手付金と違約金のイメージ
不動産の売買契約時に授受される手付金。

手付金は売買代金の一部になるだけでなく、契約解除の面でも重要な意味合いを持っています。

手付金の持つ意味や手付解除のほか、相手の契約不履行による契約解除(違約解除)についてまとめました。

手付金は売買契約で買主が払う売買代金の一部

売買契約時に買主から売主へ支払う手付金。

手付金は売買代金の一部となるので、決済時には売買代金から手付金の分を引いた残りを支払うことになります。

手付金の意味

売買代金の一部である手付金ですが、不動産の売買契約においては「解約手付」といわれます。

これは当事者に違約(債務不履行)がない場合でも、契約を解除することができる権利を与えること。

不動産取引では売買契約を結び手付金の授受が行われると、その契約は「正式な契約」として成立します。

つまり、売主・買主ともに法的な責任を負うことになるのです。

ハウスくんハウスくん

引き渡しが済むまでは仮契約みたいなものかと思っていたけれど、違うんだね

家博士家博士

そう。契約を結べば、それが正式な契約になる。
だから、契約の当事者は法的な責任を負うことになるんだよ


なお、解約手付のない売買契約だった場合は、契約を白紙に戻せるのは相手に違約(債務不履行)があったときだけになります。

手付の種類は他に3種類

ちなみに、不動産取引では「解約手付」としての意味合いがありますが、他に手付の種類としては3種類あります。

証約手付
契約したことを確認する意味の手付です。
損害賠償の予定としての手付
契約に違反した時の損害賠償金の予定としての意味があります。
違約の罰金としての手付
相手に違約がある場合に損害賠償を請求することとは別に、課すべきペナルティとしての意味があります。

手付金は売買代金の一部になる

解約手付を含め、いずれの場合も契約が履行されれば「一部弁済」として、売買代金の一部として取り扱われます。

ハウスくんハウスくん

手付金は売買代金の一部を先に支払うイメージだね

手付金の目安

一般的な住宅の場合、手付金の目安は売買価格の10%程度

1棟マンションなど高額な投資物件では、手付は3%程度。

ただし、明確に決まっているわけではないので、自己資金が少ない場合などは相手と相談して決めることになります。

手付解除期間の目安

売買契約を結び手付金の授受を行なった後は、一定期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

この期間のことを手付解除期間と呼び、一般的には30日程度となっています。

手付金が用意できない場合

手付金は現金で支払う場合がほとんど。

自己資金が少ない場合は、目安である売買価格の10%を支払うのが難しいこともあるでしょう。

その場合は売主の十分な理解と了承を得たうえで、次のような対応策が考えられます。

手付金が用意できない場合の対応策

  1. 手付金の金額を減らし、手付解除期間を短くする
  2. 違約金を多めに設定する

これらはいずれも、少ない手付金で手付解除される可能性がある売主のリスクを軽減するものです。

売主が宅建業者の場合

不動産会社など宅建業者から物件を購入する場合、一定額を超える手付金については保全措置が必要になります。

保全措置とは
売り主が倒産などで物件の引き渡しができなくなった場合に、支払った手付金が買い主へ返還されるようにする措置。具体的には金融機関や保険事業者との間で、保証委託契約又は保証保険契約を結んだり、指定保険機関との間で、手数料寄与契約を結び、指定保管機関で保管する。

手付金保全措置の条件は次の通り。

手付金保全措置の条件

未完成物件の場合
売買価格の5%を超えるか、1,000万円を超える場合
完成物件の場合
売買価格の10%を超えるか、1,000万円を超える場合

条件に当てはまる場合は、銀行や保険会社、指定保管期間での保管が必要です。

ハウスくんハウスくん

中古物件など個人から購入する場合は対象外なんだよね

家博士家博士

そう。あくまでも、宅建業者から購入する場合の話だよ

手付解除とは

手付金の授受の後に手付解除期間を定めますが、この期間内であれば原則として理由を問わず契約を解除できます。

これが「手付解除」です。

ハウスくんハウスくん

手付解除だと、手付金はどうなるの?

家博士家博士

売主と買主、どちらが解除を申し出るかによって扱いが変わるんだ

買主の場合は、手付金を放棄することで契約の解除が可能。

売主の場合は手付金を返還し、さらに手付金と同額を買主に支払うことで契約が解除できます。

家博士家博士

これを不動産業界では「手付流しの倍返し」と言っているよ

手付解除期間の設定がない場合

もし手付解除期間の設定がない場合は、履行の着手をする前までが手付解除期間に。

以下に挙げるものが「履行の着手」とみなされる具体例になります。

売主の履行着手の具体例

  1. 買主の希望に応じて建物を解体し更地にした
  2. 買主の希望に応じて土地の実測を行なった
  3. 買主の希望に応じて建物の内装工事を行なった

買主の履行着手の具体例

  1. 中間金(内金)を支払った
  2. 引き渡し期日を過ぎて繰り返し催告を行なった
  3. 建築業者に着工金を支払い、建築請負契約を行なった

なお、ここに挙げたのはほんの一例。

実際には契約内容や取引の経緯なども確認しながら、「履行の着手」にあたるかどうか判断することになります。

違約解除とは

違約解除は、相手の契約違反に対して損害賠償の請求を行い、催告しても履行されない場合に契約を解除できるもの。

手付解除期間内なら原則として理由を問わず解除できる手付解除と違い、「損害賠償の請求を行い、催告していること」と「契約解除を申し出る側の履行の着手」が必要です。

違約金・損害賠償額の目安

違約金および損害賠償額の目安は次の通りとなります。

  1. 売買価格の10〜20%相当額
  2. 手付金相当額
  3. 不動産会社(宅建業者)が売主の場合、違約金や損害賠償額の予定の合計額は、売買価格の10分の2を超えてはいけない(損害賠償額の予定などの制限)

個人間での売買であれば1か2のいずれかとなりますが、手付金が少額であれば1を選択することが多くなっています。

裁判をする場合の注意点

違約解除に関連し、契約の履行がされない時には裁判をすることになる場合もあるかもしれません。

この場合は、「処分禁止の仮処分」で登記を他の人に移せないようにしておきます。

ハウスくんハウスくん

処分禁止の仮処分って?

家博士家博士

売却など不動産の処分が一時的に禁止されている状態にあるということ。裁判所からの命令によるものだよ

なお、処分禁止の仮処分を裁判所に申し立てる際には、保証金を供託する必要があります。

ハウスくんハウスくん

保証金の額はどれくらい?

家博士家博士

一般的には契約金額の20%程度だよ

裁判の相手が大家や底地の地主などで家賃や地代を受け取ってもらえない場合は、それらを法務局の供託所に供託します。

もし滞納してしまうと明け渡しを求められる恐れも。

なお、家賃や地代を供託する際には、物件の所在や地番、構造、賃料、支払日等を供託所に記載する必要があります。

あらかじめ賃貸借契約書などで確認しておきましょう。

実際の売買では不動産会社に任せておけば大丈夫

ここまで手付金や違約金、解除について見てきました。

手付金の意味や契約解除になってしまった場合などを考えると、不安に感じる人もいるかもしれません。

しかし、実際の売買でトラブルになっても、手続きはほぼ全て不動産会社にお任せできます。

だからこそ、しっかりした不動産会社を選ぶことが何より重要なポイント。

安心して取引が進められるように、売買経験が豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。

信頼できる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社に査定依頼し、話を聴き比べるのがコツです。

ハウスくんハウスくん

複数の不動産会社のなんて知らないよ。


家博士家博士

心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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