水害イメージ
「洪水の恐れがある家は売れるの? 安くなってしまうの?」

災害リスクのある家・土地の売却でお悩みでしょうか?

最近は地球の気温上昇の影響もあり、記録的な大雨や洪水が急増しています。

こうした自然災害リスクのあるエリアだと、家を売りたくても売れないのでは、と思ってしまうかもしれません。

そんなあなたのために、洪水・津波・がけ崩れなどの恐れがある土地・家の売却についてまとめました。

またいずれ売却する予定なら知っておきたい、将来の見通しについても解説します。

災害リスクが無い家で安心して生活することは、あなたのご家族の幸せにつながるでしょう。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

気象の変化で徐々に注目され始めている自然災害リスク

2018年7月に西日本を中心に発生した豪雨水害。
床上・床下浸水は7500棟、死傷者400人の大災害となりました。

2019年10月の台風19号では、全国で7万棟余りが水につかったり、全半壊する被害を受けています。

そして2013年に東日本大震災で猛威を奮った津波。

これまでは「めったに起きないこと」という認識だった災害でしたが、ここ数年は「いつ、自分の周りで起きてもおかしくない」と言えるような状況になっています。

こうした環境の変化に伴い、これまであまり認識されていなかった「土地の自然災害リスク」にも少しずつ注目が集まるように。

最近は、土地や家を買う際に、「この土地は安全なのか?」を確認する人が増えています。

ハウスくんハウスくん

最近の災害のニュースを見ていたら、心配になるのも仕方ないよね

家博士家博士

そうだね。自宅が被害に遭ってしまうと、その後の生活再建も大変だからね

ハウスくんハウスくん

じゃあ、自然災害リスクのある土地や家って、売るのは難しいの?

家博士家博士

今のところ、法令で制限されているエリア以外は、ほとんど影響ないよ。

結論は「売れるが、レベルによっては安くなる」

自然災害リスクのある土地や家でも、売却することは可能です。

ただし、エリアや危険の度合いによって、価格が安くなる可能性もあります。

家博士家博士

実は利便性が高いエリアは、ほぼ影響なし。郊外の住宅地では影響あるんだ

都市部はほとんど影響なし、郊外は影響あり

都市部など利便性が高いエリアでは、今のところ自然災害リスクの影響はほとんどありません。

なぜなら都市部で家を探す人は、駅からの距離など利便性を優先することが多いためです。

一方、郊外や田舎になると、自然災害リスクの影響は大きくなります。

なぜなら郊外の住宅地では、車社会が多いため立地条件は優先されず、その代わり土地の安全性が重視される傾向にあるため。

家博士家博士

都市部で利便性が重視されている典型的な例が江東5区だよ。

江東5区の水害リスクはまだ認知度も低い

2018年8月22日に東京都の江東5区(墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区)がショッキングな大規模水害の予想をまとめました。
江東5区パンフ1
多くの地域が海抜ゼロメートル地帯の江東5区で、今までにない巨大台風や豪雨が発生した場合、次のようなことが起きると予想しています。

  • 江東5区のほとんどが浸水(人口の9割250万人が浸水)
  • 最大で10mの深い浸水
  • 建物が壊れるほど激しい流れ
  • 避難所や区役所など公共施設でも深い浸水に
  • 多くのエリアで2週間以上浸水が引かない
  • マンションだから大丈夫、3階以上だから大丈夫と思っていると、電気・ガス・トイレが使えない状況で2週間以上生活することに。
  • すぐに誰かが救助してくれると思っていると、250万人の避難者で救助が追いつかない状況に。
  • 避難しようにも、電車は止まり、道路は渋滞で動けない状況になる可能性も

江東5区パンフ2
江東5区パンフ3
江東5区パンフ4
江東5区広域避難推進協議会リーフレットより

ハウスくんハウスくん

これはショッキングな内容だね。


家博士家博士

まだあまり知られていないこともあり、いまのところ不動産相場には影響は無いよ。
江東5区に限らず、東京は水害リスクが高いからね。

東京は湾岸・川沿いも水害リスクあり

東京都が2018年3月に発表した高潮浸水想定区域図によると、江東5区以外の湾岸・川沿いエリアも水害のリスクが高いことが分かります。

想定し得る最大規模の高潮では、次のような予想がされています。

  • 都内の17区で浸水(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、品川区、目黒区、大田区、北区、荒川区、板橋区、足立区、葛飾区、江戸川区)
  • 約395万人が被害

高潮浸水想定区域図

東京都高潮浸水想定区域図

ハウスくんハウスくん

こんなこと本当に起きるの?


家博士家博士

地球温暖化の影響で、水害リスクは高くなっているね。
2019年10月の台風19号があと20kmズレていたら、東京は水没していた恐れもあるんだ

今後は災害リスクが価格に反映される傾向に

今のところ、特に利便性の高いエリアでは、自然災害のリスクはほとんど価格に影響していませんが、今後は少しずつ影響してくると予想されます。

実際にアメリカでは、2017年に今までに無い超大型ハリケーンイルマの被害をきっかけに、フロリダ州を中心に海抜ゼロメートルエリアの不動産価格が平均7%も下落しているとのレポートもあります。

日本でも多くの人が気候の異常を感じており、水害のニュースが増えています。

国土交通省も、今までの治水計画でなく、気候変動を踏まえて計画を見直す必要があるとの提言を、2019年10月に発表しています。
【参考】国土交通省・気候変動を踏まえた治水計画へ転換

これからは、不動産購入時にハザードマップで災害リスクを確認する人が増えるでしょう。

ハザードマップとは
市区町村が洪水・土砂災害・津波などのリスクを地図上にまとめたもの。
国土交通省がまとめています。
国土交通省ハザードマップポータルサイト

被災すると価格は下がる

実際に家が被災してしまうと、家の売却価格は下がる傾向があります。

また被災した事実は、隠すことはできません。

売買契約書に添付する重要事項説明に、被災した事実を明記しなくてはいけません。

ハウスくんハウスくん

確かに一度災害にあっている家を買うのは、気が進まないかもね。


家博士家博士

これから水害リスクが高くなると予想されるから、なおさら買う人は減るかもしれないね。

今ならいくらで売れるか確認してみる

専門家イメージ
洪水・津波・土砂災害など自然災害のリスクがある土地や家の売却を考えている場合、まず今ならいくらで売れそうか価格を確認してみてはいかがでしょうか。

売却価格を確認する方法は、不動産会社に無料査定を依頼します。

不動産会社に無料査定を依頼するポイントは

  • エリアで売却実績の豊富な不動産会社を選ぶ。
  • 3〜6社に無料査定を依頼して話を聴き比べる。

売買実績が豊富な不動産会社は、最近の売買事情に詳しいため、正確な情報を知ることができます。

また、1社だけでなく3〜6社程度の不動産会社に話を聞くことで、担当者レベルの当たり外れを防ぐことができます。

ハウスくんハウスくん

売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探すの?


家博士家博士

不動産会社の心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

重要事項説明で説明するもの

ここで家を売却するときに、今の法律でどこまで自然災害リスクの説明責任があるかについてまとめます。

自然災害のリスクがある土地を売却する際には、災害の種類によって重要事項説明に記載するものと、記載しないものがあります。

重要事項説明とは、家を売買するときの売買契約書に添付する書類。

家を売却する時は、口頭で言うだけでなく、重要事項説明に記載することで、売り主が買い主へ説明したことが証明されます。

重要事項説明に記載する必要があるのは、建築等に関して何らかの制限があるもの。

これは「宅地建物取引業法第35条第1項2 都市計画法、建築基準法その他法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要」によるものです。

ハウスくんハウスくん

具体的には、どんなものを記載する必要があるの?

家博士家博士

造成宅地防災区域、津波災害警戒区域、土砂災害警戒区域にある土地については、その旨を記載しなければならないんだ。一つずつ、詳しく見ていこう

造成宅地防災区域

造成宅地防災区域とは、宅地造成等規制法によって都道府県知事が指定した区域のこと。

宅地造成工事規制区域外の造成宅地で、地震などによってがけ崩れや土砂の流出など、災害が発生するおそれがあるとされる区域です。

この区域内にある土地を売却する際には、重要事項説明で「造成宅地防災区域にある旨」を説明しなくてはなりません。

また、この区域内にある造成宅地の所有者には、災害による被害が起きないよう必要な措置を講じることが求められます。

「必要な措置」として挙げられるのは、擁壁の設置、擁壁の改造、地形や盛り土の改良工事など。

必要があると認められる場合には、造成宅地内への立ち入り検査が行われることもあります。

擁壁については、こちらで詳しく解説しています。

津波災害警戒区域

津波災害警戒区域とは、津波防災地域づくりに関する法律によって都道府県知事が指定した区域のこと。

津波による河川氾濫、内水氾濫など、住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域が該当します。

売却する土地がこの区域内にある場合は、次のような内容を調査し、重要事項説明時に説明する必要があります。

  • 浸水が想定される区域と浸水深(浸水した時の水面から地面までの深さ)
  • 避難勧告など
ハウスくんハウスくん

浸水が想定される区域などは、どうやって調査するの?

家博士家博士

洪水ハザードマップを利用するんだ。ハザードマップには被害の範囲や避難場所、避難経路なども示されているよ

なお、津波災害警戒区域の中でも特に被害が大きいと想定される区域を「津波災害特別警戒区域」といいます。

津波災害特別警戒区域では、一定の開発や建築物の建築、用途変更などについての制限も。

そのため、重要事項説明において「津波災害特別警戒区域にある旨」と「開発行為、建築物の建築、用途変更の制限がある旨」の説明が必要です。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは、土砂災害防止法によって都道府県知事が指定した区域のこと。

急傾斜地の崩壊等による住民の生命や身体の危険が想定され、警戒避難体制を整備すべき区域が該当します。

売却する土地がこの区域内にある場合も、重要事項説明に記載する必要があります。

また、津波災害警戒区域と同様、土砂災害についてもより危険度の高い場所は「土砂災害特別警戒区域」に指定されることも。

土砂災害特別警戒区域においては、次のような制限があります。

  • 宅地開発など特定開発行為について都道府県知事の許可が必要
  • 建物の構造に規制あり

また、著しく危険な場所に建つ建物については、移転勧告がなされる場合も。

移転する場合は、住宅金融支援機構の融資等の支援も受けられます。

重要事項説明では、特定開発行為の許可に関する概要も説明しなければなりません。

家博士家博士

土砂災害特別警戒区域に該当する場合、宅地開発など許可を受けた後でなければ広告や売買契約が結べないことになっているんだ。許可が出なければ売却もできなくなってしまうから、その点には注意しておこう

重要事項に含まれないもの

重要事項に含まれないものとして、浸水想定区域が挙げられます。

浸水想定区域

浸水想定区域とは、国や都道府県が指定する「洪水予報河川」や「水位周知河川」について、その河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域として指定されたエリアのこと。

浸水想定区域については、津波災害や土砂災害の区域と違って、重要事項説明に記載する必要はありません。

ただし、頻繁に浸水しているような場合は、重要事項説明の「その他重要な事項」の欄などに記載しておくことが望ましいもの。

物件状況確認書にも浸水等の被害について記載する項目があります。

ハウスくんハウスくん

水害って毎年のようにどこかで発生しているから、重要事項に含まれているものだと思っていたよ

家博士家博士

今は重要事項に含まれていないけれど、今後は義務化される方向だね。
すでに国土交通省から業界団体へ通知が出ているよ。

国土交通省から水害リスクの説明をするように通知があった

2019年7月26日には、国土交通省から不動産業界団体へ、『不動産取引で買主へ水害リスクについて通知すること』を依頼する通知がありました。

【参考】公益財団法人・全国宅地建物取引業協会連合会・不動産取引時のハザードマップを活用した水害リスクの情報提供について

水害リスクの説明義務化を求める声は、地方自治体からも上がっています。

全国知事会から重要事項説明に含めるよう提言

昨年の西日本豪雨災害を受けて、全国知事会から国土交通省他へ、『ハザードマップの説明』を不動産取引の重要事項とする提言がありました。

地域の災害リスクを住民に浸透させるための具体的な手法として、宅地建物取引業法を改正し、市町村が作成したハザードマップの説明を、取引時に住宅購入者等へ説明が義務付けられる重要事項として位置付けること。

この様な提言があった以上は、国土交通省も何らかの対策を行うでしょう。

近い将来、水害リスクが重要事項説明に含まれると予想されます。

知っておきたいハザードマップ

自然災害による被害を予測して、被害の範囲や避難場所、避難経路などを地図にした「ハザードマップ」。

ハザードマップには、洪水、土砂災害、津波といった種類があり、火山のあるエリアには火山ハザードマップもあります。

災害発生時に落ち着いて避難し、2次災害による人的被害を低減させるために作成されているハザードマップは、インターネット上でも閲覧可能。

国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、自分が住んでいる自治体のハザードマップを見ることもできます。

いつどこで起きてもおかしくない自然災害。

土地や建物の売却時に知っておくことはもちろんですが、そうでない場合でも、自分が住む地域のハザードマップを確認しておくことをオススメします。

災害リスクの参考になるサイト

ハザードマップポータルサイト
国土交通省が洪水・内水・高潮・土砂災害・火山・土地高低差・災害危険度などをまとめたサイト
地震に関する地域危険度測定調査(東京都)
東京都の地震に対する揺れについての調査結果です。
ゆれやすさマップ(各自治体防災情報)
全国の地盤について、地震で揺れやすさを地図にしています。
インターネットで住宅地盤情報GIODAS
過去に行った地盤調査の情報がまとめられています。
活断層図(国土地理院)
地震は活断層以外の場所でも頻発しているため、あくまで参考程度ですが。
地震ハザードステーション
現代の科学では地震の発生を予想できませんが、周期的に起こる地震については、ある程度予想することもできます。

まとめ

いかがでしょうか?

ここまで『洪水・津波・がけ崩れなどの恐れがある土地・家は売れるのか』として解説してきました。

今のところ、都市部など利便性重視のエリアでは、自然災害リスクの影響はほとんどありません。

一方で、郊外や田舎では、自然災害リスクが重視される傾向があります。

ただ長期的には、記録的な災害が増えると予想されることもあり、都市部の不動産にも少しずつ影響してくると考えられます。

また実際に被災すると、しばらくは売却が難しくなり、復旧後も重要事項説明に被災記録を記入することに。

いずれ売却を考えているなら、なるべく早めに決断した方が良いかもしれません。

また今は不動産価格が高騰しているため、とりあえず売却価格を確認してみるのも良いでしょう。

あなたの家・土地の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

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