不動産鑑定士イメージ
「不動産鑑定の費用は? 誰に依頼するの?」

不動産鑑定でお悩みですね。

確かに不動産の鑑定なんて、普通はよく分からないもの。

難しいことはともかく、あなたの不動産の価格が簡単にサクッと分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、不動産鑑定について分かりやすくまとめました。

この記事を読むことで、不動産鑑定を依頼する方法、査定の種類、費用の相場が分かります。

あなたの疑問や不安が解決し、不動産価格がスッキリ分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産鑑定は不動産鑑定士に依頼する

不動産の鑑定は、不動産鑑定士に依頼します。

不動産鑑定士は国家資格で不動産の専門家

不動産鑑定士は国家資格で、不動産の適正な価格や利用方法を判断する専門家。

不動産鑑定士の主な業務はこちら。

不動産鑑定士の主な業務

  1. 相続税や固定資産税など税金の鑑定評価
  2. 離婚や相続など裁判の鑑定評価
  3. 公共用地取得の鑑定評価
  4. 不動産証券化の鑑定評価

【参考】日本不動産鑑定士協会連合会・不動産鑑定士とは

ハウスくんハウスくん

不動産鑑定士に依頼するのは、裁判とか税金の鑑定評価だけなの?


家博士家博士

個人だと裁判と納税が多いかな。
不動産鑑定士に査定を依頼する方法は2種類あるよ

「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2つがある

個人で不動産鑑定士に依頼する鑑定には、次の2種類があります。

  • 不動産鑑定評価: 本格的な鑑定
  • 価格調査: 簡易的な鑑定

裁判や納税では「不動産鑑定評価」

不動産鑑定評価は、簡単にいうと『本格的な鑑定』。

不動産鑑定士が、法律や不動産鑑定評価基準に則り(のっとり)、不動産を鑑定します。

不動産鑑定評価は、時間と費用がかかりますが、裁判所や税務署など公的機関に提出する正式な資料として利用できます。

【参考】国土交通省・不動産鑑定評価基準等

家博士家博士

個人で不動産鑑定評価を依頼するのは、裁判や税金のときが多いね。

簡易的な査定は「価格調査」

一方で価格調査は『簡易的な鑑定』。

価格調査は、不動産鑑定評価に比べると時間も費用も少なくて済みます。

ただし不動産鑑定評価基準に則っていないので、公的機関には提出できません。

価格調査を利用するのは、例えば次の場合。

  • 話し合いで決める「協議離婚」で財産を分けるとき。
  • 不動産を担保にして、個人間でお金を借りる時
  • 個人間で不動産を売買または等価交換するとき



ハウスくんハウスくん

裁判や納税じゃなければ、価格調査で良いんだね。


家博士家博士

ただ価格調査だと誤差も出やすいけどね

不動産鑑定士によって評価額は違う

不動産鑑定士によって、評価額は違います。

なぜなら不動産にはそもそも定価がなく、買う人さえいればいくらでも売れるものだから。

さらに相場の動き次第で、1ヶ月もすれば不動産価格が変わることもあるため。

ハウスくんハウスくん

確かに、評価額が3,000万円の土地でも、たまたま買う人がいれば3,300万円でも売れるね。


家博士家博士

不動産の価格査定は、本当に難しいんだ。


鑑定士によって評価額が違うのは、不動産鑑定でも価格調査でも同じです。

ただし価格調査は、ガイドラインも無いため、価格差が大きくなる傾向に。

もし価格調査でどうしても正確な価格を知りたい場合は、複数の不動産鑑定士に依頼して平均値をとるのが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

複数に依頼すると、費用が高くなりそうだね


家博士家博士

費用をとるか、正確な価格をとるか、どちらを選ぶかだね。

不動産鑑定の費用

費用は鑑定士によって違う

不動産鑑定の報酬は法律などで定められていません。

査定のレベルと難易度、さらに鑑定士によって、不動産鑑定の費用は変わります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ不動産鑑定の費用がいくらかかるか、どうやって知れば良いの?


家博士家博士

事前に見積もりを取ると良いよ。
見積もりは無料だから、まず複数の不動産鑑定士に相見積もりを依頼しよう。
一応、費用の目安もあるので紹介するね。

不動産鑑定評価の相場

不動産鑑定士の費用として、大まかな相場はこちら。

ただし、鑑定の手間と難易度、不動産鑑定士によって違いますので、あくまで参考です。

不動産鑑定評価の相場

  • 土地または建物のいずれか(戸建て住宅)…15万円〜
  • 土地建物(戸建て住宅)…18万円〜
  • マンション(区分所有・1部屋)…18万円〜

上記はあくまでも目安なので、金額は不動産鑑定士や事務所によっても異なります。

ちなみに個人が依頼した鑑定評価の平均費用は、28万8千円(令和元年)でした。

【参考】国土交通省・不動産鑑定業者の事業実績

借地権・地上権・高額物件では高くなる

この相場は「所有権」の場合で、借地権や地上権などはさらに高くなります。

また、鑑定評価額が高くなるほど、鑑定の費用は高くなります。

ハウスくんハウスくん

なんで費用が高くなるの?

家博士家博士

借地権や地上権は、難しくて作業量が増えるからだよ。
あと高額な物件は責任が大きいから慎重になるしね。

価格調査の相場

不動産鑑定士による価格調査の相場はこちら。

価格調査費用の相場

  • 戸建て住宅が13万円〜
  • マンションが15万円〜

ちなみに個人が依頼した価格調査の平均費用は、14万9千円(令和元年)でした。

【参考】国土交通省・不動産鑑定業者の事業実績

ハウスくんハウスくん

簡易的といっても、あんまり安くないんだね。


家博士家博士

不動産鑑定よりは少し安いけど、それなりに費用はかかるね。
だから不動産会社の無料査定を選ぶ人が多いんだ。
売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いよ。

売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定

費用をかけずに価格調査する方法として、不動産会社の無料査定もあります。

例えば協議離婚の場合は、当事者同士が納得すれば、不動産会社の無料査定で十分です。

また、売却の可能性が少しでもある場合は、不動産会社の方が良いでしょう。

なぜなら、不動産会社の方が、市場の最新の動きやレインズの情報など、売買価格について詳しい情報を持っているため。

レインズとは
国内唯一の不動産情報をまとめたデータベース。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

不動産会社へ無料査定を依頼する方法については、こちらで詳しく解説しています。

もし査定を依頼する不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するのがおすすめ。

複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるので、簡単で便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

不動産鑑定評価の期間

不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼した場合の査定期間は、通常2〜3週間程度。

現地調査や役所調査を行い、その結果を元に鑑定評価を実施します。

急ぎの場合は相談すれば個別対応してくれるところもあります。

不動産鑑定士を探す方法

不動産鑑定士を探す場合は、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページから検索できます。

不動産鑑定士協会連合会

心当たりの不動産鑑定士がいない場合は、「受講した研修から検索」が便利です。

これはテーマに沿った研修に参加して単位を取得した不動産鑑定士を検索できるもの。

あなたが依頼したいテーマやキーワードにチェックを入れて検索すれば、近くで依頼できる不動産鑑定士を見つけられます。

公式サイトはこちら
不動産鑑定士協会連合会

また、不動産鑑定士による無料相談会も各地で開催されています。

こうした相談会で不動産鑑定士を探すのも良いでしょう。

無料相談会を探すならこちら
不動産鑑定相談所

ハウスくんハウスくん

時間がない人はネットで検索、時間的にも余裕があって都合がつきそうなら無料相談会で探すと良さそうだね

家博士家博士

そうだね。相談会の開催頻度はエリアによって違うから、まずは自分の住む地域の相談会日程を確認してみよう

まとめ

不動産鑑定士に価格査定を依頼する方法は、次の2種類があり、目的に応じて使い分けます。

  • 裁判や納税のための「不動産鑑定評価」
  • 価格を知るための「価格調査」

ただし、売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いでしょう。

複数の不動産会社に無料査定を依頼すれば、査定精度も高くなります。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの不動産査定がスムーズにでき、正しい価格で正しい判断をするために、この記事がお役に立てば幸いです。