ローンイメージ
家の売却前に、住宅ローンは繰り上げ返済した方が良いの?

住宅ローンを全て返済しないと、家を売れないの?

家の売却と住宅ローンについて、お悩みですね。

結論から言うと、売却前に無理に繰り上げ返済する必要はありませんが、場合によっては繰り上げ返済するメリットもあります。

そもそも住宅ローンが残った家でも、売却代金などで残りの住宅ローンを返済できれば、家の売却には全く影響ありません。

また住宅ローンを繰り上げ返済すれば、万が一の余裕資金や団信がなくなるという注意点もあります。

あなたが売却前に住宅ローン繰り上げ返済をすべきか、正しく判断するため要点をまとめました。

あなたの売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

結論:無理に繰り上げ返済する必要はないがメリットもある

不動産の売却前に、無理して住宅ローンを繰り上げ返済する必要はありません。

しかし、場合によっては繰り上げ返済することでメリットもあります。

繰り上げ返済するかどうか、あなたの事情にあわせて判断して下さい。

住宅ローンは売却代金などで返済できればOK

もしかしたら「住宅ローンが残っている家は、売れないのでは?」と思うかもしれません。

しかし、売却代金で、不足分は貯金などで補って住宅ローンをすべて返済できるのであれば、繰り上げ返済しなくても普通に売却できます。

そもそも売出し中の家の多くは、住宅ローンが残っている状態なのです。

ハウスくんハウスくん

何が何でも、売却前にローンを返済する必要はないんだね

家博士家博士

そうだね。
先に繰り上げ返済するなら、メリットとデメリットを知ってから判断すると良いよ

オーバーローンでも売却する方法はある

「売却価格<住宅ローン残債」の状態を「オーバーローン」と呼びます。

築浅の家では多くがオーバーローンなので、珍しいことではありません。

オーバーローンで売却する場合は、売却代金に合わせて貯金など他の金融資産を充てるか、住み替えローンで新しいローンに借り換える方法があります。

オーバーローンでの売却について、詳しくはこちらで解説しています。

家の売却前に繰り上げ返済するメリット

家の売却前に繰り上げ返済をする場合、3つのメリットがあります。

メリット1. 自分で抵当権抹消登記すれば司法書士費用が節約できる

住宅ローンをすべて返済すると、マイホームに設定されている抵当権が抹消できます。

抵当権とは
万が一住宅ローンの返済ができない(債務不履行)場合に、土地や建物を担保とする権利。抵当権を設定した不動産を競売などで売却することで、抵当権者は優先して弁済を受けることができるため、住宅ローンでは必ず設定されます。

この抵当権抹消の登記を自分で手続きすれば、司法書士費用(1〜2万円程度)が不要です。

ハウスくんハウスくん

繰り上げ返済しないと、自分で抵当権抹消登記はできないの?


家博士家博士

売却代金で住宅ローンを返済する場合、自分で抵当権抹消登記するのは銀行が認めてくれないんだ

抵当権抹消登記の方法には次の2つがあります。

  1. 司法書士に依頼する
  2. 自分で手続きする

ただし家の売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、「1.司法書士に依頼する」しか金融機関側が認めてくれません。

なぜなら、代金支払→ローン返済→抵当権抹消登記→所有権移転登記を1日で済ませるため、タイトなスケジュールでの登記ミスのリスクを避けるためです。

一般的に抵当権抹消登記は、買主が所有権移転登記をするのに合わせて、買主側の手配する司法書士に依頼します。

家博士家博士

司法書士費用は依頼先によっても変わるけれど、交通費込で1万円〜2万円程度だよ

とにかく少しでも節約したい! という人には有効です。

抵当権抹消については、こちらの記事で詳しく解説しています。

メリット2. (わずかですが)金利分の差額だけお得

住宅ローンを繰り上げ返済すると早く返済した金利分だけお得になります。

とはいえ、今は超低金利の時代。

お得になるとはいえ、この場合もその額はわずかですが。

例)住宅ローン残額200万円(金利1%)を6ヶ月早く返済した場合の概算。
200万円×1.0%÷12×6=1万円
約1万円が節約できることになります。

ただし低金利で借りている場合は、後に解説する「住宅ローン減税」の方がお得な場合もあります。

また繰り上げ返済の手数料がかかる場合もあるため、よく確認しましょう。

メリット3. 買い替えでは新しい家のローン審査で有利になる場合も

家を買い替える場合、住宅ローンを繰り上げ返済することで、新しい家の住宅ローン審査に有利になるケースがあります。

なぜなら、今の家の住宅ローンが残った状態では、世帯年収などで決まる融資可能額から、今のローン残額を引かれる恐れがあるため。

例)
世帯年収からの融資可能額: 5,000万円
今の住宅ローン残債: 2,000万円
新しい家の住宅ローン融資可能額: 5,000万円-2,000万円=3,000万円!
5,000万円借りられる家庭でも、3,000万円しか借りられなくなります。
※実際には返済比率や融資期間により、もっと複雑な計算になります。

ただしこの計算方法は、金融機関によって全く違います。

さらに最近は、半年や1年以内に今の家が売却できれば、売却期間は金利分だけの支払いで良いという金融機関も増えています。

こういった不動産売買の特殊な融資は、同じ銀行でも支店によって条件が違い、また数ヶ月単位で状況が変化します。

融資について最新の情報を知りたい場合は、あなたのエリアで売買実績が豊富な不動産会社へ相談すると良いでしょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。

ローンに縛られず買い先行も可能に

また、家の買い替えでは、住宅ローンが残っている場合、先に家を売り出す「売り先行」が基本ですが、ローンが無くなれば先に家を買う「買い先行」も可能に。

買い先行のメリットとして、良い物件が見つかればすぐに購入できるうえ、一時的な賃貸への入居やそれに伴う引越しの手間や費用も省けます。

買い先行など買い替えの詳しい手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

家の売却前に繰り上げ返済する注意点

一方、繰り上げ返済には「万が一の備え」がなくなるという注意点もあります。

注意点1. 万が一の場合の余裕資金がなくなる

「1日でも早く住宅ローンを完済したい」と無理して繰り上げ返済すると、手元の余裕資金もなくなってしまいます。

余裕資金がないために、いざお金が必要になった時に新たな借入が発生してしまう可能性も。

こうした借入金の金利は、住宅ローンよりも高いことが多いのです。

ハウスくんハウスくん

せっかく頑張って住宅ローンを繰り上げ返済しても、余裕資金がなくて金利の高いローンを組んだら意味が無いような…

家博士家博士

そう。だから、住宅ローンを繰り上げ返済するなら、ある程度の余裕資金を手元に残しておくことが大事なんだ

注意点2. 万が一の団信保険による安心がなくなる

住宅ローンを組むと、ほとんどの人が団体信用生命保険(団信保険)に加入します。

これは万が一、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になってしまった場合に、住宅ローンの返済を免除してくれるもの。

残された家族が安心して暮らしていくための保険とも言えます。

この団信保険が保証してくれるのは、住宅ローンの残債務と同じ額だけ。

住宅ローンが1,500万円残っていたら、それと同額の1,500万円を保証してくれるわけです。

例えばここで、手持ちの1,500万円を使い頑張って住宅ローンを繰り上げ返済したとします。

住宅ローンは完済できましたが、同時に団信保険による保証もなくなります。

その後すぐに家が売れればいいですが、売れないと売却資金も入ってこないことに。

さらにここで万が一のことが起こってしまうと、手持ちの現金もないために残された家族が大変なことになってしまうのです。

逆に繰り上げ返済しなければ、万が一の事が起きても住宅ローンは団信保険によって完済でき、1,500万円も手元に残ったまま。

万が一なんて考えたくありませんが、実は繰り上げ返済によってこうした安心がなくなるのです。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンは借金だけど、団信保険に加入していることで実は安心を与えてくれるものでもあるんだね…

家博士家博士

そう。ここは見落としがちなポイントだから、特に注意しておこう

いずれにせよ、繰り上げ返済をするのであれば「ある程度の余裕資金を残しておくこと」が非常に大事になります。

注意点3. 住宅ローン減税や特例のメリットが減る

住宅ローン減税を利用しているなら、住宅ローンが減ると減税のメリットが減ってしまいます。

住宅ローン減税とは毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間にわたり所得税の額から控除されるもの。

今の低金利では、住宅ローンの利子より高い控除額のため、借りている方がお得なケースもあります。

【参考】国土交通省・住宅ローン控除精度の概要

また「売却価格<住宅ローン残債」の状態(オーバーローン)で売却した場合、所得税が戻ってくる特例があります。

売却前に住宅ローンを返済すると、この特例のメリットが活かせない恐れも。

【参考】No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)・国税庁

詳しくはこちらで解説しています。

一番大切なのは少しでも高く売却すること

繰り上げ返済すべきかどうかで悩んでいると、ローン返済や手続きに目が行きがち。

しかし多くの人にとって、家の売却で大切なのは「高く売ること」ではないでしょうか。

家博士家博士

繰り上げ返済して、司法書士費用や利子分を節約してもせいぜい数万円。
家を高く売る努力をすれば、百万円以上高く売れる場合もあるからね。

ハウスくんハウスくん

家を高く売るって言っても、どうすれば良いの?

家博士家博士

家を高く売るためには、不動産会社選びがポイントになるよ。

家の売却では、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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