「洪水の恐れがある家は売れる？ 安くなるの？」
災害リスクのある家・土地の売却でお悩みですね。
確かに地球温暖化で記録的な大雨や洪水が急増し、災害リスクのある家は売却できるか不安かもしれません。
そんなあなたのために、洪水・津波・がけ崩れなどの自然災害リスクがある土地・家の売却についてまとめました。
またいずれ売却する予定なら知っておきたい、将来の見通しについても解説します。
災害リスクが無い家で安心して生活することは、あなたのご家族の幸せにつながるでしょう。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
地球温暖化で注目され始めた自然災害リスク
地球温暖化の影響で、これまではめったに起きないレベルだった災害が、ここ数年はいつ起きてもおかしくない状況になっています。
- 2018年7月：西日本を中心に発生した豪雨水害
床上・床下浸水は7500棟、死傷者400人の大災害となった - 2019年10月：台風19号
全国で7万棟余りが水につかったり、全半壊する被害を受けた - 2020年7月：豪雨で熊本県を中心に全半壊が6千棟、最大9mの浸水を記録
- 2021年7月：大雨により熱海市で土石流が発生し死者・行方不明者27名
- 2021年8月：大雨により67河川が氾濫、全半壊1358棟、浸水6500棟
こうした環境の変化に伴い、これまであまり認識されていなかった自然災害リスクにも注目が集まるように。
最近は、土地や家を買う際に、土地の災害リスクを確認する人が増えています。
ハウス 最近の災害のニュースを見ていたら、心配になるのも仕方ないよね。
じゃあ、自然災害リスクのある土地や家は売り難いの？
家博士 今のところ、エリアやレベルによるけど影響はまだ少ないね。
結論は「売れるが、レベルによっては安くなる」
自然災害リスクのある土地や家でも、売却は可能です。
ただしエリアや危険の度合いによって、価格が安くなる場合もあります。
家博士 利便性が高いエリアでは、災害リスクはほぼ影響無いんだ。
でも郊外では影響があるよ
都市部はほとんど影響なし、郊外は影響あり
都市部など利便性が高いエリアでは、今のところ自然災害リスクの影響はほとんどありません。
なぜなら都市部で家を探す人は、駅からの距離など利便性を優先することが多いためです。
一方、郊外や田舎になると、自然災害リスクの影響は大きくなります。
なぜなら郊外の住宅地では、車社会が多いため立地条件は優先されず、その代わり土地の安全性が重視される傾向にあるため。
家博士 都市部で利便性が重視されている典型的な例が江東5区だよ。
江東5区の水害リスクはまだ認知度も低い
2018年8月に東京都の江東5区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）がショッキングな大規模水害の予想をまとめました。
多くの地域が海抜ゼロメートル地帯の江東5区で、今までにない巨大台風や豪雨が発生した場合、次のようなことが起きると予想しています。
- 江東5区のほとんどが浸水（人口の9割250万人が浸水）
- 最大で10mの深い浸水
- 建物が壊れるほど激しい流れ
- 避難所や区役所など公共施設でも深い浸水に
- 多くのエリアで2週間以上浸水が引かない
- マンションだから大丈夫、3階以上だから大丈夫と思っていると、電気・ガス・トイレが使えない状況で2週間以上生活することに。
- すぐに誰かが救助してくれると思っていると、250万人の避難者で救助が追いつかない状況に。
- 避難しようにも、電車は止まり、道路は渋滞で動けない状況になる可能性も
ハウス これはショッキングな内容だね。
家博士 まだあまり知られていないこともあり、いまのところ不動産相場には影響は無いよ。
江東5区に限らず、東京は水害リスクが高いからね。
東京は湾岸・川沿いも水害リスクあり
東京都が2018年3月に発表した高潮浸水想定区域図によると、江東5区以外の湾岸・川沿いエリアも水害のリスクが高いことが分かります。
想定し得る最大規模の高潮では、次のような予想がされています。
- 都内の17区で浸水（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区）
- 約395万人が被害
高潮浸水想定区域図
ハウス こんなこと本当に起きるの？
家博士 地球温暖化の影響で、水害リスクは高くなっているね。
2019年10月の台風19号があと20kmズレていたら、東京は水没していた恐れもあるんだ
今後は災害リスクが価格に反映される傾向に
今のところ、利便性の高いエリアでは自然災害リスクは不動産価格にほとんど影響しません。
しかし今後は、利便性の高いエリアでも反映されるでしょう。
例えばアメリカでは、2017年の超大型ハリケーン『イルマ』の被害をきっかけに、フロリダ州など海抜ゼロメートルエリアの不動産価格が平均7％も下落しました。
日本でも多くの人が気候の異常を感じており、水害のニュースが増えています。
国土交通省も、今までの治水計画でなく、気候変動を踏まえて計画を見直す必要があると2019年10月に提言、具体的な法案やガイドラインの作成を進めています。
【参考】国土交通省・気候変動を踏まえた治水計画へ転換
不動産売買で水害リスクの説明が義務化
すでに2020年8月から、不動産の賃貸・売買で水害リスクの説明が義務化されています。
【参考】国土交通省・不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化
この説明義務化だけでは、大きな影響はまだありません。
なぜなら不動産会社は、今までも慣例として、売買契約の重要事項説明でハザードマップについて説明していたため。
また買主が契約当日や数日前に水害リスクを知ったとしても、契約の解除に至ることはほとんど無いでしょう。
しかし今後は、中小河川の浸水想定区域指定が影響する見込みです。
中小河川の浸水区域指定で多くの不動産が対象に
2021年11月に全面施行された水防法の改正により、中小河川でも浸水区域が指定されることになり、多くの不動産が影響しそうです。
なぜなら今まで浸水区域の指定が義務化されていたのは、全国の1割程度の大規模河川のみで、その他約2万の中小河川は対象外だったため。
2019年の台風19号で決壊した67河川でも43河川が義務化の対象外でした。
国土交通省の目標では、浸水想定区域を設定する河川数を2092河川（2020年度）→約17,000河川（2025年度）としています。
【参考】国土交通省・特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律案
中小河川で浸水想定区域が指定されると、今までは対象外だった多くの不動産が水害リスクの対象になります。
こういった流れは着実に大きくなり、これからは不動産購入を検討する段階で、ハザードマップを確認する人が増えるでしょう。
被災すると価格は下がる
実際に家が被災してしまうと、家の売却価格は下がる傾向があります。
また被災した事実は、隠すことはできません。
売買契約書に添付する重要事項説明に、被災した事実を明記しなくてはいけません。
また売主が書く『物件状況確認書（告知書）』にも浸水等の被害を記載します。
ハウス 確かに一度災害にあっている家を買うのは、気が進まないかもね。
家博士 これから水害リスクが高くなると予想されるから、なおさら買う人は減るかもしれないね。
今ならいくらで売れるか確認してみる
洪水・津波・土砂災害など自然災害のリスクがある土地や家の売却を考えている場合、まず今ならいくらで売れそうか価格を確認してみてはいかがでしょうか。
売却価格を確認する方法は、不動産会社に無料査定を依頼します。
不動産会社に無料査定を依頼するポイントは
- エリアで売却実績の豊富な不動産会社を選ぶ。
- 3〜6社に無料査定を依頼して話を聴き比べる。
売買実績が豊富な不動産会社は、最近の売買事情に詳しいため、正確な情報を知ることができます。
また、1社だけでなく3〜6社程度の不動産会社に話を聞くことで、担当者レベルの当たり外れを防ぐことができます。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探すの？
家博士 不動産会社の心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ここまで自然災害リスクについて、現状を解説してきました。
次に今の法律で、どこまで自然災害リスクの説明責任があるかを解説します。
重要事項説明で説明するもの
重要事項説明とは、家を売買するときの売買契約書に添付する書類。
不動産の売却では、口頭だけでなく、重要事項説明に記載して、売主から買主へ説明します。
自然災害の種類によっては、重要事項説明への記載は義務化されています。
正確には「宅地建物取引業法第35条第1項2 都市計画法、建築基準法その他法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要」によるものです。
ハウス 具体的には、何を記載するの？
家博士 造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域にある土地については、その旨を記載しなければならないんだ。一つずつ、詳しく見ていこう
造成宅地防災区域
造成宅地防災区域とは、宅地造成等規制法によって都道府県知事が指定した区域のこと。
宅地造成工事規制区域外の造成宅地で、地震などによってがけ崩れや土砂の流出など、災害が発生する恐れがある区域です。
ハウス 急な斜面にある造成地ってことだね。
この区域内にある不動産の売却では、重要事項説明で「造成宅地防災区域にある旨」を説明しなくてはなりません。
またこの区域内の土地所有者は、必要な措置を講じることが求められます。
「必要な措置」とは、擁壁の設置、擁壁の改造、地形や盛り土の改良工事など。
さらに必要があれば、造成宅地内への立ち入り検査が行われることもあります。
擁壁については、こちらで詳しく解説しています。
擁壁の土地・戸建ては売れない？ 確かに不動産売買では擁壁が問題になることがあります。擁壁の土地・戸建てを売却する際に知っておきたい知識を分かりやすく解説します。
津波災害警戒区域
津波災害警戒区域とは、津波防災地域づくりに関する法律によって都道府県知事が指定した区域のこと。
津波による河川氾濫、内水氾濫など、住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域です。
この区域内では、次の内容を重要事項説明に記載します。
- 浸水が想定される区域と浸水深（浸水した時の水面から地面までの深さ）
- 避難勧告など
ハウス 浸水が想定される区域は、誰に聞くの？
家博士 洪水ハザードマップを利用するんだ。ハザードマップには被害の範囲や避難場所、避難経路なども示されているよ
【参考】国土交通省・ハザードマップポータルサイト
なお、津波災害警戒区域の中でも特に被害が大きいと想定される区域を「津波災害特別警戒区域」といいます。
津波災害特別警戒区域では、一定の開発や建築物の建築、用途変更などについての制限も。
そのため、重要事項説明では「津波災害特別警戒区域にある旨」と「開発行為、建築物の建築、用途変更の制限がある旨」の説明が必要です。
土砂災害警戒区域
土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法によって都道府県知事が指定した区域のこと。
急傾斜地の崩壊等による住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域です。
また、より危険度の高い場所は「土砂災害特別警戒区域」に指定されることも。
土砂災害特別警戒区域には、次の制限があります。
- 宅地開発など特定開発行為について都道府県知事の許可が必要
- 建物の構造に規制あり
また、著しく危険な場所に建つ建物については、移転勧告がある場合も。
重要事項説明では、特定開発行為の許可の概要も説明しなければなりません。
家博士 土砂災害特別警戒区域では、宅地開発など許可を受けた後でなければ広告や売買契約が結べない。許可が出なければ売却もできないよ。
浸水想定区域
2020年８月から新しく説明が義務化されました。
浸水想定区域とは、国や都道府県が指定する「洪水予報河川」や「水位周知河川」について、その河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域として指定されたエリアのこと。
これまでは全国で1割程度の大型河川しか指定が義務化されていませんでしたが、今後数年で中小河川も指定が義務化されます。
今後は多くの不動産が、浸水想定区域に入ってしまうでしょう。
ハウス 今の自然災害リスクはどうやって調べたら良いの？
家博士 ハザードマップを見ると分かるよ。
知っておきたいハザードマップ
ハザードマップとは、自然災害による被害を予測して、被害の範囲や避難場所、避難経路などを地図にしたもの。
洪水、土砂災害、津波といった種類があり、火山エリアには火山ハザードマップもあります。
ハザードマップは、各自治体のホームページでも閲覧可能。
また国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、自治体の作成したハザードマップがまとめられています。
災害リスクの参考になるサイト
- ハザードマップポータルサイト
- 国土交通省が洪水・内水・高潮・土砂災害・火山・土地高低差・災害危険度などをまとめたサイト
- 地震に関する地域危険度測定調査（東京都）
- 東京都の地震に対する揺れについての調査結果です。
- ゆれやすさマップ（各自治体防災情報）
- 全国の地盤について、地震で揺れやすさを地図にしています。
- インターネットで住宅地盤情報GIODAS
- 過去に行った地盤調査の情報がまとめられています。
- 活断層図（国土地理院）
- 地震は活断層以外の場所でも頻発しているため、あくまで参考程度ですが。
- 地震ハザードステーション
- 現代の科学では地震の発生を予想できませんが、周期的に起こる地震については、ある程度予想することもできます。
新基準のハザードマップに更新されていない地域も
一部の自治体ではハザードマップの更新が遅れて、旧基準のままの場合があるので、注意しましょう。
2015年の水防法改正により、水害リスクの基準が
- 旧基準 50〜150年に1回程度
↓ - 新基準 1,000年に1回程度
となりました。
【参考】国土交通省・「水防法等の一部を改正する法律」が施行されました
国土交通省によると、2019年3月時点で都道府県管理の1,627の河川のうち、883（54％）しか新基準に更新されていません。
ハザードマップを確認する場合は、更新時期と基準も確認しておきましょう。
ハウス 1,000年に１回なんて、本当に起きるの？
家博士 いままでは1,000年に1回だったけど、これからは一生のうち一回くらい起きるかもしれないからね。
温暖化の影響で、あきらかに異常な雨が増えているし。
まとめ
ここまで『洪水・津波・がけ崩れなどの恐れがある土地・家は売れるのか』として解説してきました。
今のところ、都市部など利便性重視のエリアでは、自然災害リスクの影響はほとんどありません。
一方で、郊外や田舎では、自然災害リスクが重視される傾向があります。
ただ長期的には、記録的な災害が増えると予想されることもあり、都市部の不動産にも影響すると予想されます。
また実際に被災すると、しばらくは売却が難しくなり、復旧後も重要事項説明に被災記録を記入することに。
いずれ売却を考えているなら、なるべく早めに決断した方が良いかもしれません。
また今は不動産価格が高騰しているため、とりあえず売却価格を確認してみるのも良いでしょう。
あなたの家・土地の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
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おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
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- 売主側1社（買主側多数）
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- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
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