「専業主婦で夫の扶養扱いだけど、不動産を売ると扶養はどうなるの？」
「パートで扶養の範囲で働いているけど、不動産を売るとパート収入の上限はどうなるの？」
専業主婦や夫の扶養内で働くパート主婦が、自分名義の家や土地などを売ると、気になるのは扶養の扱いですね。
この記事では、どんな場合に扶養に影響するのか、計算方法や納税額の計算等を分かりやすくまとめました。
この記事のもくじ
主婦の扶養に影響するもの、しないもの
結論から言うと、不動産を売却した収入が主婦の扶養に影響するのは、売却による利益（譲渡所得）次第ですが、次のようになります。
扶養に影響するもの
- 夫の税金（配偶者控除・配偶者特別控除）
- 会社独自の扶養手当（会社による）
扶養に影響しないもの
- 厚生年金
- 健康保険（ただし加入している健康保険による）
具体的な計算方法は後ほど詳しく解説します。
まずそれぞれの内容について解説しましょう。
扶養に影響するもの
夫の税金（配偶者控除・配偶者特別控除）
これは夫の所得税に対する配偶者控除や配偶者特別控除のこと。
妻（配偶者）の所得が38万円以下なら配偶者控除、38万超〜123万円以下なら配偶者特別控除の対象となり、夫の課税所得（税金の対象になる所得）がその分だけ減ります。
家博士注意したいのは、夫の配偶者控除については税金の特例を適用する前の金額で判断されるということ。
ハウスくんどういうこと？
家博士不動産を売却した利益（譲渡所得）には、3,000万円の特例などがあり、非課税になることが多い。
でも配偶者控除は特例を適用する前の利益額なので、非課税でも配偶者控除の対象外になることがあるんだ。
税金と特例については、後で詳しく解説します。
会社独自の扶養手当
企業によっては家族手当のように、独自に扶養制度を設けているところもあります。
こうした会社独自の扶養制度に関しては、影響するかどうかも会社の判断次第。
会社の総務担当に確認しましょう。
扶養に影響しないもの
厚生年金
厚生年金については、扶養を外れると妻は国民年金保険料を納めなければなりませんが、譲渡所得の場合は影響がないので、心配することはありません。
一部の健康保険
健康保険の扶養の条件は、健康保険の種類によって変わります。
そのため、影響するかどうかは保険組合または会社の総務に確認が必要。
なお、不動産の売却など一時的な収入に関しては、扶養に影響しないという場合が多いです。
譲渡所得の計算方法
扶養に影響するかどうかを正確に判断するためには、売却によって得られる譲渡所得を正確に計算する必要があります。
パートタイマーとして夫の扶養内で働いている場合は、パート収入などと合計して判断しましょう。
譲渡所得は次のようにして算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用
譲渡価格とは売却価格のこと。
売却価格から、取得費や譲渡費用などのいわゆる「経費」を引いたものが、譲渡所得となります。
譲渡価格（売却価格）がまだ分からない場合
これから売却を考えている場合は、まず今売ったらいくらになりそうか、売却価格を査定しましょう。
売却価格は不動産会社へ無料査定を依頼する方法が一般的。
今はプロでも査定が難しいほど、都心部を中心に不動産価格が高騰しています。
エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
ハウスくん不動産会社の心当たりが無ければ、どうすればいいの？
家博士一括査定サイトを利用すると、簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
取得費とは
取得費とは、売却する不動産を取得（購入）した時にかかった費用のこと。
次の式で求められます。
取得費 ＝ 購入代金 − 減価償却費
減価償却費 ＝ 購入代金（建物のみ）× 0.9 × 償却率 × 経過年数
ハウスくん取得した時にかかった費用といっても、単に購入代金を当てはめればいいわけではないんだね
家博士そう。建物の場合は時間の経過とともに価値が減っていくから、その分を考慮しなければならないんだ。だから、購入代金から減価償却費を引くんだよ
なお、償却率は建物の構造によって変わります。
木造であれば0.031、鉄筋コンクリート造であれば0.015です。
減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。
購入代金が不明な場合
購入代金がハッキリわかる書類などが残っていれば問題ありませんが、相続物件など場合によっては分からないこともあるかもしれません。
その場合、取得費については「売却代金×5％」としてもOK。
ただし、この方法で計算すると譲渡所得が高額になってしまうので要注意です。
パート収入がある場合は給与所得も合算する
パートで働いている主婦の場合は、パート収入から給与所得控除して給与所得を算出し、譲渡所得と合算します。
給与所得の計算方法は次の通り。
給与所得 ＝ 給与収入 − 給与所得控除
給与所得控除額がいくらになるかは、収入額（源泉徴収票の支払金額）によって変わります。
収入金額が65万円未満の場合、控除額は一律65万円。
65万円以上180万円以下なら、収入金額×40％が控除額となります。
家博士たとえば源泉徴収票の支払金額が100万円だったとしたら、給与所得控除は100万円×40％＝40万円。給与所得は100万円−40万円＝60万円だよ
ハウスくんなるほど。こうやって出した給与所得に譲渡所得を足して、夫の扶養に影響するかどうかを判断するんだね
税金の配偶者控除・配偶者特別控除について
税金に関する「扶養」とは、夫が配偶者控除や配偶者特別控除を受けられる状態であるということ。
これらの控除が受けられると、夫の所得税負担が軽くなるのです。
ただし、配偶者控除・配偶者特別控除を受けるためには、納税者本人（夫）の合計所得金額が1,000万円未満であることが条件。
合計所得金額が1,000万円以上なら、これらの控除も受けられません。
ハウスくん所得って、いわゆる年収とは違うんだよね？
家博士そう。収入から基礎控除などを引いたものが所得となるんだ。
年収で判断するわけではない点に注意しておこう
妻の合計所得が、
- 38万円以下なら配偶者控除
- 38万超〜123万円以下なら配偶者特別控除
が適用されます。
配偶者控除の場合は、納税者本人の合計所得金額に応じて一律の金額を控除。
配偶者特別控除の場合は、納税者本人の合計所得金額と配偶者の合計所得金額に応じた額が控除されます。
【配偶者控除】
| 納税者本人の合計所得金額 | 控除額（一般） |
|---|---|
| 900万円以下 | 38万円 |
| 900万円超950万円以下 | 26万円 |
| 950万円超1,000万円以下 | 13万円 |
【配偶者特別控除】
| 配偶者の合計所得金額 | 納税者本人の合計所得金額 | ||
|---|---|---|---|
| 900万円以下 | 900万円超 950万円以下 | 950万円超 1,000万円以下 | |
| 38万円超85万円以下 | 38万円 | 26万円 | 13万円 |
| 85万円超90万円以下 | 36万円 | 24万円 | 12万円 |
| 90万円超95万円以下 | 31万円 | 21万円 | 11万円 |
| 95万円超100万円以下 | 26万円 | 18万円 | 9万円 |
| 100万円超105万円以下 | 21万円 | 14万円 | 7万円 |
| 105万円超110万円以下 | 16万円 | 11万円 | 6万円 |
| 110万円超115万円以下 | 11万円 | 8万円 | 4万円 |
| 115万円超120万円以下 | 6万円 | 4万円 | 2万円 |
| 120万円超123万円以下 | 3万円 | 2万円 | 1万円 |
なお、妻の所得について申告するタイミングですが、夫がサラリーマン（給与所得者）の場合は年末調整時に申告します。
このときに1年分の所得を書類に記入し、勤務先に提出すればOKです。
また、不動産売却によって配偶者控除や配偶者特別控除に影響するのは、譲渡所得のあった年だけ。
翌年以降は影響しません。
健康保険の扶養について
次に健康保険についてですが、健康保険組合によって扱いが違います。
そのため、まずは夫が加入する健康保険組合か勤務先の総務に問合せるようにしましょう。
健康保険の一例として協会けんぽ（全国健康保険協会）の場合、被扶養者の認定要件は次の通りとなっています。
年間収入130万円未満（60歳以上または障害者の場合は180万円未満）かつ、同居の場合は収入が扶養者（夫）の収入の半分未満
引用元: 全国健康保険協会 被扶養者とは？
不動産売却時の譲渡所得のように、一時的な所得は別にできることが一般的なので、常識的な金額であれば問題ないでしょう。
しかし同時にこんな一文で、個別に判断できる曖昧さを残しています。
ただし、以下の基準により被扶養者の認定を行うことが実態と著しくかけ離れており、かつ、社会通念上妥当性を欠くこととなると認められる場合には、その具体的事情に照らし保険者が最も妥当と認められる認定を行うこととなります。
引用元: 全国健康保険協会 被扶養者とは？
つまり会社と健康保険組合が「実態と著しくかけ離れており、かつ、社会通念上妥当性を欠く」と判断すると、扶養を外される恐れもあります。
協会けんぽでは、あくまで個別判断もあり得るということになります。
妻本人の譲渡所得には税金がかかる
普段は収入が少なくても不動産の売却によって譲渡所得が発生すると、妻本人も税金（所得税と住民税）を払うことになります。
（所得税には復興特別所得税も含みます。）
また税率は所有していた期間で変わります。
期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。
さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。
| 所有期間 | 短期譲渡所得 （1月1日で5年以下） | 長期譲渡所得 （1月1日で5年超） | 長期の軽減税率特例 （1月1日で10年超で特例を選択する場合） |
|---|---|---|---|
| 税率 （所得税） | 30.63％ | 15.315％ | 6千万円以下分：10.21％ 6千万円超分：15.315％ |
| 税率 （住民税） | 9.0％ | 5.0％ | 6千万円以下分：4.0％ 6千万円超分：5.0％ |
| 税率 （合計） | 39.63％ | 20.315％ | 6千万円以下分：14.21％ 6千万円超分：20.315％ |
ハウスくん5年を超えるかで税率が全然違うんだね！
家博士そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ
参考：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
ただし、これらの税金については特例の適用によって非課税となる場合がほとんど。
特例を利用するためには、確定申告をする必要があるので、確定申告は忘れないようにしましょう。
確定申告は翌年の2月中旬から3月中旬に申告します。
確定申告について詳しくはこちら
特例を適用しても課税所得がある場合は、ふるさと納税を利用しましょう。
ふるさと納税について詳しくはこちら
税金の特例
不動産を売却した際には、税負担を軽くするための特例がいくつかありますが、扶養控除の判断には特例は使えません。
主な特例としてこちらがあります。
3,000万円の特別控除の特例
もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
収用等により土地建物を売ったときの特例
公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。
この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。
【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例
平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除
平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
これらはいずれも譲渡所得から一定額を控除できるものですが、扶養の計算には使えません。
家博士これらの特例が使えるのは、妻本人の譲渡所得税や住民税だけ。
夫の税金の扶養控除の計算には使えないから、注意しておこう
まずは譲渡所得がいくらになるのか、そして特例が適用されるのか、この2点を確認しましょう。
まとめ
ここまで主婦が不動産を売却することの扶養への影響を見てきました。
扶養に影響するのは、
- 夫の税金
- 会社独自の扶養手当
扶養に影響しないのは、
- 厚生年金
- 健康保険（ただし健康保険による）
税金の特例を利用するためには、確定申告が必要です。
もしこれから売却を考えているなら、大切なのは家をなるべく高く売ること。
家を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。
優秀で信頼できる不動産会社を探すためには、まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も
首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie（リアリエ）」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。
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⇒リアリエはリフォームプラン付きで家が早く売れる！ 試すなら急ぐべき理由とは
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