任意売却を悩むイメージ
「ローン支払いが難しく、売却してもローン完済できない。任意売却したいけど、何に注意したら良いの?」

あなたは不安に思い、この記事を読まれていると思います。

ところがいざ任意売却についてネットで調べてみると、任意売却の良いことだけ書いている記事ばかり…。

なぜなら任意売却記事の多くは、任意売却業者の宣伝だからです。

そんなあなたに、公平な立場で、任意売却のメリットと注意点を分かりやすくまとめました。

この記事で、あなたの任意売却に対する不安はキレイに消え去り、スッキリと前に進める様になることでしょう。

ここでは、任意売却の条件とメリット、注意点、そして競売の知識について解説します。

この記事が、あなたの新しいスタートのお役に立てば幸いです。

任意売却と競売の違いとは

任意売却とは、

  • 債権者(家に抵当権を設定している金融機関や人)とあなた(債務者)が協力して
  • 裁判所の関与なしに家を売却する

という方法です。

一方で競売とは、

  • 債権者が裁判所へ申立て(申し込み)をして
  • 裁判所の主導で家を売る
  • あなたは何もできず、家が売れたら家から追い出される

という方法です。

ちなみに任意売却でも競売でも、どちらにしても家を売った代金で不足する住宅ローンの残債務は消えずに残ります。

ただし競売より任意売却の方が、残債務を減らしたり、可能な返済額だけに圧縮してもらえる可能性は高くなるため、普通は任意売却を選ぶほうが良いのです。

このあたりの詳しい説明は、後の「よくある任意整理の間違い」で解説します。

ハウスくんハウスくん

任意売却じゃなくて、普通に売れば良いんじゃないの?


家博士家博士

残債務が残ると、普通に家を売るのは難しいんだ。


普通の売却では、家を売った代金だけで返済できない「住宅ローンの残り(残債務)」があると、他の金融資産などで補わないと家を売却することは出来ません。

なぜなら債権者が、家に設定した抵当権(差し押さえる権利)を抹消してくれないからです。

抵当権は、住宅ローンを借りるときに、もしあなたが返済できなくなった場合の担保として、金融機関(債権者)が家に設定した権利。

抵当権があるため、あなたのローン返済が滞ると、債権者はいつでもあなたの家を差し押さえて競売にかけることができるのです。

しかし任意売却では、家を売った代金だけでは返済できない「住宅ローンの残り(残債務)」があっても、債権者が抵当権を抹消してくれるため、あなたは家を売却できます。

任意売却は3種類

任意売却には大きく分けて、次の3種類があります。

3種類の任意売却

  • 1. 第三者へ売却

一番多いパターン。購入者は不動産会社・投資家・一般の方まで様々です。

  • 2. 親子や親族へ売却(その後買い戻したり、家賃を支払い住み続けたりする)

資産があり協力してくれる親族が居る場合は、買い主を決めて任意売却する方法も可能です。

  • 3. 投資家などへ売却し、その後家賃を支払い住み続ける(リースバック)

債権者が納得する売却代金で買ってくれる投資家が居れば、リースバックを利用することも可能です。
リースバックについて詳しくはこちら
家に住んだまま売るリースバックの注意点を分かりやすく解説

ちなみに競売でも親や子、親族に買受人になってもらうという方法はありますが、他の人との価格競争になるため、確実ではありません。

任意売却業者は債権者と交渉もしてくれる

通常の不動産売却では、仲介業者として不動産会社が売主と買主の間に入って取引を進めます。

任意売却の場合も同じで、間には任意売却業者が入って手続きを進めるのが一般的です。

この任意売却業者は、不動産の売買の他に、債権者とあなたとの間に入り、売却価格や代金の配分などについて調整してくれます。

債権者が任意売却業者を手配することもある

通常の不動産売却と同じように、あなた自身が業者を手配して話を進めることもできますが、場合によっては債権者が手配した業者によって話を進めなければならないことも。

あなたが業者を手配する方が有利にはなりますが、最終的な決定権はあくまでも債権者にあります。

ハウスくんハウスくん

普通に売却は出来るけれど、決定権は自分自身ではなく債権者にあるんだね

家博士家博士

そう。任意売却は債権者の協力なしにはできない売却方法。
債権者がOKしなければ、そもそも任意売却も出来ないんだ

任意売却をするために必要な6つの条件

任意売却はあなた自身の意思だけで、いつでもすぐに出来るものではありません。

任意売却するためには関係機関や関係者の同意を得ているなど、いくつか必要な条件があります。

条件1. なにより債権者の同意が必要
任意売却で一番大切なのが、債権者の同意です。
債権者の同意がなければ任意売却できません。
条件2. 税金の滞納で差し押さえられていないこと
納税を滞納したことによって家を差し押さえられてしまうと、任意売却はできません。
差し押さえを解除するには、滞納した税金を全額納付するしかありません。
そのうえで役所との交渉が成功すれば、任意売却が可能になります。
条件3. 連帯保証人の同意が必要
後々のトラブルを避けるために、連帯保証人の同意を任意売却の条件にしている債権者が多いです。
条件4. 共有名義人の同意が必要
任意売却に限らず、普通の売却でも共有名義人の同意が必要です。
条件5. 十分な時間がある
住宅ローンを数ヶ月滞納し一括弁済を迫られているような状況では、すでに競売の手続きに入っていることもあります。
競売の開札期間に入ってしまうと、債権者が任意売却に応じてくれなくなる可能性も…。
遅くても競売開札日の1ヶ月程度前までには買主が決まっていなければ、任意売却は難しいでしょう。
条件6. そもそも売れる物件であること
田舎の家など買う人が居ない家では、任意売却は難しくなります。

以上の条件をクリアして、初めて任意売却を検討できます。

ハウスくんハウスくん

債権者が任意売却に同意するか、どうやって確認するの?


家博士家博士

先に任意売却の専門業者へ相談して、専門業者から交渉してもらうと良いよ。

任意売却の専門業者は例えばこちらなどがあります。
HOME’S 任意売却

よくある任意売却の8つの間違い

次に任意売却について調べると見かける、よくある任意売却の間違いについて説明します。

任意売却のよくある間違い8つについて、詳しく見ていきます。

間違い1. 任意売却するとブラックリストに載る

任意売却するとブラックリストに載ると思う人もいるようですが、実は任意売却とブラックリストは関係ありません。

そもそもブラックリストに載ってしまうのは、住宅ローンの返済を滞納するから。

任意売却や競売でブラックリストに載るわけではありません。

家博士家博士

任意売却しなくても、住宅ローンの返済を滞納してしまえばブラックリストに載ってしまうんだ。
ブラックリストに載る理由を間違えないようにしよう

間違い2. 任意売却すると職場にばれる

任意売却すると職場などにも知られてしまい、気まずくなるのではないかと心配になるかもしれません。

しかしこれも間違いで、職場などに伝わることはありません。

また、住宅ローンを滞納したことでブラックリストに載ったとしても、普通の会社はまず気付かないもの。

自分から話さない限り、職場に知られることはないと考えておきましょう。

間違い3. 残った借金は家族に相続される

任意売却では、売却後にも住宅ローンが残ってしまうことがあります。

ここが通常の売却と大きく異なる点です。

ハウスくんハウスくん

通常の売却では住宅ローンが残ることはないんだっけ?

家博士家博士

そう。通常の売却では住宅ローンを完済して、抵当権を抹消しないと売却できないからね。任意売却は住宅ローンが残ってしまっても抵当権を抹消して売却できるから、少し特殊な売却になるんだ

任意売却によって残った住宅ローン(借金)は家族に相続され、家族が返済し続けなければならないと思う人もいますが、これも間違い。

相続放棄すれば借金の相続は拒否できるのです。

ただし、相続放棄すると借金だけでなくあらゆる相続財産の相続ができなくなってしまうので、その点には注意してください。

間違い4. 任意売却は無料でできる

インターネットなどで「任意売却は無料」といった文言を見かけることがあります。

実はこれも間違いで、任意売却は無料ではありません。

任意売却も通常の売却と同じように仲介手数料や登記費用が必要。

その他にも、抵当権抹消承諾料やこれまで滞納していたマンションの管理費・修繕積立金、税金関係の支払いが必要になるのです。

こうした費用は物件の売却代金から差し引かれます。

その分、住宅ローンの返済に充てる金額は減ってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

無料なのではなくて、必要な費用は売却代金から出すから『手出しはない』というのが正しいってこと?

家博士家博士

そう。売却代金からまずは売却費用を引いて、残った分で住宅ローンを返済することになるんだ

なお、競売の場合は債権者負担で競売の申立てを行います。

管理費や修繕積立金の滞納があっても、売却代金から支払うことはありません。

間違い5. ローンが残っても返済は免除される

任意売却によってローンが残ったとしても、返済は免除されると思っている人もいるかもしれません。

しかし、これも間違い。

任意売却でも競売でも、売却代金で支払えなかった分の住宅ローンは残ります。

いずれの場合も「残った分をどう返済していくか」について、債権者と協議することになるのです。

家博士家博士

返済額や期間については、あくまでも債権者との交渉次第。競売に比べると任意売却の方が減額等の交渉はしやすいんだ

なお、残債務の額やあなた自身が置かれた状況によっては、任意整理や個人再生をするのも選択肢の一つ。

それでも難しければ自己破産という選択肢もあります。

自己破産と聞くと「何だか大変そう」と思う人もいるかもしれませんが、実はそれほど大変なことではありません。

相談に乗ってくれる弁護士事務所なども多いので、まずは相談してみるのも良いでしょう。

間違い6. 任意売却すると保証人に迷惑がかかる

任意売却は保証人に迷惑がかかる売却方法だと思っている人もいるかもしれません。

しかし、任意売却自体は連帯保証人に迷惑がかかるものではないのです。

そもそも連帯保証人に迷惑がかかるのは、住宅ローンの返済を滞納するから。

ブラックリストに載ることと同じ理屈です。

ハウスくんハウスくん

任意売却は保証人にとって何かメリットがあるのかな?

家博士家博士

任意売却によってローンの金額が減らせるわけだから、そこはメリットと考えて良いかもしれないね

連帯保証人に任意売却のことを相談する際には、こうした点も説明しておくと良いでしょう。

間違い7. 債権者は任意売却に必ず同意してくれる

「競売よりも任意売却の方が高値で売却できるから、債権者も必ず同意してくれますよ」

中にはこうしたセールストークで任意売却を勧める業者もいますが、実はこれも間違い。

債権者は競売よりも任意売却を好む傾向があるのは確かですが、それ以上に「普通にローン返済を続けてほしい」と思っています。

そのため、任意売却に同意するよりもまずは「どうすればローン返済を続けてもらえるか」を考えるもの。

債務者(あなた)から相談されたからと言って、必ず同意するわけではないことを頭に入れておきましょう。

それでも実際にローン返済が滞ってしまえば、債権者としても「どうにかして回収しなければ」と思うようになります。

そのため、わざと住宅ローンを滞納することで任意売却に同意するよう交渉する方法も。

ただし、債権者によっては競売しか認めない場合もあるので、この辺りには注意しておきましょう。

間違い8. 任意売却はローンの支払いが難しい時の最善策

住宅ローンの支払いが難しくなったときは、任意売却こそが最善策だとオススメするインターネットサイトもあります。

しかし、状況次第で最善策は変わるもの。

任意売却より他の選択肢の方が良い場合もあるのです。

例えば、住宅ローン以外の無担保ローンが多く、結果として住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意売却よりも個人再生がオススメ。

住宅金融支援機構の公式サイトでもこの様な記述があります。

他にも返済を抱え返済の継続が難しいと思われる方は、個人版民事再生法(注)を利用する方法もあります。弁護士など法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。
(注)個人版民事再生法とは、裁判所を通じて、負債を整理しながら生活を再建するための手続きを行うものです。

個人再生には「住宅資金貸付債権に関する特則」という特別条項が設けられており、これを利用すれば家を失うこともありません。

家博士家博士

この特則は、住宅資金特別条項や住宅ローン特則とも呼ばれているんだ。住宅ローンについては返済を継続して、他の借金だけを減額したりできる制度なんだよ

ハウスくんハウスくん

任意売却すると家を手放さないといけなくなるから、他の借金が多いなら個人再生の方が良さそうだね!

個人再生を検討する場合は、弁護士や司法書士に相談します。

依頼するために費用は必要ですが、後払いも分割払いも可能。
相談は無料なので、まず相談してみましょう。

ネットで検索すれば色々な事務所があります。
債務整理に強く、全国対応している事務所では
例えばこちらなどが有名です。

試しに無料で相談してみるなら今すぐこちらへ
借金問題の無料相談受付中 アース法律事務所

また、任意売却後に自己破産する場合は、任意売却よりも競売の方が長く家に住むことができます。

この場合も弁護士や司法書士に相談してみましょう。

任意売却以外の方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。

任意売却の5つのメリット

任意売却や競売には、それぞれメリットとデメリットがあります。

まずは任意売却のメリットから見ていきましょう。

任意売却には次の5つのメリットがあります。

任意売却の5つのメリット

  • 1. 市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い(ただし確実ではない)
  • 2. 一般の売却と変わらないので近所の人には住宅ローンが払えなくなり売却したとは分からない
  • 3. 売却後の残債務については、債権者に柔軟な対応をしてもらえるケースが多い(ただし確実ではない)
  • 4. 売却代金から引っ越し代として10〜30万円程度を出してもらえる場合がある(ただし確実ではない)
  • 5. 競売に比べると心理的負担は軽い

任意売却の場合、家の売り方自体は普通の売却とほとんど変わりません。

そのため、普通に売却するのと同程度の金額で売却できることもあります。

家博士家博士

もちろん、価格については立地や家の状態なども関係してくるから、場合によっては価格が安くなることもあるよ

また、競売のように調査官などが来ることもないため、近隣にばれないのも大きなメリットです。

任意売却の5つの注意点

任意売却の注意点として、次の5点が挙げられます。

任意売却の5つの注意点

  • 1. 競売と比較して短期間に家を出なくてはいけない
  • 2. 業者の選定や媒介契約するなどの手続きは、自分でしなくてはいけない
  • 3. 売却費用は売却代金から引かれる
  • 4. ルールが決まっていないので、引渡しが終わるまで確実に売却できるか分からない
  • 5. 詐欺業者がいる

場合によっては1年以上住み続けられる競売と違い、任意売却では一般的に3〜6ヶ月程度しか住み続けることができません。

転居に関して時間的な余裕がないのです。

家の売り方自体も普通の売却と変わらないので、業者の選定や媒介契約の締結もあなた自身でやる必要あり。

購入希望者から内覧の申し込みがあれば、立会も必要です。

家博士家博士

競売なら調査官が一度来るだけでOKだから、それに比べると任意売却は手間がかかるんだ

また、任意売却は債権者の同意がなければ手続きも進みません。

仮に購入希望者が見つかって売買契約を結んだとしても、その時点で債権者が「NO」と言えば全てが白紙に戻ってしまうことになります。

ハウスくんハウスくん

契約を結んだ後なのに、債権者がNOと言ってもいいの?

家博士家博士

任意売却には明確なルールがなく、あくまでも債権者との協力によって話が進められていくんだ。だから、契約を結んだ後でも債権者はNOと言えるし、売買契約には白紙解除できる特約も付けることになっているんだよ

なお、売却期間についても期間を限定されることが多く、3〜6ヶ月間で限定されるのが一般的です。

ハウスくんハウスくん

任意売却業者には詐欺業者もいるんだね

家博士家博士

そう。これが特に注意しなければならないんだ。先に手数料などを受取って、結果として任意売却しないという悪質な業者もいるからね。
業者を選ぶ際には複数の業者と話をして、信頼できそうなところを選ぶようにしよう

任意売却を選ばない場合は、競売になる可能性が高くなります。

任意売却のメリットと注意点をより理解するためには、競売についても知っておいた方が良いでしょう。

競売のメリット

裁判所が関与せずに家を売却する任意売却に対し、裁判所が関与して家を売却するのが競売です。

競売にもメリット・デメリットがあります。

競売のメリットとして、次の5点が挙げられます。

競売の5つのメリット

  • 1. 手続きは全て債権者が行うので、あなたは何もしなくていい
  • 2. 競売の申立て費用も債権者が負担する
  • 3. 競売手続きは通常半年〜1年ほどかかり、その間は無料で自宅に住み続けられる
  • 4. 入札者(買受人)がいないと2〜3年住み続けられることもあり、場合によってはずっと住み続けられる可能性もある
  • 5. 法律で手順やルールが決まっているので、次にどうなるのかが確実に分かる

自分自身で業者の手配などをする任意売却と違い、競売では債権者が全て手続きを行います。

そのため何もする必要がなく、費用負担もナシ。

場合によっては長期間住み続けることも可能です。

ハウスくんハウスくん

手続き期間から入札者が見つかるまで、家に住み続けられるのはありがたいね

家博士家博士

ただ、長期間住み続けられるのは地方の田舎など、誰も買わない不動産の場合だけ。東京都内など都市部ではまず無理だと考えておこう

なお、インターネットのBIT 不動産競売物件情報サイトで、自分のエリアの落札率を確認することもできます。

(参考)BIT 不動産競売物件情報サイト

こうしたサイトを活用し、あらかじめ落札率を確認しておくのも良いでしょう。

競売のデメリット

一方で、競売には次のようなデメリットもあります。

競売の5つの注意点

  • 1. 市場価格よりかなり低い価格で売却される可能性がある
  • 3. 競売後の残債務について、債権者は厳格な対応をすることが多い
  • 4. 近所や第三者に競売を知られてしまう
  • 5. 裁判所、競売物件情報サイトなどで競売情報を閲覧した不動産会社やブローカー、投資家が大勢自宅に来る
  • 6. 心理的負担になる

競売では売却価格がかなり安くなる可能性があるうえ、残債務についても厳しく対応されることが多くなっています。

そのため、思っていた以上の残債務となり、場合によっては支払いができなくなることも。

支払えない場合は自己破産などの対応が必要になります。

また、競売になった場合は、近所に知られずに売却するのはまず無理と考えておきましょう。

家博士家博士

競売では場合によって、入札希望者が近所に聞き込みなどをすることもあるんだ。業者なども大勢自宅に来ることもあるし、心理的負担が大きくなるのもデメリットだよ

なお、競売情報を見てやってくる不動産会社やブローカー、投資家については、無視しておいてOK。

内覧などもないため、応対するのは調査官訪問時の1回だけになります。

任意売却の流れ

最後に任意売却の流れを知っておきましょう。

任意売却は次の様な流れで進められます。

  1. 一括査定サイトで概算価格を確認
     ↓
  2. 任意売却することを決断
     ↓
  3. 任意売却業者選び
     ↓
  4. 事前相談・不動産価格詳細査定
     ↓
  5. 任意売却業者決定・媒介契約
     ↓
  6. 債権者との売り出し価格交渉
     ↓
  7. 販売活動
     ↓
  8. 配当案作成、抵当権抹消承認
     ↓
  9. 売買契約
     ↓
  10. 引っ越し
     ↓
  11. 決済・引き渡し
     ↓
  12. 新しいスタートへ

任意売却を選ぶと決めている場合も、まだ迷っている場合も、任意売却を選ぶべきか判断するために、先ずあなたの家がいくらで売れそうかを調べてみましょう。

家が高値で売れる場合は、任意売却も簡単になります。

そもそも家を売ってローンが完済できるなら、普通に売るという選択肢もあります。

今は不動産相場が上昇しており、思わぬ高値で売れる可能性もあります。

先ず一括査定サイトで概算価格を確認してみて下さい。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

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