不動産売却で代理人の売買契約は可能？ 代理人に委任する方法と注意点

「不動産売却の売買契約に立ち会えないけど、代理人でいいの？」

不動産売買の代理人でお悩みですね？

確かに代理人に代理権を委任すれば、本人が立ち会わなくても不動産の売却はできます。

ただし委任状の内容や、委任の方法でトラブルになる恐れも。

また認知症などで本人の判断能力が無ければ、委任状では代理できません。

この記事では、不動産売却で代理人に委任する方法と必要な書類、注意点を分かりやすくまとめました。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

代理人でも不動産の売買契約はできる

ただし本人の判断能力が条件

代理人でも不動産の売買契約はできます。

ただし本人に判断能力がないと、代理人を自由に選べず、法定代理人になってしまいます。

代理人には「任意代理人」と「法定代理人」の2種類があり、一般的に使われる代理人のイメージは任意代理人です。

任意代理人は本人の意志で選べる

任意代理人は、本人の意思によって代理権を与えられる代理人のこと。

たとえば「自分に代わって妻に委任する」というように、本人の意思で代理権を与える人物を選べます。

任意代理人は、委任状と添付書類があれば、本人に代わって代理で契約できます。

法定代理人は本人の意志で選べない

任意代理人と違い、法律の規定によって代理権が与えられる代理人を法定代理人と呼びます。

法定代理人は、本人の意思で選べません。

なぜなら本人に判断能力が無いので、行為を制限されているため。

本人の権利を保護するために、法律の規定で法定代理人が選ばれます

本人に判断能力が無い具体例

本人に判断能力が無く、法定代理人となるのはこちら。

未成年の親権者は法定後見人になる

未成年の親権者は、自動的に法定後見人になり、財産を管理します。（民法824条、859条）

民法824条
親権を行う者は、子の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為についてその子を代表する。ただし、その子の行為を目的とする債務を生ずべき場合には、本人の同意を得なければならない。

民法859条
後見人は、被後見人の財産を管理し、かつ、その財産に関する法律行為について被後見人を代表する。
２　第八百二十四条ただし書の規定は、前項の場合について準用する。

未成年者については、こちらで解説しています。

認知症だと成年後見人制度と裁判所の許可が必要

親が認知症を患っている場合は「十分な判断能力なし」となり、成年後見人制度で法定代理人を選ばなくてはいけません。

成年後見人が不動産を売買するためには、さらに家庭裁判所の許可が必要です。（民法859条の3）

民法859条の3
成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。

成年後見人について、こちらの記事で詳しく解説しています。

ここからは任意代理人について解説します。

代理人の委任状について

代理人が売買契約を結ぶ際には、委任状が必要です。

委任状は不動産会社が用意してくれますが、内容は次の通りです。

委任状に必要な内容

委任状に必要な内容は次の通り。

委任状のサンプル

詳細は、委任状のサンプルを参考にしてください。
⇒委任状サンプル

またこちらのサイトでも事例がいくつか紹介されています。
【参考】不動産流通推進センター・売買契約をする当事者に代理人がいる場合の留意点と記載方法の整理

委任状に添付する書類

委任状には複数の添付書類が必要です。
事前に揃えておきましょう。

印鑑証明書

委任者だけでなく、代理人も印鑑証明書が必要。

住民票

住民票も印鑑証明書と同様に、委任者と代理人の2人分が必要。

印鑑証明書と併せて取得しておきましょう。

身分証明書のコピー

こちらも委任者・代理人の2人分が必要。

写真付きで、住所、氏名、生年月日が記載されているものを準備しておきます。

具体的には、運転免許証やパスポート、住民基本台帳カードなどいくつか種類があります。

委任状の6つの注意点

委任状には「所有者本人に代わって権限を委任するための書類」という、非常に重要な役割があります。

「身内だから何でもお任せする」なんてことは、後々トラブルに発展する恐れも…。

トラブル防止のためにも知っておきたい、委任状に関する注意点をまとめました。

注意点1. 付与する権限を明確にして限定する

代理人に与えられている権限の範囲が明記されていないと、契約の相手方も「どこまで内容を取り決めていいのか」が分かりません。

その結果、契約手続きがスムーズに進まないことも…。

こうした事態を避けるためにも、しっかり明記しておきましょう。

注意点2. 住所と氏名は自筆する

あなた自身の意思で代理人に委任したことを証明するため、住所と氏名は必ず自筆します。

代筆やPCなどで入力して印刷したものはNGです。

場合によっては委任状を受取ってもらえず、無効となる事もあります。

注意点3. 白紙委任状を発行しない

付与する権限の項目が空欄のままの「白紙委任状」は、発行してはいけません。

なぜなら、白紙委任状には様々な問題点があるためです。

• 後で問題が生じたときの責任の所在がはっきりしない
• 勝手に内容を書き込まれるリスクがある

白紙委任状によって不動産売却の手続きを進めると、最終的に困ってしまうのはあなた自身。

代理人に付与する権限とその範囲をしっかり記載した委任状を発行しましょう。

注意点4. 捨印をしない

捨印とは、署名捺印に使用した印鑑をあらかじめ欄外に押しておくこと。

捨印には「書類に記載してある内容を訂正する権限を与える」という意味があります。

そのため、委任状に捨印をするということは「委任状の内容を訂正してOKです」というのと同じことになってしまうのです。

付与する権限とその範囲をきちんと記載していたとしても、捨印があると意図せぬ内容に書き換えられてしまう恐れも。

こうなると、白紙委任状を発行しているのと変わらなくなってしまいます。

「捨印を押しておいてくれ」と頼まれても、言われるがまま捨印しないようにしましょう。

注意点5. コピーをとっておく

委任状を作成したら、代理人や不動産会社に渡す前に必ずコピーを取っておきます。

コピーがあれば、提出後に改めて内容を確認したい場合などに便利。

委任事項などを書き換えられたりしても、コピーがあればすぐに気付けるので安心です。

注意点6. 委任事項を追記されないようにする

委任事項を勝手に追記される事例も多いもの。

委任事項の追記を防ぐために「以下余白」と記載するか、最終行の右下に「止め印」を押しておきましょう。

なお、止め印で使用する印鑑は、署名捺印に使用したものと同じ印鑑になります。

代理人のトラブルは多い

不動産売買で代理人によるトラブルは多く、裁判に至るケースも。

最高裁の判例でも、代理人に関するものが多くみられます。
【参考】最高裁判例一覧・代理

不動産会社も代理人の売買契約は避けたがります。

代理人で売買を考えている場合は、きちんと事情を説明した方が良いでしょう。

まとめ

ここまで不動産売却での代理人の売買契約と委任について解説してきました。

不動産売却の売買契約や引き渡しでは、なるべく所有者本人が契約するのが基本です。

しかし止むを得ず代理人に委任する場合は、トラブルを避けるために、信頼できる不動産会社のフォローが大切。

もし代理人による売買を予定している場合は、経験豊富で信頼できる不動産会社に仲介を依頼しましょう。

まだ不動産会社が決まっていない場合は、まず実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼してください。

査定結果と話を聴き比べると、信頼できる不動産会社が分かります。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております。

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