福岡のマンション売却相場
「マンション相場が高騰してるけど福岡はどうなの?」

新型コロナウイルスの影響もあり、福岡のマンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

福岡のマンション相場は、大きく値上りしている。
でもそろそろ風向きが変わりそうだよ。


もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいもの。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。

この記事では福岡でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

九州・沖縄圏の相場推移

福岡の中古マンション相場は大きく値上がりしています。

マンションの売却相場が最も正確に分かるのは、『不動産価格指数』です。

約10年で+91%値上がり

不動産価格指数(九州・沖縄圏)

不動産価格指数(九州)2023年8月

不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。

不動産価格指数とは
不動産の価格推移が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

2023年8月31日に発表されたのが現在の最新データで、2023年5月までの売買実績。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、中古マンション価格は約10年間で+91%↑と大きく値上がりしています。

九州・沖縄圏といっても7割以上は福岡のマンションが占めるため、ほぼ福岡のマンション相場と考えて良いでしょう。

ハウスハウス

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でも福岡だけのデータはないの?


家博士家博士

福岡県だけが分かるレインズのデータを見てみよう。
もう少し直近までデータもあるよ。

福岡県のマンション売却相場の推移

レインズが発表している統計データを見てみましょう。

レインズの統計データとは
国内唯一の不動産データベース『レインズ』に登録された、毎月の成約価格と戸数を、都道府県別にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されている。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化した。

今年7月に高値更新、8月も安定

中古マンション成約価格と戸数
(福岡県)

レインズ福岡県2023年9月

福岡県の中古マンション価格は、成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

成約m2単価を見ると、

  • 2018年末から停滞気味だった
  • しかしコロナ禍の2021年からまた値上がり。
  • 2023年7月に高値更新、8月も高値で安定している。

福岡の中古マンション価格は、大きく値上がりしています。

ハウスハウス

コロナで値上がりしてるんだ!
でもなんで値上がりしたの?


家博士家博士

コロナで売り出す競合が減ったからだね。

売出しが急減も、今は8割戻った

売り出している競合マンションの数(在庫戸数)は、2020年5月から急に減っていました。

在庫戸数の推移
(福岡県・中古マンション)

福岡のマンション在庫戸数推移2023年9月

しかし直近で8割戻っており、成約戸数も増えつつあります。

今後は売り出す競合が増え続けると予想されるため、いずれ売る予定なら早い方が有利かもしれません。

ハウスハウス

売り出す戸数が減って、値上がりしたんだね。
でももう8割戻ってるなら、そろそろ値上がりも終わりかな?


家博士家博士

もう少し様子を見ないと、まだ分からない。
減っていた成約戸数も回復してきたから、まだ値上がりするかもしれない。

成約戸数も減っていたが戻りつつある

マンションが売買された戸数(成約戸数)は、コロナ第一波(2020年4〜5月)に一時急減し、さらに2021年末から再び減っていました。

しかし直近で成約戸数も戻りつつあります。

成約戸数の推移
(福岡県・中古マンション)

福岡のマンション成約戸数推移2023年9月

ハウスハウス

なんで成約が減っていたの?


家博士家博士

成約戸数が減った理由は、売り出しが減ったことなんだ。

成約が減った原因は、売出しが減ったため

2021年末から成約戸数が減っている最大の理由は、売出し戸数が減ったことです。

売出し戸数が減って、買主の希望する条件に合う物件が減り、結果として成約が減りました。

買主は希望条件に合うマンションを探すものの、見つからずに購入できない状態だったのです。

ハウスハウス

とりあえず今はまだ値上がりしてるけど、今後は分からないね。
じゃあ自分のマンション価格はどうやって調べたら良いの?
やっぱりAI診断かな?


家博士家博士

AIなど匿名のマンションの価格診断は、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断の落とし穴

レインズが使えず誤差が大きい

AI査定など匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

レインズとは
国内で唯一の不動産データベース。過去の成約情報や現在の売り出し情報が記録されており、不動産会社しか利用できない。外部に情報を公開できるのは、不動産会社が特定の売主に価格査定するときに限定されている。
ネットの価格診断サービスは、レインズの規約違反になるためレインズを使えない。

ハウスハウス

なんでレインズの情報は非公開なの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
登記簿と合わせてみると、誰がいくらで売ったのか分かってしまうからね。

仕方なくネット上の無料情報を使っている

ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を使っています。

ネット上の無料情報は大部分が売り出し価格で、成約価格とは1割〜3割程度の誤差があります。

築年数別の売り出し価格と成約価格
(中古マンション・首都圏・2022年)

首都圏2022年マンション売り出し価格と成約価格の差

一応、成約情報も一部公開されていますが、個人が特定できないように詳細が隠されており、査定に使えるレベルではありません。

ハウスハウス

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも学習データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。


Ai査定の問題点

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能します。

そのため、「AIが正確か」は、「学習データが正確か」が全てを左右することに。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語を通訳できます。

しかしこのAIに中国語を通訳させても、学習データに中国語がないので全く機能しません。

同じ様にネットの無料情報を集めて学習したAIでは、実際の成約価格(レインズ)と違う価格しか出せないのです。

レインズで正確に査定するなら

不動産会社の無料査定が定番

レインズで正確にマンションを査定するなら、不動産会社に無料査定を依頼するのが定番です。

なぜならレインズを使えるのは不動産会社だけだから。

不動産会社は将来の契約につながる営業活動として、無料で査定してくれます。

もちろん査定を依頼したからといって売却する必要はなく、将来的に少しでも売却を考えているならOK。

マンションオーナーとしても、将来の売却で相談できる窓口ができるメリットがあります。

ハウスハウス

不動産会社はどこが良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。

実績豊富な3〜6社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するときのポイントは、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 上記の3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

エリアで売買実績が豊富な不動産会社は、査定の精度が高くなります。

また今は都市部を中心に不動産価格が高騰しているため、不動産のプロでも査定が難しい状態。

不動産会社によって査定価格に差が出るため、1社だけでなく最低3社以上に査定を依頼しましょう。

ただし数が多すぎると対応が大変なので、多くても6社程度が良いでしょう。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社はどこ?


家博士家博士

福岡なら大手3社が強いね。

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位34社
(2022年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2022年3月

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス住友不動産販売東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

査定を依頼するなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところです。

ハウスハウス

大手3社は別格だね。


家博士家博士

簡単に3社を紹介しよう。

三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

三井のリハウス
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76%がほぼ提案価格(提案の95%以上)で成約しています。

多くの購入希望者を抱えているため早く売れることも強みで、売主の65%が2ヶ月以内に成約。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96%と高評価です。

家博士家博士

業界を代表する大手だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。

三井のリハウスの無料査定はこちらから
三井のリハウス
住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

すみふの仲介ステップ
住友不動産販売(すみふの仲介ステップ)は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

家博士家博士

スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。


東急リバブル
独自サービスが充実

東急リバブル
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

例えば予定期間で売れないと、査定価格の90%などで買取る「買取保証」は、売れ残る心配がなく買い替えで安心。

またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

家博士家博士

初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞く価値はあるよ。

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定
大手トップにまとめて無料査定を依頼するなら「すまいValue」が便利

大手トップに査定を依頼するならすまいValueが便利です。

すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社にまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue


ハウスハウス

大手以外だとどこがオススメなの?


家博士家博士

地域で実績が豊富な不動産会社を探すといいね。
心当たりがなければ、一括査定サイトが便利だよ。

大手と比較するなら地域No.1を探す

大手と比較して査定を依頼するなら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

主要な一括査定サイトとして次があります。

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

ハウスハウス

よし不動産会社の無料査定は分かった。
しかしマンションはまだまだ値上がりするのかな?


家博士家博士

判断はあくまで自己責任だけど、これ以上の値上がりは厳しいかもね。
長期的には値下がりする要素が多いよ。

福岡の中古マンション売却相場の今後

日銀の金融緩和以降、福岡では中古マンション価格は大きく値上がりしています。

しかしこのまま中古マンション価格が高騰し続けるかは微妙なところ。

長期的には、逆に値下がり傾向と予想されます。

長期的には値下がり傾向

売出す人が増えている

福岡県の中古マンション相場は、売り出す人が大幅に増えています。

中古マンション売出しと成約戸数の推移
(福岡県)

福岡県の売出しと成約戸数の推移2021-2

ハウスハウス

今はコロナで少し減ったけど、売出し戸数は7年で2倍以上に増えているんだ!


家博士家博士

福岡の中古マンションはこれから売出しがどんどん増えるよ

売出し予備軍の築40年超が2.4万戸

福岡県で売り出される中古マンションは、長期的に増える傾向です。

2021年時点で、福岡県では築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

今後は多くのマンションが、売りに出されるでしょう。

建築年別の分譲マンション戸数(福岡県)

築年数別の分譲マンション戸数(福岡県)

ハウスハウス

これから多くのマンションが古くなって売り出されるんだね。


家博士家博士

福岡は比較的若い世代が多いけど、それでも高齢化が進んでいるからね。

マンションを売る世代は増え、買う世代は減り続ける

福岡県の年齢別人口を見ると、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

福岡県の人口推移

福岡県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

日本全体でも人口が減っているため、不動産価格は長期的に下がる傾向に。

一部の専門家によると、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあります。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスハウス

高齢化で売り出す人が増えて、買う人は減る一方なんだ。


家博士家博士

さらに福岡では新築が根強い人気なんだ

福岡では新築が人気

福岡では中古マンションより新築住宅が人気で、次々と新築住宅が建てられています。

中古マンション(成約戸数)と
新築住宅(着工戸数)の比較
(福岡県・2022年)

福岡県の新築と中古住宅比較2022年

福岡県内では、新築住宅が中古成約戸数の4倍以上も建てられています。

マンションだけで比較しても、新築分譲マンションは中古マンション成約の1.5倍。

福岡では中古より新築が人気だと分かります。

ハウスハウス

こんなに新築が建てられているんだ!


家博士家博士

福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。

福岡県のエリア別新築住宅

ちなみに福岡県の新築住宅(マンション及び戸建)が増えているのは、このエリアです。

新築住宅の主なエリア(2022年)

福岡新築住宅2022年

ハウスハウス

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

中古マンション高騰の原因は、新築の高騰

福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンションが高騰したため。

中古マンション価格は新築価格で決まる

中古マンションの価格は、新築マンションの価格で決まります。

福岡県のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(福岡県・2014年→2021年)

新築・中古マンションの価格の変化(福岡県・2014年→2021年)

福岡市の新築マンションは10年で53%上昇

福岡市の新築マンション価格は、この10年で53%も上昇しています。

福岡市の新築マンション価格

福岡市の新築分譲マンション価格の推移2022年

ハウスハウス

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

原因は、金融緩和によって住宅ローンが低金利で借りやすくなったこと。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりした原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが新築価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。

金融緩和の終焉が下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧)2023年8月

出典:日本銀行内閣府FRBBEAECBEU

金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の約3倍、米国の4倍以上と世界でも異常な数字に。

先進国として世界初の実験でしたが、さすがにこれ以上は効果より副作用が目立つため、今は金融緩和の出口が議論されています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!
でも株や不動産が値上がりしたから、成功したんじゃないの?


家博士家博士

残念ながら、円安で日本円の価値が下がり、結果として日本経済は衰退した。

日本の経済は衰退した

金融緩和によって、日本経済は立ち直るどころか逆に衰退しました。

経済の指標となる国民一人あたりGDPは、金融緩和以降に伸びが鈍化。

今や米国の6割にまで落ち込み、韓国にも抜かれています。

一人あたりGDPの推移

一人あたりGDPの各国推移

出典:OECD Data

ハウスハウス

確かに金融緩和以降は、日本だけ伸びてない!


家博士家博士

他にも日銀が日本株や国債を買い占めたことで様々な問題が起きている。
今は世界の主要国が金利を上げたから、日銀も金融緩和を終える流れだよ。

すでに世界は金利を上げた

主要国の中央銀行はすでにゼロ金利を解除し、金利を大きく引き上げました。

急激な利上げで一部の金融機関が破綻するなど副作用も出ていますが、金利はしばらく高止まりしそうです。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 ゼロ金利から利上げ開始
  • 2023年9月 金利5.25〜5.50%で維持も、年内にあと1回の利上げを想定

【参考】米FRB 利上げ見送り 円相場 1ドル=148円台半ばまで値下がり
欧州(ECB)

  • 2022年7月 ゼロ金利から11年ぶりの利上げ開始
  • 2023年9月 10回目の利上げで主要政策金利4.50%に

【参考】ヨーロッパ中央銀行 0.25%の利上げ決定 利上げは10回連続
英国(BOE)

  • 2021年12月 金利0.10%から利上げ開始
  • 2023年9月 金利5.25%で維持、高止まりの見通し

【参考】英中銀、利上げ見送り 21年11月以来15会合ぶり

日銀も金融緩和を終える流れに

世界的な利上げに逆らえず、日銀も金融緩和を終える流れです。

すでに2022年12月20日には、事実上の利上げ(長期金利上限0.25%→0.50%)を発表。
【参考】日本経済新聞・日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に 事実上の利上げ

これを受けて、住宅ローンの固定金利は急騰しました。

固定金利の推移
(フラット35最頻金利・新機構団信付)

固定金利の推移202309

また2023年7月28日には、長期金利を事実上0.5%→1.0%に利上げしました。
【参考】NHK・日銀 長期金利の上昇 事実上1%まで容認 円安の流れに注目

今後は固定金利がさらに上昇すると予想されます。

金融緩和が終わり変動金利が上がり始めると、不動産価格は大きく動くでしょう。

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産価格はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

まとめ

福岡の中古マンション価格は、日銀の金融緩和によって2013年以降大きく値上がりしてきました。

しかし金融緩和はすでに限界です。

金融緩和が終わり住宅ローンの変動金利が上がると、マンション相場は大きく動くかもしれません。

長期的にも、福岡のマンション相場は高齢化と老朽化で多くが売りに出されるため、厳しい環境です。

ハウスハウス

いずれマンションを売る予定なら、早めに行動したほうが有利なのかな。


家博士家博士

とりあえず今の相場でいくらで売れるか、確認してみよう。
相場を知っておくと、将来の売却でも役立つよ。

あなたのマンションの価格を正確に知るためには、売却に強い不動産会社(3〜6社)に無料査定を依頼する方法が定番。

実績では大手3社(三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル)が強いでしょう。

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その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!