買取保証イメージ
「買取保証(売却保証)はどうなの? どこの不動産会社が良いの?」

不動産会社の買取保証(売却保証)でお悩みですね。

買取保証は何か落とし穴がありそうで不安…。
どこの不動産会社が良いか分からない…。

そんなあなたに、買取保証で必要な知識をまとめました。

買取保証は、家が売れ残る心配なく、高値売却にチャレンジできる嬉しいサービス。

ただし利用条件が不動産会社によって違うため、不動産会社選びが大切です。

この記事では、買取保証(売却保証)について、不動産会社の特徴と選び方を解説。

また買取保証のメリットと注意点、上手な利用方法もあわせて解説しました。

買取保証を活用すれば、安心して住み替えられるだけでなく、思わぬ高値で売却できるかもしれません。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

買取保証(売却保証)とは

仲介+買取の良いとこ取り

不動産会社の買取保証とは、次のイメージ。
買取保証イメージ

買取保証では、

  • 期間中(通常3ヶ月)は仲介で普通に売る。
    だから高値を狙って売り出せる
  • 期間中に売れないと、査定価格の90%などで不動産会社が買取
    だから売れ残る心配が無い

つまり買取保証は、仲介と買取の良いとこ取りをした売却方法です。

ハウスくんハウスくん

仲介ってなんだっけ?


家博士家博士

仲介と買取の違いをおさらいしよう。

仲介と買取の違いをおさらい

仲介と買取のイメージ

仲介と買取のイメージ
仲介は、売主が不動産会社と媒介契約を結び、一般の人に家を売る方法。

一方で買取は、売主が不動産会社に直接家を売る方法です。

仲介は高値で売れるが売れ残るリスクがある

今は不動産相場が高騰しているため、仲介なら相場通りの高値で売れます。

さらに人気物件なら相場より2〜3割高く売れる可能性も。

しかし一方で競合が多かったり、極端な高値を狙うと、仲介では売れ残るリスクがあります。

買取りは確実に売れるが相場の6〜8割に安くなる

普通の買取では、最短1週間程度で確実に売れますが、買取価格は相場の6〜8割程度に安くなってしまいます。

買取で価格が安くなる理由は、不動産会社が転売して利益を得るため。

不動産会社は、買取った不動産を相場価格で一般の買主に転売し、差額を利益にします。
買取の利益イメージ
ちなみに2019年頃から買取転売業者が乱立し、買取価格は値上がりしています。

コロナ後の売り物件減少もあり、今なら人気エリア・人気物件であれば相場の8割より高く売れるかもしれません。

買取について、詳しくはこちらで解説しています。


ハウスくんハウスくん

仲介だと高値で売れるけど、売れ残るリスクがある。
買取だと、確実に売れるけど安くなるのか。
買取保証は、両方の良いとこ取りなんだね。


家博士家博士

それだけじゃない。
買取保証では、転売した利益を売主に還元する不動産会社もある。

転売した利益を売主に還元する不動産会社も

買取保証では、買取後に転売した利益を売主に還元する不動産会社も一部あります。
(具体的な会社名は次章で解説。)

買取保証(利益還元)

ハウスくんハウスくん

でも利益を売主に還元したら、不動産会社は損だよね?


家博士家博士

不動産会社の狙いは、買取の利益じゃない。
売主の満足度を高めて、仲介の件数を増やすことなんだ。

不動産会社は仲介件数を増やすことが目的

不動産会社が買取保証をする目的は、仲介で他社より良いサービスを提供して仲介件数を増やすこと。

だから不動産会社は、買取で利益がなくても、仲介件数が増えれば問題ありません。

さらに買取保証では、売主が買替えで購入する時の仲介手数料も期待できるため、普通の売却より利益が見込めます。

結果として、買取保証で売主に利益を還元しても不動産会社には十分にメリットがあるのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ利益還元のある不動産会社の方が良さそうだね。
どこの不動産会社が良いの?


家博士家博士

そもそも買取保証がある不動産会社は、一部の大手に限られる。
主要な会社と選び方を紹介しよう。

主な大手不動産会社の買取保証と選び方

買取保証(売却保証)があるのは、一部の大手不動産会社に限られます。

選ぶ基準は『価格・利益還元・買替えサポート』

選ぶイメージ
買取保証で不動産会社を選ぶ基準として、次の3点があります。

買取保証で選ぶ3つの基準

  1. 査定価格と買取保証の価格が、最も高い会社
  2. 不動産会社が再販した時の利益を、売主へ還元してくれる『利益還元』がある会社
  3. (買い替えで必要なら)新しい家を先に購入できるつなぎ融資(立て替え払い)があるか

1の価格を知るためには、実際に無料査定を依頼して、各社の査定価格と買取保証価格を聞きます。

2の利益還元があるのは、『東急リバブル』と『野村の仲介+』の2社。

3の買替えサポートは、買取保証のある大手ならほぼ大体あります。

家博士家博士

とりあえず代表的な大手4社に査定を依頼して、査定価格と利益還元の有無で選ぶと良いよ。

代表的な大手4社の売却保証

代表的な大手不動産会社4社の売却保証制度をまとめました。

1. 三井のリハウスの売却保証(利益還元なし)

対象物件首都圏・関西圏・中部圏の営業エリア内
土地・戸建・マンション(専用住宅)
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40㎡以上
・指定の建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積40㎡以上
・1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件
※一般的な住宅ローンの通常利用が可能であること
対象者専属専任媒介(期間3ヶ月間)を締結した個人の方(宅建業者除く)
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
媒介契約締結日から1ヶ月目、2ヶ月目に媒介価格(売出価格)を変更。
他にも諸条件あり。

※売却前でも新居を購入できる『つなぎ融資』あり。

2. 住友不動産販売の売却保証(利益還元なし)

対象物件営業エリア内
自己所有の居住用の不動産
物件基準【土地・戸建】
・敷地面積40m2以上。
・建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積40m2以上
・新耐震基準(1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認取得物件)
・自主管理を除く
※土地・戸建・マンションとも建築基準法等に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
対象者専属専任媒介を締結した方
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月間
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
他にも諸条件あり。

※売却契約後、引き渡し前に新居を購入できる『買替購入立て替え』あり

3. 東急リバブルの売却保証(利益還元あり)

対象物件東京、神奈川、埼玉、千葉および札幌、仙台、名古屋、福岡、関西圏の営業エリア内
個人の居住用の土地・一戸建・マンション
物件基準【土地】
・敷地面積40m2以上。
【戸建】
・敷地面積40m2以上。
・築30年以内(但し築年数に応じた制限あり)。
・建物調査を実施する場合あり。
【マンション】
・専有面積30㎡以上
・築30年以内
※土地・戸建・マンションとも法令及び条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
対象者専属専任・専任媒介契約を締結した方
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間3ヶ月以上6ヶ月未満
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
他にも諸条件あり。

※再販売で利益が出た場合、売主に利益還元あり。
※売却前でも新居を購入できる『立替払い制度』あり。


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※売却保証が査定価格の最大90%→100%キャンペーン中(2021年6月1日〜7月31日)関西除く

4. 野村の仲介+の買換保証(利益還元あり)

対象物件営業エリア内
個人の居住用の土地・一戸建・マンション
物件基準【戸建・土地】
・敷地面積40m2以上。
【マンション】
・専有面積30m2以上
・築30年以内
※土地・戸建・マンションとも法令及び条例に適合し、一般的な住宅ローンが利用可能な物件であること。
対象者専属専任媒介契約を締結した方
保証金額1億円以内かつ査定価格の90%以内
保証期間最長1年
※保証期間は個別に審査
適用条件規定の審査後の保証開始。
予め、提示した販売計画に基づき、売却活動を実施。
他にも諸条件あり。

※再販売で利益が出た場合、売主に利益還元あり。
※売却前でも新居を購入できる『つなぎ融資』あり。

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4社にまとめて無料査定を依頼するなら『すまいValue』が便利

これら4社にまとめて査定を依頼する場合は、一括査定サイト「すまいValue」を利用すると便利です。

すまいValueは、上記4社を含む大手6社が運営する一括査定サイトなので、一度にまとめて無料査定を依頼できます。

大手4社は、他の一括査定サイトからほぼ撤退しているので、大手4社にまとめて査定を依頼できるのは、すまいValueしかありません。
すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

ここまで主な大手不動産会社の買取保証と、その選び方を解説してきました。

次に買取保証のメリットと注意点を詳しく解説します。

買取保証のメリットと注意点

買取保証(売却保証)のメリットはこちら。

買取保証の11のメリット

メリットについてそれぞれ解説します。
(次章の注意点を先に読む場合はこちらから)

メリット1. スケジュールを確定できる

スケジュールが確実なイメージ
買取保証では、あらかじめ売却の期限が確定するので、スケジュールが確実。
安心して売却できます。

お子さんの入学や転勤など、期限が決っている人に最適でしょう。

もし家を売り出して売れなかった場合、ご近所の目も気になるもの。

また買い替えで新居を先に購入したのに家が売れないと、安値で売り急ぐことになりかねません。

確実に売れることは、大きなメリットです。

売却期間の平均はマンション4.5ヶ月、戸建て5.5ヶ月

ちなみに仲介で売却にかかる平均期間は…

  • マンション:約4.5ヶ月
  • 戸建住宅:約5.5ヶ月

東日本レインズ・首都圏平均2020年

売却期間の内訳はこちらです。
売却期間イメージ

メリット2. (買い替えで)売却前に新居を購入できる場合も

買取保証では、家の買い替えで売却前に新居を購入できる場合があります。

なぜなら新しい家を購入するための「つなぎ融資(立て替え払い)」を利用できるため。

つなぎ融資のイメージ

家の買い替えとつなぎ融資イメージ
大手4社の不動産会社では、買取保証とセットで「つなぎ融資(立て替え払い)」が使えます。

つなぎ融資を使えば、手元に十分な資金が無くても先に新しい家を購入できるので、気に入った家を即購入でき、引越しもスムーズ。

買い替えのストレスが大きく減ります。

メリット3. 仲介期間中は相場通りの価格で売れる

相場通りで売れるイメージ
買取保証を使えば、仲介期間は相場通りの価格で売り出せます。

さらに初月は査定価格より1割以上高く売り出すチャレンジも可能。

売れなければ段階的に価格を下げ、買取価格は査定価格の90%以下になってしまいますが、1ヶ月でも高値で売り出すチャンスがあることは大きなメリットです。

買取保証の売り出し価格例

買取保証の価格イメージ

メリット4. 不動産会社を選ぶ基準が明らか

選ぶのが簡単なイメージ
買取保証では、不動産会社を選ぶ基準が明らかで簡単です。

『主な大手不動産会社の買取保証と選び方』で解説した3つのポイント『価格・利益還元・買替えサポート』で選ぶだけ。

特に価格が、不動産会社の建前でなく本音という点が違います。

なぜなら買取保証価格は、不動産会社が自社で負担して買い取る価格だから。

もし買取後に、経費を上乗せして転売できないと、損失が大きいため、査定価格は慎重になります。
しかし同時に、あまり安すぎて競合に負けても契約が取れません。

結果として買取保証では、確実に売れるが、他社より高いギリギリの買取保証価格、つまり不動産会社の本音が分かるのです

普通の仲介では売れない高値で査定するところも

普通の仲介の場合は、査定価格が本音でなく建前になりがち。

不動産会社の中には、媒介契約が欲しいために相場より高い(売れない)査定価格を出す会社もあります。

こういった不動産会社に売却を依頼しても、結局売れずに時間が経って、数ヶ月後に相場価格へ値下げするだけ。

ですから普通の仲介では、査定根拠を確認したり、担当者の誠実さを確かめる必要があります。

メリット5. 瑕疵担保責任が免責になる

(仲介期間に売れず、結果として買取になった場合)
売却後の瑕疵担保責任(民法改正で契約不適合責任に名称変更)が免責になります。

通常は3ヶ月程度の瑕疵担保責任をつけ、売却後3ヶ月は売主が補修費用を負担するリスクがあります。

瑕疵担保責任について詳しくはこちらの記事で解説しています。

メリット6. あらかじめ買取価格が分かる

買取価格が分かるイメージ
買取保証の場合、媒介契約を結ぶ前に買取価格が分かります。

最悪の場合でも、買取価格より安くなることがないため、予算管理しやすいことがメリット。

一方普通の仲介では、期限内に売れないと、相場より大幅に価格を下げることになりかねません。

メリット7. 仲介手数料が不要

(仲介期間に売れず、結果として買取になった場合)
仲介手数料が不要です。

仲介手数料は、売却価格の3%+6万円とそれなりの金額です。

【仲介手数料の早見表】
家の売買価格仲介手数料(税込)
500万円231,000円
1,000万円396,000円
1,500万円561,000円
2,000万円726,000円
2,500万円891,000円
3,000万円1,056,000円
3,500万円1,221,000円
4,000万円1,386,000円
5,000万円1,716,000円
6,000万円2,046,000円
7,000万円2,376,000円
8,000万円2,706,000円

買取で価格が安くなってしまう分、すこしでも手数料が浮くのは嬉しいですね。

メリット8. (会社によっては)転売利益が還元される

『東急リバブル』と『野村の仲介+』は、転売して利益がでた場合、利益から手数料を引いた分を還元してくれます。

転売して高値で売れると、不動産会社に不信感を感じてしまいますが、差額が還元されると誠意を感じますね。

メリット9. 近所に内緒で売れる

近所に内緒のイメージ
近所に内緒で売る場合、仲介で売れる確率は下がります。

それでもあなたが近所に内緒で売りたい場合は、買取になる覚悟で「近所に内緒」で売るという選択肢も。

ただし不動産会社には媒介契約前に、近所に内緒にしたい旨を話しておきましょう。

近所に内緒で売ると売れにくい理由はこちら

メリット10. 無理な内覧は断れる

自由なイメージ
仲介で売ることにこだわらない場合、内覧に無理して対応しなくても良いというメリットも。

住みながら売る場合、内覧の対応は大変です。

相手の日程に合わせて、家を徹底的に片付け、物を減らし、掃除して、押し入れの中も整理して…

1回、2回だと良いのですが、5回、10回となってくると疲れます。

内覧について詳しくはこちら

メリット11. リフォームの必要がない

仲介で売ることにこだわらない場合は、無理にリフォームする必要もありません。

個人でリフォームをするとどうしても工事費が高くなり元が取れないので、リフォームは最小限にするのが定石。

その最小限のリフォームも、買取りでは不要です。

リフォームについて詳しくはこちら

ここまで買取保証のメリットについて解説しました。
次に注意点を解説します。

買取保証の5つの注意点

それぞれ解説します。

注意点1. 価格が安くなる傾向がある

買取保証で不動産会社が家を買い取る価格は、相場の7割〜最大9割です。

相場より安くなる理由は次の2つ。

  1. 不動産会社の査定価格が、普通の仲介より5〜10%ほど安くなるから。
  2. さらに買取価格は査定価格の最大90%に制限されるから。



ハウスくんハウスくん

買取保証で高く売るためには、どうすればいいの?


家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格が高い会社を選ぶこと。
あと転売利益を還元する会社を選ぶことだね

注意点2. 売出し価格に上限がある

買取保証の仲介では、売り出し価格や途中の価格戦略に制限があります。

例えば…
売り出し価格は最大で査定価格の115%
1ヶ月後には査定価格の100%以下に修正
2ヶ月後には査定価格の90%以下に修正
など。

買取保証の売り出し価格例

買取保証の価格イメージ

こういった価格制限は不動産会社によって多少違うため、査定価格・買取保証価格と併せて確認しておきましょう。

注意点3. 対象の不動産には条件がある

買取保証の対象となる不動産は、ある程度人気のある好立地の物件に限られます。

最寄り駅から遠い、過疎化が進んでいるなど、買い手が見つけにくい物件は買い取り保証の対象外。

もし断られても、不動産会社により判断基準が違うので、あきらめずに多くの不動産会社に査定を依頼してみましょう。

注意点4. 極端に安いと売却活動を手抜きされる恐れがある

売却活動を手抜きされる恐れがあるのは、利益還元が無く、さらに極端に安い価格で契約したケースに限られます。

例)買取価格が相場の6割程度で契約したケース
不動産会社にとっては、極端に安い買取価格なら、無理して売るより買取り転売した方が利益が増えます。
・仲介で売った場合の利益: 手数料(売却価格の3%+6万円)
・買取り転売した場合の利益: 差額(売却価格の40%)
利益還元が無いと、差額はそのまま利益になります。

あまりにも査定価格が安い場合は、わざわざ頑張って売るモチベーションも下がるため仲介の手を抜かれる恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

確かに、不動産会社は転売した方が断然儲かるね。


家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な査定価格なら心配ないよ。
さらに『利益還元』がある不動産会社なら安心だね。

注意点5. 専属専任媒介契約で、途中で契約を破棄しにくい

媒介契約は3種類ありますが、買取保証では専属専任媒介契約しか選べません。

契約期間中(通常3ヶ月)は一方的に解約できず、無理に解約すると広告費用を請求される恐れがあります。

後悔しないために、契約前に複数の不動産会社の意見をよく聞き比べ、納得できる会社を選びましょう。

また専属専任媒介契約では、次の2つの注意点があるので一応知っておきましょう。

  • 他の不動産会社と並行して契約できない。
  • 売却途中で気が変わっても、自分で見つけた買取業者に売れない。

媒介契約の比較

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
↑これ
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人お任せしたい人
実際の契約の多さ
2020年実績
16%46%
一番多い
38%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上

まとめ

不動産会社の買取保証は、仲介と即時買取の良いとこ取りで、メリットが多い売却方法です。

ただし注意点として、次の5つがあります。

  1. 価格が安くなる傾向がある。
  2. 売出し価格に上限がある。
  3. 対象の不動産には条件がある。
  4. 極端に安いと売却活動を手抜きされる恐れがある。
  5. 専属専任媒介契約で、途中で契約を破棄しにくい。

不動産会社を選ぶ基準は、

  1. 査定価格と買取保証の価格が、最も高い会社
  2. 不動産会社が再販した利益を売主へ還元する『利益還元』がある会社
  3. (買い替えで必要なら)新しい家を先に購入できるつなぎ融資(立て替え払い)があるか

1の価格を知るためには、実際に無料査定を依頼して、各社の査定価格と買取保証価格を聞きます。

2の利益還元があるのは、『東急リバブル』と『野村の仲介+』の2社。

3の買替えサポートは、大手4社ならどこでもあります。

とりあえずすまいValueで大手4社に査定を依頼し、査定価格と利益還元の有無で選ぶと良いでしょう。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U