任意売却イメージ
「住宅ローンの支払いが難しいけど、競売は避けたい。任意売却で解決できるのか?」

あなたは今、そうお考えではありませんか?

競売で家を安値で失うよりも、任意売却で少しでも高く売って、ローンを少しでも減らしたい。
そうすれば、売却後も債権者との交渉がグッと楽になりますね。

さいわいなことに、今は不動産価格が高騰しています。
任意売却なら、競売よりも家を高く売ることができるでしょう。

しかし、任意売却するためには6つの条件をクリアする必要があります。
まずはこの6つの条件を一つずつ確認してみて下さい。

もし条件をクリアしていないくても、今から準備すれば解決できることも多いはず。

さらに準備をする過程で、任意売却よりもあなたに合った解決策が見つかる可能性もあります。

今の苦しい状況を打ち破り、スッキリと新たな生活のスタートを切りましょう。

ここでは、任意売却するための6つの条件について分かりやすく解説し、それぞれの条件がクリアできない場合の解決策を説明します。

あなたが現状を打破するために、この記事がお役に立てば幸いです。

任意売却に必要な6つの条件

任意売却するためには、必要な条件が全部で6つあります。

任意売却に必要な6つの条件

条件1. なにより債権者の同意が必要
任意売却する上で一番大切なのが債権者の同意です。
債権者の同意を得るためにはタイミングも大切です。
条件2. 税金の滞納で差し押さえられていないこと
納税の滞納で家を差し押さえられると、任意売却できません。
差し押さえを解除するには、滞納した税金を全額納付するか、役所と交渉します。
条件3. 連帯保証人の同意が必要
後々のトラブルを避けるために、債権者が要求する条件です。
任意売却は連帯保証人に対しても悪い話ではないので、きちんと説明して納得してもらいましょう。
条件4. 共有名義人の同意が必要
任意売却に限らず、売却では共有名義人の同意が必要です。
共有名義人にも悪い話ではありませんので、
条件5. 十分な時間がある
住宅ローンを数ヶ月滞納し一括弁済を迫られている場合は、すでに競売の手続きに入っていることもあります。
競売開札日の1ヶ月程度前までには買主が決まっていなければ、任意売却は厳しくなります。
条件6. そもそも売れる物件であること
地方の田舎の不人気物件などは売却できない可能性も。
売れない物件では任意売却も難しくなります。

この6つの条件をクリアし任意売却ができる場合は、任意売却に向けて準備を始めましょう。

任意売却の準備については、こちらの記事をお読み下さい。

それぞれの条件について、詳しく解説します。

条件1. なにより債権者の同意が必要

債権者イメージ
6つの条件のうち、とにかく一番大切な条件となるのが「債権者の同意」です。

家に抵当権を設定している債権者の同意

ここでいう「債権者」とは、あなたの家に抵当権を設定している債権者で、住宅ローンだけが対象。

カードのキャッシングや無担保ローンは含みません。

無担保ローンが多く返済が厳しい場合は個人再生

もし無担保ローンなど住宅ローン以外のローンが多く、結果として住宅ローンの返済が厳しい場合は、任意売却よりも「任意整理」「個人再生」を先に検討しましょう。

個人再生では、家を手放さずに住宅ローン以外のローンを最大1/10に圧縮することができます。

個人再生については、こちらで解説しています。

代位弁済後の債権者は保証会社に変わる

住宅ローンの支払いが滞って「代位弁済通知」が届くと、債権者は金融機関から保証会社に変わります。

なぜなら住宅ローンの場合、一般的には保証会社を利用して住宅ローンを借りるため、抵当権は金融機関ではなく、保証会社の名前で設定されているため。

ハウスくんハウスくん

代位弁済通知ってなに?

家博士家博士

代位弁済とは、住宅ローンを借りている人に代わって保証会社が残りのローンの全額と利息の合計分を、金融機関に一括返済すること。
だから、代位弁済通知にはそうした内容が書かれているよ

ハウスくんハウスくん

保証会社が金融機関に一括返済するから、債権者が保証会社に変わるんだね

家博士家博士

そう! その後は保証会社から『あなたに代わって一括返済したから、その分を一括で返してください』と要求されることになるんだ

債権者が任意売却に同意するかは、専門業者に交渉してもらう

ハウスくんハウスくん

金融機関が任意売却に同意するかは、どうやって確かめるの?


家博士家博士

先に任意売却専門の不動産会社に相談して、不動産会社から金融機関へ確認してもらうと良いよ。

任意売却専門の不動産会社は例えばこちらなどがあります。
HOME’S 任意売却

任意売却業者の選び方は、こちらで解説しています。

金融機関の中には、任意売却ではなく競売しか認めないところもあります。

逆にフラット35(住宅金融支援機構)の場合は、任意売却を勧めています。

まず任意売却専門の不動産会社に相談してみましょう。

債権者には決済・引き渡しの直前まで拒否権がある

任意売却では、最後の最後まで債権者が主導権を握っています。

そのため11.決済・引き渡しの直前でも、債権者は任意売却を中止できます。

ハウスくんハウスくん

決済・引き渡しが完了するまでは、任意売却が上手くいくかどうかも分からないんだね

家博士家博士

そう。だから契約の際には、債権者の同意が得られなかった場合は白紙解除するという特約も付けるんだよ

【任意売却の流れ】

  1. 一括査定で売却価格を確認
  2. 任意売却することを決断
  3. 任意売却業者選び
  4. 事前相談・不動産価格詳細査定
  5. 任意売却業者決定・媒介契約
  6. 債権者との売出し価格交渉
  7. 販売活動
  8. 配分案作成、抵当権抹消承認
  9. 売買契約
  10. 引越し
  11. 決済・引き渡し←この直前まで債権者は拒否できる
  12. 新しいスタートへ

任意売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

なお任意売却には競売と違って明確なルールがありません。

そのため、一般的には住宅金融支援機構の任意売却の流れがベースとなります。

(参考)住宅金融支援機構・融資住宅等の任意売却

債権者の合意が難しい場合はタイミングを改めて

まず代位弁済後の保証会社に交渉してみる

債権者に任意売却を交渉するなら、代位弁済前の金融機関より、代位弁済後の保証会社の方が同意してもらいやすくなります。

これは一般的な金融機関が、任意売却よりも代位弁済を選ぶ傾向がありため。

なぜなら銀行の決算としては、代位弁済で保証会社から全額を回収した方が、損失がなく良い処理になるからです。

競売の売却基準価格が出た後に、もう一度交渉

また競売申立後に、裁判所から売却基準価格が出ると、債権者は競売と任意売却のどちらを選んだほ方が有利か判断しやすくなります。

このため、売却基準価格が出た後にもう一度交渉してみると、同意してもらえる可能性があります。

債権者が申立を取り下げることができる期限は、競売の開札前日までなので、競売と並行して任意売却を進めるケースもあります。

最後まであきらめずに交渉してみましょう。

条件2. 税金の滞納で差押さえられていないこと

税務署イメージ
2つ目の条件は、税金の滞納で家が差押えられていないこと。

こういった「本来納めるべき税金」を滞納し続けると、家に差押え登記がなされてしまいます。

差押え登記を外さなければ、任意売却はできません。

ハウスくんハウスくん

税金って、固定資産税とか家に関するものだけ?

家博士家博士

固定資産税や都市計画税、都道府県民税や市民税といった住民税、国民健康保険料などがある。
家に関する税金だけではないんだ。

全額返済又は交渉で差押え登記を外す必要がある

もし差押さえられている場合は、滞納している税金を全額納付するか、一部だけ納付して役所と交渉することに。

全額納付すればもちろんですが、一部だけ納付して交渉が成功すれば差押え登記が解除されて、任意売却できるようになります。

役所によって差押え登記を外す基準も異なるため、業者の交渉力と役所の担当者次第になります。

条件3. 連帯保証人の同意が必要

連帯保証人イメージ
住宅ローンを組む際、一般的に配偶者が連帯保証人になります。

連帯保証人がいる場合は、基本的に連帯保証人の同意がなければ任意売却できません。

これは、任意売却後に債権者が連帯保証人から訴えられる恐れがあるからです。

ハウスくんハウスくん

なんで連帯保証人が訴えるの?

家博士家博士

不当に安すぎる価格で売却して損したという理由なんだ。
正式には民法上の『担保価値保存義務』に違反しているというのが、訴える理由だよ

つまり、将来起こりうるトラブルを未然に防ぐために、連帯保証人の同意が求められるというわけです。

ちなみに連帯保証人は保証人とは違います。
親兄弟などが保証人になっている場合は、これに当たりません。
保証人には次のような権利があります。
保証人の権利

  • 先に債務者に請求するように主張できる(催告の抗弁権)
  • 先に債務者の財産を差し押さえるように主張できる(検索の抗弁権)
  • 複数の保証人で分割して負担する(分別の利益)

連帯保証人には以上のような権利が全て無いのです。

連帯保証人にはきちんと説明して納得してもらう

任意売却は、連帯保証人にとっても悪い話ではありません。

任意売却で少しでも多くの住宅ローンが返済できれば、任意売却後に残るローン残額も小さくなります。

任意売却後に残ったローン(債権)は、無くなるわけではありません。

多くの場合サービサー(回収業者)に安値で売却され、ある程度減額された金額を少しずつ返済することになります。

だから家を少しでも高く売却して、残債を減らしておけば、任意売却後の返済も楽になります。

公正証書に署名捺印しない限り、貯金や給与が差押えられることは少ない

債権者があなたや連帯保証人の動産(貯金や給与)を差し押さえる可能性は少ないでしょう

なぜなら債権者が連帯保証人の動産(貯金や給与)を差し押さえるためには、債務名義が必要になります。

債務名義を得るためには、公正証書か裁判・調停が必要ですが、裁判・調停は時間も費用もかかるため、あまり選ばれません。

つまりあなたか連帯保証人が公正証書に署名捺印しない限り、動産を差押えされる可能性は低いのです。

条件4. 共有名義人の同意が必要

売却する物件が共有名義の場合、共有名義人の同意が必要です。

これは通常の不動産の売却でも同じ。

売買契約の手続きの際には、名義人全員の立ち会いと捺印が必要になります。

ハウスくんハウスくん

仕事の都合などでどうしても全員立ち会えない場合はどうするの?

家博士家博士

その場合は委任状でもOK。それでも全員賛成していることが必須だから注意しておこう

委任状について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

共有名義人の同意が問題になるケースとは

共有名義人の同意が問題になることはほとんどありません。

多くは連帯保証人と共有名義が同じなので、先程の連帯保証人と同じように任意売却を選ぶのが自然だからです。

ただし、ごく一部のケースとして、次のような場合に問題になります。

共有名義人が住宅ローンに一切関係していない場合は同意が難しい

共有名義の持ち分を担保に住宅ローンを借りるケースはほとんどありませんが、相続などでそうなっているケースも中にはあります。

この場合は、共有名義人が同意しなければ、共有持分だけの売却になります。

共有持分を売却しても、価格は相場よりかなり安くなってしまいます。

共有名義人になんとか協力してもらうことを交渉してみましょう。

共有名義の不動産売却については、こちらで解説しています。

条件5. 十分な時間がある

売却期間イメージ
十分な時間的余裕がないと、任意売却も難しいもの。

なぜなら、債権者によっては競売の開札が始まると任意売却に同意しないこともあるためです。

ハウスくんハウスくん

具体的にはどれくらいの余裕が必要なの?

家博士家博士

競売の開札日の1ヶ月程度前には、買主が決まっていないと厳しいと考えておこう

ここでポイントとなる競売ですが、具体的には次のような流れで手続きが進められます。

【競売の流れ】

  1. 住宅ローン滞納
  2. 書面・電話による督促
  3. 期限の利益喪失予告状
  4. 期限の利益喪失通知(滞納開始から3〜6ヶ月)
  5. 一括払い請求(金融機関から)
  6. 代位弁済手続き開始の通知
  7. 代位弁済通知
  8. 一括払い請求書(保証会社から)
  9. (滞納開始から4〜8か月)
    競売開始決定通知書(地方裁判所から届く)
    不動産現況調査について通知(地方裁判所から届く)
    ↓(約2ヶ月)
  10. 入札の通知
    ↓(約1ヶ月)
  11. 期間入札の開始
    ↓(約2週間)
  12. 開札日←この1ヶ月前に買主が決まっている必要あり
    ↓(約1週間)
  13. 売却許可決定・所有権移転
  14. 強制退去

この流れから考えると、不動産現況調査についての通知が来てから4〜6ヶ月が限界。

早ければ早いほど良いので、任意売却することに決めたらとにかく早めに動くことが重要です。

なお、競売開始決定があると不動産は差押さえられます。

そのため、普通の売却は不可能に。

任意売却か競売のどちらかしかできなくなる点に注意しておきましょう。

条件6. そもそも売れる物件であること

最後の条件は、売れる物件であること。

購入してくれる人がいなければ、任意売却も成立しません。

任意売却は売却期間も限られているため(3〜6ヶ月が一般的)、購入者が見つからなければ競売となってしまいます。

地方の田舎の物件などは債権者の同意を得るのも難しいですが、競売しても売れない恐れもあるため、交渉しだいです。

交渉力のある不動産会社に依頼してみましょう。

先ずは売却価格を確認

価格を確認するイメージ
任意売却をするなら、まずは売却価格がいくらになりそうか、確認してみましょう。

売却価格は、不動産会社へ無料査定を依頼すると正確な価格が分かります。

エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ査定を依頼してみてください。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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