「家を売ろうと思ったら、基礎のコンクリートに亀裂やひび割れ（クラック）がある・・・。」
家の売却で、基礎コンクリートについてお悩みでしょうか？
基礎コンクリートの亀裂やクラックは売却前に直した方が良いのか？
隠したら瑕疵になるのか？
もし亀裂やクラックについてスッキリ分かって、安心して家の売却がスタートできれば理想的ですね
そんなあなたに、ゼネコンで15年働き、コンクリート技士や技術士（国家資格）を持つ、コンクリートのプロフェッショナルである筆者が、分かりやすく解説します。
基礎部分に亀裂やひび割れがある家を売却する際に知っておきたい、知識や注意点をまとめました。
この記事のもくじ
クラックは縦方向0.3mm未満、数本は大丈夫
結論からいうと、ひび割れ（クラック）は幅0.3mm以下で縦方向に数本ある程度では問題ありません。
ひび割れゼロのコンクリートは少ない
そもそもコンクリートはその性質上、よほど特別な対策を取らない限り、完全にひび割れを防ぐのは難しいもの。
そのため、また多少のヘアークラックであれば、問題ありません。
ハウス ヘアークラック？
家博士 ヘアーは髪の毛、クラックはひび。髪の毛のようなひびという意味だよ。コンクリートの表面をモルタルで仕上げている場合は、ひび割れしているのが仕上げモルタルだけということも多いんだ
ハウス 内側のコンクリートには影響ないんだね
ひび割れで判断が分かれるポイントは「ひび割れの有無」ではなく、「ひび割れが住宅に悪影響を与えるかどうか」になります。
「どれほどのひび割れが有害なのか」については、基準が定められています。
ひび割れの2つの目安
ひび割れには、公の基準として2つの目安があります。
基準1. 品確法では0.3mm未満ならOK
品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）では、次の3つのレベルに分けています。
| レベル | ひび割れの程度 | 瑕疵の可能性 |
|---|---|---|
| 1 | 幅0.3mm未満 さび汁が無い |
低い |
| 2 | 幅0.3mm以上0.5mm未満 さび汁が無い |
一定程度ある |
| 3 | 幅0.5mm以上 又は さび汁がある |
高い |
この基準によると、レベル1（ひび割れ幅0.3mm未満、さび汁が無い）であれば、瑕疵の可能性は低いとされているので、まず安心して良いでしょう。
ひび割れ幅が0.3〜0.5mmでは、詳細の検査が必要。
ひび割れ幅が0.5mm以上やさび汁が出ていると、瑕疵になる可能性が高くなります。
基準2. 日本建築学会では0.3mm以下なら問題なし
日本建築学会の基準では、耐久性（劣化抵抗性）において、屋外環境で0.3mm以下、屋内環境で0.5mm以下であれば問題ないとされています。
【参考】日本建築学会・鉄筋コンクリート造建築物の収縮ひび割れ制御設計・施工指針（案）・同解説
ハウス 0.3mm未満なら、どちらの基準でも大丈夫なんだね。
でもひび割れの幅ってどうやって測るの？
ひび割れ幅は自分で測れる
ひび割れ幅は自分で測ることができます。
ひび割れの計測で使うのは、クラックスケールと呼ばれる道具。
価格は500円程度で、ホームセンターやAmazonなどで入手できます。
クラックスケールを使わずに、シャープペンシルの芯（通常0.5mm）を使う方法もありますが、0.3mmは分かりません。
ハウス もしひび割れがあったら、建築した会社に補償してもらえるの？
家博士 新築なら10年まで品確法の保証があるよ。
新築で築10年以内なら、品確法の保証がある
2000年4月1日施行の品確法により、新築住宅に対する瑕疵担保責任の期間が「目的物の引渡し日から10年以上（契約により最大20年まで延長可能）」に義務化されました。
つまり、新築で築10年以内の物件であれば、基礎のひび割れなどについて売主へ補修や対策工事を要求できるのです。
中古購入の場合は契約による
一方の中古物件では、契約によって瑕疵担保責任の期間が変わります。
売主が個人の場合は特約で瑕疵担保免責にするか、3ヶ月程度の瑕疵担保期間を設定することが多くなっています。
売主が不動産会社など宅建業者の場合は、最低2年間が瑕疵担保責任の期間です。
なお、売主に対して瑕疵担保責任を負わせられるのは、瑕疵に気づいて1年以内に通知した場合。
これは民法によって規定されています。
そのため、不具合に気付いたらなるべく早く売主に通知することがポイントです。
0.5mm以上は価格に影響する恐れも
ひび割れ幅が0.5mm以上の場合は、場合によっては家の売却に影響する恐れがあります。
ハウス ひび割れ幅が0.5mm以上だと、危ないの？
家博士 0.5mm以上でも、さび汁が無ければ、そのままでも大丈夫な場合もある。
自分で判断するのは難しいんだ。
もし売却を考えている場合は、まず不動産会社に相談すると良いよ。
売却を考えているなら不動産会社へ相談を
家の売却を考えているなら、不動産会社に無料査定を依頼して、基礎のひび割れについて意見を聞くと良いでしょう。
不動産会社は技術的な専門家ではありませんが、過去の経験から、どの程度までが瑕疵になりそうかは分かります。
不動産会社は、売買実績が豊富な不動産会社を選ぶと、より確実です。
また不動産会社の担当者によって当たり外れもあるので、できれば1社だけでなく3〜6社に話を聞いた方が安心です。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せばいいの？
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
築30年以内なら大手不動産会社の建物保証
築30年以内の戸建てなら、大手不動産会社に売却を依頼すると、無料で売買後2年間の建物保証がつきます。
建物保証があると、売買後のトラブルに最大200〜500万円の保証があるため、一つの安心材料になるでしょう。
また建物保証によって買主が安心して家を購入できるため、家が売れやすくなる効果も期待できます。
一部の調査では、中古住宅購入者の57.1％が不動産会社の保証サービスを利用しているという結果も。
また、保証サービス付き中古住宅購入者のうち、70.8％が『保証サービスが購入に多少なりとも影響した』と回答していることから、家が売れやすくなる効果が分かります。
【参考】一般社団法人不動産流通経営協会・不動産流通業に関する消費者動向調査（2019年）
建物保証がある大手不動産会社は、三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+などの大手不動産会社。
これら大手不動産会社にまとめて無料査定を依頼するなら、『すまいValue』が便利です。
ひび割れが瑕疵になる3つのケース
基礎に問題になりそうなひび割れや欠損がある場合は、売買契約時の重要事項説明に記載しなければなりません。
記載しなかった場合は瑕疵になる恐れもあります。
瑕疵についてはこちらで解説しています。
基礎のひび割れが瑕疵になるのは、次の3つのケースがあります。
ケース1. 鉄筋が錆びて爆裂する
幅の大きなひび割れや亀裂があると、雨水が侵入してしまい内部の鉄筋が錆びてしまいます。
鉄筋が錆びると膨張する（体積が膨らむ）ため、コンクリートが押し出されて破壊されたり、鉄筋が露出したりします。
ひどい場合にはコンクリートが欠落してしまうこともあるのです。
家博士 鉄筋が錆びてコンクリートが破壊されることを『爆裂』と呼ぶんだ
爆裂を防ぐためには、エポキシと呼ばれる樹脂の注入やVカットと呼ばれる工法によって雨水の侵入を止める処置が必要になります。
ハウス 補修すれば重要事項説明には、記載しなくて良いの？
家博士 そんなことはないよ。
補修しても重要事項説明には記載しないといけないんだ。
ただし補修済みと書けば買主も安心することが多いよ。
ひび割れや亀裂が生じた原因によっては、大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。
ケース2. 基礎の施工不良
そもそも基礎が施工不良で、その結果ひび割れが発生したケースです。
ひび割れがあちこちに多発すると、補修だけでは済みませんし、そもそも基礎の強度が不足している場合もあります。
施工不良の内容としては、鉄筋不足やコンクリートの不具合が挙げられます。
鉄筋の不足
本来必要なはずの鉄筋がきちんと使用されていなかったり、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（かぶり厚さ）が十分ではないケースです。
鉄筋が不足していると、地震時の耐震性が不足して、家が倒壊しやすくなります。
またかぶり厚が十分でないと、コンクリートの中性化が進みやすく鉄筋が錆びてしまいます。
鉄筋の不足やかぶり厚は、非破壊検査は計測可能。
設計図書が手元にあれば、図面通りの鉄筋ピッチ（鉄筋の割り付け間隔）やかぶり厚さかどうかも比較できます。
コンクリートの不具合
もう一つは、手間を省いたり費用を抑えるために、品質の悪いコンクリートを使っているケース。
手間を省く例としては、コンクリート打設時の加水があります。
コンクリートは強度を持たせるために最適な水分量が決まっており、加水すると強度が弱くなり、劣化も早くなる特性が。
しかしコンクリート打設中のトラブル（ポンプ車の詰まりなど）で生コンクリートが打設前に硬化しだした場合、本来は返品するところを、返品せずに加水して無理やり利用する業者もいます。
一方、品質の悪いコンクリートの例としては、JIS認定のないコンクリート工場を利用することがあります。
JISではアルカリ骨材反応や乾燥収縮、塩分濃度など品質規格が定められていますが、それらを守っていないコンクリートが使われていることに。
品質が保証されていないコンクリートのため、ひび割れや劣化が発生しやすい恐れがあります。
なお、コンクリートの強度はシュミットハンマーと呼ばれる機器で非破壊検査によって測定可能。
あまりにもひび割れが多く、基礎の施工不良が心配される場合は、非破壊検査をする場合もあります。
ケース3. 基礎の不同沈下
基礎部分が部分的に沈むことで、コンクリートにひび割れが生じるケースです。
基礎が一部分だけ沈下すると、沈下していない場所との段差が生じるため、斜め方向にクラックが入ります。
盛土による地盤の強度不足
基礎の沈下で最も多いのは、盛土の沈下。
住宅地の造成では、地山を削った切土部分と、その土を盛った盛土部分があります。
盛土部分はどうしても時間が経つにつれて沈下が進行してしまうことに。
また盛土の土を押さえている擁壁（ようへき）が劣化することで、盛土が沈下する場合もあります。
軟弱地盤では2000年以前がトラブルが多い
2000年以前の耐震基準で建てられた戸建住宅では、地盤強度を確認していないため、軟弱地盤による基礎の沈下トラブルが多くなります。
ハウス どうして確認していないの？
家博士 地盤強度の確認が必須になったのは2000年から。
それ以前は確認が義務化されていなかったからだよ
2000年以前の木造住宅は、その多くが現在の耐震基準に適合していないことが問題になりつつあります。
2000年以前の木造住宅については、こちらで解説しています。
地盤の状態によっては沈下が進行する恐れも。
家の傾きがひどくなると窓やドアの開閉がうまくいかなくなり、最終的には人も住めない状態になってしまうのです。
なお、日本住宅性能評価基準によると、壁や柱、梁のうち、屋内に面する部分で1000分の6以上の傾斜があると問題になるとされています。
戸建てを売却予定なら早い方が有利
もし戸建住宅を売却する予定なら、なるべく早く売るほうが有利になるでしょう。
日本では人口が急激に減っていますが、新築住宅が次々と建てられています。
日本人の人口・世帯数と住宅戸数
結果として、空き家率は2018年時点で13.6％に。
それだけではありません。
例えば、大都市圏（首都圏・名古屋圏・近畿圏）においては、2022年以降に生産緑地が大量放出され宅地化する2022年問題も。
宅地が増えてさらに住宅が供給されることで供給過剰になり、都市部であっても売りにくく、安い家になってしまう可能性があるのです。
2022年問題について詳しくはこちら
一方の地方においては、立地適正化計画によって「そもそも住めないエリア」になる恐れも。
こうなると安くなるどころか処分すらできず、全く価値のないものになってしまいます。
立地適正化計画については、こちらで解説しています。
持ち家の27％が空き家予備軍
2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。
そうなると空き家は一気に増加。
すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸（27％）が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。
地方だけでなく、東名阪（東京・名古屋・大阪圏）エリアでも空き家予備軍は370万戸（27％）。
実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。
空き家予備軍の割合（2018年時点）
国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には
- 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
- 2割の地域で、無人化する。
ことが分かっています。
結果として、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46％下がる（価格は半額）と予想されています。
こうした将来を考えると、売却に向けて動き出すのは今がいいチャンス。
幸いなことに、今は不動産価格も高い状態が続いています。
売り時を逃さないためにも、まずは今の家の価格を確認してみてはいかがでしょうか。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
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実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
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SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
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- 売主側1社（買主側多数）
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- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
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エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
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ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
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あなたの家の基礎のひび割れ問題がスッキリ解決し、売却が成功することを、心よりお祈りしております！
