都市イメージ
「再建築不可だけど、売れるの? 高く売る方法はあるの?」

再建築不可の不動産売却でお悩みですね。

確かに再建築不可の土地は、そのまま普通に売ると、周辺相場より売却価格が安くなり、売りにくいもの。
不動産会社の中には、扱ってくれないところもあります。
そんな再建築不可の不動産が、もし高値で売れたら理想的ですね。

そんなあなたに朗報です!

条件次第では、再建築不可でも周辺相場通りの価格で売却することも出来ます!

また一工夫することで、そのまま売るよりも高値で売る方法もあります。

せっかくの不動産ですから、なるべく高く売却して、資産を増やしましょう。

この記事では再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。

あなたの再建築不可の不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

再建築不可の理由は多くが接道

再建築不可となる理由は、その多くが接道です。

正確にいうと、建築基準法第43条で定められている「接道義務」を満たしていません。

接道義務を満たさない2つのケース

具体的には、次のような理由で再建築不可となります。

接道で再建築不可となる理由

  1. 建築基準法上の道路に接しているが、その敷地の間口が2m未満。
  2. 接している道路が建築基準法上の道路として認められていない。

ケース1. 間口が2m未満

「間口が2m未満の場合」というのは、建築基準法第43条第1項の「接道義務の原則」に反しているため。

「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とされているのです。

旗竿地イメージ
※旗竿地で路地部分の長さが20m超では、幅員2m→3m以上になります。

ケース2. 建築基準法上の道路として認められていない

2つ目が、接している道路は「建築基準法上の道路として認められているもの」でなければならないという点。

とりあえず道路に接していればOKというわけではありません。

ハウスくんハウスくん

建築基準法上の道路って?

家博士家博士

建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条で定められている道路なんだ。
大きく分けて6種類の道路があるよ。

【建築基準法で定められた道路6種類】

① 42条1項1号(道路法による道路)
国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
② 42条1項2号(2号道路)
都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
③ 42条1項3号(既存道路)
建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路(公道・私道とも)
④ 42条1項4号(計画道路)
都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
⑤ 42条1項5号(位置指定道路)
宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
⑥ 42条2項(2項道路)
建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

参考:建築基準法

この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。

ただし接道義務の緩和で再建築可能になることも

ただし接道義務の緩和によって、特別に再建築可能になることがあります。

正確には、「第43条2項第一号認定」「第43条2項第二号許可」に該当すれば、再建築可能に。
(2018年9月25日施行の建築基準法改正以前は、「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」と呼んでいました)

各自治体(特定行政庁)が、基準を定めているので、この基準に適合すれば、接道義務が緩和されます。

詳しくは、後の「再建築可能にする4つの方法」で解説しています。

逆に自治体が厳しくすることもある

また、逆に各自治体が条例によって接道義務を付加することもできるようになっています。(建築基準法第43条第3項)

2018年9月25日施行の建築基準法改正により、新たに大規模な重層長屋が規制の対象になりました。

ハウスくんハウスくん

要するに、どんな道路に接しているかがポイントになるってことなんだね

家博士家博士

そう。これらはいずれも、各自治体の役所で調べることができるよ

接道以外で再建築不可になるケース

再建築不可となる理由には接道義務以外に、次のようなものもあります。

接道以外で再建築不可となるケース

  1. 区画整理や都市計画道路によるもの
  2. 市街化調整区域内にある
  3. 面積が最低限度以下の土地

これらについては、こちらの記事で解説しています。


ここからは、接道義務による再建築不可の場合について解説していきます。

全国で再建築不可の住宅は5〜10%

明確なデータはありませんが、全国で5〜10%程度は再建築不可の住宅があると推測されます。

2018年に実施された「住宅・土地統計調査」によると、接道義務を満たしていないために再建築不可となっている物件数は次の通り。

全国における再建築不可住宅の数

住宅総数:6,240万7,400戸

  • 敷地が道路に接していない:129万5,500件(約2%)
     →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員2m未満の道路に接している:292万3,600件(約5%)
    →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員4m未満の道路に接している:1,677万1,400件(約27%)
    →セットバックが必要、再建築不可かは不明

出典:総務省統計局/住宅・土地統計調査

東京23区では、4〜10%程度は再建築不可の物件があると推測されます。

東京23区における再建築不可住宅の数

住宅総数:552万件

  • 敷地が道路に接していない:6万9,700件(約1%)
     →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員2m未満の道路に接している:20万9,100件(約4%)
    →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員4m未満の道路に接している:128万8,300件(約23%)
    →セットバックが必要、再建築不可かは不明

出典:総務省統計局/住宅・土地統計調査

ハウスくんハウスくん

思っている以上に、再建築不可の物件は多いんだね!


数字からも分かるように、再建築不可の家は決して「特殊な物件」というわけでもないのです。

再建築不可の不動産は周辺相場の5〜7割

再建築不可の物件の相場は、通常の周辺相場の5〜7割というのが一般的。

通常の土地の相場は「路線価」から、一方で建物の相場は「積算法」と呼ばれる方法でおおよその査定額を算出できます。

詳しくはこちらで解説しています。

ただし、再建築不可であることがどれだけ価格に影響するかは、立地によっても変わるもの。

そのため、自分で査定額を計算するよりも、不動産会社に無料査定を依頼した方が確実です。

さらに、できれば複数の不動産会社へ査定を依頼したほうが、査定精度は高くなります。

ハウスくんハウスくん

不動産会社はどうやって選べばいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ


不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

再建築不可のまま売却すると安くなる理由

再建築不可の物件は、売却価格が相場の5〜7割程度に安くなってしまいます。

安くなる理由としては、次が挙げられます。

理由1. 建て替えできない・新築以上にリフォーム費用がかかることもある

再建築不可の土地では、建物を建てる許可が下りません。

「古くなってきたから建て替える」ことはもちろん、火災や地震で倒壊しても建て替えができません。

家博士家博士

建て替えの他に、増築なども建築申請が必要になるからできないんだ

スケルトンリフォームは可能だが高額

一方で、建物の構造はそのままで、増築もしないリフォームであれば、建築申請は不要。

※正確に言うと、木造2階建て・延べ床面積500㎡未満の「4号建築物」なら建築申請は不要。一般的な戸建て住宅のほとんどは「4号建築物」に該当します。

こうしたリフォームは柱や梁といった骨組みはそのままでリフォームするので「スケルトンリフォーム」と呼ばれ、再建築不可の物件でもOKなのです。

しかし、問題なのはその費用。

スケルトンリフォームは新築並みに費用がかかるため、その分、物件価格は安くなってしまうのです。

また築年数は古いままなので、リフォーム後も融資が使えないなど問題は残ります。

理由2. 通路が狭い・境界や私道トラブルが多い

再建築不可の物件は接道義務を満たしていないため、どうしても周辺の通路は狭くなってしまいます。

また、境界や私道がらみのトラブルが何かと多いのです。

例えば歩行者が通れるくらいの狭い道路(私道)に「ここは自分の敷地だから」と私物を置いて、他の人の通行を妨げている・・・なんてニュースを見たことがあるかもしれません。

もちろんこうしたトラブルが起きるのはごく一部ですが、私道なら起きうるトラブルなのです。

理由3. 融資がつかない・金利が高い

再建築不可の物件を購入する際には、フラット35や銀行の住宅ローンは使えません。

なぜなら、再建築不可だと担保価値が下がってしまい、融資の審査に通らないから。

そのため、ローンを組む場合はノンバンクのローンを利用することになります。

ノンバンクのローンは通常の住宅ローンと比べて金利も高め。

ローンの金利が高い分、物件の価格を下げなければ買い手が見つからないのです。

ハウスくんハウスくん

ノンバンクのローンって金利はどれくらいなの?

家博士家博士

通常の住宅ローンの金利は今のところ0.5%程度だけど、ノンバンクだと最も金利が低くて1.5%以上。もっと高いところもたくさんあるから、銀行の住宅ローンと比べると返済額は増えてしまうんだ

理由4. 売却時にさらに売りにくくなる

再建築不可の物件はそもそも売却が難しいもの。

築年数が古くても建て替えなどで適切に維持管理できていればまだ良いのですが、再建築不可だとそれが難しいのです。

結果的に築年数が古くなってしまい、売却したいのに売れない・売りにくくなるというリスクもあります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、再建築不可をなんとか解決する方法はないの?


家博士家博士

解決方法はあるよ。

再建築可能にする4つの方法とは

再建築不可の物件は接道がネックとなっているため、そこを改善することで再建築可能にすることもできます。

再建築可能にする4つの方法をまとめました。

方法1.間口を2m以上確保する

敷地の間口が2m未満の場合は、間口を2m以上確保することで再建築可能にできます。

具体的には、隣地の所有者から土地を買うか、または借ります。

可能性が少しでもあれば、交渉してみましょう。

もし隣地の所有者が合意すれば、土地家屋調査士に依頼して、幅2mに必要な土地を分ける「分筆(ぶんぴつ)登記」をし、売買又は借地契約をします。

その後売却する予定であれば、不動産会社に依頼すれば、一連の作業はお任せできるでしょう。

ちなみに、もし隣地の所有者にその気があれば、あなたの土地を隣地の所有者に売るという選択肢もあります。

方法2.建築基準法第43条2項第二号許可制度を利用する

建築基準法第第43条2項第二号許可に該当すれば、許可を得ることで再建築が可能になります。

具体的な内容は自治体で異なりますが、簡単には次の通り。

  • 敷地の周りに広い空き地がある
  • 特定行政庁(各都道府県など自治体)が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの

例えば東京都ではこちらの様なルールが具体的に定められています。
【参考】東京都土地整備局・第43号第2項に基づく認定・許可の取扱い

基準をクリアするかどうかは、各自治体の建築指導課など担当部署に直接聞くしかありません。

売却する予定であれば、不動産会社が確認してくれます。

家博士家博士

自治体ごとに独自の基準があるんだ。
その基準をクリアしていれば、再建築可能になるよ

方法3.建築基準法としての道路認定を受ける

もし接道している道路が「建築基準法上の道路」でなければ、道路認定を受ける方法も。

道路としての要件を満たしているのに認定を受けていない道路もよくあります。

なお、道路認定を受けるには境界確定や私道所有者の調整などが必要で手間がかかります。

できれば経験豊富な不動産会社に調整を依頼した方が、話はスムーズに進むでしょう。

方法4. 自治体の独自ルールを利用する

幅員が1.5m以上あれば、自治体で独自にルールを定めている可能性があります。

例えば新宿区では、次のような許可基準があります。
新宿区許可基準

いずれもまずは信頼できる不動産会社探しから

再建築可能にするための4つの方法を紹介しましたが、いずれも土地の売買や役所での手続きが必要なもの。

専門的な知識も必要なので個人には難しく、不動産会社に依頼する方が確実です。

ただ不動産会社もどこでも良いわけでなく、経験が豊富で信頼できる不動産会社でないと、こういった難しい交渉はできません。

複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を探しましょう。

再建築不可のまま土地を活用する方法

再建築可能にするのが難しい場合は、再建築不可のまま活用する方法もあります。

再建築不可でも、土地を活用する方法として次のような方法があります。

再建築不可の土地を活用する方法

  1. 自動車が侵入できる場合は駐車場
  2. 駅の近くであれば駐輪場
  3. 農地転用
  4. 立地が良ければリフォームして民泊や貸家
  5. コンテナハウスやトレーラーハウス、キャンピングカーで貸倉庫や民泊

いずれも建物を建てなくても土地を活用できる方法。

再建築不可でも、立地さえ良ければ価値はあるのです。

家博士家博士

再建築不可の土地は不動産取得税や固定資産税も安いんだ

ハウスくんハウスくん

条件さえ良ければ、きちんと活用できるんだね

しかし、再開発や区画整理の予定がなければ、早めに手放した方が売りやすいのも事実。

では、どうすれば再建築不可の物件を売却できるのでしょうか。

再建築不可の不動産を売却する方法

再建築不可の不動産を売却したい場合は、売却にかけられる時間によって売却方法も変わります。

急ぐ場合や手間をかけたくない場合は業者買取

時間的余裕がない場合や、できるだけ手間をかけたくない場合は、不動産会社による買取がおすすめ。

不動産会社による買取では価格交渉もないため、原則として査定価格が買取価格となります。

できるだけ高く買い取ってもらうためにも、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。

一括査定サイトを併用すると、手間をかけずに数多くの不動産会社へ無料査定を依頼できます。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

再建築不可を専門に買取るサービスも

再建築不可の不動産を専門に買取るサービスもあります。
ソクガイ
不動産会社でなく、不動産コンサルティング企業が投資家に投資物件として紹介するため、買取より高く売れる可能性もあります。

ソクガイ.jpの買取を試してみるならこちら
ソクガイ.jp

時間や手間をかけられる場合は、普通に売却

逆に時間や手間をかけられるのであれば、普通に売却するのがおすすめ。

普通に売却する場合は、信頼できる不動産会社を見つけることに手間をかけましょう。

家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

信頼できる不動産会社を探すためには、まず複数(3〜6社程度)の不動産会社に次の点を相談します。

  • 再建築可能にできるか
  • 周辺の再建築不可物件の売却実績
  • リフォームの必要性

複数の不動産会社の話を聴き比べると、自然と信頼できる不動産会社を見分けることができます。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの再建築不可の不動産売却が、成功することをお祈りしております!