マンションイメージ
マンションを売却しようとしたら、同じマンション内の別の部屋も売りに出されていた・・・

このように、マンション売却時に競合がいるケースはよくあること。

ここでは競合がいるマンションの注意点と、売却するための3つの方法をまとめました。

マンションは一戸建てに比べて競合が起きやすい

一戸建てに比べて、マンションでは競合が問題になりやすいもの。

なぜならマンションでは、同じマンション内で同時期に複数の部屋が売りに出されていることも多いため。

さらに、同じエリアに築年数やタイプの近いマンションが隣接しがちなので、近隣のマンションで競合するケースも多くなります。

ハウスくんハウスくん

一戸建ては家ごとに間取りなどが大きく違うし、近隣で同時に売りに出されることも少ないから、競合が起きにくいのかな?

家博士家博士

そうだね。逆にマンションの場合は戸数も多いし似たタイプの物件が多いから、どうしても競合することが多くなってしまうんだ

競合するマンションの調べ方

競合がいるかどうかは、自分自身でも調べられます。

誰でも簡単にできる方法がポータルサイトを調べること。

インターネット環境さえあれば、今すぐにでも調べられます。

ただし、ポータルサイトさえ調べれば大丈夫というわけでもありません。

というのも、ご近所に内緒で売りたいなどの理由から実はポータルサイトに出ていないマンションも多いのです。

そのため、確実に競合を調べる方法は、レインズを見ることができる不動産会社に聞いてみること。

レインズは私たち一般消費者は見られないため、不動産会社に教えてもらうしか方法がありません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

競合がいるとマンション売却はどうなる

競合イメージ
あなたがマンションを売却する際に競合がいると、この様な影響があります。

高く売りにくい

1つ目の影響は高く売りにくくなるという点。

そもそも不動産には定価がありません。

相場はありますが、これはあくまでも目安の一つ。

購入者は自分がその物件を気に入れば、相場より高い価格設定であっても買うことが多いのです。

ハウスくんハウスくん

気に入った物件を少しでも安く買おうと思わないものなのかな?

家博士家博士

安くしてもらおうと交渉していたら、他の好条件を提示した人に買われてしまう可能性もあるからね。
本当に良いなと思ったものは少し高くても買ってしまうことがあると思うけれど、これって実は家でも当てはまるんだ

また、購入者は過去の売却価格を知らないことも多々あります。

そのため、競合がいなければ相場より1割以上高く売れる可能性も。

「希望に合う物件が他にないから、高くてもここを買いたい」と購入者も考えるのです。

しかし、競合がいるとどうしても比較されてしまいます。

あなたのマンションよりも競合物件が安く売り出していると、あなたのマンションの価格が適正かどうか判断されてしまうことに。

その結果、高く売ることが難しくなってしまうのです。

条件で大きく負けていると選ばれにくい

内装や設備などは自分自身で手入れをすることで、いくらでも良く見せることができます。

その一方で、眺望や階数、方位など、マンションには「変えることができない条件」もあるのです。

そのため、明らかに条件が上の競合がいると、少々価格を安くしても選ばれにくくなってしまいます。

ハウスくんハウスくん

確かに、目の前に隣の建物が見えるよりは遠くまで見えた方がいいし、北向きよりは南向きがいいよね

家博士家博士

そうした入居者の希望と変えられない条件で、競合の引き立て役になってしまうことだってあるんだ

私たちは「あまり良くないものを見た後に良いものを見ると、後から見たものがより良く見える」ことがあります。

不動産会社ではこうした心理効果を狙い、先に条件が悪い物件を見せた後に条件が良い物件を内覧させる方法を使うケースも。

先に条件が悪い物件を見ていることで、後で見た物件がさらによく見えてしまうのです。

そうなると、多少価格が高くても条件が良い方を欲しくなるもの。

これは決して不動産会社がずる賢いわけではなく、営業戦略の一つと言えます。

家博士家博士

業界用語では、条件が悪い物件を『アテ物件』、条件が良い物件を『キメ物件』と言ったりもするんだ

ハウスくんハウスくん

アテ物件になってしまったら、どうしても選ばれにくくなってしまうよね

家博士家博士

しかも、売主が努力しても変えられない条件だからね。

価格交渉で不利になる

競合がいると、買主との価格交渉でも不利になります。

というのも、競合がいることであなたのマンションの希少価値が低くなってしまうため。

「あなたのマンションを買わなくても、他に候補はある」と買主も強気になりがちです。

他に候補があると言われると売主も買主の希望を受け入れるしかなくなるため、どうしても不利になってしまいます。

競合がいるマンションを売る3つの方法

マンションを売却しようと思った時に競合がいた場合、どうすればマンションを売ることができるのでしょうか。

競合がいるときにマンションを売る3つの方法はこちら。

方法1.競合が売れるまで待つ・売り止める

1つ目は競合が売れるまで待つか、既に売りに出している場合は売るのを一時的に止める方法です。

これは競合が1戸だけの場合や競合が安値で売っている場合、あなたの物件より競合の方が階数や眺望など条件が良い場合に有効。

競合が売れたらすぐに売り出すことが重要です。

そうでなければ、今のマンション相場高騰を逃してしまう恐れも。

高値で売れる可能性が高いタイミングだからこそ、一時的に売るのをやめて待つのが良いというわけです。

方法2.不動産会社の即時買取を選ぶ

2つ目は不動産会社の即時買取を選ぶ方法。

これは「とにかく早く売却したい」など、時間的に待てない場合に有効です。

この方法の注意点としては、価格が相場の6〜8割になってしまうという点。

価格は安くなってしまいますが、競合がいてもすぐに売却できます。

即時買取については、こちらで解説しています。

方法3.競合と差別化を図る

最後は競合との差別化を図る方法。

差別化する具体的な方法としては、次のようなものがあります。

内覧対応を頑張る

購入希望者の内覧時には、売主であるあなた自身も立ち会うことになります。

その際により良い印象を持ってもらえるように、とにかく頑張るという方法です。

築年数の新しい家で、空き家ならホームステージングなどの方法も。

内覧で差別化を図るのは最も簡単な方法ですが、効果は限られます。

もし条件や価格など、競合との差がわずかなら勝てる可能性もあります。

ホームステージングについてはこちら。

内覧については、こちらで解説しています。

リフォームプランを複数つけて売る

2つ目の方法は、あらかじめリフォームプランをつけて売る方法。

リフォームプランではなく、リフォームしてから売れば良いのでは? と考えるかもしれませんが、個人で売却前にリフォームするのはおすすめできません。

なぜなら、リフォーム費用分を売却価格に上乗せすることは難しいことが分かっているからです。

そのため、リフォームしてから売るのではなく、リフォームプランをつけて売るのがおすすめ。

リフォームプランは1つではなく、複数つけておくと効果的です。

パナソニックグループの「リアリエ」なら、複数のリフォームプランとセットで売却ができます。

リアリエについては、こちらの記事で解説しています。

一般媒介契約で複数の不動産会社に売却してもらう

3つ目は一般媒介契約で複数の不動産会社に売却してもらう方法。

それぞれの不動産会社が抱えている顧客(マンションを探して過去にその不動産会社へ問い合わせた人)へ、強力にプッシュしてもらえます。

不動産会社としても顧客の中から購入希望者が見つかれば両手仲介になるため、力を入れてくれやすい点もメリットに。

この場合は顧客が多い大手不動産会社を優先して、3社程度に依頼しましょう。

一般媒介契約については、こちらの記事で解説しています。

複数の会社にまとめて依頼する場合は、一括査定サービスを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定