マンションイメージ
「マンションを売却しようと思ったら、同じマンション内の部屋が売りに出ていた…。」

マンション売却の『競合』についてお悩みでしょうか?

確かに、マンション売却で競合はよくあること。

大型マンションでは、常に数戸が売りに出ているなんてこともあります。

そんな競合に関係なく、あなたのマンションが予想外の高値で短期間に売れたら理想的ですね。

大丈夫です。
競合が売りに出されていても、競合の影響を最小限にしてマンションを売る方法はいくつかあります。

今のマンション高騰相場が終わる前に、あなたのマンションを高値で売り抜け、豊かな資産を築きましょう。

この記事では、競合がいるマンションを売却する3つの方法を分かりやすく解説します。

また競合の調べ方、競合によって何が起きるかについても解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

競合がいるマンションを売る3つの方法

マンションを売却しようと思った時に競合がいた場合、どうすればマンションを売ることができるのでしょうか。

競合がいるときにマンションを売る3つの方法はこちら。

  1. 競合が売れるまで待つ・売り止める
  2. 不動産会社の買取を選ぶ
  3. 競合と差別化を図る

3つ目が本命ですが、それぞれ解説します。

方法1.競合が売れるまで待つ・売り止める

競合が売れるまで待つか、既に売りに出している場合は売るのを一時的に止める方法です。

次のような条件なら、この方法を選ぶのも良いでしょう。

  • あなたが売却を急いでいない
  • 競合が1戸だけ
  • 競合が安値で売っている
  • あなたより競合の方が階数や眺望など条件が良い

競合が売れたらすぐに売り出すことが重要です。

そうでなければ、今のマンション相場高騰を逃してしまう恐れも。

今はマンション相場が高騰している

日銀の金融緩和の影響で、今はマンション相場が高騰しています。

マンション相場は、国土交通省が毎月発表する『不動産価格指数』を見ると分かります。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

高値で売れる可能性が高いタイミングだからこそ、一時的に売るのをやめて待つという選択肢もあります。

方法2.不動産会社の買取を選ぶ

不動産会社に直接買い取ってもらう方法ですが、あまり一般的ではありません。

なぜなら買取では、最短1週間程度で売却することも可能ですが、価格が相場の6〜8割に安くなってしまうため。

不動産会社は、買取ったマンションを転売して利益を出すため、相場価格のせいぜい6〜8割でないと採算がとれないのです。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

買取では、なるべく多くの不動産会社に無料査定を依頼する

もし買取を選ぶ場合は、なるべく多く10社、20社の不動産会社へ無料査定を依頼しましょう。

今は買取を専門とする不動産会社『買取再販業者』が乱立して、競争が激化しています。

運が良ければ、決算などの社内事情から、ほとんど利益が出ないほど高い価格で買取ってくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを複数併用すると簡単に数多くの不動産会社へ査定依頼ができます。

主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

方法3.競合と差別化を図る

競合があるマンションを売る方法として、本命はこれ『競合との差別化を図る方法』です。

差別化する具体的な方法としては、次の4つがあります。

  1. 内覧対応を頑張る
  2. リフォームプランを複数つけて売る
  3. 大手不動産会社に売却を依頼する
  4. 一般媒介契約で複数の大手不動産会社に売却してもらう

それぞれ解説します。

差別化1. 内覧対応を頑張る

購入希望者の内覧時に、好印象を与えることで競合に差別化する方法。

内覧で差別化を図るのは最も簡単な方法ですが、効果は限られます。

もし条件や価格など、競合との差がわずかなら勝てる可能性もあります。

具体的には、次の様なポイントがあります。

住んだままの内覧ではとにかく広くキレイに見せる

住んだままの内覧では、とにかく広くキレイに見せましょう。

家を広く見せるためには、

  • とにかく物を減らす。
  • 背の高い家具はなくす。

売却中だけトランクルームを借りるなどして、とにかく物を減らしましょう。

またキレイに見せるためには、

  • 水回りを中心に掃除を頑張る
  • 必要ならホームクリーニングサービスを利用する
  • 照明はLEDに交換する
  • 壁紙の交換やフローリングのワックスなど、最低限の補修・メンテナンスをする
  • 換気やアロマで匂い対策を徹底する

不動産会社の意見を聞くと、必要な掃除の程度が分かります。

さらに内覧対策については、こちらで詳しく解説しています。

空き家で築年数が浅いなら、ホームステージングなども効果的

もし築年数の新しい家で、空き家ならホームステージングなどの方法も。

ホームステージングについては、こちらで詳しく解説しています。

差別化2. リフォームプランを複数つけて売る

差別化2つ目の方法は、あらかじめリフォームプランをつけて売る方法。

リフォームプランは1つではなく、複数つけておくと効果的です。

ただしこの方法はまだ一般的ではないため、扱ってくれる不動産会社が限られます。

唯一全国で展開しているのが、パナソニックグループの「リアリエ」。

リアリエなら、複数のリフォームプランとセットで売却ができます。

リアリエについては、こちらの記事で解説しています。

リアリエの公式サイトはこちら
ReaRie(リアリエ)
売却前にリフォームすると失敗する

リフォームプランではなく、リフォームしてから売れば良いのでは? と考えるかもしれませんが、個人で売却前にリフォームするのはおすすめできません。

なぜなら、リフォーム費用分を売却価格に上乗せすることは難しいため。

国土交通省の調査でも、個人で売却前にリフォームをしても失敗することが分かっています。

個人のリフォームについて、詳しくはこちらで解説しています。

そのため、リフォームしてから売るのではなく、リフォームプランをつけて売るのがおすすめなのです。

差別化3. 大手不動産会社に売却を依頼する

もし競合が地元の中小不動産会社に売却を依頼している場合は、大手不動産会社に売却を依頼するだけで差別化になります。

大手不動産会社に売却を依頼すると差別化になる理由は次の3つ。

  1. 大手のブランド力で、同程度の条件なら購入者から選ばれやすくなる
  2. 大手では設備2年保証など独自のサービスでマンションが売れやすくなる
  3. 大手は宣伝広告の数が多く単価が優遇されているため、幅広く広告宣伝してもらえる
  4. 大手はすでに購入希望者を数多く抱えており、両手仲介できるため積極的にプッシュしてもらえる

ハウスくんハウスくん

大手不動産会社ってどこなの?


家博士家博士

仲介件数上位3社が大手として1つの目安だね。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的です。

この内1社に売却を依頼してもよいのですが、次の4つ目の方法を併用すると、さらに効果的です。

差別化4. 一般媒介契約で複数の大手不動産会社に売却してもらう

4つ目は一般媒介契約で複数(2〜3社)の大手不動産会社に、同時に売却してもらう方法。

それぞれの大手不動産会社が抱えている大量の顧客(マンションを探して過去にその不動産会社へ問い合わせた人)へ、強力にプッシュしてもらえます。

不動産会社としては、顧客の中から購入希望者が見つかれば両手仲介になるため、力を入れてくれやすいのです。

両手仲介とは
売り主だけでなく、買い主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
両手仲介と片手仲介のイメージ

この場合は顧客が多い大手不動産会社を優先して、2〜3社程度に依頼しましょう。

あまり多くの不動産会社に依頼すると、情報が広まりすぎて不動産会社に嫌がられます。

なぜなら不動産会社としては、限定情報として希少性を演出し、顧客に売り込みたいからです。

複数の会社に無料査定を依頼する場合は、一括査定サービスを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

一般媒介契約については、こちらの記事で解説しています。

ここまでマンション売却で競合がいる場合に、マンションを売却する方法について解説しました。

次に、マンション売却の競合で知っておきたい知識について解説します。

マンション売却の競合で知っておきたい知識

マンションは一戸建てに比べて競合が起きやすい

一戸建てに比べて、マンションでは競合が問題になりやすいもの。

なぜならマンションでは、同じマンション内で同時期に複数の部屋が売りに出されていることも多いため。

さらに、同じエリアに築年数やタイプの近いマンションが隣接しがちなので、近隣のマンションで競合するケースも多くなります。

ハウスくんハウスくん

一戸建ては家ごとに間取りなどが大きく違うし、近隣で同時に売りに出されることも少ないから、競合が起きにくいのかな?

家博士家博士

そうだね。逆にマンションの場合は戸数も多いし似たタイプの物件が多いから、どうしても競合することが多くなってしまうんだ

競合するマンションの調べ方

競合がいるかどうかは、2種類の方法があります。

  1. ポータルサイトで調べる
  2. 不動産会社に依頼してレインズで調べてもらう

それぞれ解説します。

調べ方1. ポータルサイトで調べる

まず誰でも簡単にできる方法がポータルサイトを調べること。

ただし、ポータルサイトさえ調べれば大丈夫というわけでもありません。

というのも、ご近所に内緒で売りたいなどの理由から実はポータルサイトに出ていないマンションも多いのです。

調べ方2. 不動産会社に依頼してレインズで調べてもらう

確実に競合を調べる方法は、レインズを見ることができる不動産会社に聞いてみること。

レインズは私たち一般消費者は見られないため、不動産会社に教えてもらうしか方法がありません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
家博士家博士

競合が居ないと思ったら、実はレインズには載っていたってこともあるんだ

マンション売却で競合から受ける3つの影響

競合イメージ
あなたがマンションを売却する際に競合がいると、次の3つの影響があります。

  1. 高く売りにくくなる
  2. 条件で負けていると選ばれにくくなる
  3. 価格交渉で不利になる

それぞれ解説します。

影響1. 高く売りにくくなる

1つ目の影響は高く売りにくくなるという点。

そもそも不動産には定価がありません。

相場はありますが、これはあくまでも目安の一つ。

購入者は自分がその物件を気に入れば、相場より高い価格設定であっても買うことが多いのです。

ハウスくんハウスくん

気に入った物件を少しでも安く買おうと思わないものなのかな?

家博士家博士

安くしてもらおうと交渉していたら、他の好条件を提示した人に買われてしまう可能性もあるからね。
本当に良いなと思ったものは少し高くても買ってしまうことがあると思うけれど、これって実は家でも当てはまるんだ

また、購入者は過去の売却価格を知らないことも多々あります。

そのため、競合がいなければ相場より1割以上高く売れる可能性も。

「希望に合う物件が他にないから、高くてもここを買いたい」と購入者も考えるのです。

しかし、競合がいるとどうしても比較されてしまいます。

あなたのマンションよりも競合物件が安く売り出していると、あなたのマンションの価格が適正かどうか判断されてしまうことに。

その結果、高く売ることが難しくなってしまうのです。

影響2. 条件で負けていると選ばれにくくなる

内装や設備などは自分自身で手入れをすることで、いくらでも良く見せることができます。

その一方で、眺望や階数、方位など、マンションには「変えることができない条件」もあるのです。

そのため、明らかに条件が上の競合がいると、少々価格を安くしても選ばれにくくなってしまいます。

ハウスくんハウスくん

確かに、目の前に隣の建物が見えるよりは遠くまで見えた方がいいし、北向きよりは南向きがいいよね

家博士家博士

そうした入居者の希望と変えられない条件で、競合の引き立て役になってしまうことだってあるんだ

私たちは「あまり良くないものを見た後に良いものを見ると、後から見たものがより良く見える」ことがあります。

不動産会社ではこうした心理効果を狙い、先に条件が悪い物件を見せた後に条件が良い物件を内覧させる方法を使うケースも。

先に条件が悪い物件を見ていることで、後で見た物件がさらによく見えてしまうのです。

そうなると、多少価格が高くても条件が良い方を欲しくなるもの。

これは決して不動産会社がずる賢いわけではなく、営業戦略の一つと言えます。

家博士家博士

業界用語では、条件が悪い物件を『アテ物件』、条件が良い物件を『キメ物件』と言ったりもするんだ

ハウスくんハウスくん

アテ物件になってしまったら、どうしても選ばれにくくなってしまうよね

家博士家博士

しかも、売主が努力しても変えられない条件だからね。

影響3. 価格交渉で不利になる

競合がいると、買主との価格交渉でも不利になります。

というのも、競合がいることであなたのマンションの希少価値が低くなってしまうため。

「あなたのマンションを買わなくても、他に候補はある」と買主も強気になりがちです。

他に候補があると言われると売主も買主の希望を受け入れるしかなくなるため、どうしても不利になってしまいます。

まとめ

いかがでしょうか。

マンション売却で競合がいる場合の売却方法はこちら。

  1. 競合が売れるまで待つ・売り止める
  2. 不動産会社の買取を選ぶ
  3. 競合との差別化を図る

本命は3つ目の競合との差別化です。

差別化のためには、次のポイントを考えましょう。

  1. 内覧対応を頑張る
  2. リフォームプランを複数つけて売る
  3. 大手不動産会社に売却を依頼する
  4. 一般媒介で複数の大手不動産会社に売却してもらう

あなたのマンション売却が成功することをお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U