「空き家をリノベーションして貸せば儲かる?」

実家など空き家の活用にお悩みですね。

空き家にするより、賃貸に出したほうが良さそう。
貸すならリノベーションするべきか…。

そんなあなたのために、筆者がマンション20室以上を8年間賃貸した経験を元に、リアルな現実を解説します。

この記事では、空き家をリノベーションして賃貸に出すメリット・注意点を解説。

また今の不動産市場と、これからの見通しについても解説します。

あなたの空き家活用が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

空き家をリノベーションして賃貸すると儲かる?

趣味には良いが赤字になりがち

空き家のリノベーションは、趣味には良いですが、投資としては赤字になりがちです。

なぜなら賃貸中の利益以上に売却価格が安くなってしまうため。

例として、リノベーション(リノベ)後10年で売却したイメージがこちらです。

リノベ費用と不動産価格のイメージ
(リノベ後10年で売却した場合)

リノベーション費用と不動産価格イメージ

ハウスハウス

でもテレビで、空き家をリノベーション後に賃貸した成功事例を見たよ。


家博士家博士

成功事例といってるけど、本当は売却すると赤字だったりするんだ。
特に空き家をリノベーションすると、売却で赤字になりやすい。


空き家をリノベーションすると、売却で赤字になる理由は2つあります。

売却で赤字になる2つの理由

●売却で赤字になる2つの理由

  1. リノベーション費用は不動産価格に全額上乗せできない
  2. リノベーションは資産価値の減少が早い

それぞれ解説します。

理由1. リノベーション費用は不動産価格に全額上乗せできない

リノベ費用は全額上乗せできない
個人で空き家をリノベーションをしても、不動産価格に反映できるのは5〜6割程度と考えた方が良いでしょう。

なぜならリノベーションをしても、築年数は新しくならないため。

日本では新築信仰が強く、築年数が重視されます。

また築年数が古いと、リノベーション済みでも住宅ローン審査が通りにくく、購入者がローンを組めません。

買取再販業者はローン斡旋や建物保証など売る技術を持っていますが、個人の売主には難しいのが現実。

結果としてリノベーション済みでも、築年数相当の価格になってしまうのです。

理由2. リノベーションは資産価値の減少が早い

リノベーションの資産価値は減少が早い
リノベーションによって不動産価格に上乗せされた資産価値は、減少が早く10年後にはほぼ無くなります。

なぜなら内装は耐用年数が短く、デザインや設備の流行も10年で一新されてしまうため。

ピカピカのリノベーションも10年後には時代遅れの古びた内装になってしまいます。

国土交通省のガイドラインでも、冷暖房設備やインターホンなどの耐用年数は6年になっています。

家博士家博士

例えば10年前のウォシュレットを想像すると分かりやすいね。

さらに賃貸の入居者は、どうしても他人の家という感覚があり、内装の痛みも早くなるもの。

こうした理由からも、リノベーションの資産価値は、早く減少します。

ハウスハウス

リノベーションしても、売却で損するのか…。
じゃあ、売らずにずっと所有し続ければいいの?


家博士家博士

賃貸は売却まで考えるのが正解だよ。
築年数が古くなると、賃貸が難しくなるからね。

賃貸は売却まで考えるのが正解

賃貸では売却まで考えるのが正解です。

なぜなら築年数が古くなるにつれて、徐々に賃貸が難しくなるため。

築年数が古くなると、3重苦で賃貸が難しくなる

築年数が古くなると、次の3重苦により賃貸が難しくなります。

●賃貸が難しくなる3重苦

  1. 家賃が下がり続ける(目安は年1%ペースで下落)
  2. 建物の補修や設備の故障が増え、手間と費用が増える。
  3. 家賃を下げても空室が埋まらなくなる

築年数が古くなり、内装リノベーションも古くなるため、家賃は下がります。

一方で上下水の配管や防水などの劣化が進み、水漏れ事故などが頻発することに。

収入が減って維持費が増えるため、だんだん収支が合わなくなってきます。

また賃貸を探す人は『築10年以内』などの条件付きで検索するため、空室を埋めるのも困難に。

築30年の賃貸は、多少内装をキレイにしても、築3年など築浅の競合には勝てません。

ハウスハウス

古くなったら、もう一度リノベーションしたら?


家博士家博士

再リノベーションは損失が増えるだけだよ。

再リノベーションは損失が増える

内装が古くなれば、再リノベーションをする選択肢もありますが、多くは損失が増えてしまいます。

なぜなら賃貸収入で、2度目のリノベーション費用を回収することは、1度目以上に難しいため。

2度目のリノベーションは、建物が古くなった分だけ

  • リノベーション費用→増える
  • 家賃の値上げ→難しくなる
  • 維持費→増える

結果としてリノベーション費用が回収できず、売却時の損失がさらに膨らみます。

ハウスハウス

だんだん賃貸が難しくなるのか。
最後は売却しかないの?


家博士家博士

駅徒歩10分圏内など立地が良い戸建てなら、建替えや更地で売却もある。
それ以外は売却しかない。
賃貸はババ抜きゲームの要素もあるからね。

賃貸はババ抜きゲームの要素もある

賃貸は徐々に採算が厳しくなるため、赤字になる前に売り抜ける『ババ抜きゲーム』の要素もあります。

築年数が古くなった戸建て・マンションを売りに出しても、一般人は買わず、投資家などのプロしか買いません。

投資家は転売して利益がでる物件しか買わないし、なるべく安く買うことで出口の自由度を高くします。

例えば築古マンションは、買取再販業者が大幅な安値で買い取り、最低コストでフルリノベーションして居住用の一般人に転売。

また築古戸建ては、個人投資家が格安価格で購入し、低コストのセルフリノベーションで賃貸に出したり、初心者の個人投資家に転売します。

いずれの買主も価格にはシビアで、転売できる確信が無いと購入しません。

また価格が安くなると不動産会社に仲介を断られるため、売りに出すことも難しくなります。

ハウスハウス

最後にババを引くって、なんか怖いなぁ。


家博士家博士

キチンと出口を想定してシミュレーションすれば大丈夫だよ。

賃貸は出口を想定してシミュレーションする

賃貸では売却という出口を想定してシミュレーション(試算)しましょう。

賃貸で利益を得るためには、
賃貸中の利益(インカムゲイン) > 売却で失う金額(キャピタルロス)
でなくてはいけません。
賃貸で成功するイメージ

ハウスハウス

なんだか難しいなぁ。
どうやってシミュレーションしたら良いの?


家博士家博士

売却価格の下落を含めた実質利回りで収支を計算することだね。

売却価格のマイナスを含めて計算する

具体的には、売却価格が安くなるマイナス分を、賃貸期間中の収支計算に含めます。

実質利回りで収支を計算する

価格が下がるイメージ
空き家をリノベーションして賃貸する前に、売却まで想定して収支をシミュレーションしましょう。

収支は、表面利回りではなく実質利回りで確認します。

実質利回りの計算方法はこちら。

実質利回り=(家賃収入−支出)÷(不動産価格+リノベ費用)

支出に全てを含める

「支出」には賃貸にかかる費用を全て含めましょう。

さらに売却時の損失も考慮します。

具体的には次を考えます。

●実質利回りの支出

  • リノベ費用(耐用年数で割る)←売却の損失
  • 不動産価格の減価←売却の損失
  • 入居者を見つけるための広告費(家賃1〜3ヶ月分)
  • 退去後の現状復旧費
  • 空室期間のロス(通常5〜15%)
  • 入居中の設備の修理費
  • (一戸建ての場合)外壁塗装・屋根防水補修費用
  • (マンションの場合)管理費・修繕積立金
  • (あれば)ローン返済額の利子分
  • 火災保険、地震保険、その他保険
  • 固定資産税・都市計画税
  • 所得税(貸して利益が出れば)
  • 確定申告費用(税理士に依頼する場合)

ハウスハウス

多いね!
リノベ費用の耐用年数とか、不動産の減価かといきなり分からないよ!


家博士家博士

売却時の損失は、とりあえず簡易的に計算しておけば良いよ。

売却時の損失は簡易計算で

売却時の損失は詳しくシミュレーションした方が良いのですが、とりあえず簡易計算で考えます。

リノベーション費用は10年で0円に

リノベーションの耐用年数は内容によって違いますが、分からなければ「10年で0円になる」と考えて良いでしょう。
(詳しくはリノベの内容ごとに耐用年数を考えて減価償却します。)

建物の減価は国交省資料でざっくり計算

建物の減価は、国土交通省の資料(下表)を参考に、ざっくり計算します。
中古住宅の価格

一戸建ては築20年を過ぎると建物価格が購入時の1〜2割に、マンションは築30年で購入時の3割程度に値下がりします。

その他、詳しい支出は、こちらの別記事で解説しています。

ハウスハウス

でも今は不動産相場が値上がりしてるから、家が古くなっても値上がりしてるんじゃないの?


家博士家博士

建物の値下り以上に地価が上がれば、合計は値上がりするね。
まず今の価格を確認してみると良いかもね。

まず空き家の価格を確認してみる

今の不動産価格を知るために、まず空き家の価格を確認してみると良いでしょう。

今は不動産価格が高騰している

幸い今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国202403)

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。

中古マンションは約11年で89%も値上がりしています。


一戸建ては、平均では変わっていませんが、立地によって値上りと値下がりの2極化が進んでいます。

エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。

ハウスハウス

マンションはすごい値上がりだね!
でも空き家の価格はどうやって確認するの?


家博士家博士

不動産会社の無料査定が定番だね。

実績豊富な3〜6社に無料査定を依頼する

空家の価格を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社の方が、正確な査定を期待できます。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

担当者レベルの当たり外れもあるため、1社だけでなく最低3社以上の方が安心です。

ただし多すぎると対応が大変なので、多くて6社程度が現実的でしょう。

ハウスハウス

実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

都市部なら大手3社が強いね。


実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
(2023年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2023年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス

  • 店舗数 286店舗
    (首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9)
  • 三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

    独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。


    多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約するほど。

    また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

    家博士家博士

    業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
    他と比較する基準にもなるからね。

    三井のリハウスの無料査定はこちらから
    三井のリハウス

    【大手2】住友不動産販売
    熱心な営業スタイルに定評

    すみふの仲介ステップ

    • 店舗数 234店舗
      (首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6)

    住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

    現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

    自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

    家博士家博士

    スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


    【大手3】東急リバブル
    東急沿線や大型案件に強み

    東急リバブル

    • 店舗数 216店舗
      (首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7)

    東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

    例えば予定期間で売れないと査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

    またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

    家博士家博士

    初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。

    東急リバブルの無料査定はこちらから
    東急リバブル

    大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

    大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

    すまいValueは、大手上位6社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所の住まいリレー)が共同運営する一括査定サイトです。


    すまいValue

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    ハウスハウス

    とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの?


    家博士家博士

    売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
    首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産(旧ソニー不動産)、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    売主だけを担当するエージェント制

    SRE不動産
    大手と比較するならSRE不動産(旧ソニー不動産)が良いでしょう。

    なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
    (※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。)

    SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
    買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

    結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

    ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

    家博士家博士

    SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
    大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。

    SRE不動産(旧ソニー不動産)の公式サイトはこちら
    SRE不動産

    その他エリアは地域No.1を探す

    大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

    実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

    不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

    全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

    その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。



    ハウスハウス

    でも計算は難しいなぁ。


    家博士家博士

    今はとりあえず、ザックリと知っておけば大丈夫。
    とりあえず読み進めよう。
    次に、将来の売却で知っておきたい不動産市場について解説するね。

    将来の売却で知っておきたい不動産市場

    短期的には金融緩和の限界がリスク

    日銀の金融緩和が限界の今、金利の上昇により不動産価格が下落する恐れがあります。

    不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

    今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
    しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
    日銀の印刷したお金の量をGDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

    中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

    中央銀行総資産の比較(日米欧)2023年8月

    出典:日本銀行内閣府FRBBEAECBEU

    金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約3倍、米国の4倍以上と世界でも異常な量に。

    先進国として世界初の実験でしたが、期待したほどの効果は得られず、今は円安などが問題になっています。

    ハウスハウス

    日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!
    でも株や不動産が値上がりしたから、成功したんじゃないの?


    家博士家博士

    残念ながら、円安で日本円の価値が下がり、結果として日本経済は衰退した。

    日本の経済は衰退した

    金融緩和によって、日本経済は立ち直るどころか逆に衰退しました。

    経済の指標となる「国民一人あたりGDP」は、金融緩和以降に伸びが鈍化。

    今や米国の6割まで落ち込み、韓国にも抜かれています。

    一人あたりGDPの推移

    一人あたりGDPの各国推移

    出典:OECD Data

    ハウスハウス

    確かに金融緩和以降は、日本だけ伸びてない!


    家博士家博士

    他にも日銀が日本株や国債を買い占めたことで様々な問題が起きている。
    今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金融緩和を終える流れだよ。

    すでに世界は金利を上げた

    主要国の中央銀行はすでにゼロ金利を解除し、金利を大きく引き上げました。

    世界の中央銀行の動向
    米国(FRB)

    • 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
    • 2021年1月 金利5.25〜5.50%で維持

    欧州(ECB)

    • 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
    • 2023年12月 主要政策金利4.50%で維持

    日銀も金融緩和を終え利上げに

    日銀も金利を上げ始めています。

    すでに日銀は事実上の利上げを3回実施。

    これを受けて住宅ローンの固定金利は、2022年末に急上昇しました。

    固定金利の推移
    (フラット35最頻金利・新機構団信付)

    固定金利の推移2024年3月

    2024年春には「マイナス金利解除」が予想されており、変動金利も含めて上がり始めそうです。
    【参考】日本経済新聞・日銀マイナス金利解除「4月までに」9割

    住宅ローンの変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動き始めるでしょう。

    ハウスハウス

    変動金利が上がると、不動産価格はどうなるの?


    家博士家博士

    金利が上がると、不動産価格は下落する傾向がある。


    日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
    もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

    立地で値動きは大きく違う

    最近は不動産の立地が重視されるため、立地によっても値動きは大きく違います。

    駅から遠いと地価下落が続いている

    最寄り駅から遠いほど地価は下落しやすく、今の高騰相場でも駅から遠いエリアでは地価下落が続いています。

    ハウスハウス

    地価が下落するって、地方の話じゃないの?
    都市ならそんなこともなさそうだけど…


    家博士家博士

    都市圏でも、駅から遠いと地価が下落しているんだ

    都市も地方も同じ

    国土交通省が毎年発表している公示地価を見てみましょう。

    3大都市圏(首都圏・中部圏・関西圏)と地方で、最寄り駅からの距離と地価の変動がこちら。

    最寄り駅距離別の公示地価変動率
    (3大都市圏・2018年)

    最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)


    最寄り駅距離別の公示地価変動率
    (地方圏・2018年)

    最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

    公示地価とは
    公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
    都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
    公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
    国土交通省地価公示・都道府県地価調査

    土地の価格の調べ方について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

    3大都市圏でも地方圏でも、駅から近いと地価が上昇し、駅から遠いと地価が下落しています。

    つまり最寄り駅からの距離次第で、今後の地価が上がるか下がるか、全く違う傾向だと分かります。

    目安は駅徒歩7分以内

    具体的な目安として、最近は駅徒歩7分(距離に換算して560m)が、一つの分岐点だといわれています。

    駅徒歩7分以内のエリアでは、家を貸して家賃収入を得るのも良いでしょう。

    しかし駅徒歩7分を超えるエリアは、値下がりする前に早く売却することも検討しましょう。

    家博士家博士

    昔から不動産は立地が全てというけど、特に最近は駅近物件に人気が集中しているんだ。
    駅から遠いと、今後は売ることも難しくなる恐れがある。

    長期的には空き家が増加し、売る事すら困難に

    さらに駅から遠いエリアでは、価格が安くなるだけでなく、売却が難しくなっている恐れがあります。

    世帯数は減少しても増え続ける新築住宅

    日本では史上初の人口減少期を迎えました。

    人口は2008年をピークに急減しており、高齢化が進んでいます。

    今までの常識が通用しない社会になりつつあります。

    日本の人口推移

    日本の長期人口変化

    しかし住宅は増え続け、新築住宅は年間85万戸(賃貸36万戸・持家49万戸、2022年)も増加。
    国土交通省・住宅着工統計より)

    空き家率は2018年で13.6%と、空き家が増え続けています。

    日本人の人口・世帯数と住宅戸数

    住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

    ハウスハウス

    なんで空き家が余っているのに新築住宅を建てるの?


    家博士家博士

    日本では、新築住宅に規制が無いからだよ。
    新築住宅を制限すると、景気や選挙に影響するからね。
    他の先進国では新築住宅が規制されて、空き家率は2〜3%だけど。

    持ち家の27%が空き家予備軍

    2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

    そうなると空き家は一気に増加。

    すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

    実に27%もの住宅が「空き家予備軍」です。

    地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

    これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない恐れがあります。

    空き家予備軍の割合(2018年時点)

    空き家予備軍

    地方は5割が人口半減、2割が無人化

    国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

    • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
    • 2割の地域で、無人化する。

    ことが分かっています。

    またシンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46%下がる(価格は半額)と予想されています。

    (※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

    ハウスハウス

    都市も地方も空き家が増えて、売りにくくなるんだね


    家博士家博士

    売るかどうかはともかく、まず今の価格を確認すると判断しやすい。
    リフォームやリノベーションも費用を抑えてできるならメリットがあるよ。

    空き家をリノベーション・リフォームするメリット

    メリットイメージ
    空き家を賃貸に出す前にリノベーション・リフォームをすることは、次のメリットがあります。

    メリット1. 家賃が高くなり、空室リスクが下がる

    ただし好立地・競合が少ない・適正な家賃の場合

    空き家をリノベーション・リフォームすると、家賃は高くなり、空室リスクは下がります。

    ただし、あくまで次の条件に限ります。

    • 駅から近いなど賃貸需要のある好立地
    • 周辺の競合(賃貸の空き家)が少ない
    • 築年数や立地に見合った適正な家賃で貸す

    立地が悪かったり、競合が多く賃貸の空き家が多いエリア、また相場より明らかに高い家賃では、リノベーションしても空室を埋めるのは難しいでしょう。

    特に立地が悪いとリノベーションの効果は低い

    賃貸物件を探している人が最も重視するのは立地です。

    入居希望者が探しているエリア内なら、リノベーションで競合物件に勝てるでしょう。

    しかし「場所はどこでも良いから、リノベーション物件に住みたい」という人はいません。

    立地が悪い物件は、リノベーションの効果は低くなります。

    適正な家賃を確認する

    空き家をリノベーション・リフォームする前に、費用に見合う家賃で貸せるか、賃貸に強い不動産会社を数社まわって意見を聴いてみると良いでしょう。

    賃貸に強い不動産会社を探すなら

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    メリット2. 空き家リスクの軽減

    空き家のまま放置することに比べると、リノベーション・リフォームをして貸すと次の様な空き家リスクを軽減できます。

    空家のリスク1. 管理費用や手間

    空き家を貸すことで、建物や庭の管理をある程度入居者に任せられます。

    入居者が居れば、カビや害虫・害獣などによる建物の劣化はある程度防げますし、庭木の剪定や掃除も最低限は入居者の責任に。

    ただし大きな木の剪定や外壁の水漏れなどは所有者の負担になります。

    空家のリスク2. 放火・不法投棄・犯罪

    管理されていない空き家は、犯罪の温床にもなります。

    特に空き家は放火の対象として、狙われやすいという事実も。

    空き家のままだと火災保険に入ることも難しくなります。

    ゴミなど不法投棄をされると、土壌汚染のリスクも抱えることになりかねません。

    空家のリスク3. 万が一の賠償責任

    建物の一部が崩れたり、瓦が飛んで人に怪我をさせると、所有者に賠償責任があります。

    地震で倒壊して隣の建物に被害を出しても、やはり賠償責任を問われるリスクが。

    空き家のままだと地震保険や賠償責任保険にも加入できません。

    空家のリスク4. 固定資産税が最大6倍になる

    空き家のままで管理が悪いと、固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。

    2023年の法改正で自治体から「管理不全空家」に指定されると、固定資産税の特例が解除されます。

    メリット3. 趣味には楽しく、地域にもプラス

    リノベーション・リフォームは、趣味として楽しめます。

    プランを考えたり、自分で作業すれば、費用を抑えることもできるでしょう。

    賃貸経営も、趣味として楽しめば、勉強になります。

    また地域社会にとっても空き家のままより、リノベーション・リフォームをして貸すのは良いこと。

    収支は赤字になっても、趣味としての出費と考えれば、メリットはあるでしょう。

    ハウスハウス

    こうして見てみると、資産活用というよりも自分自身の満足感や地域への貢献という意味でメリットがありそうだね


    家博士家博士

    メリットとデメリットのバランスで判断すると良いよ

    空き家をリノベーション・リフォームするデメリット

    デメリットイメージ
    一方で、リノベーション・リフォームして賃貸に出すことには、デメリットもあります。

    デメリット1. トータルで損するリスクが高い

    空き家をリノベーション・リフォームして賃貸に出しても、トータルで損するリスクが高くなります。

    費用をかけても賃料収入で回収するのは難しい

    リノベーション・リフォームに費用をかけても、賃料収入で回収するのは難しいのが現実です。

    なぜなら次の3つの理由があるため。

    1. (前述の「賃貸は出口を想定してシミュレーションする」で解説した通り)賃貸中の賃料収入は思った以上に手残りが少ないから。
    2. (前述の「空き家をリノベーションして賃貸すると儲かる?」で解説した通り)リフォーム費用は売却価格に5〜6割しか上乗せできず、約10年でその価値も無くなるから。
    3. さらに不動産が古くなる分だけ建物価格が下がり、駅近を除き地価も下がるため。

    結果として売却の値下がりでトータルは赤字になるケースが多いのです。

    もしリノベーションして賃貸に出すのであれば、将来の売却価格までシミュレーションして、トータルで利益になるのか見極めましょう。

    ハウスハウス

    不動産の賃貸収入があっても、手取りは少ないし、売るときは大きく値下がりするんだね。


    家博士家博士

    賃貸に出すのでなく売却するとしても、リフォーム費用を上乗せするのは難しい。
    上乗せすると割高な物件になってしまうからね

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    デメリット2. 古くなるほど売却が難しくなる

    ハウスハウス

    家が売れないことなんてあるの?


    家博士家博士

    そもそも売り出しても、仲介で売れるのは約3割だよ。

    仲介で売れるのは約3割

    売り出した住宅は、次の割合で結末を迎えます。

    • 売れずに売り止め・売れ残り: 約37%
    • 相場より2割以上安く、転売業者に買取: 約30%
    • そのまま仲介で相場価格で売却が成約: 約34%
    仲介で売れるのは約3割とは
    実は日本には正確な不動産の統計がありません。
    最も正確とされる公益財団法人不動産流通センターの推計(2020年)によると、
    売り出しと成約の割合2020年

    • 売り出し戸数(レインズ新規登録): 97.9万戸
    • 不動産流通センターによる推定売買戸数: 62.1万戸
      つまり売止め・売れ残りが約35.8万戸(売り出しの約37%)と推計される
    • さらに推定売買戸数のうち、業者買取が推計29万戸(売り出しの約30%)と推計される

     以上をまとめると、仲介の成約戸数は約33万戸(売り出しの約34%)と推定されます。

    ハウスハウス

    1/3しか売れないのか!


    家博士家博士

    さらに古くなるほど売りにくくなる。

    築年数が古くなるほど、売りにくくなる

    首都圏で売り出して売れた割合(仲介成約率)を築年数別に見ても、築31年超だと戸建て21%、マンション14%しかありません。

    築年数別の成約率(首都圏・2022年)

    レインズは成約実績の未登録が多く誤差がありますが、築年数が古いほど成約率が下がる傾向は間違いありません。

    家博士家博士

    立地が悪く築年数が古いマンション、空き家が多い分譲地などは、価格を下げても売れないケースが増えているよ

    売れない不動産が増えている

    すでに売ろうとしても売れない不動産が増えています。

    例えば、新築時は数千万円で分譲されていた苗場のリゾートマンションが、今は10万円〜20万円で売りに出されていますが、誰も買いません。
    リゾートマンションの例

    また郊外の戸建てでも、周囲に空き家が多い分譲地は、すでに売却が難しくなっています。

    価格を下げれば売れると思いがちですが、擁壁が古くなると、擁壁の再構築に土地代以上の工事費がかかり売れないケースも。

    価値がマイナスになった不動産を無料で譲るサービスも人気となっています。

    マンションでは建て替えも難しい

    マンションは築40年を超えると、配管の水漏れや下水の詰まりなどトラブルが頻発し、住みづらくなってきます。

    そろそろ建て替えかと思いがちですが、残念ながらほとんどのマンションは建て替えできません。

    建て替えが必要な旧耐震マンションのわずか2%弱、マンション全体の0.3%しか建て替えられていません。
    国土交通省 マンションに関する統計・データ等

    建て替えできないと解体して敷地売却か、スラム化に

    建て替えできないマンションは、住民の8割が合意できれば解体して土地を売却できます。

    しかし住民の意見統一は難しく、多くは解体できずに管理が限界となり、スラム化するしかありません。

    国土交通省の平成30年度マンション総合調査によると、すでに3割以上のマンションが修繕積立金不足となっています。


    ハウスハウス

    不動産の所有権を放棄できないの?


    家博士家博士

    不動産は放棄できないんだ。

    不動産の所有権は放棄できない

    不動産の所有権は、誰かに売却したり譲ったりするまで放棄できません。

    一応2023年4月から不動産を放棄できる制度ができますが、実際はハードルが高く普通の不動産は放棄が難しいのが現実。

    売れないと毎年維持費がかかってしまうだけでなく、子供や孫にまで迷惑がかかります。

    ハウスハウス

    相続は放棄できないの?


    家博士家博士

    相続放棄では全ての資産を放棄する必要があるんだ。
    それに、仮に全て相続放棄して所有権が無くなったとしても、空き家の管理責任は残るよ。


    家博士家博士

    リノベーションして賃貸に出す場合は、あらかじめ売却のタイミングまで考える方が良いよ

    空き家リノベーションの費用相場

    空き家をリノベーションする費用の相場は、工事をする範囲によっても変わりますが、大まかに次の通り。

    • 部分的なリフォームの場合…100万円〜300万円
    • 全体的なリノベーションの場合…500万円〜1,500万円

    【参考】国土交通省・リフォーム内容と価格について

    例) リノベーションで500万円を使った場合
    家賃10万円で貸すとして、ざっくり手元に残るのは多くて平均7万円程度。
    7万円×12ヶ月×6年=504万円
    一回も空室にならず、退去もなく、順調にいっても回収するのに6年かかります。
    その間に家の価値が下がっていると、その分だけマイナスに。
    家を貸して利益を残すためには、初期費用を抑えることが大切だと分かります。

    さらに耐震補強や外壁塗装が必要な場合も

    リフォームやリノベーションに加え、一戸建てでは耐震補強や外壁塗装で更に費用がかかることも。

    特に2000年以前に建築確認申請を取っている木造戸建てでは、多くが耐震性が不足しています。

    耐震診断の費用は20〜50万円、耐震改修工事の費用は100〜150万円がかかります。

    外壁塗装は、普通の一戸建てで70〜150万円程度です。


    減税や補助金もあるが投資用は対象外も

    リフォームやリノベーションは、減税や自治体からの補助が受けられることもあります。

    しかし他人に貸す物件は「投資用物件」とみなされ、対象外になりがち。

    また減税や補助金は一定の条件が付くケースが多く、額もそこまで高額ではありません。

    利用条件をよく確認して、判断しましょう。
    【参考】一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会 リフォームの減税制度について
    【参考】地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト
    【参考】国土交通省・住宅リフォームの支援制度

    リフォーム会社は工事で利益が確定する

    リフォーム会社イメージ
    「リノベーションすれば家賃が高くなるので、空き家にしておくよりお得です!」

    リノベーションの相談をすると、リフォーム会社からはこんなことを言われるかもしれません。

    しかしリフォーム会社は「リフォーム・リノベーションのプロ」であって、「賃貸経営のプロ」ではありません。

    またリフォーム会社は、大規模なリノベーションほど、利益が大きくなります。

    確かに、家が綺麗になれば入居者が見つけやすく、家賃も高くなりますが、高額なリフォーム費用を取り戻せるかは別の問題。

    リフォーム会社は工事が終わればそこで利益が確定して終わりですが、オーナーは違います。

    入居者探しから退去後の現状復旧、そして売却まで、全てのリスクはオーナーであるあなた自身が負うのです。

    家博士家博士

    そもそも築古住宅の賃貸経営で成功している人は、リフォーム会社を使わない。
    自分で材料を購入してリフォームするDIYで費用を抑えないと、利益がでないからだよ。

    まとめ

    空き家をリノベーションして賃貸に出すことは、そのまま空き家として放置しておくより社会的には良い事です。

    しかしそれで利益があるかはまた別の話。

    もし人気エリアで駅近の好立地物件であれば、賃貸経営として成功する可能性もあります。

    しかし立地が悪い空き家は、リノベーションしたところで家賃が値上げできず、トータルで赤字になりがち。

    最悪は、将来売る事すら難しくなるリスクもあります。

    後悔しないためには、まず実績豊富な不動産会社に今の売却価格を確認し、意見を聞いてから判断した方がよいでしょう。

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    あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!