土地イメージ
土地を売るなんて、全く想像できないし、騙されそうで怖い…

この記事では、そんなあなたのために、初めて土地の売却をする方でも安心して売却できるための必要な知識、失敗しない注意点、高く売るコツについてまとめました。

土地売却の流れ

土地の売却は、大まかに次のような流れで進みます。

  1. 相場の確認
  2. 不動産会社への査定依頼と会社の選定(1〜2週間)
  3. 売却活動(3〜6ヶ月)
  4. 売買契約の締結と引渡し(1ヶ月)
  5. 確定申告と納税(翌年2月〜3月)

売却には思っている以上に時間がかかることもあるので、流れを把握して時間に余裕をもっておくことが大切です。

土地の売却にかかる費用

土地を売却する時にも費用がかかります。

費用の目安は売却価格の3.5〜5%。

不動産会社への仲介手数料や税金の他、印紙代や登記代が必要です。

土地を高く売るコツ

高く売るイメージ
土地を少しでも高く売るには、いくつかのコツがあります。

どれも難しいものではないので、やっておくと良いでしょう。

可能な範囲で見た目をキレイにする

整地後イメージ
あくまでも出来る範囲で構わないので、除草するなどして見た目をキレイにしておくのが一つ目のコツ。

雑草が生い茂っている土地よりも、手入れをされている土地の方が第一印象も良くなります。

虫を防ぐためにも、最低限の手入れはやっておくようにしましょう。

測量や境界確認を行う

測量イメージ
隣地との境界があいまいなままだと、後々トラブルになってしまうこともあります。

そうしたトラブルを避けるためにも、測量や境界確認を行っておきましょう。

家博士家博士

登記の際、土地の大まかな形状や位置を知るために公図が用いられている場合もあるけれど、実は構図と現況には違いがあることも多いんだ

ハウスくんハウスくん

公図?

家博士家博士

公図は土地の区画を明確にするための地図ができるまで、地図に準ずる図面として備え付けられている図面のこと。公図の多くが明治時代に作成されているから、現況と大きく異なっていることもあるんだ

なお、国土交通省の発表によると、全国の約半数(49.8%)の地域で「大きなずれ(1m以上10m未満)がある」とされています。

売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

大手不動産会社イメージ
仲介を依頼する不動産会社に関しては、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこともポイントの一つ。

実績が豊富な不動産会社は物件の取扱い実績も豊富で、多くの顧客を抱えています。

顧客が多い分、購入希望者の声も良く聞いているため、売り方をよく知っているのです。

ハウスくんハウスくん

実績が豊富ならどこの不動産会社でもいいのかな?

家博士家博士

大切なのは、複数の不動産会社に無料査定を依頼して、話を聞き比べること。一言で実績が豊富といっても、不動産会社によって査定価格や売り方は変わってくるからね。信頼できる不動産会社を見つけるためにも、必ず複数の不動産会社に話を聞くようにしよう

なお、複数の不動産会社に査定を依頼するときは、一括査定を利用するのが定番です。

土地を売るのに必要な書類

登記済権利書イメージ
土地を売る時は、土地そのものさえあれば良いわけではありません。

売却にあたっては様々な書類が必要になります。

売却する土地の状態によっても必要書類は異なりますが、主に次のようなものが必要です。

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
  • 土地測量図、境界確認図
  • 売主本人の確認書類(身分証明書や印鑑証明書、実印など)

このほか、建築確認通知書や工事記録書、建築設計図なども必要に応じて準備します。

ハウスくんハウスくん

いろいろと準備する書類があるんだね

家博士家博士

このあたりは分かりにくいところもあるから、不動産会社に相談すると教えてもらえるよ

土地の売り時はいつ?

夏になれば冷たいものが「売り時」になるように、実は土地にも「売り時」があります。

ポイントとなるのは駅からの距離。

国土交通省が毎年発表している1月1日時点での公示地価の変動率を見てみましょう。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

公示地価を見ると、最寄り駅から徒歩7分以内(0.5km未満)にある土地は3大都市圏でも地方圏でも値上がりしている傾向が分かります。

また最寄り駅から離れるほど地価は上がらず、3大都市圏ですら5kmを超えると-1.1%も前年比で下落している結果に。

この傾向は今後ますます強くなると見られています。

いずれ土地を売る予定であれば、最寄り駅から遠いエリアでは、なるべく急いだ方が良いでしょう。

最寄り駅から徒歩7分以内の土地は、まだ上値を狙うという選択肢もあります。

ハウスくんハウスくん

東京や大阪などの大都市圏でも、地方と同じような傾向にあるんだね

家博士家博士

だから、都市部であっても安心していられないんだ。それに、都市部も地方もそれぞれ問題を抱えているんだ

まず3大都市部が抱えているのは生産緑地問題。

これまで農地としてあえて残されていた土地(生産緑地)が、2022年以降、宅地として順次開放されることになっています。

また地方では立地適正化計画によって、人が住むのに適していないとされる土地は突然売れなくなってしまう恐れも。

更に、2025年以降は団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居する可能性もあります。

これによって郊外の一戸建てが大量に売りに出されると予想されており、価格が一気に下がることも考えられるのです。

こうした理由から、徒歩7分超にある土地も「そのうち売却を」と考えているのであれば、急ぎましょう。

ハウスくんハウスくん

いろいろ考えると、とにかく早く売った方が良さそうだね

家博士家博士

そう。
すでに、地方や都市部の郊外では売れない土地もあるほど。
こうしたエリアでは隣人に売る方が売れやすい場合もあるから、相談してみると良いかもしれないね。
地続きの土地を買うことで元から所有していた土地の価値が上がるから、隣の人にとってもメリットがあるんだ

個人間で売買する場合

個人間売買イメージ
土地の売買は、不動産会社に仲介を依頼せず、個人で行うことも可能です。

メリットは仲介手数料を支払わずに済むという点。

手数料と言っても100万円以上かかることも多いので、支払わずに済むなら…と思うかもしれません。

しかし、契約書の作成やトラブル防止のためのチェック項目、購入者探しなど、やらなければならないことは非常に多岐にわたります。

トラブルが起きた際には自分自身で対応しなければならないため、単に「手数料を節約したいから」という理由だけでの個人間売買はあまりオススメではありません。

相続した土地を売る場合の注意点

親が住んでいた家などを相続したけれど、自分では住む見込みがない…。

これも売却を検討する一つのきっかけだと思います。

相続した土地を売る場合、売却前にまずは相続登記が必要です。

また、売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除する特別控除もありますが、期間限定の特例。

次の2つの両方を満たしている場合に適用されます。

  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する
  • 平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡する

家博士家博士

このほかにも、相続した家屋の要件や譲渡する際の要件など、いくつかの要件がある。こうした点も不動産会社に相談すれば教えてもらえるから、該当する場合は聞いておこう


土地の即時買取は相場の6〜8割に

不動産投資イメージ
土地の売却にあまり時間をかけたくない場合、即時買取を検討することもあるかもしれません。

「なかなか売れない」と悩むことなく売却できる即時買取ですが、買取額は相場の6〜8割程度が一般的。

相場並みの価格で買い取ってもらえる可能性は、ほとんどないと考えておきましょう。

それでも出来るだけ高く買取ってもらうためには、一社でも多くの不動産会社に査定依頼することがポイント。

とにかく多くの会社から査定してもらい、その中でも高く買取ってくれるところを選ぶようにします。

ハウスくんハウスくん

この場合も一括査定サイトが良さそうだね

家博士家博士

そう。ただ、一括査定サイトは一度に査定してもらえる会社数に限りがある。だから、複数の一括査定サイトを利用するようにしよう


古い家は解体しなくても土地として売れる

建物解体
売却したい土地に古い家が建っていても、解体せずに土地として売ることができます。

古い家の場合は建物の価値がほとんどないため、実質的に「土地」として売れるのです。

解体せずに売る場合のメリットとしては、税金が安いことや建物の瑕疵担保を免責にできる点、解体費用を節約できる点が挙げられます。

デメリットは、解体費用分の値引きを求められる可能性があることや、売れなかったときの維持管理に手間がかかる点など。

判断が難しいポイントなので、不動産会社の意見を聞くと良いでしょう。

土壌汚染調査が必要な土地もある

土壌汚染調査イメージ
2003年に施行された土壌汚染対策法によって、工場やガソリンスタンドなどがあった土地は、土壌汚染調査が必要になりました。

土壌汚染対策法は、土壌汚染による健康被害を防止するための法律。

工場やガソリンスタンドがあった土地には汚染物質が含まれている可能性が高いので、調査したうえで売却します。

ハウスくんハウスくん

知らずに売却してしまった場合はどうなるの?

家博士家博士

売主が知らなかったとしても、売却後に汚染が判明すれば隠れた瑕疵となって、契約解除や損害賠償を請求されてしまうこともあるんだ。
こうしたトラブルを防ぐためにも、心配な場合は土壌汚染に関する内容を重要事項説明に記載するなどしておこう

土壌汚染については、こちらで解説しています。

ローンの抵当権は抹消が必要

ローンイメージ
売りたい土地に抵当権が残っている場合は、抹消しなければ売却できません。

ただ、事前に抵当権を抹消しておく必要はなく、引渡しと同日に抵当権抹消でOK。

この場合は売却代金でローンを一括返済する形になります。

家博士家博士

引き渡し日に抵当権を抹消するためには、なるべく早めに銀行に通知しておく必要がある。最低でも2週間以上前には銀行に通知しておこう

事前に銀行へ通知しておくのは、抵当権の抹消に必要な書類の準備に時間がかかるため。

直前に頼んで出来るものではないので、時間に余裕をもって進めるようにしましょう。

貸し駐車場を高く売るコツ

駐車場イメージ
貸し駐車場として利用している土地を売却する際は、駐車場特有の悩みが出てきます。

その中でも特に悩むのが、駐車場を貸し出したまま売却するかどうか。

駐車場として貸し出したままでも売却は可能ですが、高く売るためには解約して売る方がオススメ。

なぜなら、貸し出したままでは土地の用途が「駐車場」に限定されてしまい、買い手が見つかりにくくなるからです。

駐車場を解約して用途を限定しなければ、駐車場以外に土地を探している人の目に留まる確率も高くなります。

家博士家博士

解約して売る場合は、契約者に対して解約通知を出すところから始めよう。契約書に明記されている期限を守れば問題ないので、まずは契約書の内容を確認しておこう


農地を売る場合

農地イメージ
農地を売却する場合は、宅地などとは売却の流れが変わります。

農地は食料を生産するための土地という意味から、実はしっかりと保護されているのです。

そのため、農地の売買には法律によって厳しい制限があります。

ハウスくんハウスくん

使う見込みがないから売りたいというだけではダメなのかな?

家博士家博士

自分の意思だけではなく、自治体の農業委員会の売買許可も必要なんだ

ハウスくんハウスくん

ということは、農業委員会が許可しなければ、売買できないんだね

なお、農地は基本的に農家や農業参入者しか購入できません。

それ以外の人に向けて売りたい場合は、宅地などに転用できるかどうかがポイントになります。

ハウスくんハウスくん

保護されているということは、やっぱり簡単に転用もできないのかな?

家博士家博士

その通り。農地以外に転用できるのは『第2種農地』と『第3種農地』に該当する場合だけ。基本的に、市街地に近い場所にある農地が該当するよ。あとは、その土地を取得した後にきちんと有効活用できるかどうかも、転用許可が出るポイントになるんだ

自分が保有したい農地がどの区分に該当しているかを知りたいときも、農業委員会に問合せれば教えてもらえます。

山林を売る場合

山林イメージ
土地の中でも特に広い面積となる山林。

土地面積がとにかく広いので、測量をせず登記簿上の面積で売買する公簿売買が一般的です。

家博士家博士

測量せずに売買するのは、宅地などと違って面積が広い分、測量をすると莫大な費用がかかってしまうから。もちろん実測でもいいけれど、どちらで売買したかは契約書に明記することになっているよ

さらにもう一つ、確定申告が特殊な点にも要注意。

立木部分と土地部分で分ける必要があるのです。

立木部分については「山林所得」、土地部分については「譲渡所得」となり、別に申告が必要です。

山林売却について、詳しくはこちらで解説しています。

まずはいくらで売れるか確認することから

土地と言っても様々な用途があるため、どんな土地かによって注意点も変わります。

しかし、どんな土地であっても売却を考えているなら、最初にやるのはいくらで売れるか確認すること。

これは宅地であれ農地であれ山林であれ、共通して言えることです。

いずれ売ろうと思っている土地でも、場所によっては急いだ方がいいところもあります。

せっかく持っている土地を有効活用するなら、まずは土地を査定してもらうところから始めましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U