年金受給者イメージ
「年金受給者が不動産を売却すると、収入が増えたとみなされて年金が減額されるのでは?」

こうした心配から、不動産の売却を迷っている人も多いかもしれません。

結論からいうと、不動産売却によって年金が減額されることはありません。
(※一部の傷害年金を除く)

ただし不動産売却によって、健康保険、介護保険、税金などに影響があるため、これらを分かりやすくまとめました。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

不動産売却時の年金・健康保険・介護保険・税金への影響まとめ

年金受給者が不動産を売却すると、年金や健康保険については次のような影響が考えられます。

1. 年金
基本的には影響なし。
ただし成人前に認定を受けた障害基礎年金だけ影響する可能性あり。
2. 国民健康保険
翌年だけ保険料が増えるが上限(年50〜90万円)あり。
※市区町村で金額が違う
3. 介護保険
65歳以上が支払う介護保険料は高くなる。
※市区町村で金額が違う
要介護者の介護負担割合が2018年8月以降は1割から最大3割へ増える可能性あり。
4. 税金
譲渡所得があると税金がかかる可能性がある。

それぞれについて詳しく解説します。

まず知っておきたい「不動産売却時の譲渡所得」

譲渡所得計算イメージ
年金や健康保険などへどんな影響があるのか詳しく見る前に、まずは「不動産売却時の譲渡所得」について押さえておきましょう。

不動産を売却して得られた収入は、譲渡所得となります。

年金や健康保険などがどうなるのかは、この譲渡所得が大きく関係しているのです。

譲渡所得を算出するための計算式は次の通り。

譲渡所得 = 譲渡価格 − (取得費+譲渡費用)

譲渡所得のイメージ

譲渡所得は単に「不動産の売却価格」を指すわけではなく、売却によって得られた金額から様々な費用を差し引いたものになります。

【参考】国税庁・No.1460 譲渡所得(土地、建物及び株式等以外の資産を譲渡したとき)

譲渡価格とは

譲渡価格は売却によって得られた金額のこと。

次の計算式を利用すれば譲渡価格が分かります。

譲渡価格 = 土地と建物の売却価格 + 固定資産税・都市計画税の精算金
家博士家博士

固定資産税・都市計画税はあらかじめ売主が一括して支払っているから、所有期間に応じて精算するんだ。原則として買主から精算金を受取ることになるから、売却価格と精算金を合わせたものが譲渡価格となるよ

取得費とは

取得費は、売却する不動産を購入した時の購入代金や手数料などの合計額のこと。

次のいずれかの方法で計算できます。

① 取得費=譲渡価格×5%

② 取得費=(土地と建物の購入価格+購入費用)−減価償却費

ハウスくんハウスくん

どうして2つの計算式があるの?

家博士家博士

売却しようとしている不動産が相続したものだったり、ずいぶん前に購入していたものだと、そもそも取得費が分からなかったりするんだ。
その場合は『取得費を譲渡価格の5%相当額とすることができる』とされているからだよ


【参考】国税庁・No.3258 取得費が分からないとき

一方で購入価格や購入費用が分かっている場合は、2つ目の計算式を利用して取得費を算出することになります。

購入費用とは

購入費用として計上できるものには、次のようなものがあります。

購入費用になるもの

  1. 不動産会社への仲介手数料
  2. 登録免許税、登記手数料
  3. 不動産取得税
  4. 改築や増築の費用
  5. ローン保証事務手数料
  6. 固定資産税・都市計画税の精算金(購入時に売主に対して支払った分)
  7. 建物付き土地を購入して、1年以内に建物を取り壊した場合はその撤去費
  8. ローンの開始から入居まで期間があいた場合は、その期間の金利、ローン保証料、団体信用生命保険料

領収証などの書類を確認し、該当するものがあれば計上しておきましょう。

減価償却費とは

建物の場合は時間の経過とともに価値が減っていくため、その点を考慮する必要があります。

減価償却費とは、建物の価値が減る分を税金に反映するための計算です。
減価償却(定額法)のイメージ

減価償却を行う方法については、不動産を取得した時期や事業使用の有無によっても変わります。

減価償却はかなり奥が深いので、こちらの別記事で詳しく解説しています。

譲渡費用とは

譲渡費用として計上できるものについては、次のようなものが挙げられます。

譲渡費用になるもの

  1. 不動産会社への仲介手数料
  2. 登録免許税、登記手数料
  3. 印紙税
  4. 測量などの費用
  5. 建物を取り壊して土地を売った場合は、建物の撤去費用

これらはいずれも、売却時にかかった費用です。

譲渡所得の計算についてはこちらでも詳しく解説しています。

以上をふまえたうえで、年金や健康保険などがどうなるのか具体的に見ていきます。

1.年金について

年金受給者イメージ
不動産を売却しても、年金には影響ありません。
(唯一例外として20才前に認定された障害年金だけ影響を受ける可能性があります。)

老齢基礎年金と老齢厚生年金

老後に受給する年金には「老齢基礎年金」と「老齢厚生年金」の2つがあります。

「老齢基礎年金」を受け取るのは国民年金に加入していた人。

主に自営業者や個人事業主などが該当します。

「老齢厚生年金」は厚生年金加入者が受け取る年金で、こちらは会社員などが該当します。

厚生年金は国民年金に上乗せする形で保険料を納めているため、厚生年金加入者は国民年金加入者でもあるのです。

ハウスくんハウスくん

ということは、厚生年金に加入している人は、老齢基礎年金と老齢厚生年金の2つを一緒にもらえるということ?

家博士家博士

そういうことになるよ

なお、老齢基礎年金と老齢厚生年金については、不動産売却で譲渡所得があったからといって年金が減額されることはありません。

【参考】日本年金機構・年金の受給(老齢年金)

在職老齢年金

また厚生年金のひとつに「在職老齢年金」というものがありますが、これも不動産の売却には影響を受けません。

在職老齢年金は60歳以上になっても働いて厚生年金に加入しつつ、厚生年金を受給するもの。

この在職老齢年金は、年金の受給額と給与・賞与の額次第で年金が支給停止(全部または一部)となる事があります。

ハウスくんハウスくん

つまり、収入次第で年金がもらえなくなる可能性があるってこと? ということは、不動産売却で譲渡所得があったら、在職老齢年金も支給停止になるのかな?

家博士家博士

譲渡所得は対象外だから、不動産を売却しても在職老齢年金が支給停止になったり減額されたりする事はないんだ。
あくまでも年金の受給額と、給与・賞与の額だけが対象だよ

譲渡所得は収入といえますが対象外なので、在職老齢年金に関しても心配することはありません。

【参考】日本年金機構・在職老齢年金の支給停止の仕組み

障害年金

不動産売却によって影響を受ける可能性がある年金としては「障害年金」が挙げられます。

これは老後に受け取るものというわけではなく、年齢関係なく病気やケガによって一定の障害状態になった場合に受け取るもの。

年金加入前(20歳前)に病気やケガで障害状態になってしまった人も、20歳を過ぎれば障害基礎年金が受け取れます。

ただし、20歳前に傷病を負って障害状態となってしまった場合は、年金保険料を納付できていません。

そのため、受給する年金額については一定の所得制限が設けられています。

家博士家博士

この場合の『所得』には、不動産売却によって得られる譲渡所得も含まれる。
だから影響を受ける可能性があるんだ

以上の事から、年金に関しては「20歳前に傷病を負って障害状態となってしまった場合の障害基礎年金だけ影響する可能性あり」となります。

【参考】日本年金機構・障害基礎年金の受給要件・支給開始時期・計算方法

2.健康保険について

健康保険イメージ
健康保険は前年の所得に応じて、納付する保険料が増えますが、保険料には上限(賦課限度額)年間50万〜90万円があります。

健康保険の保険料は全国一律ではなく、自治体によって計算方法が微妙に異なるため差があるもの。

賦課限度額についても地域差がありますが、自治体が自由に決められる上限値の上限は決まっています。

【参考】厚生労働省・国民健康保険の保険料(税)の 賦課(課税)限度額について

ハウスくんハウスくん

年金受給者の場合、健康保険の保険料はどうやって納付するの?

家博士家博士

条件を満たしていれば、年金から天引きされることになっているんだ。天引きされる場合には、自治体からお知らせが届くことになっているよ

なお、健康保険の保険料は、年齢によってその内訳が変わります。

健康保険の内訳は次の3つ。

  1. 医療分保険料(医療分)
  2. 後期高齢者支援金分保険料(支援分)
  3. 介護分保険料(介護分・40歳以上65歳未満のみ)

各保険料の合計額が健康保険の保険料となります。

65歳〜74歳の人が支払うのは、医療分と支援分。

75歳以上または65歳〜74歳で一定の障害がある人は、後期高齢者医療制度という健康保険とは別の制度に加入することになります。

家博士家博士

それぞれの保険料を計算する際には、所得割・資産割・均等割・平等割という4つのポイントがあるんだ。
4つのうちどれを組み合わせるか、そして金額や割合は自治体によって変わるから、保険料も地域差があるんだよ

ハウスくんハウスくん

なんだか複雑だね…。
でも、『所得割』という部分で所得が関係してくるから、不動産売却で譲渡所得があると保険料が上がる可能性があるってことなのかな?

家博士家博士

そういうことになるね。
そして保険料には上限もあるから、ものすごく高くなるわけではない点も頭に入れておこう

健康保険料の具体的な金額については、各市町村の窓口やホームページへ問い合わせて下さい。

3.介護保険について

介護イメージ
介護保険制度は、介護が必要な人に介護サービスを利用する際の費用を給付してくれるもの。

40歳になると健康保険料に上乗せする形で、介護保険料を納付することになります。

介護保険については、介護サービスを利用しているかどうかでも影響が変わります。

介護サービスを利用している人

これまで、介護サービスを利用する際の利用者負担割合は原則1割(所得が一定以上の人は2割)となっていました。

しかし2018年8月以降は、合計所得が220万円以上になると負担割合が最大3割に増えることに。

この合計所得には、不動産売却によって得られる譲渡所得も含まれます。

家博士家博士

譲渡所得については、長期譲渡所得および短期譲渡所得に係る特別控除を控除した額で計算されるよ

ただし、合計所得が220万円以上になれば必ず3割負担になるわけではありません。

基準となるのは「世帯の65歳以上の人の年金収入+その他の合計所得金額(合計所得金額−年金の雑所得)」の金額。

この金額が単身で340万円未満、2人以上の世帯で463万円未満なら、負担割合は1割または2割となります。

【参考】厚生労働省・利用者負担割合の基準が変わります(周知用リーフレット)

介護サービスを利用していない人

介護サービスを利用していない人は保険金の給付はありませんが、保険料は納付しています。

介護保険は健康保険の一部なので計算方法や割合も自治体ごとによって変わり、保険料にも地域差があります。

そして健康保険と同じように、所得に応じて介護保険料も増えるのです。

ハウスくんハウスくん

つまり、不動産売却で譲渡所得があれば、その分、所得が増えて保険料も増えるってこと?

家博士家博士

そういうことになるよ

なお、保険料については原則として年金から天引きされることになっています。

【参考】厚生労働省・介護保険制度について

4.税金について

税務署イメージ
4つ目の税金については、特例があるのでほとんどの場合で非課税となります。

特例について

特例にはいくつかあり、条件に合うものが適用されます。

3,000万円の特別控除

マイホームを売った時の特例で、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円が控除できるものです。

特例を適用するためには次の要件が必要です。

【特例の適用要件】
  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と一緒にその敷地(借地権含む)を売ること。ただし、以前に住んでいた場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。ただし、建物を取り壊した場合は、次の2つを満たした場合のみ認められる。
    1. 土地の売買契約が、建物を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
    2. 建物を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸し駐車場など他の用途に使用していないこと。
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失の特例などを利用していないこと。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
  • 別荘など、主に趣味や保養のために所有する建物でないこと。
  • 一時的な仮住まいやこの特例を目的に入居した建物でないこと。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

こちらはマイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合に対象となるもの。

売却時に損失が出てしまっても、一定の要件を満たせば、損失をその年の他の所得から控除(損益通算)できる特例です。

損益通算によっても控除できなかった場合は、譲渡の翌年から3年以内に繰越控除もできます。

【参考】国税庁・No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これはマイホームの売却価格が住宅ローンの残高を下回った場合に対象となる特例。

一定の要件を満たせば、譲渡損失をその年の他の所得から控除(損益通算)できる特例です。

損益通算によっても控除できなかった場合は、譲渡の翌年から3年以内に繰越控除もできます。

先ほどの特例と違い、家の買換えでなくても利用できるものになります。

【参考】国税庁・No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

被相続人の居住用財産(空き家)を売った時の特例

相続や遺贈によって取得した家や土地を売却した場合に対象となる特例です。

一定の要件に当てはまれば、譲渡所得から最高3,000万円が控除できます。

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

不動産売却による譲渡所得は分離課税

税金の計算には「総合課税方式」と「分離課税方式」の2種類があります。

総合課税方式は、各所得の合計金額に税率をかけて税額を計算する方法。

総合課税方式では所得が増えるにつれて税率も上がっていきます。

一方の分離課税方式は他の所得とは合算せずに、それぞれの所得金額に税率をかけて税額を計算する方法。

不動産売却による譲渡所得のほか、退職所得や山林所得が分離課税方式によって計算されます。

ハウスくんハウスくん

不動産売却による譲渡所得は、どうして分離課税なのかな?

家博士家博士

不動産の売却による譲渡所得は、一時的なものだけど高額になりがち。
総合課税にすると合計所得も高額になって、税率も高くなってしまうんだ。
そうしたことを避けるためにも、分離課税になっているんだよ

税率について

譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。
(所得税には復興特別所得税も含みます。)

また税率は所有していた期間で変わります。

期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。

さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

ハウスくんハウスくん

5年を超えるかで税率が全然違うんだね!


家博士家博士

そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ

【参考】国税庁・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
【参考】国税庁・No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
【参考】国税庁・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

いずれ売却するなら早い方が有利

家を売るイメージ
年金受給者が不動産を売却すると、譲渡所得によって健康保険や介護保険、税金などに影響します。

給与収入などと比べ、年金の収入は少ないため、負担が増えるのは残念かもしれません。

しかし、いずれ家を売ろうと考えているなら、早く売る方が良い条件で売れる可能性が高いでしょう。

シンガポール国立大学の研究によると、日本の住宅は次の様な恐れがあります。

  • 日本の住宅は2030年に空き家率30%、空き家戸数2,000万戸を超える。(1/3が空き家に)
  • 日本の住宅価格は2040年には、2010年比で平均46%下がる。(価格は半額に)

日本の人口と世帯数は、すでに急激に減少していますが、新築住宅は続々と建てられているため、空き家が急増しています。

日本の人口・世帯数と住宅戸数の推移

住宅戸数と世帯数の変化

また国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  1. 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  2. 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

すでに地方では、人が住むエリアを縮小する立地適正化計画が続々と発表されています。

もっと直近では、2025年に団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに現時点で東名阪エリアでは、65歳以上の高齢者だけが住む戸建て住宅とマンション(空き家予備軍)が336万戸あると言われています。

全国では持ち家3179万戸に対し、705万戸が65歳以上の高齢者のみの世帯。
実に22%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

これだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れない可能性が高いでしょう。

さらに直近の2022年には、3大都市圏の生産緑地が住宅地化することで、都市部の戸建住宅が大きく値下がりする不安もあります。

幸い、今は日銀の金融緩和の影響で、不動産価格が高騰しています。

まずは家がいくらで売れるのか、価格を確認してみてはいかがでしょうか。

家の価格を正確に確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べるとよいでしょう。

不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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