価格高騰イメージ
「マンション価格が高騰しているけど、いつまで続くのだろう?」

マンション価格が下落するタイミングについてお悩みでしょうか?

確かに最近は東京オリンピック効果も弱まり始め、世界的な景気後退のニュースも増えています。

マンションを売買するなら、マンション価格がいつ下落するのか気になるところ。

もしマンション価格が下落する前に、下落のタイミングが分かれば理想的ですね。

そんなあなたのために、マンション価格高騰が終わるきっかけになる2つのポイントについて解説します。

またマンション価格の長期的な傾向をつかむため、あまり知られていない『今の住居用不動産の事情』についても解説。

あなたのマンション売買が成功するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

80年代バブル急落のきっかけとは

今のマンション相場高騰の終わりを知るために、まず1980年代のバブル崩壊についておさらいしましょう。

バブル崩壊では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

国土交通省が発表している、不動産価格指数(東京都)で当時の下落を見てみましょう。

【東京都の不動産価格指数】

不動産価格指数(東京長期)2019年8月28日

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、不動産売買の成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

ハウスくんハウスくん

バブル崩壊の落ち込みはスゴイね。
なんでこんな事になったの?


家博士家博士

「日銀の金融引き締め」と「景気の悪化」が原因だよ

原因は「日銀の金融引き締め」と「景気の悪化」

不動産価格が1990年10月から急落した最大のきっかけは、次の2つでした。

  • 1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」
  • それに伴う景気の急激な悪化

日銀が金利を引き上げ、総量規制(お金を印刷する量をへらすこと)をしたため、不動産価格が急落しました。

さらに景気が急激に悪化したことで、不動産価格の急落がますます加速したのです。

ハウスくんハウスくん

なんで金融引締めで不動産価格が下がるの?


家博士家博士

住宅ローンの金利が上がるからだよ。

金利が上がると不動産が下落する理由

日銀
日銀(日本銀行)は、国内の一般の銀行の金利やお金の流通量をコントロールしています。

日銀が金利を上げると次の様なことが連鎖的に起こります。

金利が上がり、不動産価格が下がる流れ

金利が上昇
  ↓
住宅ローン金利も上昇
  ↓
月々の住宅ローン返済額が増える

例)3千万円35年ローンの場合
金利0.5%で約7.8万円/月
金利3.0%で約11.5万円/月(1.5倍に)

  ↓
(家を買う人は)ローン審査が厳しくなり家を買いにくくなる
(家を持っている人は)ローン返済に困って家を売る人が増える
  ↓
家を買う人が減り、売る人が増える。
  ↓
家が売れないので値下げする
  ↓
不動産価格が下がる 
  ↓
不動産価格が下がるので急いで売る
  ↓
さらに不動産価格が下がる

こうして不動産価格が急激に下がります。

もう少し具体的にイメージするため、金利が上がると不動産価格が下落する例を試算してみましょう。

金利が上がるとマンションが買いにくくなる

金利が上がると、住宅ローン審査が厳しくなり、マンションが買いにくくなります。

なぜなら、月々の住宅ローン返済額が一定でも、金利が上がることで住宅ローンの借入可能総額が減ってしまうため。

例として、試算しました。

月々のローン支払いが10万円の場合、金利毎の借入可能額と支払利息はこちら。

●金利による借入可能額と支払利息の総額の変化
月々ローン支払い10万円
融資期間35年(元利均等で借りた場合)

金利借入可能額
(金利0.5%からの減額率)
支払利息の総額
(金利0.5%からの増額率)
0.5%3,852万円348万円
1.0%3,542万円
(-8%)
658万円
(+240%)
2.0%3,018万円
(-22%)
1,182万円
(+240%)
3.0%2,598万円
(-33%)
1,602万円
(+360%)
4.0%2,258万円
(-41%)
1,942万円
(+458%)
5.0%1,981万円
(-49%)
2,219万円
(+538%)
6.0%1,753万円
(-54%)
2,447万円
(+603%)

今の金利が0.5%だとすると、金利が3.0%に上がった場合、借り入れ総額が33%減り、支払利息は+360%増えることになります。


ハウスくんハウスくん

月々10万円のローン負担で買えるマンションの価格が3,852万円→2,598万円になっちゃうってこと?


家博士家博士

そうなんだ。
結果としてマンションが売れなくなるから、売り主は値下げするしかない。
それだけじゃなくて、ローンが払えずにマンションを手放す人も増えるんだ

金利が上がるとマンションを売る人が増える

金利が上がると、マンションを売る人が増えます。

なぜなら金利が上がり、毎月のローン支払い額が増えると、負担に耐えきれずマンションを手放す人が増えるため。

例えば、毎月の返済額と支払い利息は、金利によって次の様に変わります。

●金利による月返済額と支払総額の変化
ローン借入額 3,000万円
融資期間35年(元利均等)

金利毎月の返済額
(金利0.5%からの増額率)
総支払額
(元本に対して)
0.5%77,875円3,271万円
(+9%)
1.0%84,685円
(+9%)
3,557万円
(+19%)
2.0%99,378円
(+28%)
4,174万円
(+39%)
3.0%115,455円
(+48%)
4,849万円
(+62%)
4.0%132,832円
(+71%)
5,579万円
(+86%)
5.0%151,406円
(+94%)
6,359万円
(+112%)
6.0%171,057円
(+120%)
7,184万円
(+139%)

今の金利が0.5%だとすると、金利が3.0%に上がった場合、月々の支払いが+48%(+37,580円)増え、総支払額は元本+9%→元本+62%に増えることになります。


ハウスくんハウスくん

月々の支払いが1.5倍になると厳しいね。


家博士家博士

支払いが厳しくなって、マンションを売る人が増える。
でもマンションを買う人は減って売れないから、値下げして売るしかない。
結果としてマンション価格がますます下がるんだ。


金利が上がると不動産価格が下落することがよく分かります。


ハウスくんハウスくん

じゃあ景気が悪くなると、マンション価格が下がるのはなんで?


家博士家博士

将来の景気見通しが暗いと、大きな買い物をする気分にならないからね。
それにリストラなどで、マンションを売る人が増えるからだよ。

景気が悪化すると不動産が下落する理由

景気が悪化すると次の様なことが、連鎖的に起こります。

景気が悪くなると、不動産価格が下がる流れ

景気が悪くなる

将来に備えて投資を控え、手元に余裕資金を貯める。

(家を買う人は)長期ローンを組んで家を買う人が減る
(家を売る人は)リストラなどでローン返済に困って家を売る人が増える

家を買う人が減り、売る人が増える

家が売れないので値下げする

不動産価格が下がる

不動産価格が下がるので急いで売る

さらに不動産価格が下がる

景気が悪くなると、こうして不動産価格が急激に下がります。


ハウスくんハウスくん

じゃあ、なんで今マンション価格が高騰しているの?


家博士家博士

日銀の金融緩和と好景気が原因だよ

今のマンション相場高騰は金融緩和がきっかけで好景気が後押し

今のマンション相場が高騰したきっかけは、日銀の金融緩和発表です。

国土交通省の不動産価格指数から、最近のマンション相場を見てみましょう。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年8月

マンション価格(全国平均)は、この約6年半で45%上昇しています。

今のマンション価格高騰は、2013年1月に日銀が発表した金融緩和がきっかけ。

金融緩和により住宅ローン金利が大きく下がり、ローン審査もゆるくなったため、不動産の価格は大きく上がりました。

さらに戦後最長の好景気が、マンション価格高騰を後押しすることで、ここまで大きな価格高騰になったのです。

この後に予想される「日銀の金融緩和終了」又は「景気の後退」をきっかけに、住宅ローンの金利が上昇すると、不動産相場が下がり始めるという専門家の意見も多いのです。

ハウスくんハウスくん

金利が上がることなんてあるの?


家博士家博士

日銀の金融緩和終了には、ある法則があるんだ。

日銀の金融緩和終了は米国、欧州の後追い

日銀はいつ金融緩和を終えて金利を上げるのでしょうか。

日銀が金融緩和を終えるタイミングには、ある法則があります。
それは、アメリカ、欧州の中央銀行が金融緩和を終えた後ということ。

事実、1989年5月の金利上昇も…

  • 1987年9月 米国中央銀行(FRB)が金融緩和終了。
  • 1988年7月 ドイツ連銀が金融緩和終了。
  • 1989年5月 日銀が金融緩和終了。

という順番です。

小規模な日銀の金融緩和は、1970年以降に5回ありましたが、その終了は全てアメリカと欧州の中央銀行の後で、期間は数ヶ月〜2年遅れです。

今回は、

  • 2015年12月 米国中央銀行(FRB)が金融緩和終了・利上げ開始。
    (2015年0〜0.25%→2019年2.25〜2.5%と2%以上上昇
  • 2018年12月 欧州中央銀行が(量的)金融緩和終了。2019年中に金利引き上げ検討中。
  • 日銀は金融緩和を終えるタイミングを検討中。

日銀が金融引締めをはじめるのはいつか。

具体的な予測は困難ですが、もう日銀の金融緩和が限界に近いことは確かです。

【日銀と主要中央銀行の資産(GDP比)】

日銀と主要中央銀行の資産

ハウスくんハウスくん

これってヤバイよね。


家博士家博士

さすがに限界だと誰もがうすうす思っている。
実際に、日銀もこっそり金融引き締めに動き初めているという意見もあるんだ。

すでに始まっている「隠れた金融緩和縮小」(ステルス・テーパリング)

日銀は国債保有増加ペースをいまだに「年80兆円めど」としていますが、2019年6月現在30兆円前後のペースまで落としています。

ピーク時から半減以下となり、今は異次元緩和が始まった頃(2013年4月)の水準まで減っていることに。

こういった隠れた金融緩和の縮小を『ステルス・テーパリング』と呼び、市場関係者の間では、すでに金融緩和の縮小が始まっていることが常識となっています。

安倍政権3期中に緩和縮小を明言

2018年9月20日に自民党総裁選で3選を果たした安倍首相が、9月14日の討論会で「金融緩和の出口をなんとか任期中にやり遂げたい」と明言。

安倍首相の任期は2021年9月までなので、いよいよ金融緩和の出口が明確になってきました。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、2021年までにマンションは売ったほうが良いのかな?


家博士家博士

その前に景気が悪化する恐れもある。

世界的な景気の悪化によりマンション価格が下がる恐れも

金融引き締めがなくても、景気が悪化するとマンション価格は下がります。

今、多くの専門家が景気の悪化を予想し始めています。

  • 経済の見通しについては、海外経済の動向を中心に下振れリスクの方が大きい。
  • 物価の見通しについては、経済の下振れリスクに加えて、中長期的な予想物価上昇率の動向の不確実性などから、下振れリスクの方が大きい。

世界は債務が積み上がっており、これはいつか終わりを迎えなければならないのです。債務の大きさを考えると、次に起こる経済危機は私が人生でこれまで経験したことがないほど悪いものになる、と見ています。

今の日銀には、さらなる金融緩和の打つ手が残っていないため、もし景気が急激に悪化すると日本経済は大きなダメージを受けるでしょう。

例えるなら、パラシュートを持たずに、スカイダイビングをしているような状態です。

ハウスくんハウスくん

そんな怖いこと言わないでよー


家博士家博士

それだけじゃない。
そもそも、中古マンションを買う人はほとんど増えていないんだ。

マンションを買う人は増えていない

中古マンションの価格は上昇していますが、中古マンションを購入する人が増えて価格が上昇しているわけではありません。

首都圏の中古マンションについて、レインズ新規登録件数と成約件数を比較したのがこちら。

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数変化

東日本レインズ

2007年と2017年を比較すると、

  • 成約件数は8,465件(+29.5%)増えている
  • しかし新規登録件数も4.4万件(+29.1%)増えている
  • つまり中古マンションが売れる割合(成約率)は変わっていない。(2007年も2017年も18.8%)

このように、今の中古マンション価格高騰は、実需(買う人)の増加が原因ではありません。

このような価格上昇を「実需を伴わない価格高騰」といい、価格が下落するときは一気に大きく下げる恐れがあります。

つまり日銀が金融緩和の出口を示唆するか、景気が悪化したときに、不動産価格は大きく下げる状態だと言えるでしょう。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

でも、もしかしたら80年代バブルのレベルまで、不動産価格は上がるのではないの?


家博士家博士

残念ながら、今は1980年代と違い、人口が急激に減少してるからね。

住居用不動産は80年代と環境が違う

今はバブル経済の盛り上がった1980年代と違い、人口が急激に減少しています。

日本の人口は2004年以降減少を続け、高齢化も急激に進んでいます。

【日本の人口推移】

日本の長期人口変化

一方で人口は減っても、新築マンションが続々と建築されて、空き家の数が急増しています。

2040年には空き家率30%を超え、理論的には住宅価格が平均47%下落するとの予想もあります。(シンガポール国立大学の研究による)

世帯数と住宅戸数をまとめると次の様な未来が見えてきます。

【人口と世帯数、住宅戸数の推移】

住宅戸数と世帯数の変化

1980年代バブルの頃に比べると、居住用の不動産価格が上がりにくい環境です。
バブルの頃ほど値上がりするとは考えにくいのです。

ハウスくんハウスくん

なんか明るいニュースはないの?


家博士家博士

とにかく今はマンション価格が高騰している。
これが明るいニュースじゃないかな

今いくらでマンションが売れるのかを確認

ポイントのイメージ
今後の相場急変に備えるため、まず今いくらで売れるのか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。

今は不動産価格が高騰しています。

1年前から数百万円も家の価格が上がっている可能性も。

不動産のプロでも、正確な査定が難しいほどの値上がりだといわれます。

だから複数の不動産会社に査定を依頼して、プロの意見を聞き比べましょう。

「複数の不動産会社といっても、どこに依頼すればいいの?」

「いちいち不動産会社を何社もまわるのは面倒…」

そう思われるかもしれません。

しかし一括査定サイトを利用すれば、数分の作業で、実績豊富な複数の不動産会社に査定を依頼できます。

利用は完全無料で24時間対応なので、今すぐ査定を依頼してみてください。

査定を依頼しても、かならずしも売却を依頼する必要はありません。「将来的に売却も検討している」という程度で十分です。

定番の一括査定サイト3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

定番の一括査定サイト3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

まずは価格を確認することで、今後の方向性を決めやすくなります。


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