老後イメージ
「リバースモーゲージは本当に良いの? 注意点は?」

リバースモーゲージをご検討中ですね。

リバースモーゲージは、家を売らずに住み続けたまま、家を担保にお金を借りるもの。

アメリカでは累積95万件(2015年時点)と広く利用されていますが、日本では利用が少なく、アメリカのわずか1%未満。

そんなリバースモーゲージのメリットや注意点、金融機関の事例を分かりやすくまとめました。

あなたが安心して老後を暮らすために、この記事がお役に立てば幸いです。

リバースモーゲージとは

高齢夫婦イメージ

家を担保に月々の元本返済不要なローン

リバースモーゲージは、高齢者がマイホームを担保に、一時金または年金として借りられる貸付制度。

普通のローンと違い最後に返済するので、リバース=逆、モーゲージ=抵当・抵当権、という意味になっています。

通常のローンと違って月々の元本返済は不要で、利息だけを毎月返済します。


ハウスくんハウスくん

お金を借りるのに、元本を返済しないの?


家博士家博士

元本は、家の所有者が亡くなった後に家を売却して一括返済するんだ。

元本返済は所有者死亡後に一括返済

リバースモーゲージは、家の所有者が亡くなった後で家を売却し、まとめて元本を返済します。

普通の住宅ローン(元利均等型)とリバースモーゲージの返済イメージはこちら。

リバースモーゲージ返済イメージ

ハウスくんハウスくん

住宅ローンに比べると、月々の返済額が少なくて済むんだね


家博士家博士

だから住宅ローンからの借り換えで利用する人も多いよ

現金一括で繰り上げ返済もできる

リバースモーゲージは、所有者が存命中でも、現金一括で繰り上げ返済も可能。

気が変わって家を相続したくなっても、繰り上げ返済で対応できます。

そのため老後資金をなるべく手元に多く残すために、とりあえずリバースモーゲージを利用する方も居ます。

団体信用生命保険は無し

リバースモーゲージでは、団信(団体信用生命保険)はありません。

家の所有者が亡くなった後に、家を売却することで、残債を返済するローンです。

配偶者が引き継げる

リバースモーゲージは、家の所有者が亡くなっても、配偶者が引き継げることが多く、家を追い出される心配はありません。
(※ローン商品によって違いますので、利用前に確認して下さい。)

配偶者が連帯保証人になるケースが多く、連帯保証人も亡くなった後で元本を返済します。

ハウスくんハウスくん

夫婦のどちらが残っても、最後まで家に暮らせるんだね。

相続人の返済義務の違いで、リコースとノンリコースがある

リバースモーゲージには、相続人の返済義務の違いによって『リコース型』と『ノンリコース型』の2種類があります。

●リコース型
相続人は残った債務を返済する必要がある。
●ノンリコース型
相続人は残った債務を返済する必要がない。

不動産価格が値下がりするなどで、家を売っても債務が返済できない場合、リコース型だと相続人に返済する義務があります。

ノンリコース型の方が、相続人のリスクが無く安心ですが、その分金利が高く、融資限度額は少なくなります。

利息は毎月支払う

リバースモーゲージでは、利息を毎月支払う必要があります。

借り入れている元本分の利息なので、多く借りるほど支払う利息は増えます。

普通は、年をとるごとに借入額が増えるため、支払い利息も増えていきます。

金利は高めで変動金利

リバースモーゲージの金利は約2%〜4%と、住宅ローンに比べると高めの金利。

また変動金利なので、支払う利息は一定でなく、金利が上昇すれば支払い利息は増えます。

さらに、ノンリコース型や担保保証型など、融資条件が良いほど金利は高くなる傾向に。
(※詳細は、後で解説します。)
ここまでリバースモーゲージについて、ザックリと概要を解説しました。

次にリバースモーゲージのメリットについて解説します。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットはこちら。

リバースモーゲージのメリット

  • メリット1.高齢でも融資を受けられる
  • メリット2.家を手放さずに資金ができる
  • メリット3.相続しない資産を活用できる
  • メリット4.資金の用途が自由なものが多い

それぞれ解説します。

メリット1.高齢でも融資を受けられる

リバースモーゲージなら、高齢でも融資が受けられます。

一般的に、リバースモーゲージの申込み対象は55〜60歳以上からで、上限がある場合は80歳前後まで。

一部には50歳から利用できるものもあります。

普通のローンだと、高齢になると収入が減り死亡リスクもあるため、審査に通りにくくなるもの。

高齢でも融資が受けられるのは大きなメリットです。

メリット2.家を手放さずに資金ができる

リバースモーゲージなら自分の家に住み続けながらお金を受け取れます。

住み慣れたマイホームを手放すのは誰でも寂しいもの。

家を手放す売却と違って、心理的に安心感があります。

高齢者は賃貸住宅が借りにくいこともあり、住む場所が確保できる安心感もあります。

家博士家博士

ただし場合によっては、家を追い出されたり、融資額が減る恐れもある。
詳しくはデメリットの章で解説するよ

リースバックは、買取価格が安く、追い出されるリスクも

ちなみにリバースモーゲージとよく比較されるリースバックという方法もあります。

リースバックとは、先に家を売却して、その後は家賃を支払いながら住み続ける方法。

まとまった資金が手に入るのは、リバースモーゲージと似ています。

ただしリースバックは、買取価格が安くなり、定期借家なので途中で家を追い出されるリスクがあります。

メリット3.相続しない資産を活用できる

子供がいない夫婦であれば、二人とも亡くなってしまった後に家を残しておく必要はありません。

また子供がいる夫婦でも、最近は残さない方が増えています。

というのも、「実家をどうするか」という実家問題が最近増えているため。

子供が独立して各々の場所にマイホームを持ってしまうと、実家は空き家になり、お荷物になるだけ。

リバースモーゲージなら最終的に売却するため、相続の必要がない不動産を有効活用できるのです。

メリット4.資金の用途が自由なものが多い

リバースモーゲージでは、受取ったお金の使い道は自由なものも多くあります。

投資資金や事業資金はダメなことが多いですが、それ以外は生活資金や旅行費用も可能。

ただし金融機関によっては用途が決まっているので、利用条件をよく確認して下さい。

例えば、住宅金融支援機構の【リ・バース60】は、資金用途が住宅関連資金に限定されています。(取扱金融機関によって詳細条件は異なります。)

ハウスくんハウスくん

高齢で、生涯家に住み続けて融資を受けたい人には、役立つローンだね。


家博士家博士

ただし注意点もある。
次はデメリットを解説するよ。

リバースモーゲージのデメリット・注意点

リバースモーゲージのデメリット・注意点はこちら

  • 注意点1. そもそも利用できない場合も多い
  • 注意点2. リコース型は相続人の残債リスクあり
  • 注意点3. 他人に貸せなくなる
  • 注意点4. 長生きすると利息が膨大に
  • 注意点5. 金利が高く、変動金利で上昇するリスクも
  • 注意点6. 融資限度額が半額程度と低く、減額される恐れも

それぞれ解説します。

注意点1. そもそも利用できない場合も多い

リバースモーゲージは、商品によりますが、利用条件が厳しく、そもそも利用できない場合も多くあります。

利用条件として、こちらがあります。

条件1. 年齢制限

リバースモーゲージの多くは、55歳以上又は60歳以上が条件です。

一部に50歳から利用できる商品もありますが、利用限度額が少ないなど条件は悪くなってしまいます。

条件2. 物件とエリア

リバースモーゲージは、最後に不動産を売却して元本を一括返済します。

そのため、都市部など価格下落が少なく、将来確実に売却できる不動産でないと利用できません。

例えば、次のような家は利用できません。

  • 過疎が進んで、売却が難しいエリアの家
  • 所有権でなく借地権の土地
  • 老朽化で売却が難しいマンション
  • 別のローンの抵当権が解除できない家(住宅ローンの借り換えは可)

一戸建ては建物が老朽化しても、解体すれば更地で売却できます。

しかしマンションは、立地が悪かったり、管理が悪いと売れません。

具体的な条件は金融機関によって違うので、もし断られてもいくつか当たってみると利用できる場合があります。

債務保証型で地方も利用できる可能性も

この数年は、不動産会社が金融機関と提携し、地方でも債務保証するシステムを提供しています。

このため、地方でもリバースモーゲージを利用できる金融機関は増えています。

ただしこの債務保証型では金利が高くなるデメリットも。

また債務保証といっても、不動産会社が銀行に対して保証するだけで、不動産価格が下落すると、融資限度額は減額されます。

債務保証型リバースモーゲージとは
価値や流動性が低く、従来は金融機関が評価しなかった不動産を、不動産会社が債務保証する形で金融機関のリバースモーゲージを可能にしたもの。
【提携金融機関例】
大阪信金・大阪商工信金・飯野信金・知多信金・大光銀行・神奈川銀行・足立成和信金・尾西信金・愛媛銀行・東京スター銀行・浜松磐田信金

条件3. 子供の同居は不可

リバースモーゲージの多くは、住民が夫婦のみか単身のでないと利用できず、子供の同居が認められません。

理由として、所有者が亡くなって家を売却する際、子供が居るとトラブルになる恐れがあるためです。

条件4. 配偶者・相続人の同意

リバースモーゲージを利用するためには、推定相続人の同意が必要です。

推定相続人とは、現時点で相続が発生すると相続人になる人のこと。

特に次の2つは大切で、本人の了承が必要です。

  • 子供に家を残さないこと
  • 所有者が亡くなった後に、配偶者や子供が債務者になること

ハウスくんハウスくん

リバースモーゲージも条件が色々あるんだね。
子供の了承まで必要なのか。


家博士家博士

特にリコース型だと相続人のリスクが大きいからね。

注意点2. リコース型は相続人の残債リスクあり

リコース型のリバースモーゲージ型住宅ローンは、相続人の残債リスクがあります。

なぜならリコース型だと、家の所有者が亡くなった後に、担保の家を売却して不足する残債務は、相続人に請求されるため。

担保の家を売却して、残債務が残るかは将来の不動産価格次第なので、どうなるか分かりません。

相続人の残債務リスクを避けるためには、ノンリコース型のリバースモーゲージを選ぶしかありません。

ただしノンリコース型の選択肢は、住宅金融支援機構の「リ・バース60」のみ。

リ・バース60は、資金用途がリフォームや住み替えに限られ、融資限度額も低くなります。

ハウスくんハウスくん

やっぱり将来はどうなるか分からないから、ノンリコースが安心だね


家博士家博士

アメリカはノンリコースがほとんどだから、リバースモーゲージが多く利用されているんだ。

注意点3. 他人に貸せなくなる

リバースモーゲージを利用すると、他人に貸せなくなります。

将来、所有者が施設に入居して、家が空き家になっても、賃貸に出せません。

もし賃貸に出せれば、賃料収入を利息の支払いや施設の入居費に充てることができます。

賃貸に出せないと、残る選択肢は、売却して一括返済するか、空き家のまま放置するかのどちらかしかありません。

家博士家博士

空き家のまま放置しても、維持費と利息の支払いが負担になるので、売却して一括返済するのが現実的だね。
ただし認知症だと売却が難しくなる

所有者が認知症だと後見人制度で売却が困難に

家の所有者が認知症になると、配偶者や子供の判断で家を売却できません。

裁判所に申請して、後見人制度を利用する必要があります。

後見人制度では、家の売却に後見人の承認が必要で、売却が難しくなります。

ハウスくんハウスくん

売ろうと思っても、認知症リスクもあるのか。


家博士家博士

今は施設に入ってからも長期間暮らす人が多いからね。
誰も住んでいない家の維持費を払い続けるのは、大きな負担だよ。

注意点4. 長生きすると利息が膨大に

リバースモーゲージは、所有者が亡くなって元本を一括返済するまで、利息を支払い続けるローンです。

つまり長生きするほど利息の支払いが膨大になり、場合によっては借りた元本以上を支払う恐れも。

各金利での支払い利息の月額と年額、合計が元本を超える期間はこちら。

元本100万円あたりの支払い利息(金利別)

30

金利支払い利息
(月額)
支払い利息
(年額)
支払い利息合計が
借入元本を
超える期間
3.0%2,750円33,000円30.3年
4.0%3,666円44,000円22.7年
5.0%4,583円55,000円18.2年
6.0%5,500円66,000円15.2年
7.0%6,416円77,000円13年
8.0%7,333円88,000円11.3年

ハウスくんハウスくん

金利5%では18.2年借りると、借りた金額以上に利息を払うのか…。


家博士家博士

借入金から利息を支払うと、すぐに借入限度額まで達してしまう。
資金に余裕が無い場合は、限度額一杯まで借りないほうが安全なんだ。

借入金で利息を払うと限度額を使い切る恐れも

月々の支払い利息を借入金から支払うと、限度額を使い切る時期が早くなり、負のスパイラルに陥いる恐れも。

また長生きすることで必要となるお金が増え、生前に限度額を使い切ってしまう恐れがあります。

リバースモーゲージでは限度額を使い切っても利息は支払い続けなければいけません。

さらに年金も健康保険も財源は年々厳しくなっているため、長生きするほど年金は減り、医療や介護の自己負担割合は増える一方です。

ハウスくんハウスくん

リバースモーゲージは、長生きがリスクになるローンなんだね。


家博士家博士

さらに金利が高くなるリスクもあるんだ。

注意点5. 金利が高く、変動金利で上昇するリスクも

リバースモーゲージの金利は住宅ローンより高く、さらに変動金利なので金利が上昇するリスクがあります。

住宅ローン金利より2%以上高い

今の住宅ローン金利は史上空前の低金利でネット銀行なら0.5%を切っています。

一方でリバースモーゲージの金利は2〜4%程度と、住宅ローンより2%以上も高くなります。

例えば2,000万円を借りた場合だと

  • 金利0.5%→支払い利息月額9,166円
  • 金利2.0%→支払い利息月額36,666円
  • 金利3.5%→支払い利息月額64,166円

金利の違いで、支払利息が大きく違うことが分かります。

今は史上空前の低金利ですが、この低金利が将来も続くとは限りません。

むしろこれ以上金利が下がらないので、上がる可能性の方が高いと考えたほうが良いでしょう。

家博士家博士

今の低金利は日銀の金融緩和が原因だからね。

日銀の金融緩和はすでに限界

日銀は2013年から異次元の金融緩和政策を続けたため、コロナ前に限界となっていました。

日銀と米国、欧州の中央銀行の印刷したお金の量(中央銀行総資産)を比較したグラフがこちら。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でもズバ抜けて異常な数字。

これ以上金融緩和を続けても、効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

注意点6. 融資限度額が半額程度と低く、減額される恐れも

リバースモーゲージでは、融資限度額が少なく、時価の半額程度。

さらに融資期間中に融資限度額が減額される恐れもあります。

限度額は低い担保評価の50〜70%

リバースモーゲージの担保評価は時価より低く、さらにその担保評価額の50〜70%が融資限度額になります。

例)時価5,000万円の物件の場合
→担保評価4,000万円
→融資額は50%の2,000万円から最高でも70%の2,800万円となる

ハウスくんハウスくん

それだけしか借りられないんだ!
なんでそんなに少ないの?


家博士家博士

不動産価格の下落リスクがあるからだよ。

不動産価格が下落すると融資限度額が減る

一般的なリバースモーゲージ型住宅ローンでは、定期的に担保評価が見直され、不動産価格が下落すると融資限度額も減らされます。

もし融資限度額一杯まで借りていた場合、不足分を一括返済しなくてはいけません。

もし1年以内に返済できないと、家を追い出されてしまい、家が競売にかけられるリスクもあります。

さらに競売でも債務が全額返済できないと、残債務を請求される恐れも。

民間の金融機関では、利用前に担保評価の見直しについてよく確認した方が良いでしょう。

リ・バース60なら限度額は減らない

限度額が減るリスクをカバーできるのが、住宅金融支援機構の住宅融資保険【リ・バース60】を活用したリバースモーゲージ型の住宅ローンです。(ノンリコース型)

リバースモーゲージと違い、あくまでも住宅ローンなので、資金用途が【住宅購入資金・建て替え資金・リフォーム資金・住宅ローン借換え】等の住宅関連資金に限定されていることが特徴です。(取扱金融機関によって対象となる住宅資金は異なります。)

ハウスくんハウスくん

でもなんで借入限度額が時価の半額しか無いのに、さらに減額されるの?


家博士家博士

日本では長期的に不動産価格が下がるからね。

長期的には日本の不動産価格は下落する

長期的に、日本の不動産価格は一部の都心を除いて下落し続けると予想されます。

なぜなら急激な高齢化と人口減少が進む一方で、新築住宅の数量規制が無く、毎年90万戸ペースで新築住宅が供給されているため。

急激な高齢化と人口減少でも増える新築

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

結果として、空き家率は2018年時点で13.6%に。

ハウスくんハウスくん

なんで新築住宅を規制しないの?


家博士家博士

新築住宅を規制すると景気が悪くなるから、政治家は規制しないんだ。
世界の先進国で、新築住宅の規制が無いのは日本くらいだけどね。


長期的には、シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46%下がる(価格は半額)と予想されています。

(※出典:Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

5割が人口半減、2割が無人化

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

不動産価格は毎年見直され、借入限度額は減るリスクがある

一般の金融機関によるリバースモーゲージでは、不動産価格が毎年見直されます。

ハウスくんハウスくん

借入限度額が時価の半額ってことは、価格が半額以下に値下がりしたら、限度額が減るの?


家博士家博士

半額まで下落する前に、借入限度額は減るんだ。
金融機関は、売却して回収する余裕があるうちに、先に限度額を減らすからね

リバースモーゲージでは、住宅価格が大きく下落すると担保物件の売却だけでは返済できなくなる恐れがあります。

金融機関は回収できなくなるリスクを回避するため、家の価格が借入額まで下落する前に、担保評価を見直して借入限度額を減額します。

ハウスくんハウスくん

借入限度額が減額されたら、どうなるの?


家博士家博士

限度額まで借りていた場合、追加融資ができないだけでなく、不足分の返済を迫られる。
返済できなければ、家を追い出されてしまうんだ。


リバースモーゲージを利用する場合は、なるべく借入額を少なくした方が、リスクは低くなるでしょう。
ハウスくんハウスくん

じゃあ限度額を全額借りるのはリスクがあるってこと?


家博士家博士

借りる期間が長くなるなら、リスクはあるね。
まずどのくらいの金額を借りられるか、今の家の価格を確認してみると良いよ。

今は不動産価格が高騰している

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2021年6月

「不動産価格指数」とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。

年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約8年で58%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

これは長期的な傾向でなく、あくまで日銀の異次元金融緩和による一時的なもの。
いつまで続くか分かりません。

まず今の売却価格を確認してみては

高騰している今の相場で、あなたの家がいくらで売れるか、まず確認してみてはいかがでしょうか。

今の価格を知ることで、リバースモーゲージの融資金額が妥当か判断する参考になります。

また予想外の高値なら、そのまま売却する選択肢もあります。

今の家の価格を知るためには、売買実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを使えば簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

ちなみに売却益がでても、年金や健康保険に影響はありません。

リバースモーゲージが利用できる主な金融機関

リバースモーゲージが利用できるのは次の3種類があります。

  1. 住宅金融支援機構「リバース60」
  2. 民間の金融機関
  3. 地域の社会福祉協議会や自治体

それぞれ解説します。

1. 住宅金融支援機構「リ・バース60」

2009年から開始。2017年にノンリコース型を開始して、融資額は約100億円とこの数年で急激に伸びています。

リ・バース60のメリットは、

  • 返済時、担保割れでも相続人に迷惑がかからないノンリコース型があること。
  • 銀行の住宅ローンと同様、融資期間中に担保評価の見直しが無いこと。

一方でデメリットは、

  • 資金使途が、住宅関連資金に限定されていること
  • 融資限度額が時価の50〜60%程度であること

融資の概要は以下になります。

  • 対象年齢…原則として契約時点で満60歳以上(60歳未満では融資条件が変わる)
  • 担保物件…取扱金融機関による
  • 融資額…資金用途による
  • 資金用途
    1. ご本人が居住する住宅の建設資金または購入資金
    2. 住宅のリフォーム資金
    3. 住宅ローンの借換資金
    4. サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
    5. 子世帯等が居住する住宅の取得資金を借り入れるための資金
  • 対象エリア…金融機関による
  • 対象金融機関(令和元年度末で65金融機関)…三菱UFJ銀行・りそな銀行・埼玉りそな銀行・北都銀行・荘内銀行・岩手銀行・七十七銀行・足利銀行・千葉銀行・横浜銀行・山梨中央銀行・静岡銀行・大垣共立銀行・十六銀行・百五銀行・京都銀行・関西みらい銀行・池田泉州銀行・南都銀行・紀陽銀行・但馬銀行・広島銀行・山口銀行・肥後銀行・西日本シティ銀行・北九州銀行・三井住友信託銀行・北洋銀行・京葉銀行・大光銀行・名古屋銀行・中京銀行・みなと銀行・トマト銀行・もみじ銀行・西京銀行・愛媛銀行・高知銀行・北空知信金・千葉信金・かながわ信金・川崎信金・松本信金・高岡信金・静清信金・浜松磐田信金・三島信金・高山信金・いちい信金・碧海信金・尾西信金・米子信金・鹿児島相互信金・豊橋商工信組・中国労金・アプラス・日本住宅ローン・オリックスクレジット・日本モーゲージサービス他

公式サイトはこちら
リ・バース60

提携金融機関の一覧はこちら
取扱金融機関

2. 民間金融機関

東京スター銀行 充実人生

民間金融機関のリバースモーゲージは、2005年の東京スター銀行が初めて。
都響スター銀行は融資額1200億円と、今でも金融機関のリバースモーゲージでトップとなっています。

  • 対象年齢…契約時点で本人が55歳以上、配偶者50歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…500万円以上1億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…一戸建ては全国、マンションは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪市、京都市、神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

公式サイトはこちら
東京スター銀行 充実人生

みずほ銀行 みずほプライムエイジ

メガバンクのリバースモーゲージは、2013年スタートのみずほ銀行が初めて。

  • 対象年齢…契約時点で満55歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅・マンション
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…商品タイプによって異なる(フリー口と目的口の2パターンあり)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

公式サイトはこちら
みずほ銀行 みずほプライムエイジ

三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

  • 対象年齢…契約時点で満60歳以上
  • 担保物件…一戸建て住宅
  • 融資額…1,000万円以上2億円以内
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、京都府、兵庫県

公式サイトはこちら
三井住友銀行 SMBCリバースモーゲージ

三井住友信託銀行 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

  • 対象年齢…借入時点で満55歳以上
  • 担保物件…評価額が原則4,000万円以上
  • 融資額…担保物権による
  • 資金用途…原則自由(事業資金や投資資金は除く)
  • 対象エリア…東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県

公式サイトはこちら
三井住友信託銀行 不動産活用ローン(リバースモーゲージ)

3. 社会福祉協議会や自治体

社会福祉協議会が窓口となるリバースモーゲージは、厚生労働省の「生活福祉資金貸付制度」の一つである不動産担保型生活資金に基づいたもの。

市町村民税が非課税となっているような、低所得者の生活資金としての貸付となります。

銀行のリバースモーゲージとの主な違いは次の通り。

  • 低所得者という所得の条件がある(一定の所得があると利用できない)
  • 対象年齢が高い(申込めるのは原則65歳以上)
  • 利子負担が軽い
  • 地域を問わず利用できる(社会福祉協議会は全国各地にある)

自治体が窓口となって実施しているものは、現在は厚生労働省の制度に置き換わったため、ほとんど無くなりました。

現在は社会福祉協議会に相談すると良いでしょう。

各地の社会福祉協議会はこちら
都道府県・指定都市社会福祉協議会ホームページ

まとめ

リバースモーゲージは、注意点をよく理解して上手く利用すればとても便利な商品です。

一方で、次の注意点も。

  • 注意点1. そもそも利用できない場合も多い
  • 注意点2. リコース型は相続人の残債リスクあり
  • 注意点3. 他人に貸せなくなる
  • 注意点4. 長生きすると利息が膨大に
  • 注意点5. 金利が高く、変動金利で上昇するリスクも
  • 注意点6. 融資限度額が半額程度と低く、減額される恐れも

日本では長期的に不動産価格が下落する恐れがあるため、下落時の融資条件をよく確認した方が良いでしょう。

リバースモーゲージを利用する前に、まず今の売却価格を確認し、ご家族と相談することをおすすめします。

あなたの住まいと老後に最適な方法が見つかることを、心よりお祈りしております。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。