ローンイメージ
住宅ローンを全て返し終わらないと、家を売れないの?

家の売却前に、住宅ローンは繰り上げ返済した方が良いの?

家の売却と住宅ローンについては、誤った情報も多く、何を信じて良いのか分かりにくいですね。

結論から言うと、住宅ローンが残った家でも、売却代金で残りの住宅ローンを返済できれば、家の売却には全く影響ありません。

また住宅ローンを繰り上げ返済すれば、金利の差額分を節約できますが、見落としがちな注意点もあります。

不動産売却前の住宅ローン繰り上げ返済について、メリットと注意点をまとめました。

結論:繰り上げ返済の必要はない

「住宅ローンが残っている家なんて、誰も買ってくれないのでは?」と思うかもしれませんが、売出し中の家の多くは住宅ローンが残っている状態。

要はマンションの売却代金で住宅ローンをすべて返済できるのであれば、繰り上げ返済しなくても売却には何ら影響しないのです。

ただし、家を売って、代わりに新しい家を購入する「家の買い替え」では、繰り上げ返済しておくと、色々便利なことがあります。

ハウスくんハウスくん

何が何でも、売却前にローンを返済する必要はないんだね

家博士家博士

そうだね。
先に繰り上げ返済するなら、メリットとデメリットを知ってから判断すると良いよ

家の売却前に繰り上げ返済するメリット

家の売却前に繰り上げ返済をする場合、3つのメリットがあります。

メリット1. 自分で抵当権抹消登記すれば司法書士費用が節約できる

住宅ローンをすべて返済すると、マイホームに設定されている抵当権が抹消できます。

抵当権抹消登記の方法には次の2つがあります。

  1. 司法書士に依頼する
  2. 自分で手続きする

ただし家の売却代金で住宅ローンを一括返済する場合は、「1.司法書士に依頼する」しか選べません。

なぜなら抵当権抹消は家の引渡しのタイミングで行うため、買主側の司法書士が所有権移転登記をするのに合わせて、抵当権抹消登記を依頼することが一般的なため。

また金融機関側も、司法書士以外の人が抵当権抹消登記することを普通は認めてくれません。

なぜなら、代金支払→ローン返済→抵当権抹消登記→所有権移転登記を1日で済ませるため、タイトなスケジュールでの登記ミスのリスクを避けるためです。

一方、繰り上げ返済によって売却前に抵当権を抹消する場合は、スケジュールに余裕があることもあり「2.自分で手続きする」も可能です。

自分でやれば司法書士費用は不要なので、その分、節約できるというわけです。

家博士家博士

司法書士費用は依頼先によっても変わるけれど、交通費込で1万円〜2万円程度だよ

司法書士費用と聞くと数十万円かかるのでは? と思うかもしれませんが、抵当権抹消の場合は費用もそこまで高くありません。

とにかく少しでも節約したい! という人には有効です。

抵当権抹消については、こちらの記事で詳しく解説しています。

メリット2. (わずかですが)利子分の差額だけお得

住宅ローンを繰り上げ返済すると早く返済した利子分だけお得になります。

とはいえ、今は超低金利の時代。

お得になるとはいえ、この場合もその額はわずかですが。

例)住宅ローン残額200万円(金利1%)を6ヶ月早く返済した場合の概算。
200万円×1.0%÷12×6=1万円
約1万円が節約できることになります。

メリット3. 買い替えでは新しい家のローン審査で有利になる

家を買い替える場合は、住宅ローンを繰り上げ返済することで新しい家の住宅ローン審査に有利になります。

なぜなら融資する金融機関によりますが、一般的に融資可能額から今のローン残額を引いた金額が、実際の融資額になるため。

また、家の買い替えでは、住宅ローンが残っている場合、先に家を売り出す「売り先行」が基本ですが、ローンが無くなれば先に家を買う「買い先行」も可能に。

買い先行のメリットとして、良い物件が見つかればすぐに購入できるうえ、一時的な賃貸への入居やそれに伴う引越しの手間や費用も省けます。

買い先行など買い替えの詳しい手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

家の売却前に繰り上げ返済する注意点

一方、繰り上げ返済には「万が一の備え」がなくなるという注意点もあります。

注意点1. 万が一の場合の余裕資金がなくなる

「1日でも早く住宅ローンを完済したい」と無理して繰り上げ返済すると、手元の余裕資金もなくなってしまいます。

余裕資金がないために、いざお金が必要になった時に新たな借入が発生してしまう可能性も。

こうした借入金の金利は、住宅ローンよりも高いことが多いのです。

ハウスくんハウスくん

せっかく頑張って住宅ローンを繰り上げ返済しても、余裕資金がなくて金利の高いローンを組んだら意味が無いような…

家博士家博士

そう。だから、住宅ローンを繰り上げ返済するなら、ある程度の余裕資金を手元に残しておくことが大事なんだ

注意点2. 万が一の団信保険による安心がなくなる

住宅ローンを組むと、ほとんどの人が団体信用生命保険(団信保険)に加入します。

これは万が一、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になってしまった場合に、住宅ローンの返済を免除してくれるもの。

残された家族が安心して暮らしていくための保険とも言えます。

この団信保険が保証してくれるのは、住宅ローンの残債務と同じ額だけ。

住宅ローンが1,500万円残っていたら、それと同額の1,500万円を保証してくれるわけです。

例えばここで、手持ちの1,500万円を使い頑張って住宅ローンを繰り上げ返済したとします。

住宅ローンは完済できましたが、同時に団信保険による保証もなくなります。

その後すぐに家が売れればいいですが、売れないと売却資金も入ってこないことに。

さらにここで万が一のことが起こってしまうと、手持ちの現金もないために残された家族が大変なことになってしまうのです。

逆に繰り上げ返済しなければ、万が一の事が起きても住宅ローンは団信保険によって完済でき、1,500万円も手元に残ったまま。

万が一なんて考えたくありませんが、実は繰り上げ返済によってこうした安心がなくなるのです。

ハウスくんハウスくん

住宅ローンは借金だけど、団信保険に加入していることで実は安心を与えてくれるものでもあるんだね…

家博士家博士

そう。ここは見落としがちなポイントだから、特に注意しておこう

いずれにせよ、繰り上げ返済をするのであれば「ある程度の余裕資金を残しておくこと」が非常に大事になります。

一番大切なのは少しでも高く売却すること

繰り上げ返済すべきかどうかで悩んでいると、ローン返済や手続きに目が行きがち。

しかし多くの人にとって、家の売却で大切なのは「高く売ること」ではないでしょうか。

家博士家博士

繰り上げ返済して、司法書士費用や利子分を節約してもせいぜい数万円。
家を高く売る努力をすれば、百万円以上高く売れる場合もあるからね。

ハウスくんハウスくん

家を高く売るって言っても、どうすれば良いの?

家博士家博士

家を高く売るためには、次の7点がポイントになるよ。

家を高く売るための7つのポイント

  1. ポイント1. 最も大切な不動産会社選び
  2. ポイント2. 売却期間は最低6ヶ月、売り急がない
  3. ポイント3. 競合をチェックしてから売出し価格を決める
  4. ポイント4. 内覧対応で家の魅力を引き出す
  5. ポイント5. 基本的にリフォームはしない
  6. ポイント6. 安くなる要因を無くす
  7. ポイント7. 瑕疵担保保険を利用する

詳しい内容は次の記事にまとめているので、そちらも参考にしてください。

まず信頼できる不動産会社を選ぶために、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがない場合は、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
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さらにリフォーム予算・補助金・減税メリットなどが明確なので、購入者の心理的ハードルが下がり、家が早く高く売れます。

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