「再建築不可だけど、売れるの？ 高く売る方法はあるの？」
再建築不可の不動産売却でお悩みですね。
確かに再建築不可の土地は、そのまま普通に売ると、周辺相場より売却価格が安くなり、売りにくいもの。
不動産会社の中には、扱ってくれないところもあります。
そんな再建築不可の不動産が、もし高値で売れたら理想的ですね。
そんなあなたに朗報です！
条件次第では、再建築不可でも周辺相場通りの価格で売却することも出来ます！
また一工夫することで、そのまま売るよりも高値で売る方法もあります。
せっかくの不動産ですから、なるべく高く売却して、資産を増やしましょう。
この記事では再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。
あなたの再建築不可の不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
再建築不可の理由は多くが接道
再建築不可となる理由は、その多くが接道です。
正確にいうと、建築基準法第43条で定められている「接道義務」を満たしていません。
接道義務を満たさない2つのケース
具体的には、次のような理由で再建築不可となります。
接道で再建築不可となる理由
- 建築基準法上の道路に接しているが、その敷地の間口が2m未満。
- 接している道路が建築基準法上の道路として認められていない。
ケース1. 間口が2m未満
「間口が2m未満の場合」というのは、建築基準法第43条第1項の「接道義務の原則」に反しているため。
「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とされているのです。
※旗竿地で路地部分の長さが20m超では、幅員2m→3m以上になります。
ケース2. 建築基準法上の道路として認められていない
2つ目が、接している道路は「建築基準法上の道路として認められているもの」でなければならないという点。
とりあえず道路に接していればOKというわけではありません。
ハウス 建築基準法上の道路って？
家博士 建築基準法上の道路とは、建築基準法第42条で定められている道路なんだ。
大きく分けて6種類の道路があるよ。
【建築基準法で定められた道路6種類】
- ① 42条1項1号（道路法による道路）
- 国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
- ② 42条1項2号（2号道路）
- 都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
- ③ 42条1項3号（既存道路）
- 建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路（公道・私道とも）
- ④ 42条1項4号（計画道路）
- 都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
- ⑤ 42条1項5号（位置指定道路）
- 宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
- ⑥ 42条2項（2項道路）
- 建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの
参考：建築基準法
この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。
ただし接道義務の緩和で再建築可能になることも
ただし接道義務の緩和によって、特別に再建築可能になることがあります。
正確には、「第43条2項第一号認定」「第43条2項第二号許可」に該当すれば、再建築可能に。
（2018年9月25日施行の建築基準法改正以前は、「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」と呼んでいました）
各自治体（特定行政庁）が、基準を定めているので、この基準に適合すれば、接道義務が緩和されます。
詳しくは、後の「再建築可能にする4つの方法」で解説しています。
逆に自治体が厳しくすることもある
また、逆に各自治体が条例によって接道義務を付加することもできるようになっています。（建築基準法第43条第3項）
2018年9月25日施行の建築基準法改正により、新たに大規模な重層長屋が規制の対象になりました。
ハウス 要するに、どんな道路に接しているかがポイントになるってことなんだね
家博士 そう。これらはいずれも、各自治体の役所で調べることができるよ
接道以外で再建築不可になるケース
再建築不可となる理由には接道義務以外に、次のようなものもあります。
接道以外で再建築不可となるケース
- 区画整理や都市計画道路によるもの
- 市街化調整区域内にある
- 面積が最低限度以下の土地
これらについては、こちらの記事で解説しています。
区画整理でも不動産は売却できます。ただし注意点もあり、最適な売却のタイミングは個々の条件で違います。土地区画整理事業の注意点、売却の影響、知っておきたい知識をまとめました。
都市計画道路がかかる土地の売却で知っておきたいことや、そもそも都市計画道路とはどういったものなのかをまとめました。
市街化調整区域の土地は売れます。ただし制限があるために売りにくいのも確か。市街化調整区域の土地が売りにくい3つの理由、売却する2つの方法について解説します。
分筆によって100平方メートル未満となる土地は、地域によっては売れなくなる可能性があります。不動産会社ですら間違う最低限度について解説します。
ここからは、接道義務による再建築不可の場合について解説していきます。
全国で再建築不可の住宅は5〜10％
明確なデータはありませんが、全国で5〜10％程度は再建築不可の住宅があると推測されます。
2018年に実施された「住宅・土地統計調査」によると、接道義務を満たしていないために再建築不可となっている物件数は次の通り。
全国における再建築不可住宅の数
住宅総数：6,240万7,400戸
- 敷地が道路に接していない：129万5,500件（約2％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員2m未満の道路に接している：292万3,600件（約5％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員4m未満の道路に接している：1,677万1,400件（約27％）
→セットバックが必要、再建築不可かは不明
東京23区では、4〜10％程度は再建築不可の物件があると推測されます。
東京23区における再建築不可住宅の数
住宅総数：552万件
- 敷地が道路に接していない：6万9,700件（約1％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員2m未満の道路に接している：20万9,100件（約4％）
→大部分が再建築不可 - 敷地が幅員4m未満の道路に接している：128万8,300件（約23％）
→セットバックが必要、再建築不可かは不明
ハウス 思っている以上に、再建築不可の物件は多いんだね！
数字からも分かるように、再建築不可の家は決して「特殊な物件」というわけでもないのです。
再建築不可の不動産は周辺相場の5〜7割
再建築不可の物件の相場は、通常の周辺相場の5〜7割というのが一般的。
通常の土地の相場は「路線価」から、一方で建物の相場は「積算法」と呼ばれる方法でおおよその査定額を算出できます。
詳しくはこちらで解説しています。
一戸建ての査定で知っておきたい知識をまとめました。査定の3つのポイント、高く査定する4つの方法。査定前の準備や査定で何を見られるかを解説しています。
ただし、再建築不可であることがどれだけ価格に影響するかは、立地によっても変わるもの。
そのため、自分で査定額を計算するよりも、不動産会社に無料査定を依頼した方が確実です。
さらに、できれば複数の不動産会社へ査定を依頼したほうが、査定精度は高くなります。
ハウス 不動産会社はどうやって選べばいいの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
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再建築不可のまま売却すると安くなる理由
再建築不可の物件は、売却価格が相場の5〜7割程度に安くなってしまいます。
安くなる理由としては、次が挙げられます。
理由1. 建替えできない・リフォーム費用が高額
再建築不可の土地では、建物を建てる許可が下りません。
「古くなってきたから建て替える」ことはもちろん、火災や地震で倒壊しても建て替えができません。
家博士 建て替えの他に、増築なども建築申請が必要になるからできないんだ
スケルトンリフォームは可能だが高額
一方で、建物の構造はそのままで、増築もしないリフォームであれば、建築申請は不要。
※正確に言うと、木造2階建て・延べ床面積500㎡未満の「4号建築物」なら建築申請は不要。一般的な戸建て住宅のほとんどは「4号建築物」に該当します。
こうしたリフォームは柱や梁といった骨組みはそのままでリフォームするので「スケルトンリフォーム」と呼ばれ、再建築不可の物件でもOKなのです。
しかし、問題なのはその費用。
スケルトンリフォームは新築並みに費用がかかるため、その分、物件価格は安くなってしまうのです。
また築年数は古いままなので、リフォーム後も融資が使えないなど問題は残ります。
理由2. 通路が狭い・境界や私道トラブルが多い
再建築不可の物件は接道義務を満たしていないため、どうしても周辺の通路は狭くなってしまいます。
また、境界や私道がらみのトラブルが何かと多いのです。
例えば歩行者が通れるくらいの狭い道路（私道）に「ここは自分の敷地だから」と私物を置いて、他の人の通行を妨げている・・・なんてニュースを見たことがあるかもしれません。
もちろんこうしたトラブルが起きるのはごく一部ですが、私道なら起きうるトラブルなのです。
私道に接した不動産売却では通行・掘削承諾書が必要になるケースがあります。通行・掘削承諾書や私道の基礎知識と簡単に解決する方法をまとめました。
理由3. 融資がつかない・金利が高い
再建築不可の物件を購入する際には、フラット35や銀行の住宅ローンは使えません。
なぜなら、再建築不可だと担保価値が下がってしまい、融資の審査に通らないから。
そのため、ローンを組む場合はノンバンクのローンを利用することになります。
ノンバンクのローンは通常の住宅ローンと比べて金利も高め。
ローンの金利が高い分、物件の価格を下げなければ買い手が見つからないのです。
ハウス ノンバンクのローンって金利はどれくらいなの？
家博士 通常の住宅ローンの金利は今のところ0.5％程度だけど、ノンバンクだと最も金利が低くて1.5％以上。もっと高いところもたくさんあるから、銀行の住宅ローンと比べると返済額は増えてしまうんだ
理由4. 売却時にさらに売りにくくなる
再建築不可の物件はそもそも売却が難しいもの。
築年数が古くても建て替えなどで適切に維持管理できていればまだ良いのですが、再建築不可だとそれが難しいのです。
結果的に築年数が古くなってしまい、売却したいのに売れない・売りにくくなるというリスクもあります。
ハウス じゃあ、再建築不可をなんとか解決する方法はないの？
家博士 解決方法はあるよ。
再建築可能にする4つの方法とは
再建築不可の物件は接道がネックとなっているため、そこを改善することで再建築可能にすることもできます。
再建築可能にする4つの方法をまとめました。
方法1.間口を2m以上確保する
敷地の間口が2m未満の場合は、間口を2m以上確保することで再建築可能にできます。
具体的には、隣地の所有者から土地を買うか、または借ります。
可能性が少しでもあれば、交渉してみましょう。
もし隣地の所有者が合意すれば、土地家屋調査士に依頼して、幅2mに必要な土地を分ける「分筆（ぶんぴつ）登記」をし、売買又は借地契約をします。
その後売却する予定であれば、不動産会社に依頼すれば、一連の作業はお任せできるでしょう。
ちなみに、もし隣地の所有者にその気があれば、あなたの土地を隣地の所有者に売るという選択肢もあります。
方法2.建築基準法第43条2項第二号許可
建築基準法第第43条2項第二号許可に該当すれば、許可を得ることで再建築が可能になります。
具体的な内容は自治体で異なりますが、簡単には次の通り。
- 敷地の周りに広い空き地がある
- 特定行政庁（各都道府県など自治体）が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの
例えば東京都ではこちらの様なルールが具体的に定められています。
【参考】東京都土地整備局・第43号第2項に基づく認定・許可の取扱い
基準をクリアするかどうかは、各自治体の建築指導課など担当部署に直接聞くしかありません。
売却する予定であれば、不動産会社が確認してくれます。
家博士 自治体ごとに独自の基準があるんだ。
その基準をクリアしていれば、再建築可能になるよ
方法3.建築基準法としての道路認定を受ける
もし接道している道路が「建築基準法上の道路」でなければ、道路認定を受ける方法も。
道路としての要件を満たしているのに認定を受けていない道路もよくあります。
なお、道路認定を受けるには境界確定や私道所有者の調整などが必要で手間がかかります。
できれば経験豊富な不動産会社に調整を依頼した方が、話はスムーズに進むでしょう。
方法4. 自治体の独自ルールを利用する
幅員が1.5m以上あれば、自治体で独自にルールを定めている可能性があります。
例えば新宿区では、次のような許可基準があります。
いずれもまずは信頼できる不動産会社探しから
再建築可能にするための4つの方法を紹介しましたが、いずれも土地の売買や役所での手続きが必要なもの。
専門的な知識も必要なので個人には難しく、不動産会社に依頼する方が確実です。
ただ不動産会社もどこでも良いわけでなく、経験が豊富で信頼できる不動産会社でないと、こういった難しい交渉はできません。
複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社を探しましょう。
家の売却を成功するためには、専門的な知識や豊富な経験そして強い気持ちが大切です。あなたをサポートしてくれる不動産会社を選ぶためには、どういった点に注意すればよいのでしょうか。
再建築不可のまま土地を活用する方法
再建築可能にするのが難しい場合は、再建築不可のまま活用する方法もあります。
再建築不可でも、土地を活用する方法として次のような方法があります。
再建築不可の土地を活用する方法
- 自動車が侵入できる場合は駐車場
- 駅の近くであれば駐輪場
- 農地転用
- 立地が良ければリフォームして民泊や貸家
- コンテナハウスやトレーラーハウス、キャンピングカーで貸倉庫や民泊
いずれも建物を建てなくても土地を活用できる方法。
再建築不可でも、立地さえ良ければ価値はあるのです。
家博士 再建築不可の土地は不動産取得税や固定資産税も安いんだ
ハウス 条件さえ良ければ、きちんと活用できるんだね
しかし、再開発や区画整理の予定がなければ、早めに手放した方が売りやすいのも事実。
では、どうすれば再建築不可の物件を売却できるのでしょうか。
再建築不可の不動産を売却する方法
再建築不可の不動産を売却したい場合は、売却にかけられる時間によって売却方法も変わります。
時間や手間をかけたくないなら業者買取
時間に余裕がなかったり、手間をかけたくない場合は、不動産会社による買取がおすすめ。
不動産会社による買取では、査定価格が買取価格となります。
できるだけ高く買い取ってもらうためにも、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。
一括査定サイトを併用すると、手間をかけずに数多くの不動産会社へ無料査定を依頼できます。
買取については、こちらで詳しく解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
再建築不可を専門に買取るサービスも
再建築不可の不動産を専門に買取るサービスもあります。
不動産会社でなく、不動産コンサルティング企業が投資家に投資物件として紹介するため、買取より高く売れる可能性もあります。
買取を断られたら無料で欲しい人に
田舎の不動産など価値が低く、不動産会社に買取りを断られた場合は、無料で欲しい人を探すと良いでしょう。
『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は8割と高い確率。
掲載は無料なので、試して見る価値はあるでしょう。
みんなの0円物件は、価値が0円やマイナスの不動産を他人に譲れるサイト。ただし注意点もあります。みんなの0円物件のメリットと注意点、評判・口コミについてまとめました。
時間や手間をかけられるなら、普通に売却
時間や手間をかけられるのであれば、高く売るために普通に売却するのがおすすめ。
普通に売却する場合は、信頼できる不動産会社を見つけることに手間をかけましょう。
家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まると言われます。
信頼できる不動産会社を探すためには、まず複数（3〜6社程度）の不動産会社に次の点を相談します。
- 再建築可能にできるか
- 周辺の再建築不可物件の売却実績
- リフォームの必要性
複数の不動産会社の話を聴き比べると、自然と信頼できる不動産会社を見分けることができます。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 77万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国875店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国875店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
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- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
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あなたの再建築不可の不動産売却が、成功することをお祈りしております！
