「マンションのAI査定は良いの？ 使うならどこ？」
マンションのAI査定をお探しですね。
AI査定で、手軽にマンションを査定したい…。
AIは最新技術だから信頼できそうだし…。
そんなあなたのために、マンションのAI査定について分かりやすく解説します。
（筆者は大学院でAI技術の論文執筆経験あり）
最近はマンションのAI査定が次々とリリースされており、気軽に利用できるようになりました。
しかし一方でマンションのAI査定には致命的な問題があり、利用には注意が必要です。
この記事では、2021年現在のAI査定の定番をまとめました。
またAI査定で失敗しないために、AIが抱える致命的な問題も合わせて解説。
あなたのマンション価格が正確に分かり、最高の結果を得るために、この記事がお役に立てれば幸いです。
この記事のもくじ
AIとは
AIとは人工知能 （Artificial Intelligence）のこと。
コンピューター上で、人間の脳と同じ様に情報を処理する技術です。
考え方は1900年代から在りましたが、近年コンピューターの処理能力が向上したことで、一気に実用化が進み注目されています。
学習してパターン化し、答えを出す
AIを造る手順は、子供が生まれて成長する過程と同じです。
子供が生まれて成長し、学習して一人前になるように、AIは次の流れで作られます。
- 1. 大量の元データを学習
- 2. パターンを推測
- 3. 答え（価格診断）を出す
例えば『日本語と英語の翻訳』でAIを使う場合、まずAIに英語と日本語で、全ての単語・膨大な文章を学習させます。
同じ単語でも文脈によって意味が変わりますが、AIはこうしたルールやパターンを学習。
学習したルールやパターンを使って、AIは翻訳が可能になります。
AIは人間に不可能な量を学習できる
AIのメリットは、人間が学習できないほど大量のデータを学習し、パターンを推測、答えを出せること。
そのため特定の分野では、人間を上回る性能を発揮できることも。
例えば囲碁や将棋の分野では、すでにAIが人間の世界チャンピオンに勝っています。
しかし学習したことしか答えられない
しかしAIの致命的な欠点として、学習した内容しか答えられない問題があります。
例えば、日本語と英語の翻訳を学習したAIは、中国語を翻訳できません。
また囲碁で世界一となったAIでも、将棋は指せません。
AIの能力は、学習データの内容で決まるのです。
学習データが少なくてもダメ
また学習データの数が少ない場合も、AIの能力は低くなります。
なぜなら学習データが少ないと、パターンの推測が十分にできないため。
例えば、AIがネコの画像を認識するためには、1000万枚のネコの画像が必要でした。
1000台のコンピューターを3日間学習させて、ようやくネコの画像を認識できたのです。
【参考】Building High-level Features Using Large Scale Unsupervised Learning
AIが正しく動くためには、AIの学習に十分な量の正確な学習データが必要。
家博士じゃあマンションのAI査定も同じなの？
ハウスくんそうだね。AIの学習に十分な量の正確なデータがないと、AIの性能を十分に発揮できないんだ
マンションAI査定の致命的な問題
中古マンション価格のAI査定は、致命的な問題を抱えています。
マンション価格のAI査定が抱える致命的な問題とは『査定精度が低い』ということ。
なぜならAI査定では、AIの学習にレインズのデータが使えないため。。
レインズが利用できず査定精度が低い
AIの学習にはレインズのデータが使えません。
国内で唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
家博士レインズから取得した情報を外部に開示することは、レインズの規約で禁止されているんだ
成約情報をそのまま利用することはもちろん、集計・加工・分析したものも同様に禁止されています。
AI査定も、元をたどればデータを集計・分析したものなので、レインズのデータは利用できません
そのためAI査定では、次の2つしか使えないのです。
- 誰でも見れるネット上の無料情報
- （不動産会社のAI査定では）自社の売却データ
ネット上の売り出し価格は、誤差が大きい
ネット上で誰でも見られる売り出し価格は、誤差が大きく、実際に売買される成約価格の推定には使えません。
売り出し価格と、売買が成立した成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちら。
築年数別のマンション売出し価格と成約価格
（2019年・首都圏）
誤差が特に大きいのは、
- 築0〜5年 23.4％
- 築26〜30年 26.0％
- 築31年〜 33.8％！
ハウスくん築年数によっては2割以上も違うんだ。
なんでこんなに違うの？
家博士売主が高値狙いで試しに売り出すマンションが多いからだよ。
ネット上の売出物件は、半分以上が売れずに売り止められるんだ。
売り出しているマンションの一部は、『売れたらラッキー』と高値狙いで試しに売り出されたもので、相場より大幅に高い物件も多いのです。
また築5年未満は、再開発タワマンの地権者が高値で売り出すケースがよくあります。
売却価格を正確に推定するためには、ネットで誰でも分かる『売り出し価格』でなく、レインズの『成約価格』を使う必要があるのです。
詳しくは、こちらの記事で解説しています。
自社の成約事例は利用できるがサンプル数が少なすぎる
また自社の成約事例は学習データに使えますが、元データとしてサンプル数が少なすぎる問題が。
AIは、十分な学習データがないと学習できず、査定の精度は低くなってしまいます。
結局、マンションAI査定は精度が低く、残念ながら多くは自社査定など別サービスへ誘導する集客ツールとなっています。
AI査定は大きな可能性のある技術ですが、残念ながら日本の不動産業界では活かせていません。
今後は米国のように売買情報を公開し、AI査定で利用できるルール改正が望まれます。
ハウスくんじゃあ、精度の高い査定結果を知るためには、どうすれば良いの？
家博士不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的だね。
不動産会社に依頼すれば、レインズのデータを利用した査定価格が分かるから。
正確な査定価格を知るなら不動産会社の無料査定
正確なマンションの売却価格を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼する方法が定番です。
不動産会社に無料査定を依頼するときのポイントは、次の2点。
- あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 3〜6社に無料査定を依頼する
ハウスくんなぜ1社じゃなくて、3〜6社なの？
家博士今の相場の動きは、プロでも判断に差が出るんだ。
今はマンション価格が高騰しています。
不動産価格指数（全国）
「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。
マンションは、約8年で55％も値上がりしています。
マンション価格の高騰で、プロですら査定が難しいエリアも多いのです。
あなたのマンションの査定価格を正確に知るためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社程度の査定価格を知ったほうが良いでしょう。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
代表的なマンションAI査定
AI査定も、精度はあくまで参考レベルですが、試してみると面白いのは確かです。
マンションのAI査定は続々と増えています。
代表的なAI査定について以下をまとめました。
- 査定可能物件
- 査定可能エリア
- 登録の有無および登録事項
- 特徴
SRE不動産（旧ソニー不動産）マンションAIレポート
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
ソニー株式会社のAI技術とSRE不動産が持つ不動産査定のノウハウを活用し、共同開発したもの。
都県別・地域別・沿線別にマンションの推定価格だけでなく、間取りや築年数別の価格も算出。
各地域におけるマンション売却高額ランキングも掲載されています。
売却以外に、賃貸した場合の賃料相場もチェックできます。
HOME’Sプライスマップ
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
マンションの参考価格が地図上で閲覧できるサービス。
全国48万棟、470万戸分のマンション参考価格が一目で分かります。
地図上に情報が表示されるため視覚的に参考価格を知ることができ、駅や地域毎の価格相場も簡単に知ることができます。
売却価格のほか、賃貸した場合の賃料の参考価格も確認できます。
HowMa（ハウマ）
- 査定可能物件：戸建て・マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 会員登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
【マンションの場合】- マンション名および部屋番号
- 居住の状態
HomMaにあらかじめ登録されているマンションであれば、住所や建築年といった詳細情報の入力は不要。
未登録のマンションのみ、住所や建築年、専有面積、階数（所在階および総階数）などの情報を入力します。【戸建て住宅の場合】
- 郵便番号
- 建築年
- 延床面積および土地面積
- 居住の状態
郵便番号を入力すれば、住所（町名まで）は自動で入力されます。
町名以降の情報は手動入力です。
マンション・戸建て住宅ともに、最後にメールアドレス又はFacebookで登録すれば、結果が表示されます。
特徴
全国対応で戸建て住宅の査定もできるAI査定。
日本全国の世帯数の約95％をカバーしています。
情報収集量は1年で約120万件。
AIが思わぬ結果を導くことのないように補正を加え、暴走を止める仕組みも組み込まれています。
IESHIL（イエシル）
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
マンション単位だけでなく、部屋ごとの価格も分かるサービス。
参考価格のほか、災害リスク（地震や洪水、液状化、避難場所等）や保育園・学区の情報も閲覧できます。
会員登録なしでも利用できますが、全ての情報を見るには無料会員登録が必要。
メールアドレスで登録するほか、YahooやFacebook、Googleのアカウントを使った登録も可能です。
REMOSY（リノシー）
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
特徴
東証マザーズ上場企業のRENOSYが提供するRENOSY SELL。
査定をするには、個人情報をすべて入力する必要があります。
不動産売却収支シミュレーターも提供しています。
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
マンション一括査定で有名なマンションナビ。
ザックリとマンション価格が分かるAI査定を見ることができます。
査定の細かい条件を入力するためには、メールアドレスの登録が必要です。
ふじたろう
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
全国約13万件のマンション相場情報をチェックできるふじたろう。
iOSアプリもあります。
会員登録なしでも物件ごとの大まかな情報（売買相場や家賃相場等）は見ることができますが、階ごとの査定相場などすべての情報を見るには会員登録が必要。
会員登録はメールアドレス以外に、FacebookやTwitterのアカウントを使った登録も可能です。
会員登録しておけば、マイページで物件の価格変動をチェックすることもできます。
すむたす買取
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京23区
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- マンション名
- 郵便番号
- 専有面積
- 間取り
- 部屋の階数
- メールアドレス
特徴
査定価格の提示だけでなく、最短2日で売買契約および現金振込みもできる、すむたす買取。
買取価格なので相場よりも幾分安くなりますが、いつまでも売れずに現金が手元に入らないといったリスクを軽減できます。
査定については過去のデータを中心に、景気や人口増減、株価予想も加味。
2019年3月からは不動産仲介会社向けにもサービスの提供を開始しています。
「とにかく早く現金化したい」という人に向いているサービスです。
三井のリハウス リハウスAI査定
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国18都道府県
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- マンション名
- 所在階数
- 部屋番号
- メールアドレス
利用にあたっては、三井のリハウスへの登録が必要です。
特徴
1986年から2019年の34年連続で、仲介取扱実績No.1の三井のリハウスグループ。
三井のリハウスの実際の取引事例をもとに価格を算出していますが、事例数が非常に多い分、精度も高くなります。
注意点としては、主な都市部（18都道府県）が査定可能エリアですが、全てのマンションで利用できるわけではありません。
あらかじめ登録されているマンションのみが対象です。
東急リバブルのスピードAI査定
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- マンション名
- 所在階数
- 部屋番号
- 専用面積
- 名前
利用にあたっては、東急リバブルの「Myリバブル」へ登録されます。
特徴
不動産売買仲介件数で実績3位の東急リバブル。
2020年10月からAIスピード査定を開始しました。
過去１０年間で市場に売り出された物件の売り出し価格データと、直近１年間で実際に同社が行った査定データを統合してＡＩが査定価格を算出。
データは毎週更新されるため、常に最新の査定価格を確認できます。
また、査定結果に加えて、賃貸物件として貸し出した場合の想定賃料も表示されます
長谷工の仲介
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、愛知県名古屋市、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、滋賀県、福岡県福岡市
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
長谷工の仲介では、エリアごとの売却相場や賃貸した場合の賃料相場、表面利回りが一目で分かります。
個別物件のページでは大まかな売却相場と物件概要を表示。
間取りや面積などの入力もできますが、この場合は無料査定の依頼画面に切り替わります。
また、査定可能エリア内のマンションであっても、過去に売出事例がない場合は対象外です。
センチュリー21
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：なし
- ⇒公式サイト
特徴
「長谷工の仲介」と同様に、エリアごとの売却相場や賃貸した場合の賃料相場、表面利回りが分かります。
登録されている物件も「長谷工の仲介」とほとんど同じですが、物件ごとのページに表示される内容は「センチュリー21」の方が充実しています。
査定可能エリアとしては全国に対応していますが、過去に売出事例がない場合は非対応です。
大京穴吹不動産QUICK
- 査定可能物件：マンション
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
- 住所
- 専有面積
- 最寄駅
- 氏名
- メールアドレス
- 物件状況
物件状況は「立地」「建物の状態」「管理状況・共用部分について」「部屋の状況」「その他事項」に分かれています。
設問数は30問で、当てはまるものにチェックを入れて回答する形式です。
特徴
物件情報の入力から査定結果がメールで届くまで、最短5分。
物件状況について30問の設問に回答する必要があり、少し専門的な内容も含まれるため、他のAI査定と比べると手軽さという面では劣るかもしれません。
また築1年以内のマンションは非対応。
築1年以内のマンションや一戸建て、土地については、無料査定サービスを利用することになります。
10秒でDo！
- 査定可能物件：マンション、戸建て、土地
- 査定可能エリア：全国対応
- 登録の有無：あり
- ⇒公式サイト
- 登録事項
10秒でDo！ では、必須入力の項目と任意入力の項目があります。
必須項目だけ入力しても利用できますが、任意項目まで入力すると査定精度が上がります。【マンションの場合】
- 必須項目・・・物件住所、現在住んでいる住所、専有面積、築年数、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・駐車場、利用用途、構造、方位、間取り、所在階、階建、日当たり、リフォームの有無および実施年月・内容
【一戸建ての場合】
- 必須項目・・・物件住所、現在住んでいる住所、土地面積、建物面積、築年数、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・駐車場台数、利用用途、構造、方位、間取り、階建、土地の形状、主要接道およびその他接道、建物の敷地境界からの距離、日当たり、リフォームの有無および実施年月・内容
【土地の場合】
- 必須項目・・・売却物件住所、現在住んでいる住所、土地面積、氏名、メールアドレス
- 任意項目・・・方位、土地の形状、主要接道およびその他接道、日当たり
特徴
10秒でDo！ は、スマートフォンで利用できる無料アプリ。
スマホで利用できるので、いつでも簡単に査定価格が確認できます。
査定結果は3件まで保存OK。
より詳しい査定価格を知りたくなったら「お問い合わせ」ボタンから簡単に正式査定の申し込みができます。
まとめ
パソコンやスマホから、いつでも気軽に利用できるAI査定。
便利なサービスですが、レインズが使えないという致命的な弱点もあります。
利用するときには、あくまでも参考程度の価格であることを頭に入れておきましょう。
自分のマンションを登録しておけば、価格変動をチェックできるサービスもあります。
一番良い売り時を知るのにも役立つでしょう。
売却することを決めたら、複数の不動産会社に査定依頼して精度の高い査定価格をチェックすることも忘れずに。
注意点も知ったうえで、AI査定を上手に活用してください。
あなたの不動産の価格が正確に査定でき、安心して正しい選択ができることを心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国890店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国890店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
