不動産売却の手付金と手付解除、違約金と違約解除の知識まとめ

「不動産売却の手付金？　解約したらどうなる？」

不動産売却で手付金についてお悩みですね。

確かに不動産売買では、手付金や手付解除、違約金など分かりにくいルールがあります。

この記事では、不動産の売買で知っておきたい手付金と手付解除、そして違約金と違約解除についてまとめました。

さらに裁判になった場合の注意点とトラブルにならないポイントについても解説。

あなたの不動産売買が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

手付金とは

売買代金の一部で売買契約時に支払う

手付金は売買契約時に買主から売主へ支払うお金。

手付金は売買代金の一部となるので、決済時は売買代金から手付金を引いた残りを支払います。

不動産売買の手付は解約手付

解約手付は契約を解除する権利

不動産売買の手付金は「解約手付」といわれます。

解約手付とは、契約当事者に違約（債務不履行）がない場合でも、契約を解除することができる権利のこと。

不動産取引では、売買契約を結び手付金の授受が行われると、その契約は「正式な契約」として成立。

つまり、売主・買主ともに法的な責任を負うことになるのです。

なお、解約手付のない売買契約では、契約を白紙に戻せるのは相手に違約（債務不履行）があったときに限られます。

手付金は売買代金の一部になる

解約手付を含め、いずれの場合も契約が履行されれば「一部弁済」として、売買代金の一部として取り扱われます。

手付金の目安は決まっていない

一般的な住宅は10％程度が多い

一般的な住宅の場合、手付金の目安は売買価格の10％程度。

1棟マンションなど高額な投資物件では、手付は3％程度が多くなります。

ただしエリアによって違いも大きく一概にはいえません。

少額でも手付金になる

手付金の金額は法律などで決まっておらず、たとえ1％など少額でも双方が合意すれば手付金になります。

自己資金が少ない場合などは相手と相談して決めることになります。

【参考】不動産流通推進センター・少額手付が解約手付と認められる限度額

手付金が用意できない場合

手付金は現金で支払う場合がほとんど。

自己資金が少ないなど、売買価格の10％程度を支払うのが難しい場合は、次の方法があります。

これらはいずれも、少ない手付金で手付解除される売主のリスクを軽減するもの。

どの程度の手付金で、どの程度の必要とするかは、買主との交渉で決まります。

【参考】不動産流通推進センター・少額手付による手付解除を防止するための違約金条項の有効性

売主が宅建業者は保全あり

不動産会社など宅建業者から物件を購入する場合、一定額を超える手付金は保全されるので安心です。

手付解除とは

売買契約を結び手付金の授受を行なった後は、一定期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除可能。

これを手付解除と言います。

買主は手付放棄、売主は倍返し

手付解除で買主が解除を申し出る場合、手付金は放棄することに。

一方、売主が解除を申し出る場合は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買主に支払います。

手付解除しても仲介手数料はかかる

手付解除で売買契約を解除しても、不動産会社に支払う仲介手数料は支払うのが一般的です。

不動産会社との媒介契約書に記載されていますが、売買契約が成立した時点で仲介手数料は請求されるのも。

買主のローン特約など停止条件付き売買契約のみ、契約の停止で仲介手数料の支払いが免除されます。

第10条 乙（不動産会社）の媒介によって目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、乙（不動産会社）は、甲（売主）に対して、報酬を請求することができます。ただし、売買又は交換の契約が停止条件付契約として成立したときは、乙（不動産会社）は、その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます。

引用元: 国土交通省・宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

流すのは自己責任でまあわかりますが、流されてもです。
一部「良心的な」不動産屋で返してくれる場合がありますが、契約に従い請求されても文句は言えません。
三井のリハウスで自宅を買った時に手付け流しは自由だが仲介手数料は発生するとの説明が契約の際にわざわざありました。…

— みつ@投資公認会計士(株式、不動産投資)群 (@icom_mitu) June 7, 2023

手付解除期間の目安は30日

手付解除できる期間を手付解除期間と呼び、一般的な住宅では30日程度にします。

この期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除可能。

手付解除期間は売買契約書に記載します。

期間の設定がないと履行の着手まで

ちなみに手付解除期間の設定がない場合は、「履行の着手」をする前までが手付解除期間に。

例えば次の例が「履行の着手」とみなされます。

なおここに挙げたのは一例で、実際には契約内容や取引の経緯なども含めて「履行の着手」にあたるか判断します。

違約解除とは

違約解除は、相手の契約違反に対して損害賠償の請求を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除できるもの。

期間内なら解除できる手付解除と違い、「損害賠償の請求を行い、催告していること」と「契約解除を申し出る側の履行の着手」が必要です。

違約金・損害賠償額の目安

違約金および損害賠償額の目安は次の通り。

個人間での売買であれば1か2のいずれかとなりますが、手付金が少額であれば1を選択することが多くなります。

裁判をする場合の注意点

違約解除に関連し、契約の履行がされない時には裁判になります。

処分禁止の仮処分で保全する

裁判する場合は、「処分禁止の仮処分」で登記を他の人に移せないようにしておきます。

なお処分禁止の仮処分を裁判所に申し立てる際には、保証金を供託する必要があります。

【参考】裁判所・保全事件の発令まで

受け取ってもらえないお金は供託する

裁判の相手が大家や底地の地主などで、家賃や地代を受け取ってもらえない場合は、それらを法務局の供託所に供託します。

もし滞納してしまうと明け渡しを求められる恐れも。

なお、家賃や地代を供託する際には、物件の所在や地番、構造、賃料、支払日等を供託所に記載する必要があります。

あらかじめ賃貸借契約書などで確認しておきましょう。

【参考】法務局・供託手続

まとめ

ここまで手付金や違約金、解除と裁判について見てきました。

手付解除や契約解除と聞くと、不動産の売買に不安を感じるかもしれません。

しかし不動産売買のトラブルは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことでほとんど防げます。

安心して取引するために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を選ぶポイントは、

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
2. その中から3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べること

あなたの不動産売買が成功することをお祈りしております！

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実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

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【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

店舗数 286店舗
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）

三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。

【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 234店舗
  （首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）

住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
サービスが充実

• 店舗数 216店舗
  （首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）

東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

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すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。

SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制

大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。

なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）

SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

その他エリアは地域No.1を探す

大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
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その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。