未成年イメージ
未成年者であっても、所有する不動産を売却することはできます。

しかし、不動産の売却は専門性が高く、大人でも難しく感じるもの。

さらに売却時には未成年者ならではの注意点もあり、知らずに話を進めるとトラブルの元になる可能性もあるのです。

未成年者が不動産を売却する方法と注意点をまとめました。

未成年者が所有する不動産を売却する方法

年齢が20歳未満の者は民法の規定によって「未成年者」と呼ばれています(民法第4条)。

「未成年者が不動産の所有者になることなんてあるの?」

そんな疑問を持つ方もいるかもしれませんが、こうしたケースは実際にあります。

よくあるのは、祖父母からの相続によって未成年者が不動産を取得するケース。

未成年者が所有する不動産を売却する際には、大きく分けて2通りの方法があります。

※なお、成人年齢については改正民法により、2022年4月1日以降18歳に引き下げられる見込みです。

方法1.未成年者本人が売主となり、親権者が売買に同意する

未成年者には民法第5条によって、法律行為(契約など)に対して次のような制限が設けられています。

  • 未成年者が法律行為をするには、法定代理人の同意を得なければならない

未成年者の場合、法定代理人に該当するのは親権者である両親(民法第818条)。

契約書には売主となる未成年者本人はもちろん、親権者(両親とも)も署名捺印することになります。

ハウスくんハウスくん

親が離婚している場合や、死亡している場合はどうするの?

家博士家博士

離婚や死亡によって親権者が1人しかいない片親の場合は、1名分の署名捺印だけでOKだよ

方法2.親権者が法定代理人として売主になる

もう一つの方法は、親権者である両親が法定代理人として売主になり売買契約を結ぶ方法。

この方法では未成年者本人の同意は不要です。

契約書に署名捺印するのも親権者である両親だけになります。

親権者の同意を得ずに売買を行った場合

未成年者に対しては法律行為が制限されている以上、相手の年齢をきちんと確認するのは非常に重要なこと。

それでも場合によっては、未成年者が年齢を20歳以上と偽って、親権者に無断で不動産を売却することも考えられます。

このように未成年者が親権者の同意を得ずに不動産売買を行った場合は、契約の取り消しができるようになっているのです。

契約の取り消しができるのは、未成年者本人またはその法定代理人(親権者)のいずれか。
(民法第5条第2項の規定による)

ただし、契約時に親権者の同意が得られていなくても、追認を受けることができれば話は変わります。

追認が受けられれば、その契約は取り消されることの無い契約として確定します。

家博士家博士

未成年者が同意を得ずに不動産を売買した時は、それが判明した時点で法定代理人に対して『契約を取消すかどうか』を確認することができるようになっているんだ

ハウスくんハウスくん

そこで同意するか取消すかを伝えるんだね。
ちなみに、確認の時点で返事をしなかったらどうなるの?

家博士家博士

返事がなければ同意したとみなされて、契約が確定することになるよ

未成年者による親権者の同意を得ないままの不動産売買は、のちにトラブルに発展する可能性もあります。

トラブルを未然に防ぐためにも、取引相手に対しては印鑑証明書や運転免許証等で年齢を確認するとともに、親権者や法定代理人の同意の有無を確認することで間違いを防ぐようにしましょう。

20歳未満でも既婚者は成人とみなされる

現在の日本では、男性は18歳、女性は16歳以上であれば結婚できます。

20歳未満であっても婚姻していれば、その者は成人とみなされます。
(民法第753条)

そのため、親権者の同意は不要で不動産の売買が可能となります。

不動産を親に売却する場合

親権者が法定代理人になるのが原則ですが、不動産を親に売却する場合は事情が変わります。

これは利益相反行為となるため。

利益が相反する立場の人が法定代理人となってしまうと、本人の利益を優先するような判断が出来なくなってしまいます。

売主である未成年者と買主である親権者は、利益が相反するため、親権者に代わる特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければいけません。

ハウスくんハウスくん

特別代理人の選任を請求するのは、未成年者本人が行うの?

家博士家博士

民法第826条の規定では、親権者が請求しなければならないとされているよ

すでにここまで何度も出てきている「親権者」ですが、改めて詳しく見ておきます。

親権者とは

親権者に該当するのは、原則として父と母。

不動産売買のように契約時に必要な親権者の同意や法定代理人となるのも、父と母の双方です。

家博士家博士

両親ともにいる場合は、双方の同意などが必要になる。
片方だけではだめだから、注意しておこう

両親が離婚している場合や死亡等により一方が親権を行うことが出来ないときは、他の一方が行います。
(民法第818条第3項および同法第819条第1〜4項)

なお、子の利益のために必要があると認められるときは、家庭裁判所は親権者を他の一方に変更することができます。
(民法第819条第6項)

以上、ここまでは両親または父と母のいずれかがいる場合の話。

死亡等で両親ともにいない場合は、未成年後見人が法定代理人となります。

未成年後見人は未成年者(未成年被後見人)の法定代理人であり、申立てによって家庭裁判所が選任。

申立人は15歳以上の未成年被後見人か未成年被後見人の親族、その他利害関係人となります。

ハウスくんハウスくん

法定代理人って、代理人のことで良いんだよね?


家博士家博士

代理人と法定代理人は違うよ。
代理人は委任状で記載された内容を代理するだけ。
法定代理人は自分で決断できるんだ。

法定代理人と代理人の違い

不動産の所有者本人が都合によって契約に立ち会えない場合には、所有者本人から代理権を与えられた代理人が売買契約を行います。

この場合の代理人は任意代理によるもの。

代理権の範囲は委任状に記載されている範囲内のみとなります。

代理人と委任状についてはこちらで解説しています。

一方、法定代理人とは法律によって代理権が与えられている人のこと。

法定代理人は委任代理による代理人と違い、法定代理人自身の意思で不動産売却ができます。

ハウスくんハウスくん

代理人の権限はあくまでも委任状の範囲内のみだから、この辺りが大きく違うんだね

家博士家博士

そう。法定代理人自身の意思で不動産売却できるということは、法定代理人の意思が未成年者本人の意思であるとみなされるということなんだよ

売却に必要な書類

未成年者本人が売主の場合

未成年者本人が売主となり親権者の同意を得て売却する場合は、次の書類が必要になります。

  • 戸籍謄本
  • 住民票
  • 親権者の同意書

戸籍謄本や住民票は、親権者の資格があるという証明のために必要な書類。

発行から3ヶ月以内のものを準備しましょう。

親権者が法定代理人となり売主となる場合

未成年者本人が売主になるのではなく、親権者が代理人となり売主となる場合は、親権者の資格を証明する書類が必要です。

  • 戸籍謄本
  • 住民票

こちらも発行から3ヶ月以内のものを準備しましょう。

確定申告を忘れずに

売却が無事に済んだら、確定申告も忘れずに済ませましょう。

確定申告について詳しくはこちら

未成年者が確定申告をする際には、親権者が代理人となって行うことになります。

確定申告によって納税する場合は、親の財産からではなく子供の財産から。

とはいえ、3,000万円の特別控除が使えるのであれば、ほとんどの場合は非課税となります。

所得税の計算についてはこちらで解説しています。

また、納税以外に注意しておきたいのが扶養関係。

親権者の所得税に関する扶養控除は、不動産を売却した年の1年だけなくなる可能性があります。

健康保険に関しては一般的には扶養を外れることはありませんが、念のため確認しておきましょう。

家博士家博士

扶養控除は所得によって変わるから、売却によって譲渡所得が発生すれば扶養控除が適用されない可能性があるんだ

ハウスくんハウスくん

健康保険は一概には言えないんだね

家博士家博士

健康保険の種類によって、扶養の扱いが違うからね。加入している健康保険組合や、会社の総務などに確認するのが一番だよ

扶養への影響について詳しくはこちら

まずはいくらで売れるか確認を

未成年者本人にしてみれば、その価値もよく分からないかもしれない不動産。

しかし、大切な資産であることには変わりありません。

本人に十分な判断能力が備わっていないからこそ、法定代理人である親権者がしっかり考えてあげることが重要です。

とはいえ、親権者本人にとってもその価値を判断するのは難しいこと。

どうするのが一番いいかを判断するためにも、まずはいくらで売れるか確認するのがおすすめです。

売却価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用するとです。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

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