動産会社でも意見が違うことがあります。
そのため、無料査定を依頼する不動産会社は、1社だけでなく3〜6社にして、意見を聞き比べるほうがより確実です。
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都市計画道路の進捗と売却イメージ
都市計画道路は大きく2つの段階に分けられます。
1つ目が計画決定の段階、2つ目が事業決定の段階です。
1.計画決定
計画自体は決定しているものの、具体的な事業着手時期は未定という段階。
この段階では「収容される土地＋残りの土地」の売却が可能です。
収容される土地の価格は、事業決定が近くなるほど安くなります。
家博士収容される土地は事業決定の段階になると、立ち退きを求められる。
だから、事業決定が近いほど価格も安くなるんだ
ハウスくんなるほど。収容される土地の部分にも、建物を建てることは可能なの？
家博士都道府県知事や、政令指定都市の場合は市長の許可が必要だけど、制限付きで建物の建築が可能になっているよ。
建て替えもOKなんだ
建築物に関する制限としては、次のようなものがあります。
- 地階を有しない階数が2以下
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など
このように、収容される土地に建てられる建築物は、「容易に移転・除去ができること」が前提となっています。
緩和路線について
計画決定から数十年という長い時間が経過しているにもかかわらず、事業決定の見通しが立っていない都市計画道路も沢山あります。
こうした都市計画道路では周辺の土地が長期間にわたって制限を受け続けることになり、土地の有効活用ができないといった問題も生じていました。
ハウスくんせっかく持っている土地なのに、有効活用できないのはもったいないね…
家博士そう。だから、最近はこうした都市計画道路を『緩和路線』に指定して、建築条件などに一定の緩和規定を設けている自治体も増えているんだ
緩和路線については、建築制限について次のような緩和規定が設けられています。
- 地階を有しない階数が3以下で高さが10m以下
- 主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造など
その他、将来的に都市計画道路にかかる部分（収容される土地部分）を分離できるよう、設計上の配慮をすることなども求められています。
なお、緩和規定については自治体によって多少異なることもあります。
所有する土地のある自治体ではどういった緩和規定が設けられているのか、確認しておくと良いでしょう。
家博士ちなみに、緩和路線であっても『容易に移転・除去ができること』が前提になっていることは変わらないよ
ハウスくんでも、制限が緩和されている分、使いやすい土地になっているとも言えるね
家博士そう。だから緩和路線に指定されていれば、その分、売れやすくなるんだ
2.事業決定
具体的な事業着手の日程などが決まると、事業決定の段階に移ります。
この段階になると計画道路内の土地収用や立ち退き交渉が始まり、道路の造成工事もスタート。
原則として建物の建築もできません。
例外として災害時の応急措置による建物等のみ建築可能とされていますが、容易に移転・除去できることが前提です。
事業決定の段階になると収用される土地の売却はできなくなるので、収用されずに残った土地だけを売却することになります。
既存路線拡幅と新道路がある
都市計画道路には、既存路線拡幅と新道路建設の2種類があります。
既存路線拡幅は既にある道路の幅を広げるもの。
新道路建設は新しく道路を造るものです。
いずれの計画も、自治体のサイトなどで確認できます。
【都市計画道路が確認できるサイトの例】
家博士他の自治体でも同様に確認することができるよ。
既存路線拡幅は分かりやすいけれど、新道路は意外な場所に計画されていたりするから、一度チェックしておくと良いよ
諦めずに不動産会社へ相談を
都市計画道路がかかる土地の売却がスムーズに進むかどうかは、計画の進捗によっても変わります。
特に事業決定段階では「収容された残りの土地」を売却することになるため、土地の状況によっては売却が難しくなることもあるでしょう。
しかし、だからといって最初から売却を諦めることはありません。
まずは実績が豊富な不動産会社に相談してみましょう。
実績豊富な不動産会社は売却のノウハウも豊富。
立地や条件次第では買主がすぐに見つかることもあります。
諦めずに相談することが売却成功への第一歩です。
一括査定サイトの定番3社＋1社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
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- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
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ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
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実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,798社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
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