リノベーションイメージ
「うちの空き家をリノベーションして他人に貸したら、家賃収入で儲かるのかな…」

空き家を賃貸に出すこと自体は、悪い考えではありません。

しかし投資としてトータルで利益を出すためには、なるべく初期投資を抑えることが大切です。

実は賃貸経営は思った以上に経費がかかり、実際の利益率は小さいのです。

この記事は、私がマンション約20室を8年間賃貸した経験から、空き家をリノベーションして貸す前に知っておきたい注意点をまとめました。

「空き家をリノベーションして賃貸に」の落とし穴

最近、様々なメディアで空き家活用法として「リノベーションして賃貸に出す」という話が取り上げられています。

リノベーションで新築同様にすれば、借り手も見つかって家賃収入が得られるようになるのでは?と期待も膨らみますよね。

しかし、ほとんどのケースで採算は取れていません。

空き家のリノベーションは、趣味としてならOKですが、お金については捨てる覚悟が必要です。

ハウスくんハウスくん

でも、テレビや雑誌なんかでは、リノベーションして賃貸経営に成功した人などが取り上げられているよね

家博士家博士

確かに成功事例として取り上げられているけれど、投資として本当に成功しているかは微妙なんだ。
不動産は、売却したときに初めて投資が成功だったか分かるからね。

ハウスくんハウスくん

そうか、売るときに価格が大きく下がっていたら、その分は損するね。

リノベーションして賃貸に出すことがうまくいかない主な原因は、資産価値の減少スピードにあります。

資産価値の減少スピードが早く、実質利回り以上に資産が減る

価格が下がるイメージ
賃貸経営がうまくいくかどうかを考える際には、利回りを確認することが重要です。

ここで注意したいのは、表面利回りではなく実質利回りを確認する事。

実質利回りの計算方法は次の通り。

実質利回り=(家賃収入−支出)÷投資額

この「支出」には、例えば次のような費用が含まれます。

  • 初期リフォーム費用
  • 入居者を見つけるための広告費(家賃1〜3ヶ月分)
  • 退去後の現状復旧費
  • 入居中の設備の修理費
  • (一戸建ての場合)外壁塗装・屋根防水補修費用
  • (マンションの場合)管理費・修繕積立金
  • (あれば)ローン返済
  • 火災保険、地震保険、その他保険
  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税(貸して利益が出れば)
家博士家博士

リノベーションして空き家を賃貸に出す場合、リノベーション費用がかかる。
そして内装や設備は、寿命が短いから約10年でまた大規模なリフォームが必要になる。

賃貸の入居者は、どうしても他人の家という感覚があり、内装の痛みも早くなります。

こうした理由から、リノベーションにより上がった資産価値は、予想以上に早く減少していくのです。

駅から遠いと地価の下落スピードも加速する

もう一つ注意しておきたいのが、土地の価格。

特に、最寄り駅から遠い場所ほど、地価の下落率が高くなります。

ハウスくんハウスくん

下落率が高くなると言っても、地方の話じゃないの?
都市部ならそんなこともなさそうだけど…

家博士家博士

それが残念ながら、この傾向は三大都市圏でも地方圏でも同じなんだ

国土交通省が毎年発表している公示地価の変化です。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)


最寄り駅距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

公示地価とは
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査

土地の価格の調べ方について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

このグラフを見ると分かるように、三大都市圏でも地方圏でも、駅から遠い土地ほど、地価は大きく下落しています。

逆に駅から近いエリアでは、地価が上昇している傾向に。

つまり最寄り駅からの距離が近いか遠いかで、今後の地価が上がるか下がるか、全く違う傾向があるということが分かっています。

具体的な目安として、最近は駅徒歩7分(距離に換算して560m)が、一つの分岐点だと言われています。

駅徒歩7分以内のエリアでは、家を貸して家賃収入を得るのも良いでしょう。

しかし駅徒歩7分を超えるエリアは、値下がりする前に早く売却することも検討しましょう。

家博士家博士

とにかく、最寄り駅からの距離がポイントになる事だけは覚えておこう

今後は空き家が増加し、売る事すら困難に

仮に今、空き家をリノベーションして賃貸に出すとしても、いつかは売るときが来ます。

しかし、そのときには駅から遠いエリアでは、売却が難しくなっている可能性が高いでしょう。

これから社会問題になる空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション(空き家予備軍)が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

都市部では2022年の生産緑地問題

3大都市圏(首都圏・名古屋圏・関西圏)で問題になるのは生産緑地問題。

現在、あえて農地として残されている土地が、2022年以降に順次宅地として開放される予定です。

特に駅から徒歩7分を超える戸建て住宅は大きな影響があると予想されます。

地方では立地適正化計画

一方、地方では立地適正化計画によって、ある日突然土地が無価値になるエリアも。

国のガイドラインにより、各地方自治体が今より人が住むエリアを狭くする政策を進めています。

立地適正化計画によって「人が住むのに適さないエリア」となれば、買い手がつかずに家は売れなくなってしまいます。

ハウスくんハウスくん

空き家を取り巻く問題には、いろいろなものがあるんだね

家博士家博士

将来的に考えられる問題を取り上げたけれど、今でも既に売れない可能性だって十分にあるからね。
それほど、空き家問題は重大なんだ

今やるべきは今の家の価格を確認すること

今後売ることが難しくなると予想されるエリアなら、まず今いくらで売れるのか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年7月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年半で45%も値上がりしています。


一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

儲かるのはリフォーム会社

リフォーム会社イメージ
「リノベーションすれば入居希望者も増えるので、今のように空き家にしておくより資産活用できて有効です!」

リノベーションの相談をすると、リフォーム会社からはこんなことを言われるかもしれません。

しかし、リフォーム会社は「リフォーム・リノベーションのプロ」であって、「賃貸経営のプロ」ではありません。

家が綺麗になれば確かに興味を持つ人は増えるかもしれませんが、単に家をキレイにするだけで入居者希望者が現れるほど賃貸経営は簡単ではないのです。

リフォーム会社は工事が終わればそこで終わりですが、オーナーはそういうわけにもいきません。

入居者探しからリノベーション後の設備の管理まで、全てのリスクはオーナーであるあなた自身が負うことになるのです。

また、リフォーム会社は大規模なリノベーションほど顧客にオススメするもの。

規模が大きくなるほど、利益も得やすくなるからです。

実際にリノベーションして賃貸に出そうとするのであれば、相応の効果があるのかどうか、よく見極める必要があります。

空き家をリノベーション・リフォームするメリット

メリットイメージ
空き家を賃貸に出す前にリノベーション・リフォームをすることには、主に次のようなメリットがあります。

メリット1. 空室リスクが下がる

賃貸物件も、内装や設備が古びていると入居希望者はなかなか現れません。

そういった意味では、リノベーション・リフォームを行うことで、空室リスクを下げる効果はあると言えます。

しかし、リノベーションやリフォームを行うには費用がかかるもの。

かかった費用に見合う効果が得られれば良いのですが、実際、それほどの効果は期待できません。

そもそも賃貸物件を探している人が最も重視するのは立地。

入居希望者が探しているエリア内ならば、数ある競合物件の中でもリノベーション済みの物件が一歩リードするかもしれません。

しかし「場所はどこでも良いから、リノベーション物件に住みたい」という人はいません。

好立地な場所に建っている物件でなければ、リノベーションしても期待したほどの効果はないと考えておきましょう。

メリット2. 倒壊・犯罪などのリスク軽減

適切に管理されていない空き家や築年数が経過した空き家は、倒壊の危険性があるだけでなく、犯罪の温床にもなります。

2018年5月には、中国地方の刑務所から逃走した受刑者が、瀬戸内海にある島の空き家に潜伏しながら逃走を試みた…なんて事件もありました。

空き家は放火の対象として、狙われやすいという事実もあります。

こうしたリスクを軽減するのにも、リノベーション・リフォームは有効です。

ただ、建物の耐震性を向上させるためには、単にリノベーションやリフォームするだけでなく耐震補強も必要。

また、いくら内装をキレイにしても、入居者がいないと建物の劣化は早まります。

メリット3. 趣味としては楽しく、地域社会的にもプラス

3つ目のメリットは、自分自身の趣味として楽しめるという点。

DIYなども流行しておりリノベーションやリフォームは自分自身でも楽しめるため、趣味としては決して悪くはありません。

また、空き家がそのまま残っているよりも、リノベーションやリフォームをしてきれいにすることは、地域社会にとっても良い効果があります。

ハウスくんハウスくん

こうして見てみると、資産活用というよりも自分自身の満足感や地域への貢献という意味でメリットがありそうだね

空き家をリノベーション・リフォームするデメリット

デメリットイメージ
一方で、リノベーション・リフォームして賃貸に出すことには、デメリットもあります。

デメリット1. リノベーションの費用がかかる

「リノベーション費用は家賃で回収できるだろう」と考えるかもしれませんが、実は費用を回収するのは難しいのです。

リノベーションによる内装や設備の寿命は、長くても10年、入居者によってはもっと短くなります。

すべての経費を引いて、残った利益がいくらになるか、実際にシミュレーションをしてみると分かります。

自分たちで住むのであれば、ここまでの頻度でリフォームする必要はないかもしれません。

しかし賃貸では「綺麗なこと」や「新しいこと」が物件選びのポイントになるので、結局はこまめに壁紙やフローリングを交換することになります。

家博士家博士

賃貸に出すのではなく売却するとしても、リフォーム費用を上乗せするのは難しい。
上乗せすると割高な物件になってしまう可能性が高いからね

なお、売却するのであればリフォームしてからではなく、リフォームプランを付けて売るのも売り方の一つ。

パナソニックグループが運営するリアリエなら、リフォームプラン付きで家を売ることができます。

リアリエについて、こちらの記事で詳しく解説しています。

デメリット2. 所有するリスク

不動産の所有権は、誰かに売却したり譲ったりするまで放棄できません。

家は確かに財産ですが、売れない状況になると負債になってしまうため、所有すること自体がリスクとなるのです。

そんな家が売れないことなんてあるの?と思われるかもしれません。

しかし実際に、新築時は数千万円で分譲されていた苗場のリゾートマンションが、今は10万円〜20万円で売りに出されていますが、誰も買いません。
リゾートマンションの例

この様な家が今後は急増すると見られています。

特に、最寄り駅から徒歩7分以上かかる立地は要注意!

こうしたエリアでは資産価値が急激に下がり、将来的に売れなくなるエリアも出てくることが予想されます。

すでに地方では売れない家が増えているため、国土交通省が主導して全国版の「空き家・空き地バンク」の運用を始めましたが、成約件数はわずか140件。

使える空き家の情報を集めてインターネット上で公開しても、買い手が見つからないのが現状です。

家博士家博士

所有権が放棄できない以上、固定資産税や家の維持費用は払い続けないといけない。
所有者が亡くなったら、相続によって子供にまで迷惑がかかってしまうんだ

ハウスくんハウスくん

子供が相続したくないと思えば、相続放棄するっていう手もあるんじゃないの?

家博士家博士

相続放棄は家などの不動産だけでなく、全ての資産を放棄する必要があるんだ。
それに、仮に相続放棄したとしても、空き家の管理責任は相続されてしまう。
適切に管理されていない空き家は行政指導を受ける可能性もあるし、そうなると結局は解体したりして費用がかかってしまう。

もしかしたら、空き家の買い手が見つからなければ、自治体に寄付をすれば良いのでは?と考える人もいるかもしれません。

しかし、自治体に寄付できるのは価値のある不動産だけ。

マイナスの価値の不動産を自治体に寄付することは、裁判所の判例から考えても「できない」ことが分かっています。

家博士家博士

リノベーションして賃貸に出すのであれば、短期的な収益だけでなく、こうした先々のことまでよく考えておく必要があるんだ

空き家リノベーションの費用相場

空き家をリノベーションする際の費用の相場は、工事をする範囲によっても変わりますが、大まかに次の通り。

  • 部分的なリフォームの場合…100万円〜300万円
  • 全体的なリノベーションの場合…500万円〜1,500万円

単なるリフォームやリノベーションに加え、耐震補強や外壁塗装を行うと更に費用がかかることも。

こうした費用は回収することが難しいため、これだけのお金を「捨てる」覚悟が必要です。

例) リノベーションで500万円を使った場合
家賃10万円で貸すとして、ざっくり手元に残るのは多くて7万円程度。
7万円×12ヶ月×6年=504万円
一回も空室にならず、退去もなく、順調にいっても回収するのに6年かかります。
その間に家の価値が下がっていると、その分だけマイナスに。
家を貸して利益を残すためには、初期費用を抑えることが大切だと分かります。

減税や補助金もあるが費用は限られる

リフォームやリノベーションは、減税や自治体からの補助が受けられることもあります。

しかし、補助金については条件付である場合が多く、補助金などの額もそこまで高額ではありません。

減税についても、他人に貸す前提の物件は「投資用物件」とみなされ、対象外となることも。

利用にあたっては条件をよく確認しておくことをおすすめします。

まとめ

リノベーションして賃貸に出すことは、そのまま空き家として放置しておくよりも、社会的には良い事です。

しかし、それで利益があるかはまた別の話。

もし人気エリアで駅近の好立地物件であれば、賃貸経営として成功する可能性もあります。

しかし立地が悪い場合は、内装をキレイにしたところで入居者すら見つからない恐れもあります。

場合によっては、空き家を所有し続けると、売る事すら出来なくなる恐れも。

まずは「今、家を売るとどれくらいで売れるのか」を確認してみてはいかがでしょうか。

空き家が増加している今、現時点での価格や今後の見通しも考えたうえで、空き家を有効活用しましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

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