都市イメージ
再建築不可の土地では、今の建物を解体すると建物が建てられなくなるため、売却価格が極端に安くなってしまいます。

実は全国各地にたくさんある再建築不可の不動産。

再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。

再建築不可の理由とは

再建築不可となる理由は、主に建築基準法で定められた基準を満たしていないため。

具体的には、次のような理由で再建築不可となる場合がほとんどです。

再建築不可となる理由

  1. 建築基準法上の道路に接しているが、その敷地の間口が2m未満
  2. 建築基準法上の道路として認められていない道路に接している場合

これらはいずれも建築基準法第43条で定められている「接道義務」を満たしていません。

1つ目の「間口が2m未満の場合」というのは、建築基準法第43条第1項の「接道義務の原則」に反しているため。

「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」とされているのです。

旗竿地イメージ

もう一つポイントになるのが、接している道路は「建築基準法上の道路として認められているもの」でなければならないという点。

とりあえず道路に接していればOKというわけではありません。

ハウスくんハウスくん

建築基準法上の道路って?

家博士家博士

建築基準法上の道路とは、第42条で定められている道路を指すんだ。
幅員が4m以上の国道や県道、市道などのほか、都市計画道路や位置指定道路と呼ばれるものが該当するよ

【建築基準法で定められた道路6種類】

① 42条1項1号(道路法による道路)
国道、都道府県道、市区町村道で幅員4m以上の道路
② 42条1項2号(2号道路)
都市計画事業、土地区画整理事業などによって築造された幅員4m以上の道路
③ 42条1項3号(既存道路)
建築基準法施行時にすでに存在した幅員4m以上の道路(公道・私道とも)
④ 42条1項4号(計画道路)
都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路
⑤ 42条1項5号(位置指定道路)
宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道で、特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4m以上の道路
⑥ 42条2項(2項道路)
建築基準法施行時にすでに建築物が建ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

参考:建築基準法

この6種類に該当しないものは、たとえ車が走っていて見た目がいわゆる「道路」だとしても、建築基準法上の道路としては扱われません。

ただし、建築基準法第43条には「接道義務の緩和」という規定もあります。

「第43条2項第一号認定」「第43条2項第二号許可」に該当すれば、再建築可能となることもあるのです。
(2018年9月25日施行の建築基準法改正以前は、「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」と呼んでいました)

各自治体(特定行政庁)が、基準を定めているので、この基準に適合すれば、接道義務が緩和されます。

また、逆に各自治体が条例によって接道義務を付加することもできるようになっています。(建築基準法第43条第3項)

2018年9月25日施行の建築基準法改正により、新たに大規模な重層長屋が規制の対象になりました。

ハウスくんハウスくん

要するに、どんな道路に接しているかがポイントになるってことなんだね

家博士家博士

そう。これらはいずれも、各自治体の役所で調べることができるよ

なお、再建築不可となる理由には第43条に関することのほかに、次のようなものもあります。

接道以外で再建築不可となる例

  1. 区画整理や都市計画道路によるもの
  2. 市街化調整区域内にある

これらについては、こちらの記事で解説しています。

再建築不可の物件の数

2013年に実施された「住宅・土地統計調査」によると、接道義務を満たしていないために再建築不可となっている物件数は次の通りとなっています。

全国における再建築不可住宅の数

住宅総数:5,210万2,200件

  • 敷地が道路に接していない:103万6,700件(約2%)
     →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員2m未満の道路に接している:231万6,400件(約4%)
    →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員4m未満の道路に接している:1,353万7,500件(約26%)
    →セットバックが必要、再建築不可かは不明

このデータだけでははっきりと分かりませんが、おそらく5〜10%程度は再建築不可の住宅があると推測されます。

東京23区における再建築不可住宅の数

住宅総数:460万1,560件

  • 敷地が道路に接していない:5万1,260件(約1%)
     →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員2m未満の道路に接している:19万7,730件(約4%)
    →大部分が再建築不可
  • 敷地が幅員4m未満の道路に接している:110万4,110件(約24%)
    →セットバックが必要、再建築不可かは不明

このデータだけでははっきりと分かりませんが、おそらく4〜10%程度は再建築不可の物件があると推測されます。

ハウスくんハウスくん

思っている以上に、再建築不可の物件は多いんだね!

数字からも分かるように、再建築不可の家は決して「特殊な物件」というわけでもないのです。

再建築不可の不動産の相場

再建築不可の物件の相場は、通常の相場の5〜7割というのが一般的。

通常の土地の相場は「路線価」から、一方で建物の相場は「積算法」と呼ばれる方法でおおよその査定額を算出できます。

詳しくはこちらで解説しています。

ただし、再建築不可であることがどれだけ価格に影響するかは、立地によっても変わるもの。

そのため、自分で査定額を計算するよりも、不動産会社に無料査定を依頼した方が確実です。

できれば複数の不動産会社へ査定を依頼したほうが、査定精度は高くなります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

再建築不可のまま売却すると安くなる理由

再建築不可の物件は、売却価格が相場の5〜7割程度に安くなってしまいます。

安くなる理由としては、次のようなものが挙げられます。

建て替えできない・新築以上にリフォーム費用がかかることもある

「古くなってきたから建て替える」ことはもちろん、火災や地震で倒壊しても建て替えができません。

再建築不可の土地では、建物を建てる許可が下りないからです。

家博士家博士

建て替えの他に、増築なども建築申請が必要になるからできないんだ

一方で、建物の構造はそのままで、増築もしないリフォームであれば、建築申請は不要。

※正確に言うと、木造2階建て・延べ床面積500㎡未満の「4号建築物」なら建築申請は不要。一般的な戸建て住宅のほとんどは「4号建築物」に該当します。

こうしたリフォームは柱や梁といった骨組みはそのままでリフォームするので「スケルトンリフォーム」と呼ばれ、再建築不可の物件でもOKなのです。

しかし、問題なのはその費用。

スケルトンリフォームは新築並みに費用がかかるため、その分、物件価格は安くなってしまうのです。

通路が狭い・近隣との境界や私道のトラブルが多い

再建築不可の物件は接道義務を満たしていないため、どうしても周辺の通路は狭くなってしまいます。

また、境界や私道がらみのトラブルが何かと多いのです。

例えば歩行者が通れるくらいの狭い道路(私道)に「ここは自分の敷地だから」と私物を置いて、他の人の通行を妨げている・・・なんてニュースを見たことがあるかもしれません。

もちろんこうしたトラブルが起きるのはごく一部ですが、私道なら起きうるトラブルなのです。

融資がつかない・金利が高くなる

再建築不可の物件を購入する際には、フラット35や銀行の住宅ローンは使えません。

なぜなら、再建築不可だと担保価値が下がってしまい、融資の審査に通らないから。

そのため、ローンを組む場合はノンバンクのローンを利用することになります。

ノンバンクのローンは通常の住宅ローンと比べて金利も高め。

ローンの金利が高い分、物件の価格を下げなければ買い手が見つからないのです。

ハウスくんハウスくん

ノンバンクのローンって金利はどれくらいなの?

家博士家博士

通常の住宅ローンの金利は今のところ0.5%程度だけど、ノンバンクだと最も金利が低くて1.5%以上。もっと高いところもたくさんあるから、銀行の住宅ローンと比べると返済額は増えてしまうんだ

売却時に築年数が古くなり、さらに売りにくくなるリスクも

再建築不可の物件はそもそも売却が難しいもの。

築年数が古くても建て替えなどで適切に維持管理できていればまだ良いのですが、再建築不可だとそれが難しいのです。

結果的に築年数が古くなってしまい、売却したいのに売れない・売りにくくなるというリスクもあります。

再建築可能にする3つの方法とは

再建築不可の物件は接道がネックとなっているため、そこを改善することで再建築可能にすることもできます。

再建築可能にする3つの方法をまとめました。

方法1.間口を2m以上確保する

敷地の間口が2m未満の場合は、間口を2m以上確保することで再建築可能にできます。

隣地から土地を買うまたは借りることで、2m以上の間口を確保できることもあるでしょう。

売却することを考えている場合は、第三者にではなく隣地の所有者に売る方法もあります。

方法2.建築基準法第43条2項第二号許可制度を利用する

建築基準法第第43条2項第二号許可に該当すれば、許可を得ることで再建築が可能になります。

内容は各自治体で異なりますが、簡単に言うと次の通り。

  • 敷地の周りに広い空き地がある
  • 特定行政庁(各都道府県など自治体)が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの

例えば東京都ではこちらの様なルールが具体的に定められています。
【参考】東京都土地整備局・第43号第2項に基づく認定・許可の取扱い

家博士家博士

実際には、これらを元に各地域の実情に合わせた基準が作られているんだ。その基準をクリアしていれば、再建築可能になるよ

方法3.建築基準法としての道路認定を受ける

接道義務は「建築基準法上の道路であること」がポイント。

道路としての要件を満たしているのに認定を受けていないようであれば、道路認定を受けるのも一つの方法です。

なお、道路認定を受けるには境界確定などが必要になることも。

境界確定の際には、道に接する隣地所有者の立会いが求められます。

いずれもまずは信頼できる不動産会社探しから

再建築可能にするための3つの方法を紹介しましたが、いずれも土地の売買や役所での手続きが必要なもの。

専門的な知識も必要なので個人でやるのは難しく、不動産会社に依頼するのが確実です。

サポートも必要になるので、信頼できる不動産会社を探すのが大切なポイント。

複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、話を聴き比べましょう。

再建築不可のまま土地を活用する方法

再建築可能にするのが難しい場合は、再建築不可のまま活用することを考えるしかありません。

再建築不可でも、土地を活用する方法として次のような方法があります。

再建築不可の土地を活用する方法

  1. 自動車が侵入できる場合は駐車場
  2. 駅の近くであれば駐輪場
  3. 農地転用
  4. 立地が良ければリフォームして民泊や貸家
  5. コンテナハウスやトレーラーハウス、キャンピングカーで貸倉庫や民泊

いずれも建物を建てなくても土地を活用する方法。

再建築不可でも、立地さえ良ければ価値はあるのです。

家博士家博士

再建築不可の土地は不動産取得税や固定資産税も安いんだ

ハウスくんハウスくん

条件さえ良ければ、きちんと活用できるんだね

しかし、再開発や区画整理の予定がなければ、早めに手放した方が売りやすいのも事実。

では、どうすれば再建築不可の物件を売却できるのでしょうか。

再建築不可の不動産を売却する方法

再建築不可の不動産を売却したい場合は、売却にかけられる時間によって売却方法も変わります。

急ぐ場合や手間をかけたくない場合

時間的余裕がない場合や、できるだけ手間をかけたくない場合は、不動産会社による買取がおすすめ。

不動産会社による買取では価格交渉もないため、原則として査定価格が買取価格となります。

できるだけ高く買い取ってもらうためにも、なるべく多くの不動産会社へ査定を依頼しましょう。

一括査定サイトを併用すると、手間をかけずに数多くの不動産会社へ無料査定を依頼できます。

買取については、こちらで詳しく解説しています。

時間や手間をかけられる場合

逆に時間や手間をかけられるのであれば、普通に売却するのがおすすめ。

普通に売却する場合は、信頼できる不動産会社を見つけることに手間をかけましょう。

家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まると言われます。

信頼できる不動産会社を探すためには、まず複数(3〜6社程度)の不動産会社に次の点を相談します。

  • 再建築可能にできるかどうか
  • リフォームや解体前の必要性

複数の不動産会社の話を聴き比べると、自然と信頼できる不動産会社を見分けることができます。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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再建築不可の不動産売却が、成功することをお祈りしております!