手付金と違約金のイメージ
「手付金は必要? 相場は? 契約を破棄したら違約金が必要なの?」

不動産の売買は、手付金や手付解除など、不動産特有のルールがあって分かりにくいですね。

この記事では、不動産の売買契約で知っておきたい、手付金と手付解除、そして違約金と違約解除についてまとめました。

さらに裁判になった場合の注意点、そしてトラブルにならないためのポイントについても解説。

あなたの不動産売買が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

手付金とは

売買代金の一部で売買契約時に支払う

手付金のイメージ
手付金は売買契約時に買主から売主へ支払うお金。

手付金は売買代金の一部となるので、決済時は売買代金から手付金を引いた残りを支払います。

手付金の意味

解約手付は契約を解除する権利

不動産売買の手付金は「解約手付」といわれます。

解約手付とは、契約当事者に違約(債務不履行)がない場合でも、契約を解除することができる権利のこと。

不動産取引では、売買契約を結び手付金の授受が行われると、その契約は「正式な契約」として成立。

つまり、売主・買主ともに法的な責任を負うことになるのです。

ハウスくんハウスくん

引き渡しが済むまでは仮契約みたいなものかと思っていたけれど、違うんだね


家博士家博士

そう。契約を結べば、それが正式な契約になる。
だから、契約の当事者は法的な責任を負うことになるんだよ


なお、解約手付のない売買契約では、契約を白紙に戻せるのは相手に違約(債務不履行)があったときに限られます。

手付の種類は他に3種類

ちなみに、「解約手付」以外に、手付の種類は次の3種類があります。

証約手付
契約したことを確認する意味の手付です。
損害賠償の予定としての手付
契約に違反した時の損害賠償金の予定としての意味があります。
違約の罰金としての手付
相手に違約がある場合に損害賠償を請求することとは別に、課すべきペナルティとしての意味があります。

手付金は売買代金の一部になる

解約手付を含め、いずれの場合も契約が履行されれば「一部弁済」として、売買代金の一部として取り扱われます。

ハウスくんハウスくん

手付金は売買代金の一部を先に支払うイメージだね

手付金の目安

一般的な住宅の場合、手付金の目安は売買価格の10%程度

1棟マンションなど高額な投資物件では、手付は3%程度。

ただし、明確に決まっているわけではないので、自己資金が少ない場合などは相手と相談して決めることになります。

手付解除期間の目安

売買契約を結び手付金の授受を行なった後は、一定期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

この期間のことを手付解除期間と呼び、一般的には30日程度にします。

手付金が用意できない場合

手付金は現金で支払う場合がほとんど。

自己資金が少ないなど、売買価格の10%程度を支払うのが難しい場合は、次の方法があります。

手付金が用意できない場合の方法

  1. 手付金の金額を減らし、手付解除期間を短くする
  2. 違約金を多めに設定する

これらはいずれも、少ない手付金で手付解除される売主のリスクを軽減するもの。

どの程度の手付金で、どの程度の必要とするかは、買主との交渉で決まります。

売主が宅建業者の場合

不動産会社など宅建業者から物件を購入する場合、一定額を超える手付金については保全措置が必要になります。

保全措置とは
売り主が倒産などで物件の引き渡しができなくなった場合に、支払った手付金が買い主へ返還されるようにする措置。具体的には金融機関や保険事業者との間で、保証委託契約又は保証保険契約を結んだり、指定保険機関との間で、手数料寄与契約を結び、指定保管機関で保管する。(宅地建物取引業法第41条・第41条の2

手付金保全措置の条件は次の通り。

手付金保全措置の条件

未完成物件の場合
売買価格の5%を超えるか、1,000万円を超える場合
完成物件の場合
売買価格の10%を超えるか、1,000万円を超える場合

条件に当てはまる場合は、銀行や保険会社、指定保管機関での保管が必要です。

ハウスくんハウスくん

中古物件など個人から購入する場合は対象外なんだよね

家博士家博士

そう。あくまでも、宅建業者から購入する場合の話だよ

手付解除とは

手付金の授受の後に手付解除期間を定めますが、この期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

これが「手付解除」です。

ハウスくんハウスくん

手付解除だと、手付金はどうなるの?

家博士家博士

売主と買主、どちらが解除を申し出るかによって扱いが変わるんだ

買主が解除を申し出る場合は、手付金を放棄することで契約の解除が可能。

売主が解除を申し出る場合は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買主に支払うことで契約が解除できます。

家博士家博士

これを不動産業界では「手付流しの倍返し」と言っているよ

手付解除期間の設定がない場合

もし手付解除期間の設定がない場合は、履行の着手をする前までが手付解除期間に。

以下に挙げるものが「履行の着手」とみなされる具体例になります。

売主の履行着手の具体例

  1. 買主の希望に応じて建物を解体し更地にした
  2. 買主の希望に応じて土地の実測を行なった
  3. 買主の希望に応じて建物の内装工事を行なった

買主の履行着手の具体例

  1. 中間金(内金)を支払った
  2. 引き渡し期日を過ぎて繰り返し催告を行なった
  3. 建築業者に着工金を支払い、建築請負契約を行なった

なお、ここに挙げたのはほんの一例。

実際には契約内容や取引の経緯なども含めて、「履行の着手」にあたるか判断します。

違約解除とは

違約解除は、相手の契約違反に対して損害賠償の請求を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除できるもの。

手付解除期間内なら原則として理由を問わず解除できる手付解除と違い、「損害賠償の請求を行い、催告していること」と「契約解除を申し出る側の履行の着手」が必要です。

違約金・損害賠償額の目安

違約金および損害賠償額の目安は次の通り。

  1. 売買価格の10〜20%相当額
  2. 手付金相当額
  3. 不動産会社(宅建業者)が売主の場合、違約金や損害賠償額の予定の合計額は、売買価格の10分の2を超えてはいけない(損害賠償額の予定などの制限)

個人間での売買であれば1か2のいずれかとなりますが、手付金が少額であれば1を選択することが多くなっています。

裁判をする場合の注意点

違約解除に関連し、契約の履行がされない時には裁判になります。

処分禁止の仮処分で保全する

裁判する場合は、「処分禁止の仮処分」で登記を他の人に移せないようにしておきます。

ハウスくんハウスくん

処分禁止の仮処分って?

家博士家博士

売却など不動産の処分が一時的に禁止されている状態にあるということ。裁判所からの命令によるものだよ

なお、処分禁止の仮処分を裁判所に申し立てる際には、保証金を供託する必要があります。

ハウスくんハウスくん

保証金の額はどれくらい?

家博士家博士

一般的には契約金額の20%程度だよ


【参考】裁判所・保全事件の発令まで

受け取ってもらえないお金は供託する

裁判の相手が大家や底地の地主などで、家賃や地代を受け取ってもらえない場合は、それらを法務局の供託所に供託します。

もし滞納してしまうと明け渡しを求められる恐れも。

なお、家賃や地代を供託する際には、物件の所在や地番、構造、賃料、支払日等を供託所に記載する必要があります。

あらかじめ賃貸借契約書などで確認しておきましょう。

【参考】法務局・供託手続

トラブルにならないためのポイントは『不動産会社選び』

ここまで手付金や違約金、解除と裁判について見てきました。

手付解除や契約解除を考えると、不動産の売買に不安を感じるかもしれません。

しかし不動産売買のトラブルは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことで防げます。

万が一トラブルになっても、面倒な手続きは全て不動産会社にお任せできます。

安心して取引するために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

ハウスくんハウスくん

優秀で信頼できる不動産会社は、どうやって探せば良いの?

家博士家博士

ポイントは2つあるよ。

優秀で信頼できる不動産会社を探す2つのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
  2. その中から3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べること

話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が見分けられます。

ハウスくんハウスくん

エリアで売買実績が豊富な不動産会社なんて知らないよ。


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

あなたの不動産売買が成功することをお祈りしております!