移住・住みかえ支援機構の評判・デメリットは？ なぜ利用されていないのか

「移住・住みかえ支援機構は本当に良いの？ 聞いたことないけど大丈夫？」

移住・住みかえ支援機構を利用するか、お迷いですね。

確かに移住・住みかえ支援機構の『マイホーム借上げ制度』は魅力的ですが、利用者数は低迷しています。

この記事では、なぜ移住・住みかえ支援機構が利用されないのか、その原因について解説。

また移住・住みかえで知っておきたい「住宅市場の先行き」についても解説しています。

あなたの移住・住みかえが成功し、資産を守って安心した老後を過ごすために、この記事がお役に立てば幸いです。

移住・住みかえ支援機構（JTI）とは

移住・住みかえ支援機構（JTI）とは、家を「社会の財産」として長く活用することを目指す一般社団法人。

これまでのように「建てては壊す」ではなく、マイホーム借り上げ制度を通して「財産として活用する」ことを目指しています。

移住・住みかえ支援機構（JTI）は、国土交通省の支援を受け2006年に設立されました。
【参考】　一般社団法人　移住・住みかえ支援機構

マイホーム借上げ制度が魅力的

JTIの一番の特徴はマイホーム借上げ制度。
50歳以上のシニア層を対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として貸し出すシステムです。

普通の賃貸に比べ、マイホーム借上げ制度には次のメリットがあります。

50歳未満でも利用できる方法も

マイホーム借上げ制度が利用できるのは50歳以上のシニア層。

しかし、50歳未満であってもこの制度を利用できる方法がいくつかあります。

「かせるストック」認定の家

JTIでは、一定の基準を満たす新築住宅を「かせるストック」として認定しています。

新築時に「かせるストック」の認定を受けた住宅であれば、50歳未満でも「マイホーム借上げ制度」が利用できます。

「かせるストック」の認定基準は次の通り。

その他50歳未満で利用できる特例

「かせるストック」以外にも、50歳未満で利用できる特例があります。

老後に移住を考えるなら、第2の年金として魅力的

JTIのマイホーム借上げ制度は、特に定年後に移住を考えている人に魅力的な制度。

地方でのんびり暮らしながら、家賃収入が入るのは理想的ですね。

さらに空室時でも保証賃料があり、最低家賃保証型なら、家賃の下落も保証されます。

マイホーム借上げ制度は、定期的・安定的に収入が得られる「第2の年金」といえるでしょう。

ところが利用率はかなり低い

マイホーム借上げ制度は、とても魅力的な制度ですが、実際の利用率はかなり低いのが現実です。

全国で857戸と低迷

2021年5月時点のJTI賃貸物件は、全国でわずか857戸しかありません。

2006年にスタートし約15年間、各地の自治体と提携するなど積極的にPRしていますが、利用率は低迷。

賃貸住宅は全国に約2,370万戸あるので、JTI賃貸物件（857戸）は0.004％しか利用されていない計算です。
（2018年・総務省の調査）

国の基金と企業の協賛金で運営費は安定している

JTIには国から5億円の基金が充てられています。

またJTI協賛社員には不動産会社や住宅メーカー、金融機関など大手約35社が名を連ね、協賛金の収入も安定。

JTIの主な収入は、

• JTI賃貸住宅の収益
• 協賛社員が支払う年間150万円／社の協賛費用
• 協賛事業者が支払う年間12万円／社の協賛費用

で安定しています。

では魅力的な制度にもかかわらず、JTIが利用されないのはなぜでしょうか。

実はJTIにはデメリットもあるのです。

移住・住みかえ支援機構のデメリット

JTIのマイホーム借り上げ制度には、次の8つのデメリットがあります。

それぞれ解説します。

デメリット1. 初期費用がかかる

診断や工事は全て所有者負担

マイホーム借上げ制度を利用するためには、初期費用がかかります。

なぜなら制度を利用するためには、診断や工事が必要だから。

具体的には次の費用かかかります。

• 申込手数料： 18,700円/税込
• 建物診断（劣化診断）： 通常4.5万円程度
• 建物診断で必要とされた補強・改修工事： 数万円〜数百万円と様々
• 耐震診断： 通常10万円〜50万円程度
• 耐震診断で必要とされた耐震改修工事： 通常150万円〜500万円程度

【参考】国土交通省・JTI建物診断マニュアル

古い家ほど劣化しているので改修工事が必要

古い家ほど、内外装の劣化が進んでいるため、改修工事が多くなります。

例えば戸建ての外壁塗装は約15年毎に必要ですが、これだけで通常70万円〜150万円かかります。

また内装工事も、壁紙や畳の交換だけで数十万円、さらに水回りや配管工事が必要になると数百万円かかる恐れも。

リフォーム費用の目安として、国土交通省発表の下記があります。
（2011年の資料なので、現在は1割〜3割値上りしています。）

旧耐震ではほぼ100％耐震改修工事が必要

過去に木造住宅の耐震基準は2回大きく改正され、次に分かれます。

このうち耐震改修工事が必要な割合は、旧耐震基準でほぼ100％、新耐震基準で約90％とする調査結果があります。
【参考】日本木造住宅耐震補強事業者共同組合・木造住宅耐震診断調査データ

耐震改修工事費の目安は、木造2階建てで次になります。

建物の延べ面積	耐震改修工事費の目安
75m2	150万円
100m2	180万円
125m2	200万円
150m2	230万円
200m2	270万円

【参考】財団法人日本建築防災協会・耐震改修工事費の目安

耐震診断や耐震補強工事では自治体の補助がありますが、自宅利用が条件で賃貸は使えない恐れがあります。

家が旧耐震基準なら、まずお住まいの自治体へ確認した方が良いでしょう。

10年以上なら分割払いも可

JTIの新プラン『おまかせ借り上げ制度』では、初期費用の内、耐震改修費用（最大500万円）を分割払いできます。

ただし、あくまで分割払いであり、免除ではありません。

また利用できるのは、ある程度需要が見込めるエリアの戸建て住宅に限定されます。

デメリット2. 賃料が相場よりかなり安い

マイホーム借上げ制度の賃料は、地域の賃貸相場をもとにJTIが査定します。

しかし定期借家で、かつ空室保証があるため、どうしても普通の賃貸相場より安い賃料に。

さらに、賃料がそのまま手取りになるわけではありません。

賃料から15％が運営費として差し引かれるため、実際の手取りは賃料の85％。

普通の賃料相場に比べると、かなり安くなってしまうのです。

デメリット3. 空室時保証賃料はさらに安い

空室時保証賃料は、入居募集時の査定額の下限85％が目処。

つまり、通常の家賃よりもさらに少ない額になります。

デメリット4. 空室時保証賃料は毎年、家賃は3年または退去ごとに安くなる

空室時保証賃料も家賃も見直しがあります。

空室時保証賃料は、原則として毎年見直し。

家賃は、3年ごとの入居者との再契約時、または入居者退室時に見直されます。

基本的に家の価値は年々減少していくため、家賃見直しのたびに、家賃が安くなってしまうのです。

値下げは拒否できない

ちなみにオーナーは値下げを拒否できません。

賃料が変更されたら、JTIから書面でオーナーに通知されます。
オーナーは値下げの通知を受け取るしかありません。

最低保障型なら最低額は保証されるが、費用負担が大きい

2014年11月に始まった『最低保証型』なら、家賃の最低額が保証されます。

ただし最低保証型には次の条件が追加され、費用負担が増えることに。

1. 戸建てに限定、マンションは不可。
2. 新耐震でなく、さらに厳しい2000年の耐震基準をクリアすること。
3. 耐震改修後は5年のリフォーム瑕疵保険に加入する。
4. 5年毎に建物診断をして、JTIが認める修繕を実施する。

診断や保険、補修の費用は、全て所有者の負担。
せっかく家賃の最低額が保障されても、トータルでマイナスになる恐れがあります。

最低保証型を利用する前に、費用を試算した方が良いでしょう。

デメリット5. 空室時保証賃料は初回入居まで無し

空室時保証賃料は、最初の入居者が入るまでありません。

なぜならマイホーム借上げ制度の開始は、最初の入居者が入居した時だから。

申し込めばすぐに賃料が入ると誤解しがちですが、実際は違います。

新プラン（10年以上の長期）でも同じ

JTIの新プラン『おまかせ借上げ制度』では、契約後6ヶ月間が過ぎれば定額保証賃料が支払われます。

ただしおまかせ借上げ制度の契約には、同時に入居希望者の契約が必要。

つまり最初の入居者が決まっていないと、借上げ契約自体ができないので、家賃収入もありません。

デメリット6. 一般募集との併用不可

JTIのマイホーム借上げ制度を利用する場合、並行して一般的なルートで賃貸入居者を募集できません。

ちなみにJTIで契約から賃貸開始までにかかる時間は、最も多いのが3〜5ヶ月。

もちろん物件によって期間は異なりますが、多少時間がかかることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

デメリット7. 低い知名度と集客力

JTIのマイホーム借上げ制度は、知名度が低く、集客力も弱いといえるでしょう。

JTIが委託した不動産会社1社の広告が全て

マイホーム借上げ制度の募集は、JTIが委託した不動産会社1社の広告が全て。

委託された不動産会社の多くは、一部のポータルサイトに広告を掲載しているものの、広告掲載は多くありません。

広告が少ない理由として、レインズ登録を他社広告不可にして、他社の客付け広告を制限していることがあります。

これは委託された不動産会社が、借主も自社で見つけて両手仲介をしたいため。

不動産会社も、年間12万円を払い協賛企業登録しているため、わずかなチャンスに両手仲介で元を取りたいのも仕方ありません。

せっかくの良い制度ですが、上手く集客されないのは残念です。

デメリット8. 維持管理費がかかる

マイホーム借上げ制度を利用していても、維持管理費はオーナーの負担です。

維持管理費の具体例として、例えば次があります。

●家の修理や補修

戸建ては10年〜15年毎に外壁塗装・屋根防水の補修が必要。水漏れ補修やシロアリ駆除もあるでしょう。また退去の度に内装リフォームも必要。全てオーナーの負担です。

●設備の修理費用

エアコン、ウォシュレット、食器洗浄機、建具、ガス給湯器、床暖房、換気扇、上下水道設備など

●マンションの管理費・修繕積立金

月々支払う管理費・修繕積立金。また大規模修繕では修繕一時金が必要な場合もあります。

※ただし入居者が故意に設備を故障させたり、通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者の負担になります。
【参考】国土交通省・賃貸住宅の維持管理運用

良い制度なので今後の改善に期待

JTIの借上げ制度は、増え続ける空き家を活用するという点では良い制度です。

今後はJTIの様々なデメリットが改善され、利用者が増えることを期待したいところ。

ただ現状では、JTIを利用するより他の選択肢を検討した方が良いかもしれません。

他の選択肢も併せて検討してみては

立地が良い人気エリアは普通に賃貸か売却

例えば、駅徒歩7分以内など立地が良い人気エリアであれば、JTIより普通に賃貸に出すか、今の高値で売却した方が良いでしょう。

なぜなら立地が良い人気エリアなら、普通に賃貸に出しても、

• 初期費用がかからない。
• 早く入居者が見つかる。
• 相場通りの高い家賃収入で貸せる。
• 普通に賃貸に出しても空室リスクが低い。

あえてJTIを利用するメリットは少ないでしょう。

期間限定で貸すなら、定期借家契約を使う方法もあります。

今は人気エリアの不動産価格が高騰している

また今は立地が良い人気エリアの不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数（全国）

マンションは、約9年で74％も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の値上がりを、地方の値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

人気エリアで値上がりしているなら、今の高値相場が崩れる前に売却して、利益を確定するのも良いでしょう。

郊外や田舎は早く売却した方が手取りは多い

郊外や地方は、所有し続けるよりも早く売却した方が、トータルで手元に残る額が多くなるでしょう。

理由は次章で解説する通り、住宅市場の先行きが厳しいため。
郊外や地方では、いずれ売却するときに、賃貸で得た利益以上に家が値下りすると予想されます。

JTIだけに選択肢を絞らず、他の選択肢も併せて検討してはいかがでしょうか。

住宅市場の先行きは厳しい

日本の住宅市場の先行きは、残念ながら極めて厳しいのが現実です。

最大の理由は、日本では人口が急激に減って空き家が増えているのに、新築住宅が年間90万戸以上という異常なペースで建てられているため。

人口は急減も、新築住宅は異常なペースで増加

日本の人口は、2008年にピークを迎え、急激に減少しています。

日本の長期人口変化

2018年の総務省による住宅・土地統計調査によると、全国に846万戸の空き家があり、全住戸の13.6％が空き家という結果。

今の日本では、人口が急減し、空き家が余っているのに、住宅戸数が増え続けているため、次のような状態になっています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅の27％、779万戸の空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27.2％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸（27.5％）。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

空き家予備軍の割合（2018年時点）

首都圏でも、すでに売れないエリアが

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）。

築年数49年で、建物の老朽化だけでなく高齢化が進み、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いです。

周辺エリアの地価下落率は、この10年で26%にも。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことをいえない状況です。

住宅価格46％下落の未来

シンガポール国立大学の研究によると、

• 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）

（※出典：Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society）

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

• 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
• 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

まとめ

移住・住みかえ支援機構（JTI）は、とても良い制度で、是非普及して欲しいと思います。

ただ現状ではデメリットが多いため、他の選択肢も合わせて検討した方が良いでしょう。

将来的にマイホームをどうするのか（住む予定があるかどうか等）、そして立地なども考えた上で、最適な方法を選ぶことが大切です。

長期的には、日本の住宅事情は厳しいことは間違いないので、いずれ売却するなら早いほうが有利でしょう。

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  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの移住・住みかえが成功することを、心よりお祈りしております。