福岡のマンション売却相場
「マンション相場が高騰してるけど福岡はどうなの?」

新型コロナウイルスの影響もあり、福岡のマンション相場の動きが気になりますね。

家博士家博士

福岡のマンション相場は、大きく値上りしている。
競合も減っているから売るには良いタイミングだね。


もしマンション相場が下落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいもの。

手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やし、理想の住替えを実現しましょう。

この記事では福岡でマンション売却を検討しているあなたに、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を解説します。

またよく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説。

あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

九州・沖縄圏の相場推移

まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、九州・沖縄圏の売却相場を確認します。

不動産価格指数(九州・沖縄圏)

不動産価格指数(九州)2022年8月

不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。

不動産価格指数とは
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

2022年8月31日に発表されたのが現在の最新データで、2022年5月までの売買実績。

日銀の金融緩和発表(2013年1月)以降、中古マンション価格は+99%↑と大きく上昇しています。

九州・沖縄圏といっても7割以上は福岡のマンションが占めるため、ほぼ福岡のマンション相場と考えて良いでしょう。

ハウスハウス

マンションの価格はスゴイ上昇しているね!
でもコロナの影響はどうなの?


家博士家博士

直近まで分かるレインズのデータを見てみよう。
エリアも福岡県だけでまとまっているよ。

福岡県のマンション売却相場の推移

西日本レインズが発表している「西日本レインズサマリー県別」を見てみましょう。

西日本レインズサマリー県別とは
国内唯一の不動産データベース『レインズ』に登録された、毎月の成約価格と戸数を、都道府県別にまとめたもの。
レインズの個別データは不動産会社しか見れませんが、月単位の統計は公開されています。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しました。

今年3月高値更新、7月下落も8月は少し戻った

中古マンション成約価格と戸数
(福岡県)

レインズ福岡県2022年9月

福岡県の中古マンション価格は、成約m2単価(グラフ赤線)で分かります。

成約m2単価を見ると、

  • コロナの影響は、ほぼ無かった。
  • 2018年末から停滞気味だったが、2021年に値上がり。
  • 2022年3月に高値を更新も、7月は下落、8月は少し戻った。

福岡の中古マンション価格は、2021年から一段と値上がりしています。

2022年7月は下落しましたが8月は少し戻りました。

他の地域では特に下がっていないので、下落は一時的なものだと考えられます。

ハウスハウス

高値を更新して良かったね!
でもコロナで売れにくくないの?


家博士家博士

確かに売買の成約戸数は少し減っている。

マンション成約戸数は減少傾向

マンションが売買された戸数(成約戸数)は、2020年4〜5月に減少しすぐに戻りました。

しかし2021年末からやや減っています。

成約戸数の推移
(福岡県・中古マンション)

福岡のマンション成約戸数推移2022年9月

ハウスハウス

成約が減ってるなら、少し待ったほうが良いのかな?


家博士家博士

いや、今は売り出している競合が減って、逆に売れやすいよ。
実は今回の成約が減った大きな理由は、売り出しが減ったことなんだ。
売出しが減って、買主の条件に合う物件が減り、結果として成約が減ったんだよ。

売り出している競合が減って売れやすい環境

売り出している競合マンションの数(在庫戸数)は、2020年5月をピークに大きく減っています。

在庫戸数の推移
(福岡県・中古マンション)

福岡のマンション在庫戸数推移2022年9月

今は売り出している競合が減り、中古マンションを売りやすい環境です。

価格が値上りしていることも考えると、今は売るには良いタイミングといえるでしょう。

ハウスハウス

値上がりして競合も減ってるのか!
自分のマンションも値上がりしてそうだね。
匿名でマンション価格でも診断してみるか。


家博士家博士

匿名でマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。

マンション価格診断を信じると危ない理由とは

匿名でマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。

マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。

匿名のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。

レインズとは
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。

ハウスハウス

なんでレインズは不動産会社しか見れないの?


家博士家博士

個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。


ハウスハウス

そっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの?


家博士家博士

確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。

AIも元データが違うと間違った結果に

残念ながら、マンションの成約情報(レインズ)を学習していないAIは、マンションの成約価格を正しく診断できません。

なぜなら、間違った元データを学習したAIは、価格診断でも間違った答えをするため。
間違ったデータを学習したAI

AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。

赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。

そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。

例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。

しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。

つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。


ハウスハウス

マンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの?


家博士家博士

エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. HOME4Uイメージw330
    おすすめ2位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U


  5. SUUMO
    おすすめ3位.
    SUUMOスーモ
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートなので安心。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量です。不動産会社の売却実績とお客様の数が表示されるため、不動産会社が選びやすいメリットがあります。
    さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    同じ不動産会社の別支店も提案されます。
    不動産会社を選ぶときは、『エリアの売却実績』と『エリアでお探しのお客様』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)

福岡の中古マンション売却相場の今後

日銀の金融緩和以降、福岡では中古マンション価格は大きく値上がりしています。

しかしこのまま中古マンション価格が高騰し続けるかは微妙なところ。

長期的には、逆に値下がり傾向と予想されます。

長期的には値下がり傾向

売出す人が増えている

福岡県の中古マンション相場は、売り出す人が大幅に増えています。

中古マンション売出しと成約戸数の推移
(福岡県)

福岡県の売出しと成約戸数の推移2021

ハウスハウス

今はコロナで少し減ったけど、売出し戸数は7年で2倍以上に増えているんだ!


家博士家博士

福岡の中古マンションはこれから売出しがどんどん増えるよ

売出し予備軍の築40年超が2.4万戸

福岡県で売り出される中古マンションは、長期的に増える傾向です。

2021年時点で、福岡県では築40年を超える分譲マンションが2.4万戸以上。

マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。

今後は多くのマンションが、売りに出されるでしょう。

建築年別の分譲マンション戸数(福岡県)

築年数別の分譲マンション戸数(福岡県)

ハウスハウス

これから多くのマンションが古くなって売り出されるんだね。


家博士家博士

福岡は比較的若い世代が多いけど、それでも高齢化が進んでいるからね。

マンションを売る世代は増え、買う世代は減り続ける

福岡県の年齢別人口を見ると、マンションを購入する世代(30〜44才)は減り、マンションを売却する世代(65才以上)は増え続けています。

福岡県の人口推移

福岡県の人口推移

長期的には中古マンションを売る人が増え、買う人は減るため、中古マンション価格は下がると予想されます。

日本全体でも人口が減っているため、不動産価格は長期的に下がる傾向に。

一部の専門家によると、2040年には住宅価格は46%下落するという試算もあります。
(※シンガポール国立大学不動産研究センターによる)

ハウスハウス

高齢化で売り出す人が増えて、買う人は減る一方なんだ。


家博士家博士

さらに福岡では新築が根強い人気なんだ

福岡では新築が人気

福岡では中古マンションより新築住宅が人気で、次々と新築住宅が建てられています。

中古マンション(成約戸数)と
新築住宅(着工戸数)の比較
(福岡県・2021年)

福岡県の新築と中古住宅比較2021年

中古マンション成約戸数に比べて、新築分譲マンションは1.6倍、新築住宅全体だと5.5倍も建てられていることが分かります。

ハウスハウス

こんなに新築が建てられているんだ!


家博士家博士

福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新築住宅が建てられているよ。

福岡県のエリア別新築住宅

ちなみに福岡県の新築住宅(マンション及び戸建)が増えているのは、このエリアです。

新築住宅の主なエリア(2021年)

福岡新築住宅2021年

ハウスハウス

でも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの?


家博士家博士

新築マンション価格が高騰しているからだよ

中古マンション高騰の原因は、新築の高騰

福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンションが高騰したため。

中古マンション価格は新築価格で決まる

中古マンションの価格は、新築マンションの価格で決まります。

例として、東京23区のマンション価格の変化がこちら。

新築・中古マンションの価格の変化
(東京23区・2012年→2021年)

新築・中古マンションの価格の変化(東京23区・2012年→2021年)

福岡市の新築マンションは9年で49%上昇

福岡市の新築マンション価格は、この7年で44%も上昇しています。

福岡市の新築マンション価格

福岡市の新築分譲マンション価格の推移

ハウスハウス

新築マンション価格もすごい値上がりだね!
でもなんで新築マンションが高騰しているの?


家博士家博士

原因は、金融緩和によって住宅ローンが低金利で借りやすくなったこと。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額なものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。

新築マンションが値上がりした原因は、金融緩和による低金利

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが12万円の場合

  • 金利2.0%: 借り入れ総額 3,622万円 
  • 金利0.5%: 借り入れ総額 4,622円(+27%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです

ハウスハウス

じゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。


家博士家博士

ところが新築価格を高騰させた金融緩和が、そろそろ限界なんだ。

金融緩和の終焉が不動産価格の下落を引き起こす恐れ

日銀の金融緩和が限界の今、金融緩和の終焉により不動産価格が下落する恐れがあります。

不動産価格を高騰させた金融緩和が限界に

今の不動産価格高騰は、2013年1月に始まった日銀の異次元金融緩和が引き起こしたもの。
しかし日銀の金融緩和はすでに限界です。
日銀の印刷したお金の量を、GDP比で米国・欧州と比較すると、その厳しい現状は明らか。

中央銀行が印刷したお金の量(GDP比)

中央銀行総資産の比較(日米欧中)2021年10月

出典:OECD Data

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、欧州の約2倍、米国・中国の約4倍と世界でも突出した存在に。
これ以上金融緩和を続けても、緩和効果より副作用が強くなるため、継続は難しいと見る専門家が増えています。

ハウスハウス

日本だけ、こんなにお金を印刷したんだ!


家博士家博士

世界初の実験だったけど、残念ながら不動産や株だけ値上りして、目標の賃金や物価は上がらなかった。
今は世界的なインフレで世界が金利を上げ始めたから、日本だけ金融緩和を続けるのが難しい状況なんだ。

世界が金利を上げ始めた

世界の中央銀行は、世界的な物価高騰(インフレ)が問題になっているため、金利を引き上げつつあります。

ウクライナ危機でインフレが加速しているため、利上げの流れは変わりそうにありません。

世界の中央銀行の動向
米国(FRB)←世界経済に最も影響が大きい

  • 2022年3月 2年ぶりにゼロ金利を解除、0.25%利上げ
  • 2022年5月 22年ぶりに0.5%利上げ、6月に量的引き締め開始
  • 2022年6月 27年ぶりに0.75%利上げ
  • 2022年7月、9月 3回連続0.75%の利上げで金利3.00〜3.25%に
  • 2022年中にさらに1%超の利上げを見込む

【参考】米FRB、0.75%利上げ継続 22年末見通し4%超に
欧州(ECB)

  • 2022年7月 量的緩和を終了
  • 2022年7月に11年ぶりの利上げ、上げ幅0.5%は22年ぶり
  • 2022年9月に史上初の0.75%幅利上げで金利1.25%に

【参考】ECB、初の0.75%利上げを決定 インフレ抑制優先
英国(BOE)

  • 2021年12月 利上げ開始
  • 2022年8月に6回目利上げで金利1.75%に、上げ幅0.5%は27年ぶり

【参考】英中銀0.5%利上げ、国債売却9月にも開始 引き締め加速

ハウスハウス

でもなんで日本だけ金融緩和を続けられないの?


家博士家博士

主要国との金利差が開くと、円安になってしまうんだ。

円安によって金融緩和の継続は難しい

世界の中央銀行が金融緩和を終える中で、日銀だけ金融緩和を続けることは困難です。

なぜなら日銀だけ金融緩和を続けると、金利差の影響で悪い円安を引き起こしてしまうため。

主要国と日本の実効為替レート比較
(2021年1月1日を100)

実効為替レートの比較20220909

悪い円安とは
円安によってガソリンなど輸入品が値上がりし、景気が悪くなること。
世界の主要国で金利が上がり、日本だけ金利が低いことで金利差が大きくなるために起きる。
かつて円安は日本の製造業輸出に有利で『良い円安』といわれたが、今は生産拠点が海外に移り円安のメリットは減っている。

このままでは日本円が下落し続けて、不景気と物価上昇が同時に起きるスタグフレーションに陥り、1970年代のオイルショック後の日本に逆戻りする懸念もあります。

日銀も金融緩和を終える流れに

世界の流れに逆らえず、日銀もいずれ金融緩和を終えると予想されます。

時期として有力なのは、2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了。

すでに岸田政権は金融緩和の終了に向けて動き始めました。

2022年7月には、日銀総裁後任の試金石となる審議委員人事で、今までのリフレ派(緩和推進派)に代えてリフレ慎重派を選出。

次の日銀総裁がリフレ慎重派に決まれば、市場は大きく動く恐れがあります。
【参考】日本経済新聞・日銀審議委員、リフレ慎重派に交代 政策への影響注目

ハウスハウス

金融緩和が終わると、不動産はどうなるの?


家博士家博士

金利が上昇して、不動産価格は下落する恐れがある。


日銀の金融緩和が限界の今、いずれ金融緩和の終焉があり、不動産価格は下落する恐れがあります。
もし不動産を売却する予定なら、準備しておいたほうが良いでしょう。

大きな経済の変化は約10年周期で起きている

過去を振り返るとほぼ10年周期で大きな経済の転換期がありました。

  • 1987年10月 ブラックマンデー(米株が1日で22.6%暴落)
  • 1998年10月 ロシアの債務不履行、日債銀など多くの金融機関が破綻
  • 2008年9月 リーマンショック
  • 2023年 アフターコロナショック? ウクライナ危機?

将来はどうなるか、誰にも分かりません。
しかし永遠に今の低金利が続くとは考えにくいでしょう。


家博士家博士

分かっているのは、今はマンション相場が高騰していることだけだよ。

本当にマンション価格を知りたいなら

相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。

なぜならマンションは一つ一つ条件が違い、値動きが違うから。
例えば…

  • 同じエリアでも、最寄り駅によって値動きは違う。
  • 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
  • 築年数が10年と30年でも違う。
  • 近くに新築マンションができると違う。

あなたのマンションは、相場の中でまた違う値動きをしています。

また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。

売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。

あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。

残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。

しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。

インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位.
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあるでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. HOME4Uイメージw330
    おすすめ2位.
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U


  5. SUUMO
    おすすめ3位.
    SUUMOスーモ
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    SUUMOといえば、不動産購入者の9割以上が利用する圧倒的な知名度の不動産情報サイト。運営はリクルートなので安心。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量です。不動産会社の売却実績とお客様の数が表示されるため、不動産会社が選びやすいメリットがあります。
    さらに詳しくはこちら⇒SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    同じ不動産会社の別支店も提案されます。
    不動産会社を選ぶときは、『エリアの売却実績』と『エリアでお探しのお客様』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)

あなたのマンション売却が成功することを、心よりお祈りしております!