「送電線・高圧線下の不動産は売りにくいの？ 価格は安くなる？」
送電線・高圧線下の不動産売却で、お悩みでしょうか？
普段は気にならない送電線・高圧線だけど、いざ売却を考えると不安…。
どんな問題があるの？
そんなあなたに、送電線・高圧線下の不動産売却で知っておきたい知識と注意点をまとめました。
たしかに送電線・高圧線下の不動産は、売りにくかったり売却価格に影響する場合も。
しかし正しい知識を備えることで、相場が分かり、安値で手放すことを防げます。
この記事では、送電線・高圧線によって売却価格が安くなる3つのケースについて解説。
またそれ以上に大きなインパクトがある、今の不動産市場の流れについても解説します。
あなたの不動産を高値で売却することは、将来の安心と豊かな生活につながるでしょう。
あなたの不安が解消し、不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
送電線・高圧線下の不動産は売却価格が下がる恐れも
送電線・高圧線の下にある土地や一戸建ては、もちろん売却できます。
ただし条件次第で、売却価格が安くなることも。
ハウスくんなんで安くなるの？
家博士電圧によって安くなる原因が違うんだよ。
高圧線といっても、電圧には色々あるんだ
高圧線にも様々な電圧がある
高圧線といっても様々な電圧があります。
なぜなら、発電所で発電された電気は高圧で、複数の変電所を経て電圧を下げながら、一般家庭などに届けられるため。
具体的には、発電所から送電される電圧は、通常27.5万V〜51万V。
そこから複数の変電所を経て、最終的に一般家庭に届く時は100V又は200Vとなるのです。
ハウスくん発電所で作られた電気が、そのまま一般家庭に届くわけではないんだね
家博士そう。変電所を経るたびに電圧は小さくなっていくんだ。
電圧が高いほど、不動産の価格に大きな影響があるんだよ。
売却価格が安くなる3つのケース
高圧線が売却価格に与える影響でポイントになるのが、電線を流れる電気の電圧。
なぜなら電圧によっては、送電線・高圧線下の土地利用に制限があるため。
電圧によって、次の3つのケースが考えられます。
高圧線で売却価格が安くなる3つのケース
- 電圧17万V以上で建物が建てられない場合
- 電圧17万V未満で高さ制限がある場合
- 電圧17万V未満で高さ制限はないが、嫌悪施設となる場合
それぞれケースについて、見ていきましょう。
ケース1. 電圧17万V以上で建物が建てられない場合
17万V以上の電圧が流れる高圧線があると、架線直下の一定の範囲内には建物が建てられません。
一定の範囲とは、高圧線の最も外側から横に3mの範囲内。
これは上空を通る高圧線から水平距離で3mの範囲内で下図のイメージです。
家博士上空の架線から3mではなくて、水平距離の3mの範囲に建てられないんだ
詳細は土地収用委員会の採決で決まるため、3mとは異なるケースもあります。
また、2012年に「経済産業省令（電気設備に関する技術基準を定める省令）」が改定され、緩和方向でさらに細かい離隔距離が決められています。
【参考】電気設備の技術基準の解釈第97条
敷地の一部なら半額、全部なら半額以下に
もし、敷地の一部にこうした部分があれば、その部分の土地の価格が相場のおよそ半額になるイメージ。
敷地全面がこの規制にかかってしまい建物を建てられない場合は、価格が半額以下になる恐れもあります。
ここでは国土交通省の損失補償取扱要領と経験的な数字を利用しましたが、高圧線下の減価率について、明確な規定はありません。
正確に知るためには、不動産鑑定士に依頼するか、売却予定なら複数の不動産会社へ無料査定を依頼します。
専門家が査定するときの目安として、次の基準が利用されます。
- 大蔵省通達による基準
- 相続税財産評価基本通達
- 電気事業者の減価率の一例
- 収用委員会の裁決例
- 国土交通省損失補償取扱要領による「土地立体利用率配分表」、「建物階層別利用率表」、全日本不動産協会・高圧線や鉄塔の影響を受ける土地売買など
【参考】高圧線下地の土地評価について、
ハウスくん建物が建てられない範囲は、誰にでも分かるようになっているのかな
家博士登記を見れば面積が分かるし、地積測量図があれば詳しい位置も分かる。
面積は土地の地役権設定登記で分かる
土地の登記を確認すれば、建物が建てられない範囲の面積が分かります。
なぜなら、建物が建てられない範囲は、多くの場合、土地に地役権設定登記がされているため。
（一部に地役権がない場合もあり、その場合は送電線架設に関する契約があります。）
地役権とは、一定の目的の範囲内で他人の土地を利用できる権利のこと。
電力会社が高圧線を設置するときに地役権を設定し、当時の土地所有者と契約を交わしています。
家博士地役権が登記されている場合は、電力会社から敷地使用料を一括で受け取っていることが多いよ
ちなみに、地役権は土地に対する権利なので、売買などで土地が譲渡されると地役権も自動的に移転されます。
登記の確認については、こちらで解説しています。
ハウスくん自分で登記を確認しないといけないの？
家博士売却予定なら、不動産会社に無料査定を依頼すると、登記を確認してくれるよ。
あと敷地内に境界標があるはず。
もし見当たらなければ、電力会社に依頼すれば設置してもらえるよ
あなたの近くの高圧線について不明な点は、一般送配電事業者に問い合わせます。
下記の一般送配電事業者から、あなたの地域の事業者を選んで問合せしてみて下さい。
ケース2. 電圧17万V未満で高さ制限がある場合
電圧が17万V未満の場合は、建物の高さに制限があります。
高さ制限があることで、本来建てられる高さの建物が建てられなくなるのです。
こうした制限がかかる分、土地の価格も下がることになります。
具体的な規制内容は、高圧線の最も低い位置から3m（またはそれ以上）の範囲内に、建物が建てられないもので下図のイメージです。
こうした建物が建てられない範囲のことを『離隔距離（りかくきょり）』と呼びます。
また高圧線は季節によって伸び縮みします。
最も伸びるのは夏で、夏には高圧線の位置が最も低くなるため、建物の高さ制限は夏の高圧線の高さを元に決まります。
ハウスくん夏の高圧線の高さなんて分からないよ。
どうやって調べたら良いの？
家博士登記を見れば地役権が設定されているよ
高さ制限も土地の地役権設定登記で分かる
高さ制限も、ケース1と同じ様に、ほとんどの場合は地役権設定登記があるため、登記を見ると分かります。
（一部に地役権がない場合もあり、その場合は送電線架設に関する契約があります。）
高圧線の離隔距離などの規制は、土地所有者に対してではなく、あくまでも電気事業者に対して義務付けられているもの。
また高圧線の離隔距離は、電圧や電線の種類によっても細かく規定されているため、一般の人には難しくて分かりません。
そのため、電気事業者は土地所有者に対して利用を制限してもらう契約を結び、地役権設定登記をすることが一般的です。
高圧線の安全確保のために地役権を設定し、一定の高さ以上の建物が建てられないように制限しているのです。
ケース3. 17万V未満で高さ制限はないが、嫌悪施設となる場合
17万V未満で高さ制限はないけれど、高圧線そのものが「嫌悪施設」となり、価格が下がってしまうケース。
具体的には、用途地域や条例など別の規制によって建物の高さが制限されている場合で、下図のイメージです。
こうした場合は高圧線があっても影響は少ないのですが、嫌悪施設として多少価格が下がります。
嫌悪施設とは？
嫌悪施設とは、存在そのものが周囲の人から嫌われる施設のこと。
風俗店など街の品格を下げるような施設や公害の発生源となるような施設、原子力関連施設や火葬場、軍事基地や刑務所など、様々なものが嫌悪施設として挙げられます。
高圧線も次のような点から「嫌悪施設」と捉えられることが多いのです。
- 心理的不快感
- 強風時の風切り音による騒音
強風時以外にも、ガイシ（電線と電柱・鉄塔の間を絶縁するために使われる器具）に付着したホコリによって「ジージー」という騒音があるケースもあります。 - 眺望阻害
- 危険感
地震時や台風時に電線が切断し、垂れ下がる恐れもあります。 - 威圧感や圧迫感
- テレビやラジオなどへの電波障害
- 電磁波による健康被害
ただし、嫌悪施設に対する考え方や感じ方は人それぞれ。
神経質になって気にする人もいれば、あまり気にしないという人もいます。
また電磁波による健康被害も、最近では高圧線より携帯電波基地局の方が注目されています。
電磁波による健康被害については、まだ良く分かっていません。
世界の基準であるIARC（国際ガン研究機関）のリスク分類によると、グループ2B（人にとって発がん性があるかもしれない）に分類されています。ただし、同じ分類にコーヒーや漬物もあることから、その程度のリスクしか分かっていません。
【参考】総務省・電波の生体影響に関する最新動向
現状では、電磁波による健康被害については、気にしない又は知らない人がほとんど。
結局は高圧線よりも、利便性や接道など他の要素の方が価格へ大きく影響します。
ハウスくんじゃあ登記に何も記載がなければ、少し安くなる程度だから気にしなくても良いのかな。
ところで不動産の価格は、これから上がるの？ 下がるの？
家博士長期的には都心部など一部のエリアを除いて、下がると考えられるんだ
長期的には下落する不動産価格
日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2013年時点で13.5％に。
シンガポール国立大学の研究によると、
- 日本の住宅は2030年に空き家率30％、空き家戸数2,000万戸を超える。（1/3が空き家に）
- 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46％下がる。（価格は半額に）
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
そのため、利便性の高い一部のエリアを除くと、地価は下がり続けています。
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）
最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
⇒国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
⇒土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション（空き家予備軍）が336万戸あると言われています。
全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。
まとめ
送電線・高圧線によって不動産の価格が下るケースは次の3つ。
- 電圧17万V以上で建物が建てられない場合
- 電圧17万V未満で高さ制限がある場合
- 電圧17万V未満で高さ制限はないが、嫌悪施設となる場合
いずれも土地に地役権設定がされているか、送電線架設保持に関する契約が交わされています。
1と2は不動産価格は下がり、減価率もある程度予想できます。
しかし3の場合はあくまで購入者の主観によるので、高圧線よりも他の要素の方が、不動産価格に大きく影響します。
そのため売却を考えているなら、まずは売却実績が豊富な不動産会社の意見を聞く方が確実。
不動産会社の意見を聞くためには、まず無料査定を依頼しましょう。
より確実な情報を得るために、不動産会社は1社だけではなく、3〜6社に無料査定を依頼します。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンライン相談もできます。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。もちろんオンライン相談も可能。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
家を買うなら相場より安く買う
もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。
今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。
ハウスくん相場より安く売っている家なんてあるの？
家博士売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ
次のような事情から、相場より安く売っている家があります。
相場より安く売っている家の例
- お金が必要で、早く売りたい
- 手間をかけたくないので、さっさと売りたい
- 近所に内緒で売りたい
ハウスくんこんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。
- その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。
これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。
不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。
なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。
レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。
宅建業法では、売り主と契約してから7日以内（専任媒介契約）にレインズへ掲載する義務があります。
ハウスくんじゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。
家博士なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。
なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。
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