「家の売却前に登記は確認するの？」
家の売却で、登記についてお調べですね。
結論からいうと、家を売却する予定なら不動産会社にお任せできます。
しかし売るか迷っていたり、不動産会社を使いたくない場合は、自分で登記を調べなくてはいけません。
この記事では、登記を確認する3つのメース、登記の調べ方、ポイントについてまとめました。
あなたの登記に対する不安が解消するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
家を売るなら不動産会社に任せる
結論から言うと、家を売るなら、自分で登記を調べる必要はありません。
なぜなら不動産会社が登記を確認してくれるため。
不動産会社は登記を確認して、売却前に手続きが必要であれば教えてくれます。
登記に必要な司法書士や土地家屋調査士も手配してくれるので、不動産に任せると良いでしょう。
司法書士費用を節約したい場合は、自分で手続できます。
【参考】法務局・不動産登記申請手続
登記は権利を主張するもの
不動産の登記は、不動産の所有権など権利を主張するために必要なもの。
民法177条に定められています。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。引用元: 民法177条
登記簿には、土地や建物の所在地や面積、所有者の住所・氏名などが記載されています。
ハウス きちんと登記していないと、どうなるの？
家博士 ある日、他人があなたの家の所有権を主張したときに、登記がないと家を失う恐れもあるんだ。
ハウス ひぇー、登記ってそんなに大切なの！
このように不動産の売買では、登記ひとつとってもミスは許されません。
不動産を売却するなら、不動産会社は優秀で信頼できる会社を選びましょう。
信頼できる不動産会社を探す方法
信頼できる不動産会社を選ぶためには、次の2点を意識します。
- エリアで不動産の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- 3〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べる。
ハウス どうやって売却実績が豊富な不動産会社を探せば良いの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ハウス でも家を売るか分からない場合は、不動産会社にお願いできないね。
どうすれば良いの？
家博士 確かに、自分で登記を確認した方が良い場合もあるね。
確認だけなら簡単だから、解説しよう。
自分で登記を確認する3つのケース
次のような場合は自分で登記を確認する必要があります。
自分で確認する3つのケース
それぞれ解説します。
ケース1. 不動産を相続したとき
不動産を相続した場合は、登記を確認しておいた方が安心です。
相続で確認したいポイントは次の３つ。
ポイント1. 所有権の確認
共有名義だと単独の意思で売却できない
相続した不動産が共有名義だと、あなた（相続人）の意思だけでは売却できません。
共有名義の不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。
共有名義については、こちらで解説しています。
借地権では地主の同意が必要
また所有権ではなく借地権だと、売却には地主の同意が必要。
借地権は相続されますが、地代は変わる恐れがあります。
売却する・しないに関係なく、まず地主と相談するのが良いでしょう。
借地権については、こちらで解説しています。
底地についてはこちらも参考に。
ポイント2. 抵当権が設定されているか
相続した不動産に、借金の抵当権が設定されている場合は要注意。
隠れた借金がある恐れもあります。
借金が多額で遺産の総額がマイナスになる場合は、3ヶ月以内に家庭裁判所へ相続放棄の手続きをした方が良いでしょう。
ハウス 財産だけでなく、借金まで相続されるの？
家博士 借金を相続したら、借金返済義務を負うことになるんだよ
相続については、こちらも合わせてお読み下さい。
ポイント3. 土地の面積、建物の登記があるか
土地の面積が実際と登記で違っていたり、建物が登記されていない恐れがあります。
面積が広いと税金で損
登記簿上の面積が違うのはよくある話で、地価が高い都市部では余計な相続税を支払うことに。
また固定資産税・都市計画税も毎年余計にかかります。
明らかに誤っている場合は、土地家屋調査士に依頼して測量と修正登記した方が良いでしょう。
土地の測量については、こちらも合わせてお読み下さい。
増改築で多い未登記
また建物を増築した場合は「建物表題変更登記」が必要ですが、これがない事も。
増築している建物は特に、建物部分の登記があるか確認しておきましょう。
未登記のままだと、買主が住宅ローンを利用できません。
未登記の建物については、こちらで解説しています。
ケース2. 抵当権を抹消したか覚えていないとき
ローンを完済しても、抵当権が残っているままでは売却できません。
抵当権を抹消したか記憶があやふやなら、登記を調べておきましょう。
抵当権抹消は金融機関の書類を使い自分で手配する
住宅ローンを完済すると、その不動産に設定されている抵当権を抹消できます。
ただし抵当権は自動的に抹消されるわけでなく、自分で抵当権を抹消登記しなくてはいけません。
抵当権抹消登記には住宅ローンを借りていた金融機関からの書類が必要。
書類を紛失した場合は、金融機関に連絡して再発行してもらいます。
抵当権抹消については、こちらで解説しています。
ハウス 抵当権抹消は自分でするんだね。
ケース3. 個人間で不動産を売買するとき
不動産会社を使わず個人で不動産の売買をする場合は、自分で登記を調べます。
通常なら不動産会社がチェックする項目を、個人で確認しなくてはいけません。
登記を確認しないと大きなトラブルになる恐れも
個人間売買で登記を確認しないと、大きなトラブルになる恐れがあります。
例えば、登記をよく調べないまま抵当権付きの不動産を買ってしまった場合。
ある日抵当権を実行されると、所有権が無くなってしまいます。
またすでに仮登記のある不動産も、後日仮登記を本登記に変更されると、所有権を失うことに。
他にも、建物の登記が残っていた更地を購入した場合、後から建物の所有者が権利を主張すると、土地を利用できなくなる恐れも。
いずれも「知らなかった、気付かなかった」では済まされません。
個人間の不動産売買については、こちらで解説しています。
家博士 個人間で売買するとこういったリスクがあるから、不動産会社を間に入れる方が安心だよ。
買主が決まっているなら仲介手数料も半額など交渉できるし。
登記簿の調べ方
登記は、登記簿謄本（登記事項証明書）を見て調べます。
登記事項証明書の交付請求は、法務局へ行くか、オンラインのサービスを利用するかのいずれか。
方法1. 法務局へ行く
法務局の窓口に行って請求する方法。
手数料として1通につき600円かかります。
取り扱い時間は平日の午前8時30分から午後5時15分。
土日祝日および年末年始は取り扱っていません。
【参考】法務局・管轄のご案内
方法2. オンラインのサービスを利用する
2つ目は窓口に行かず、自宅などからオンラインで請求する方法。
平日の21時まで利用でき、手数料も窓口で請求するより安いので、こちらがおすすめです。
証明書の受け取り方法は2通り。
- 自分が指定した登記所の窓口で受け取る（手数料は1通につき480円）
- 自分が指定した住所に送付して受け取る（手数料は1通につき500円、普通郵便料金含む）
手数料はインターネットバンキングなどで納付できます。
【参考】法務局・登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です
ハウス ネットで取り寄せられるんだね。便利！
家博士 登記簿謄本だけは、管轄局でなくても全国の法務局で取得できるよ。
地番もオンラインで検索できるようになったしね。
【参考】「地番検索サービス」を初めて利用される方へ
登記簿の読み方
登記簿の読み方を解説します。
法務局で確認する4つの書類
不動産会社が法務局で確認する書類には4種類あります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）←登記を確認するならこれ
- 不動産の表示、所有権、所有権以外の権利が記載されている
- 公図
- 土地の形状や周囲との位置関係を地番で記した位置図
- 地積測量図
- 土地家屋調査士が作成した土地の測量図面
- 建物図面・各階平面図
- 土地家屋調査士が作成した建物の測量図面
登記簿謄本（登記事項証明書）には4種類ある
登記簿謄本（登記事項証明書）は記載内容の違いで4種類あります。
- 全部事項証明書←通常はこれを見ます
- 現在効力のある事項と過去の履歴が記載されたもの。
過去の所有者やすでに抹消されている担保歴なども確認でき、銀行や税務署への提出用にも使えます。 - 現在事項証明書
- 現在効力のある事項のみが記載されたもの。
差し押さえや抵当権の設定など、過去の登記記録で表示したくないことがある場合などに使います。 - 一部事項証明書
- 甲区（所有権）、乙区（所有権以外）の特定した順位番号の内容のみが記載されたもの。
マンションの敷地などで、特定の所有者の登記記録のみ取得したい場合に使います。 - 閉鎖事項証明書
- 取り壊された建物など、すでに閉鎖された過去の登記記録が記載されたもの。
土地の地歴調査など、過去の建物や土地利用の履歴を調べる場合に使います。
表題部の読み方
不動産の物理的な状況が記載されているのが表題部。
記載されている項目と内容は次の通りです。
土地について
- 所在・地番
- 所在は住居表示ではなく、地番で記載されています。
分筆などによる地番変更から地目や地積の変更など、現況までの経緯が読み取れます。 - 地図番号・筆界特定
- 過去に筆界特定があった場合に、日付と手続き番号が記載されます。
- 地目
- 宅地や田、畑、山林など土地の用途が記載されています。
- 地積
- 土地の面積が「㎡」で記載されています。
- 原因およびその日付
- 現在の地番、地目、地積が形成されるまでの過去の経緯が時系列で記載されています。
建物について
- 所在・家屋番号・建物の名称
- 所在は建物が建っている土地の地番で記載。
家屋番号は建物につけられた番号です。
1筆の土地に建物が2つ以上ある場合は、建物ごとに家屋番号が存在。
マンションについては建物の名称が記載されています。 - 種類・構造
- 居宅、店舗、倉庫など建物の用途が記載されています。
構造については、構造材料や屋根の種類、階数が記載されています。 - 床面積
- 建物の各階ごとの面積が「㎡」で記載されています。
- 原因およびその日付
- 建物の建築年月日が記載されており、不明の場合は「建設年月日不詳」と記載されます。
- 敷地権の目的である土地の表示
- 敷地権登記のあるマンションの場合に、土地の符号、所在および地番、地目、地積、登記の日付が記載。
敷地権登記のないマンションの場合は、土地の登記簿謄本については「一部事項証明書」で取得します。
甲区欄の読み方
甲区欄には所有権に関する内容が記載されます。
記載内容は所有者と取得時期、取得原因の3種類です。
- 順位番号
- 登記申請の順に記載されています。
- 登記の目的
- この欄は次の4つのいずれかになります。
- 所有権保存：はじめての所有権の登記は「保存」となります。
- 所有権移転：2度目以降の登記は「移転」となります。
- 所有権移転仮登記・所有権移転請求権仮登記：順位の保全を目的に行われるもので、書類の紛失によって権利移転できない場合や、請求権を確保するための仮登記です。
- 差押、仮差押：税金の滞納や競売開始決定といった理由で差し押さえられた場合に、差押や仮差押登記がなされます。
- 登記年月日
- 登記申請の受付年月日と受付番号です。
- 権利者その他の事項
- 所有権を取得した「原因」と「所有者」の住所と氏名が記載されていて、共有名義の物件の場合はそれぞれの持分も記載されます。
「原因」の例としては、売買、相続、贈与などがあります。
また、差押、仮差押の場合は、債権者の住所、氏名、その原因が記載されます。
乙区欄の読み方
乙区欄には、抵当権などの所有権以外の権利内容が記載されます。
- 順位番号
- 登記申請の順に記載されています。
- 登記の目的
- 登記の目的は「抵当権設定」「根抵当権設定」「賃借権設定」のいずれか。
このうち、住宅ローンを返済中の不動産に対しては抵当権が設定されています。
債権額は抵当権設定時点での借り入れ額となり、ローン完済後に抵当権抹消登記を行います。 - 権利者その他の事項
- 設定年月日、債権額、損害金、債務者の住所、氏名、抵当権者の住所、氏名が記載されます。
共同担保目録の読み方
共同担保目録とは、担保の対象となっている不動産を一覧表にしたもの。
例えば、住宅ローンを組んで戸建て住宅を購入した場合などは、一つの抵当権に対して土地と建物の両方が担保となっています。
このことを一括して記載しているのが共同担保目録です。
共同担保が設定されている不動産は、担保物件のどれか一つでも外してしまうと担保割れとなる可能性があるため、取り扱いが難しくなるという注意点があります。
マンションは区分所有登記
マンションのように、1つの建物に2つ以上の専有部分が存在する場合には、区分所有登記をします。
区分所有登記の場合、登記簿謄本は表題部が「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」に分かれていて、専有部分の表示については家屋番号と種類を記載。
甲区（所有権）、乙区（所有権以外の権利）については、専有部分についての登記内容が記載されます。
一方、土地部分については1棟の敷地全体を複数の区分所有者が持分に応じて共有している状態となっています。
このため、管理規約で特に定めがなければ、専有部分と土地の持分は分離処分ができません。
土地については専有部分の権利に付随するものとして一体化されており、こうした土地の権利を「敷地権」と呼びます。
敷地権登記についても「所有権」「地上権」「賃借権」といった種類があります。
不安ならプロに任せたほうが安心
司法書士、不動産鑑定士など
登記を自分で調べることに不安なら、司法書士や不動産鑑定士に相談したほうが良いでしょう。
特に登記の申請や修正は、司法書士に依頼するのが一般的。
自分でもできますが、かなり難しいのでよほど時間とやる気のある人でないとおすすめしません。
不動産鑑定士については、こちらで解説しています。
本来は公図・地積測量図・建物図面なども
不動産会社が調査する際には、公図・地積測量図・建物図面も利用します。
これらはいずれも、現状と図面上の位置や面積などにズレがないかを確認するためのもの。
面積など登記簿上の数値とズレていないかを確認する際も、これらの図面を使います。
さらに、現況との違いだけでなく、接道義務を満たしているかどうかや増改築登記が済んでいるかどうかも確認しています。
売却を予定しているなら、早い段階で不動産会社に相談した方が良いでしょう。
まとめ
ここまで登記について解説してきました。
不動産を売る予定なら、不動産会社にお任せすると良いでしょう。
売却する予定がなければ、自分で調べます。
ただし登記の申請や修正をするなら、司法書士に依頼した方が確実でしょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの不動産売却が成功することをお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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