移住住みかえ支援機構
「移住・住みかえ支援機構は本当に良いの? 聞いたことないけど大丈夫?」

移住・住みかえ支援機構を利用するか、お迷いですね。

確かに移住・住みかえ支援機構の『マイホーム借上げ制度』は魅力的ですが、利用者数は低迷しています。

この記事では、なぜ移住・住みかえ支援機構が利用されないのか、その原因について解説。

また移住・住みかえで知っておきたい「住宅市場の先行き」についても解説しています。

あなたの移住・住みかえが成功し、資産を守って安心した老後を過ごすために、この記事がお役に立てば幸いです。

移住・住みかえ支援機構(JTI)とは

移住・住みかえ支援機構(JTI)とは、家を「社会の財産」として長く活用することを目指す一般社団法人。

これまでのように「建てては壊す」ではなく、マイホーム借り上げ制度を通して「財産として活用する」ことを目指しています。

移住・住みかえ支援機構(JTI)は、国土交通省の支援を受け2006年に設立されました。
【参考】 一般社団法人 移住・住みかえ支援機構

マイホーム借上げ制度が魅力的

マイホーム借上制度
JTIの一番の特徴はマイホーム借上げ制度。
50歳以上のシニア層を対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として貸し出すシステムです。

普通の賃貸に比べ、マイホーム借上げ制度には次のメリットがあります。

マイホーム借上げ制度のメリット

  1. 空室でも空室時保証賃料が支払われ、収入が安定する。
  2. JTIが借上げて転貸するため、入居者と直接関わる必要がなく、家賃未払いなどトラブル対応の手間も要らない。
  3. 賃貸契約は契約期間3年の定期借家契約なので、契約期間満了後は戻ったり売却も可能。
  4. 借上げ時の改修費用や住み替え先の購入資金を、賃料を担保としたローンでまかなうことも可能。ローンが利用しにくい退職後でもOK。
ハウスくんハウスくん

空き家でも家賃収入があるんだ。
それは安心だね

家博士家博士

老後の安定収入として嬉しい制度だね

ハウスくんハウスくん

聞けば聞くほど良い制度だけどなぁ。

50歳未満でも利用できる方法も

マイホーム借上げ制度が利用できるのは50歳以上のシニア層。

しかし、50歳未満であってもこの制度を利用できる方法がいくつかあります。

「かせるストック」認定の家

JTIでは、一定の基準を満たす新築住宅を「かせるストック」として認定しています。

新築時に「かせるストック」の認定を受けた住宅であれば、50歳未満でも「マイホーム借上げ制度」が利用できます。

「かせるストック」の認定基準は次の通り。

「かせるストック」の認定基準

1.住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示(新築住宅)を取得し、以下の3条件を満たすこと。

  • 劣化対策等級:3等級
  • 維持管理対策等級:3等級
  • 耐震等級:2等級以上

2.長期優良住宅であること

その他50歳未満で利用できる特例

「かせるストック」以外にも、50歳未満で利用できる特例があります。

・再起支援特例
急な減収などにより、住宅ローンの返済が厳しくなった場合の特例
・定期借地特例
売却が難しい定期借地に建てられた家に適用される特例
・海外転勤者向け特例
海外転勤者が対象となる特例
・相続空き家特例
家を相続したけれど、しばらく住む予定のない空き家オーナーが対象となる特例
・生前相続特例
親子で同居しており、すでに名義が子供になっている場合に適用される特例
ハウスくんハウスくん

賃貸契約が3年の定期借家契約だから、海外転勤でも使いやすそうだね

老後に移住を考えるなら、第2の年金として魅力的

JTIのマイホーム借上げ制度は、特に定年後に移住を考えている人に魅力的な制度。

地方でのんびり暮らしながら、家賃収入が入るのは理想的ですね。

さらに空室時でも保証賃料があり、最低家賃保証型なら、家賃の下落も保証されます。

マイホーム借上げ制度は、定期的・安定的に収入が得られる「第2の年金」といえるでしょう。

ハウスくんハウスくん

マイホーム借り上げ制度は、すっごく良いね!


家博士家博士

ところが利用率はかなり低いんだ。

ところが利用率はかなり低い

不調イメージ
マイホーム借上げ制度は、とても魅力的な制度ですが、実際の利用率はかなり低いのが現実です。

全国で857戸と低迷

2021年5月時点のJTI賃貸物件は、全国でわずか857戸しかありません。

2006年にスタートし約15年間、各地の自治体と提携するなど積極的にPRしていますが、利用率は低迷。

賃貸住宅は全国に約2,370万戸あるので、JTI賃貸物件(857戸)は0.004%しか利用されていない計算です。
2018年・総務省の調査

ハウスくんハウスくん

全国で857件はさすがに少なすぎる気が・・・
運営は大丈夫なの?


家博士家博士

国の基金5億円と、企業からの協賛金があるから大丈夫だよ。

国の基金と企業の協賛金で運営費は安定している

JTIには国から5億円の基金が充てられています。

またJTI協賛社員には不動産会社や住宅メーカー、金融機関など大手約35社が名を連ね、協賛金の収入も安定。

JTIの主な収入は、

  • JTI賃貸住宅の収益
  • 協賛社員が支払う年間150万円/社の協賛費用
  • 協賛事業者が支払う年間12万円/社の協賛費用

で安定しています。

ハウスくんハウスくん

協賛費用だけで年間5千万円以上あるんだ!
じゃあ潰れる心配はなさそうだね。


では魅力的な制度にもかかわらず、JTIが利用されないのはなぜでしょうか。

実はJTIにはデメリットもあるのです。

移住・住みかえ支援機構のデメリット

JTIのマイホーム借り上げ制度には、次の8つのデメリットがあります。

それぞれ解説します。

デメリット1. 初期費用がかかる

お金が必要イメージ
マイホーム借上げ制度を利用するためには、初期費用がかかります。

なぜなら制度を利用するためには、JTI指定業者の建物診断や耐震診断が必要だから。

自治体によっては補助がありますが、それでも自己負担は避けられません。

ハウスくんハウスくん

耐震診断や耐震補強工事はどのくらいかかるの?


家博士家博士

耐震診断は、2000年以降建築の木造住宅で5万円程度。
ただし2000年以前建築だと耐震改修工事が必要になる可能性が高い。
耐震改修工事は、築年数が古いほど高くなるけど、平均して100〜200万円くらいかな。


【参考】財団法人日本建築防災協会・木造住宅の耐震改修の費用

古い家ほど耐震改修工事が必要

過去に木造住宅の耐震基準は2回大きく改正され、次に分かれます。
耐震基準の時期と区分け
このうち耐震改修工事が必要な割合は、旧耐震基準でほぼ100%、新耐震基準で約90%とする調査結果があります。

【参考】日本木造住宅耐震補強事業者共同組合・木造住宅耐震診断調査データ

10年以上なら分割払いも可

JTIの新プラン『おまかせ借り上げ制度』では、初期費用の内、耐震改修費用(最大500万円)を分割払いできます。

ただし、あくまで分割払いであり、免除ではありません。

また利用できるのは、ある程度需要が見込めるエリアの戸建て住宅に限定されます。

おまかせ借り上げ制度とは
10年以上の長期間限定の新プラン。
借主が好きにリフォーム工事でき、退去しても原状回復義務はありません。
対象は戸建て住宅のみ。また入居者が見込めるエリアとJTIが判断する地域限定。

デメリット2. 賃料が相場よりかなり安い

実際の手取りは少ないイメージ
マイホーム借上げ制度の賃料は、地域の賃貸相場をもとにJTIが査定します。

しかし定期借家で、かつ空室保証があるため、どうしても普通の賃貸相場より安い賃料に。

さらに、賃料がそのまま手取りになるわけではありません。

賃料から15%が運営費として差し引かれるため、実際の手取りは賃料の85%。

普通の賃料相場に比べると、かなり安くなってしまうのです。

家博士家博士

運営費15%のうち、5%は物件管理費用に、残り10%が空室時の保証準備積立と機構の運営費になるんだ

ハウスくんハウスくん

マイホーム借上げ制度は、保証が充実して、手間も省けるけど、普通の賃貸より収入は少ないんだね

デメリット3. 空室時保証賃料はさらに安い

空室時保証賃料イメージ
空室時保証賃料は、入居募集時の査定額の下限85%が目処。

つまり、通常の家賃よりもさらに少ない額になります。

ハウスくんハウスくん

空室でも保証はされるけど、家賃は安くなるんだね…

デメリット4. 空室時保証賃料は毎年、家賃は3年または退去ごとに安くなる

安くなる解説
空室時保証賃料も家賃も見直しがあります。

空室時保証賃料は、原則として毎年見直し。

家賃は、3年ごとの入居者との再契約時、または入居者退室時に見直されます。

基本的に家の価値は年々減少していくため、家賃見直しのたびに、家賃が安くなってしまうのです。

値下げは拒否できない

ちなみにオーナーは値下げを拒否できません。

賃料が変更されたら、JTIから書面でオーナーに通知されます。
オーナーは値下げの通知を受け取るしかありません。

ハウスくんハウスくん

うーん…だんだん家賃も安くなるのか…ちょっと悲しいね。


家博士家博士

一応、最低保障型もあるけど、制限が厳しくて、費用負担も大きくなる

最低保障型なら最低額は保証されるが、費用負担が大きい

2014年11月に始まった『最低保証型』なら、家賃の最低額が保証されます。

ただし最低保証型は、制限が厳しく、次の条件が追加されることに。

  1. 戸建てに限定、マンションは不可。
  2. 新耐震でなく、さらに厳しい2000年の耐震基準をクリアすること。
  3. 耐震改修後は5年のリフォーム瑕疵保険に加入する。
  4. 5年毎に建物診断をして、JTIが認める修繕を実施する。

診断や保険、補修の費用は、全て所有者の負担。
せっかく家賃の最低額が保障されても、負担が増える恐れがあります。

最低保証型を利用する前に、費用を試算して、よく比較した方が良いでしょう。

デメリット5. 空室時保証賃料は初回入居まで無し

空室時保証イメージ
マイホーム借上げ制度の利用開始時期は、最初の入居者が入居した時点から。

そのため、空室時保証賃料は、最初の入居者が入るまでありません。

申し込めばすぐに賃料が入ると誤解しがちですが、実際は違います。

ハウスくんハウスくん

最初は空室でも保証されないんだね。

新プラン(10年以上の長期)でも同じ

JTIの新プラン『おまかせ借上げ制度』では、契約後6ヶ月間が過ぎれば定額保証賃料が支払われます。

ただしおまかせ借上げ制度の契約には、同時に入居希望者の契約が必要。

つまり最初の入居者が決まっていないと、借上げ契約自体ができないので、家賃収入もありません。

デメリット6. 一般募集との併用不可

JTIの募集に制限されるイメージ
JTIのマイホーム借上げ制度を利用する場合、並行して一般的なルートで賃貸入居者を募集できません。

ちなみにJTIで契約から賃貸開始までにかかる時間は、最も多いのが3〜5ヶ月。

もちろん物件によって期間は異なりますが、多少時間がかかることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで普通の一般募集と並用できないんだろう…


家博士家博士

そうなんだ。募集の集客力があるなら良いんだけど、それも問題があるんだ

デメリット7. 低い知名度と集客力

JTIのマイホーム借上げ制度は、知名度が低く、集客力も弱いといえるでしょう。

JTIが委託した不動産会社1社の広告が全て

マイホーム借上げ制度の募集は、JTIが委託した不動産会社1社の広告が全て。

委託された不動産会社の多くは、一部のポータルサイトに広告を掲載しているものの、広告掲載は多くありません。

広告が少ない理由として、レインズ登録を他社広告不可にして、他社の客付け広告を制限していることがあります。

これは委託された不動産会社が、借主も自社で見つけて両手仲介をしたいため。

両手仲介とは
貸主と借主を同じ不動産会社が担当し、仲介手数料を2倍稼ぐこと。
通常は、貸主と借主を別の不動産会社が担当する『片手仲介』が一般的。
賃貸の両手と片手イメージ

不動産会社も、年間12万円を払い協賛企業登録しているため、わずかなチャンスに両手仲介で元を取りたいのも仕方ありません。

せっかくの良い制度ですが、上手く集客されないのは残念です。

デメリット8. 維持管理費がかかる

維持管理費イメージ
マイホーム借上げ制度を利用していても、維持管理費はオーナーの負担です。

維持管理費の具体例として、例えば次があります。

●家の修理や補修
10年〜15年毎に外壁塗装・屋根防水の補修が必要です。また窓ガラスの熱割れや、内装の経年劣化も退去の度に補修することになります。
●設備の修理費用
エアコン、ウォシュレット、食器洗浄機、建具、ガス給湯器、床暖房、換気扇、上下水道設備など
●マンションの管理費・修繕積立金
月々支払う管理費・修繕積立金。また大規模修繕では修繕一時金が必要な場合もあります。

※ただし入居者が故意に設備を故障させたり、通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者の負担になります。

ハウスくんハウスくん

えー、じゃあ収入はある程度安定しているけど、予期せぬ出費があるってこと?


家博士家博士

そうだね。ある程度はお金がかかり続ける。
賃貸する以上は、お金がかかるのは仕方ないことなんだけどね。

良い制度なので今後の改善に期待

ここまで見たきたように、JTIにはデメリットもありますが、家を資産として長く活用するJTIの方針は、日本の空き家問題解決のために是非頑張って欲しいところ。

今後はJTIの様々なデメリットが改善され、利用者が増えることを願います。

しかし現状では、JTIを利用するよりも、他の選択肢を選んだ方が良い場合もあるでしょう。

他の選択肢も併せて検討してみては

立地が良い人気エリアは普通に賃貸か売却

例えば、駅徒歩7分以内など立地が良い人気エリアであれば、JTIより普通に賃貸に出すか、今の高値で売却した方が良いでしょう。

なぜなら立地が良い人気エリアでは、普通に賃貸に出した方が、初期費用がかからず、早く入居者が見つかり、相場通りの高い家賃収入を得られるため。
普通に賃貸に出しても空室リスクが低いので、あえてJTIを利用するメリットは少ないでしょう。

期間限定で貸すなら、定期借家契約を使う方法もあります。

今は人気エリアの不動産価格が高騰している

また、今は立地が良い人気エリアの不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年5月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年で55%も値上がりしています。


戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

人気エリアで値上がりしているなら、今の高値相場が崩れる前に売却して、利益を確定するのも良いでしょう。

郊外や田舎は早く売却した方が手取りは多い

郊外や地方は、所有し続けるよりも早く売却した方が、トータルで手元に残る額が多くなるでしょう。

理由は次章で解説する通り、住宅市場の先行きが厳しいため。
郊外や地方では、いずれ売却するときに、賃貸で得た利益以上に家が値下りすると予想されます。

JTIだけに選択肢を絞らず、他の選択肢も併せて検討してはいかがでしょうか。

家博士家博士

今後は急激な人口減少や高齢化によって、そもそも売れない家が増えるからね。

住宅市場の先行きは厳しい

日本の住宅市場の先行きは、残念ながら極めて厳しいのが現実です。

最大の理由は、日本では人口が急激に減って空き家が増えているのに、新築住宅が年間90万戸以上という異常なペースで建てられているため。

人口は急減も、新築住宅は異常なペースで増加

日本の人口は、2008年にピークを迎え、急激に減少しています。

日本の長期人口変化

日本の長期人口変化

2018年の総務省による住宅・土地統計調査によると、全国に846万戸の空き家があり、全住戸の13.6%が空き家という結果。

今の日本では、人口が急減し、空き家が余っているのに、住宅戸数が増え続けているため、次のような状態になっています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

ハウスくんハウスくん

これじゃあ、家が余るのは当たり前だね。
なんで新築住宅がドンドン増えているの?


家博士家博士

日本では、新築住宅の建設が無制限に許可されているんだ。
欧米など他の先進国では、住宅総量規制という制度で新築住宅の量が厳しく制限されている。
日本には全く制限が無いんだ。


ハウスくんハウスくん

なんで制限しないの?


家博士家博士

新築住宅の建築を制限すると一時的に景気が悪くなるから、政治的にも規制できないんだ。
空き家がもっと大きな社会問題にならないと、規制されないだろうね。
今後の高齢化を考えると、すでに手遅れかもしれない。

住宅の27%、779万戸の空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27.2%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27.5%)。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

家博士家博士

地方では、すでに売れないエリアもある。
さらに首都圏でも、一部では地価崩壊の予兆がでてきたんだ。

首都圏でも、すでに売れないエリアが

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地(賃貸・分譲併せておよそ3000戸)。

築年数49年で、建物の老朽化だけでなく高齢化が進み、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いです。

周辺エリアの地価下落率は、この10年で26%にも。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことをいえない状況です。

住宅価格46%下落の未来

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

まとめ

移住・住みかえ支援機構(JTI)は、とても良い制度で、是非普及して欲しいと思います。

ただ現状ではデメリットが多いため、他の選択肢も合わせて検討した方が良いでしょう。

将来的にマイホームをどうするのか(住む予定があるかどうか等)、そして立地なども考えた上で、最適な方法を選ぶことが大切です。

長期的には、日本の住宅事情は厳しいことは間違いないので、いずれ売却するなら早いほうが有利でしょう。

今後の方針を考えるためには、まず今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。

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一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国890店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

あなたの移住・住みかえが成功することを、心よりお祈りしております。