旧耐震基準のマンションは売れる！ 高く売るコツ、売れない場合の解決策とは

• 更新日：2023年1月21日

• マンション売却

それぞれ解説します。

コツ1. リフォームせず費用分を値下げする

旧耐震基準マンションの買い手は、その多くがリフォームや耐震改修をします。

だから少し高めの価格設定にした上で、「リフォームや耐震改修の費用◯百万円を売り主負担！」とした方が売れやすいのです。

コツ2. リフォームプラン付きで売る

リフォーム費用を安くするだけでなく、あらかじめリフォームプランをいくつか付けたうえで売る方法もあります。

買い主はリフォーム会社を別に探す手間がなくなるので、その分売れやすくなります。

こうした売り方を提供しているのは、パナソニックグループの「リアリエ」

比較的新しい売り方ですが、幅広い購入希望者層に見てもらえる可能性があります。

リアリエについて、こちらの記事で詳しく解説しています。

コツ3. 実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶ

3つ目は、実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶこと。

なぜなら旧耐震マンションは、ただ売り出すだけでなく、買主が買いやすくなる提案力が大切だから。

実績が豊富な不動産会社なら、旧耐震マンションの売り方を知っています。

旧耐震マンションはローンやリフォームとセットで売る

旧耐震マンションを高く売るためには、買主が購入しやすいように、住宅ローンやリフォームプランとセットで売ることが大切です。

特に住宅ローンは不動産会社の差が大きくなりがち。

売買実績が豊富な不動産会社は、取引している金融機関が多いため、住宅ローンの提案でも有利です。

またリフォーム費用も含めたローンや、リフォームの補助金提案など、実績が豊富な不動産会社なら、豊富なプランを提案してくれるでしょう。

売却の成否は不動産会社選びで8割決まる

旧耐震マンションの売却では、不動産会社選びで成否が8割決まります。

売却実績が豊富で、信頼できる不動産会社を選びましょう。

不動産会社を選ぶコツは、次の2つ。

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

担当者レベルで当たり外れがあるので、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の話を聴き比べると、自然と優秀な不動産会社が分かります。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

---

2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

---

3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計50万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   2,100社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

売れない・早く売りたいなら買取

旧耐震マンションは、環境次第でなかなか売れない場合があります。

例えば、同じマンション内で複数が売り出しており、長期間売れ残っているケースでは、競合より価格を下げないと厳しいでしょう。

また事情があって早く売りたい場合も、価格を下げることになります。

どうせ価格を下げるなら、不動産会社による買取も検討すると良いでしょう。

買取再販業者はリノベーションして高く売れる

マンションを買取る買取再販業者は、高く転売するノウハウを持っています。

一般的に、リノベーションで部屋を一新し、さらに買主が買いやすいサービスを付けて高く売り出します。

買取再販業者が高く売れる理由

買取再販業者が旧耐震マンションを再販して高く売れるのには、次の理由があります。

理由1. 住宅ローンが借りやすい

住宅の購入では、住宅ローンの借りやすさが大事なポイント。

買取再販業者の多くは、金融機関と提携した「提携ローン」を用意しています。

提携ローンは、買主の手間が省けて、融資審査が通りやすいので、家が売れやすくなります。

理由2. 単価が安く効率的なリフォームなど特殊なノウハウが豊富

買取再販業者は、多くの物件を手がけているため、安くて効率的なリフォーム・リノベーションができます。

個人とは比べ物にならない豊富なノウハウを持っており、工事会社の単価は個人より大幅に安い価格。

中には自社で工事する会社もあります。

理由3. 仲介手数料が不要な場合が多い

リフォーム済み・リノベーション済みの物件は、売主が宅建業者であることがほとんど。

売主が宅建業者（不動産会社）の場合は仲介手数料が不要です。

といっても実は手数料が売値に上乗せされているだけですが、普通の人は手数料無料でお得に感じるので、売れやすくなります。

理由4. 税金面でのメリットや安心感がある

税金の軽減や特別控除のほか、引渡し後にトラブルがあった場合でも安心できるのもメリット。

具体的には、次があります。

・すまい給付金が受けられる

これも宅建業者売主の場合のみもらえる給付金。
給付額は購入者の収入および持分割合によって決まります。

・登録免許税の軽減がある

宅建業者が大規模な模様替え等を行った住宅は、登録免許税が軽減されます。
本来は固定資産税評価額の0.3％が、0.1％になります。

・既存住宅売買瑕疵保険に売主が加入するので安心

業者が中古住宅を売る場合、既存住宅売買瑕疵保険に加入するのが一般的。
これは物件の引き渡し後に何らかの不具合があった場合、保険期間内は補修費用を賄ってもらえるもの。
対象箇所は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」で、保険期間は最長5年です。

買取ならとにかく多くの不動産会社へ

買取の場合は、査定価格がそのまま買取価格になります。

そのため、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼し、高く買取る会社を見つけましょう。

10社でも20社でも、とにかく多くの不動産会社へ査定を依頼します。

不動産一括査定サイトを複数並用すると、効率良く数多くの不動産会社へ査定を依頼できます。

不動産一括査定サイトはこちらを参考にして下さい。

旧耐震のマンションを売らずに所有するリスク

旧耐震のマンションを売らずに所有しておくと、様々なリスクがあります。

日本はいつどこで地震が起きるか分からない

日本は地震大国で、いつどこで地震が起きても不思議ではありません。

日本付近でマグニチュード6クラスの地震は、全世界の20％も発生しています。
【参考】国土技術研究センター

主な海溝型地震の30年以内発生確率

主な活断層における30年以内発生確率

今後起きる可能性が高いと言われているのは、首都直下地震や南海トラフ地震。

しかし、2016年に起きた熊本地震は、2012年時点でもまさか起きるとは予想されていませんでした。

残念ながら、今の科学技術では地震の発生を予測することはできません。

地震が起きる可能性が高い地域はもちろんですが、それ以外の地域であっても安心できないのです。

耐震診断の義務化や耐震改修の費用負担

2013年には「耐震改修促進法」により、地震発生の際に避難路となる幹線道路に面したマンションの耐震診断が義務化されました。

今のところ、それ以外のマンションは「努力義務」とされていますが、今後は耐震診断の義務化が進む流れです。

もし耐震診断の結果、地震耐力不足が判明すれば、耐震改修工事をしなくてはいけません。

耐震改修を実施すれば、工事費用の負担があります。

耐震改修工事の費用は、マンションの規模が小さいほど高額になる傾向があります。

マンション戸数別の耐震改修費用

東京でも耐震診断実施率はわずか17.7％

実は東京でも、旧耐震のマンションにおける耐震診断実施率はわずか17.7％。

旧耐震マンションにおける耐震診断の実施状況

耐震診断を実施していないマンションのうち、半分以上の58.9％のマンションで「耐震診断の実施を検討していない」との回答でした。

耐震診断を検討していないマンションにおける実施しない理由

マンション実態調査でも、耐震診断を検討していない理由として最も多かったのが「改修工事の費用がないため」で50.1％。

次いで「診断費用がないため」が32.5％でした。

これらのマンションは、耐震診断の義務化により、住民負担で費用を捻出することになるでしょう。

修繕積立金の増額や一時金の負担

最近は、修繕積立金が不足しているマンションが増え、社会問題になっています。

大規模修繕工事は12〜15年周期で実施しますが、中には不足額が大きく、大規模修繕をきっかけに修繕積立金が2〜4倍になったマンションも。

場合によっては100万円前後の一時金を支払わなければならない恐れもあります。

スラム化して売れなくなるリスクも

修繕積立金が不足するマンションは、将来的にスラム化する恐れも。

建て替えという選択肢もありますが、建替えられるマンションはわずか2％以下と現実的ではありません。

ほとんどのマンションはスラム化のリスクがあるのです。

スラム化したマンションでも、所有者は管理費と修繕積立金の負担から逃げられません。

不動産は、他人に売るか譲るまで放棄できないのです。

もし売らずに所有し続けると、子供にまで迷惑がかかります。

そもそも旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年5月31日まで適用されていた耐震基準のこと。

旧耐震基準の建物とは、現在の耐震基準で設計されていない建物です。

旧耐震と新耐震の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違いは、揺れに対する強度の違いです。

・旧耐震基準

震度5強程度までは損傷しないが、それ以上の揺れになるとどうなるか分からない

・新耐震基準

震度6強〜7までは倒壊・崩壊しない

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震でも、新耐震基準を満たす場合がある

旧耐震基準の建物でも、中には新耐震基準を満たした建物が存在します。

全国にある旧耐震マンション104万戸のうち、約6割が耐震性能不足、残り4割は新耐震基準を満たしていると推測されます。

しかし新耐震基準を満たしているかどうかは、耐震診断をしなければ分かりません。

耐震診断と耐震改修

耐震診断を実施すると、建物の耐震性能を示す指標である「Is値」が算出されます。

地域によって多少変わることがありますが、一般的に、

• Is値が0.6以上であれば安全で耐震改修の必要なし。
• 0.6未満の場合は「疑問あり」で耐震改修が必要です。

耐震改修は建物の弱い部分に補強を設置するもの。

耐震壁を増設したり、柱や梁を補強したりする工事を行います。

耐震基準適合証明書を取得すれば新耐震扱い

旧耐震の建物であっても、耐震診断に合格する、または耐震改修工事を実施すると、「耐震基準適合証明書」が取得でき、新耐震と同じ扱いになります。

耐震基準適合証明書は住まいに対する安心感だけでなく、購入者にとっては税金の面でも様々なメリットがあるのです。

このように、耐震基準適合証明書があることのメリットは多岐にわたります。

単に「耐震基準を満たしていることの安心感」だけでなく、資金面でのメリットもあるため、旧耐震のマンションを売却する際は積極的に活用してもらいたい制度です。

先ずはいくらで売れるか無料査定から

今はマンション価格が高騰しています。

不動産価格指数（全国）

マンションは、約10年で82％も値上がりしています。

この売り時を逃すと、マンション価格は大きく値下がりすると予想されます。

まずはあなたのマンションがいくらで売れるか確認してみてはいかがでしょうか。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

---

2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

---

3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計50万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   2,100社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。