水害イメージ
最近は地球の気温上昇の影響で、大雨や洪水が急増しています。

あなたの家や土地がこうした自然災害リスクのある土地だった場合、今はまだ普通に売却できますが、次第に難しくなる可能性も。

いずれ売却する予定なら知っておきたい、洪水・津波・がけ崩れなどが売買にどう影響するかなどをまとめました。

気象の変化で徐々に注目され始めている自然災害リスク

2018年7月に西日本を中心に発生した豪雨水害。
床上・床下浸水は7500棟、死傷者400人の大災害となりました。

そして2013年に東日本大震災で猛威を奮った津波。

これまでは「めったに起きないこと」という認識だった災害でしたが、ここ数年は「いつ、自分の周りで起きてもおかしくない」と言えるような状況になっています。

こうした状況の変化に伴い、これまであまり認識されていなかった「土地の自然災害リスク」にも少しずつ注目が集まるように。

土地や家を買う際に、「この土地は安全なのか?」を確認する人が増えています。

ハウスくんハウスくん

最近の災害のニュースを見ていたら、心配になるのも仕方ないよね

家博士家博士

そうだね。自宅が被害に遭ってしまうと、その後の生活再建も大変だからね

ハウスくんハウスくん

じゃあ、自然災害リスクのある土地や家って、売るのは難しいの?

家博士家博士

今のところ、法令で制限されているエリア以外は、ほとんど影響ないよ。

結論は「売れるが、レベルによっては安くなる」

自然災害リスクのある土地や家でも、売却することは可能です。

ただし、エリアや危険の度合いによって、価格が安くなる可能性もあります。

家博士家博士

実は利便性が高いエリアは、ほぼ影響なし。郊外の住宅地では影響が大きいんだ

特に都市部など利便性が高いエリアでは、今のところ自然災害リスクの影響はほとんどありません。

家を探している買い手は、立地などの条件を優先することが多いためです。

一方、郊外の住宅地になると影響も大きくなります。

郊外の住宅地は車社会であることも多いため、立地条件はそこまで優先されません。

その代わり、土地の安全性が重視される傾向にあるのです。

利便性が重視されている典型的な例が江東5区です。

江東5区の水害リスクはまだ認知度も低い

2018年8月22日に東京都の江東5区(墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区)がショッキングな大規模水害の予想をまとめました。
江東5区パンフ1
多くの地域が海抜ゼロメートル地帯の江東5区で、今までにない巨大台風や豪雨が発生した場合、次のようなことが起きると予想しています。

  • 江東5区のほとんどが浸水(人口の9割250万人が浸水)
  • 最大で10mの深い浸水
  • 建物が壊れるほど激しい流れ
  • 避難所や区役所など公共施設でも深い浸水に
  • 多くのエリアで2週間以上浸水が引かない
  • マンションだから大丈夫、3階以上だから大丈夫と思っていると、電気・ガス・トイレが使えない状況で2週間以上生活することに。
  • すぐに誰かが救助してくれると思っていると、250万人の避難者で救助が追いつかない状況に。
  • 避難しようにも、電車は止まり、道路は渋滞で動けない状況になる可能性も

江東5区パンフ2
江東5区パンフ3
江東5区パンフ4
江東5区広域避難推進協議会リーフレットより

ショッキングな内容ですが、まだあまり知られていないこともあり、いまのところ不動産相場には影響ありません。

今後は災害リスクが価格に反映される傾向に

今のところ、特に利便性の高いエリアでは、自然災害のリスクはほとんど価格に影響していませんが、今後は少しずつ影響してくると予想されます。

実際にアメリカでは、2017年に今までに無い超大型ハリケーンイルマの被害をきっかけに、フロリダ州を中心に海抜ゼロメートルエリアの不動産価格が平均7%も下落しているとのレポートもあります。

日本でも多くの人が気候の異常を感じており、水害のニュースが増えることで、不動産購入時にハザードマップで確認する人が増えるでしょう。

ハザードマップとは
市区町村が洪水・土砂災害・津波などのリスクを地図上にまとめたもの。
国土交通省がまとめています。
国土交通省ハザードマップポータルサイト

不動産会社に意見を聞くのがオススメ

専門家イメージ
洪水・津波・土砂災害など自然災害のリスクがある土地や家を売却したい場合、まずは不動産会社に意見を聞くようにしましょう。

不動産会社は、エリアで売却実績の豊富なところを選ぶこと。

こうした不動産会社には、そのエリアで土地を探している顧客を抱えているためです。

さらに、1社だけではなく複数の不動産会社に意見を聞くことがポイント。

「売却できる」と言われてすぐに決めるのではなく、その根拠などもしっかり確認するようにしておきましょう。

不動産会社の心あたりがない場合は、不動産会社の一括査定を利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

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重要事項説明で説明するもの

ここで家を売却するときに、今の法律でどこまで自然災害リスクの説明責任があるかについてまとめます。

自然災害のリスクがある土地を売却する際には、災害の種類によって重要事項説明に記載するものと、記載しないものがあります。

重要事項説明とは、家を売買するときの売買契約書に添付する書類。

家を売却する時は、口頭で言うだけでなく、重要事項説明に記載することで、売り主が買い主へ説明したことが証明されます。

重要事項説明に記載する必要があるのは、建築等に関して何らかの制限があるもの。

これは「宅地建物取引業法第35条第1項2 都市計画法、建築基準法その他法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要」によるものです。

ハウスくんハウスくん

具体的には、どんなものを記載する必要があるの?

家博士家博士

造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域にある土地については、その旨を記載しなければならないんだ。一つずつ、詳しく見ていこう

造成宅地防災区域

造成宅地防災区域とは、宅地造成等規制法によって都道府県知事が指定した区域のこと。

宅地造成工事規制区域外の造成宅地で、地震などによってがけ崩れや土砂の流出など、災害が発生するおそれがあるとされる区域です。

この区域内にある土地を売却する際には、重要事項説明で「造成宅地防災区域にある旨」を説明しなくてはなりません。

また、この区域内にある造成宅地の所有者には、災害による被害が起きないよう必要な措置を講じることが求められます。

「必要な措置」として挙げられるのは、擁壁の設置、擁壁の改造、地形や盛り土の改良工事など。

必要があると認められる場合には、造成宅地内への立ち入り検査が行われることもあります。

擁壁については、こちらで詳しく解説しています。

津波災害警戒区域

津波災害警戒区域とは、津波防災地域づくりに関する法律によって都道府県知事が指定した区域のこと。

津波による河川氾濫、内水氾濫など、住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域が該当します。

売却する土地がこの区域内にある場合は、次のような内容を調査し、重要事項説明時に説明する必要があります。

  • 浸水が想定される区域と浸水深(浸水した時の水面から地面までの深さ)
  • 避難勧告など
ハウスくんハウスくん

浸水が想定される区域などは、どうやって調査するの?

家博士家博士

洪水ハザードマップを利用するんだ。ハザードマップには被害の範囲や避難場所、避難経路なども示されているよ

なお、津波災害警戒区域の中でも特に被害が大きいと想定される区域を「津波災害特別警戒区域」といいます。

津波災害特別警戒区域では、一定の開発や建築物の建築、用途変更などについての制限も。

そのため、重要事項説明において「津波災害特別警戒区域にある旨」と「開発行為、建築物の建築、用途変更の制限がある旨」の説明が必要です。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法によって都道府県知事が指定した区域のこと。

急傾斜地の崩壊等による住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域が該当します。

売却する土地がこの区域内にある場合も、重要事項説明に記載する必要があります。

また、津波災害警戒区域と同様、土砂災害についてもより危険度の高い場所は「土砂災害特別警戒区域」に指定されることも。

土砂災害特別警戒区域においては、次のような制限があります。

  • 宅地開発など特定開発行為について都道府県知事の許可が必要
  • 建物の構造に規制あり

また、著しく危険な場所に建つ建物については、移転勧告がなされる場合も。

移転する場合は、住宅金融支援機構の融資等の支援も受けられます。

重要事項説明では、特定開発行為の許可に関する概要も説明しなければなりません。

家博士家博士

土砂災害特別警戒区域に該当する場合、宅地開発など許可を受けた後でなければ広告や売買契約が結べないことになっているんだ。許可が出なければ売却もできなくなってしまうから、その点には注意しておこう

重要事項に含まれないもの

重要事項に含まれないものとして、浸水想定区域が挙げられます。

浸水想定区域とは、国や都道府県が指定する「洪水予報河川」や「水位周知河川」について、その河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域として指定されたエリアのこと。

浸水想定区域については、津波災害や土砂災害の区域と違って、重要事項説明に記載する必要はありません。

ただし、頻繁に浸水しているような場合は、重要事項説明の「その他重要な事項」の欄などに記載しておくことが望ましいもの。

物件状況確認書にも浸水等の被害について記載する項目があります。

ハウスくんハウスくん

水害って毎年のようにどこかで発生しているから、重要事項に含まれているものだと思っていたよ

家博士家博士

現状では重要事項に含まれていないけれど、防災の重要性の高まりにともなって、今後は義務化される可能性もある。あらかじめ浸水想定区域をチェックしておくなど、準備しておくことをオススメするよ

知っておきたいハザードマップ

自然災害による被害を予測して、被害の範囲や避難場所、避難経路などを地図にした「ハザードマップ」。

ハザードマップには、洪水、土砂災害、津波といった種類があり、火山のあるエリアには火山ハザードマップもあります。

災害発生時に落ち着いて避難し、2次災害による人的被害を低減させるために作成されているハザードマップは、インターネット上でも閲覧可能。

国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、自分が住んでいる自治体のハザードマップを見ることもできます。

いつどこで起きてもおかしくない自然災害。

土地や建物の売却時に知っておくことはもちろんですが、そうでない場合でも、自分が住む地域のハザードマップを確認しておくことをオススメします。

災害リスクの参考になるサイト

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が洪水・内水・高潮・土砂災害・火山・土地高低差・災害危険度などをまとめたサイト
地震に関する地域危険度測定調査(東京都)
東京都の地震に対する揺れについての調査結果です。
ゆれやすさマップ(各自治体防災情報)
全国の地盤について、地震で揺れやすさを地図にしています。
インターネットで住宅地盤情報GIODAS
過去に行った地盤調査の情報がまとめられています。
活断層図(国土地理院)
地震は活断層以外の場所でも頻発しているため、あくまで参考程度ですが。
地震ハザードステーション
現代の科学では地震の発生を予想できませんが、周期的に起こる地震については、ある程度予想することもできます。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定