老後イメージ
「リバースモーゲージは本当に良いのだろうか? 注意点は無いの?」

リバースモーゲージをご検討中でしょうか?

リバースモーゲージとは、家を売らずに住み続けたまま担保にして、銀行からお金を借りる方法。
アメリカでは累積契約件数95万件、総額24兆円(2015年時点)と広く利用されていますが、日本ではアメリカの1%未満と利用が進んでいません。

そんなリバースモーゲージのメリットや注意点、金融機関の事例を分かりやすくまとめました。

あなたが安心して老後を暮らせるための、ゆとりある資金計画が実現するために、この記事が少しでもお役に立てば幸いです。

リバースモーゲージとは

高齢夫婦イメージ

マイホームを担保に借りる、月々の元本返済不要なローン

リバースモーゲージは、高齢者がマイホームを担保に、一時金または年金として借りられる貸付制度。

金融機関などからお金を借りますが、通常のローンと違って元本の月々の返済は不要です。


ハウスくんハウスくん

お金を借りるのに、元本を毎月返済する必要がないの?


家博士家博士

元本は、家の所有者が亡くなった後に家を売却して一括返済するんだ。
でも利息分は、毎月支払う必要があるよ。

利息は毎月支払う

リバースモーゲージでは、利息を毎月支払う必要があります。

借り入れている元本分の利息なので、多く借りるほど支払う利息は増えます。

普通は、年をとるごとに借入額が増えるため、支払い利息も増えていきます。

金利は高めで変動金利

リバースモーゲージの金利は約3%〜5%と、住宅ローンに比べると高めの金利です。

また変動金利なので、支払う利息は一定でなく、金利が上昇すれば支払い利息は増えます。

さらに、ノンリコース型や担保保証型など、融資条件が良いほど金利は高くなる傾向に。
(※詳細は、後で解説します。)

参考まで、各金利での支払い利息の月額と年額、さらに支払い利息合計が借入元本を超える期間をまとめると、次になります。

元本100万円あたりの支払い利息(金利別)

金利支払い利息
(月額)
支払い利息
(年額)
支払い利息合計が
借入元本を
超える期間
3.0%2,500円30,000円33年
4.0%3,333円40,000円25年
5.0%4,166円50,000円20年
6.0%5,000円60,000円17年
7.0%5,833円70,000円14年
8.0%6,666円80,000円12年

ハウスくんハウスくん

金利5%では20年以上借りると、借りた金額以上に利息を払うのか…。
利息が高いなぁ。


家博士家博士

リバースモーゲージでは、借入金から利息を支払うと、すぐに借入限度額まで達してしまう。
借入限度額が少ないし、不動産価格が下がると限度額も減らされるからね。

借入限度額は時価の半額程度で減額リスクもある

リバースモーゲージでは、借入限度額が家の価格(時価)の半額程度しかありません。

さらに日本では不動産価格が長期的に下落するため、限度額は毎年見直されて減額されるリスクがあります。

市場金利が上昇すると、不動産価格の下落と金利上昇のダブルパンチで、あっという間に借入限度額に達してしまう恐れも。

借入限度額に達してしまい、利息が支払えないと、家を追い出されてしまいます。

これらのリスクをカバーできるのが、住宅金融支援機構の住宅融資保険【リ・バース60】を活用したリバースモーゲージ型の住宅ローンです。(ノンリコース型)

リバースモーゲージと違い、あくまでも住宅ローンなので、資金用途が【住宅購入資金・建て替え資金・リフォーム資金・住宅ローン借換え】等の住宅関連資金に限定されていることが特徴です。(取扱金融機関によって対象となる住宅資金は異なります。)

リバースモーゲージが広く利用されるアメリカでは、不動産価格が長期的に下落せず、しかもノンリコース型が主でリスクが少ないという大きな違いがあります。

ハウスくんハウスくん

借入限度額が時価の半額しか無いのに、さらに減額されるの?
なんで?


家博士家博士

日本では長期的に不動産価格が下がるからだよ。

長期的には日本の不動産価格は下落する

長期的に、日本の不動産価格は一部の都心を除いて下落傾向が続いています。

なぜなら急激な高齢化と人口減少が進む一方で、新築住宅の数量規制が無く、毎年90万戸ペースで新築住宅が供給されているため。

こちらのイメージです。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年

ハウスくんハウスくん

なんで新築住宅を規制しないの?


家博士家博士

新築住宅を規制すると景気が悪くなるから、政治家は規制しないんだ。
世界の先進国で、新築住宅の規制が無いのは日本くらいだけどね。

シンガポール国立大学の研究によると、

  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

という衝撃の予想もあります。
(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

6割が人口半減、2割が無人化

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

と予想されています。

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

ハウスくんハウスくん

うーん、厳しい現実だね。
家の価格が下がったら、リバースモーゲージではどうなるの?


家博士家博士

民間の金融機関だと、家の価格が毎年見直されて、借入限度額が減らされる。

不動産価格は毎年見直され、借入限度額は減るリスクがある

一般の金融機関によるリバースモーゲージでは、不動産価格が毎年見直されます。

ハウスくんハウスくん

借入限度額が時価の半額ってことは、価格が半額以下に値下がりしたら、限度額が減るの?


家博士家博士

半額まで下落する前に、借入限度額は減るんだ。
金融機関は、売却して回収する余裕があるうちに、先に限度額を減らすからね

リバースモーゲージでは、住宅価格が大きく下落すると担保物件の売却だけでは返済できなくなる恐れがあります。

金融機関は回収できなくなるリスクを回避するため、家の価格が借入額まで下落する前に、担保評価を見直して借入限度額を減額します。

ハウスくんハウスくん

借入限度額が減額されたら、どうなるの?


家博士家博士

限度額まで借りていた場合、追加融資ができないだけでなく、不足分の返済を迫られる。
返済できなければ、家を追い出されてしまうんだ。


リバースモーゲージを利用する場合は、なるべく借入額を少なくした方が、リスクは低くなるでしょう。
ハウスくんハウスくん

じゃあ限度額を全額借りるのはリスクがあるってこと?


家博士家博士

借りる期間が長くなるなら、リスクはあるね。
まずどのくらいの金額を借りられるか、今の家の価格を確認してみると良いよ。

今は不動産価格が高騰している

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年9月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で50%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

これは長期的な傾向でなく、あくまで日銀の異次元金融緩和による一時的なもの。
いつまで続くか分かりません。

まず今の売却価格を確認してみては

高騰している今の相場で、あなたの家がいくらで売れるか、まず確認してみてはいかがでしょうか。

今の価格を知ることで、リバースモーゲージの融資金額が妥当か判断する参考になります。

また予想外の高値なら、そのまま売却する選択肢もあります。

今の家の価格を知るためには、売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使えば簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


ちなみに売却益がでても、年金や健康保険に影響はありません。

ハウスくんハウスくん

リバースモーゲージって、リスクが大きいみたいだけど、メリットもあるよね


家博士家博士

もちろんリバースモーゲージも上手く利用すれば、大きなメリットがあるよ。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットとして、こちらがあります。

リバースモーゲージのメリット

  • メリット1.高齢でも融資を受けられる
  • メリット2.家を手放すことなく一定の金額を受け取れる
  • メリット3.残す必要のない資産を有効活用できる
  • メリット4.資金の用途も自由であることが多い

それぞれ解説します。

メリット1.高齢でも融資を受けられる

リバースモーゲージなら、高齢でも融資が受けられます。

一般的に、リバースモーゲージの申込み対象は55〜60歳以上からで、上限がある場合は80歳前後まで。

普通のローンだと、高齢になると収入が減り死亡リスクもあるため、審査に通りにくくなるもの。

高齢でも融資が受けられるのは大きなメリットです。

メリット2.家を手放すことなく一定の金額を受け取れる

リバースモーゲージなら自分の家に住み続けながらお金を受取ることができます。

住み慣れたマイホームを手放すのは誰でも寂しいもの。

家を手放す売却と違って、心理的に安心感があります。

高齢者は賃貸住宅が借りにくいということもあり、住む場所が確保できる安心感もあります。

家博士家博士

ただし、想定外のリスクによって家を追い出されたり、融資額が減らされたりする恐れも。
状況によっては一括返済を求められることもあるから、注意しておこう

リースバックでは、買取価格が安く、追い出されるリスクも

ちなみにリバースモーゲージとよく比較されるリースバックという方法もあります。

リースバックとは、先に家を売却して、その後は家賃を支払いながら住み続ける方法。

まとまった資金が手に入るのは、リバースモーゲージと似ています。

ただし、買取価格が安くなってしまい、定期借家なので途中で家を追い出されるリスクがあります。

メリット3.残す必要のない資産を有効活用できる

子供がいない夫婦であれば、二人とも亡くなってしまった後に家を残しておく必要はありません。

また、子供がいる夫婦であっても、場合によっては残す必要がないということも。

というのも、「実家をどうするか」という実家問題が最近増えているからです。

子供が独立して各々の場所にマイホームを持ってしまうと、実家は最終的に空き家になってしまうもの。

リバースモーゲージなら最終的に売却することになるため、相続の必要がない不動産を有効活用するのに最適なのです。

メリット4.資金の用途も自由であることが多い

リバースモーゲージでは、普通は受取ったお金の使い道は自由です。

生活資金に充てたり、旅行費用に使うこともできます。

ただし、金融機関によっては用途が決まっていることも。

例えば、正確にはリバースモーゲージではありませんが、住宅金融支援機構の【リ・バース60】を活用したリバースモーゲージ型住宅ローンでは、資金用途が住宅関連資金に限定されていることが特徴です。(取扱金融機関によって対象となる住宅資金は異なります。)

ハウスくんハウスくん

高齢で、一生涯家に住み続けながら融資を受けたい人に役立つローンだね。


家博士家博士

ただし注意点もよく理解して、慎重に考えたほうが良いけどね。

リバースモーゲージの注意点

  • 注意点1.融資限度額が時価の半額程度と少ない
  • 注意点2.3つのリスクがある
  • 注意点3.エリアや物件に制限がある
  • 注意点4.他人に貸せなくなる
  • 注意点5.家族の理解を得にくい

それぞれ解説します。

注意点1.融資限度額が時価の半額程度と少ない

リバースモーゲージでは、融資限度額が少なく、時価の半額程度しか借りられません。

なぜなら、リバースモーゲージの担保評価は時価より低く、さらにその担保評価額の50〜70%しか融資は受けられないため。

例)時価5,000万円の物件の場合
→担保評価4,000万円
→融資額は50%の2,000万円〜70%の2,800万円となる
家博士家博士

融資限度額が時価の半額と少ないのは、次の3つのリスク、特に不動産価格の下落リスクがあるからなんだ。

注意点2.3つのリスクがある

リバースモーゲージには、大きなリスクが3つあります。

リスク1. 不動産価格の下落リスク

リバースモーゲージでは、不動産価格が下落すると、融資限度額が減ってしまいます。

今は不動産価格は都市部を中心に高騰していますが、長期的には日本の不動産は大部分が下落すると予想されます。

リバースモーゲージでは、通常は融資限度額は1年に1回見直され、大幅に不動産価格が下落すると、融資限度額は減額されます。

もし限度額一杯まで借りていた場合は、減額された分を1年以内に返済しなくてはいけません。

返済できないと家を追い出されてしまいます。

例外として、住宅金融支援機構の「リバース60」では、担保評価の見直しがなく、売却時に担保割れしても保険がカバーしてくれます。

ただし、その分融資限度額は低く、資金の利用用途もリフォームや住替えなどに限定されてしまいます。

リスク2. 長生きリスク

リバースモーゲージの長生きリスクとは、長生きすることで必要となるお金が増え、生前に限度額を使い切ってしまうリスクのこと。

長生きは良いことですが、リバースモーゲージでは利息を支払い続けるため、長生きするほど損とも言えます。

特に月々の支払い利息を借入金から支払うと、限度額を使い切る時期はさらに早くなり、負のスパイラルに陥ってしまいます。

また年金も健康保険も財源は年々厳しくなっているため、長生きするほど年金は減り、医療や介護の自己負担割合は増えます。

リバースモーゲージでは限度額を使い切っても利息は支払い続けるため、さらに負担が大きくなります。

リスク3. 金利上昇リスク

リバースモーゲージの金利は変動金利型なので、金利が上昇すると月々の支払い利息は増えます。

そのため、金利が上昇すると借入金からの返済が多くなり、早い段階で融資限度額に達してしまう恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

3つのリスクは、どれも怖いね。


家博士家博士

融資限度額を使い切ると利息が支払えなくなるので、一括返済を求められて、家を追い出されてしまう。
3つのリスクは知った上で、リバースモーゲージを利用しよう。

注意点3.エリアや物件に制限がある

リバースモーゲージは、転売して価値がある不動産しか利用できません。

そのため利用可能なエリアは、ある程度都市部で価格下落が少なく、需要が見込めるエリアに限られます。

具体的な地域は、金融機関ごとに違います。

債務保証型で地方も利用できる可能性も

この数年は、不動産会社が金融機関と提携し、地方でも債務保証するシステムを提供しています。

このため、地方でもリバースモーゲージを利用できる金融機関は増えています。

ただしこの債務保証型では金利が高くなるデメリットも。

また債務保証といっても、不動産会社が銀行に対して保証するだけで、不動産価格が下落すると、融資限度額は減額されます。

債務保証型リバースモーゲージとは
価値や流動性が低く、従来は金融機関が評価しなかった不動産を、不動産会社が債務保証する形で金融機関のリバースモーゲージを可能にしたもの。
【提携金融機関例】
大阪信金・大阪商工信金・飯野信金・知多信金・大光銀行・神奈川銀行・足立成和信金・尾西信金・愛媛銀行・東京スター銀行・浜松磐田信金

物件については主に次のような制限があります。

基本的には所有権のある土地が対象

マイホームを担保に融資が受けられるわけですが、基本的には建物ではなく土地に対する融資となります。

というのも、建物部分の価値はほとんど残っていないことが多いため。

戸建て住宅の場合、築後20年で価値はほぼなくなってしまうのです。

土地についても所有権のある土地のみで、借地などは対象外となります。

マンションは一部金融機関に限られる

対象となる物件は基本的に戸建て住宅(土地+建物)が多くなります。

金融機関によってはマンションも対象ですが、高額物件など限定的です。

評価額の低い不動産は対象外

売却によって返済するタイプの融資なので、価値のない不動産は対象外。

金融機関によっては評価額の下限が設定されているところもあります。

子供が同居していると対象外

利用対象者の項目を見ると「マイホームに単身または夫婦二人住まいであること」という条件が付いています。

子供がいる夫婦であっても、同居している場合は利用できません。

注意点4.他人に貸せなくなる

リバースモーゲージの対象となる物件は、基本的に「自己または配偶者名義の物件で、単身または夫婦で住んでいるもの」が対象です。

他人に貸してしまうと申込者本人とその配偶者以外が居住することとなり、ローン契約違反となってしまいます。

注意点5.家族の理解を得にくい

リバースモーゲージの利用にあたっては、あらかじめ推定相続人の同意が必要になります。

推定相続人とは、現時点で相続が発生すると相続人になり得る人のこと。

実家問題が増えてきているとはいえ、皆が皆「実家を相続するつもりはない」と思っているわけではありません。

「家は子供や孫に残すもの」という考えが根強い日本では、理解を得るのも難しいと言えるでしょう。

ただし、人口の急激な減少と高齢化により、家を残さず売るほうが正解なケースも増えています。

家を売ったほうが良いケースについて、詳しくはこちらで解説しています。

注意点6.リコース型だと相続人が残債務の請求を受ける場合も

家の持ち主が亡くなった後に、担保の家を売却しても債務が残ってしまった場合、「リコース型」だと相続人が請求を受けてしまいます。

一方で「ノンリコース型」だと、残債務の請求が相続人に及ばないので、選ぶならノンリコース型を選びましょう。

ただしノンリコース型は、住宅金融支援機構の「リ・バース60」しか選択肢はなく、資金用途がリフォームや住み替えに限られ、融資限度額も低くなります。

リバースモーゲージが利用できる主な金融機関

リバースモーゲージが利用できるのは次の3種類があります。

  1. 住宅金融支援機構「リバース60」
  2. 民間の金融機関
  3. 地域の社会福祉協議会や自治体

それぞれ解説します。

1. 住宅金融支援機構「リ・バース60」

2009年から開始。2017年にノンリコース型を開始して、融資額は約100億円とこの数年で急激に伸びています。

リ・バース60のメリットは、

  • 返済時、担保割れでも相続人に迷惑がかからないノンリコース型があること。
  • 銀行の住宅ローンと同様、融資期間中に担保評価の見直しが無いこと。

一方でデメリットは、

  • 資金使途が、住宅関連資金に限定されていること
  • 融資限度額が時価の50〜60%程度であること

融資の概要は以下になります。

  • 対象年齢…原則として契約時点で満60歳以上(60歳未満では融資条件が変わる)
  • 担保物件…取扱金融機関による
  • 融資額…資金用途による
  • 資金用途
    1. ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金
    2. 住宅のリフォーム資金
    3. 住宅ローンの借換資金
    4. サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
    5. 子世帯等が居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
  • 対象エリア…金融機関による
  • 対象金融機関…三菱UFJ銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・北都銀行・荘内銀行・岩手銀行・七十七銀行・足利銀行・千葉銀行・横浜銀行・山梨中央銀行・静岡銀行・大垣共立銀行・十六銀行・百五銀行・京都銀行・関西みらい銀行・池田泉州銀行・南都銀行・紀陽銀行・但馬銀行・広島銀行・山口銀行・肥後銀行・西日本シティ銀行・北九州銀行・三井住友信託銀行・北洋銀行・京葉銀行・大光銀行・名古屋銀行・中京銀行・みなと銀行・トマト銀行・もみじ銀行・西京銀行・愛媛銀行・高知銀行・北空知信金・千葉信金・かながわ信金・川崎信金・松本信金・高岡信金・静清信金・浜松磐田信金・三島信金・高山信金・いちい信金・碧海信金・尾西信金・米子信金・鹿児島相互信金・豊橋商工信組・中国労金・アプラス・日本住宅ローン・オリックスクレジット・日本モーゲージサービス

公式サイトはこちら
リ・バース60

お申し込みはこちら(アプラス)
↓ ↓ ↓ ↓ ↓

2. 民間金融機関

東京スター銀行 充実人生

民間金融機関のリバースモーゲージは、2005年の東京スター銀行が初めて。
都響スター銀行は融資額1200億円と、今でも金融機関のリバースモーゲージでトップとなっています。

  • 対象年齢…契約時点で本人が55歳以上、配偶者50歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…500万円以上1億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…一戸建ては全国、マンションは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪市、京都市、神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

公式サイトはこちら
東京スター銀行 充実人生

みずほ銀行 みずほプライムエイジ

メガバンクのリバースモーゲージは、2013年スタートのみずほ銀行が初めて。

  • 対象年齢…契約時点で満55歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…商品タイプによって異なる(フリー口と目的口の2パターンあり)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

公式サイトはこちら
みずほ銀行 みずほプライムエイジ

三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

  • 対象年齢…契約時点で満60歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、兵庫県

公式サイトはこちら
三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

三菱UFJ銀行 リバースモーゲージ型住宅関連ローン

  • 対象年齢…契約時点で満60歳以上(80歳の誕生日まで借入可能)
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…建設・購入資金なら100万円以上5,000万円以内、リフォームまたは入居一時金なら100万円以上1,500万円以内
  • 資金用途…住宅建設・購入資金、マイホームのリフォーム資金、サービス付高齢者向け住宅の入居一時金
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

公式サイトはこちら
三菱UFJ銀行 リバースモーゲージ型住宅関連ローン

三井住友信託銀行 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

  • 対象年齢…借入時点で満55歳以上
  • 担保物件…評価額が原則4,000万円以上
  • 融資額…担保物権による
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県

公式サイトはこちら
三井住友信託銀行 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

新生銀行 リバースモーゲージ型住宅ローン

  • 対象年齢…借入時点で満60歳以上
  • 担保物件…一戸建て・マンション
  • 融資額…500万円以上8,000万円以下、各資金用途以下
  • 資金用途…住宅建設・購入資金、ローン借換資金、サ高住一時金、リフォーム資金
  • 対象エリア…全国

公式サイトはこちら
新生銀行リバースモーゲージ型住宅ローン

3. 社会福祉協議会や自治体

社会福祉協議会が窓口となるリバースモーゲージは、厚生労働省の「生活福祉資金貸付制度」の一つである不動産担保型生活資金に基づいたもの。

市町村民税が非課税となっているような、低所得者の生活資金としての貸付となります。

銀行のリバースモーゲージとの主な違いは次の通り。

  • 低所得者という所得の条件がある(一定の所得があると利用できない)
  • 対象年齢が高い(申込めるのは原則65歳以上)
  • 利子負担が軽い
  • 地域を問わず利用できる(社会福祉協議会は全国各地にある)

自治体が窓口となって実施しているものは、現在は厚生労働省の制度に置き換わったため、ほとんど無くなりました。

現在は社会福祉協議会に相談すると良いでしょう。

各地の社会福祉協議会はこちら
都道府県・指定都市社会福祉協議会ホームページ

まとめ

いかがでしょうか?

リバースモーゲージは、注意点をよく理解して上手く利用すればとても便利な商品です。

一方で、日本では長期的に不動産価格が下落する恐れがあるため、不動産のエリアと融資条件をよく確認した方が良いでしょう。

リバースモーゲージを利用するかどうかは、まず今の売却価格を確認したうえで、家族とよく相談して決めることをおすすめします。

あなたの住まいと老後に最適な方法が見つかることを、心よりお祈りしております。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。