「うちの空き家をリノベーションして他人に貸したら、家賃収入で儲かるのかな…」
空き家の活用にお悩みでしょうか？
空き家で誰も住まないなら、賃貸に出したほうが良さそう。
どうせなら格好良くリノベーションしたら、家賃も高くなって良いのでは…。
そんなあなたのために、マンション20室以上を8年間賃貸した経験を元に、リアルな現実を解説します。
この記事では、空き家をリノベーションして賃貸に出すメリット・注意点を解説。
また今の不動産市場と、これからの見通しについても解説します。
あなたの空き家活用が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
「空き家をリノベーションして賃貸に」の落とし穴
最近、様々なメディアで空き家活用法として「リノベーションして賃貸に出す」という話が取り上げられています。
リノベーションで新築同様にすれば、借り手も見つかって家賃収入が得られるようになるのでは？と期待も膨らみますよね。
しかし、ほとんどのケースで採算は取れていません。
空き家のリノベーションは、趣味としてならOKですが、投資としてはマイナスになりがち。
ハウスくんでも、テレビや雑誌なんかでは、リノベーションして賃貸経営に成功した人が取り上げられているよね
家博士確かに成功事例としてよく取り上げられているけど、実は投資としてはマイナスのケースが多い。
不動産投資の成否は、売却したときに初めて収支が確定するからね。
ハウスくんそうか、売るときに価格が大きく下がっていたら、その分は損するね。
リノベーションして賃貸に出しても、投資としてマイナスになる主な原因は、資産価値の減少スピードにあります。
資産価値の減少スピードが早く、実質利回り以上に資産が減る
賃貸経営がうまくいくかどうかを考える際には、利回りを確認することが重要です。
ここで注意したいのは、表面利回りではなく実質利回りを確認する事。
実質利回りの計算方法は次の通り。
この「支出」には、例えば次のような費用が含まれます。
- 初期リフォーム費用（耐用年数で割る）
- 入居者を見つけるための広告費（家賃1〜3ヶ月分）
- 退去後の現状復旧費
- 入居中の設備の修理費
- （一戸建ての場合）外壁塗装・屋根防水補修費用
- （マンションの場合）管理費・修繕積立金
- （あれば）ローン返済
- 火災保険、地震保険、その他保険
- 固定資産税・都市計画税
- 所得税（貸して利益が出れば）
- 確定申告費用（税理士に依頼する場合）
家博士リノベーションして空き家を賃貸に出す場合、リノベーション費用がかかる。
そして内装や設備は、寿命が短いから約10年でまた大規模なリフォームが必要になるんだ。
賃貸の入居者は、どうしても他人の家という感覚があり、内装の痛みも早くなります。
こうした理由から、リノベーションにより上がった資産価値は、予想以上に早く減少していくのです。
駅から遠いと地価の下落スピードも加速する
もう一つ注意しておきたいのが、土地の価格。
特に、最寄り駅から遠い場所ほど、地価の下落率が高くなります。
ハウスくん下落率が高くなると言っても、地方の話じゃないの？
都市部ならそんなこともなさそうだけど…
家博士それが残念ながら、この傾向は三大都市圏でも地方圏でも同じなんだ
国土交通省が毎年発表している公示地価の変化です。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
このグラフを見ると分かるように、三大都市圏でも地方圏でも、駅から遠い土地ほど、地価は大きく下落しています。
逆に駅から近いエリアでは、地価が上昇している傾向に。
つまり最寄り駅からの距離が近いか遠いかで、今後の地価が上がるか下がるか、全く違う傾向があるということが分かっています。
具体的な目安として、最近は駅徒歩7分（距離に換算して560ｍ）が、一つの分岐点だと言われています。
駅徒歩7分以内のエリアでは、家を貸して家賃収入を得るのも良いでしょう。
しかし駅徒歩7分を超えるエリアは、値下がりする前に早く売却することも検討しましょう。
家博士とにかく、最寄り駅からの距離がポイントになる事だけは覚えておこう
今後は空き家が増加し、売る事すら困難に
仮に今、空き家をリノベーションして賃貸に出すとしても、いつかは売るときが来ます。
しかし、そのときには駅から遠いエリアでは、売却が難しくなっている可能性が高いでしょう。
世帯数は減少しても増え続ける新築住宅
日本では人口も世帯数も減少し、高齢化が進んでいますが、新築住宅が続々と建てられています。
日本の人口・世帯数と住宅戸数の推移
日本では、2004年をピークに人口が急速に減り続け、高齢化が進んでいます。
世帯数も2015年にピークを迎えて減少が始まりました。
しかし、年間95万戸（賃貸40万戸・持ち家55万戸、2018年度）も新築住宅が建てられています。
その結果、全国で空き家が急増しているのです。
ハウスくんなんで空き家が余っているのに新築住宅を建てるの？
家博士日本では、自由に新築住宅を建てることができるからね。
他の先進国では住宅総量が管理されて、新築住宅を建てる戸数が制限されているんだ。
でも新築住宅を制限すると景気や選挙に影響するから、日本では当分制限されないと思うよ。
これから社会問題になる空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2013年で全国で持ち家3,239万戸に対し、390万戸（12％）が空き家で、720万戸（22％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
【参考】総務省統計局・住宅土地統計調査
都市部では2022年の生産緑地問題
3大都市圏（首都圏・名古屋圏・関西圏）で問題になるのは生産緑地問題。
現在、あえて農地として残されている土地が、2022年以降に順次宅地として開放される予定です。
特に駅から徒歩7分を超える戸建て住宅は大きな影響があると予想されます。
地方では立地適正化計画
一方、地方では立地適正化計画によって、ある日突然土地が無価値になるエリアも。
国のガイドラインにより、各地方自治体が人が住むエリアを今より狭くする政策を進めています。
立地適正化計画によって「人が住むのに適さないエリア」となれば、買い手がつかずに家は売れなくなってしまいます。
ハウスくん都市も地方も空き家はますます増えて、売りにくくなるんだね
家博士近い将来も心配だけど、今でも既に売れないエリアもあるからね。
まず今売るならいくらで売れるのか、確認してみることも大切だよ
まず空き家の価格を確認してみては
今後売ることが難しくなると予想されるエリアなら、まず今いくらで売れるのか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
マンションは、この約7年で45％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
リフォーム会社は工事で利益が確定する
「リノベーションすれば入居希望者も増えるので、今のように空き家にしておくより資産活用できて有効です！」
リノベーションの相談をすると、リフォーム会社からはこんなことを言われるかもしれません。
しかし、リフォーム会社は「リフォーム・リノベーションのプロ」であって、「賃貸経営のプロ」ではありません。
家が綺麗になれば確かに興味を持つ人は増えますが、高額なリフォーム費用を最終的に取り戻せるのかは別の問題。
リフォーム会社は工事が終わればそこで利益が確定して終わりですが、オーナーはそういうわけにもいきません。
入居者探しから退去後の現状復旧まで、全てのリスクはオーナーであるあなた自身が負うのです。
また、リフォーム会社は大規模なリノベーションほど顧客にオススメするもの。
リフォームの規模が大きくなるほど、リフォーム会社の利益が大きくなるからです。
実際にリノベーションして賃貸に出すのであれば、将来的に売却するときの価格までシミュレーションして、トータルで利益になるのか見極めましょう。
また最低でも、リフォームの見積は3社以上から相見積もりをとりましょう。
家博士そもそも築古住宅の賃貸経営で成功している人は、リフォーム会社を使わないんだ。
自分で材料を購入してリフォームするDIYで、リフォーム費用を抑えないと利益がでないからね。
ハウスくんなんだかリフォームするのが気が重くなってきた。
家博士リフォームやリノベーションも費用を抑えてできるならメリットがあるよ。
空き家をリノベーション・リフォームするメリット
空き家を賃貸に出す前にリノベーション・リフォームをすることには、主に次のようなメリットがあります。
メリット1. 空室リスクが下がる
リノベーション・リフォームによって内装や設備を新しくすると、空室リスクは下がります。
ただし、あくまで次の条件を満たした場合に限ります。
- 築年数や立地に見合った適正な家賃で貸すこと
- 駅から近いなど賃貸需要のある良い立地であること
- 競合となる賃貸の空き家が少ないエリアであること
リノベーション・リフォーム費用に見合う家賃で貸せるのか知るために、賃貸に強い不動産会社を数社まわって、意見を聴いてみると良いでしょう。
また、賃貸物件を探している人が最も重視するのは立地です。
入居希望者が探しているエリア内ならば、競合物件の中でもリノベーション済みの物件が一歩リードします。
しかし「場所はどこでも良いから、リノベーション物件に住みたい」という人はいません。
立地が悪い物件は、リノベーションしても効果は低くなります。
メリット2. 倒壊・犯罪などのリスク軽減
適切に管理されていない空き家や築年数が経過した空き家は、倒壊の危険性があるだけでなく、犯罪の温床にもなります。
2018年5月には、中国地方の刑務所から逃走した受刑者が、瀬戸内海にある島の空き家に潜伏しながら逃走を試みた…なんて事件もありました。
また空き家は放火の対象として、狙われやすいという事実もあります。
こうしたリスクを軽減するのにも、リノベーション・リフォームをして貸すことは有効です。
メリット3. 趣味としては楽しく、地域社会的にもプラス
3つ目のメリットは、自分自身の趣味として楽しめるという点。
DIYなども流行しておりリノベーションやリフォームは自分自身でも楽しめるため、趣味としては決して悪くはありません。
また、空き家がそのまま残っているよりも、リノベーションやリフォームをしてきれいにすることは、地域社会にとっても良い効果があります。
ハウスくんこうして見てみると、資産活用というよりも自分自身の満足感や地域への貢献という意味でメリットがありそうだね
家博士メリットとデメリットのバランスで判断すると良いよ
空き家をリノベーション・リフォームするデメリット
一方で、リノベーション・リフォームして賃貸に出すことには、デメリットもあります。
デメリット1. リノベーション・リフォームの費用がかかる
リノベーション・リフォームをすると、費用がかかります。
ハウスくん費用は家賃で回収できるんじゃないの？
家博士売却時の価格まで考慮すると、費用は回収できないことが多いんだ。
リノベーションによる内装や設備の寿命は、長くても10年、入居者によってはもっと短くなります。
さらに将来売却するときは、家の築年数が古くなっているため、今の価格より安くしか売れません。
売買では、いくら内装がピカピカでも、築年数に応じた評価が基準になります。
一戸建てでは築20年を過ぎると、購入時の1〜2割で評価されてしまいます。
マンションでは、築30年で購入時の3割程度に。
国土交通省が、築年数と価格下落についてまとめています。
また家賃も年間−1％〜−2％のペースで下落します。
すべての経費と将来売却するときの家の価格下落を含めて、最終的な利益がいくらになるか、実際にシミュレーションをしてみましょう。
自分たちで住むのであれば、ここまでの頻度でリフォームする必要はないかもしれません。
しかし賃貸では「綺麗なこと」や「新しいこと」が物件選びのポイントになるので、結局はこまめに壁紙やフローリングを交換することになります。
家博士賃貸に出すのではなく売却するとしても、リフォーム費用を上乗せするのは難しい。
上乗せすると割高な物件になってしまう可能性が高いからね
家を売却するならリフォーム+売却保証という新しい方法も
東急リバブルのアクティブ売却パッケージ「アクセル君」は、マンションをリフォームし、家具を使ってモデルルームのように演出。
さらに売却保証をつけて売り出します。
リフォーム（税抜400万円〜）と家具の演出（税抜30万円）は有料ですが、支払いは売却後なので初期投資は不要。
一定期間内に売れなかった場合は、「査定価格＋リフォーム費用」の100％で買取ってもらえる売却保証なので、売れないリスクも回避できます。
→売却保証額は3,450万円になる
ただし対象マンションには下記の制限があります。
アクセル君の対象不動産
- サービス適用時に「空き家」の区分所有マンション
（原則、残置物がないこと） - 最寄駅より徒歩10分以内
- 昭和58年（1983年）1月以降の築年
- 専有面積（壁芯）50㎡以上
- 査定価格2,500万円以上6,000万円未満
デメリット2. 所有するリスク
不動産の所有権は、誰かに売却したり譲ったりするまで放棄できません。
家は確かに財産ですが、売れない状況になると負債になってしまうため、所有すること自体がリスクとなるのです。
ハウスくん家が売れないことなんてあるの？
家博士立地が悪く築年数が古いマンション、空き家が多い分譲地などは、価格を下げても売れないケースが増えているよ
例えば、新築時は数千万円で分譲されていた苗場のリゾートマンションが、今は10万円〜20万円で売りに出されていますが、誰も買いません。
この様な家が今後は急増すると見られています。
家博士家が売却できなくても所有権は放棄できないから、固定資産税や家の維持費用は払い続けることになる。
相続で子供にまで迷惑がかかるんだ
ハウスくん相続を放棄できないの？
家博士相続放棄では全ての資産を放棄する必要があるんだ。
それに、仮に全て相続放棄して所有権が無くなったとしても、空き家の管理責任だけは相続されてしまうんだ。
マンションでは建て替えも難しい
マンションで築40年を超えるとそろそろ建て替えかと思いがちですが、残念ながらほとんどのマンションは建て替えできません。
マンションは全国に約655万戸（2018年末時点）、旧耐震基準（1981年以前の基準）で建設された築35年以上のマンションは約106万戸。
しかし建替えられたマンションは約2万戸（244件2019年4月時点）しかありません。
（国土交通省 マンションに関する統計・データ等）
ざっくり計算すると建て替えが必要な旧耐震マンションのわずか2％弱、マンション全体の0.3％しか建て替えられていません。
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
またシンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
家博士リノベーションして賃貸に出す場合は、いつ売却するかという出口戦略まで考える方が良いよ
空き家リノベーションの費用相場
空き家をリノベーションする際の費用の相場は、工事をする範囲によっても変わりますが、大まかに次の通り。
- 部分的なリフォームの場合…100万円〜300万円
- 全体的なリノベーションの場合…500万円〜1,500万円
家賃10万円で貸すとして、ざっくり手元に残るのは多くて平均7万円程度。
7万円×12ヶ月×6年＝504万円
一回も空室にならず、退去もなく、順調にいっても回収するのに6年かかります。
その間に家の価値が下がっていると、その分だけマイナスに。
家を貸して利益を残すためには、初期費用を抑えることが大切だと分かります。
さらに耐震補強や外壁塗装が必要な場合も
リフォームやリノベーションに加え、一戸建てでは耐震補強や外壁塗装で更に費用がかかることも。
特に2000年以前に建築確認申請を取っている木造戸建てでは、多くが耐震性が不足しています。
耐震診断の費用は20〜50万円、耐震改修工事の費用は100〜150万円がかかります。
外壁塗装は、普通の一戸建てで70〜150万円程度です。
減税や補助金もあるが費用は限られる
リフォームやリノベーションは、減税や自治体からの補助が受けられることもあります。
しかし、補助金については条件付である場合が多く、補助金などの額もそこまで高額ではありません。
減税についても、他人に貸す前提の物件は「投資用物件」とみなされ、対象外となることも。
利用にあたっては条件をよく確認しておくことをおすすめします。
まとめ
リノベーションして賃貸に出すことは、そのまま空き家として放置しておくよりも、社会的には良い事です。
しかし、それで利益があるかはまた別の話。
もし人気エリアで駅近の好立地物件であれば、賃貸経営として成功する可能性もあります。
しかし立地が悪い場合は、内装をキレイにしたところで入居者すら見つからない恐れもあります。
場合によっては、空き家を所有し続けると、売る事すら出来なくなる恐れも。
まずは「今、家を売るとどれくらいで売れるのか」を確認してみてはいかがでしょうか。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたの空き家活用が成功することを、心よりお祈りしております！
