不動産鑑定士イメージ
「不動産鑑定士の相場は? どこで探すの?」

不動産鑑定士について、お悩みでしょうか。

確かに不動産鑑定士なんて、普段はなかなか接する機会もないし、探し方も分からないもの。

もしあなたの不動産の価格が、簡単にサクッと分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、不動産鑑定士について分かりやすくまとめました。

この記事を読むことで、不動産鑑定士に査定を依頼する方法、査定の種類、費用の相場が分かります。

不動産鑑定士についてあなたの疑問や不安が解決し、あなたの不動産の価格がスッキリ分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産鑑定士は国家資格で不動産の専門家

不動産鑑定士は国家資格で、不動産価格や不動産の適正な利用に関する専門家。

ハウスくんハウスくん

適正な利用って何?


家博士家博士

会社が持っている土地の活用方法を、コンサルティングしたりするんだ。
他にも色々な仕事があるよ

不動産鑑定士の主な業務はこちら。

不動産鑑定士の主な業務

  1. 国や都道府県の地価公示・基準地価の計算
  2. 相続税や固定資産税の標準値の鑑定評価
  3. 離婚や相続時の財産分与など裁判上で必要な不動産の評価
  4. 公共用地取得時の鑑定評価
  5. 不動産証券化時の鑑定評価

【参考】日本不動産鑑定士協会連合会・不動産鑑定士とは

ハウスくんハウスくん

なんだか、不動産鑑定士に価格を査定してもらうのは、裁判とかそういう場合なのかな。


家博士家博士

個人だと裁判と納税が多いかな。
不動産鑑定士に価格の査定を依頼する方法には2種類あるよ

「不動産鑑定評価」と「価格調査」の2つがある

個人が不動産鑑定士に不動産の価格査定を依頼する方法には、次の2種類があります。

  • 不動産鑑定評価
  • 価格調査

裁判や納税では「不動産鑑定評価」

不動産鑑定評価は、裁判や納税の根拠として、不動産の価格を知るための方法。

不動産鑑定評価では、不動産鑑定士が法律に基づいて、不動産鑑定評価基準に則って行います。

【参考】国土交通省・不動産鑑定評価基準等

不動産鑑定評価は時間と費用がかかりますが、公的機関に提出する正式な資料として利用できます。

簡易的な査定は「価格調査」

「価格調査」は簡易的なもので、不動産鑑定評価に比べて時間も費用も少なくて済みます。

ただし不動産鑑定評価基準に則っていないので、公的機関に提出する資料にはなりません。

価格調査を利用するのは、例えばこちらの様な場合。

  • 話し合いだけで決める「協議離婚」でお互いの財産を分けるとき。
  • 不動産を担保にしてお金を借りる時
  • 不動産を売買または等価交換するとき



ハウスくんハウスくん

裁判や納税じゃなければ、価格調査で良いんだね。


家博士家博士

ただ価格調査だと誤差も出やすいけどね

不動産鑑定士によって価格差はある

不動産鑑定も価格調査も、どちらも不動産鑑定士によって、評価価格には差ができてしまいます。

なぜなら不動産にはそもそも定価がなく、買う人さえいればいくらでも売れるものだから。

さらに相場の動き次第で、1ヶ月もすれば不動産価格が大きく変わることもあります。

ハウスくんハウスくん

確かに、評価額が3,000万円の土地でも、たまたま買う人さえいれば3,300万円でも売れるかもね。


家博士家博士

不動産の価格査定は、本当に難しいんだ。


特に価格調査は、ガイドラインなども無いため、不動産鑑定士によって価格差は大きくなる傾向も。

もし価格調査でどうしても正確な価格を知りたい場合は、複数の不動産鑑定士に依頼して平均値をとるのが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

複数に依頼すると、費用が高くなりそうだね


家博士家博士

費用をとるか、正確な価格をとるか、どちらを選ぶかだね。

不動産鑑定士の費用

費用は鑑定士によって違う

不動産鑑定の報酬は法律などで定められていません。

査定のレベルと難易度、さらに鑑定士によって、不動産鑑定の費用は変わります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ不動産鑑定の費用がいくらかかるか、どうやって知れば良いの?


家博士家博士

事前に見積もりを取ると良いよ。
見積もりは無料だから、まず複数の不動産鑑定士に相見積もりを依頼しよう。
一応、費用の目安もあるので紹介するね。

不動産鑑定評価の相場

不動産鑑定士の費用として、大まかな相場はこちら。

ただし、レベルと難易度、不動産鑑定士によって違いますので、あくまで参考レベルです。

不動産鑑定評価の相場

  • 土地または建物のいずれか(戸建て住宅)…15万円〜
  • 土地建物(戸建て住宅)…18万円〜
  • マンション(区分所有・1部屋)…18万円〜

上記はあくまでも目安なので、金額は不動産鑑定士や事務所によっても異なります。

借地権・地上権・高額物件では高くなる

この相場は「所有権」の場合で、借地権や地上権などはさらに高くなります。

また、鑑定評価額が高くなるほど、鑑定の費用は高くなります。

ハウスくんハウスくん

なんで費用が高くなるの?

家博士家博士

借地権や地上権は、難しくて作業量が増えるからだよ。
あと高額な物件は責任が大きいから慎重になるしね。

価格調査の相場

不動産鑑定士による価格調査の相場はこちら。

価格調査費用の相場

  • 戸建て住宅が13万円〜
  • マンションが15万円〜

ハウスくんハウスくん

簡易的といっても、あんまり安くないんだね。


家博士家博士

不動産鑑定よりは少し安いけど、それなりに費用はかかるね。
だから不動産会社の無料査定を選ぶ人が多いんだ。
売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いよ。

売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定

費用をかけずに価格調査する方法として、不動産会社の無料査定もあります。

例えば協議離婚の場合は、当事者同士が納得すれば、不動産会社の無料査定で十分です。

また、売却の可能性が少しでもある場合は、不動産会社の方が良いでしょう。

なぜなら、不動産会社の方が、市場の最新の動きやレインズの情報など、売買価格について詳しい情報を持っているため。

レインズとは
国内唯一の不動産情報をまとめたデータベース。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

不動産会社へ無料査定を依頼する方法については、こちらで詳しく解説しています。

もし査定を依頼する不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するのがおすすめ。

複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるので、簡単で便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


不動産鑑定評価の期間

不動産鑑定士に不動産鑑定評価を依頼した場合の査定期間は、通常2〜3週間程度。

現地調査や役所調査を行い、その結果を元に鑑定評価を実施します。

急ぎの場合は相談すれば個別対応してくれるところもあります。

不動産鑑定士を探す方法

不動産鑑定士を探す場合は、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページから検索できます。

不動産鑑定士協会連合会

心当たりの不動産鑑定士がいない場合は、「受講した研修から検索」が便利です。

これはテーマに沿った研修に参加して単位を取得した不動産鑑定士を検索できるもの。

あなたが依頼したいテーマやキーワードにチェックを入れて検索すれば、近くで依頼できる不動産鑑定士を見つけられます。

公式サイトはこちら
不動産鑑定士協会連合会

また、不動産鑑定士による無料相談会も各地で開催されています。

こうした相談会で不動産鑑定士を探すのも良いでしょう。

無料相談会を探すならこちら
不動産鑑定相談所

ハウスくんハウスくん

時間がない人はネットで検索、時間的にも余裕があって都合がつきそうなら無料相談会で探すと良さそうだね

家博士家博士

そうだね。相談会の開催頻度はエリアによって違うから、まずは自分の住む地域の相談会日程を確認してみよう

まとめ

不動産鑑定士に価格査定を依頼する方法は、次の2種類があり、目的に応じて使い分けます。

  • 裁判や納税のための「不動産鑑定評価」
  • 価格を知るための「価格調査」

ただし、売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社の無料査定の方が良いでしょう。

複数の不動産会社に無料査定を依頼すれば、査定精度も高くなります。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U



あなたの不動産査定がスムーズにでき、正しい価格で正しい判断をするために、この記事がお役に立てば幸いです。