福岡のマンション売却相場
「マンション相場が高騰してるけど福岡はどうなの? この先どうなるの?」

新型コロナウイルスの影響もあり、福岡のマンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

福岡のマンション相場は、首都圏に数カ月遅れて動く傾向がある。
また最近は、福岡市内に新築マンションが次々と建てられているから、中古マンションは売れにくくなってるね。


もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいもの。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。

この記事では福岡でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

九州・沖縄圏の相場傾向

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、九州・沖縄圏の売却相場を確認します。

【不動産価格指数(九州・沖縄圏)】

不動産価格指数(九州)2020年6月26日

不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

2020年6月26日に発表されたのが、現在の最新データで2020年3月までの売買実績。

まだ新型コロナウイルスが影響する前ですが、日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、マンションの価格が+65%↑と大きく上昇していることが分かります。

ハウスくんハウスくん

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも新型コロナウイルスの影響はどうなの?


家博士家博士

新型コロナの影響が分かるレインズの統計を見てみよう。
エリアももう少し細かく分かれているよ

福岡県のマンション売却相場

西日本レインズが発表している「西日本レインズサマリー県別」を見てみましょう。

西日本レインズサマリー県別とは
西日本レインズサマリー県別とは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。

福岡県も長期的には大きく上昇

県別サマリー(福岡県)2020年6月

福岡県も、長期的にみるとマンション価格が大きく上昇しています。
2014年3月と2020年5月を比較すると、

  • 成約m2単価(グラフ赤線)
    18.7万円⇒26.3万円(+41%UP!)

コロナの影響で3月〜4月は下落、5月は少し上昇も影響は続きそう

新型コロナの影響ですが、直近2020年3月、4月は2ヶ月連続で下落。
5月に少し上昇していますが、まだ影響は続くと考えられます。

成約戸数(グラフ黄棒)も、2020年4月時点で前年同月比-33%減(322戸→216戸)と減っています。
緊急事態宣言が解除された後も成約戸数が戻らないと、価格の下落が加速する恐れもあります。

福岡のマンション価格は、新型コロナショックが起きる前の2018年末頃から停滞気味でした。

このまま新型コロナが収束しても、価格がこれ以上上昇する可能性は低いかもしれません。


ハウスくんハウスくん

このまま成約戸数が戻らないこともあるの?


家博士家博士

不景気になると、マンションを買うのをあきらめたり、延期する人が増えるからね。
実は新型コロナショックの前から、福岡では中古マンションを買う人より、売る人が増えているんだ。

中古マンションを買う人は増えず、売り出す人は増えている

福岡では、マンションが実際に売れた戸数はほとんど変わらず、売り出す人が増えています。

成約戸数(黄色棒グラフ)は、毎月約300戸でこの5年間変化なし。

逆に売り出しているマンションの在庫戸数は、次のように増えています

  • 2018年6月 5,217戸
  • 2020年5月 6,334戸(+1,117戸、+21%増)

たった約2年で1,117戸も増えています。

福岡県の中古マンション在庫戸数

福岡の在庫戸数

つまり福岡では、マンションを売り出す人が増えて、徐々に中古マンションが売れにくくなっているということ。

もしあなたが、福岡でマンションをいずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

なんで中古マンションを買う人が増えないの?


家博士家博士

福岡では新築が人気だからだよ。

新築に比べると売れない中古マンション

家を購入する人からすると、中古マンションよりも新築の方が好まれています。

福岡県内で2019年の1年間で比較するとこちら。

  • 中古マンション売買成約戸数: 4,203戸
  • 新築分譲マンション(着工): 5,172戸(1.2倍)
  • 戸建も含めた新築分譲住宅(着工):10,788戸(2.6倍)

新築分譲マンションは、中古マンション成約戸数の1.2倍、新築分譲住宅だと2.6倍も建てられていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

こんなに新築分譲住宅が建てられているんだ!


家博士家博士

福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。

福岡県のエリア別新築分譲住宅

福岡県の新築分譲住宅(マンション及び戸建)が増えているのは、このエリアです。

新築分譲住宅の主なエリア(2019年)

福岡市分譲住宅2019年

ハウスくんハウスくん

やっぱり福岡市内が多いんだね。
でもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの?


家博士家博士

ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスくんハウスくん

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスくんハウスくん

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスくんハウスくん

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンラインでも相談できます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. SUUMO(スーモ)

    suumo
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート住まいカンパニー

    運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO(スーモ)といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
    SUUMOについて、更に詳しくはこちら
    SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
    同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。
    不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。
    また希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)

福岡のマンション売却相場のまとめ

日銀の金融緩和以降、福岡ではマンション価格は大きく値上がりしていることは間違いありません。

しかしこのまま高騰が続くとは考えにくいでしょう。

なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。

2020年には築40年超が2.4万戸

2020年には福岡県で築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上に。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

建築年別の分譲マンション戸数(福岡県)

築年数別の分譲マンション戸数(福岡県)

福岡県の年齢別人口を見ても、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

福岡県の人口推移

福岡県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

家博士家博士

日本は人口が減っているから、不動産価格は長期的に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあるんだ。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスくんハウスくん

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

福岡の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因

今の福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。

中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。

新築マンションと中古マンションの価格

マンションの築年数と価格下落率2018年

福岡の新築マンション価格は、この5年で45%も上昇しています。

福岡市の新築マンション価格

  • 2012年 平均2,756万円
  • 2019年 平均3,968万円(+44%UP!)

ハウスくんハウスくん

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスくんハウスくん

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。

新築分譲マンションが売れなくなってきた

中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。

新築マンションの売れ行きは、初月契約率(売り出した月の契約率)で分かります。

福岡のデータはないので、首都圏を見てみましょう。

首都圏の新築マンション初月契約率

首都圏の新築分譲マンション初月契約率
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5%(平均価格4,929万円)
  ↓
2019年 初月契約率 62.6%(平均価格5,980万円)

初月契約率は、6年間で16.9%も下落しています。

累積契約率でも2013年91.7%→2019年77.9%と低下し、2割以上が売れ残っている状態。

そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。

また2019年10月には初月契約率が42.6%となりの50%割れに。
その後も低い契約率が続いています。

ハウスくんハウスくん

新築マンションが売れずに価格が下がったら、中古マンションの価格も下がるんだね。


家博士家博士

きっかけとして心配なのが、金融緩和の限界なんだ


金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。

しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。

日銀の印刷したお金の量(中央銀行総資産)は、GDP比で欧州の2.5倍、米国の5倍と異常なレベル。これ以上の金融緩和は難しくなっているのです。

中央銀行が印刷したお金の量
出典:OECD Data

新型コロナで金利が上昇するリスク

さらに日銀は、世界の中央銀行が禁じ手として封印している『国内株式の購入』を実施。

海外投資家が日本株を売り逃げる中、日銀が買い支えることで、東証1部上場企業の約半数で日銀が大株主となる異常な状況に。

日銀は東証1部の約5%、28兆円の株を保有し、株価が下落すると日銀が債務超過になるリスクもあります。
JPX時価総額日本銀行統計より)

もし日銀が債務超過になると、金利が上昇し、不動産価格は下落すると予想されます。

ハウスくんハウスくん

でも今のところ株価は値上がりしているから大丈夫じゃないの?

家博士家博士

株価が値上がりすると、今度は金融引き締めで金利が上がる恐れがある。 つまり株価が値下がりしても値上がりしても、金利は上昇して、不動産価格は下落する恐れがあるんだ。

つまり日銀の金融緩和が限界の今、景気が悪化しても回復しても、その先には金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
いずれ不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、LTCM(米ヘッジファンド)の破綻、日本でも日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショックで世界的な経済危機に
  • 2020年 新型コロナショック???

アメリカの景気を判定する全米経済研究所(NBER)は2020年6月の発表で、正式に2020年2月に過去最長の景気拡大が終了したと宣言しました。

新型コロナウイルスによる影響がこの先どうなるかは、誰にも分かりません。

もし新型コロナウイルスのワクチンが開発されれば希望は見えますが、人類は未だにSARS(2003年)もMERS(2012年)もワクチン開発に成功していません。

完全に元の生活が戻るとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…

  • 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外でもほぼ全ての都市で、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番に。簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。各社オンラインでも相談できます。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はSUUMOも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. SUUMO(スーモ)

    suumo
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート住まいカンパニー

    運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO(スーモ)といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開ですが、かなり多いです。詳細情報を入力する前に、査定を依頼できる不動産会社がチェックできるのも便利。
    SUUMOについて、更に詳しくはこちら
    SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    ちょっとクセがあるので、不動産会社を選ぶコツを知っておいてください。
    同じ不動産会社の他支店も含めて、かなり多くの不動産会社から選ぶことができます。
    不動産会社を選ぶときに、まず右上のソート機能で検索順位を「売却事例順」又は「購入希望者順」に並び替えて上位から選びましょう。
    また希望する売却条件があれば、キーワードで絞り込みすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)