「移住・住みかえ支援機構はどうなの？ あまり聞いたことないけど大丈夫？」
移住・住みかえ支援機構を利用するか、お迷いですね。
確かに移住・住みかえ支援機構は、「マイホーム借上げ制度」という魅力的な制度があるものの、知名度や利用者数は低迷しています。
この記事では、なぜ移住・住みかえ支援機構が利用されないのか、その原因について解説。
また移住・住みかえで知っておきたい「住宅市場の先行き」についても解説しています。
あなたの移住・住みかえが成功し、資産を守って安心した老後を過ごすために、この記事がお役に立てば幸いです。
移住・住みかえ支援機構（JTI）とは
移住・住みかえ支援機構（JTI）とは、家を「社会の財産」として長く活用することを目指す一般社団法人。
国土交通省の支援を受け、2006年に設立されました。
協賛社員には不動産会社や住宅メーカー、金融機関などが含まれています。
これまでのように「建てては壊す」ではなく、マイホーム借り上げ制度を通して「財産として活用する」ことを目指しています。
【参考】 一般社団法人 移住・住みかえ支援機構
マイホーム借上げ制度が魅力的
JTIの一番の特徴であるマイホーム借上げ制度。
これは、50歳以上のシニア層を対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として貸し出すシステムです。
マイホーム借上げ制度では、ただ賃貸住宅として貸し出すだけでなく、次のようなメリットがあります。
マイホーム借上げ制度のメリット
- マイホームが空き家となっても空室時保証賃料が支払われるので、安定した収入が得られる。
- JTIが借上げて転貸するため、入居者と直接関わる必要がなく、家賃未払いなどトラブル対応は全てJTIにお任せ。
- 賃貸契約は契約期間3年の定期借家契約で、契約期間満了後には家に戻ったり売却も可能。
- 借上げ時の改修費用や住み替え先の購入資金を、賃料を担保としたローンでまかなうことも可能。ローンが利用しにくくなる退職後でも利用できる。
ハウスくん空き家でも家賃収入があるんだ。
それは安心だね
家博士老後の安定収入として嬉しい制度だね
ハウスくん聞けば聞くほど良い制度だけどなぁ。
最低家賃保証型もスタート
2014年11月からは、最低家賃保証型のマイホーム借上げ制度もスタート。
最低家賃保証型のマイホーム借上げ制度では、あらかじめ契約時に家賃の最低保証額を決定。
保証期間中は賃貸市場が変動しても、最低保証額を下回ることはありません。
保証期間は最長35年で、築年数が古いほど短くなります。
ハウスくん最低家賃保証がないとどうなるの？
家博士基本的に家賃は徐々に安くなるんだ。
賃貸市場の変動や、家の経年劣化があるからね。
結果として、最低家賃保証を下回る家賃になってしまうリスクがある。
家賃は数年毎に見直されて安くなる
マイホーム借上げ制度では、数年毎に家賃が見直され、安くなります。
場合によっては、当初は考えていなかったほど安くなってしまう恐れも。
最低家賃保証を選ぶことで、家賃の最低額が保証されます。
ハウスくん契約するときに最低家賃保証を選んでおけば、最低額が分かって安心なんだね。
50歳未満でも利用できる方法も
マイホーム借上げ制度が利用できるのは50歳以上のシニア層。
しかし、50歳未満であってもこの制度を利用できる方法がいくつかあります。
「かせるストック」認定の家
JTIでは、一定の基準を満たす新築住宅を「かせるストック」として認定しています。
「かせるストック」の認定基準は次の通り。
「かせるストック」の認定基準
1.住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示（新築住宅）を取得し、以下の3条件を満たすこと。
- 劣化対策等級：3等級
- 維持管理対策等級：3等級
- 耐震等級：2等級以上
2.長期優良住宅であること
新築住宅購入時に「かせるストック」の認定を受けた住宅であれば、50歳未満でも「マイホーム借上げ制度」が利用できるのです。
年齢要件の特例
「かせるストック」以外にも、50歳以上という年齢要件を除外する特例制度がいくつかあります。
- ・再起支援特例
- 急な減収などにより、住宅ローンの返済が厳しくなった場合の特例
- ・定期借地特例
- 売却が難しい定期借地に建てられた家に適用される特例
- ・海外転勤者向け特例
- 海外転勤者が対象となる特例
- ・相続空き家特例
- 家を相続したけれど、しばらく住む予定のない空き家オーナーが対象となる特例
- ・生前相続特例
- 親子で同居しており、すでに名義が子供になっている場合に適用される特例
家博士例えば、再起支援特例や海外転勤者向け特例を利用して、賃料収入をローン返済にあてるという使い方もできるんだ。まさに、家の有効活用だよ
ハウスくんなるほど。賃貸契約も3年の定期借家契約だから、海外転勤などの場合でも使いやすそうだね
老後に移住を考えるなら、第2の年金として魅力的
空室時でも保証賃料があるJTIのマイホーム借上げ制度。
定期的・安定的に収入が得られるため、まさに「第2の年金」と言えるでしょう。
最近は定年退職後に移住を考えるシニアも増えています。
こうした人にとっては「マイホームを活用して収入が得られる」ため、魅力的な制度なのです。
ハウスくんマイホーム借り上げ制度は、すっごく良いね！
家博士ところが利用率はかなり低いんだ。
ところが利用率はかなり低い
とても魅力的な制度であるマイホーム借上げ制度。
しかし、実際の利用率はかなり低くなっています。
全国で858戸と低迷
2020年9月時点のJTI賃貸物件は、全国でわずか858戸しかありません。
2006年にスタートし約15年間、各地の自治体と提携するなど、積極的にPRはしていますが利用率は低迷しています。
ハウスくん全国で858件はさすがに少なすぎる気が・・・
家博士総務省の調査によると、平成30年時点の住宅総数は6,242万戸。賃貸住宅は約2,370万戸。それに対して858戸だから0.004％だね・・・
魅力的な制度があるにもかかわらず、JTIが利用されていないのはなぜなのでしょうか。
実はJTIにはデメリットもあるのです。
移住・住みかえ支援機構のデメリット
JTIの主なデメリットには、費用負担や賃料が安いなどが挙げられます。
デメリット1. 制度を利用するために初期費用が必要
住宅借上げ制度が利用できる家は、あらかじめJTIが指定する業者の建物診断や耐震診断を受ける必要があります。
こうした建物診断や耐震補強工事の費用はオーナーが負担。
自治体によっては補助が受けられることもありますが、ある程度の初期費用が必要になるのです。
ハウスくん耐震診断や耐震補強工事はどのくらいかかるの？
家博士耐震診断は、2000年以降建築の木造住宅で5万円程度。
ただし2000年以前建築だと耐震改修工事が必要になる可能性が高い。
耐震改修工事は、築年数が古いほど高くなるけど平均して100〜200万円くらいかな。
【参考】財団法人日本建築防災協会・木造住宅の耐震改修の費用
古い家ほど耐震改修工事が必要
過去に木造住宅の耐震基準は2回大きく改正され、次に分かれます。
- 旧耐震基準： 〜昭和56年（1981年）5月末までの設計
- 新耐震基準： 昭和56年（1981年）6月〜平成12年（2000年）5月末の設計
- 2000年基準： 平成12年（2000年）6月〜の設計
このうち耐震改修工事が必要な割合は、旧耐震基準でほぼ100％、新耐震基準で約90％とする調査結果があります。
【参考】日本木造住宅耐震補強事業者共同組合・木造住宅耐震診断調査データ
デメリット2. 相場よりかなり安い賃料
賃料については地域の賃貸相場の動向や状況などをもとに査定し、JTIが承認することで決まる仕組み。
しかし、定期借家であることや空室保証があるため、どうしても相場より安い賃料となってしまいます。
さらに、賃料がそのまま手取りになるわけではありません。
賃料から15％が運営費として差し引かれるため、実際の手取りは賃料の85％となるのです。
家博士運営費15％のうち、5％は物件管理費用に、残り10％が空室時の保証準備積立と機構の運営費になるんだ
ハウスくん便利な制度だけど、いろいろ手間が省ける分、普通に賃貸に出すより収入は少なくなるってことなんだね
デメリット3. 空室時保証賃料はさらに安くなる
空室時保証賃料は、入居募集時の査定額の下限85％を目処に設定。
つまり、通常の家賃よりもさらに少ない額しか入らないことになります。
ハウスくん空室でも保証はされるけど、家賃は安くなるんだね…
デメリット4. 空室時保証賃料は毎年、家賃は3年または退去ごとに安くなる
空室時保証賃料も家賃も見直しがあります。
空室時保証賃料については、原則として毎年見直し。
家賃については、3年ごとの入居者との再契約時または入居者退室時に見直されます。
基本的に家の価値は年々減少していくため、家賃見直しのたびに、家賃が安くなってしまうのです。
なお、空室時保証賃料が変更された場合には、書面でオーナーに通知されることとなっています。
オーナーは、一方的に値下げの通知を受け取るだけで、拒否することはできません。
ハウスくんうーん…だんだん家賃も安くなるのか…ちょっと悲しいね。
デメリット5. 空室時保証賃料は初回入居の退去後から
マイホーム借上げ制度の利用開始時期は、最初の入居者が入居した時点から。
そのため、1人目の入居者が入るまでは空室時保証賃料の支払いもありません。
制度に申し込めばすぐに賃料収入が発生するわけではありません。
ハウスくん最初は空室でも保証されないんだね。
デメリット6. 一般募集との併用不可
JTIの制度を利用する場合、入居者を一般的なルートで募集できません。
なぜならJTIと契約してしまうと、平行して普通の不動産会社に入居者の募集を依頼することはできないため。
ちなみにJTI制度を利用する場合、利用開始までにかかる時間で最も多いのが3〜5ヶ月。
もちろん物件によって期間は異なりますが、多少時間がかかることは覚悟しておいたほうがよさそうです。
ハウスくんなんで普通の一般募集と並用できないんだろう…
家博士そうなんだ。募集の集客力があるなら良いんだけど、それも問題があるんだ
デメリット7. 低い知名度と集客力
募集物件件数が非常に少ないことからも分かるように、そもそもこの制度自体、あまり知られていません。
知名度が低いため、集客力も弱いと考えられます。
さらに一般募集との併用ができないため、JTIのホームページなどで物件情報を調べた人にしか募集できません。
せっかくの良い制度なのに残念です。
デメリット8. 維持管理費用はオーナー負担
マイホーム借上げ制度を利用していても、維持管理費用はオーナーが負担することになります。
具体的には家の修理や補修、設備の修理費用や、マンションの管理費・修繕積立金など。
入居者やJTIが負担してくれるわけではありません。
※ただし、故意に設備を故障させたり、通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者が補修・修理費用を負担することになります。
ハウスくんえー、じゃあ収入はある程度安定しているけど、予期せぬ出費があるってこと？
家博士そうだね。ある程度はお金がかかり続ける。
賃貸する以上は、お金がかかるのは仕方ないことなんだけどね。
良い制度なので今後の改善に期待
ここまで見たきたように、JTIにはデメリットもありますが、家を資産として長く活用するJTIの方針は、日本の空き家問題解決のために是非頑張って欲しいところ。
今後はJTIの様々なデメリットが改善され、利用者が増えることを願います。
しかし現状では、JTIを利用するよりも、他の選択肢を選んだ方が良い場合もあるでしょう。
他の選択肢も併せて検討してみては
立地が良い人気エリアは普通に賃貸か売却
例えば、駅徒歩7分以内など立地が良い人気エリアであれば、JTIより普通に賃貸に出すか、今の高値で売却した方が良いでしょう。
なぜなら立地が良い人気エリアでは、普通に賃貸に出した方が、初期費用がかからず、早く入居者が見つかり、相場通りの高い家賃収入を得られるため。
普通に賃貸に出しても空室リスクが低いので、あえてJTIを利用するメリットは少ないでしょう。
期間限定で貸すなら、定期借家契約を使う方法もあります。
今は人気エリアの不動産価格が高騰している
また、今は立地が良い人気エリアの不動産価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、この7年半で49％も値上がりしています。
戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。
戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。
人気エリアで値上がりしているなら、今の高値相場が崩れる前に売却して、利益を確定するのも良いでしょう。
郊外や田舎は早く売却した方が手取りは多い
郊外や地方は、所有し続けるよりも早く売却した方が、トータルで手元に残る額が多くなるでしょう。
理由は次章で解説する通り、住宅市場の先行きが厳しいため。
郊外や地方では、いずれ売却するときに、賃貸で得た利益以上に家が値下りすると予想されます。
JTIだけに選択肢を絞らず、他の選択肢も併せて検討してはいかがでしょうか。
家博士今後は急激な人口減少や高齢化によって、そもそも売れない家が増えるからね。
住宅市場の先行きは厳しい
日本の住宅市場の先行きは、残念ながら厳しいというのが現実です。
最大の理由は、日本では人口が急激に減って空き家が増えているのに、新築住宅が年間90万戸以上という異常なペースで建てられているため。
人口は急減も、新築住宅は異常なペースで建て続けている
日本の人口は、2004年にピークを迎え、急激に減少しています。
日本の人口の長期変化
2018年の総務省による住宅・土地統計調査によると、全国に846万戸の空き家があり、全住戸の13.6％が空き家という結果。
今の日本では、人口が急減し、空き家が余っているのに、住宅戸数が増え続けているため、次のような状態になっています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
ハウスくんこれじゃあ、家が余るのは当たり前だね。
なんで新築住宅がドンドン増えているの？
家博士日本では、新築住宅の建設が無制限に許可されているんだ。
欧米など他の先進国では、住宅総量規制という制度で新築住宅の量が厳しく制限されている。
日本には全く制限が無いんだ。
ハウスくんなんで制限しないの？
家博士新築住宅の建築を制限すると一時的に景気が悪くなるから、政治的にも規制できないんだ。
空き家がもっと大きな社会問題にならないと、規制されないだろうね。
今後の高齢化を考えると、すでに手遅れかもしれない。
住宅の27％、779万戸の空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27.2％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸（27.5％）。
これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。
家博士そもそも、今でもすでに売れないエリアがあることも事実。
それも、東京に近いエリアですら、ものすごい勢いで地価が下落していたりするんだ
首都圏でも、すでに売れないエリアが
例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。
築年数は49年。
建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。
周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。
築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。
「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。
住宅価格46％下落の未来
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
まとめ
移住・住みかえ支援機構（JTI）は、とても良い制度で、是非普及して欲しいと思います。
ただ現状ではデメリットが多いため、他の選択肢も合わせて検討した方が良いでしょう。
将来的にマイホームをどうするのか（住む予定があるかどうか等）、そして立地なども考えた上で、最適な方法を選ぶことが大切です。
長期的には、日本の住宅事情は厳しいことは間違いないので、いずれ売却するなら早いほうが有利でしょう。
今後の方針を考えるためには、まず今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
家の価格を確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼します。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
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一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
あなたの移住・住みかえが成功することを、心よりお祈りしております。
