「未成年が所有する不動産は、どうすれば売却できる？」
未成年が所有する不動産売却でお悩みですね。
確かに、未成年者が不動産を売却するには親権者の同意や代理が必要です。
さらに相続や納税など、いくつか知っておいた方が良い注意点も。
この記事では、未成年者の所有する不動産を売却する2つの方法と7つの注意点について解説します。
未成年者の不動産売却を、不安なくスムーズに進めるために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
未成年者が不動産を売却する2つの方法
年齢が18歳未満の者は、民法第4条により「未成年者」とよばれています。
民法改正により、2022年4月1日から成人年齢は18歳に引き下げられました。
【参考】法務省・民法の一部を改正する法律（成年年齢関係）について
未成年者が所有する不動産を売却する方法として次の2つがあります。
方法1.未成年者が売主、親権者が同意する
1つ目の方法は、未成年者が売主となり、親権者が売買に同意する方法。
未成年者は民法によって、法律行為（契約など）が制限されています。
未成年者が法律行為をするには、法定代理人の同意を得なければならない
引用元: 民法第5条
未成年者に対して親権を有する者（多くは親）のこと。親権者がいないときは未成年後見人が法定代理人となる。
契約書には売主となる未成年者本人と親権者（両親とも）が署名捺印します。
方法2.親権者（法定代理人）が売主になる
2つ目の方法は、親権者が法定代理人として売主になる方法。
この方法では未成年者本人の同意は不要です。
契約書に署名捺印するのも親権者である両親だけになります。
ハウス 親権者が賛成していれば、未成年でも不動産を売却できるんだね。
でも契約書の内容とか、よく分からないけどどうすれば良いの？
家博士 具体的な手続き、例えば契約書類の内容などは不動産会社にお任せになる。
だから信頼できる不動産会社を探すのが大切だね。
具体的な内容は不動産会社に任せる
普通と同じで不動産会社経由で売り出す
未成年者が不動産を売却する場合、契約書の文面など詳細は不動産会社にお任せできます。
なぜなら不動産の売却では、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社経由で売り出すため。
売主は売買に必要な売却活動を不動産会社に任せ、代わりに売買が成立すると仲介手数料を支払います。
未成年者の所有する不動産でも普通の売却と同じで、売主は不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を任せます。
未成年者だからといって、追加費用は必要ありません。
ハウス 不動産会社にお任せできるなら安心だね。
家博士 ただし担当者や不動産会社によって、経験や知識に差があるから要注意。
トラブルに巻き込まれないためには、経験豊富で信頼できる不動産会社に任せよう。
経験豊富で信頼できる不動産会社に任せる
未成年の不動産を売却するなら、経験豊富で信頼できる不動産会社に任せましょう。
経験豊富で信頼できる不動産会社は、エリアや担当者によって違うため、あなたが探すしかありません。
探す方法として、最も確実で手間がかからない手順は、
- エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
- 上記の3〜6社に無料査定を依頼して話を聴き比べる
というもの。
ハウス 売買実績が豊富な不動産会社なんて知らないよ。
家博士 不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
ハウス 信頼できる不動産会社が見つかれば、お任せできるね。
家博士 まず信頼できる不動産会社を探すことに時間と手間をかけよう。
ここからは未成年の不動産売却について注意点を解説するから、ざっくりとで良いから一応知っておこう。
未成年者の不動産売却7つの注意点
それぞれ解説します。
注意点1. 親権者は原則として父と母
片方が反対するとダメ
未成年者の親権者は、原則として父と母の両方。
不動産売買で契約時に必要な親権者の同意や法定代理人となるのも、父と母の双方です。
どちらか片方の親が反対すると、いずれも方法でも売却できません。
ハウス 離婚とかだとどうなるの？
家博士 特別な事情があれば、片親でも認められるよ。
特別な事情があれば片親だけでも認められる
両親が離婚している場合や死亡等により一方が親権を行うことが出来ないときは、他の一方が行います。
（民法第818条第3項および同法第819条第1〜4項）
また子の利益のために必要があると認められるときは、家庭裁判所は親権者を他の一方に変更することができます。
（民法第819条第6項）
両親ともいない場合は未成年後見人
死亡等で両親ともにいない場合は、未成年後見人が法定代理人となります。
未成年後見人は未成年者（未成年被後見人）の法定代理人であり、申立てによって家庭裁判所が選任するもの。
申立人は15歳以上の未成年被後見人か未成年被後見人の親族、その他利害関係人となります。
【参考】裁判所・未成年後見人選任
注意点2. 同意なしの売買は取り消せる
未成年者が法定代理人の同意を得ずに不動産売買を行った場合、契約は取り消せます。
契約の取り消しができるのは、未成年者本人またはその法定代理人のいずれか。（民法第5条第2項）
追認すれば契約は確定する
契約時に法定代理人の同意がなくても、追認があれば、その契約は成立します。
未成年者が同意を得ずに不動産を売買した時は、それが判明した時点で法定代理人に対して『契約を取消すかどうか』を確認します。
ハウス そこで同意するか取消すかを伝えるんだね。
ちなみに返事をしなかったらどうなるの？
家博士 返事がなければ同意したとみなされて、契約が確定するよ
注意点3. 取り消せない場合もある
未成年者が法定代理人の同意を得ずに不動産を売却しても、契約を取り消せない場合もあります。
契約を取り消せない場合
以下の場合、契約は取り消せません。
- 契約当事者が婚姻経験あり
- 法定代理人から、処分を許された財産（小遣い）の範囲内
- 法定代理人から許された営業に関する取引
- 未成年者が詐術を用いた
- 法定代理人が追認した
- 取消権が時効になった
婚姻していれば成人
年齢は未成年者でも、婚姻していれば成人とみなされます。（民法第753条）
そのため既婚者は、親権者の同意が不要で不動産の売買が可能。
ちなみに2022年4月1日以降、男女ともに婚姻開始年齢は18才以上になっています。
単に年齢を偽っても取り消せる場合もある
未成年者が単に年齢を20歳以上と偽って、親権者に無断で不動産を売却した場合は、判断が分かれます。
なぜなら詐術にあたる判断は微妙で裁判の対象になることが多いため。
そのため不動産売買では、売主と買主の身分証明書を確認するのが常識です。
身分証を偽装するなど悪質な方法で未成年が偽れば、裁判などで争うことになります。
時効は成年になって5年間又は契約から20年間
時効は、未成年者が成年になったときから5年間又は契約から20年間です。
注意点4. 親への売却などは特別代理人
未成年者の不動産を親権者（法定代理人）に売却する場合などは、法定代理人として「特別代理人」が選定される場合もあります。
利益相反行為では、未成年者本が優先
民法ではあくまで未成年者本人の利益が優先されます。
そのため未成年者と親権者（法定代理人）の利益が互いに相反する「利益相反行為」では、親権者の法定代理人が認められません。
利益相反行為となる例として、
- 親権者が買主で、未成年者の所有する不動産を売却する場合
- 親権者の都合で、未成年者の所有する不動産を売却する場合
- 親権者のローンで、抵当権を未成年者の所有する不動産に登記する場合
などがあります。
家庭裁判所に特別代理人の選任を請求する
未成年者と親権者の利益が相反する場合は、親権者に代わる特別代理人の選任を家庭裁判所に請求します。（民法第826条）
【参考】裁判所・特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）
ハウス 特別代理人の選任を請求するのは未成年者本人？
家博士 民法第826条では、親権者が請求とされているよ
注意点5. 相続では相続手続きも必要
未成年者の所有する不動産が相続されたものであれば、まず相続手続きが必要です。
売却前に相続登記
不動産の所有者が亡くなった場合は、その不動産を売却する前に相続登記が必要です。
相続登記をするためには、遺言書や遺産分割協議書などを元に、法務局で登記します。
普通は売却を依頼した不動産会社が司法書士を手配してくれます。
共有名義でも同じ
遺産分割協議で不動産が共有名義となった場合、未成年者が共有名義人の一人であれば、単独の所有と同じ。
やはり不動産を売却するためには、法定代理人の承認が必要です。
共有名義の不動産を売却する4つの方法について、それぞれコツや注意点を分かりやすくまとめました。
注意点6. 確定申告が必要な場合も
納税が無くても特例を利用するなら申告が必要
未成年者の不動産売却が済んだら、翌年2月中旬〜3月中旬に確定申告をします。
納税が無くても、税金の特例を利用する場合は確定申告が必要。
確定申告について、詳しくはこちらで解説しています。
不動産を売却すると、人によって確定申告が必要です。確定申告が必要かの判断や簡単に済ませる方法など、不動産売却と確定申告についてまとめました。
親権者が代理人として申告
未成年者の確定申告は、親権者が代理人として申告します。
確定申告によって納税する場合、親の財産からではなく子供の財産から。
とはいえ、3,000万円の特別控除が使えるのであれば、ほとんどの場合は非課税となります。
所得税の計算についてはこちらで解説しています。
家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！ 家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！
注意点7. 扶養控除が1年なくなる恐れも
親権者の所得税・住民税の扶養控除は、不動産を売却した年の1年だけなくなる恐れがあります。
家博士 扶養控除は所得によって変わるから、売却によって譲渡所得が発生すれば扶養控除が外れるんだ
健康保険に関しては一般的には扶養を外れることはありませんが、念のため確認しておきましょう。
ハウス 健康保険は一概には言えないんだね
家博士 健康保険の種類によって、扶養の扱いが違うからね。加入している健康保険組合や、会社の総務などに確認するのが一番だよ
扶養への影響について詳しくはこちら
専業主婦や夫の扶養内で働くパート主婦が、自分名義の家や土地などを売ると、気になるのは扶養の扱い。扶養に影響する内容と具体的な金額、さらに納税額の計算等を分かりやすくまとめました。
ハウス 法定代理人って、代理人のことで良いんだよね？
家博士 代理人と法定代理人は違うよ。
代理人は委任状で記載された内容を代理するだけ。
法定代理人は自分で決断できるんだ。
法定代理人と代理人の違い
不動産の所有者本人が都合によって契約に立ち会えない場合には、所有者本人から代理権を与えられた代理人が売買契約を行います。
この場合の代理人は任意代理によるもの。
代理権の範囲は委任状に記載されている範囲内のみとなります。
代理人と委任状についてはこちらで解説しています。
不動産の売却では、代理権を委任することであなた自身が立ち会わなくても不動産売却ができるようになります。代理人に委任する方法や必要な書類、注意点をまとめました。
一方、法定代理人とは法律によって代理権が与えられている人のこと。
法定代理人は委任代理による代理人と違い、法定代理人自身の意思で不動産売却ができます。
ハウス 代理人の権限はあくまでも委任状の範囲内のみだから、この辺りが大きく違うんだね
家博士 そう。法定代理人自身の意思で不動産売却できるということは、法定代理人の意思が未成年者本人の意思であるとみなされるということなんだよ
売却に必要な書類
未成年者本人が売主の場合
未成年者本人が売主となり親権者の同意を得て売却する場合は、次の書類が必要になります。
- 戸籍謄本
- 住民票
- 親権者の同意書
戸籍謄本や住民票は、親権者の資格があるという証明のために必要な書類。
発行から3ヶ月以内のものを準備しましょう。
親権者が法定代理人となり売主となる場合
未成年者本人が売主になるのではなく、親権者が代理人となり売主となる場合は、親権者の資格を証明する書類が必要です。
- 戸籍謄本
- 住民票
こちらも発行から3ヶ月以内のものを準備しましょう。
その他必要な書類は、こちらでまとめています。
家を売る前に必要な準備、書類などについて完全にまとめました！ これを読めば、準備は完璧です。
まとめ
未成年でも不動産を売却できますが、親権者（父・母又は未成年後見人）の同意が必要。
親権者の同意が無いと、契約を取り消せます。
ただし親権者に売却する場合など利益相反になると、特別代理人が必要に。
未成年者の所有する不動産を売却するためには、未成年者の利益となる必要があります
親権者として判断が難しい場合は、複数の不動産会社に相談して意見を聴き比べると良いでしょう。
未成年者の所有する不動産が、スムーズに売却できることを、心よりお祈りしております。
不動産の売却が成功するかどうかは、不動産会社で8割が決まります。
優秀で信頼できる不動産会社を見つける手順はこちら。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼する
- 査定価格だけでなく、話を聴き比べて、信頼できる不動産会社を選ぶ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
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