「マンション価格が高騰しているけど、いつまで続くのだろう？」
マンション価格が下落するタイミングについてお悩みでしょうか？
確かに最近は東京オリンピック効果も弱まり始め、世界的な景気後退のニュースも増えています。
マンションを売買するなら、マンション価格がいつ下落するかが気になるところ。
もしマンション価格が下落するタイミングが、事前に分かれば理想的ですね。
そんなあなたのために、今のマンション価格高騰が終わるきっかけになる2つのポイントについて解説します。
またマンション価格の長期的な傾向をつかむため、あまり知られていない『今の不動産事情』についても解説。
あなたのマンション売買が成功するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
マンション価格は高騰している
今はマンション価格が高騰しています。
国土交通省の不動産価格指数から、最近のマンション相場を見てみましょう。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、不動産売買の成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
マンション価格（全国平均）は、この約6年半で45％上昇しています。
今のマンション価格高騰は、2013年1月に日銀が発表した金融緩和がきっかけ。
金融緩和により住宅ローン金利が大きく下がり、ローン審査もゆるくなったため、不動産の価格は大きく上がりました。
金利3.0％： 借入可能額2,598万円
↓
金利0.5％： 借入可能額3,852万円（+48％）
さらに戦後最長の好景気が、マンション価格高騰を後押しすることで、ここまで大きな価格高騰になったのです。
ハウスくんマンション価格はすごい上がってるんだ！
家博士ただしこの高騰もそろそろ終わりが近いかもしれないんだ。
高騰の終わりを知るために、まず80年代の不動産バブル崩壊を見てみよう。
80年代不動産バブル崩壊のきっかけとは
バブル崩壊では、不動産価格が1990年10月をピークに急落しています。
国土交通省が発表している、不動産価格指数（東京都）で当時の下落を見てみましょう。
【東京都の不動産価格指数】
ハウスくんバブル崩壊の落ち込みはスゴイね。
なんでこんな事になったの？
家博士「日銀の金融引き締め」と「景気の悪化」が原因だよ
原因は「日銀の金融引き締め」と「景気の悪化」
不動産価格が1990年10月から急落した最大のきっかけは、次の２つでした。
- 1989年5月に始まった「日銀の金融引締め」
- それに伴う景気の急激な悪化
日銀が金利を引き上げ、総量規制（お金を印刷する量をへらすこと）をしたため、不動産価格が急落しました。
さらに景気が急激に悪化したことで、不動産価格の急落がますます加速したのです。
ハウスくんじゃあ日銀が金融引き締めをしなければ良いんだ。
家博士それはもっと危ないんだ。
景気が良い間に金融引き締めをしておかないと、次の経済危機に対応できなくなるからね
日銀だけが次の経済危機に対応できない恐れ
実は今、次のような問題があります。
- 米国と欧州の中央銀行は金融緩和を終了、次の経済危機に準備している。
- しかし日銀だけはまだ金融緩和を終えられず、次の経済危機に対応できない恐れがある。
（2015年0〜0.25％→2019年2.25〜2.5％と2％以上上昇）
2018年12月欧州中央銀行が（量的）金融緩和終了。
日銀と米国、欧州の中央銀行の印刷したお金の量（中央銀行総資産）を比較したグラフがこちら。
日銀の印刷したお金の量（中央銀行総資産）は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍とすでに限界。
これ以上金融緩和を続けても効果は弱まっており、逆に低金利による銀行の体力低下など副作用が大きくなっています。
さらに金融緩和を終えると、日銀が今まで購入した大量の国債が値下がりして日銀が債務超過になるため、金融緩和を終えることも難しい状況です。
（参考）参議院・金融緩和の出口局面における日本銀行の財務リスク
ハウスくんなんだか難しくてよく分からないけど、あんまり良い感じでは無いってことだね
家博士なんとかしないと危ないと皆分かってるけど、解決策が無いんだ。
ハウスくんじゃあ、現状維持でなんとか頑張るしかないってこと？
家博士現状を維持しても、ダメかもしれない。
次の経済危機が来たら、日銀が債務超過になるリスクがあるからね。
日本株下落で日銀が債務超過の危機
次の経済危機が起きた場合、日銀が債務超過になる恐れがあります。
借金（負債）が資産を超えてしまう状態。すべての資産を売り払っても借金が返せないため、倒産のリスクが高い状態。
なぜなら、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を、日銀だけが実施しているため。
海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、すでに東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となっています。
現在、日銀は東証1部上場企業の時価総額の4.7％にあたる28兆円もの株を保有し、年6兆円規模で買い増し中。
もし株価が下落し、日本株の時価が簿価を3割下回れば、自己資本8.4兆円の日銀は債務超過になってしまうのです。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
ハウスくんじゃあ日本株が下落する前に、日銀が株を売れば大丈夫なの？
家博士今の株を売却するためには90年以上かかると言われているよ
保有している株を売却するためには90年かかる
市場に影響を与えずに、日銀が保有する株式を売却するためには、すでに90年以上かかる規模となっています。
日銀の試算によると、日本株を売却しても市場に影響を与えない規模は年間3,000億円程度。
今すぐ毎年3,000億円ずつ売却しても、28兆円分の日本株を売却するためには93年かかります。
もし日銀がこれ以上のペースで日本株を売却すると、日本株の暴落が起きる恐れがます。
ハウスくん売るのも難しいのか。
家博士金融緩和はもう限界だけど、後戻りできない状況なんだ。
すでに世界景気の悪化は始まりつつあるからね。
世界景気の悪化が始まりつつある
すでに今、多くの専門家が景気の悪化を予想し始めています。
- 経済の見通しについては、海外経済の動向を中心に下振れリスクの方が大きい。
- 物価の見通しについては、経済の下振れリスクに加えて、中長期的な予想物価上昇率の動向の不確実性などから、下振れリスクの方が大きい。
ＩＭＦ（国際通貨基金） 世界経済見通し ５回連続で下方修正
ＩＭＦは、経済見通しを３か月ごとに改定していますが、下方修正は５回連続で、この10年間で最も低い成長率だとしています。
世界は債務が積み上がっており、これはいつか終わりを迎えなければならないのです。債務の大きさを考えると、次に起こる経済危機は私が人生でこれまで経験したことがないほど悪いものになる、と見ています。
今の日銀には、さらなる金融緩和の打つ手が残っていないため、もし景気が急激に悪化すると日本経済は大きなダメージを受けるでしょう。
日銀も、次のようにリスク要因として挙げています。
財政の中長期的な持続可能性に対する信認が低下する場合、人々の将来不安の強まりやそれに伴う長期金利の上昇などを通じて、経済の下振れにつながる惧れがある。
人々が日本の政府や日銀の財政に不安を感じたとき、長期金利が上昇すると予想されます。
金利が上昇すると、住宅ローンを借りている人の多くは、月々の返済額が急増して払えなくなり、マンションの投げ売りが始まります。
金利0.5％の場合： 月額返済12万9,792円
↓
金利5.0％の場合： 月額返済25万2,343円（+94％増）
こうなるとマンション価格が大きく値下りし、マンションを売っても売却代金で住宅ローンが完済できない『オーバーローン』となるため、売りたくても売れない人が増えます。
マンションを売りたくても売れず、増え続ける住宅ローンの支払いが限界に達すると、残された選択肢は自己破産しかなくなります。
ハウスくんそんな怖いこと言わないでよー
何か明るいニュースはないの？
家博士とにかく今はマンション価格が高騰している。
これが明るいニュースじゃないかな
今いくらでマンションが売れるのか確認してみては？
今後の相場急変に備えるため、まず今いくらで売れるのか、あなたのマンションの価格を確認してみてはいかがでしょうか。
今は都市部のマンションを中心に不動産価格が高騰しています。
1年前から数百万円も価格が上がっている可能性もあり、不動産のプロでも正確な査定が難しい値上がりに。
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ハウスくん売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。
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運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
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SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。
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ハウスくんでももしかしたら景気が悪化する前に、80年代バブルのレベルまでマンション価格が高騰することは無いの？
家博士残念ながら、ほぼ無いかな。
今は1980年代と違い、人口が急激に減少してるからね。
80年代と違う人口急減と高齢化
今はバブル経済の盛り上がった1980年代と違い、人口が急激に減少し、高齢化が進んでいます。
日本の人口は2004年にピークを迎え、日本の歴史上で初めての人口減少期に突入しました。
日本の長期的な人口推移がこちら。
【日本の人口推移】
ハウスくん日本の人口が減るのは、初めてのことなんだね
家博士それでも新築住宅は年間90万戸ペースで建てられているんだ。
人口は減っても、新築住宅は年90万戸ペースで増加
人口は急速に減る一方で、新築住宅は年間90万戸ペースで建築されており、空き家の数が急増しています。
世帯数と住宅戸数をまとめると次の様な未来が見えてきます。
【人口と世帯数、住宅戸数の推移】
ハウスくん人口が減っているのに、なんでこんなに新築住宅を建てるの？
家博士世界の先進国では、新築住宅の戸数が規制されているけど、日本では規制がないからね。
空き家が増えているけど、新築マンションが毎年建てられているでしょ。
日本では空き家が急増していますが、住宅の総量規制が無いため、新築住宅が自由に建てられます。
結果として、中古住宅が売れ残り、長期的には中古住宅の価格が下がり続けると予想されています。
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
ハウスくん価格が46％も下がるの！
じゃあ、なんで今はこんなに中古マンション価格が高騰してるの？
家博士日銀の金融緩和で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが原因だね
今の中古マンション相場高騰は金融緩和が原因
今の中古マンション相場が高騰している原因は、日銀の金融緩和が原因です。
日銀の金融緩和により、次の2つが中古マンション価格を押し上げています。
中古マンション相場を押し上げている要因
- 住宅ローンの低金利
- 新築マンションの価格高騰
詳しく見ていきましょう。
金利が下がるとマンションが買いやすくなる
金利が下がると、住宅ローン審査が通りやすくなり、マンションが買いやすくなります。
なぜなら、月々の住宅ローン返済額が一定でも、金利が下がることで住宅ローンの借入可能総額が増えるため。
例）ローン負担月10万円の借入可能額
金利3.0％： 借入可能額2,598万円
↓
金利0.5％： 借入可能額3,852万円（+48％）
月々ローン支払い10万円
融資期間35年（元利均等で借りた場合）
| 金利 | 借入可能額 （金利0.5％との差額） | 支払利息の総額 |
|---|---|---|
| 5.0％ | 1,981万円 （1,871万円） | 2,219万円 |
| 4.0％ | 2,258万円 （1,594万円） | 1,942万円 |
| 3.0％ | 2,598万円 （1,254万円） | 1,602万円 |
| 2.0％ | 3,018万円 （834万円） | 1,182万円 |
| 1.0％ | 3,542万円 （310万円） | 658万円 |
| 0.5％ | 3,852万円 | 348万円 |
ハウスくん月々10万円のローン負担で買えるマンションの価格が2,598万円→3,852万円になっちゃうってこと？
家博士そうなんだ。
マンションが高くても売れるから、売る側も値上げしやすい。
地価や建築費の値上がりを価格に上乗せして、新築マンション価格が上がるんだ
新築マンションの値上がりで中古マンションも値上がりしている
新築マンション価格が値上がりすると、中古マンション価格も値上がりします。
なぜなら、中古マンション価格は新築マンションの価格をもとに決まるため。
こちらのイメージです。
新築マンションと中古マンションの価格
まとめると次の様な流れで、中古マンション価格が値上がりしているのです。
金融緩和で中古マンション価格が高騰した流れ
日銀（日本銀行）は、国内の一般の銀行の金利やお金の流通量をコントロールしています。
日銀が金融緩和をしたことで、次の様なことが連鎖的に起こりました。
金融緩和で
・金利が下がる。
・銀行がたくさんお金を貸す。
↓
・住宅ローン金利が下がる。
・住宅ローンの審査が通りやすくなる。
↓
月々の住宅ローン返済額が減る
例）3千万円35年ローンの場合
金利3.0％で約11.5万円／月
金利0.5％で約7.8万円／月（-32％減）
↓
（マンションを買う人は）ローン審査が通りやすくなり家を買いやすくなる
↓
高くても売れるので新築マンション価格を値上げする
（建設費の高騰や地価の高騰を売却価格へ上乗せ）
↓
新築マンションに合わせて中古マンションが上がる
↓
中古マンション価格が上がったので高値で売る人が増える
↓
さらにマンション価格が上がる
こうして中古マンション価格が上がってきました。
ハウスくんでも中古マンションが人気だから値上がりしてるんじゃないの？
家博士中古マンションを買う人も増えたけど、それ以上に売り出す人も増えているんだ。
中古マンションを買う人以上に売り出す人が増えている
中古マンションを買う人は増えていますが、それ以上に売り出す人が増えています。
中古マンションの価格は上昇していますが、中古マンションが人気で価格が上昇しているわけではありません。
首都圏の中古マンションについて、レインズ新規登録件数と成約件数を比較したのがこちら。
首都圏中古マンションの成約と新規登録件数
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
2007年と2017年を比較すると、
- 成約件数は8,465件（+29.5％）増えている
- しかし新規登録件数も4.4万件（+29.1％）増えている
- つまり中古マンションが売れる割合（成約率）は変わっていない。（2007年も2017年も18.8％）
このように、今の中古マンション価格高騰は、実需（買う人）の増加が原因ではありません。
このような価格上昇を「実需を伴わない価格高騰」といい、価格が下落するときは一気に大きく下げる恐れがあります。
つまり日本の景気が悪化したときに、不動産価格は大きく下げる状態だと言えるでしょう。
この後に予想される経済危機をきっかけに、不動産相場が下がり始めるという専門家の意見も多いのです。
次の経済危機はいつ来るのか、予測は困難ですが、もう日銀の金融緩和が限界なことは確かです。
ハウスくんでも景気が悪くなると、マンション価格が下がるのはなんで？
家博士将来の景気見通しが暗いと、大きな買い物をする気分にならないからね。
それにリストラなどで、マンションを売る人が増えるからだよ。
景気が悪化するとマンション価格が下落する
景気が悪化すると次の様なことが、連鎖的に起こります。
景気が悪くなる
↓
将来の不安に備えて大きな出費を控え、お金を貯める。
↓
（家を買う人は）長期ローンを組んでマンションを買う人が減る
（家を売る人は）リストラなどでローン返済に困ってマンションを売る人が増える
↓
マンションを買う人が減り、売る人が増える
↓
マンションが売れないので値下げする
↓
マンション価格が下がる
↓
マンション価格が下がるので急いで売る
↓
さらにマンション価格が下がる
景気が悪くなると、こうしてマンション価格が急激に下がります。
ハウスくんじゃあなんとか景気が悪なる前に、金融緩和を終えて、経済危機に備えないといけないんだ。
家博士可能性は少ないけど、そうなると良いね。
でも金融緩和が終わると、マンション価格は下がることになるけどね。
金融緩和が終わるとマンション価格は下がる
もし経済危機が来る前に金融緩和を終えることができても、マンション価格は下がります。
なぜなら住宅ローンの金利が上がり、マンションを売る人が増え、買える人が減るため。
金利が上がると毎月のローン支払い額が増え、負担に耐えきれずマンションを手放す人が増えます。
例えば、毎月の返済額と支払い利息は、金利によって次の様に変わります。
ローン借入額 3,000万円
融資期間35年（元利均等）
| 金利 | 毎月の返済額 （金利0.5％からの増額率） | 総支払額 （元本に対して） |
|---|---|---|
| 0.5％ | 77,875円 | 3,271万円 （+9％） |
| 1.0％ | 84,685円 （+9％） | 3,557万円 （+19％） |
| 2.0％ | 99,378円 （+28％） | 4,174万円 （+39％） |
| 3.0％ | 115,455円 （+48％） | 4,849万円 （+62％） |
| 4.0％ | 132,832円 （+71％） | 5,579万円 （+86％） |
| 5.0％ | 151,406円 （+94％） | 6,359万円 （+112％） |
| 6.0％ | 171,057円 （+120％） | 7,184万円 （+139％） |
今の金利が0.5％だとすると、金利が3.0％に上がった場合、月々の支払いが+48％（+37,580円）増え、総支払額は元本+9％→元本+62％に増えることになります。
ハウスくん月々の支払いが1.5倍になると厳しいね。
家博士支払いが厳しくなって、マンションを売る人が増える。
でもマンションを買う人は減って売れないから、値下げして売るしかない。
結果としてマンション価格がますます下がるんだ。
金融緩和が終わり金利が上がると、マンション価格が下落することがよく分かります。
ハウスくんでも金融緩和を終える可能性なんてあるの？
家博士難しいけど、ゼロではない。
少しづつ金融緩和を終える動きは始まっているからね。
すでに始まっている「隠れた金融緩和縮小」（ステルス・テーパリング）
日銀は国債保有増加ペースをいまだに「年80兆円めど」としていますが、2019年6月現在30兆円前後のペースまで落としています。
ピーク時から半減以下となり、今は異次元緩和が始まった頃（2013年4月）の水準まで減っていることに。
こういった隠れた金融緩和の縮小を『ステルス・テーパリング』と呼び、市場関係者の間では、すでに金融緩和の縮小が始まっていることが常識となっています。
安倍政権3期中に緩和縮小を明言
2018年9月20日に自民党総裁選で3選を果たした安倍首相が、9月14日の討論会で「金融緩和の出口をなんとか任期中にやり遂げたい」と明言。
安倍首相の任期は2021年9月までなので、もしかしたら金融緩和の出口があるかもしれません。
まとめ
いかがでしょうか？
今はマンション価格が高騰しています。
マンション価格が高騰した原因は、日銀の金融緩和ですが、その金融緩和はもう限界です。
次に来る経済危機への備えができない今、ご家族のためにも自分で資産を守る必要がありそうです。
あなたがマンションを最大限に活用し、次の経済危機でも資産を守られることを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
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【公式サイト】すまいValue
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首都圏・関西圏ならSRE不動産（旧ソニー不動産）も
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家を買うなら相場より安く買う
もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。
今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。
ハウスくん相場より安く売っている家なんてあるの？
家博士売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ
次のような事情から、相場より安く売っている家があります。
相場より安く売っている家の例
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ハウスくんこんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。
- その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。
これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。
不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。
なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。
レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。
宅建業法では、売り主と契約してから7日以内（専任媒介契約）にレインズへ掲載する義務があります。
ハウスくんじゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。
家博士なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。
なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。
タウンライフ不動産売買では、全国300社以上の不動産会社から、希望エリアに強い不動産会社へまとめて希望内容を伝えることができます。
