「マンション相場が高騰してるけど福岡はどうなの？ この先どうなるの？」
新型コロナウイルスの影響もあり、福岡のマンション相場の動きが気になりますね。
家博士福岡のマンション相場は、今のところ高値で安定している。
競合も減っているから売るには良いタイミングだね。
もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいもの。
手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。
この記事では福岡でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を解説します。
またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
九州・沖縄圏の相場推移
まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、九州・沖縄圏の売却相場を確認します。
不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。
2021年6月30日に発表されたのが現在の最新データで、2021年3月までの売買実績。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、中古マンション価格は+79％↑と大きく上昇しています。
ハウスくんマンションの価格はスゴイ上昇しているね！
でもコロナの影響はどうなの？
家博士直近まで分かるレインズのデータを見てみよう。
エリアも福岡県だけでまとまっているよ。
福岡県のマンション売却相場の推移
西日本レインズが発表している「西日本レインズサマリー県別」を見てみましょう。
国内唯一の不動産データベース『レインズ』に登録された、毎月の成約価格と戸数を、都道府県別にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しました。
今年6月に高値更新！
中古マンション成約価格と戸数
（福岡県）
福岡県の中古マンション価格は、成約m2単価（グラフ赤線）で分かります。
成約m2単価を見ると、
- コロナの影響は、ほぼ無かった
- 2018年末から停滞気味だったが
- 今年6月は最高値を更新！
福岡の中古マンション価格は、今年に入ってから高値で安定しており、今なら高値売却を狙えそうです。
ハウスくん高値を更新して良かったね！
家博士長期的にも福岡県の中古マンション価格は値上りしているよ。
長期的には約7年で+60％値上がりしている
長期的にみると、福岡県のマンション価格は約7年で+57％値上がりしています。
2014年3月と2021年6月を比較すると、
- 成約m2単価（グラフ赤線）
18.65万円⇒29.93万円（+60％UP！）
マンション成約戸数も昨年6月以降は回復
マンションが売買された戸数（成約戸数）は、昨年4〜5月に急減しました。
しかし昨年6月以降は、波があるものの回復しています。
成約戸数の推移（福岡県）
コロナで急減した買主は、すぐに戻っています。
マンション在庫（売れ残り）が減ってきた
また売り出している中古マンションの数（在庫戸数）が、昨年5月をピークに急減しています。
在庫戸数の推移（中古マンション）
売り出している競合が減り、中古マンションを売りやすい環境です。
マンションを売るなら、良いタイミングだといえるでしょう。
ハウスくん値上がりして競合も減ってるなんて、自分のマンションも値上がりしてそう。
匿名でマンション価格でも診断してみるか。
家博士匿名でマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
匿名のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんなんでレインズは不動産会社しか見れないの？
家博士個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。
ハウスくんそっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。
なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくんマンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの？
家博士エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。SUUMO（スーモ）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 非公開
- 運営会社：
- リクルート住まいカンパニー
運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO（スーモ）といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量。
SUUMOについて、更に詳しくはこちら
⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
提案された不動産会社を選ぶときは、エリアの『売却実績』と『お探しのお客様の数』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】SUUMO（スーモ）
福岡の中古マンション売却相場の今後
日銀の金融緩和以降、福岡では中古マンション価格は大きく値上がりしています。
しかしこのまま中古マンション価格が高騰し続けるかは微妙なところ。
なぜなら福岡では新築住宅が人気で、次々と新築住宅が建てられているため。
福岡では新築が人気
福岡では中古マンションより新築住宅が人気です。
中古マンション（成約戸数）と
新築住宅（着工戸数）の比較
（福岡県・2020年）
中古マンション成約戸数に比べて、新築分譲マンションはほぼ同じ、新築住宅全体だと4.6倍も建てられていることが分かります。
ハウスくんこんなに新築が建てられているんだ！
家博士福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。
福岡県のエリア別新築住宅
ちなみに福岡県の新築住宅（マンション及び戸建）が増えているのは、このエリアです。
新築住宅の主なエリア（2020年）
一方で売り出される中古マンションは、長期的に増える傾向です。
築40年超が2.4万戸
2021年時点で、福岡県では築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上。
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
今後は多くのマンションが、売りに出されるでしょう。
建築年別の分譲マンション戸数（福岡県）
マンションを売る世代は増え、買う世代は減り続ける
福岡県の年齢別人口を見ると、マンションを購入する世代（30〜44才）は減り、マンションを売却する世代（65才以上）は増え続けています。
福岡県の人口推移
長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。
家博士日本は人口が減っているから、不動産価格は長期的に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウスくんでも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士新築マンション価格が高騰しているからだよ
中古マンション高騰の原因は、新築の高騰
福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンションが高騰したため。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格で決まります。
例として、首都圏のマンション価格の変化がこちら。
新築・中古マンションの価格の変化
（首都圏・2013年→2019年）
福岡の新築マンションは7年で44％上昇
福岡の新築マンション価格は、この7年で44％も上昇しています。
福岡市の新築マンション価格
ハウスくん新築マンション価格もすごい値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士原因は、金融緩和によって住宅ローンが低金利で借りやすくなったこと。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりした原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウスくんじゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、販売戸数と契約率で分かります。
福岡のデータはないので、首都圏を見てみましょう。
新築マンション販売戸数と契約率（首都圏）
首都圏で発売された新築マンションは、2013年→2020年で発売戸数を半分以下に減らしましたが、それでも2割以上が売れ残っています。
好不調の判断基準とされる初月契約率も5年連続70％を下回り、66％と低迷。
新築分譲マンションの価格は高騰しすぎており、購入者が買えなくなっています。
ハウスくん新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。
家博士きっかけとして心配なのが、金融緩和の限界なんだ
金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ
日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。
不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に
今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の2.4倍、中国の3.5倍、米国3.7倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。
ハウスくん不動産価格がさらに高騰するのは難しそうだね。
家博士コロナで景気低迷が長引くと、不動産を買う人が減って、不動産価格は下がりやすいしね。 さらに今は日本株リスクもある。
日本株バブル崩壊で金利急騰のリスクも
さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じている『国内株式の購入』を大胆に実行。
2020年には、海外投資家の売り越し6.1兆円を上回り、7.1兆円を日銀が購入しました。
2020年12月時点で、日銀は日本株の最大保有者であり、東証1部企業の約半数で大株主という異常な状態。
今の日本株は日銀が底上げした価格であり、もし株価バブルが崩壊すると日銀の信用が失われる恐れがあります。
（JPX時価総額、日本銀行統計より）
もし日銀の信用が失われると、金利は急騰し、不動産価格の暴落につながりかねません。
ハウスくんでも今のところ株価は上がってるから大丈夫だだよね？
家博士株価が上がり過ぎると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が下がっても上がっても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。
景気に関係なく金融緩和の終焉リスクはある
日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。
大きな経済の変化は約10年周期で起きている
過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。
- 1987年10月 ブラックマンデー（米株が1日で22.6％暴落）
- 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
- 2008年9月 リーマンショック
- 2021年 アフターコロナショック？
アフターコロナの世界がどうなるか、誰にも分かりません。
永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。
家博士分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。
本当にマンション価格を知りたいなら
相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つ条件が違い、値動きが違うから。
例えば…
- 同じエリアでも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンションは、相場の中でまた違う値動きをしています。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。
しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。
インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。SUUMO（スーモ）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 非公開
- 不動産会社数：
- 非公開
- 運営会社：
- リクルート住まいカンパニー
運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO（スーモ）といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量。
SUUMOについて、更に詳しくはこちら
⇒SUUMOの詳細管理人のコメント
提案された不動産会社を選ぶときは、エリアの『売却実績』と『お探しのお客様の数』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】SUUMO（スーモ）
あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております！
