空き家の売却で、手間をかけずに高く売る方法、売却の注意点と税金のポイントを解説

「あの空き家、そろそろ売りたいけど、大変そうでメンドウだな…」

あなたは今、そうお考えではありませんか？

空き家は税金や維持費がかかるだけでなく、誰も住まないとカビや害虫により急速に劣化します。

もしいつか手放す予定の空き家なら、少しでも早く手放した方が手元に残る資産は増えるもの。

また今は空き家対策として国が税制優遇しているため、空き家を売るなら良いタイミングです。

しかし空き家を売るとなると、何かと面倒だし、遠方なら現地に行くだけでも大変ですよね。

もしあなたの所有する空き家が、簡単に高く売却できたら理想的ですね。

この記事では、最小限の手間で空き家を高く売却する方法を紹介しています。

この記事に挙げた注意点さえ気をつければ、あなたの空き家を簡単に売ることができ、手元に残るお金も増えることでしょう。

今回は、空き家の売り方、注意点そして売却に最適なタイミングと税金について、わかりやすく解説します。

あなたの空き家売却が成功するために、この記事がお役に立てれば幸いです。

空き家を売る3つの方法

空き家を売る方法として、大きく次の3つの方法があります。

それぞれ解説します。

方法1. 不動産会社による買取

不動産会社による買取では、不動産会社又は転売専門業者が、空き家を直接買取ります。

仲介（普通の売買）とは次のような違いがあります。

買取と仲介（普通の売買）の違い

買取りのメリットは、

• 買い主を探す必要がないので、時間も手間もかからない。
• 古い建物や残置物があっても解体や片付けせずにそのまま買取ってもらえる。

一方で買取のデメリットは、

• 価格が相場の6〜8割に安くなってしまう。
• 不動産会社は転売目的なので、過疎地など需要がない空き家は買取できない

ハウスくん

価格がそんなに安くなるんだ！
なんとか高く売るにはどうすればいいの？

家博士

とにかく数多くの不動産会社へ、買取価格の査定を依頼することだね

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを並用すると良いでしょう。

一括査定サイトは、こちらで紹介しています。

不動産一括査定サイトを徹底比較してランキング

不動産一括査定サイト、主要14社を徹底比較し、ランキングでまとめました。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

不動産の「買取」が丸分かり！ 注意点・高く売るコツを分かりやすく解説

「買取（かいとり）」は不動産を売る方法の一つ。メリットや注意点、高く売るコツを分かりやすく解説します。

方法2. 不動産会社の仲介で普通に売る

空き家を高くうるなら、この方法が良いでしょう。

空き家を普通に売る場合、売却期間は平均3〜6ヶ月かかりますが、価格は相場通りで売却することができます。

普通に売る場合の注意点は次章で紹介します。

方法3. 建物を解体して更地にし、不動産会社の仲介で土地として売る

築年数が古かったり状態が悪くて、そのまま空き家を使うことが難しい場合は、解体して更地で売るという選択肢も。

解体費用の相場は次の通り。

• 木造…2〜4万円／坪＋付帯工事費
• 鉄骨造…3〜5万円／坪＋付帯工事費
• 鉄筋コンクリート造（RC造）…4〜6万円／坪＋付帯工事費

ただし解体すると、再建築できない場合や、擁壁のやり直しで莫大な費用がかかるケースもあるので、かならず複数の不動産会社の意見を聞いてから判断して下さい。

解体については、こちらで詳しく解説しています。

家の解体費用と解体前に知っておきたい注意点とは

家を売るときに建物を解体した方が良いのか？　解体費用や解体する場合に注意することは？　家の解体について、知っておくべき知識についてまとめました。

空き家を売却するときの2つの注意点

空き家を売却するときの注意点は次の2つ。

1. 複数の不動産会社に意見を聴いてから判断する
2. 不動産会社選びに8割の力を費やす

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. 複数の不動産会社に意見を聞いてから判断する

空き家をどの方法で売るか決める前に、必ず複数の不動産会社に意見を聴きましょう。

1社だけに聞いただけだったり、自分で調べて決めてしまうと、最悪の場合、売却できなくなったり、余計な費用が数百万円発生する恐れもあります。

再建築不可で解体すると売れなくなる

たとえば安易に建物を解体したところ、実は再建築不可だったというケース。

再建築不可の土地では、建物を解体してしまうと、新しい建物が建てられないため、土地の価値は大きく下がってしまいます。

再建築不可については、こちらで詳しく解説しています。

再建築不可の不動産は売れる？ 売却前に知っておきたい全知識、売却する方法まとめ

再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。

まだまだ落とし穴は無数にある

再建築不可の様な落とし穴は、この他にも無数にあります。

例えば、次の様な場合。

• 解体したら擁壁（ようへき）を作り直す費用が1千万以上発生
• そもそも借地権だった
• 登記簿の権利が共有名義だった

擁壁は、隣り合う敷地に高低差がある土地に造られる、土を支える壁のような構造物。

古い擁壁は、今の建築基準法に適応していないため、建物を建て替える場合は、擁壁も作り直すことになります。

擁壁の作り直しには数百万円から1千万円程度かかることもあり、大きな負担になってしまいます。

擁壁のある土地・一戸建て売却で 知っておきたい知識と注意点とは

擁壁が不動産売買で問題になることがあります。擁壁のある土地や一戸建てを売却する際に知っておきたい、擁壁についての知識と注意点をまとめました。

また借地権であれば大家との協議が必要になり、共有名義だと全員の同意を得なければなりません。

借地権の売却はどうする？ 知っておきたい5つの注意点とは

借地権は売却できますが、所有権の売却と違って注意点があるので、最低限の知識は知っておきましょう。トラブルなく借地権を高く売却するために、知っておきたい注意点についてまとめました。

このように、空き家の売却には不動産の専門知識がないと判断を間違うことが多いのです。

ハウスくん

ただ売ればいいと思っていたけれど、売る前にきちんと調べる必要があるんだね

家博士

そう。場合によっては専門家でも見落とすことがあるほど、不動産は難しいんだ。
だから自分で判断しないのはもちろん、複数の不動産会社に意見を聴くことが大事なんだよ

ハウスくん

複数の不動産会社に聴いておけば、どこか1社が見落としても、他の会社が気づいてくれるということだね

注意点2. 不動産会社選びに8割の力を費やす

空き家の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まります。

優秀で信頼できる不動産会社に出会えれば、売却に関するほとんどのことはお任せできます。

なるべく手間をかけずに、空き家を高く売るためには、不動産会社選びに8割の力を費やしましょう。

ハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社なんて、どうやって探せば良いの？

家博士

売買実績が豊富な不動産会社に絞って3〜6社の話を聴き比べると良いよ。

優秀で信頼できる不動産会社を探す方法

優秀で信頼できる不動産会社を探す方法はこちら。

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼する。
2. 査定価格だけでなく、話を聴き比べて、一番信頼できそうな不動産会社を選ぶ。

優秀な不動産会社とは、「エリアで売買実績が豊富な不動産会社」。

信頼できる不動産会社とは、「話を聴き比べて、信頼できそうな不動産会社」

しっかり話を聴き比べるためには、最低でも3社以上、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスくん

エリアで売却実績が豊富な不動産会社を知らなかったら？

家博士

一括査定サイトを利用すると便利だよ

あなたはそのリストから選び、まとめて査定依頼が可能。

全国対応の一括査定サイトを利用すれば、自宅にいながら離れた場所にある不動産会社も探せます。

空き家売却の流れ

実際に空き家を売却するときは、次のような流れで進んでいきます。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
   　↓（1〜２週間）
2. 不動産会社を選び媒介契約を結ぶ
   　↓（数日）
3. 売却活動（広告・内覧・価格調整）
   　↓（平均約2.5ヶ月、通常は3〜6ヶ月を想定、ゴミ処分や建物解体はこの期間に）
4. 価格交渉・買付申込
   　↓（約1週間）
5. 売買契約
   　↓（約1ヶ月）
6. 引っ越し・精算
   　↓
7. 確定申告・納税（精算の翌年2月中旬〜3月中旬）

売却活動期間が平均の2.5ヶ月程度で済んだとしても、査定依頼から精算までは4ヶ月半ほどかかります。

売却活動期間を6ヶ月と想定するなら、全体で7ヶ月半〜8ヶ月は見ておくと良いでしょう。

意外に時間がかかると思うかもしれませんが、時間的余裕があるほど高値で売却できる可能性も高くなります。

余裕を持って売却できるよう、なるべく早く動き始めましょう。

空き家の売却では税金に要注意

空き家の売却では、税金に要注意。

特に空き家を購入したときの価格が分からない場合や、証明する資料がない場合は税金が高額になります。

空き家を売却した利益には税金がかかる

売却価格から家の取得にかかった費用や、売却にかかった費用を差し引いた残りが譲渡所得です。

譲渡所得のイメージ

譲渡所得と減価償却費の計算については、こちらで詳しく紹介しています。

家を売るときの税金まる分かり！譲渡所得・税金の計算方法まとめ

家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！　家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！

国税庁の解説もわかりやすいです。
【参考】国税庁・No.3202　譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

特に購入時の価格が不明だと利益が大きくなる

空き家の取得費が分からない、又は証明する書類が無い場合は、利益が大きくなってしまうため要注意。

取得費が不明な場合は「売却価格の5％」を取得費とみなして計算します。

【参考】国税庁・No.3258　取得費が分からないとき

ハウスくん

ほとんど利益（譲渡所得）になってしまうの？
そんなの不公平だよ！

家博士

手間はかかるけど、回避する方法はいくつかあるよ。

取得費が不明な場合の対策

取得費が不明な場合の対策として、次の方法があります。

1. 税制優遇（特別控除）を利用する。
2. 売買契約書のコピーや再取得
3. 市街化指数を利用するなど、特殊な方法を使う

それぞれ解説します。

方法1. 税制優遇（特別控除）を利用する。

一番簡単なのは、税制優遇（特別控除）を利用する方法。

多くの場合、譲渡所得が3,000万円までは、特別控除で非課税にできます。

詳しくは次章で解説します。

方法2. 売買契約書のコピーや再取得

例えば、売買契約書を紛失した場合は、コピーや再発行する方法があります。

詳しくは、こちらで説明しています。

購入時の売買契約書を紛失！で注意すべき2つのポイントと対策まとめ

家の売却では、購入時の売買契約書がないとトラブルになる恐れが。売買契約書を紛失してしまった場合に注意すべき2つのポイント、契約書を再取得する方法をまとめました。

市街化指数を利用するなど、特殊な方法を使う

過去の判例から、市街地化指数を利用する裏ワザもあります。

この場合は、不動産に詳しい税理士に依頼する必要があります。

ハウスくん

減価償却費って何？

家博士

建物が古くなって価値が減った分のことだよ。
計算方法が決まっているよ

減価償却費の計算方法についてはこちらを参考に

家の価値が減る？　売却の税金計算で重要な「減価償却」とは

減価償却と償却費は税金の計算に必要です。家を売ったときの減価償却について、具体例で分かりやすく解説します。

参考：No.3261　建物の取得費の計算・国税庁
参考：No.2100 減価償却のあらまし・国税庁

空き家を売却するタイミングで大切な税金の話

空き家の売却には最適なタイミング・時期があり、それには税金が大きく影響します。

知っておきたいのは次の2つ。

1. 税制優遇（特別控除）が受けられる期限
2. 税率が低くなるタイミング

最適なタイミングを逃すと優遇が受けられなかったり、税率が高くなって支払う税金が高くなってしまうのです。

1. 税制優遇（特別控除）が受けられる期限

自宅と相続の2つの特例

空き家の売却では税制優遇（特別控除）が受けられます。

空き家の売却における税制優遇（特別控除）には、主に7種類ありますが、次の２つのいずれかを利用することが多いでしょう。

1. マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
2. 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（上限3,000万円）

この税制優遇を受けるには、次の期限までに売却する必要があります。

自宅は「住まなくなった日から3年目の12月31日」

もともと自分が住んでいたけれど、転勤などの事情により現在は空き家になっている「マイホーム空き家」の場合。

マイホーム空き家を売却したときは、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日が期限です。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

相続した実家は「相続から3年目の12月31日」

親だけが住んでいた実家を相続した「相続空き家」の場合。

相続空き家を売却したときは、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

この場合は、相続から3年目の12月31日が期限になります。

ただし、相続の場合は築年数など他にもいくつか条件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建てられたものであること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却するまでの間、他の人に貸したり事業に使ったりしていないこと

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

詳しくはこちらで解説しています。

相続した空き家を売るなら急いで！　税金で得する期限に要注意

空き家を相続し売却した時の利益（譲渡所得）について、税金が大きく控除されることになりました。

2. 税率が低くなるタイミング

空き家を売却した譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。

税率は所有期間5年・10年を境に低くなる

所得が増えると所得税の税率が上がるイメージがあるかもしれませんが、譲渡所得に関しては違います。

給与など他の所得とは合算せず、譲渡所得だけで納税額を計算する税金（分離課税）になっているのです。

税率は譲渡所得額ではなく、不動産の所有期間が長いほど低くなります。

具体的には、所有期間が5年または10年を超えると、税率が下がります。

具体的な税率は次の通りです。

所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」に、5年超だと「長期譲渡所得」になります。

マイホーム空き家の場合は10年を超えていれば軽減税率が適用されるため、10年も一つのタイミングです。

【参考】国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間の計算に注意

所有期間の計算で間違いやすいのですが、所有期間とは「毎年1月1日時点の所有期間」のこと。

実質保有期間とは異なります。

ハウスくん

実質保有期間が5年を超えていても、所有期間で計算すると5年以下になることがあるんだね

家博士

そう。このタイミングで税率も大きく変わるから、計算を間違えないようにしよう

取得費が分からない場合は大きな違いに

取得費が不明な場合で、特例が利用できないと、税率の違いが大きく影響します。

2,500万円で売却した家を125万円で購入したとは考えにくいのですが、分からない以上は仕方ありません。

取得費が不明な場合は、取得費が安くなってしまうため、税金が高額になる恐れがあるのです。

ハウスくん

税金がかなり高くてびっくり！

家博士

でも、このケースでも3,000万円の控除が使えるなら譲渡所得はマイナスになるから、税金はかからないんだ。税制優遇は、空き家の売却をしやすくするためのものなんだね

空き家の相場

あくまでも目安ですが、固定資産税評価額または路線価を使って、空き家の相場を知ることができます。

1. 固定資産税から推定する方法

不動産の所有者に毎年届く固定資産税通知書。

この通知書に記載された固定資産税評価額から、大まかな相場が計算できます。
（※あくまでざっくりとした参考にしかなりません。）

土地の価格の目安

土地の価格の目安＝固定資産税評価額÷0.7

人気のある住宅地や都心なら、この数字より高めに。

過疎地や交通が不便な場所なら、この数字より安くなります。

建物の値段の目安

建物の価格の目安＝固定資産税評価額÷0.6

築年数が古い建物でも、固定資産税評価額がゼロになることはありません。

しかし建物は時間の経過とともに劣化していくため、不動産取引においては築古物件の価値はゼロになることも。

そのため古い物件では固定資産税評価額より安くなると考えておきましょう。

一方で新築や築浅物件なら、固定資産税評価額より高くなる可能性もあります。

2. 路線価から推定する方法

路線価とは、毎年7月ごろに国税局が発表する土地の相場を知るための指標の一つ。

道路に接している土地1㎡あたりの評価額のことです。

路線価を見てみると、道路に数字とアルファベットが表示されているのが分かります。

この数字がその道路に接する土地1㎡あたりの価格で、千円単位で表示。

アルファベットは借地権割合で今回は関係がないので、気にしなくてOKです。

家博士

例えば「300C」と表示されている道路に面している土地があれば、1㎡あたりの価格が30万円であることが分かるんだ

ハウスくん

その土地が100㎡だとしたら、土地価格の目安は3,000万円ってことになるんだね

ただし実際に計算する際は、その土地が道路とどのように接しているかによって補正を加えることになります。

1つの道路にだけ接している場合と2つの道路に接している場合では、2つの道路に接している方が土地の使い勝手も良くなりますよね。

こうした部分を考慮するために、様々な補正を加えて価格を計算していくのです。

また、路線価はあくまでも土地の価格に関するもの。

建物価格は計算できない点に注意してください。

路線価については、こちらで詳しく解説しています。

路線価の見方・路線価から実勢価格を簡易計算する方法を解説

土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。

不動産会社の査定が一番正確

空き家の相場を知るためには、やはり不動産会社に無料査定を依頼する方法が一番正確です。

できれば1社だけでなく、3社〜6社へ査定を依頼すると、より正確な相場がわかります。

不動産一括査定の注意点・デメリットとその対策

不動産の一括査定サービスの注意点・デメリットとその対策をまとめました。

空き家売却の費用

空き家の売却では、次のような費用が発生し、あなたが負担することになります。

• 売却自体にかかる費用（不動産会社へ支払う仲介手数料・印紙税・登記費用など）
• 残置物やゴミの処分費用
• （建物を解体する場合）建物解体費用
• （隣地との境界が確定していない場合は）測量費用
• その他条件により、擁壁、埋設物、地盤改良、土壌汚染などの費用

自治体によっては家の解体に補助金を出しているところもあるため、まずは役所に問い合わせてみましょう。

他にも土地面積や隣接する土地との境界を明確にするための測量費用や、地面の下に埋まっている埋設物の撤去費用、軟弱地盤が見つかった場合の改良費用などが発生することもあります。

売却の費用については、こちらも参考に。

家を売る時の費用を徹底解説【お得な裏技あり】

家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！　知っておくとお得な裏技もあり。

まとめ

空き家を売却するなら、税制優遇が受けられるうちに早めに動くのがポイント。

税率も所有期間が5年・10年を超えると変わり、マイホーム空き家なら10年超で軽減税率が適用されます。

空き家の売り方には「買取」「普通に売却」「建物を解体し更地で売却」の3通りがありますが、どれにするかは複数の不動産会社の意見を聴いてから。

複数の不動産会社の意見を聴くときは、一括査定サイトを利用して相談するのが便利です。

そして何よりも力を入れたいのが不動産会社選び。

「実家が遠くにあるけれど、仕事も忙しいから頻繁には帰れない」

そんなあなたでも実績があって信頼できる不動産会社を選べば、あとはお任せで大丈夫。

一括査定サイトを活用しながら良い不動産会社を見つけて、空き家の売却を成功させてください。

あなたの空き家売却が成功することをお祈りしております！