売買契約前に知っておきたい手付金と手付解除、違約金と違約解除の知識

「手付金は必要？　相場は？　契約を破棄したら違約金が必要なの？」

不動産の売買は、手付金や手付解除など、不動産特有のルールがあって分かりにくいですね。

この記事では、不動産の売買契約で知っておきたい、手付金と手付解除、そして違約金と違約解除についてまとめました。

さらに裁判になった場合の注意点、そしてトラブルにならないためのポイントについても解説。

あなたの不動産売買が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

手付金とは

売買代金の一部で売買契約時に支払う

手付金は売買契約時に買主から売主へ支払うお金。

手付金は売買代金の一部となるので、決済時は売買代金から手付金を引いた残りを支払います。

手付金の意味

解約手付は契約を解除する権利

不動産売買の手付金は「解約手付」といわれます。

解約手付とは、契約当事者に違約（債務不履行）がない場合でも、契約を解除することができる権利のこと。

不動産取引では、売買契約を結び手付金の授受が行われると、その契約は「正式な契約」として成立。

つまり、売主・買主ともに法的な責任を負うことになるのです。

なお、解約手付のない売買契約では、契約を白紙に戻せるのは相手に違約（債務不履行）があったときに限られます。

手付金は売買代金の一部になる

解約手付を含め、いずれの場合も契約が履行されれば「一部弁済」として、売買代金の一部として取り扱われます。

手付金の目安

一般的な住宅の場合、手付金の目安は売買価格の10％程度。

1棟マンションなど高額な投資物件では、手付は3％程度。

ただし、明確に決まっているわけではないので、自己資金が少ない場合などは相手と相談して決めることになります。

手付解除期間の目安

売買契約を結び手付金の授受を行なった後は、一定期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

この期間のことを手付解除期間と呼び、一般的には30日程度にします。

手付金が用意できない場合

手付金は現金で支払う場合がほとんど。

自己資金が少ないなど、売買価格の10％程度を支払うのが難しい場合は、次の方法があります。

これらはいずれも、少ない手付金で手付解除される売主のリスクを軽減するもの。

どの程度の手付金で、どの程度の必要とするかは、買主との交渉で決まります。

売主が宅建業者の場合

不動産会社など宅建業者から物件を購入する場合、一定額を超える手付金については保全措置が必要になります。

手付金保全措置の条件は次の通り。

条件に当てはまる場合は、銀行や保険会社、指定保管機関での保管が必要です。

手付解除とは

手付金の授受の後に手付解除期間を定めますが、この期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

これが「手付解除」です。

買主が解除を申し出る場合は、手付金を放棄することで契約の解除が可能。

売主が解除を申し出る場合は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買主に支払うことで契約が解除できます。

手付解除期間の設定がない場合

もし手付解除期間の設定がない場合は、履行の着手をする前までが手付解除期間に。

以下に挙げるものが「履行の着手」とみなされる具体例になります。

なお、ここに挙げたのはほんの一例。

実際には契約内容や取引の経緯なども含めて、「履行の着手」にあたるか判断します。

違約解除とは

違約解除は、相手の契約違反に対して損害賠償の請求を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除できるもの。

手付解除期間内なら原則として理由を問わず解除できる手付解除と違い、「損害賠償の請求を行い、催告していること」と「契約解除を申し出る側の履行の着手」が必要です。

違約金・損害賠償額の目安

違約金および損害賠償額の目安は次の通り。

1. 売買価格の10〜20％相当額
2. 手付金相当額
3. 不動産会社（宅建業者）が売主の場合、違約金や損害賠償額の予定の合計額は、売買価格の10分の2を超えてはいけない（損害賠償額の予定などの制限）

個人間での売買であれば1か2のいずれかとなりますが、手付金が少額であれば1を選択することが多くなっています。

裁判をする場合の注意点

違約解除に関連し、契約の履行がされない時には裁判になります。

処分禁止の仮処分で保全する

裁判する場合は、「処分禁止の仮処分」で登記を他の人に移せないようにしておきます。

なお、処分禁止の仮処分を裁判所に申し立てる際には、保証金を供託する必要があります。

【参考】裁判所・保全事件の発令まで

受け取ってもらえないお金は供託する

裁判の相手が大家や底地の地主などで、家賃や地代を受け取ってもらえない場合は、それらを法務局の供託所に供託します。

もし滞納してしまうと明け渡しを求められる恐れも。

なお、家賃や地代を供託する際には、物件の所在や地番、構造、賃料、支払日等を供託所に記載する必要があります。

あらかじめ賃貸借契約書などで確認しておきましょう。

【参考】法務局・供託手続

トラブルにならないためのポイントは『不動産会社選び』

ここまで手付金や違約金、解除と裁判について見てきました。

手付解除や契約解除を考えると、不動産の売買に不安を感じるかもしれません。

しかし不動産売買のトラブルは、優秀で信頼できる不動産会社を選ぶことで防げます。

万が一トラブルになっても、面倒な手続きは全て不動産会社にお任せできます。

安心して取引するために、優秀で信頼できる不動産会社を選びましょう。

優秀で信頼できる不動産会社を探す2つのポイントは、

1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社を選ぶこと
2. その中から3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べること

話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が見分けられます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

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3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計50万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   2,100社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの不動産売買が成功することをお祈りしております！