移住・住みかえ支援機構の評判・デメリットは？ なぜ利用されていないのか

「移住・住みかえ支援機構はどうなの？　あまり聞いたことないけど大丈夫？」

移住・住みかえ支援機構を利用するか、お迷いでしょうか？

確かに移住・住みかえ支援機構は、「マイホーム借上げ制度」という魅力的な制度があるものの、知名度や利用率は低迷しています。

この記事では、なぜ移住・住みかえ支援機構の利用率が低いのか、原因となっているデメリットについて解説します。

また移住・住みかえをする前に知っておきたい「住宅市場の先行き」についても解説しています。

あなたの移住・住みかえが成功し、しっかり資産を守って安心した老後を過ごすために、この記事がお役に立てば幸いです。

移住・住みかえ支援機構とは

移住・住みかえ支援機構（JTI）とは、家を「社会の財産」として長く活用することを目指す一般社団法人。

協賛社員には不動産会社や住宅メーカー、金融機関などが含まれています。

これまでのように「建てては壊す」ではなく、マイホーム借り上げ制度を通して「財産として活用する」ことを目指しています。

【参考】　一般社団法人　移住・住みかえ支援機構

マイホーム借上げ制度が魅力的

JTIの一番の特徴であるマイホーム借上げ制度。

これは、50歳以上のシニア層を対象にマイホームを借上げ、賃貸住宅として貸し出すシステムです。

マイホームが空き家となっても空室時保証賃料が支払われるので、安定した収入が得られます。

借り上げ制度の魅力は安定収入だけではありません。

JTIが借上げて転貸するため、入居者と直接関わる必要なし。

家賃未払いへのトラブル対応などもJTIがやってくれます。

さらに、賃貸契約は契約期間3年の定期借家契約。

契約期間が3年とはっきり決まっている上に更新もないため、契約期間満了後には家に戻ることも可能。

家に戻るつもりがなければ売却することもできます。

また、借上げ時の改修費用や住み替え先の購入資金を、賃料を担保としたローンでまかなうことも可能。

ローンが利用しにくくなる退職後でも利用できる点がメリットです。

最低家賃保証型もスタート

2014年11月からは、最低家賃保証型のマイホーム借上げ制度もスタート。

最低家賃保証型のマイホーム借上げ制度は、あらかじめ契約時に家賃の最低保証額を決定。

保証期間中は賃貸市場が変動しても、最低保証額を下回ることはありません。

保証期間は最長35年ですが、物件によって期間は変わります。

マイホーム借上げ制度では、数年毎に家賃が見直され、安くなります。

場合によっては、当初は考えていなかったほど安くなってしまう恐れも。

50歳未満でも利用できる方法も

マイホーム借上げ制度が利用できるのは50歳以上のシニア層。

しかし、50歳未満であってもこの制度を利用できる方法がいくつかあります。

「かせるストック」認定の家

JTIでは、一定の基準を満たす新築住宅を「かせるストック」として認定しています。

「かせるストック」の認定基準は次の通り。

新築住宅購入時に「かせるストック」の認定を受けた住宅であれば、50歳未満でも「マイホーム借上げ制度」が利用できるのです。

年齢要件の特例

「かせるストック」以外にも、50歳以上という年齢要件を除外する特例制度がいくつかあります。

・再起支援特例

急な減収などにより、住宅ローンの返済が厳しくなった場合の特例

・定期借地特例

売却が難しい定期借地に建てられた家に適用される特例

・海外転勤者向け特例

海外転勤者が対象となる特例

・相続空き家特例

家を相続したけれど、しばらく住む予定のない空き家オーナーが対象となる特例

・生前相続特例

親子で同居しており、すでに名義が子供になっている場合に適用される特例

老後に移住を考えるなら、第2の年金として魅力的

空室時でも保証賃料があるJTIのマイホーム借上げ制度。

定期的・安定的に収入が得られるため、まさに「第2の年金」と言えるでしょう。

最近は定年退職後に移住を考えるシニアも増えています。

こうした人にとっては「マイホームを活用して収入が得られる」ため、魅力的な制度なのです。

ところが利用率はかなり低い

とても魅力的な制度であるマイホーム借上げ制度。

しかし、実際の利用率はかなり低くなっています。

2019年5月時点の賃貸募集件数は、全国でもわずか35件しかありません。

魅力的な制度があるにもかかわらず、JTIがあまり利用されていないのはなぜなのでしょうか。

実はJTIにはデメリットもあるのです。

移住・住みかえ支援機構のデメリット

JTIの主なデメリットには、費用負担や賃料が安いなどが挙げられます。

制度を利用するために初期費用が必要

住宅借上げ制度が利用できる家は、あらかじめJTIが指定する業者の建物診断や耐震診断を受ける必要があります。

こうした建物診断や耐震補強工事の費用はオーナーが負担。

自治体によっては補助が受けられることもありますが、ある程度の初期費用が必要になるのです。

【参考】財団法人日本建築防災協会・木造住宅の耐震改修の費用

相場よりかなり安い賃料

賃料については地域の賃貸相場の動向や状況などをもとに査定し、JTIが承認することで決まる仕組み。

しかし、定期借家であることや空室保証があるため、どうしても相場より安い賃料となってしまいます。

さらに、賃料がそのまま手取りになるわけではありません。

賃料から15％が運営費として差し引かれるため、実際の手取りは賃料の85％となるのです。

空室時保証賃料はさらに安くなる

空室時保証賃料は、入居募集時の査定額の下限85％を目処に設定。

つまり、通常の家賃よりもさらに少ない額しか入らないことになります。

空室時保証賃料は毎年安くなり、家賃は3年または退去ごとに安くなる

空室時保証賃料も家賃も見直しがあります。

空室時保証賃料については、原則として毎年見直し。

家賃については、3年ごとの入居者との再契約時または入居者退室時に見直されます。

基本的に家の価値は年々減少していくため、家賃が上がることもないもの。

つまり、基本的には家賃見直しのたびに、家賃が安くなってしまうのです。

なお、空室時保証賃料が変更された場合には、書面でオーナーに通知されることとなっています。

空室時保証賃料は1人目の入居者が入ってから

マイホーム借上げ制度の利用開始時期は、最初の入居者が入居した時点から。

そのため、1人目の入居者が入るまでは空室時保証賃料の支払いもありません。

制度に申し込めばすぐに賃料収入が発生するわけではないので、その点には注意しておきましょう。

一般募集との併用不可

入居者募集に関する注意点としては、制度を利用する場合は一般募集できない点も挙げられます。

契約時にどちらを利用するか決める必要があるのです。

なお、制度利用の場合、利用開始となるまでにかかる時間で最も多いのが3〜5ヶ月。

もちろん物件によって期間は異なりますが、多少時間がかかることは覚悟しておいたほうがよさそうです。

低い知名度と集客力

募集物件件数が非常に少ないことからも分かるように、そもそもこの制度自体、あまり知られていません。

知名度が低いため、集客力も弱いと考えられます。

さらに一般募集との併用ができないため、JTIのサイトで物件情報を調べた人にしか募集できません。

せっかくの良い制度なのに残念です。

維持管理費用はオーナー負担

マイホーム借上げ制度を利用していても、維持管理費用はオーナーが負担することになります。

具体的には家の修理や補修、設備の修理費用や、マンションの管理費・修繕積立金など。

入居者やJTIが負担してくれるわけではありません。

※ただし、故意に設備を故障させたり、通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者が補修・修理費用を負担することになります。

基本的には良い制度

ここまで見たきたように、JTIにはデメリットもありますが、家を資産として長く活用するJTIの方針は、日本の空き家問題などを解決するために非常に有効です。

今後はJTIの様々なデメリットが改善され、利用者が増えることを願います。

しかし現状では、JTIを利用するよりも、他の選択肢を選んだ方が良い場合もあるでしょう。

例えば、立地が良い人気エリアであれば、空室リスクも低いため、JTIの制度を利用するより普通に賃貸した方が良いでしょう。

なぜなら家賃相場通りの賃料収入を得られる可能性が高いからです。

また郊外や地方であれば、所有し続けるよりも早く売却した方が、手元に残る額が多くなることも。

今後の住宅市場の先行き

日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

結果として、空き家率は2013年時点で13.5％に。

住宅の22％、705万戸の空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

首都圏でも、すでに売れないエリアが

例えば、千葉県松戸市にある小金原団地は、1969年に整備された大規模な団地（賃貸・分譲併せておよそ3000戸）です。

築年数は49年。

建物の老朽化だけでなく高齢化も進んでおり、周辺地域の高齢化率は50%に届く勢いとなっています。

周辺エリアの地価下落率はこの10年で26%。

築40年以上の大規模団地の中でも、最大の下落率となりました。

「首都圏だから大丈夫」と、悠長なことを言っていられない状況になっているのです。

空き家率30％、住宅価格46％下落の未来

シンガポール国立大学の研究によると、

• 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
• 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

• 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
• 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

今売るならいくらで売れるか、確認してみては

JTIの制度はあくまでも選択肢の一つ。

将来的にマイホームをどうするのか（住む予定があるかどうか等）、そして立地なども考えた上で、最適な方法を選ぶことが大切です。

今後の方針を考えるためには、まず今の家の価格を確認してみると良いでしょう。

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