「家を売ろうと思ったら、基礎のコンクリートにひび割れ（クラック）がある・・・。」
家の売却で、基礎コンクリートについてお悩みですね。
確かに基礎コンクリートのひび割れは売却で問題になる恐れがあります。
ただしひび割れの幅や程度によっては問題ないこともあり、ある程度は自分でも判断できます。
まずは一般的なひび割れの判断基準を知っておくと安心でしょう。
この記事では、基礎にひび割れがある家を売却する際に知っておきたい、知識や注意点をまとめました。
この記事の筆者は、建設会社に15年勤務し、コンクリート技士、技術士（建設）の資格を保有するコンクリートのプロフェッショナルです。
この記事のもくじ
クラックは縦方向0.3mm未満、数本は大丈夫
結論からいうと、ひび割れ（クラック）は幅0.3mm以下で縦方向に数本ある程度では問題ありません。
ひび割れゼロのコンクリートは少ない
そもそもコンクリートはその性質上、よほど特別な対策を取らない限り、完全にひび割れを防ぐのは難しいもの。
そのため、また多少のヘアークラックであれば、問題ありません。
ハウス ヘアークラック？
家博士 ヘアーは髪の毛、クラックはひび。髪の毛のようなひびという意味だよ。コンクリートの表面をモルタルで仕上げている場合は、ひび割れしているのが仕上げモルタルだけということも多いんだ
ハウス 内側のコンクリートには影響ないんだね
ひび割れで判断が分かれるポイントは「ひび割れの有無」ではなく、「ひび割れが住宅に悪影響を与えるかどうか」になります。
「どれほどのひび割れが有害なのか」については、基準が定められています。
ひび割れの2つの基準
ひび割れには、公の基準として2つの目安があります。
基準1. 品確法では0.3mm未満ならOK
品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、次の3つのレベルに分けています。
| レベル | ひび割れの程度 | 瑕疵の可能性 |
|---|---|---|
| 1 | 幅0.3mm未満 さび汁が無い |
低い |
| 2 | 幅0.3mm以上0.5mm未満 さび汁が無い |
一定程度ある |
| 3 | 幅0.5mm以上 又は さび汁がある |
高い |
この基準によると、レベル1（ひび割れ幅0.3mm未満、さび汁が無い）であれば、瑕疵の可能性は低いとされているので、まず安心して良いでしょう。
ひび割れ幅が0.3〜0.5mmでは、詳細の検査が必要。
ひび割れ幅が0.5mm以上やさび汁が出ていると、瑕疵になる可能性が高くなります。
瑕疵（契約不適合）とは、本来あるべき機能・品質・性能を満足しない欠陥や故障のこと。2020年4月の民法改正で瑕疵→契約不適合に名称が変更。一般的な家の例として、雨漏りや構造的な欠陥、シロアリ被害がある。
契約時に売主の責任期間を定め、引き渡し後から建物3ヶ月間、設備7日間とする場合が多い。この期間内に見つかった場合、売主の負担で補修し、これを契約不適合責任（瑕疵担保責任）という。
基準2. 日本建築学会では0.3mm以下なら問題なし
日本建築学会の基準では、耐久性（劣化抵抗性）において、屋外環境で0.3mm以下、屋内環境で0.5mm以下であれば問題ないとされています。
【参考】日本建築学会・鉄筋コンクリート造建築物の収縮ひび割れ制御設計・施工指針（案）・同解説
ハウス 0.3mm未満なら、どちらの基準でも大丈夫なんだね。
でもひび割れの幅ってどうやって測るの？
ひび割れ幅は自分で測れる
ひび割れ幅は自分で測れます。
ひび割れの計測で使うのは、クラックスケールと呼ばれる道具。
価格は500円程度で、ホームセンターやAmazonなどで入手できます。
クラックスケールを使わずに、シャープペンシルの芯（通常0.5mm）を使う方法もありますが、0.3mmは分かりません。
ハウス もしひび割れがあったら、建築した会社に補償してもらえるの？
家博士 新築なら10年まで品確法の保証があるよ。
新築で築10年以内なら、品確法の保証がある
2000年4月1日施行の品確法により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が「目的物の引渡し日から10年以上（契約により最大20年まで延長可能）」に義務化されました。
つまり、新築で築10年以内の物件であれば、基礎のひび割れなどについて売主へ補修や対策工事を要求できるのです。
【参考】国土交通省・「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のポイント
保証期間中の売買は10年保証を引き継げない恐れも
ただし保証期間中に中古で購入した場合、品確法の新築10年保証は自然と引き継げません。
新築の10年保証を引き継ぐには、販売元の同意が必要です。
保証の引き継ぎは売買を仲介する不動産会社によって対応が違うので、売買時に確認した方が良いでしょう。
【参考】新築分譲物件を転売した場合の品確法上の瑕疵担保責任の承継
中古購入の場合は契約による
中古物件を購入した場合、売主と売買契約によって瑕疵担保責任の期間が変わります。
次のいずれかが一般的
- 特約で瑕疵担保免責にする。
- 建物に瑕疵担保期間（3ヶ月程度）を設定する。
- 最低2年間は瑕疵を保証。
なお売主に対して瑕疵担保責任を負わせられるのは、瑕疵に気づいて1年以内に通知した場合のみと民法に規定されています。
そのため不具合に気付いたらなるべく早く売主に通知した方が良いでしょう。
0.5mm以上は価格に影響する恐れも
ひび割れ幅が0.5mm以上だと、場合によっては家の売却に影響する恐れがあります。
ハウス ひび割れ幅が0.5mm以上だと、危ないの？
家博士 0.5mm以上でも、さび汁が無ければ、そのままでも大丈夫な場合もある。
自分で判断するのは難しいんだ。
もし売却を考えている場合は、まず不動産会社に相談すると良いよ。
売却を考えているなら不動産会社へ相談を
家の売却を考えているなら、不動産会社に無料査定を依頼して、基礎のひび割れについて意見を聞くと良いでしょう。
不動産会社は技術的な専門家ではありませんが、過去の経験から、どの程度までが瑕疵になりそうかは分かります。
不動産会社は、売買実績が豊富な不動産会社を選ぶと、より確実です。
また不動産会社の担当者によって当たり外れもあるので、できれば1社だけでなく3〜6社に話を聞いた方が安心です。
ハウス 実績が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
39年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、39年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは39年連続で売買仲介件数1位と、業界を代表する大手不動産会社。ただし3つの注意点があります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 199店舗
（首都圏110、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 227店舗
（首都圏148、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
築30年以内なら大手の建物保証がオススメ
築30年以内の戸建てなら、大手の建物保証がオススメです。
建物保証とは、大手不動産会社に売却を依頼すると、無料で売買後2年間の建物のトラブルが最大200〜500万円まで保証されるもの。
売主として安心なだけでなく、買主が安心して家を購入できることで、家が売れやすくなる効果もあります。
一部の調査では、中古住宅購入者の57.1％が不動産会社の保証サービスを利用しているという結果もあるほど。
また保証サービス付き中古住宅購入者のうち、70.8％が『保証サービスが購入に多少なりとも影響した』と回答していることから、家が売れやすくなる効果が分かります。
【参考】一般社団法人不動産流通経営協会・不動産流通業に関する消費者動向調査（2019年）
建物保証がある大手不動産会社は、三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル・野村の仲介+などの大手不動産会社。
これら大手不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、『すまいValue』が便利です。
ひび割れが瑕疵になる3つのケース
基礎に問題になりそうなひび割れや欠損がある場合は、売買契約時の重要事項説明に記載しなければなりません。
記載しなかった場合は瑕疵になる恐れもあります。
瑕疵についてはこちらで解説しています。
家の売却で心配な「瑕疵（かし）」、売却後に修理費などを請求される「契約不適合責任」。その具体例と対策について解説します。
基礎のひび割れが瑕疵になるのは、次の3つのケースがあります。
ケース1. 鉄筋が錆びて爆裂する
幅の大きなひび割れや亀裂があると、雨水が侵入してしまい内部の鉄筋が錆びてしまいます。
鉄筋が錆びると膨張する（体積が膨らむ）ため、コンクリートが押し出されて破壊されたり、鉄筋が露出することに。
ひどい場合にはコンクリートが欠落してしまうこともあります。
家博士 鉄筋が錆びてコンクリートが破壊されることを『爆裂』と呼ぶんだ
爆裂を防ぐためには、エポキシと呼ばれる樹脂の注入やVカットと呼ばれる工法によって雨水の侵入を止める処置が必要になります。
ハウス 補修すれば重要事項説明には、記載しなくて良いの？
家博士 そんなことはないよ。
補修しても重要事項説明には記載しないといけないんだ。
ただし補修済みと書けば買主も安心することが多いよ。
ひび割れや亀裂が生じた原因によっては、大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。
ケース2. 基礎の施工不良
そもそも基礎の工事に施工不良があり、その結果ひび割れが発生したケース。
ひび割れがあちこちに多発すると、補修だけでは済みませんし、そもそも基礎の強度が不足している恐れもあります。
施工不良の例として、鉄筋不足やコンクリートの不具合があります。
鉄筋の不足
本来必要な量の鉄筋がきちんと配置されていなかったり、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（かぶり厚さ）が十分ではないケース。
鉄筋が不足すると、地震時の耐震性が不足して、家が倒壊しやすくなる恐れがあります。
またかぶり厚が十分でないと、コンクリートの中性化により鉄筋が早く錆びてしまうことに。
鉄筋の不足やかぶり厚は、専門業者に依頼すると非破壊検査で計測できます。
設計図書と比較して図面通りの鉄筋ピッチ（鉄筋の割り付け間隔）やかぶり厚さか、確認してもらうと良いでしょう。
コンクリートの不具合
施工不良の例としてもう一つは、手間を省いたり費用を抑えるために、品質の悪いコンクリートを使ったケース。
現場での加水
手間を省く例としては、コンクリート打設時の加水があります。
コンクリートは強度を持たせるために最適な水分量が決まっているため、現場で水を加える（加水する）と強度が弱くなり、劣化も早くなってしまいます。
しかしコンクリート打設には柔らかい方が工事が楽なので、現場で水を加える業者が昔はよく居ました。
特に打設中にトラブル（ポンプ車の詰まりなど）が起きると、生コンクリートが打設前に硬化し始めるため、本来は返品するところを返品せずに加水して無理やり利用する業者もいます。
JIS認定がない工場
品質の悪いコンクリートの例では、JIS認定のないコンクリート工場も。
JIS認定のないコンクリート工場を使うと、ひび割れや劣化が発生しやすい恐れがあります。
JIS（日本工業規格）とは、工場製品の規格で、アルカリ骨材反応や乾燥収縮、塩分濃度などコンクリートに大切な品質規格が定められているもの。
JIS認定がない工場のコンクリートは安く、また日曜日や急な予定の変更でも手に入れやすいメリットがあります。
コンクリート強度は非破壊検査で測定できる
コンクリートの強度はシュミットハンマーと呼ばれる機器で、ある程度非破壊検査で測定可能。
あまりにもひび割れが多く、基礎の施工不良が心配される場合は、非破壊検査をすると良いでしょう。
ケース3. 基礎の不同沈下
基礎部分が部分的に沈むことで、コンクリートにひび割れが生じるケース。
基礎が一部分だけ沈下すると、沈下していない場所との段差が生じるため、斜め方向にクラックが入ります。
盛土による地盤の強度不足
基礎の沈下で最も多いのは、盛土の沈下。
住宅地の造成では、地山を削った切土部分と、その土を盛った盛土部分があります。
盛土部分はどうしても時間が経つにつれて沈下が進行してしまうことに。
また盛土の土を押さえている擁壁（ようへき）が劣化することで、盛土が沈下する場合もあります。
軟弱地盤では2000年以前がトラブルが多い
2000年以前の耐震基準で建てられた戸建住宅では、地盤強度を確認していないため、軟弱地盤による基礎の沈下トラブルが多くなります。
ハウス どうして確認していないの？
家博士 地盤強度の確認が必須になったのは2000年から。
それ以前は確認が義務化されていなかったからだよ
2000年以前の木造住宅は、その多くが現在の耐震基準に適合していないことが問題になりつつあります。
2000年以前の木造住宅については、こちらで解説しています。
もし新耐震の戸建てを売る予定で、2000年の耐震基準に適合しないなら急いだ方が良いかもしれません。木造戸建ての売却で知っておきたい「2000年基準」についてまとめました。
地盤の状態によっては沈下が進行する恐れも。
家の傾きがひどくなると窓やドアの開閉がうまくいかなくなり、最終的には人も住めない状態になってしまうのです。
なお、日本住宅性能評価基準によると、壁や柱、梁のうち、屋内に面する部分で1000分の6以上の傾斜があると問題になるとされています。
傾いた家は売れます。ただし最適な売り方を選ぶことが大切。傾いた家を売る3つの方法、直す工法と費用を分かりやすく解説。また傾きが瑕疵になる判断基準や測定方法についてもまとめました。
戸建てを売却予定なら早い方が有利
人口急減でも住宅は増え続け、空き家が急増する
もし戸建住宅を売却する予定なら、なるべく早く売るほうが有利になるでしょう。
理由として、日本では人口が急激に減っていますが、住宅が増え続けているため。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2018年時点で13.6％。
今後も人口減少と高齢化が進むことは確実なため、空き家は増える一方です。
都市部は生産緑地問題、地方は立地適正化計画も心配
三大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）では、2022年以降に生産緑地の一部が解除され宅地化する2022年問題も。
宅地が増えてさらに住宅が供給されることで供給過剰になり、ますます戸建てが売りにくくなる恐れがあります。
2022年以降に生産緑地が宅地化され、都市部の住宅価格が値下がりする問題。不動産業界でも意見が2分されていましたが、ようやく影響が見えてきました。信頼できる統計から地域別の影響を解説します。
また地方では、立地適正化計画により人口を中心部に集中させる政策が進行中。
もし居住誘導区域の外に指定されると、ますます家が売りにくくなる恐れがあります。
立地適正化計画で居住誘導区域外になると、家の売却が難しくなる恐れがあります。あなたの家が居住誘導区域外になるのか、立地適正化計画の現状と将来について要点をまとめました。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
こうした将来を考えると、売却に向けて動き出すのは今がいいチャンス。
幸いなことに、今は不動産価格も高い状態が続いています。
売り時を逃さないためにも、まずは今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
まとめ
基礎の亀裂やひび割れは、縦方向で幅0.3mm未満、数本なら普通は問題ありません。
しかし幅が広い、さび汁が出ている、本数が多いなど瑕疵になる恐れがあるなら、詳しく調べたほうが良いでしょう。
もし問題があっても、新築で購入して10年以内なら、品確法の保証で売主に補修などを求められます。
中古でも売買契約書の保証期間なら売主の保証で対応可能。
すでに保証期間を過ぎており、これから売却を考えている場合は、売買実績が豊富な不動産会社に相談すると良いでしょう。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、39年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
