マンション価格は下落する?新型コロナの影響と金融緩和の終焉とは

「マンション価格の高騰はいつまで? 下落はいつ?」

マンション価格の動きでお悩みですね。

確かにマンション価格はここまで高騰してきましたが、そろそろ風向きが変わる恐れも。

マンションを売買するなら、マンション価格がいつ下落するか、先読みして行動しましょう。

●この記事で分かること

  • 最新のマンション価格とコロナの影響
  • 価格下落の引き金か? 金融緩和の限界と金利上昇とは
  • 中古マンション相場の長期的展望

あなたのマンション売買が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

マンション価格は高騰している

金融緩和で2013年から値上がり

マンション価格の下落について考えるために、まず今の中古マンション相場を整理しましょう。

中古マンション価格が最も正確に分かるのは、国土交通省の不動産価格指数です。

不動産価格指数によると、2013年1月『日銀による金融緩和の発表』からマンション価格は高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。




ハウスハウス

マンション価格はすごい上がってるね!
コロナの影響は無いの?


家博士家博士

エリアによっては、短期的にコロナの影響があったね。
エリア別にコロナの影響を解説しよう。

コロナによる影響(エリア別)

コロナによる中古マンション相場の影響は、まとめるとこちら。

コロナによる中古マンションの影響
  • 価格は一部エリアで2020年4月に急落したが、すぐに回復した。
  • 売買戸数は全エリアで2020年4〜5月に急減したが、すぐに回復した。

それぞれ解説します。

価格は一部で急落もすぐに回復

エリア別で中古マンション価格が分かるのは、レインズの発表する統計データです。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関「不動産流通機構」が運営する、国内で唯一の不動産情報データベース。過去の取引事例、現在の売り出し情報が登録されており、不動産会社しか利用できない。エリア別の統計情報だけが毎月公表される。レインズの統計は、精度で不動産価格指数に劣るものの、エリアが細分化されており、公表が翌月と早いメリットがある。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

中古マンション価格は、2020年4月に首都圏の一部(埼玉・千葉)、関西圏の一部(兵庫)で急落しましたが、すぐに回復しました。

埼玉・千葉・兵庫は2020年4月に急落も、再び値上がりしている

埼玉・千葉の中古マンション成約価格

埼玉・千葉の中古マンション成約価格2022年9月

兵庫の中古マンション成約価格

兵庫県の中古マンション成約価格2022年9月

埼玉・千葉・兵庫では、2020年4月に急落し底値を付けました。
しかし兵庫は2022年5月に、埼玉は7月、千葉は8月にそれぞれ高値を更新。

中古マンション価格はコロナの一時的な値下がりから回復し、マンション高騰は続いています。

東京・神奈川・大阪・愛知・福岡はほぼ影響なし

大部分の主要都市(東京・神奈川・大阪・愛知・福岡)は、コロナの短期的な影響がありませんでした。

大阪だけわずかに下落しましたが、すぐに回復しています。

各都市とも、2022年にそれぞれ高値を更新しています。

東京・横浜・川崎の
中古マンション成約価格

東京・横浜・川崎の中古マンション価格2022年9月

大阪・愛知・福岡の
中古マンション成約価格

大阪・愛知・福岡の中古マンション価格2022年9月2

ハウスハウス

コロナの影響も関係なく、まだ値上がりしてるんだね。


家博士家博士

売買戸数も元に戻っているよ。

売買戸数も回復

中古マンションの売買戸数(成約件数)も、2020年4〜5月に急減しましたが、すぐに回復しています。

現在も影響なく、例年通りの売れ行きです。

中古マンション成約件数の推移

成約件数の推移2022年9月2

ハウスハウス

じゃあマンション価格は、まだまだ値上がりするのかな?


家博士家博士

相場の判断はあくまで自己責任だけど、今のマンション相場が高騰した背景を知ると判断しやすいよ。
詳しく解説しよう。

マンション相場が高騰した背景

中古マンション高騰の原因は日銀の金融緩和

中古マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和です。

金融緩和で中古マンション価格が高騰した流れ

日銀(日本銀行)は、国内の銀行の金利やお金の流通量をコントロールしています。

日銀の金融緩和によって、次の流れで中古マンション価格が高騰しました。

金融緩和で中古マンションが高騰した流れ

日銀が金融緩和で金利を下げた

住宅ローンの金利が下がった

住宅ローンが借りやすくなった

例)3千万円35年ローンの場合
金利3.0%だと月々の返済が約11.5万円だったが
金利0.5%では月々の返済が約7.8万円(-32%減)に


(同じローン負担で今までより高い家が買えることと、共働き世代の増加で)
好立地の新築分譲マンションが人気に

高くても売れるので好立地の新築マンション価格を値上げした
(建設費の高騰や地価の高騰を売却価格へ上乗せ)

好立地物件の値上がりで、その他全ての新築分譲マンションも値上がりした

新築マンションに合わせて中古マンションが値上がりした

こうして中古マンション価格が上がってきました。

ハウスハウス

よく分からないよ。


家博士家博士

ポイントは金利が下がるとマンションが買いやすくなるってことなんだ。

金利が下がるとマンションが買いやすくなる

金利が下がると、住宅ローン審査が通りやすくなり、マンションが買いやすくなります。

なぜなら月々の返済額が同じでも、ローン総額(借入可能額)が増えるため。

●金利によるローン総額と支払利息の変化
例)35年ローンで月10万円返済のローン総額
金利による借入可能額の変化

金利 借入可能額
(金利0.5%との差額)
支払利息の総額
5.0% 1,981万円
(1,871万円)
2,219万円
4.0% 2,258万円
(1,594万円)
1,942万円
3.0% 2,598万円
(1,254万円)
1,602万円
2.0% 3,018万円
(834万円)
1,182万円
1.0% 3,542万円
(310万円)
658万円
0.5% 3,852万円 348万円

ハウスハウス

月々10万円のローン負担で買えるマンションの価格が
2,598万円→3,852万円
になっちゃうってこと?


家博士家博士

そうなんだ。
マンションが高くても売れるから、売る側も値上げしやすい。
だから地価や建築費の値上がりを価格に上乗せして、新築マンション価格が上がったんだ

新築マンション値上がりで中古マンションも値上がり

新築マンション価格が値上がりすると、中古マンション価格も値上がりします。

なぜなら、中古マンション価格は新築マンションの価格をもとに決まるため。

例として、首都圏のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(首都圏・2012年→2019年)

新築・中古マンションの価格の変化(首都圏・2012年→2019年)

ハウスハウス

新築マンションが値上がりすれば、中古マンションも値上がりするのか。


家博士家博士

さらにコロナで中古マンションの値上がりが加速したよ。

コロナで中古マンションの値上がりが加速

コロナ後は新築以上に中古が値上がりした

新築・中古マンションの価格の変化
(首都圏・2012年→2019年→2021年)

新築・中古マンションの価格の変化(首都圏・2012年→2019年→2021年)

コロナでさらに金融緩和が進み、中古マンションの値上がりが加速しました。

ハウスハウス

なんで中古マンションが値上がりしたの?


家博士家博士

コロナで売り出す人が減ったからだよ。

コロナで売り出す人が減った

首都圏中古マンションの成約と売出し戸数

首都圏中古マンションの売出しと成約戸数

中古マンションの売出し戸数は、コロナ前まで増えていましたが、コロナによって急減。

成約戸数はほぼ変わらないため、中古マンションの値上がりが加速しました。

ハウスハウス

じゃあ、コロナで競合が減っている今は、中古マンションを高く売るチャンスだね。
でもまだ値上がりするなら待ったほうが良いのかな。


家博士家博士

そろそろ売り出す競合も増えてきたから、早いほうが良いかもね。

直近では中古マンションの売り出しが戻りつつある

首都圏中古マンションの在庫戸数

首都圏中古マンション在庫戸数2022年9月

ハウスハウス

売り出す人が増えてきたのか。
でも新築マンションが値上がりすれば、中古もさらに値上がりするんじゃないの?


家博士家博士

新築マンションの値上がりはそろそろ限界なんだ。
新築マンションが売れなくなってきたからね。

新築分譲マンションも売れなくなってきた

新築マンションの売れ行きは、販売戸数と契約率で分かります。

新築マンション販売戸数と契約率(首都圏)

首都圏新築マンションの販売戸数と契約率

首都圏で発売された新築マンションは、2013年→2021年で発売戸数を40%減らしましたが、それでも契約率は下がっています。

好不調の判断基準とされる初月契約率も、なんとか70%台を超える程度。

新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。

ハウスハウス

新築マンションが売れなくなってるなら、これ以上の値上がりは厳しそうだね。
今後はどうなるの?


家博士家博士

今心配なのは、金融緩和の限界で金利が上がることだね。

金融緩和の限界による金利上昇

近い将来、金融緩和の限界により金利が上昇、マンション価格が値下がりする恐れがあります。

なぜならマンション価格を高騰させた『日銀の金融緩和』は、すでに限界だから。

日銀の金融緩和はすでに限界

欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と異常な数字に

金融緩和により日銀が印刷したお金の量(中央銀行総資産)を比較したグラフがこちら。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月

出典:OECD Data

金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した異常な数字に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

先進国としては世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、目標の賃金や物価は上がらなかった。
今は世界的なインフレで世界が金利を上げ始めたから、日本だけ金融緩和を続けるのが難しい状況なんだ。

世界が金利を上げ始めた

世界の中央銀行は、世界的な物価高騰(インフレ)が問題になっているため、金利を引き上げつつあります。

ウクライナ危機でインフレが加速しているため、利上げの流れは変わりそうにありません。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 2年ぶりにゼロ金利を解除、0.25%利上げ
  • 2022年5月 22年ぶりに0.5%利上げ、6月に量的引き締め開始
  • 2022年6月 27年ぶりに0.75%利上げ
  • 2022年7月、9月 3回連続0.75%の利上げで金利3.00〜3.25%に
  • 2022年中にさらに1%超の利上げを見込む

【参考】米FRB、0.75%利上げ継続 22年末見通し4%超に
欧州(ECB)

  • 2022年7月 量的緩和を終了
  • 2022年7月に11年ぶりの利上げ、上げ幅0.5%は22年ぶり
  • 2022年9月に史上初の0.75%幅利上げで金利1.25%に

【参考】ECB、初の0.75%利上げを決定 インフレ抑制優先
英国(BOE)

  • 2021年12月 利上げ開始
  • 2022年8月に6回目利上げで金利1.75%に、上げ幅0.5%は27年ぶり

【参考】英中銀0.5%利上げ、国債売却9月にも開始 引き締め加速

ハウスハウス

でもなんで日本だけ金融緩和を続けられないの?


家博士家博士

主要国との金利差が開くと、円安になってしまうんだ。

円安によって金融緩和の継続は難しい

世界の中央銀行が金融緩和を終える中で、日銀だけ金融緩和を続けることは困難です。

なぜなら日銀だけ金融緩和を続けると、金利差の影響で悪い円安を引き起こしてしまうため。

主要国と日本の実効為替レート比較
(2021年1月1日を100)

実効為替レートの比較20220909

悪い円安とは
円安によってガソリンなど輸入品が値上がりし、景気が悪くなること。
世界の主要国で金利が上がり、日本だけ金利が低いことで金利差が大きくなるために起きる。
かつて円安は日本の製造業輸出に有利で『良い円安』といわれたが、今は生産拠点が海外に移り円安のメリットは少ない。

このままでは日本円が下落し続けて、不景気と物価上昇が同時に起きるスタグフレーションに陥り、1970年代のオイルショック後の日本に逆戻りする懸念もあります。

日銀も金融緩和を終える流れに

世界の流れに逆らえず、日銀もいずれ金融緩和を終えると予想されています。

時期として有力なのは、2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了。

すでに岸田政権は金融緩和の終了に向けて動き始めました。

2022年7月には、日銀総裁後任の試金石となる審議委員人事で、今までのリフレ派(緩和推進派)に代えてリフレ慎重派を選出。

次の日銀総裁がリフレ慎重派に決まれば、市場は大きく動く恐れがあります。
【参考】日本経済新聞・日銀審議委員、リフレ慎重派に交代 政策への影響注目

ハウスハウス

金融緩和が終わると、マンション価格はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇してマンション価格が下落するんだ。

金利が上昇し、中古マンション価格が下がる

金融緩和が終わり、金利が上昇すると、マンション価格は下がります。

なぜなら住宅ローンの金利が上がり、マンションを売る人が増え、買う人が減るため。

金利が上がると毎月のローン支払い額が増え、負担に耐えきれずマンションを手放す人が増えます。

例えば、毎月の返済額と支払い利息は、金利によって次の様に変わります。

●金利による月返済額と支払総額の変化
ローン総額3,000万円、期間35年の場合
金利による返済額の変化

金利 毎月の返済額
(金利0.5%からの増額率)
総支払額
(元本に対して)
0.5% 77,875円 3,271万円
(+9%)
1.0% 84,685円
(+9%)
3,557万円
(+19%)
2.0% 99,378円
(+28%)
4,174万円
(+39%)
3.0% 115,455円
(+48%)
4,849万円
(+62%)
4.0% 132,832円
(+71%)
5,579万円
(+86%)
5.0% 151,406円
(+94%)
6,359万円
(+112%)
6.0% 171,057円
(+120%)
7,184万円
(+139%)

今の金利が0.5%だとすると、金利が3.0%に上がった場合、月々の支払いが+48%(+37,580円)増え、総支払額は元本+9%→元本+62%に増えることになります。


ハウスハウス

月々の支払いが1.5倍になると厳しいね。


家博士家博士

支払いが厳しくなって、マンションを売る人が増える。
でもマンションを買う人は減って売れないから、値下げして売るしかない。
結果としてマンション価格が下がるんだ。

日本でも金利上昇による不動産価格の下落が80年代のバブル崩壊でありました。

80年代不動産バブル崩壊のきっかけは金利上昇

バブル崩壊では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。

国土交通省の不動産価格指数(東京都)で当時の下落を見てみましょう。

不動産価格指数(東京都)

不動産価格指数(東京長期)2022年8月

ハウスハウス

バブル崩壊の落ち込みはスゴイね。
なんでこんな事になったの?


家博士家博士

日銀の金融引き締めによる『金利上昇』と『景気悪化』が原因だよ

80年代のバブル崩壊は、日銀の金融緩和が終わり、金利が急上昇したことがきっかけでした。

その後バブルが崩壊し、景気の悪化でさらに不動産価格が下落したのです。

ハウスハウス

とりあえず今のマンション価格だけでも調べておいた方が良さそうだね。
自分のマンションの価格は、どうやって調べるの?


家博士家博士

不動産会社に無料査定を依頼するのが定番だね。
将来的に売却の可能性が少しでもあるなら、不動産会社に窓口を持っておくと何かと便利だよ。

最新のマンション価格は、実績豊富な不動産会社に聞く

もしマンションの売却を検討しているなら、エリアで売買実績が豊富な不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

実績が豊富な不動産会社は、現場でリアルタイムに購入希望者と接しているため、市場の動きを一番早く知っています。

ただし不動産会社は1社だけでなく3社〜6社の話を聴き比べた方が、担当者の当たり外れもなく安心です。

ハウスハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社はどうやって調べたら良いの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ一括査定サイトを利用すると便利だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

ハウスハウス

うーん、確かに金利の上昇が心配だけど、一旦値下がりしてまた値上がりが続くことはないの?


家博士家博士

相場の判断はあくまで自己責任だけど、長期的には人口減少と高齢化で、マンション相場は厳しいと予想されているね。
長期的な展望を解説しよう。

中古マンション相場の長期的展望

中古マンションの長期的な展望は、厳しいと予想されます。

なぜなら中古マンションの買主が減る一方で、売り出される中古マンションは増える一方だから。

人口減・高齢化・未婚化で買主は減る一方

歴史上で初の人口急減

今、日本では人口が急激に減少しています。

日本の人口は2008年にピークを迎え、歴史上で初めての人口減少期に突入しました。

日本の長期的な人口推移がこちら。

日本の長期人口変化

日本の長期人口変化

ハウスハウス

日本の人口が減るのは、初めてのことなんだね。
でもマンションがある都市部は人口が減らないんじゃないの?


家博士家博士

都市部は高齢化が進んでいるんだ。

都市部でも進む高齢化

都市部でも高齢化が進み、家を買う世代が減少しています。

人口の減少が最も少ない東京都内でも、家を売る高齢世代が増え、家を買う世代は減る一方です。

東京都の人口変化

東京都の人口変化

さらに未婚化で持ち家が不要に

さらに未婚化が進み、持ち家を買う理由も無くなっています。

未婚率の変化
(1980年→2020年)

未婚率の変化(1980年→2020年)

出典:国勢調査

ハウスハウス

人口が減って、都市部でも高齢化で買主が減ってるし、未婚化で買う理由も無くなってるのか。


家博士家博士

買主が減る一方で、売り出される中古マンションは増える一方なんだ。

売り出される中古マンションは増え続ける

長期的に売り出される中古マンションは増え続けています。

売り出し戸数は20年間で2倍以上に

中古マンションの売出し戸数は、この20年間で2倍以上に増えています。

一方で売買された成約戸数は少ししか増えていません。

売出しと成約戸数の推移
(首都圏・中古マンション)

中古マンションの成約と売出し戸数の推移(首都圏)

ハウスハウス

売出し戸数はスゴい増えているね!
なぜなの?


家博士家博士

マンションが古くなり、所有者が高齢化して売り出す人が増えているからだよ。

築40年超の売出し予備軍が102万戸

築40年を超えたマンションは、所有者が高齢化で亡くなったり介護施設に入るなどして、その多くが売りに出されます。

つまり築40年を超えるマンションは売出し予備軍ともいえ、その数はすでに全国で102万戸にも。

1年間に売買される中古マンション(7.3万戸)の約14年分にもなります。
(出典:2020年度レインズ登録成約戸数

マンションの築年数別戸数(全国)

築年数別のマンション戸数

ハウスハウス

築40年以上のマンションって、まだ少ないんだね。


家博士家博士

マンションは1960年代から始まった新しい建物。
だからマンションの高齢化はこれから始まるんだ。

築40年超は今後20年で4倍に

築40年以上のマンションの数は、今後20年で4倍に増えます。

マンションの築年数別戸数(全国)

マンションストックの変化2020年末

これからマンションの高齢化が始まり、多くのマンションが売りに出されるのです。

ハウスハウス

でも古くなったマンションは建て替えられるんじゃないの?


家博士家博士

建て替えできるマンションは、好立地で地価が高い一等地のマンションだけなんだ。
多くは老朽化して空き家が増えるだけだよ。

建替えできたマンションは1%未満

中古マンションの多くは建て替えできません。

なぜなら建て替えには1戸あたり1千万円を超える費用がかかり、建替えに必要な住民8割の賛成ができないため。

実際に2021年4月時点で建替えられたマンションはわずか263棟(約1万戸)で、建替えが急がれる旧耐震マンション102万戸のわずか1%弱しかありません。

【参考】国土交通省・マンション建替えの実施状況(令和3年4月時点)

ハウスハウス

買主は減っているのに、古くなって売り出されるマンションは増える一方か。
長期的には厳しいんだね。


家博士家博士

今はマンション価格が高騰してるから、いずれ売るなら良いタイミングかもね。
そろそろ金融緩和の終わりが心配だし。

まとめ

ここまで『マンション価格は下落する? 新型コロナの影響と金融緩和の限界とは』として、解説してきました。

新型コロナショックにより、マンション価格は、

  • 一部は2020年4月に急落したが、すぐに回復し値上がりしている。
  • 近い将来、日銀の金融緩和が出口を迎えることで、マンション価格の下落が心配される。
  • 長期的に中古マンションの買主は減少、売り出しは増えるので厳しい環境。

今はまだマンション価格が高止まりしています。

マンション価格が高騰した原因は日銀の金融緩和ですが、その金融緩和はもう限界。

いずれマンションを売る予定なら、もう十分に値上がりしている今は売り時かもしれません。

あなたがマンションを最大限に活用し、ご家族のために資産を守られることを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

家を買うなら相場より安く買う

もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。
今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。

ハウスくんハウスくん

相場より安く売っている家なんてあるの?


家博士家博士

売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ


次のような事情から、相場より安く売っている家があります。

相場より安く売っている家の例

  1. お金が必要で、早く売りたい
  2. 手間をかけたくないので、さっさと売りたい
  3. 近所に内緒で売りたい

ハウスくんハウスくん

こんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの?


家博士家博士

不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。


相場より安い家を売る場合、不動産会社はネットに掲載する前に、次のような客に直接情報を流します。

  • その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけたい
不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。
これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。
不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。
なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。
レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。
宅建業法では、売り主と契約してから7日以内(専任媒介契約)にレインズへ掲載する義務があります。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

じゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。


家博士家博士

なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。

なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。



タウンライフ不動産売買
タウンライフ不動産売買では、全国300社以上の不動産会社から、希望エリアに強い不動産会社へまとめて希望内容を伝えることができます。

タウンライフ不動産売買を試すならこちら
【公式】タウンライフ不動産売買