買取保証イメージ
不動産会社の買取保証(売却保証)は、期限付きで家を売りたい場合に便利なオプション。

特に家の買い換えでスケジュールを優先したい人には人気です。

ただし使い方を間違えると、失敗して後悔することも。

この記事では、不動産会社の買取保証(売却保証)の注意点と失敗を防ぐ方法について解説します。

買取保障(売却保証)とは仲介+買取

不動産会社の買取保障とは…
買取保証イメージ

  • 期間限定(3ヶ月など)で不動産会社と専属専任媒介契約を結び普通に売る。
  • 期間中に売れなかった場合は、査定価格の90%などで不動産会社が買い取ってくれる。
  • というシステム。

    不動産会社と媒介契約を結んで普通に売り出す「仲介」と、不動産会社が買い取ってくれる「即時買取」の良いとこ取りをした様な売却方法です。

    ハウスくんハウスくん

    専属専任媒介契約って何?


    家博士家博士

    不動産会社に家を売ってもらうときに結ぶ媒介契約の種類だよ。
    他の不動産会社とは同時に契約できないなど、制限があるんだ。
    一般的な専任媒介契約とほとんど違いは無いから、あまり気にしなくても大丈夫だよ。

    【媒介契約の比較】

    項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
    媒介契約
    ↑これ
    特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
    こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
    実際の契約の多さ
    (2015年東日本の実績)
    29%46%
    一番多い
    25%
    他社との媒介契約××
    自分で見つけた相手との直接契約×
    契約の有効期間制限なし
    (行政指導により3ヶ月が一般的)
    最長3ヶ月最長3ヶ月
    指定流通機構(レインズ)への登録×
    登録義務なし

    契約から7日以内

    契約から5日以内
    業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

    媒介契約についてはこちらを参考にしてください。

    仲介と買取の違いをおさらい

    一応、仲介と買取の違いについて整理しておきましょう。

    仲介(一般の売買)と買取のイメージはこちら。
    買取と売買の違いイメージ

    買取では、最短1週間程度で買い取ってもらえますが、買取価格は相場の6〜8割程度に安くなってしまいます。

    不動産会社による買取について詳しくはこちらで解説しています。

    主な大手不動産会社の売却保証まとめ

    売却保証をオプションで選べるのは、ある程度資本力がある大手不動産会社に限られます。

    代表的な大手不動産会社の売却保証をまとめました。

    三井のリハウスの売却保障

    対象物件首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア内
    土地・戸建・マンション(専用住宅)
    物件基準【土地・戸建】
    ・敷地面積40㎡以上
    ・指定の建物調査を実施する場合あり。
    【マンション】
    ・専有面積40㎡以上
    ・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
    ※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
    対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
    保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
    保証期間3ヶ月間
    適用条件規定の審査後の保証開始。
    予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
    媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
    他にも諸条件あり。

    ※売却前でも新居への入居ができるつなぎ融資の利用が可能。

    住友不動産販売の売却保障

    対象物件営業エリア内
    自己所有の居住用の不動産
    物件基準【土地・戸建】
    ・敷地面積40m2以上。
    ・建物調査を実施する場合あり。
    【マンション】
    ・専有面積40m2以上
    ・新耐震基準(1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件)
    ・自主管理を除く
    ※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
    対象者専属専任媒介を締結した方
    保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
    保証期間3ヶ月間
    適用条件規定の審査後の保証開始。
    予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
    他にも諸条件あり。

    ※売却契約後、引き渡し前に新居を購入できる「買替購入立て替え」あり

    東急リバブルの売却保障

    対象物件東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏の営業エリア内
    個人の居住用の土地・一戸建・マンション
    物件基準【土地】
    ・敷地面積40m2以上。
    【戸建】
    ・敷地面積40m2以上。
    ・築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)。
    ・建物調査を実施する場合あり。
    【マンション】
    ・専有面積30㎡以上
    ・築30年以内
    ※土地・戸建・マンションとも法令及び条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
    対象者専属専任・専任媒介契約を締結した方
    保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
    保証期間3ヶ月以上6ヶ月未満
    適用条件規定の審査後の保証開始。
    予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
    他にも諸条件あり。

    ※再販売を行った結果、利益が出た場合、その利益を売主様に還元する利益還元制度あり。
    ※売却前でも新居への入居ができる立替払い制度の利用が可能。

    野村の仲介+の買換保障

    対象物件営業エリア内
    個人の居住用の土地・一戸建・マンション
    物件基準【戸建・土地】
    ・敷地面積40m2以上。
    【マンション】
    ・専有面積30m2以上
    ・築30年以内
    ※土地・戸建・マンションとも法令及び条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
    対象者専属専任媒介契約を締結した方
    保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
    保証期間最長1年
    ※保証期間は個別に審査
    適用条件規定の審査後の保証開始。
    予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
    他にも諸条件あり。

    ※再販売を行った結果、利益が出た場合、その利益を売主様に還元する利益還元制度あり。
    ※売却前でも新居への入居ができるつなぎ融資の利用が可能。

    これら4社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。
    すまいValueは、大手6社が運営する一括査定サイトなので、一度にまとめて無料査定を依頼できます。
    すまいValueイメージ

    すまいValueの公式サイトはこちら
    すまいValue

    買取保障のメリットと注意点

    買取保証(売却保証)のメリットはこちら。

    メリット

    それぞれのメリットを解説します。
    (次章の注意点を先に読む場合はこちらから)

    スケジュールが確実

    スケジュールが確実なイメージ
    買取保証では、あらかじめ売却の期限が確定するので、スケジュールが確実です。

    お子さんの入学や転勤など、期限が決っている場合はスケジュールが確定するので助かりますね。

    売れずにダラダラと半年、1年も待つ必要はありません。

    ちなみに売却にかかる期間は…

    • 戸建住宅:約4.5ヶ月
    • マンション:約4ヶ月

    というのが首都圏の平均です。
    (東日本レインズによる)

    この売却期間の内訳は…
    査定から引き渡しまでの期間

    • 不動産会社の選定から媒介契約後のレインズ登録まで0.5ヶ月
    • 売買契約から引き渡しのまで1ヶ月
    • 売り出し(レインズ登録)から成約(売買契約)までの平均日数は、
      戸建て住宅:約3ヶ月(88.8日)
      マンション:約2.5ヶ月(72.4日)
      (東日本レインズによる)

    【売り出しから成約までの平均日数】

    成約までの平均日数

    マンションの売却期間についてはこちらの記事でも詳しく解説しています。

    買い換えでは売却する前に新しい家を購入できる場合がある

    家の買い換えで、今の家を売った代金を新しい家の購入資金にする場合、普通は先に家を買うことができません。

    しかし家の売却を「買取保証」にした場合、銀行が新しい家を購入するための「つなぎ融資」をしてくれる場合があります。

    家の買い替えでのつなぎ融資
    一部の不動産会社では、こういった「つなぎ融資」までセットにして、買取保証をしてくれます。

    また不動産会社が融資をあっせんしてくれない場合でも、今住宅ローンを借りている銀行に事情を説明すると、対応してくれるケースがあります。

    仲介期間は相場通りの価格で売ることができる

    相場通りで売れるイメージ
    不動産会社の買取保障では多くの場合、買取価格は査定価格の90%以下。

    しかし仲介期間に売却できると、それより高い価格で売れることが多くなります。

    不動産の売却では、通常売り出し価格を査定価格より1割程度高めに設定し、反響を見ながら価格を下げて調整します。

    だから速く売れるほど、高く売れることになります。
    買取保証の価格イメージ

    売れない不安が無いので安心して売却できる

    安心して売却できるイメージ
    買取保障があると、確実に売ることができるので、安心して売却を決断できます。

    家を売りに出したけれど、全然売れず、結局そのまま住み続けた場合、やはりご近所の目が気になってしまいます。

    お金に困っているなどと子供がイジメられたりすることも心配ですね。

    不動産会社を選ぶ基準が明確になる

    選ぶのが簡単なイメージ
    買取保障の不動産会社を選ぶ基準はシンプルです。

    単純に買取保障価格を比較して、一番高い買取保障価格を選ぶだけ。

    買取保障の不動産会社に査定を依頼すると、「売れるであろう査定価格」と「売れなかった場合の買取保障価格」を同時に確認できます。

    売れなかった場合の買取保証価格は、自社で100%責任を負って買い取る価格。

    失敗したら損失が大きいため、慎重に査定をしますが、あまり安すぎても契約が取れません。

    結果として、確実に売れるけれど、他社より高いギリギリの買取保証価格になるのです

    買取保証が無い仲介の不動産会社を選ぶときは違います。

    仲介の不動産会社の中には、媒介契約が欲しいために相場より高い(売れない)査定価格を出す不動産会社も。

    査定根拠を確認したり、担当者の誠実さを確かめる事が必要になります。

    瑕疵担保責任が免責になる

    (仲介期間に売れず、結果として買取になった場合)
    不動産会社に対しては瑕疵担保責任が免責になります。

    通常は3ヶ月程度の瑕疵担保責任をつけることが一般的です。

    瑕疵担保責任について詳しくはこちらの記事で解説しています。

    あらかじめ買取価格が分かる

    買取価格が分かるイメージ
    買取保証の場合、媒介契約を結ぶ前に買取価格が分かります。

    最悪の場合でも、買取価格より安くなることがないため、予算管理しやすいというのがメリット。

    期限が決まっているのになかなか売れない場合は、どこまでも価格を下げることになりかねません。

    仲介手数料が不要

    (仲介期間に売れず、結果として買取になった場合)
    仲介手数料が不要になります。

    仲介手数料は、売却価格の3%+6万円。

    このように意外と高い金額になります。

    【仲介手数料の早見表】
    家の売買価格仲介手数料(税込)
    500万円226,800円
    1,000万円388,800円
    1,500万円550,800円
    2,000万円712,800円
    2,500万円874,800円
    3,000万円1,036,800円
    3,500万円1,198,800円
    4,000万円1,360,800円

    買取で価格が安くなってしまう分、すこしでも手数料が浮くのは嬉しいですね。

    近所に内緒で売れる

    近所に内緒のイメージ
    近所に内緒で売る場合、仲介で売れる確率は下がります。

    それでもあなたが近所に内緒で売りたい場合は、買取になる覚悟で「近所に内緒」で売るという選択肢も。

    ただし、不動産会社には媒介契約前に、近所に内緒にしたい旨を話しておきましょう。

    近所に内緒で売ると売れにくい理由はこちら

    内覧に無理して対応しなくても良い

    自由なイメージ
    仲介で売ることにこだわらない場合、内覧に無理して対応しなくても良いというメリットも。

    住みながら売る場合、内覧の対応は大変です。

    相手の日程になるべく合わせて、家を徹底的に片付け、物を減らし、掃除して、押し入れの中も整理して…

    1回、2回だと良いのですが、5回、10回となってくると疲れます。

    内覧について詳しくはこちら

    リフォームをする必要がない

    仲介で売ることにこだわらない場合は、無理にリフォームする必要もありません。

    不動産会社は、自社で買取った後に、相場の半値近い工事費でリフォームします。

    個人でリフォームをするとどうしても工事費が高くなり元が取れないので、リフォームは最小限にするのが定石。

    その最小限のリフォームも、買取りでは不要です。

    リフォームについて詳しくはこちら

    (会社によっては)転売して利益がでたら還元してくれる

    東急リバブルなど一部の不動産会社では、転売して利益がでた場合、利益の一部を還元してくれるサービスもあります。

    転売して高値で売れると、不動産会社に不信感を感じてしまいますが、一部が還元されると誠意を感じますね。

    注意点

    価格が安く(相場の7割〜8割)なる傾向がある

    買取保証で不動産会社が家を買い取る価格は、相場の70%〜最大90%。

    90%になるのは一部の人気物件で、普通は最大80%程度でしょう。

    理由として買取保証の査定価格は、仲介の査定価格より5〜10%ほど安めになり、さらにその査定価格の90%が買取価格になるため。

    買取保証の査定では、不動産会社の担当者が自社にとって安全側に査定するため、仲介の査定より安くなってしまいます。

    安全側に安く査定されることを防ぐためにあなたができる対策として、
    「不動産会社同士を競争させて査定価格をつり上げる」
    ということが効果的です。

    一括査定などを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社に競争してもらいましょう。

    一括査定について詳しくはこちら

    仲介期間中の価格戦略に制限がある

    買取保証の仲介では、売り出し価格や途中の価格戦略に制限があります。

    例えば…
    売り出し価格は最大で査定価格の115%
    1ヶ月後には査定価格の100%以下に修正
    2ヶ月後には査定価格の90%以下に修正
    など。

    査定を受け取ったら、こういった価格制限についてよく確認して、不動産会社を選びましょう。

    また査定価格を少しでも高くすることが大切なので、複数の不動産会社に競争して査定してもらうことが大切です。

    建物の条件次第では買取保障の対象外になる

    最寄り駅から遠い、過疎化が進んでいるなど、買い手が見つけにくい物件は買い取り保証の対象外。

    買い取り保証の対象はある程度人気のある好立地の物件に限られます。

    不動産会社により判断基準が違うので、あきらめずに多くの不動産会社に査定を依頼してみましょう。

    仲介期間中に売却活動の手抜きをされる恐れがある

    これは複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な査定価格を知っていれば十分に防げること。

    あまりにも安い査定価格で契約して、買取価格が市場の6割くらいになっている場合の話です。

    不動産会社にとっては、仲介で売ってしまうと手数料3%+6万円しか手に入りませんが、買取りすると相場の6割なら、転売で40%の利益が手に入ります。

    あまりにも査定価格が安い場合は、買取りするためにわざと仲介の手を抜かれてしまいます。

    不動産会社との媒介契約は専属専任媒介契約になり、途中で契約を破棄しにくい

    買取保証の媒介契約では、専属専任媒介契約(又は専任媒介契約)になります。

    専属専任媒介契約では、他の不動産会社と並行して契約することができません。

    また媒介契約は最長3ヶ月と決っているため、3ヶ月は一方的に解約することはできません。

    無理に解約を申し出た場合は、それまでの広告費用などを請求される恐れもあります。

    契約後に後悔しないためにも、契約前に複数の不動産会社の意見を聞き比べることが大切です。

    媒介契約について詳しくはこちら

    買取保証の上手な利用方法

    競争で査定価格を高くする

    競争イメージ
    買取保証では、査定価格をベースに買取の価格が決まります。

    査定価格を高くすることで、買取の価格も高くすることが出来ます。

    査定価格を高くするためには、複数の不動産会社に査定を依頼して、不動産会社同士に競争を促すこと。

    不動産の一括査定サイトなどを利用すると、手間を省いて複数の不動産会社に査定を依頼できます。

    査定価格と買取条件を比較する

    不動産会社によっては、買取条件が違います。

    査定価格が高くても、買取価格が安かったり、仲介期間中の売出条件が厳しいこともあります。

    仲介の条件、買取条件をよくヒアリングして、一番お得な不動産会社を選びましょう。

    意見を聞き比べる

    意見を聞くイメージ
    せっかく複数の不動産会社に話を聞く機会なので、気になることは遠慮せずに聞いてみましょう。

    リフォームをした方が良いのか?
    オープンハウスなどをした方が良いか?
    最近の近隣エリアの売れ行きはどうか?
    主な購入層はどんな人か?
    メインの広告は何を使うか?

    複数の不動産会社の意見を聞いておくと、媒介契約後に後悔したり不安になることが減ります。

    まとめ

    不動産会社の買取保証は、仲介と即時買取の良いとこ取りで、メリットも多いといえます。

    ただし査定価格が安くなりがちなので、複数の不動産会社に査定を依頼して不動産同士に競争を促して、査定価格を高くすることが大切。

    一括査定などを利用すると良いでしょう。

    一括査定サイトの定番3社

    一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

    一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

    この3社以外についてはこちらにまとめています。

    1. すまいValue

      すまいバリュー
      実績5.0
      不動産会社4.5
      運営会社5.0
      査定実績:
      18万件(開始後2年合計)
      不動産会社数:
      大手6社・全国840店舗
      運営会社:
      大手6社共同運営

      大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
      6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
      売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
      首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
      2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

      管理人のコメント

      地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
      しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
      特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
      机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

    2. 【公式サイト】すまいValue

    3. HOME4U

      HOME4Uイメージw330
      実績5.0
      不動産会社4.0
      運営会社5.0
      査定実績:
      累計35万件(2001年開始)
      不動産会社数:
      1,300社
      運営会社:
      株式会社NTTデータ・スマートソーシング

      日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
      不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

      管理人のコメント

      HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
      ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
      あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
      不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

    4. 【公式サイト】HOME4U

    5. LIFULL HOME'S

      LIFULL HOMESイメージ
      実績4.5
      不動産会社4.5
      運営会社5.0
      査定実績:
      非公開(サイト利用者476万人)
      不動産会社数:
      1,759社
      運営会社:
      株式会社LIFULL

      運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

      管理人のコメント

      不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
      訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
      選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

    6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S