マンション価格は下落する?新型コロナの影響と金融緩和の終焉とは

「マンションの価格は、いつ下落するの? 高騰はいつまで?」

マンション価格の動きが気になりますね。

確かにマンション価格は2019年まで高騰してきましたが、そろそろ風向きが変わりつつあります。

マンションを売買するなら、マンション価格がいつ下落するかが気になりますね。

そんなあなたのために、最新のマンション価格と、今後予想される短期的・長期的な動きについて解説します。

また新型コロナショック後に心配される『金融緩和の終焉』についても解説。

あなたのマンション売買が成功するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

マンション価格は大きく値上りしていた

マンション価格の下落について考えるために、まず今のマンション価格がどういう状態か整理しましょう。

長期的に見ると、2013年からマンション価格は大きく値上りしていました。

国土交通省の不動産価格指数から、最新のマンション相場を見てみましょう。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年8月28日

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、不動産売買の成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前の実績を毎月末に発表する。

最新データは2020年5月までですが、2013年からマンション価格(全国平均)は、この約7年で50%上昇しています。


ハウスくんハウスくん

マンション価格はすごい上がってるね!
なんでこんなに高騰しているの?

家博士家博士

マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和だよ。

中古マンション高騰の原因は日銀の金融緩和

中古マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和です。

金融緩和で中古マンション価格が高騰した流れ

日銀(日本銀行)は、国内の一般の銀行の金利やお金の流通量をコントロールしています。

日銀が金融緩和をしたことで、次の様なことが連鎖的に起こりました。

金融緩和で中古マンション価格が高騰した流れ

金融緩和で
・金利が下がる。
・銀行がたくさんお金を貸す。

  ↓
・住宅ローン金利が下がる。
・住宅ローンの審査が通りやすくなる。
  ↓
月々の住宅ローン返済額が減る

例)3千万円35年ローンの場合
金利3.0%で月々返済額が約11.5万円
金利0.5%で月々返済額が約7.8万円(-32%減)

  ↓
(マンションを買う人は)ローン審査が通りやすくなり家を買いやすくなる
  ↓
高くても売れるので新築マンション価格を値上げする
(建設費の高騰や地価の高騰を売却価格へ上乗せ)
  ↓
新築マンションに合わせて中古マンションが上がる
  ↓
中古マンション価格が上がったので高値で売る人が増える
  ↓
さらに中古マンション価格が上がる

こうして中古マンション価格が上がってきました。

ハウスくんハウスくん

よく分からないよ。


家博士家博士

ポイントは金利が下がるとマンションが買いやすくなるってことなんだ。

金利が下がるとマンションが買いやすくなる

金利が下がると、住宅ローン審査が通りやすくなり、マンションが買いやすくなります。

なぜなら、月々の住宅ローン返済額が一定でも、金利が下がることで住宅ローンの借入可能総額が増えるため。

例)35年ローンで月10万円返済の借入可能額
金利3.0%: 借入可能額2,598万円
 ↓
金利0.5%: 借入可能額3,852万円(+48%)

●金利による借入可能額と支払利息の総額の変化
月々ローン支払い10万円
融資期間35年(元利均等で借りた場合)

金利借入可能額
(金利0.5%との差額)
支払利息の総額
5.0%1,981万円
(1,871万円)
2,219万円
4.0%2,258万円
(1,594万円)
1,942万円
3.0%2,598万円
(1,254万円)
1,602万円
2.0%3,018万円
(834万円)
1,182万円
1.0%3,542万円
(310万円)
658万円
0.5%3,852万円348万円

ハウスくんハウスくん

月々10万円のローン負担で買えるマンションの価格が2,598万円→3,852万円になっちゃうってこと?


家博士家博士

そうなんだ。
マンションが高くても売れるから、売る側も値上げしやすい。
だから地価や建築費の値上がりを価格に上乗せして、新築マンション価格が上がったんだ

新築マンション値上がりで中古マンションも値上がり

新築マンション価格が値上がりすると、中古マンション価格も値上がりします。

なぜなら、中古マンション価格は新築マンションの価格をもとに決まるため。

こちらのイメージです。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

ハウスくんハウスくん

金融緩和で新築マンションが値上りしたから、中古マンションも値上りしたんだね。
じゃあ中古マンションは人気で売れやすかったんだ。


家博士家博士

いや、実は新型コロナ前から、中古マンションは売れにくくなっていたんだ。

中古マンションは売れにくくなっていた

実は新型コロナショックの前から、中古マンションは売れにくくなっていました。
なぜなら中古マンション売り出す人が増えていたため。

中古マンションを買う人も少しは増えていますが、それ以上に売り出す人が増えていたのです。

首都圏の中古マンションについて、

  • 売り出した人(レインズ新規登録件数)
  • 買った人(成約件数)

を比較したのがこちらのグラフです。

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数変化

レインズとは
国内唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
運営は、国土交通省の指定流通機関である不動産流通機構。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

2013年と2019年を比較すると、

  • 成約件数は1,677件(+5%)増えている
  • しかし新規登録件数は4.1万件(+20%)増えている
  • つまり中古マンションが売れにくくなっている。

このように、中古マンションが売れにくくなっていたなかで、今回の新型コロナショックが起きたのです。

ハウスくんハウスくん

中古マンションは値上りしてたけど、売れにくくなってたんだね。


ここまで、新型コロナ前までの中古マンション価格高騰とその原因について解説しました。

次に新型コロナショックによる中古マンション価格の動きを解説します。

コロナショックによる中古マンション価格の動き

新型コロナショックによる中古マンション価格の動きをまとめるとこちら。

それぞれ解説します。

一部は急落したが、8月時点では回復済

最新データ(2020年8月実績)によると、4月に首都圏の一部(埼玉・千葉)、関西圏の一部(兵庫)では中古マンション価格が急落しましたが、8月時点ではほぼ回復しています。

埼玉・千葉・兵庫は4月が底値で回復済

埼玉・千葉の中古マンション成約価格

埼玉・千葉の中古マンション成約価格2020年9月

兵庫の中古マンション成約価格

兵庫県の中古マンション成約価格2020年9月

コロナショックによる短期的なマンション価格の下落は、ほぼ回復したといえるでしょう。

東京・神奈川・大阪・愛知・福岡は大きな影響なし

上記以外の大部分の主要都市(東京・神奈川・大阪・愛知・福岡)では、大きな下落はありませんでした。

東京・横浜・川崎の
中古マンション成約価格

東京・横浜・川崎の中古マンション価格2020年9月

大阪・愛知・福岡の
中古マンション成約価格

大阪・愛知・福岡の中古マンション価格2020年9月

大阪は少し下落し5月が底値でしたが、8月時点で回復しています。
それ以外の地域はほとんど下落していません。

ハウスくんハウスくん

なんで地域によって、こんなに差があるの?


家博士家博士

おそらく緊急事態宣言で、成約件数が急に減ったからじゃないかな。

成約件数が一時的に急減した影響が大きい

中古マンション価格が大きく下げた要因として、緊急事態宣言(4月7日)で成約件数が一時的に急減した影響が大きいと考えられます。

各エリアにおける成約件数の推移(前年同月比)はこちら。

成約件数の推移(前年同月比)

成約件数の推移

ハウスくんハウスくん

どこも成約件数が減ったのに、なんで一部だけ中古マンション価格が下がったの?


家博士家博士

住居目的の人が買い控え、投資目的の人が多かった可能性がある。
結果として、相場より割安な物件だけが購入された可能性が高い。
都心より郊外の方が、そういう割安物件が多いからね。


緊急事態宣言解後の6月以降は、成約件数が戻ったので、価格も回復したと考えられます。

ハウスくんハウスくん

もっと最新の相場を知る方法はないの?


家博士家博士

最新の市場の動きを知るなら、エリアで売買実績が豊富な不動産会社に聞くのが一番早くて確実だよ。


不動産会社は、現場でリアルタイムに購入希望者と接しているため、市場の動きを一番早く知っています。

もしマンションの売却を検討しているなら、売買実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼して、直接聞いてみましょう。

不動産会社は1社だけでなく、できれば3社〜6社の話を聴き比べた方が、担当者の当たり外れもなく安心です。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社はどうやって調べたら良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ一括査定サイトを利用すると便利だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ハウスくんハウスくん

なんで長期的にはマンション価格が下がるの?


家博士家博士

2つの原因があるよ。

長期的に下落する可能性は高くなってきた

新型コロナの影響により、中古マンション価格が長期的に下落する可能性が高くなってきました。

なぜなら次の2つが予想されるため。

  1. 新築マンション価格のゆるやかな下落
  2. 中古マンションの売り出し物件の急増

それぞれ解説します。

1. 新築マンション価格のゆるやかな下落

新築マンション価格がゆるやかに下落し、その結果として中古マンション価格が下落する恐れがあります。

ただし新築マンション価格が下落するまで、1年〜3年程度かかるでしょう。

なぜなら新築マンションの価格が下落するまでに、次のような流れがあるため。

新築マンション価格の下落で、中古マンション価格が下がる流れ

新型コロナショックで外国人客や旅行者が激減

都心部の地価高騰を牽引してきたホテル建設が激減

都心部の地価が下落

周辺部の地価が下落、建設需要が減り、建築工事費も下落。

新築マンションが安く建てられるようになり、新築マンション価格が下落

新築マンション価格の下落で、中古マンションより新築を選ぶ人が増加

中古マンションが売れにくくなる

中古マンション価格が下がる

ハウスくんハウスくん

地価と工事費が安くなるから、新築マンションも安くなるんだね。


家博士家博士

都心部の地価は、すでに値下がりしているよ。

都市部の地価下落が始まった

都心部の地価は、2012年以降ずっと上昇傾向でしたが、今回のコロナショックで急変。
すでに下落し始めています。

国土交通省省が3ヶ月毎に発表する『地価LOOKレポート』がこちら。

全国主要都市100地点の地価動向

地価LOOKレポートとは

国土交通省が3ヶ月毎に発表する全国主要都市100地区の地価動向。不動産鑑定評価で3ヶ月間の地価の変化をまとめている。全国100地区の内訳は、東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方中心都市23地区。

ハウスくんハウスくん

でも住宅ローン金利が低いままでも、新築マンションの価格が下るの?


家博士家博士

不景気で消費者心理が悪化すると、低金利でも売れないからね。
ただし新築マンション価格が下るまでに、土地の仕入れから第1期売出しまで、最低でも1年以上はかかるよ。

新築マンションは短期的には極端な値下げをしない

新築マンションは、新型コロナで販売数が落ちていますが、数ヶ月で極端に値下げはしないでしょう。

なぜなら、今の新築分譲マンション販売元は、住友・野村などメジャーセブンと呼ばれる大手が独占しており、資金繰りに困って投げ売りすることがないため。

過去には中小のデベロッパーが乱立していましたが、リーマンショックで淘汰されて、今は残った大手が市場を独占しています。

体力のある大手デベロッパーは、じっくり数年かけてでも、極端には値下げせずに販売を続けるスタイルです。

新型コロナ前から販売数が落ちており、契約率も下がっていましたが、値下げせずに販売量を減らす戦略をとっていました。

特に新築と比較されやすい築浅の中古マンションでは、新築マンション価格が高止まりしている限り価格は下落しにくいでしょう。

高額物件は急落する恐れもある

ただし例外として、億を超える高額な中古マンションは、急落する恐れがあります。

なぜなら高額な中古マンションは実需でなく投資目的が多く、売主の資金繰りや投資利益の確定などの理由から売り急ぐ場合が多いため。

タワーマンション高層階などは、注意した方がよいでしょう。

ハウスくんハウスくん

築浅の中古マンションは、しばらく安心ってことだね


家博士家博士

ただし大恐慌なみの不景気になったら、下落する可能性もあるよ。
中古マンションは、次の2つ目の原因にも大きく影響を受けるからね

2. 中古マンションの売り出し物件の急増

もう一つは、中古マンションの売り出し物件の急増です。

景気悪化で金銭的な事情からマンションを売り出す人が急増すると、中古マンション価格は下がります。

なぜなら、中古マンションの購入者は限られているため、売主がやむを得ぬ事情で売り急ぐと、中古マンションが投げ売り状態になってしまうため。

具体的には、次のような流れになります。

売り出し物件の急増で、中古マンション価格が下がる流れ

新型コロナショックで景気悪化のニュースが増える

将来の不安に備えて大きな出費を控え、お金を貯める。

(家を買う人は)長期ローンを組んでマンションを買う人が減る
(家を売る人は)リストラや倒産などでローン返済に困ってマンションを売る人が増える

マンションを買う人が減り、売る人が増える

マンションが売れないので値下げする

マンション価格が下がる

マンション価格が下がるので急いで売る

さらにマンション価格が下がる

ただし売出し物件が増えて投げ売りが始まるまでには、早くても半年以上はかかるもの。

またあまり安いと、マンション売却代金で住宅ローンが完済できないオーバーローンになってしまうので、通常の売却でなく任意売却や競売になり、時間がかかります。

マンション相場が急に動いたとしても、株価やREITより数ヶ月遅れて動きます。

まだ相場が下落する前に売り抜ける時間は十分にあるでしょう。

もしあなたがマンション売却を予定しているなら、あわてずに正しい手順で売却することをおすすめします。


ハウスくんハウスくん

新型コロナが長期化して景気悪化が深刻になったら、確かにマンションを売り出す人は増えそうだね。


家博士家博士

新型コロナの収束次第だから、予想は難しいけど自然な流れだね。
あと金融緩和の終焉についても知っておこう。

コロナ後に待ち受ける『金融緩和の終焉』

新型コロナがどうなるかとは別に、『金融緩和の終焉』も心配です。

今のマンション価格高騰の原因は、日銀による金融緩和ですが、その金融緩和はすでに限界。

日銀の金融緩和の終焉も、中古マンション価格に大きな影響があるのです。

日銀の金融緩和は2019年末ですでに限界

日銀は2013年から異次元の金融緩和政策を続けたため、2019年末時点で限界となっていました。

日銀と米国、欧州の中央銀行の印刷したお金の量(中央銀行総資産)を比較したグラフがこちら。
中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と世界でも突出しています。

日銀の金融緩和はこれ以上続けることが難しく、金融緩和の終焉が近いうちに訪れると予想されています。

政権交代がきっかけになる可能性も

政権交代が金融緩和の終焉のきっかけとなる可能性もあります。

次の首相が誰になっても、金融緩和は終わり、金融引き締め(財政健全化)に舵を切る可能性は高いでしょう。

なぜなら今回のコロナショックによって、安倍政権の弱体化が明らかになったため。

自民党の伝統として、弱体化した政権からの政権交代では、政策を変える傾向があります。

今回はコロナの影響があるため、年内は緩和を継続するでしょう。

しかしコロナが落ち着く2021年以降は、金融緩和を終えると予想されます。。

一つの目安として、日銀の黒田総裁が任期(2023年4月)を前に交代する時が、一つの目安になるかもしれません。

ハウスくんハウスくん

金融緩和の終焉がくると、マンション価格はどうなるの?


家博士家博士

金融緩和の終焉がくると、金利が上昇してマンション価格が下落するんだ。

金利が上昇すると中古マンション価格が下がる

金融緩和が終わり、金利が上昇すると、マンション価格は下がります。

なぜなら住宅ローンの金利が上がり、マンションを売る人が増え、買える人が減るため。

金利が上がると毎月のローン支払い額が増え、負担に耐えきれずマンションを手放す人が増えます。

例えば、毎月の返済額と支払い利息は、金利によって次の様に変わります。

●金利による月返済額と支払総額の変化
ローン借入額 3,000万円
融資期間35年(元利均等)

金利毎月の返済額
(金利0.5%からの増額率)
総支払額
(元本に対して)
0.5%77,875円3,271万円
(+9%)
1.0%84,685円
(+9%)
3,557万円
(+19%)
2.0%99,378円
(+28%)
4,174万円
(+39%)
3.0%115,455円
(+48%)
4,849万円
(+62%)
4.0%132,832円
(+71%)
5,579万円
(+86%)
5.0%151,406円
(+94%)
6,359万円
(+112%)
6.0%171,057円
(+120%)
7,184万円
(+139%)

今の金利が0.5%だとすると、金利が3.0%に上がった場合、月々の支払いが+48%(+37,580円)増え、総支払額は元本+9%→元本+62%に増えることになります。


ハウスくんハウスくん

月々の支払いが1.5倍になると厳しいね。


家博士家博士

支払いが厳しくなって、マンションを売る人が増える。
でもマンションを買う人は減って売れないから、値下げして売るしかない。
結果としてマンション価格がますます下がるんだ。

日本でも金利上昇による不動産価格の下落が80年代のバブル崩壊でありました。

80年代不動産バブル崩壊のきっかけは金利上昇

バブル崩壊では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

国土交通省の不動産価格指数(東京都)で当時の下落を見てみましょう。

【東京都の不動産価格指数】

不動産価格指数(東京長期)2020年7月

ハウスくんハウスくん

バブル崩壊の落ち込みはスゴイね。
なんでこんな事になったの?


家博士家博士

日銀の金融引き締めによる『金利上昇』と『景気悪化』が原因だよ

80年代のバブル崩壊は、日銀の金融緩和の終了によって、金利が急上昇したことがきっかけでした。

その結果、バブルは崩壊し、景気が悪化したことでさらに不動産価格は下落したのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、金融緩和を終わらせずに、ずっと続ければ良いんじゃないの?


家博士家博士

これ以上金融緩和を続けると、また違った原因で金利が上昇する恐れがあるんだ。

日銀もリスクとして認識する金利上昇

今、新型コロナショックにより日銀が恐れていることの一つが、日銀・日本政府への信認低下による金利の上昇です。

日銀も、次のようにリスク要因として挙げています。

財政の中長期的な持続可能性に対する信認が低下する場合、人々の将来不安の強まりやそれに伴う長期金利の上昇などを通じて、経済の下振れにつながる惧れがある。

1997年のアジア通貨危機では、韓国の通貨ウォン安と金利上昇によって、不動産価格が大幅に下落しました。


ハウスくんハウスくん

なんだか難しくてよく分からないけど、あんまり良い感じでは無いってことだね


家博士家博士

なんとかしないと危ないと皆分かってるけど、解決策が無いんだ。
そんな状態で、今回の新型コロナショックが起きてしまったんだ。

新型コロナ対策で金融緩和余力が無い日銀

日銀と他の先進国では、新型コロナショックで次の違いがあります。

  • 米国と欧州の中央銀行は金融緩和の余裕があったため、今回のコロナショックで大胆な金融緩和を再開した。
  • しかし日銀は金融緩和の限界にあるため、今回のコロナショックで打ち手が限られている。

新型コロナ対策では、米国FRBが大規模な金融緩和を実施していますが、経済規模(GDP)でアメリカは日本の約3倍。

例えるなら、年収1,000万円と年収300万円の人では、同じ300万円の借金でもリスクが違うようなものです。

これ以上金融緩和を続けると、日銀の信用が揺らぐ恐れがあるのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、現状維持でなんとか頑張るしかないってこと?


家博士家博士

現状を維持しても、ダメかもしれない。
日本株の下落で、日銀が債務超過になる恐れがあるからね。

日本株下落で日銀が債務超過の危機

日本株の下落が大きくなると、日銀が債務超過になる恐れがあります。

債務超過とは
借金(負債)が資産を超えてしまう状態。すべての資産を売り払っても借金が返せないため、倒産のリスクが高い状態。

なぜなら、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を、日銀だけが実施しているため。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、2019年時点で東証1部上場企業の約半数で日銀は大株主に。

現在、日銀は東証1部上場企業の時価総額の約6%にあたる30兆円もの株を保有し、年12兆円ペースで買い増し中です。

今の日銀は、日経平均株価が約19,500円を下回ると、含み損を抱える状態。

もし株価がさらに下落し、日経平均約13,700円以下になれば、自己資本8.4兆円の日銀は債務超過になってしまうのです。
JPX時価総額日本銀行統計より)

ハウスくんハウスくん

じゃあ日本株が下落する前に、日銀が株を売れば大丈夫なの?


家博士家博士

相場に影響せず保有株を売却するには100年以上かかると言われているから、売ることもできない。
そんな状態で、すでに世界景気の悪化は始まりつつあるからね。

著名投資家が予想していた金融緩和の限界

世界の3大投資家といわれるジム・ロジャース氏は、2019年に経済危機の到来を予想していました。

世界は債務が積み上がっており、これはいつか終わりを迎えなければならないのです。債務の大きさを考えると、次に起こる経済危機は私が人生でこれまで経験したことがないほど悪いものになる、と見ています。

ハウスくんハウスくん

うーん、新型コロナだけでなく、金融緩和の終焉も心配だね。


家博士家博士

まずは新型コロナの一刻も早い収束を願うばかりだよ。


次に新型コロナショックについて、現状をまとめましょう。

コロナショックによる景気悪化の行方は?

2020年2月以降、新型コロナウイルスのパンデミックスにより急速に世界景気が悪化しています。

新型コロナウイルスの収束はいつか?

まず大前提として、今の新型コロナウイルス感染症(COVID-19)が、いつ頃収束するのかは、誰にも分かりません。

もちろん一刻も早く収束して欲しいものですが、残念ながら楽観的な見通しは減りつつあります。

1年以上〜数年という予測が多い

現時点で、元の経済活動が100%戻るためには、1年以上〜数年かかるという意見が主流となりつつあります。

なぜなら元の経済活動が戻るためには、全世界で同時に新型コロナが収束する必要があるため。

もし一つの国で感染が減っても、海外から再び持ち込まれると2次・3次の感染拡大が起きてしまいます。

今はまだアフリカ・南米・アジアでこれから広がりつつある状態。

医療環境が悪い後進国では長期化・深刻化しやすいという問題もあります。

世界的に感染が収束するためには、1年以上〜数年かかると考える方が自然なのです。

ハウスくんハウスくん

全世界で感染が収束するためには、どうすれば良いの?


家博士家博士

唯一の解決策はワクチンだといわれているよ。

唯一の解決策はワクチン

新型コロナウイルスの唯一の解決策はワクチンだといわれています。

ワクチンで新型コロナを解決するためには、次の2つが必要。

  1. 人類が新型コロナウイルスのワクチン開発に成功する
  2. ワクチンが大量生産され、大多数の人がワクチンを接種する。

しかし、ワクチンの大量接種までには、長い時間がかかると予想されており、次の様に最短でも数年は必要です。

  1. 人類が新型コロナウイルスのワクチン開発に成功する
    →通常は5年かかり、現在の最短予想でも18ヶ月という意見が多い
  2. ワクチンが大量生産され、大多数の人がワクチンを接種する。
    →ワクチンの大量生産には、さらに数年かかるという意見が多い

過去に人類が開発できたワクチンはごくわずかの病気に限られており、同じコロナウイルスのSARS(重症急性呼吸症候群)もMERS(中東呼吸症候群)も、まだワクチンの開発はできていません。

ハウスくんハウスくん

ワクチンの他に解決策はないの?


家博士家博士

残念ながら、まだ見つかっていないんだ。

ワクチン以外の解決策は考えにくい

今回のパンデミックスを2015年に予想していたビル・ゲイツも、人類が新型コロナを解決する唯一の方法はワクチンだと述べています。
【参考】GatesNotes The first modern pandemic 2020年4月23日

ワクチン以外の選択肢として、過半数が感染する集団免疫という考えもありますが、WHOによると一度感染した人が再度感染するケースもあり、免疫がある人が安全だということもまだ確証はありません。
【参考】WHO “Immunity passports” in the context of COVID-19

またBCGワクチン接種者の感染リスクが低いという噂もありますが、これもWHOは確証がないとしています。
【参考】WHO Bacille Calmette-Guérin (BCG) vaccination and COVID-19

ハウスくんハウスくん

新型コロナの新規感染が国内で減っても、元の世界に戻るまで時間がかかりそうだね。
そうなると景気は厳しいのかな。


家博士家博士

経済の専門家によると、景気は急速に悪化しており、長期化・深刻化すると予想しているよ

専門家も景気悪化の長期化・深刻化を予想

内閣府の発表する景気動向指数は、バブル崩壊より悪い状況です。

景気動向指数

景気動向指数(2020年8月)

6月はやや持ち直していますが、今後は第2波が心配されています。

また日銀の金融政策決定会合では次のような意見が出ています。

  • 感染症の影響が長引くとみられる中、賃金には当面下押し圧力が続くと考えられる。
  • わが国経済の回復ペースは、感染症への懸念が残る中で、当面、緩慢であると見込まれる。感染症が再拡大する事態になれば、経済回復の時期はさらに後ずれするため予断を許さない。
  • わが国経済はきわめて厳しい状態にある。本年後半から緩やかに持ち直すとみられるが、感染症を乗り越えるための構造変化には時間がかかることから、再来年度でも感染拡大前の水準には戻らないと考えられる。

世界でもOECD(経済協力開発機構)のサイトでは、次のような経済見通しを掲載しています。

COVID-19のパンデミックは過去100年で最も深刻な景気後退を引き起こしている。

ハウスくんハウスくん

新型コロナの影響で、景気はかなり悪くなると思ったほうが良さそうだね。


家博士家博士

期間も長くなりそうだし、レベルも深刻なものになる恐れがあるんだ。


ハウスくんハウスくん

うーん、厳しい状況ってことは分かった。
でも、もし奇跡的に新型コロナが解決して、不動産がバブルになるって可能性はないの?


家博士家博士

80年代のバブルが起きたときとは違って、人口急減と高齢化が進んでいるから、バブルが起きるとは考えにくいね。

80年代と違う人口急減と高齢化

今はバブル経済の盛り上がった1980年代と違い、人口が急激に減少し、高齢化が進んでいます。

日本の人口は2004年にピークを迎え、日本の歴史上で初めての人口減少期に突入しました。

日本の長期的な人口推移がこちら。

【日本の人口推移】

日本の長期人口変化

ハウスくんハウスくん

日本の人口が減るのは、初めてのことなんだね


家博士家博士

それでも新築住宅は年間90万戸ペースで建てられているんだ。

人口は減っても、新築住宅は年90万戸ペースで増加

人口は急速に減る一方で、新築住宅は年間90万戸ペースで建築されており、空き家が急増しています。

世帯数と住宅戸数をまとめると次の様な未来が見えてきます。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年

ハウスくんハウスくん

人口が減っているのに、なんでこんなに新築住宅を建てるの?


家博士家博士

世界の先進国では、新築住宅の戸数が規制されているけど、日本では規制がないからね。
空き家が増えているけど、新築マンションが毎年建てられているでしょ。

日本では空き家が急増していますが、住宅の総量規制が無いため、新築住宅が次々と建てられている状態。

結果として、中古住宅が売れ残り、長期的には中古住宅の価格が下がり続けると予想されています。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

という衝撃の予想もあるほど。
(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

残念ながら、今後も住宅政策に大きな変化は無く、空き家は増え続けると予想されます。

まとめ

ここまで『マンション価格は下落する? 新型コロナの影響と金融緩和の限界とは』として、解説してきました。

新型コロナショックにより、マンション価格は、

  • 一部は4月に急落したが、6月には回復した。
  • 長期的に下落する可能性は高くなってきた。
  • 『金融緩和の終焉』も心配。

今はまだマンション価格が高止まりしています。

マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和ですが、その金融緩和はもう限界。

新型コロナによる経済危機も考えると、ご家族のためにも資産を守る必要があるでしょう。

あなたがマンションを最大限に活用し、次の経済危機でも資産を守られることを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

家を買うなら相場より安く買う

もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。

今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。

ハウスくんハウスくん

相場より安く売っている家なんてあるの?

家博士家博士

売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ

次のような事情から、相場より安く売っている家があります。

相場より安く売っている家の例

  1. お金が必要で、早く売りたい
  2. 手間をかけたくないので、さっさと売りたい
  3. 近所に内緒で売りたい
ハウスくんハウスくん

こんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの?

家博士家博士

不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。

相場より安い家を売る場合、不動産会社はネットに掲載する前に、次のような客に直接情報を流します。
  • その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけたい

不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。

これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。

不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。

なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。

レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。

宅建業法では、売り主と契約してから7日以内(専任媒介契約)にレインズへ掲載する義務があります。

(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

じゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。

家博士家博士

なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。

なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。


タウンライフ不動産売買

タウンライフ不動産売買では、全国300社以上の不動産会社から、希望エリアに強い不動産会社へまとめて希望内容を伝えることができます。

タウンライフ不動産売買を試すならこちら
【公式】タウンライフ不動産売買