福岡のマンション売却相場
「マンション相場が高騰してるけど福岡はどうなの? この先どうなるの?」

首都圏に比べると、すこし遅れて相場が動きだす福岡、そろそろピークが近いのか、マンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

福岡のマンション相場は、首都圏より数カ月後に動き始める傾向がある。
最近は、福岡市内に新築マンションが次々と建てられているから、中古マンションは売りにくくなってきているね。


もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいですね。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やせれば、豊かで安心な生活を手に入れることができます。

この記事では、福岡でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を最新データから解説します。

また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

九州・沖縄圏の相場傾向

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、九州・沖縄圏の売却相場を確認します。

【不動産価格指数(九州・沖縄圏)】

不動産価格指数(九州)2019年10月30日

不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

2019年10月30日に発表されたのが、現在の最新データとなります。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格が約6年半で+70%と大きく上昇していることが分かります。

戸建住宅は上昇していません。

これは、マンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外の物件が多いことが原因です。

日銀の金融緩和により、不動産価格は都心部を中心に大きく上昇していることが分かります。

ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ハウスくんハウスくん

でもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?

家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

福岡県のマンション売却相場

西日本レインズが発表している「西日本レインズサマリー県別」を見てみましょう。

西日本レインズサマリー県別とは
西日本レインズサマリー県別とは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

福岡県も大きく上昇している

県別サマリー(福岡県)2019年10月

福岡県では、マンション価格が大きく上昇しています。

  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    18.7万円⇒26.0万円(39%UP!)



ハウスくんハウスくん

いいね! 上がれ、上がれ!
中古マンションは大人気だ!


家博士家博士

こらこら、そんなに簡単じゃないんだよ。
実は福岡で中古マンションを買う人は、ほとんど増えていないんだ。

中古マンションを買う人は増えず、売り出す人は増えている

福岡では、マンションが実際に売れた戸数はほとんど変わらず、売り出す人が増えています。

成約戸数(黄色棒グラフ)は、毎月約300戸でこの5年間変化なし。

逆に売り出しているマンションの在庫戸数は、次のように増えています

  • 2018年6月 5,217戸
  • 2019年10月 6,161戸(+944戸、+18%増)

たった1年間で900戸以上も増えています。

つまり福岡では、マンションを売り出す人が増えて、徐々に中古マンションが売れにくくなっているということ。

もしあなたが、福岡でマンションをいずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで中古マンションを買う人が増えないの?


家博士家博士

福岡では新築が人気だからだよ。

新築に比べると売れない中古マンション

家を購入する人からすると、中古マンションよりも新築の方が好まれています。

福岡県内で2018年の1年間で比較するとこちら。

  • 中古マンション売買成約戸数: 3,923戸
  • 新築分譲マンション(着工): 5,775戸(1.5倍)
  • 戸建も含めた新築分譲住宅(着工):10,453戸(2.7倍)

新築分譲マンションは、中古マンション成約戸数の1.5倍も建てられていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

こんなに新築分譲マンションが建てられているんだ!


家博士家博士

福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。

福岡県のエリア別新築分譲住宅

福岡県の新築分譲住宅(マンション及び戸建)が増えているのは、このエリアです。

新築分譲住宅の主なエリア(2018年)

福岡市分譲住宅2018年

ハウスくんハウスくん

やっぱり福岡市内が多いんだね。

福岡のマンション売却相場のまとめ

日銀の金融緩和以降、福岡ではマンション価格は大きく値上がりしていることは間違いありません。

しかしこのまま高騰が続くとは考えにくいでしょう。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

2020年には築40年超が2.4万戸

2020年には福岡県で築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

建築年別の分譲マンション戸数(福岡県)

築年数別の分譲マンション戸数(福岡県)

福岡県の年齢別人口を見ても、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

福岡県の人口推移

福岡県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、不動産価格は長期的に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスくんハウスくん

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

福岡の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

福岡の新築マンション価格は、この5年で45%も上昇しています。

福岡市の新築マンション価格

  • 2012年 平均2,756万円
  • 2018年 平均4,008万円(+45%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

福岡のデータはないので、首都圏を見てみましょう。

首都圏の新築分譲マンションの初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2018年 初月契約率 62.1%(平均価格5,871万円)

初月契約率は、5年間で17.4%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2018年77.5%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

また2018年12月には初月契約率が49.4%となり、1991年8月以来の50%割れに。

2019年1月にはある程度戻ったものの、依然低い契約率が続いています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。


家博士家博士

きっかけとして心配なのが、世界的な経済危機なんだ

日銀金融緩和が限界の中、世界的な経済危機の恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、世界的な経済危機により、マンション価格の下落が始まる恐れがあります。

今回のマンション価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和とそれにともなう資産インフレが原因です。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界レベル。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍とすでに限界です。

中央銀行が印刷したお金の量

出典:OECD Data

日銀自体が債務超過になるリスクも出てきた

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している国内株式の購入を、日銀だけが実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、上場企業の約半数で日銀が大株主となりました。

日銀は東証1部の4.7%、28兆円の株を保有し、もし株価が下落すれば日銀自体が債務超過になりかねない状況。
JPX時価総額日本銀行統計より)

また保有している株式を売却すると、株価の暴落が起きてしまう現状となっています。

もしこの状態でリーマンショック並みの経済危機が起きた場合、日本だけ追加の金融緩和ができず、今までに無いレベルの大不況に陥る恐れがあります。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和ができないと大不況になるの?


家博士家博士

金融緩和は、景気の悪化をカバーする機能があるんだ。
2008年のリーマン・ショックでは世界の中央銀行が団結して金融緩和で乗り切ったんだ。

もしあなたがマンションをいつか売る予定なら、次の景気悪化を迎える前に売る方が、高く売れるでしょう。

経済危機は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で経済危機がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2019年 ???

現在の景気動向といえば、暗い話題ばかり。

  • 米中貿易戦争による世界の景気減速
  • イギリスのEU離脱
  • 世界的な中央銀行緩和の行き過ぎによる不安定な金融市場

この先どうなるかは、誰にも分かりません。

家博士家博士

分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U