「マンション価格のAI査定は良いの？ 使うならどこが一番良い？」
マンションの売却価格のAI査定をお探しでしょうか？
AI査定なら、オンラインで簡単にマンションの売却価格が査定できる。
最新のAI査定なら、最新技術を使っているから査定価格も信頼できそう。
そんなあなたに、大学院でAI技術の修士論文を書いた筆者の経験から、AI査定を分かりやすく解説します。
AI診断では、あなたのマンションの推定価格を簡単にオンラインで知ることができます。
この記事では、最新2020年の主要なAI診断サービスをまとめました。
しかし、マンション価格のAI診断には致命的な問題もあります。
この問題を知らずに、AI診断を信じて大切な判断をすると、後悔する恐れも。
この記事では、AI査定で失敗しないために、AI査定を利用する前に知っておきたい『AIが抱える致命的な問題』についても合わせて解説します。
問題点を押さえた上で、AI診断を上手に活用して下さい。
あなたのマンション価格が正確に分かり、自信を持って判断して最高の結果を得るために、この記事がお役に立てれば幸いです。
この記事のもくじ
AIとは
AIとは人工知能のこと。
AIは次のような流れで答えを導き出しています。
- 1. 大量の元データを学習
- 2. パターンを推測
- 3. 答え（価格診断）を出す
例えば「翻訳」という作業でAIを使う場合。
AIが英語と日本語について、単語の意味などを学びます。
同じ単語でも文脈によって意味が変わりますが、こうしたルールやパターンを学習することで、英語と日本語の翻訳が可能になるのです。
家博士この場合、AIが学んだのは英語と日本語。だから答えが出せるのは英語と日本語の翻訳のみなんだ
ハウスくんということは、このAIに「日本語を中国語に翻訳してくれ」と頼んでも、中国語を学習していないから出来ないんだ。
家博士そうなんだ。
AIは学習した内容しか、答えを出せないんだ
マンション価格のAI査定では、過去のマンションの価格情報を元データとして学習します。
そこからマンションの立地や築年数、さらには景気や地価の動向まで含めたパターンを推測し、価格を算出しているのです。
マンション価格のAI査定が抱える致命的な問題
人間には不可能なほどの膨大なデータを収集・学習し、答えを導き出すAI。
万能にも思えますが、中古マンション価格の自動査定においては致命的な問題を抱えています。
レインズが利用できず査定精度が低い
マンション価格のAI診断が抱える致命的な問題とは『査定精度が低い』ということ。
AI診断の査定制度が低い原因は、AI診断では、レインズのデータが使えないため。。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
家博士レインズから取得した情報を外部に開示することは、レインズの規約で禁止されているんだ
成約情報をそのまま利用することはもちろんですが、集計したり加工・分析したものであっても同様に禁止されています。
AIによる自動査定も、元をたどればデータを集計・分析したものなので、レインズの情報は利用できません
そのためAI診断では、次の2つしか使えないのです。
- 誰もが見ることのできるネット上の無料情報
- （不動産会社のAI診断では）自社の売却データ
実はここにも問題があります。
ネット上の売出物件は、半分以上が売れない売れ残り
実はネット上に出ている売出物件は、半分以上が最終的に売れずに売り止められます。
さらに売り出しているマンションの一部は、『試しに売ってみた』という売主もいるため、相場より大幅に高い物件も多くあります。
売り出し価格と、売買が成立した成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちらです。
築年数別のマンション売出し価格と成約価格
（2018年・首都圏）
グラフの売出し価格と成約価格の誤差を、築年数別にまとめるとこちら。
| 売り出し価格 （1m2あたり） | 成約価格 （1m2あたり） | 誤差 | |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 97.6万円 | 81.0万円 | 20.5% |
| 築6〜10年 | 76.5万円 | 68.1万円 | 12.4% |
| 築11〜15年 | 66.8万円 | 60.6万円 | 10.3% |
| 築16〜20年 | 58.5万円 | 52.8万円 | 10.9% |
| 築21〜25年 | 46.0万円 | 38.7万円 | 18.9% |
| 築26〜30年 | 37.3万円 | 29.7万円 | 25.8% |
| 築31年〜 | 44.6万円 | 31.7万円 | 40.6% |
誤差が特に大きいのは、
- 築0〜5年 20.5％
- 築26〜30年 25.8％
- 築31年〜 40.6％！
ハウスくん2割以上も違うんだ！ 築31年超だと4割！
誤差が大きいのは、価格交渉で下がるということ？
家博士それよりも、高値を狙って試しに売ってみる「売れたらラッキー」という売り主が多いからだね。
特に築5年未満は、再開発タワーマンションの地権者が高値で売り出しているケースが多いんだ。
相場を知るために大切なのは、売り出し価格でなく、実際に売れた成約価格です。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。
この様に、ネット上の無料情報で査定すると、誤差が大きくなることがよく分かります。
自社の成約データは利用できるがサンプル数が少なすぎる
一方、自社の成約データは実際の成約価格なので精度は良いのですが、件数が少ないため結局査定精度は低くなってしまいます。
結局、AI査定のサービスは精度が低く使えないため、残念ながらその多くは、自社の査定など別サービスへ誘導するための集客ツールになっています。
せっかくのAI診断の能力が、不動産業界では活かせていないのです。
家博士ぜひレインズのデータを利用できる様にして欲しいね。
ハウスくんじゃあ今時点で、精度の高い査定結果を知るためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社に無料査定を依頼するしかないね。
不動産会社に依頼すれば、レインズのデータを利用した査定価格が分かるから。
正確な査定価格を知るなら、不動産会社へ無料査定を依頼する
残念ながら今のところ、正確なマンションの売却価格を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼するしか方法はありません。
不動産会社に無料査定を依頼するときのポイントは、次の2点。
- あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼する
ハウスくんなぜ1社じゃなくて、3〜6社なの？
家博士今の相場の動きは、プロでも判断に差が出るんだ。
今はマンション価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
マンションは、この6年半で45％も値上がりしています。
マンション価格の高騰で、プロですら査定が難しいエリアも多いのです。
あなたのマンションの査定価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社程度の査定価格を知ったほうが良いでしょう。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
AIによる代表的なマンション査定サービス
AI診断も、精度はあくまで参考レベルですが、試してみると面白いのは確かです。
AIによるマンション査定サービスは続々と増えています。
代表的なサービスと、各サービスの内容について以下の点をまとめました。
- 査定可能物件
- 査定可能エリア
- 登録の有無および登録事項
- 特徴
SRE不動産（旧ソニー不動産）マンションAIレポート
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
ソニー株式会社のAI技術とSRE不動産が持つ不動産査定のノウハウを活用し、共同開発したもの。
都県別・地域別・沿線別にマンションの推定価格だけでなく、間取りや築年数別の価格も算出。
各地域におけるマンション売却高額ランキングも掲載されています。
売却以外に、賃貸した場合の賃料相場もチェックできます。
HOME’Sプライスマップ
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
マンションの参考価格が地図上で閲覧できるサービス。
全国48万棟、470万戸分のマンション参考価格が一目で分かります。
地図上に情報が表示されるため視覚的に参考価格を知ることができ、駅や地域毎の価格相場も簡単に知ることができます。
売却価格のほか、賃貸した場合の賃料の参考価格も確認できます。
SUUMOのマンション売却シミュレーター
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京23区
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 物件入力事項
- 物件の最寄り沿線
- 物件の最寄り駅
- 駅からの徒歩分
- 建築年月（建築月が不明な場合は建築年のみで可）
- 専有面積
特徴
大まかな物件情報を入力することで、売却想定額を知ることができるサービス。
結果表示画面では査定依頼できる不動産会社が売却実績順に表示されるので、より詳細な査定依頼したい場合に便利です。
HowMa
- 査定可能物件：戸建て・マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 会員登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
【マンションの場合】- マンション名および部屋番号
- 居住の状態
HomMaにあらかじめ登録されているマンションであれば、住所や建築年といった詳細情報の入力は不要。
未登録のマンションのみ、住所や建築年、専有面積、階数（所在階および総階数）などの情報を入力します。【戸建て住宅の場合】
- 郵便番号
- 建築年
- 延床面積および土地面積
- 居住の状態
郵便番号を入力すれば、住所（町名まで）は自動で入力されます。
町名以降の情報は手動入力です。
マンション・戸建て住宅ともに、最後にメールアドレス又はFacebookで登録すれば、結果が表示されます。
特徴
全国対応で戸建て住宅の査定もできるAI査定。
日本全国の世帯数の約95％をカバーしています。
情報収集量は1年で約120万件。
AIが思わぬ結果を導くことのないように補正を加え、暴走を止める仕組みも組み込まれています。
IESHIL（イエシル）
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
マンション単位だけでなく、部屋ごとの価格も分かるサービス。
参考価格のほか、災害リスク（地震や洪水、液状化、避難場所等）や保育園・学区の情報も閲覧できます。
会員登録なしでも利用できますが、全ての情報を見るには無料会員登録が必要。
メールアドレスで登録するほか、YahooやFacebook、Googleのアカウントを使った登録も可能です。
ふじたろう
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
全国約13万件のマンション相場情報をチェックできるふじたろう。
iOSアプリもあります。
会員登録なしでも物件ごとの大まかな情報（売買相場や家賃相場等）は見ることができますが、階ごとの査定相場などすべての情報を見るには会員登録が必要。
会員登録はメールアドレス以外に、FacebookやTwitterのアカウントを使った登録も可能です。
会員登録しておけば、マイページで物件の価格変動をチェックすることもできます。
すむたす買取
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京23区
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- マンション名
- 郵便番号
- 専有面積
- 間取り
- 部屋の階数
- メールアドレス
特徴
査定価格の提示だけでなく、最短2日で売買契約および現金振込みもできる、すむたす買取。
買取価格なので相場よりも幾分安くなりますが、いつまでも売れずに現金が手元に入らないといったリスクを軽減できます。
査定については過去のデータを中心に、景気や人口増減、株価予想も加味。
2019年3月からは不動産仲介会社向けにもサービスの提供を開始しています。
「とにかく早く現金化したい」という人に向いているサービスです。
三井のリハウスSmart Analyzer
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京、横浜、川崎
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- マンション名
- 所在階数
- 部屋番号
- メールアドレス
利用にあたっては、三井のリハウスが提供する「Smart Analyzer for Owners」への登録が必要です。
特徴
1986年から2018年の33年連続で、仲介取扱実績No.1の三井のリハウスグループ。
三井のリハウスの実際の取引事例をもとに価格を算出していますが、事例数が非常に多い分、精度も高くなります。
注意点としては、東京、横浜、川崎が査定可能エリアですが、全てのマンションで利用できるわけではありません。
あらかじめ登録されているマンションのみが対象です。
参考までに2019年5月末時点で登録されている物件数は、東京都が1523件、横浜市が454件、川崎市が213件となっています。
長谷工の仲介
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、愛知県（名古屋市、岡崎市、犬山市、稲沢市、大府市、長久手市）、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、福岡県福岡市
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
長谷工の仲介では、エリアごとの売却相場や賃貸した場合の賃料相場、表面利回りが一目で分かります。
個別物件のページでは大まかな売却相場と物件概要を表示。
間取りや面積などの入力もできますが、この場合は無料査定の依頼画面に切り替わります。
また、査定可能エリア内のマンションであっても、過去に売出事例がない場合は対象外です。
センチュリー21
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
「長谷工の仲介」と同様に、エリアごとの売却相場や賃貸した場合の賃料相場、表面利回りが分かります。
登録されている物件も「長谷工の仲介」とほとんど同じですが、物件ごとのページに表示される内容は「センチュリー21」の方が充実しています。
査定可能エリアとしては全国に対応していますが、過去に売出事例がない場合は非対応です。
大京穴吹不動産QUICK
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- 住所
- 専有面積
- 最寄駅
- 氏名
- メールアドレス
- 物件状況
物件状況は「立地」「建物の状態」「管理状況・共用部分について」「部屋の状況」「その他事項」に分かれています。
設問数は30問で、当てはまるものにチェックを入れて回答する形式です。
特徴
物件情報の入力から査定結果がメールで届くまで、最短5分。
物件状況について30問の設問に回答する必要があり、少し専門的な内容も含まれるため、他のAI査定と比べると手軽さという面では劣るかもしれません。
また築1年以内のマンションは非対応。
築1年以内のマンションや一戸建て、土地については、無料査定サービスを利用することになります。
10秒でDo！
- 査定可能物件：マンション、戸建て、土地
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
10秒でDo！ では、必須入力の項目と任意入力の項目があります。
必須項目だけ入力しても利用できますが、任意項目まで入力すると査定精度が上がります。【マンションの場合】
- 必須項目・・・物件住所、現在住んでいる住所、専有面積、築年数、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・駐車場、利用用途、構造、方位、間取り、所在階、階建、日当たり、リフォームの有無および実施年月・内容
【一戸建ての場合】
- 必須項目・・・物件住所、現在住んでいる住所、土地面積、建物面積、築年数、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・駐車場台数、利用用途、構造、方位、間取り、階建、土地の形状、主要接道およびその他接道、建物の敷地境界からの距離、日当たり、リフォームの有無および実施年月・内容
【土地の場合】
- 必須項目・・・売却物件住所、現在住んでいる住所、土地面積、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・方位、土地の形状、主要接道およびその他接道、日当たり
特徴
10秒でDo！ は、スマートフォンで利用できる無料アプリ。
スマホで利用できるので、いつでも簡単に査定価格が確認できます。
査定結果は3件まで保存OK。
より詳しい査定価格を知りたくなったら「お問い合わせ」ボタンから簡単に正式査定の申し込みができます。
まとめ
パソコンやスマホから、いつでも気軽に利用できるAI査定。
便利なサービスですが、レインズが使えないという致命的な弱点もあります。
利用するときには、あくまでも参考程度の価格であることを頭に入れておきましょう。
自分のマンションを登録しておけば、価格変動をチェックできるサービスもあります。
一番良い売り時を知るのにも役立つでしょう。
売却することを決めたら、複数の不動産会社に査定依頼して精度の高い査定価格をチェックすることも忘れずに。
注意点も知ったうえで、AI査定を上手に活用してください。
