仲介手数料の相場は？ 値引きできる？
不動産会社の仲介手数料についてお悩みですね。
確かに不動産会社に支払う仲介手数料は安くしたいもの。
実は不動産を買うときの仲介手数料は値引きできる可能性があります。
この記事で紹介する方法を試してみて下さい。
しかし売る時の仲介手数料は、無理に値引きを迫らない方が良いことも。
この記事では、不動産売買の仲介手数料について、購入時と売却時でそれぞれ知っておきたい知識をまとめました。
あなたの不動産売買が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
仲介手数料の相場
仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立した際、不動産会社に支払う手数料。
家を売却する時と購入する時、どちらの場合でも仲介手数料を支払います。
ハウス 仲介手数料の相場は？
家博士 仲介手数料は、宅建法という法律で上限が決められている。
不動産の売買では、上限いっぱいが相場なんだ。
不動産売買の仲介手数料の相場は、宅建法の上限いっぱいが相場です。
ただし後で詳しく解説しますが、購入時は値引きできる可能性があるでしょう。
上限は宅建法で決まっている
仲介手数料の上限額
| 家の売買価格 | 仲介手数料の計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％+消費税 |
| 200万〜400万円の部分 | 売買価格×4％+消費税 |
| 400万円以上の部分 | 売買価格×3％+消費税 |
ハウス なんか難しいなぁ
家博士 400万円以上の場合は簡易式の方が分かりやすいよ
400万円を超える場合は簡易式が簡単
売買価格が400万円を超える場合は、次の簡易式の方が簡単です。
計算式中の「＋6万円」は、400万円以下の部分に対する差額分。
- 表の計算式による仲介手数料
- 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝10万8,000円
200万円〜400万円の部分…200万円×4％＋消費税＝8万6,400円
400万円〜部分…2,600万円×3％＋消費税＝84万2,400円
合計…103万6,800円 - 簡易式による仲介手数料
- 3,000万×3％＋6万円＋消費税＝103万6,800円
ハウス どちらの式でも、同じ金額になった！
ちなみに家の売買価格ごとに仲介手数料を計算すると、この様になります。
| 家の売買価格 （税抜） |
仲介手数料 （税込） |
|---|---|
| 500万円 | 231,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 1,500万円 | 561,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 2,500万円 | 891,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 3,500万円 | 1,221,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
ハウス あれ！
家の売買価格は消費税抜きの価格に3％+6万円を計算するんだ！
家博士 そうなんだ。
売主が消費税の課税事業者の場合は、きちんと消費税前の価格に対して仲介手数料が計算されているかチェックしよう。
売主が課税事業者なら建物の消費税抜きで計算する
売主が個人の場合は、建物にも消費税はありませんが、消費税の課税業者であれば消費税抜きの価格で計算します。
ちなみに消費税は建物価格だけにかかり、土地価格には消費税がありません。
土地と建物の価格の比率は、一般的に固定資産税の納税通知書にかかれている「土地」と「建物」の比率を根拠に計算します。
建物の価格を計算する方法は、こちらで詳しく解説しています。
減価償却と償却費は税金の計算に必要です。家を売ったときの減価償却について、具体例で分かりやすく解説します。
400万円以下は18万円+消費税になった
2018年1月1日から宅建業法が改正され、売り主側の不動産会社に限り、売買価格が400万円以下でも400万円と同じ「18万円+消費税」を請求できる様になりました。（低廉な空き家等の売買に関する特例）
これは地方を中心として空き家が増加し、400万円以下の不動産が急増しているため。
400万円以下の不動産を売ろうとしても、仲介手数料が安すぎるために不動産会社が扱ってくれないことが多いのです。
ただし増額されたといっても18万円+消費税だけ。
積極的に広告活動をできる金額ではありません。
地方の空き家を売るのは、引き続き難しいことに変わりありません。
上限額以下なら法律上はOKだが
仲介手数料に関して、法律で決められているのは上限だけ。
そのため上限額以下であれば法律上は問題なく、不動産会社さえ合意すれば、半額や無料でもOKです。
ただし、実際には仲介手数料の上限いっぱいの額を支払うことが多いでしょう。
仲介手数料が安くなるには、それなりの理由が必要です。
売却時の仲介手数料は値引きが難しい
不動産を売却する時は、仲介手数料の値引きは難しいのが現実です。
なぜならムリに仲介手数料の値引きを迫ると、逆にトータルで損しがちだから。
出来る限り費用を抑えたいという気持ちも分かりますが、冷静に判断しましょう。
仲介手数料の値引きを強要しない方がいい2つの理由
売却時に仲介手数料の値引きををムリに迫らない方が良い理由は次の二つ。
理由① 不動産会社次第で売値は数百万円変わるから
仲介手数料を値引きできたとしても、節約できるのはせいぜい数十万円程度。
一方の家の売値は、不動産会社のやる気次第で百万円単位で大きく変わります。
そのため、仲介手数料の値引きよりも、家を高く売ることを目指した方が、結果的に入ってくる額も大きくなります。
理由② 不動産会社の担当者と信頼関係を築くと高く売れるから
家を高く売却するためには、不動産会社の担当者によるサポートや熱心な売却活動が必須。
しかし、あなたが手数料の値引きを強要すると、次の状態になります。
↓
営業担当者の評価が社内で下がる
↓
営業担当者のあなたへの好感度が下がり、売却の手を抜く
↓
家がなかなか売れず最終的に値下げせざるを得ない状況に追い込まれる
↓
あなたの家の売値が安くなる
このように、仲介手数料の値引きを強要すると、担当者の社内評価を下げるため、担当者のやる気を削り、数百万円の損をする恐れがあるのです。
ハウス えぇ！
でもお客なんだから、仲介手数料が値引きされても、ちゃんと売ってくれるでしょ？
家博士 営業マンは売却物件を同時に5〜10件くらい抱えているから、どうしても優先順が下がるよ。
あと仲介手数料には広告にかかる費用が含まれているから、値引きした分だけ広告も減らしがちなんだ。
媒介契約前に軽く交渉する程度にしておく
基本的に仲介手数料の値引きを交渉するのは、媒介契約前に軽く交渉する程度にした方が良いでしょう。
媒介契約後は交渉が難しいので、交渉を考えているなら媒介契約前に交渉します。
とは言え、相手が大手不動産会社の場合は、交渉しても応じてもらえることは少ないでしょう。
可能性があるとすれば、地元系の不動産会社ですが、こちらもあまり強く交渉すると、結果的に損する恐れがあります。
あくまでも「軽く交渉する程度」にしておきましょう。
大きなミスをした後も交渉の余地はあり
あまり無いことですが、不動産会社が致命的なミスをした場合、例えば買主の申込みを逃した場合などは、仲介手数料の割引を交渉してみても良いでしょう。
この場合も、あくまで担当者のやる気を無くさないように、上手く交渉する必要があります。
不動産会社は売却時の仕事がほとんど
そもそも不動産は、売却時の仕事がほとんどで、購入時にはあまり手間がかかりません
ハウス だから売却時は仲介手数料を価格交渉しにくいの？
家博士 そうだね。交渉するなら購入時の方が現実に見合っているんだよ。
売買の作業は売主側の不動産会社がほとんど
不動産売買の作業は、売主側の不動産会社がほとんどを分担しています。
具体的にはこちら。
- ・現地調査
- 物件に関する書類調査や売主ヒアリング、日照・眺望・臭気・騒音・接道などの状況、周辺施設やインフラ、境界、建物状態などを調査します。
マンションの場合はさらに、管理人へのヒアリングと管理状態、管理組合運営状況、長期修繕計画と大規模修繕に関する調査も実施します。 - ・法務局調査
- 法務局調査は大きく分けて、権利関係と財務関係の2種類があります。
権利関係では現状との比較や売る前に必要な手続きの確認を実施。
必要に応じて、司法書士や土地家屋調査士など専門家の手配も行います。
財務関係では抵当権や根抵当、共同担保について確認します。 - ・役所調査
- 役所調査では法令上の規制に関する調査がメイン。
再建築の可否や既存適格の可否、建築可能な建物についての調査を行います。
また、インフラの調査も併せて行います。 - ・不動産の査定や売却計画の提案、媒介契約
- ・マイソクの作成、レインズ掲載、広告宣伝活動
- ・問合せ対応、内覧日程調整および立ち会い、価格交渉
- ・重要事項説明の作成、売買契約
- ・引き渡し、精算
- ・アフターフォロー、瑕疵保証など
買主側の不動産会社は紹介と交渉だけ
買主側の不動産会社は、紹介と交渉だけで、作業量は圧倒的に少ないのです。
- レインズにて希望条件に合う物件の検索と紹介
- 資金計画の提案、金融機関紹介と融資凱旋
- 問合せ、内覧立ち会い、価格交渉
- 重要事項説明、売買契約
- 引き渡し、精算
- アフターフォロー、瑕疵保証など
ハウス 確かに、売主側の方が圧倒的に多いんだね！
家博士 そう。購入時の方が仲介手数料の交渉がしやすいのも、よく分かるんじゃないかな。
実際に売主の中には無理に仲介手数料を節約して、損する人が多いよ。
売却で仲介手数料を節約して失敗する3つのケース
ケース1. 個人間売買でトラブルに
仲介手数料を節約する方法として、不動産会社を介さずに個人売買する方法があります。
ただし仲介手数料が安くなる以上に手間がかかり、トラブルになりがち。
再建築不可や瑕疵など訴訟に発展するリスクも高いため、親戚間の売買などを除き当サイトではおすすめしません。
個人間売買について詳しくはこちらの記事で解説しています。
直接個人間で家を売買することは可能ですが、意外と手間がかかり、運が悪ければトラブルになる恐れもあります。ここでは個人で家を売買するメリットとデメリット、失敗しないための個人間売買の流れをまとめました。
ケース2. 自社買取は仲介手数料なしだが相場の6〜8割に
不動産会社による自社買取では仲介手数料がありませんが、売値が相場の6〜8割に安くなってしまいます。
ちなみに他社の買取業者に仲介されると、安くなった上に仲介手数料を取られるので、買取では自社買取の不動産会社を選ぶ方がお得です。
不動産会社による即時買取について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
ケース3. 仲介手数料が半額・無料！の不動産会社で大損するケースも
仲介手数料が半額や無料など安い不動産会社は、安くなった仲介手数料以上に家の価格が下がり、トータルではあなたが損をする恐れがあるので要注意。
最近増えているのが、仲介手数料を半額や無料などとした不動産会社。
仲介手数料を下げている会社は、実績が少なく販売力が弱い不動産会社がほとんどです。
実績豊富な競合不動産会社に負けてしまうため、仕方なく手数料を下げて集客しているのです。
この様な不動産会社は、手数料収入が少ないので、なるべく効率よく家を売ろうとします。
相場より安く売り出される
家を売る方法で一番効率よいのは、相場より安く売り出すこと。
だから手数料が安い不動産会社に依頼すると、相場より安い価格で家を売る方針に誘導される恐れがあります。
両手仲介狙いで囲い込みに
また売主から取れない分を買主から取ろうと『両手仲介』にこだわり、家が長期間売れず、価格が下る恐れもあります。
売主だけでなく、買主を自社で見つけることで、2倍の仲介手数料を稼ぐ方法。
自然に両手仲介になるのはよくあることで、悪いことではありません。
しかし意図的に両手仲介を狙って、他社の見つけた購入希望者を拒否する囲い込みは売主への裏切り行為。
売主からすると、せっかく見つかった購入希望者が知らない間に断られていたことになります。
悪質な不動産会社の行為は、こちらで解説しています。
不動産会社が売主をだます4つの手口と、だまされずに不動産売却を売る3つの方法を解説します。
このように仲介料を安くすると、不動産会社は無理をして利益を捻出することになります。
ハウス 悪質な不動産会社はイヤだなぁ。
家博士 売却するときは、仲介手数料を無理に値下げするより高く売ることを考えた方が良いんだ。
売却時は高く売ることを考えた方が成功しやすい
不動産の売却では、仲介手数料を無理に値下げするより、高く売ることを考えたほうが成功しやすいでしょう。
不動産を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を選びます。
なぜなら不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まるため。
不動産の売却ではほとんどが不動産会社にお任せなので、売主ができることは不動産会社選びくらいなのです。
ハウス 優秀で信頼できる不動産会社ってどこ？
家博士 エリアによっても違うから探し方を紹介するね。
優秀で信頼できる不動産会社の探し方
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる
エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。
また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。2010年の平均を100として算出。
マンションは、約10年で83％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。
ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。
ハウス エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探すの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
購入時の仲介手数料は値引きできる可能性あり
不動産を購入するときは、仲介手数料を値引きできる可能性があります。
仲介手数料を値引きできるケース
元付け業者に交渉する
不動産を購入するときの仲介手数料を値引きするなら、元付け業者を狙うことがポイントです。
なぜなら元付け業者なら、売主・買主の双方から仲介手数料があり、値引き交渉に応じやすいため。
元付け業者とは、売主と媒介契約を結んで、売却の依頼を受けている不動産会社のこと。
一方で物件を探している人に物件探しや購入サポートを行う不動産会社を「客付け」といいます。
ハウス 元付けと客付けって別の業者になるの？
家博士 別の業者になる事もあれば、一つの業者が元付けと客付けの両方を担うこともあるんだ。
一つの業者が元付け・客付けの両方を担うことを『両手』と呼ぶよ
買付申込みの前に交渉すると通りやすい
なお購入時の交渉のタイミングとしては、買付申し込み前が良いでしょう。
なぜなら「仲介手数料の値引きを条件に購入を即決する」と交渉できるため。
元付け業者でも競合がいると値引きは難しい
元付け業者でも、同じ物件を購入する競合がいると仲介手数料の値引きは難しくなります。
こうした物件で仲介手数料を値引きすると、競合を優先されて購入できない恐れも。
仲介手数料の値引き交渉をする場合は、競合がいるのか探りを入れてから判断したほうが良いでしょう。
元付け業者が見つからない場合の裏技
売り主側の元付け業者が見つからない場合の裏技として、特殊な不動産会社があります。
特殊な不動産会社は、次の手順であなたの仲介手薄料を無料又は半額にしてくれます。
- あなたが買いたい物件を特殊な不動産会社へ伝える。
- 不動産会社が売主を探して、購入希望者がいることを告げ、売主と媒介契約を結ぶ。
- 売買が成立する。売主は仲介手数料を全額支払うが、あなたは無料又は半額で済む。
これを「抜き行為」といい、不動産会社の間では嫌われるものですが、違法ではありません。
こういった特殊な不動産会社はいくつかありますが、例えばこちらがあります。
ハウス 仲介手数料が無料や半額の不動産会社もあるんだ！
家博士 物件によってはできない場合もあるから、とりあえず問い合わせて見ると良いよ。
仲介手数料で知っておきたい知識
仲介手数料に関して知っておきたいこととして、次の3つが挙げられます。
売主が課税業者だと税抜ベースで計算する
売主が消費税課税業者の場合は、仲介手数料を税抜ベースで計算します。
なぜなら売買価格が建物の消費税を含んだ税込み価格になっているため。
仲介手数料の計算は「税抜き価格」で計算します。
普通に個人が売主の場合は、消費税がかからないので売買価格で仲介手数料を計算して問題ありません。
支払うタイミングは交渉できる
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約締結時に50％、引渡し時に50％というのが一般的。
しかしタイミングや支払う割合は交渉できます。
多くの不動産会社は、引き渡し時に100％でお願いしても了承してくれるでしょう。
売買契約時は、売主が手付金を受け取るため、売主はこの手付金から支払えます。
不動産の売買契約で分かりにくい「手付金」。ここでは手付金の意味や手付解除、相手の契約不履行による契約解除（違約解除）についてまとめました。
売買契約後の解除で仲介手数料がかかるケースもある
売買契約を結んだ後に契約を解除した場合、解除の理由によって仲介手数料がかかる場合もあります。
手付解除と違約解除は仲介手数料が必要
手付解除では売買契約自体が一度成立しているため、不動産会社には仲介手数料の請求権があるとされます。
「手付解除」とは、契約締結後、相手が契約の履行に着手するまでの間に「手付金放棄（買主側）」や「手付倍返し（売主側）」によって、契約を解除すること。
また契約に違反した場合の「違約解除」の場合も同様。
契約自体は一度成立しているため、こちらも仲介手数料が必要です。
特約による停止は仲介手数料が不要
「住宅ローン特約」や「買い替え特例などの停止条件」によって契約が白紙解除となった場合は、仲介手数料も不要です。
これは「白紙解除」なので、そもそも「契約が成立しなかった」となるため。
すでに仲介手数料を一部または全額支払っている場合は、返還してもらえます。
そもそも仲介手数料が不要な場合
ちなみに、そもそも仲介手数料が不要なケースとして、次の2つがあります。
- 業者が売主の場合
- 売主代理の場合
宅建業者が売主の場合は仲介によって契約が成立するわけではないため、仲介手数料も不要。
売主代理の場合は、売主との取り決め次第で不要になります。
まとめ
不動産売買の仲介手数料は、購入時なら元付けを探して交渉すれば値引きできる可能性があります。
ただし売却時はあまりしつこく値下げ交渉するより、高く売ることを考えたほうが良いでしょう。
高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社を探すことが大切。
不動産の売却は、不動産会社選びで8割が決まるといわれます。
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不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
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- 大手6社（全国900店舗）
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おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
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- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
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- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
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あなたの不動産売買が成功することを心よりお祈りしております！
