「専業主婦が不動産を売ると、扶養はどうなるの？」
不動産の売却で、扶養がどうなるかお悩みですね。
不動産を売りたいけど、扶養が外れて損するのはイヤ。
そんなあなたのために、不動産の売却と扶養について、分かりやすくまとめました。
扶養は種類によって、不動産売却の利益（譲渡所得）が影響するものとしないものがあります。
この記事では、扶養に影響する・しないの判断、そして影響する金額の計算方法を解説しました。
あなたの扶養に関する不安がスッキリ解消し、不動産を安心して売却するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
不動産売却が影響する扶養、しない扶養
不動産売却が影響する扶養と影響しない扶養をまとめるとこちら。
- 夫の税金（配偶者控除・配偶者特別控除）
- 会社独自の扶養手当（会社による）
- 年金（厚生年金の第3号被保険者）
- ほとんどの健康保険（ただし加入している健康保険による）
ただし影響する扶養でも、影響の有無や大きさは、売却の利益（
譲渡所得の計算方法は後述の「まず譲渡所得を計算する」で解説しています。
家博士 まずそれぞれの内容について、ザックリ解説するよ。
不動産売却が影響する扶養
夫の税金（配偶者控除・配偶者特別控除）
夫の所得税・住民税を計算するときの、配偶者控除や配偶者特別控除のこと。
妻（配偶者）の所得が38万円以下なら配偶者控除、38万超〜123万円以下なら配偶者特別控除の対象となり、夫の課税所得（税金の対象になる所得）がその分だけ減ります。
家博士 注意したいのは、夫の配偶者控除の計算では、税金の特例が使えないこと。
ハウス どういうこと？
家博士 不動産を売却した利益（譲渡所得）には、3,000万円の特例などがあり、非課税になることが多い。
でも配偶者控除は特例が使えないから、配偶者控除だけ使えなくなることがあるんだ。
税金と特例については、後の『税金の扶養』で詳しく解説します。
会社独自の扶養手当
家族手当など会社独自の扶養制度は、不動産売却の譲渡所得を厳しく判断する傾向なので、扶養を外れることが多いでしょう。
ただし例年、扶養の収入証明などを提出していない場合は、そのまま扶養で通るかもしれません。
あくまで会社によって判断は異なるので、会社の担当者に確認した方が良いでしょう。
不動産売却が影響しない扶養
年金
不動産を売却した譲渡所得は、厚生年金の扶養（第3号被保険者）に影響ありません。
なぜなら扶養の判断は、『恒常的な収入』（継続する収入）で判断するため。
不動産を売却した譲渡所得は、1回きりで翌年は続きませんので、恒常的な収入になりません。
【参考】厚生労働省・国民年金法における被扶養配偶者の認定基準の運用について、日本年金機構・主な質疑と回答について
もし年金の扶養を外れると、代わりに国民年金の第1号被保険者になり保険料を納める必要がありますが、その心配はありません。
ほとんどの健康保険
健康保険の扶養の条件は、健康保険の種類によって変わります。
そのため、影響するかどうかは保険組合または会社の総務に確認が必要。
ただし多くの場合、不動産の売却など一時的な収入は、扶養に影響しません。
まず譲渡所得を計算しましょう
不動産の売却が扶養にどのくらい影響するか知るためには、まず『譲渡所得』を計算する必要があります。
譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡価格とは売却価格のこと。
売却価格から、取得費や譲渡費用などのいわゆる「経費」を引いたものが、譲渡所得となります。
譲渡価格（売却価格）がまだ分からない場合
これから売却を考えている場合は、まず今売ったらいくらになりそうか、売却価格を査定しましょう。
売却価格は不動産会社へ無料査定を依頼する方法が一般的。
今はプロでも査定が難しいほど、都心部を中心に不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
マンションは、約9年半で79％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
ハウス 不動産会社の心当たりが無ければ、どうすればいいの？
家博士 一括査定サイトを利用すると、簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
取得費は減価償却費をマイナスする
取得費とは、売却する不動産を取得（購入）した時にかかった費用のこと。
次の式で求められます。
減価償却費 ＝ 購入代金（建物のみ）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
ハウス 減価償却費ってなに？
家博士 建物が古くなって、減る価値のことだよ。
なお、償却率は建物の構造によって変わります。
新築で購入した場合、木造戸建であれば0.031、マンション（鉄筋コンクリート造）であれば0.015です。
減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。
購入代金が不明な場合
購入時の売買契約書が無く、購入代金が不明な場合は、取得費を「売却代金×5％」とすることも可能です。
ただし、この方法で計算すると譲渡所得が高額になってしまうので要注意です。
売買契約書なしで取得費を「売却代金×5%」としない方法については、こちらで解説しています。
パート収入がある場合は給与所得も合算する
扶養の計算をする場合は、パート収入などから給与所得控除して給与所得を算出し、譲渡所得と合算します。
（譲渡所得の所得税の計算では分離課税です。）
給与所得の計算方法は次の通り。
給与所得 ＝ 給与収入 − 給与所得控除
給与所得控除額は給与収入によって次になります。
給与所得控除
| 給与等の収入金額 （源泉徴収票の支払金額） |
給与所得控除 |
|---|---|
| 162.5万円以下 | 55万円 |
| 162.5万円超180万円以下 | 収入金額×40％-10万円 |
| 180万円超360万円以下 | 収入金額×30％+8万円 |
家博士 支払金額が103万円なら、給与所得控除は65万円。
給与所得は103万円−55万円＝48万円だよ
ハウス この給与所得に譲渡所得を足して、夫の扶養に影響するか判断するんだね
税金（所得税・住民税）の扶養
税金の扶養とは、配偶者控除や配偶者特別控除で、扶養者の所得税・住民税が軽くなること。
所得税はその年の税金に反映され、住民税は翌年の税金に反映されます。
2つの注意点
税金の扶養では、次の２つの注意点があります。
- 税金の特例を適用する前の金額で判定する
- 納税者本人（夫）の合計所得金額が1,000万円未満が条件。（給与収入換算1,220万円）
税金の特例とは、3,000万円の特別控除など。
詳しくは後の『税金の特例』で解説します。
また配偶者控除・配偶者特別控除を受けるためには、納税者本人（夫）の合計所得金額が1,000万円未満であることが条件。（給与収入に換算すると1,220万円）
合計所得金額が1,000万円以上なら、控除は受けられません。
ハウス 所得と収入は違うんだね？
家博士 そうだね。収入から基礎控除などを引いたものが所得なんだ。
次に具体的に税金の扶養を計算してみましょう。
具体的な計算方法
扶養には2種類あり、妻の合計所得で分けられます。
妻の合計所得が、
- 48万円以下なら配偶者控除
- 48万超〜133万円以下なら配偶者特別控除
になります。
配偶者控除は一律で控除される
配偶者控除の場合は、納税者本人の合計所得金額に応じて一律の金額が控除されます。
【配偶者控除】
| 納税者本人の合計所得金額 | 控除額（一般） |
|---|---|
| 900万円以下 | 38万円 |
| 900万円超950万円以下 | 26万円 |
| 950万円超1,000万円以下 | 13万円 |
配偶者特別控除は所得によって違う
配偶者特別控除の場合は、納税者本人の合計所得金額と配偶者の合計所得金額に応じた額が控除されます。
【配偶者特別控除（令和2年以降）】
| 配偶者の合計所得金額 | 納税者本人の合計所得金額 | ||
|---|---|---|---|
| 900万円以下 |
900万円超 950万円以下 |
950万円超 1,000万円以下 |
|
| 48万円超95万円以下 | 38万円 | 26万円 | 13万円 |
| 95万円超100万円以下 | 36万円 | 24万円 | 12万円 |
| 100万円超105万円以下 | 31万円 | 21万円 | 11万円 |
| 105万円超110万円以下 | 26万円 | 18万円 | 9万円 |
| 110万円超115万円以下 | 21万円 | 14万円 | 7万円 |
| 115万円超120万円以下 | 16万円 | 11万円 | 6万円 |
| 120万円超125万円以下 | 11万円 | 8万円 | 4万円 |
| 125万円超130万円以下 | 6万円 | 4万円 | 2万円 |
| 130万円超133万円以下 | 3万円 | 2万円 | 1万円 |
住民税の配偶者控除・配偶者特別控除
住民税は、また少し金額が減ります。
住民税の配偶者控除・配偶者特別控除（令和元年まで）
※平成30年度税制改正により、令和2年1月1日以後は、配偶者特別控除の対象となる配偶者の合計所得金額は48万円超133万円以下とされ、上記の控除額の算定の基礎となる配偶者の所得の区分はそれぞれ10万円引き上げられます。
参考：東京都主税局・個人住民税
申告は年末調整時
妻の所得について申告するタイミングですが、夫がサラリーマン（給与所得者）の場合は年末調整時に申告します。
このときに1年分の所得を書類に記入し、勤務先に提出すればOKです。
また、不動産売却によって配偶者控除や配偶者特別控除に影響するのは、
- 所得税→譲渡所得のあった年だけ
- 住民税→譲渡所得のあった翌年だけ
以降は影響しません。
ほとんどの健康保険は扶養に影響しない
次に健康保険ですが、ほとんどの健康保険では影響しません。
ただし健康保険は組合によって扱いが違います。
そのため、まず夫が加入する健康保険組合か勤務先の総務に問合せましょう。
協会けんぽは基本的に影響しない
健康保険の一例として協会けんぽ（全国健康保険協会）の場合、被扶養者の認定要件は次の通りです。
年間収入130万円未満（60歳以上または障害者の場合は180万円未満）かつ、同居の場合は収入が扶養者（夫）の収入の半分未満
引用元: 全国健康保険協会 被扶養者とは？
不動産売却時の譲渡所得のように、一時的な所得は別にできることが一般的なので、常識的な金額であれば影響しないでしょう。
特殊な事例では扶養を外される恐れも
ただし協会けんぽでも、特殊な事例では扶養を外される恐れもあります。
なぜなら次の一文で、個別に判断できる曖昧さを残しているため。
ただし、以下の基準により被扶養者の認定を行うことが実態と著しくかけ離れており、かつ、社会通念上妥当性を欠くこととなると認められる場合には、その具体的事情に照らし保険者が最も妥当と認められる認定を行うこととなります。
引用元: 全国健康保険協会 被扶養者とは？
つまり会社と健康保険組合が「実態と著しくかけ離れており、かつ、社会通念上妥当性を欠く」と判断すると、扶養を外される恐れもあります。
例えば、大量の収益不動産を連続して数年間で売却した場合などは、指摘される恐れもあります。
妻本人の譲渡所得には税金がかかる
普段は収入が少なくても不動産の売却によって譲渡所得が発生すると、妻本人も税金（所得税と住民税）を払うことになります。
（所得税には復興特別所得税も含みます。）
譲渡所得の税率は所有期間で違う
税率は所有していた期間で変わります。
期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。
さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） |
30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） |
9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） |
39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
ハウス 5年を超えるかで税率が全然違うんだね！
家博士 そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
確定申告で特例を適用すれば、ほとんどが非課税に
ただし、これらの税金については特例の適用によって非課税となる場合がほとんど。
特例を利用するためには、確定申告をする必要があるので、確定申告は忘れないようにしましょう。
確定申告は翌年の2月中旬から3月中旬に申告します。
確定申告について詳しくはこちら
特例を適用しても課税所得がある場合は、ふるさと納税を利用しましょう。
ふるさと納税について詳しくはこちら
税金の特例
不動産を売却した際には、税負担を軽くするための特例がいくつかありますが、扶養控除の判断には特例は使えません。
主な特例としてこちらがあります。
3,000万円の特別控除の特例
もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
収用等により土地建物を売ったときの特例
公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。
この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除
平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
これらはいずれも譲渡所得から一定額を控除できるものですが、扶養の計算には使えません。
家博士 これらの特例が使えるのは、妻本人の譲渡所得税や住民税だけ。
夫の税金の扶養控除の計算には使えないから注意しよう
まずは譲渡所得がいくらになるのか、そして特例が適用されるのか、この2点を確認しましょう。
まとめ
ここまで主婦が不動産を売却することの扶養への影響を見てきました。
扶養に影響するのは、
- 夫の税金
- 会社独自の扶養手当
扶養に影響しないのは、
- 厚生年金
- 健康保険（ただし健康保険による）
税金の特例を利用するためには、確定申告が必要です。
もしこれから売却を考えているなら、大切なのは家をなるべく高く売ること。
家を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。
優秀で信頼できる不動産会社を探すためには、まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
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おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
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実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
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エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
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