老後イメージ
高齢で夫婦のどちらかが施設に入居する際に、施設の費用をつくる方法として、リバースモーゲージがあります。

リバースモーゲージとは、家を売らずに住み続けたまま担保にすることで、銀行からお金を借りる方法。

アメリカでは広く利用されていますが、日本では約60のメガバンクや地銀などが扱うものの、融資残高はわずか1,000億円程度、アメリカの0.5%しかありません。

そんなリバースモーゲージのメリットや注意点、金融機関の事例も含めて、分かりやすくまとめました。

リバースモーゲージとは

高齢夫婦イメージ
リバースモーゲージとは、高齢者がマイホームを担保に、生活費などを一時金または年金として借りられる貸付制度のこと。

金融機関などからお金を借りますが、通常のローンと違って月々の返済は不要です。

ハウスくんハウスくん

お金を借りるのに、毎月返済する必要がないってどういうこと?

家博士家博士

返済は、家の所有者が亡くなった後に家を売却して一括返済するんだ。
もちろん、売却するまでは住み続けることができるよ

そもそも「リバース」には「逆」、「モーゲージ」には「抵当」といった意味があります。

マイホームを担保にするという点では、通常の住宅ローンと変わりません。

通常の住宅ローンは最初にまとまったお金を一括で借り、毎月返済していきます。

時間の経過とともに借入元本が減っていくのです。

一方のリバースモーゲージでは少しずつお金を借りていくため、時間の経過とともに借入元本は増えていきます。

住宅ローンの逆のようなイメージです。

ハウスくんハウスくん

マイホームという資産を有効活用する方法の一つって感じかな。
利用者はどれくらいいるの?

家博士家博士

実は利用者は減っているんだ。
2016年度の利用者数は、ピーク時だった2011年度と比べて4割減。
とはいえ、老後資金に不安のある高齢者にとっては人気商品の一つだけどね。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリット

  • メリット1.高齢でも融資を受けられる
  • メリット2.家を手放すことなく一定の金額を受け取れる
  • メリット3.残す必要のない資産を有効活用できる
  • メリット4.資金の用途も自由であることが多い

メリット1.高齢でも融資を受けられる

リバースモーゲージの申込み対象は、金融機関によっても異なりますが55〜60歳以上が一般的。

年齢に上限がある場合は、80歳前後に設定されている所が多くなっています。

高齢になると収入も減り、審査に通りにくくなるもの。

高齢でも融資が受けられるのは大きなメリットです。

メリット2.家を手放すことなく一定の金額を受け取れる

住み慣れたマイホームを手放すのは誰でも寂しいもの。

家を手放すことになる売却と違い、リバースモーゲージなら自分の家に住み続けながらお金を受取ることができます。

残念ながら、現在の日本は「高齢者は賃貸住宅が借りにくい」社会。

住む場所が確保できるというのは、大きな安心感があります。

家博士家博士

ただし、想定外のリスクによっては家を追い出されたり、融資額が減らされたりする可能性も。状況によっては一括返済を求められることもあるから、注意しておこう

メリット3.残す必要のない資産を有効活用できる

子供がいない夫婦であれば、二人とも亡くなってしまった後に家を残しておく必要はありません。

また、子供がいる夫婦であっても、場合によっては残す必要がないということも。

というのも、「実家をどうするか」という実家問題が最近増えているからです。

子供が独立して各々の場所にマイホームを持ってしまうと、実家は最終的に空き家になってしまうもの。

リバースモーゲージなら最終的に売却することになるため、相続の必要がない不動産を有効活用するのに最適なのです。

メリット4.資金の用途も自由であることが多い

リバースモーゲージでは、受取ったお金の使い道が自由であることがほとんど。

そのため、生活資金に充てたり旅行に行ったりしてもOK!

この点で使い道が「住宅取得のため」と決められている住宅ローンとは大きく異なります。

ただし、金融機関によっては用途が決まっていることも。

利用する前には内容をよく確認しておきましょう。

リバースモーゲージの注意点

  • 注意点1.想定外に対応できないリスクがある
  • 注意点2.融資限度額が低い
  • 注意点3.エリアや物件に制限がある
  • 注意点4.他人に貸せなくなる
  • 注意点5.家族の理解を得にくい

マイホームを所有する高齢者にとっては魅力的なリバースモーゲージですが、注意点もあります。

安易に利用するのは避けておくのが無難です。

注意点1.想定外に対応できないリスクがある

価格が変動する不動産を担保にするため、リバースモーゲージには様々なリスクがあります。

債権者の長生きリスク

売却時期が先延ばしになるほど、市場も読みにくくなるもの。

長生きは良いことですが、それによって想定された融資額よりも担保評価額(不動産の評価額)が下回ってしまう可能性も出てきます。

不動産評価額の低下リスク

2018年現在、不動産価格は高止まり傾向が続いています。

しかし、この状況がこの先もずっと続くとは限りません。

もちろん、ある程度の不動産価格の変動は想定済みですが、それ以上に不動産価格が低迷する可能性だってゼロではありません。

なお、金融機関ではこうしたリスクに備える意味からも、不動産評価額を定期的に見直したりもしています。

金利上昇のリスク

リバースモーゲージの金利は変動金利型のものが多くなっています。

そのため、金利が上昇すると返済額が膨らんだり、早い段階で融資限度額に達してしまう可能性もあるのです。

ハウスくんハウスくん

こうした想定外のリスクが起きるとどうなるの?

家博士家博士

融資が途中で打ち切られてしまったり、超過分の一括返済を求められることもあるんだ。最悪の場合、担保物件を売却するために家を追い出されてしまうことも! こうしたリスクがあることは覚えておこう

注意点2.融資限度額が低い

マイホームを担保に融資が受けられるリバースモーゲージですが、担保評価額いっぱいの融資が受けられるわけではありません。

評価額の50〜70%に設定されていることが一般的です。

例)評価額5,000万円の物件の場合

→融資額は2,500万〜3,500万円となる

これは前に書いた様々なリスクを想定しているため。

仮に売却による返済ができなかった場合、不足分は他の資産から回収されることとなっています。

注意点3.エリアや物件に制限がある

リバースモーゲージは地域を問わず、どんな物件でも利用できるものではありません。

地域については金融機関ごとに制限あり。

物件については主に次のような制限があります。

基本的には所有権のある土地が対象

マイホームを担保に融資が受けられるわけですが、基本的には建物ではなく土地に対する融資となります。

というのも、建物部分の価値はほとんど残っていないことが多いため。

戸建て住宅の場合、築後20年で価値はほぼなくなってしまうのです。

土地についても所有権のある土地のみで、借地などは対象外となります。

マンションは難しい

対象となる物件は基本的に戸建て住宅(土地+建物)のみ。

金融機関によってはマンションも対象ですが、高額物件だけなど限定的です。

評価額の低い不動産は対象外

売却によって返済するタイプの融資なので、価値のない不動産は対象外。

金融機関によっては評価額の下限が設定されているところもあります。

子供が同居していると対象外

利用対象者の項目を見ると「マイホームに単身または夫婦二人住まいであること」という条件が付いています。

子供がいる夫婦であっても、同居している場合は利用できません。

注意点4.他人に貸せなくなる

リバースモーゲージの対象となる物件は、基本的に「自己または配偶者名義の物件で、単身または夫婦で住んでいるもの」が対象です。

他人に貸してしまうと申込者本人とその配偶者以外が居住することとなり、ローン契約違反となってしまいます。

注意点5.家族の理解を得にくい

リバースモーゲージの利用にあたっては、あらかじめ推定相続人の同意が必要になります。

推定相続人とは、現時点で相続が発生すると相続人になり得る人のこと。

実家問題が増えてきているとはいえ、皆が皆「実家を相続するつもりはない」と思っているわけではありません。

「家は子供や孫に残すもの」という考えが根強い日本では、理解を得るのも難しいと言えるでしょう。

ただし、人口の急激な減少と高齢化により、家を残さず売るほうが正解なケースも増えています。

家を売ったほうが良いケースについて、詳しくはこちらで解説しています。

注意点6.リコース型だと相続人が残債務の請求を受ける場合も

家の持ち主が亡くなった後に、担保の家を売却しても債務が残ってしまった場合、「リコース型」だと相続人が請求を受けてしまいます。

一方で「ノンリコース型」だと、残債務の請求が相続人に及ばないので、選ぶならノンリコース型を選びましょう。

ただしノンリコース型では、融資限度額も低くなります。

リバースモーゲージが利用できる主な金融機関

銀行といった金融機関のほか、地域の社会福祉協議会や自治体でも利用できます。
さらに最近は住宅金融支援機構が「リ・バース60」をスタートして、2017年度に融資残高8億円まで伸びています。

住宅金融支援機構「リ・バース60」

  • 対象年齢…原則として契約時点で満60歳以上(60歳未満では融資条件が変わる)
  • 担保物件…取扱金融機関による
  • 融資額…資金用途による
  • 資金用途
    1. ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金
    2. 住宅のリフォーム資金
    3. 住宅ローンの借換資金
    4. サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
    5. 子世帯等が居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
  • 対象エリア…金融機関による
  • 対象金融機関…三菱UFJ銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・七十七銀行・足利銀行・千葉銀行・横浜銀行・北越銀行・静岡銀行・大垣共立銀行・十六銀行・京都銀行・南都銀行・紀陽銀行・但馬銀行・広島銀行・山口銀行・肥後銀行・北九州銀行・三井住友信託銀行・北洋銀行・中京銀行・みなと銀行・トマト銀行・もみじ銀行・西京銀行・愛媛銀行・高知銀行・北空知信用金庫・静清信用金庫・浜松信用金庫・三島信用金庫・高山信用金庫・碧海信用金庫・豊橋商工信用組合・日本住宅ローン・日本モーゲージサービス

公式サイトはこちら
リ・バース60

民間金融機関

三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

  • 対象年齢…契約時点で満60歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、兵庫県

公式サイトはこちら
三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

三菱UFJ銀行 リバースモーゲージ型住宅関連ローン

  • 対象年齢…契約時点で満60歳以上(80歳の誕生日まで借入可能)
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…建設・購入資金なら100万円以上5,000万円以内、リフォームまたは入居一時金なら100万円以上1,500万円以内
  • 資金用途…住宅建設・購入資金、マイホームのリフォーム資金、サービス付高齢者向け住宅の入居一時金
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

公式サイトはこちら
三菱UFJ銀行 リバースモーゲージ型住宅関連ローン

みずほ銀行 みずほプライムエイジ

  • 対象年齢…契約時点で満55歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…商品タイプによって異なる(フリー口と目的口の2パターンあり)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

公式サイトはこちら
みずほ銀行 みずほプライムエイジ

東京スター銀行 充実人生

  • 対象年齢…契約時点で本人が55歳以上、配偶者50歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…500万円以上1億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…一戸建ては全国、マンションは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪市、京都市、神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

公式サイトはこちら
東京スター銀行 充実人生

常陽銀行 住活スタイル

  • 対象年齢…借入時点で満20歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…5,000万円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…茨城県

公式サイトはこちら
常陽銀行 住活スタイル

社会福祉協議会や自治体

社会福祉協議会が窓口となるリバースモーゲージは、厚生労働省の「生活福祉資金貸付制度」の一つである不動産担保型生活資金に基づいたもの。

市町村民税が非課税となっているような、低所得者の生活資金としての貸付となります。

銀行のリバースモーゲージとの主な違いは次の通り。

  • 低所得者という所得の条件がある(一定の所得があると利用できない)
  • 対象年齢が高い(申込めるのは原則65歳以上)
  • 利子負担が軽い
  • 地域を問わず利用できる(社会福祉協議会は全国各地にある)

自治体が窓口となって実施しているものについては、自治体によって内容も大きく異なります。

各地の社会福祉協議会はこちら
都道府県・指定都市社会福祉協議会ホームページ

住宅金融支援機構・社会福祉協議会等以外はリスクが高い

リバースモーゲージの制度は、フランスでは2006年にリバースモーゲージに似た制度が民法によって法制化されるなど、諸外国では定着しています。

一方、日本においても様々な金融機関からリバースモーゲージに関する商品が出ていますが、正直なところ、住宅金融支援機構と社会福祉協議会など公的な機関のものを除いては今一歩といったところ。

高齢化と人口減少という日本の将来を考えてみても、不動産価格は下落すると予想されるからです。

2010年からの30年間で、日本の住宅価格は46%下落するとの試算もあるほど!

住宅を担保に貸付を行う制度である以上、ここまで下落してしまうと担保物件の売却だけでは返済できなくなる可能性もあります。

リバースモーゲージの利用を検討する場合は、こうした将来的なリスクも十分承知したうえで判断する必要があります。

売却価格を確認してみよう

ポイントのイメージ
リバースモーゲージに申込む前に、一度売却価格を確認してみるのもおすすめ。

不動産価格が上がっている今なら、リバースモーゲージによって得られる融資額以上の価格になる可能性が大きいでしょう。

売却益がでても、年金や健康保険に影響はありません。

今後は価格の下落が予想されている以上、売るなら早いほうが有利です。

売却価格は不動産会社へ査定依頼すれば無料で確認できます。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼もOK。

リバースモーゲージを利用するかどうかは、売却価格も確認したうえで家族とよく相談して決めることをおすすめします。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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