「不動産を売却したら、確定申告が必要？」
不動産売却で確定申告についてお悩みでしょうか？
確定申告は難しそうだし面倒。
でも脱税はしたくない。
確定申告はホントに必要なの…。
そんなあなたに、確定申告が必要か分かる『簡易診断』を用意しました。
また多くの人が間違えてしまう『利益（譲渡所得）』と『税金の特例』についても解説します。
さらにこの記事では、確定申告を簡単に済ませる方法についても解説。
あなたの確定申告に対するモヤモヤがスッキリ解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
確定申告必要・した方が良い・不要の簡易診断
不動産を売却して確定申告が不要な場合もあります。
ただし何を基準に判断すれば良いのか悩むところ…。
そんなときは次の簡易診断を参考に判断してみてください。
【簡易診断】あなたは確定申告するべき？
※あくまで簡易診断ですので、詳細は税理士や税務署に確認して下さい。
確定申告が不要な人とは
家を売って確定申告が不要な人は、ザックリ言うと、次の2つが両方当てはまる人です。
- 税金の特例を使わない
- 税金が無い
どちらか片方でも当てはまる人は確定申告が必要です。
正式には、国税庁のサイトで次の様に表現されています。（読み飛ばして結構です）
確定申告が必要な人
各種の所得金額の合計額（譲渡所得や山林所得を含む。）から、所得控除を差し引き、その金額（課税される所得金額）に所得税の税率を乗じて計算した税額から配当控除額を差し引いた結果、残額のある方は、確定申告書の提出が必要です。
（注）上記に当てはまらない方であっても、上場株式等に係る譲渡損失と配当所得等との損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける方などは確定申告書の提出が必要です。引用元: 国税庁・確定申告が必要な方とは
確定申告しないと特例を利用できない
注意したいのは、確定申告をしないと税金の特例を利用できないということ。
例えば自宅を売却した場合、多くの人は、3,000万円の特別控除（詳細は後述）で非課税になりますが、確定申告が必要です。
もし確定申告しないと、特例が利用できず後から納税することになってしまいます。
また診断の結果、「確定申告しなくても良い人」ば確定申告しなくてOKですが、注意点も。
確定申告しないと問合せがある場合も
実は、全ての不動産売買は税務署に把握されているため、確定申告しない場合は後で税務署から問い合わせの電話が来ることもあります。
こうした電話が嫌なら、確定申告しておいたほうが良いでしょう。
ハウスくんもし税務署から問い合わせの電話が来たら、どうすれば良いの？
家博士問い合わせが来ても、必要書類を見せれば問題ないから大丈夫。あまり心配することもないよ
間違えがちな利益と損の計算方法
簡易診断では不動産売却によって利益が出たか損したか（譲渡所得がプラスかマイナスか）によって、確定申告が必要かどうかを判断しています。
ここで注意したいのが譲渡所得の計算方法。
ここを間違っていると、診断結果も間違ったものになってしまいます。
家博士ここでポイントになるのは減価償却。この点を正しく計算できるかどうかで、譲渡所得も変わってくるんだ
※以下、減価償却の計算ができる人は読み飛ばしてください。
確定申告が必要かどうかの判断材料となる譲渡所得は、次の計算式で算出します。
- 譲渡価格…不動産の売却価格
- 取得費…売却した不動産を取得した際の費用
- 譲渡費用…不動産を売却した際にかかった費用
ここで間違いがちなのが取得費の部分。
単にその不動産の購入代金を当てはめれば良いわけでなく、減価償却も考慮しなければならないのです。
取得費 ＝ 購入代金 − 減価償却費
減価償却費は次の計算式で算出します。
減価償却費 ＝ 購入代金（建物のみ）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
なお、購入代金が不明な場合は「売却代金×5％」とすることもできますが、譲渡所得が高額になってしまう点には注意しておきましょう。
ハウスくん減価償却費を計算するときの購入代金は、建物部分のみの代金を使うんだね
家博士減価償却は年数の経過とともに資産価値が減っていくものについて、その減っていく分を費用として計上するものなんだ。
不動産の場合、年数の経過とともに価値が減るのは建物だけ。
土地は価値が変わらないから、減価償却費の計算でも建物の購入代金だけを使うんだ
償却率は建物の構造によって数値が変わります。
居住用物件の場合、木造なら0.031、鉄筋コンクリート造なら0.015です。
減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。
不動産売却で使える特例とは
不動産を売却すると、一時的とはいえ大きな収入となります。
こうした収入に対して給与などと同じように課税していたら納税額が増えてしまい、個人での不動産売却がしにくくなるもの。
そうならないように、国は不動産売却に対して様々な特例を設けています。
家博士特例があるから、利益が出たとしてもほとんどのケースで税金を支払わなくて済むんだ
ハウスくんなるほど。税負担が軽くなるなら、安心して不動産を売却できそうだね
なお、特例を使うためには確定申告が必要になります。
確定申告せずにいると特例も適用されないので、注意しておきましょう。
また特例を使いたい場合は、適用条件を満たしているかどうかも必ず確認しておきましょう。
利益がある場合に使える特例
3,000万円の特別控除
もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売却した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と一緒にその敷地（借地権含む）を売ること。ただし、以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。ただし、建物を取り壊した場合は、次の２つを満たした場合のみ認められる。
- 土地の売買契約が、建物を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ住まなくなった日から３年目の12月31日までに売ること。
- 建物を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸し駐車場など他の用途に使用していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失の特例などを利用していないこと。
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
- 別荘など、主に趣味や保養のために所有する建物でないこと。
- 一時的な仮住まいやこの特例を目的に入居した建物でないこと。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
軽減税率の特例（10年超）
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できる特例です。
【参考】国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
買い換え（交換）の特例
マイホームを買い換える際に売却価格より高い家に買い換えると、売却時の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
この特例はあくまでも「課税を将来に先延ばしする」ものなので、非課税になるものではありません。
【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
損失がある場合に使える特例
マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホーム買換え時に古い家の売却で譲渡損失が出た場合、損失分をその年の給与所得など他の所得から控除（損益通算）できる特例です。
損益通算で控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。
【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローン残高以下の価格で売却して譲渡損失が出た場合、損失分をその年の給与所得など他の所得から控除（損益通算）できる特例です。
この特例も損益通算で控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。
【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
税金の種類と税率
不動産の売却によって得られた利益（譲渡益）は課税対象となります。
税金の計算方法は「総合課税方式」と「分離課税方式」の2種類。
このうち、不動産の売却による譲渡所得に対しては「分離課税方式」で税額を計算します。
ハウスくん総合課税方式と分離課税方式ってどう違うの？
家博士総合課税方式は、給与所得など各所得の合計額に税率をかけて税額を計算するんだ。
この方法は累進課税と言って、所得が増えるにつれて税率も上がるしくみだよ。
一方の分離課税方式は他の所得とは合算せず、それぞれの所得金額に税率をかけて税額を出すんだ
不動産売却の場合、一時的な収入かつ高額となることもあるため、他の所得とは合算しない分離課税方式となっています。
税率について
不動産売却時の譲渡所得の税率は所得金額に応じてではなく、売却した不動産の所有年数によって変わります。
所有年数とは、売却した年の1月1日時点で、何年所有していたか。
所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） | 30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） | 9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） | 39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
ハウスくん5年を超えるかで税率が全然違うんだね！
家博士そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
不動産売却での所得税については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
特例を利用しても税金がある場合は、ふるさと納税を利用してみましょう。
ふるさと納税についてはこちらの記事で解説しています。
確定申告を簡単に済ませる方法
サラリーマンなどにとってみれば、あまりなじみのない確定申告。
なんとなく面倒なイメージかもしれませんが、実際はそこまで面倒なものでもありません。
確定申告とは
確定申告とは、1年間（1月1日〜12月31日）の所得にかかる税金を計算して納税するための手続きのこと。
税金とは所得税および復興特別所得税を指します。
ハウスくんサラリーマンなどは確定申告しないよね？
家博士サラリーマンなど給与収入がある人は年末調整で税金に関する必要な手続きが済んでいるから、確定申告が免除されているんだ
ただし、サラリーマンであっても確定申告が必要な場合があります。
その一つが今回の「不動産の売却によって譲渡所得があった場合」です。
確定申告の時期
確定申告の時期は決められており、毎年2月16日〜3月15日で基本的に変わりません。
※最終日が土曜日・日曜日の場合は繰り下げて月曜日までとなる
不動産を売却した翌年の申告期間内に手続きすることになります。
確定申告の方法
確定申告では必要書類を準備して、期間内に税務署へ提出しなければなりません。
税務署が開いているのは平日のみ。
確定申告期間中は土曜日など開館していることもありますが、混雑していることも少なくありません。
ハウスくん忙しいと書類を窓口まで持って行くのも一苦労だし、そもそも申告書を作成するのも難しそう…
家博士そんなときは、インターネットで申告書を作成してプリントアウト＋郵送が簡単でおすすめだよ
簡単な方法は『ネットで作成して郵送』
国税庁ホームページ内の「確定申告書作成コーナー」では、ガイドに沿って金額を入力していくだけで税額が自動で計算され、申告書が作成できます。
データ保存機能もあるので、途中で作成を中断してもOK。
できあがった申告書を印刷し管轄の税務署へ郵送すれば、窓口へ行かずに確定申告の手続きが済ませられます。
ハウスくんそういえば、確定申告の時期になるとe-taxを勧めている気がするけれど、e-taxの方が簡単じゃないの？
家博士e-taxは電子申請だから郵送の手間が省けるけれど、マイナンバーカードの取得やICカードリーダライターといった事前準備が必要なんだ
今回のように1年だけ確定申告するのであれば、こうした事前準備は費用もかかるうえに面倒。
ネット上で作成して郵送するのが一番おすすめです。
確定申告の際に必要な書類
不動産売却時の特例を受けるためには、申告書の他にいくつか必要な書類があります。
- 軽減税率の特例（10年超）
- 売却したマイホームの登記事項証明書（原本）
- 買い換え（交換）の特例
- 売却したマイホームの登記事項証明書（原本）、売買契約書の写し
購入したマイホームの登記事項証明書（原本）、耐震基準適合証明書など（築25年超の中古建築物の場合） - マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 売却したマイホームの登記事項証明書（原本）
購入したマイホームの登記事項証明書（原本）、住宅借入金（住宅ローン）等の残高証明書 - 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 売却したマイホームの登記事項証明書（原本）、住宅借入金（住宅ローン）等の残高証明書（譲渡契約締結日の前日のもの）
このように、どの特例を受けるかによっても必要書類は変わります。
不備とならないようにしっかり準備しておきましょう。
また、何となくお堅いイメージのある税務署ですが、不明点など問合せれば丁寧に教えてもらえます。
分からないことがあれば税務署に問合せてみましょう。
まず家の価格を確認してみては
もし、これから家の売却を考えているなら、まず今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
今は都市部を中心に、不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約8年で55％も値上がりしています。
一戸建ても、平均では値上がりしていないように見えますが、都市近郊は値上がりしています。
エリアによっては1年で数百万円も価格が上がっている可能性も。
家の価格を正確に知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
