「マンション相場が高騰していると聞いたけど、福岡ではどうなの？ この先どうなるの？」
首都圏に比べると、すこし遅れて相場が動きだす福岡、そろそろピークが近いのか、マンション相場の動きが気になりますね。
家博士福岡のマンション相場は、首都圏より数カ月後に動き始める傾向がある。
最近は、福岡市内に新築マンションが次々と建てられているから、中古マンションは売りにくくなってきているね。
もしマンション相場が暴落するなら、その前にあなたのマンションを高値で売り抜けたいですね。
手持ちのマンションを最大限に活かして資産を増やせれば、豊かで安心な生活を手に入れることができます。
この記事では、福岡でマンションの売却を検討している方のために、今が売り時なのか、福岡の中古マンション売却相場を最新データから解説します。
また、よく間違えがちなマンション価格診断の落とし穴についても、合わせて解説しています。
あなたのマンション売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
九州・沖縄圏の相場傾向
まず国土交通省が毎月発表している「不動産価格指数」から、九州・沖縄圏の売却相場を確認します。
不動産価格指数によると、九州・沖縄圏のマンション価格は大きく上昇しています。
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。
2019年5月15日に発表されたのが、現在の最新データとなります。
日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、マンションの価格が約6年で85％と大きく上昇していることが分かります。
戸建住宅は上昇していません。
これは、マンションが都心に集中しているのに比べ、戸建住宅は郊外の物件が多いことが原因です。
日銀の金融緩和により、不動産価格は都心部を中心に大きく上昇していることが分かります。
ハウスくんマンションの価格はスゴイ上昇しているね！
家博士6年で約85％だから大きな上昇だね
マンション価格診断を信じると危ない理由とは
ハウスくんでもマンション売却相場を知るより、ネットでマンション価格を診断した方が良いんじゃないの？
家博士ネットでマンションの売却価格を診断するサービスは、誤差が大きいので参考程度に考えた方が良いよ。
ネットでマンション価格を診断するサービスは、誤差が大きいため鵜呑みにすると危険です。
マンション価格診断の誤差が大きい理由は、「レインズ」の成約情報を使っていないため。
ネット上のマンション価格診断サービスは、レインズの成約情報が使えないため、仕方なくネット上の無料情報を寄せ集めて使っているのです。
レインズは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
簡単に言うと、不動産売買の成約情報が記録された国内で唯一のデータベースです。
しかしレインズを利用できるのは不動産会社だけで、個人は利用できません。
またインターネットの価格診断サービスも、レインズの規約違反になるため、レインズを使えません。
ハウスくんなんでレインズは不動産会社しか見れないの？
家博士個人情報を保護するためだよ。
不動産会社が価格査定をする場合しか、レインズの成約情報は使えないルールなんだ。
ハウスくんそっか。
でもレインズが使えなくても、最近はAI診断とかスゴイんじゃないの？
家博士確かにAIは画期的だけど、AIの元になる学習データが違っていると、診断結果も違ってしまうんだ。
AIも元データが違うと間違った結果に
残念ながら、マンションの成約情報（レインズ）を学習していないAIには、マンションの成約価格を正しく診断できないのが現実です。
AIとは、ざっくり説明すると「大量のデータを学習して、そのデータから規則性を読み取り、答えを推測するシステム」。
赤ん坊が学習して言葉を喋るようになるのと同じ様に、AIも学習して初めて機能するようになります。
そのため、「AIが正確か」は、学習に使うデータが正確かどうかが全てを左右するんです。
例えば、日本語と英語を大量に学習したAIは、日本語と英語の通訳が出来るようになりますね。
しかし、このAIに中国語を話しても、学習したデータに中国語がないので、全く翻訳できません。
つまり、マンションの無料情報をインターネットで集めて学習したAIは、レインズの成約情報とは違う診断結果になってしまうんです。
ハウスくんマンション価格を正確に知るためにはレインズが必要だから、不動産会社に査定を依頼するしかないんだ。
不動産会社ならどこでも良いの？
家博士エリアでマンション売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶのがコツだよ。
もし心あたりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
福岡県のマンション売却相場
西日本レインズが発表している「西日本レインズサマリー県別」を見てみましょう。
西日本レインズサマリー県別とは、レインズに登録されている在庫物件と売買された物件の価格と戸数が、月単位にまとめられたもの。
レインズの個別データは不動産会社だけしか見れませんが、月単位の統計は個人でも見ることができます。
当サイトではこのデータを独自に分かりやすくグラフ化しています。
福岡県も大きく上昇している
福岡県では、マンション価格が大きく上昇しています。
- 成約m2単価（グラフ赤線）
18.7万円⇒27.8万円（49％UP！）
ハウスくんいいね！ 上がれ、上がれ！
中古マンションは大人気だ！
家博士こらこら、そんなに簡単じゃないんだよ。
実は福岡で中古マンションを買う人は、ほとんど増えていないんだ。
中古マンションを買う人は増えず、売り出す人は増えている
福岡では、マンションが実際に売れた戸数はほとんど変わらず、売り出す人が増えています。
成約戸数（黄色棒グラフ）は、毎月約300戸でこの5年間変化なし。
逆に売り出しているマンションの在庫戸数は、次のように増えています
- 2018年4月 5,405戸
- 2019年4月 5,898戸
たった1年間で+493戸（+9％増）と増えています。
つまりライバルが増えて、徐々に中古マンションが売れにくくなっているということ。
もしあなたが、福岡でマンションをいずれ売却する予定であれば、早めに動いたほうが良いでしょう。
ハウスくんなんで中古マンションを買う人が増えないの？
家博士福岡では新築が人気だからだよ。
新築に比べると売れない中古マンション
家を購入する人からすると、中古マンションよりも新築の方が好まれています。
福岡県内の新設住宅着工戸数（新しい家が造られた戸数）は、
2018年の1年間で41,667戸、1ヶ月平均で約3,470戸。
一方で中古マンションの売買成約戸数は1ヶ月平均で約330戸。
中古マンション売買戸数は、新設住宅着工戸数の10%未満しかありません。
ハウスくんこんなに新築住宅が建てられているんだ！
家博士福岡県の世帯数は1年で約2,500世帯増えているけれど、それ以上に新設住宅が建てられているよ。
福岡のマンション売却相場のまとめ
日銀の金融緩和以降、福岡ではマンション価格は大きく値上がりしていることは間違いありません。
しかしこのまま高騰が続くとは考えにくいでしょう。
なぜなら、売り出されるマンションの数はますます増えると予想されるため。
2020年には築40年超が16万戸
2020年には福岡県で築40年を超えるマンションが16万戸以上に。
マンションは築40年を超えてくると、所有者が施設に入ったり亡くなるなどして、多くが売りに出されます。
【福岡県の建築年別マンション戸数】
出典：住宅・土地統計調査（平成25年）
今の上昇相場でもマンション価格が上がっていない地域では、今後予測される「不動産の価格下落」が訪れた際には、さらに大きく価格が下がる恐れがあります。
ハウスくん相場が上がっている今は価格が上がってないのに、下がる時はさらに下がるの？
家博士日本は人口が減っているから、地方は急激に下がると予想されている。
2040年には住宅価格は46％下落するという試算もあるんだ。
（※シンガポール国立大学不動産研究センターによる）
ハウスくんでも売る人が増えて売れ残っているのに、なんで今は中古マンション相場は高騰しているの？
家博士新築マンション価格が高騰しているからだよ
福岡の中古マンション価格高騰は、新築マンション価格高騰が原因
今の福岡の中古マンション相場が高騰している原因は、新築マンション価格高騰が原因です。
中古マンションの価格は、新築マンションの価格をもとに決まります。
新築マンションと中古マンションの価格
福岡の新築マンション価格は、この5年で45％も上昇しています。
福岡市の新築マンション価格
- 2012年 平均2,756万円
- 2018年 平均4,008万円（+45％UP！）
ハウスくん新築マンション価格もすごい値上がりだね！
でもなんで新築マンションが高騰しているの？
家博士建築費の高騰もあるけど、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが低金利で借りやすくなったことが一番の原因だね。
高値でも売れるから、新築マンションも好立地で高額な価格設定のものが増えて、ますます価格が高騰しているんだ。
新築マンションが値上がりしている原因は、金融緩和による低金利
新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。
- 金利2.0％： 借り入れ総額 3,622万円
- 金利0.5％： 借り入れ総額 4,622円（+27％UP！）
低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。
多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです
ハウスくんじゃあ新築マンションがどんどん値上がりすれば、中古マンションも高く売れるんだね。
家博士ところが、最近は新築マンションの売れ行きに異変が現れているんだ。
新築分譲マンションが売れなくなってきた
中古マンション価格の牽引役だった新築分譲マンションも、さすがに高騰しすぎて売れなくなってきました。
新築マンションの売れ行きは、初月契約率（売り出した月の契約率）で分かります。
福岡のデータはないので、首都圏を見てみましょう。
首都圏の新築分譲マンションの変化
2013年 初月契約率 79.5％（平均価格4,929万円）
↓
2018年 初月契約率 62.1％（平均価格5,871万円）
初月契約率は、5年間で17.4％も下落しています。
累積契約率でも2013年91.7％→2018年77.5％と低下し、2割以上が売れ残っている状態。
そろそろ新築分譲マンションの価格上昇に、購入者がついて行けない状況が鮮明になってきました。
また2018年12月には初月契約率が49.4％となり、1991年8月以来の50％割れに。
2019年1月にはある程度戻ったものの、依然低い契約率が続いています。
ついに日銀金融緩和の終わりが来る
日銀の金融緩和が終わると、住宅ローン金利が上がり、マンション価格の下落が始まるといわれます。
日銀の金融緩和の出口について、少しずつニュースになる回数が増えてきました。
もしいつか売る予定なら、早めのほうが良いかもしれません。
ハウスくんなんで金融緩和が終わるの？
家博士アメリカと欧州がすでに金融緩和を終わらせつつある。
日本だけ金融緩和を続けることは、為替などの問題があるからできないんだ
金融緩和が終わる前に景気の悪化で下落する恐れも
マンション価格下落の引き金として、もう一つ心配されるのが景気の悪化です。
米中貿易戦争や中国経済の失速、イギリスのEU離脱などの影響で、世界的に景気は後退しています。
過去にも2008年のリーマン・ショックをきっかけに、不動産価格が下落しました。
金融緩和と景気悪化による、マンション価格の下落については、こちらで解説しています。
本当にマンション価格を知りたいなら
相場を調べても、結局あなたのマンションの価格は分かりません。
なぜならマンションは一つ一つの条件が違い、値動きが変わるから。
例えば…
- 同じ区内でも、最寄り駅によって値動きは違う。
- 同じ最寄駅でも、駅の南側と北側で違う。
- 築年数が10年と30年でも違う。
- 近くに新築マンションができると違う。
あなたのマンション価格は、相場の中でまた違う値動きをしているのです。
また今の売り出し価格を見ても、間違えてしまいます。
売り出し価格は、ある意味「売れ残っている価格」。
あなたが知るべきなのは、実際に売買が成立した「成約価格」です。
残念ながら成約価格は不動産会社にしか分からないシステムなのです。
しかし不動産のプロに査定をしてもらうと、あなたのマンションの「本当の価格」が分かります。
インターネットの一括査定サイトでは、不動産のプロが無料であなたのマンションを査定してくれます。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,759社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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