登記とは、「この不動産の所有者は私です」と、所有権を第三者に主張するためのもの。
普段家に住んでいる時は、登記なんて特に気にすることはありませんが、いざ家を売ろうかと考えると、「そういえば登記はどうなっているんだっけ？」と思い出すことに。
家を売る前に、家の登記を確認すべきなのでしょうか。
この記事では、あなたが登記を確認した方が良いのか判断する知識、そして登記を調べる方法、具体的にチェックすべきポイントについてまとめました。
この記事のもくじ
家を売る場合は、不動産会社にお任せで大丈夫
結論から言うと、普通に不動産会社に仲介を依頼して家を売る場合は、自分で登記を調べる必要はありません。
なぜなら、不動産会社が必ず登記の内容をチェックしてくれるから。
家博士不動産会社の役割は単に購入者を探すだけではないんだ。
売却する不動産に関する調査も仕事の一つで、その中に登記チェックも含まれるんだよ
ハウスくん不動産会社って色々なことをやってくれるんだね
登記をチェックした結果、相続登記など事前の手続きが必要な場合は、不動産会社がきちんと教えてくれます。
手続きに必要な司法書士も手配してくれるので、不動産会社の教えてくれる通りに手続きを進めましょう。
登記は権利を主張する大切なもの
不動産の登記簿は、土地や建物の所在地や面積、所有者の住所・氏名などが記載されている公の帳簿。
これがあることで、権利関係などの状況が誰でも分かるようになっているのです。
ハウスくんきちんと登記していないと、どうなるの？
家博士ある日、他人があなたの家の所有権を主張してきたときに、登記がないと家を失う恐れもあるんだ。
ハウスくんひぇー、登記ってそんなに大切なの！
このように非常に重要な役割のある不動産登記。
登記をチェックしてくれる不動産会社は、信頼できるところを選ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社を探す方法
信頼できる不動産会社を選ぶためには、次の2点を意識しましょう。
- エリアで不動産の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- 3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる。
ハウスくんどうやって売却実績が豊富な不動産会社を探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
SRE不動産の無料査定依頼はこちら
⇒SRE不動産
自分で登記を確認するのはこんなとき
次のような場合は自分で登記を確認する必要があります。
登記を自分で確認した方が良いケース
それぞれ解説します。
ケース1. 不動産を相続したとき
相続によって不動産を取得した場合などは、登記を確認しておいた方が安心です。
特に確認しておきたいポイントは次の３つ。
- 所有権の確認
- 抵当権が設定されているか
- 土地の面積、建物の登記があるか
所有権の確認
相続した不動産が、誰かと共有名義になっていると、あなたの意思だけでは売却できません。
共有名義の不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。
共有名義については、こちらで解説しています。
また、所有権ではなく借地権だと売却には地主の同意が必要。
借地権も相続財産に含まれます。
借地権だと第三者への売却も難しくなるので、まず地主と相談する必要があります。
借地権については、こちらで解説しています。
底地についてはこちらも参考に。
抵当権が設定されているか
相続した不動産に、借金の抵当権が設定されている場合は要注意。
隠れた借金がある恐れもあります。
借金が多額で遺産の総額がマイナスになる場合は、3ヶ月以内に家庭裁判所へ相続放棄の手続きをする必要があります。
ハウスくん財産だけでなく、借金まで相続されるの？
家博士借金を相続したら、借金返済義務を負うことになるんだよ
相続については、こちらも合わせてお読み下さい。
土地の面積、建物の登記があるか
土地の面積が実際と登記で違っていたり、建物が登記されていない場合があります。
実際の土地の面積と登記簿上の面積がズレているというのは、意外に多い話。
特に地価が高い都市部では、面積の間違いで余計な相続税を支払うことになる恐れがあります。
明らかに違いがある場合は、土地家屋調査士に依頼して測量と修正登記をする必要があります。
土地の測量については、こちらも合わせてお読み下さい。
また建物を増築した場合は「建物表題変更登記」が必要ですが、これがない事もよくあります。
増築している建物は特に、建物部分の登記があるか確認しておきましょう。
未登記の建物については、こちらで解説しています。
ケース2. ローン返済後の抵当権抹消をしたか覚えていないとき
ローンを完済しても、抵当権が残っているままでは売却できません。
抵当権を抹消したかどうか記憶があやふやな場合は、登記を調べておきましょう。
住宅ローンを完済すると、その不動産に設定されている抵当権を抹消できます。
ただし、抵当権は自動的に抹消されるわけでなく、自分で抵当権抹消登記を手配しなくてはいけません。
抵当権抹消登記には住宅ローンを借りていた金融機関からの書類が必要。
書類を紛失して手元にない場合は、金融機関に連絡して再発行してもらう必要があります。
抵当権抹消については、こちらで解説しています。
ケース3. 個人間で不動産の売買をするとき
不動産会社を使わず個人で不動産の売買をする場合は、自分で登記を調べるしかありません。
この時は不動産会社がチェックする項目を、一通り確認しておく必要があります。
例えば、登記をよく調べないまま抵当権付きの不動産を買ってしまった場合。
ある日抵当権を実行されると、所有権が無くなってしまいます。
また、すでに仮登記のある不動産も、後日仮登記を本登記に変更されると、所有権を失ってしまいます。
他にも、建物の登記が残っていた更地を購入した場合、後から建物の所有者が権利を主張すると、土地を利用できなくなる恐れも。
いずれも「知らなかった、気付かなかった」では済まされません。
個人間で不動産を売買するとこういったリスクがあるため、不動産会社を間に入れる方が安心です。
個人間の不動産売買については、こちらで解説しています。
登記簿の調べ方
登記を調べる際は、登記簿謄本（登記事項証明書）を利用します。
登記事項証明書の交付請求は、法務局へ行くか、オンラインのサービスを利用するかのいずれかになります。
方法1. 法務局へ行く
法務局の窓口に行って請求する方法です。
手数料として1通につき600円かかります。
取り扱い時間は平日の午前8時30分から午後5時15分。
土日祝日および年末年始は取り扱っていません。
【参考】法務局・管轄のご案内
方法2. オンラインのサービスを利用する
2つ目は窓口に行かず、自宅などからオンラインで請求する方法です。
平日の21時まで利用でき、手数料も窓口で請求するより安いので、こちらがおすすめです。
証明書の受け取り方法は2通り。
- 自分が指定した登記所の窓口で受け取る（手数料は1通につき480円）
- 自分が指定した住所に送付して受け取る（手数料は1通につき500円、普通郵便料金含む）
手数料はインターネットバンキングなどで納付できます。
【参考】法務局・登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
登記簿の読み方
登記簿の項目ごとに読み方を見ていきましょう。
法務局で確認する4つの書類
不動産会社が法務局で確認する書類には4種類あります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）←登記を確認するならこれ
- 不動産の表示、所有権、所有権以外の権利が記載されている
- 公図
- 土地の形状や周囲との位置関係を地番で記した位置図
- 地積測量図
- 土地家屋調査士が作成した土地の測量図面
- 建物図面・各階平面図
- 土地家屋調査士が作成した建物の測量図面
登記簿謄本（登記事項証明書）には4種類ある
4つの書類のうち、登記簿謄本（登記事項証明書）は記載内容の異なる4種類があります。
調べたい内容や使用目的などに応じて、どれを活用するのかが変わってきます。
- 全部事項証明書←通常はこれを見ます
- 現在効力のある事項と過去の履歴が記載されたもの。
過去の所有者やすでに抹消されている担保歴なども確認でき、銀行や税務署への提出用としても使用します。 - 現在事項証明書
- 現在効力のある事項のみが記載されたもの。
差し押さえや抵当権の設定など、過去の登記記録で表示したくないことがある場合などに使用します。 - 一部事項証明書
- 甲区（所有権）、乙区（所有権以外）の特定した順位番号の内容のみが記載されたもの。
マンションの敷地などで、特定の所有者の登記記録のみ取得したい場合に使用します。 - 閉鎖事項証明書
- 取り壊された建物など、すでに閉鎖された過去の登記記録が記載されたもの。
土地の地歴調査など、過去の建物や土地利用の履歴を調べる場合に使用します。
表題部の読み方
不動産の物理的な状況が記載されているのが表題部。
記載されている項目と内容は次の通りです。
土地について
- 所在・地番
- 所在は住居表示ではなく、地番で記載されています。
分筆などによる地番変更から地目や地積の変更など、現況までの経緯が読み取れます。 - 地図番号・筆界特定
- 過去に筆界特定があった場合に、日付と手続き番号が記載されます。
- 地目
- 宅地や田、畑、山林など土地の用途が記載されています。
- 地積
- 土地の面積が「㎡」で記載されています。
- 原因およびその日付
- 現在の地番、地目、地積が形成されるまでの過去の経緯が時系列で記載されています。
建物について
- 所在・家屋番号・建物の名称
- 所在は建物が建っている土地の地番で記載。
家屋番号は建物につけられた番号です。
1筆の土地に建物が2つ以上ある場合は、建物ごとに家屋番号が存在。
マンションについては建物の名称が記載されています。 - 種類・構造
- 居宅、店舗、倉庫など建物の用途が記載されています。
構造については、構造材料や屋根の種類、階数が記載されています。 - 床面積
- 建物の各階ごとの面積が「㎡」で記載されています。
- 原因およびその日付
- 建物の建築年月日が記載されており、不明の場合は「建設年月日不詳」と記載されます。
- 敷地権の目的である土地の表示
- 敷地権登記のあるマンションの場合に、土地の符号、所在および地番、地目、地積、登記の日付が記載。
敷地権登記のないマンションの場合は、土地の登記簿謄本については「一部事項証明書」で取得します。
甲区欄の読み方
甲区欄には所有権に関する内容が記載されます。
記載内容は所有者と取得時期、取得原因の3種類です。
- 順位番号
- 登記申請の順に記載されています。
- 登記の目的
- この欄は次の4つのいずれかになります。
- 所有権保存：はじめての所有権の登記は「保存」となります。
- 所有権移転：2度目以降の登記は「移転」となります。
- 所有権移転仮登記・所有権移転請求権仮登記：順位の保全を目的に行われるもので、書類の紛失によって権利移転できない場合や、請求権を確保するための仮登記です。
- 差押、仮差押：税金の滞納や競売開始決定といった理由で差し押さえられた場合に、差押や仮差押登記がなされます。
- 登記年月日
- 登記申請の受付年月日と受付番号です。
- 権利者その他の事項
- 所有権を取得した「原因」と「所有者」の住所と氏名が記載されていて、共有名義の物件の場合はそれぞれの持分も記載されます。
「原因」の例としては、売買、相続、贈与などがあります。
また、差押、仮差押の場合は、債権者の住所、氏名、その原因が記載されます。
乙区欄の読み方
乙区欄には、抵当権などの所有権以外の権利内容が記載されます。
- 順位番号
- 登記申請の順に記載されています。
- 登記の目的
- 登記の目的は「抵当権設定」「根抵当権設定」「賃借権設定」のいずれか。
このうち、住宅ローンを返済中の不動産に対しては抵当権が設定されています。
債権額は抵当権設定時点での借り入れ額となり、ローン完済後に抵当権抹消登記を行います。 - 権利者その他の事項
- 設定年月日、債権額、損害金、債務者の住所、氏名、抵当権者の住所、氏名が記載されます。
共同担保目録の読み方
共同担保目録とは、担保の対象となっている不動産を一覧表にしたもの。
例えば、住宅ローンを組んで戸建て住宅を購入した場合などは、一つの抵当権に対して土地と建物の両方が担保となっています。
このことを一括して記載しているのが共同担保目録です。
共同担保が設定されている不動産は、担保物件のどれか一つでも外してしまうと担保割れとなる可能性があるため、取り扱いが難しくなるという注意点があります。
マンションは区分所有登記
マンションのように、1つの建物に2つ以上の専有部分が存在する場合には、区分所有登記をします。
区分所有登記の場合、登記簿謄本は表題部が「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれていて、専有部分の表示については家屋番号と種類を記載。
甲区（所有権）、乙区（所有権以外の権利）については、専有部分についての登記内容が記載されます。
一方、土地部分については1棟の敷地全体を複数の区分所有者が持分に応じて共有している状態となっています。
このため、管理規約で特に定めがなければ、専有部分と土地の持分は分離処分ができません。
土地については専有部分の権利に付随するものとして一体化されており、こうした土地の権利を「敷地権」と呼びます。
敷地権登記についても「所有権」「地上権」「賃借権」といった種類があります。
本来は公図・地積測量図・建物図面なども
不動産会社が調査する際には、公図・地積測量図・建物図面も利用します。
これらはいずれも、現状と図面上の位置や面積などにズレがないかを確認するためのもの。
面積など登記簿上の数値とズレていないかを確認する際も、これらの図面を使います。
さらに、現況との違いだけでなく、接道義務を満たしているかどうかや増改築登記が済んでいるかどうかも確認しています。
できればプロに任せた方が良い
登記簿の読み方について見てきましたが、素人が見ると見落としや読み違いの可能性がどうしても出てきます。
後々のトラブルを防ぐためにも、登記を調べる時にはできるだけプロに任せるのが確実。
対象となる不動産を売却する可能性があるなら、不動産会社に見てもらいましょう。
売却の可能性がなければ、司法書士や不動産鑑定士に見てもらうのがおすすめ。
登記は不動産に関する権利関係を公に証明する大切な書類だからこそ、信頼できる人に見てもらうのが安心です。
不動産鑑定士については、こちらで解説しています。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの不動産売却が成功することをお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）、関西圏（大阪・兵庫）の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめです。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。
ソニー不動産について詳しくはこちら
⇒SRE不動産（旧ソニー不動産）の評価・口コミ、利用するときの注意点とは
SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
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