すまいValueってホントに安心？　注意点や評判、他の一括査定との比較まとめ

「すまいValueは、大手6社だけで大丈夫？ 本当に安心？」

すまいValueを利用するか、お悩みですね。

大手不動産会社は、親身になってくれないのでは…。
初めての売却だと、安く買い叩かれそうで不安…。

そんなあなたに、プロ投資家として、公平な立場ですまいValueの注意点や評判を解説します。

実は私も、過去にマンション20戸以上を売却していますが、すまいValueの1社には想定以上の高値で売却してもらいました。

この記事では、あなたがすまいValueを利用するべきか、利用する場合は何に注意したら良いのか、不動産業界の実情を交えて解説します。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

大手上位4社にまとめて依頼できる唯一のサイト

すまいValueは、売買実績の上位4社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介）に、まとめて無料査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。

圧倒的な上位4社の販売実績

不動産業界には、不動産会社が12万社以上ありますが、売買の実績では一部の大手が市場を独占しています。

こちらが、不動産売買の実績上位31社のランキング。

上位の大手4社が、圧倒的に強いことが分かります。

【不動産売買の仲介実績上位31社（2020年3月）】

すまいValueの6社（赤枠）合計の売買件数は11万9,195件

表の上位31社合計では、すまいValue6社が59％を占めています。

実績が豊富な大手はさらに売却が有利になる

実績豊富な大手不動産会社は、次の理由から、さらに売却で有利になります。

大手が有利な理由1. 大量の購入希望者を抱えている

大手不動産会社は、すでに大量の購入希望者を抱えており、これらの購入希望者に直接営業できます。

この直接営業は、わずか数人へ営業するだけで、数万人へ広告を出すより成約しやすいといわれます。

なぜならすでに購入意欲が高い顧客へ、クローズド（限定）の情報で伝わるため。

購入希望者は、迷っていると他の客に先を越されると焦るため、多少割高でも購入を即決します。

実際に大手では、売却を依頼した当日に、希望価格で売れることもよくある話。

大手不動産会社は、条件が合う購入希望者へメールを流すだけで、マンションを売ることができるのです。

さらに大手不動産会社は多くの物件を売り出しているため、毎日多くの問合せがあり購入希望者が増え続ける好循環に。

こうして物件と情報が集まることで、売主も買主もさらに大手に集中しています。

大手が有利な理由2. 広告が安いので大量に広告を出せる

普通の不動産会社は、1回数万円などの高い広告費を支払います。

しかし大手不動産会社は大口の広告主として優遇され、広告が低コストで利用できます。

だから大量に宣伝ができ、結果としてさらに売れやすくなります。

大手が有利な理由3. 過去の成約データや現在の問合せ件数が多いので、査定精度が高くなる

大手不動産会社では、社内の売却実績と現在の反響など情報が豊富なので、査定精度が高くなります。

なぜなら不動産の査定では、近隣の類似物件の成約価格を元に、比較して査定するため。

それだけでなく、隣のマンションを売った営業マンがあなたの家を査定するなんてことも、大手ではよくある話。

つまり過去の売却実績が豊富なほど、査定の精度は高くなるのです。

一方で普通の不動産会社は、価格査定にレインズの成約情報（18.7万件／2019年）しか使えません。

レインズでは本当に大切な情報が分からない

しかしレインズを見て分かるのは、成約価格と簡単な概要だけで、査定に大切な情報は分かりません。

例えば、

• 売り急いで安い価格であきらめたのか
• リフォームをどの程度していたのか
• 売り出してからの問合せの件数、内覧の件数
• 価格を調整した時の反響などなど

だから多くの不動産会社では、こうした情報を知るために売却した不動産会社に電話で問い合わることに。

しかし不動産会社はどこも忙しいので、担当者が不在だったり、運良く居ても口頭で簡単に教えてもらえる程度です。

社内の情報とは比較にならないほどわずかな情報で、査定せざるを得ません。

一方でレインズの成約情報の内、約60％はすまいバリューの6社の成約実績。

すまいValueに登録している大手では、レインズと比較にならないほど詳細な成約情報が分かるのです。

この情報量の差が、査定精度の差につながります。

大手が有利な理由4. 大手ならではのサービスでさらに人気

普通の不動産会社は、売買を仲介するだけで、追加のサービスはほとんどありません。

しかし大手不動産会社ではその資本力を活かして、売る人や買う人が安心して売買できる「保障制度」などのサービスが利用できます
例えば、

• 一定の期間で売れないと不動産会社が買い取ってくれる「売却保障」。
• 建物や設備の瑕疵を保障する「建物・設備保障」。
• 家の買い替えで資金を融資する「つなぎ融資」。
• 家の魅力を高める「ホームステージング」や最新の3D技術を利用した「バーチャルリフォーム・バーチャルホームステージング」

こういったサービスによって、家を売る人も買う人も大手不動産会社を選ぶ傾向が強くなっているのです。

すまいバリューの4つの注意点

すまいバリューには、次の4つの注意点があります。

注意点1. 田舎は営業エリア外

すまいバリューでは、大手6社で全国890店舗あるため、ほとんどの都市は営業エリアです。

しかし地方の郊外より田舎では、多くが営業エリア外。

すまいValueの評判でも、

使おうとしたら営業エリア外だった！

という声が多いです。

公式サイトで住所を入力すると、営業エリアかどうか分かるので、試しに入力してみて下さい。

営業エリア外だった場合の例

営業エリア外だった場合は、他の一括査定サイトを利用するしかありません。

他の一括査定サイトはこちらでまとめています。

注意点2. 仲介手数料は安くならない

大手不動産会社では、仲介手数料を安くすることはほとんどありません。

仲介手数料の価格交渉について詳しくはこちら

日本の仲介手数料は安い

そもそも日本の仲介手数料供は昭和45年から変わっておらず、諸外国に比べて安いと言われています。

一部、シンガポールなどでは不動産会社の仲介手数料1％という例もありますが、これは仲介業務が細かく分業されているため。

売り主は、不動産会社の他に弁護士やブローカーなどにも手数料を支払うため、売り主が支払う手数料総額では日本より高くなります。

またアメリカでは、売り主だけが仲介手数料約6％を支払い、売主側と買主側の不動産会社で分けることが多いとされます。

注意点3. キャッシュバックキャンペーンなどはない

他の一括査定サイトでは、「成約でお祝い金10万円」などというキャンペーンを実施していたりします。

しかしすまいValueでは、そのような派手なキャンペーンを実施していません。

おそらくこの先も派手なキャンペーンなどしないでしょう。

注意点4. 両手仲介が多い

大手不動産会社では一般的に両手仲介が多くなります。

不動産業界では大手が圧倒的な営業力をもっているため、両手仲介が多いとされます。

「両手仲介」とは、不動産の売り手と買い手を同じ不動産会社が仲介すること。

両手でない仲介は「片手仲介」といわれます。

それぞれこの様なイメージです。

【片手仲介と両手仲介のイメージ】

両手仲介では、不動産会社の受け取る手数料が片手仲介の2倍になります。
不動産会社にとって両手仲介はメリットが大きいわけです。

よく言われる両手仲介の問題点1.
売り手だけでなく買い手の味方になる

両手仲介では、売り手と買い手の両方を同じ不動産会社が担当するため、売り手の味方になると同時に、買い手の味方にもなる「利益相反」の問題があると言われます。

例えば売買価格の調整では、売り手の希望を一方的に主張するだけでなく、双方の希望ラインをうまくすり合わせるのでは？という疑いですね。

この問題の対策として、あなたが売却価格の交渉でしっかりと意見を主張することで防げます。

そもそも売り手と買い手の担当者は、同じ社内でも違う営業マンなので、お互いはある意味ライバル。

価格の交渉では、双方の主張をそれぞれ違う営業マンが調整するため、あなたの担当者はあなたの顧客満足度を重視してくれます。

なぜなら営業マンの営業成績は、売買高だけでなく、売買後の顧客満足度調査の結果も大きく影響するためです。

そもそも「利益相反」の問題は、大手不動産会社に限った話ではありません。

実は営業力が弱い不動産会社の場合、片手仲介でも買い手側と売り手側の担当者が裏で相談して、お互いの落とし所を探ることがよくあります。

なぜなら不動産会社にとっては、売買価格が100万円下がっても、仲介手数料は3万円しか変わらないため。

ようやく見つけた購入希望者との売買を早く成立させようと、売り手の希望より売買の成立を優先してしまうのは、片手でも同じことなのです。

よく言われる両手仲介の問題点2
囲い込みがある

自然と両手仲介になることは普通ですが、囲い込みは違法行為です。

囲い込みとは、自社で購入希望者を見つけるまで、他社が見つけた購入希望者を断ること。

売り主からすると、売却期間が長くなるためデメリットあるため迷惑な行為です。

結論からいうと、大手不動産会社より中小不動産会社の方が、「囲い込み」のリスクは高いかもしれません。

なぜなら大手不動産会社では、すでに購入希望者リストが手元にあるので、そのリストへ電話やメールでプッシュ型の営業ができます。

逆に囲い込みの様な違法行為をすると、今はネットで情報がすぐに広まるため、悪評が立って甚大な被害を受けるリスクがあります。

大手不動産会社では、囲い込みをするより、プッシュ型営業を頑張った方が効率が良いというのが現実でしょう。

逆に中小不動産会社では、広告を打って、問い合わせを待つ期間があります。

この期間中は、どうしても自社の広告の反応を確認するまで、他社の購入希望者の問い合わせを断りがちになります。

またネットでの悪評を気にするより、営業成績を重視する不動産会社もあるでしょう。

もちろん、誠実に頑張っている不動産会社が大部分ですが、一部には囲い込みをしている不動産会社もあるということです。

レインズで囲い込みの情報をチェックする方法について詳しくはこちら

すまいバリューとは

すまいValueについてもう少し詳しく知りたい方のために、すまいValueの詳細を解説します。

大手6社の共同運営

すまいValueは大手6社が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイトです。

各社の営業実績は次のようになっています。

すまいValue運営6社の実績

※2020年3月実績

各社の特徴

三井不動産リアルティ（株）

三井のリハウスとしてテレビCMなどでおなじみの三井不動産リアルティ（株）。

34年間連続で売買仲介取扱件数が業界トップという実績がスゴイですね。

東急リバブル（株）

東急リバブルは、東急電鉄のグループ会社。

東急沿線はもちろん、電鉄系としては珍しく全国に幅広く展開しています。

設備と建物瑕疵の保障を他社に先駆けてスタートし、2014年にグッドデザイン賞を受賞しています。

住友不動産販売

住友不動産販売は、直営店では実績1位（三井が5つのグループ企業なため）。

住友系のイメージ通り、体育会的な男気のある営業が売りです。

野村不動産アーバンネット（株）

野村不動産アーバンネット（株）はノムコムや野村の仲介＋でおなじみの大手不動産会社。

2020年オリコン日本顧客満足度調査　不動産仲介　売却　戸建て部門で5年連続1位です。

三菱地所ハウスネット（株）

三菱地所ハウスネット（株）は三菱系の不動産会社として、商業系や投資不動産に強みがあり、実は全国に支店もあります。

三菱地所ハウスネットについて、詳しくはこちらで解説しています。

小田急不動産（株）

小田急不動産（株）は小田急電鉄のグループ会社で小田急沿線に強い特徴があります。

2018年3月に複々線化され混雑が緩和された小田急線沿線は、資産価値の向上も期待できます。

小田急不動産について、詳しくはこちらで解説しています。

対応する物件の種類

すまいValueではこの様な種類の物件に対応しています。

大手だから保障オプションが豊富

大手不動産会社を利用するメリットの1つが、保障オプションなど豊富なサービス。

特に不動産の売買で問題になりやすい瑕疵の保障については、国の制度より大手不動産会社が先行しています。

大手が先行している建物・設備の瑕疵保障

大手不動産会社で建物・設備の瑕疵保証を利用するメリットはこちら。

これは大きなメリットです。

不動産の売買では、引き渡し後に設備や建物に不具合（瑕疵）があると、一定期間は売り主の負担で補修をすることが一般的。

これを「瑕疵担保責任」といい、期間は3ヶ月くらいが一般的。
（築古住宅では瑕疵担保免責とする場合もあります。）

国土交通省の主導で、2010年に「既存住宅売買かし保険」が生まれましたが、自己負担が10〜20万円程度必要なこともあり、まだ知名度も利用頻度も低い状態です。

大手不動産会社を利用すれば、自己負担なしで各社独自の瑕疵保障を利用できます。

瑕疵保証では、国土交通省主導の制度より大手不動産会社が先行している状況なのです。

※各社のサービスは予告なしに変更する可能性がありますので、契約前に必ずご確認下さい。

買い換え時の売却保障とつなぎ融資もあり

大手不動産会社では、家を買い換える際に期限までに売れなかった場合、不動産会社が買い取ってくれる「売却保障」というオプションがあります。

売却保証について詳しくはこちら

それだけでなく、新しい家を先に見つけてしまった場合に、今の家が売れるまでの期間の資金を融資してくれる「つなぎ融資」まであります。

つなぎ融資について詳しくはこちら

この様に、家を買い換えるなら大手不動産会社を利用するメリットは大きいことが分かります。

利用者の声など

公式サイトによると、利用者の声などはこちら。

なぜこの6社なの？

実はこの大手6社は、1984年に「オープンマーケット」という団体をつくり、さまざまな取組をしてきた会社だったのです。

不動産売買のルールや瑕疵保証制度を導入するなど、多くの改革を行ってきた実績があったんですね。

このすまいValueもそうした取組の1つです。

使い方

STEP1. 物件種別と営業エリアを確認

まず始めに、物件種別と大まかな住所を入力します。
営業エリア外の場合はこの時点ですぐに分かるので、手間はほとんどかかりません。

ちなみに営業エリア外の場合はこの様な表示が。

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STEP2. 詳細を入力
この後、詳細を入力します。

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STEP3. 査定を依頼する不動産会社を選択
最後にあなたのエリアで依頼可能な不動産会社が表示されます。

依頼する会社だけにチェックを入れて、入力は完了。
あとは内容確認して送信ボタンを押すだけ。

まとめ

地方の郊外では、残念ながらすまいValueは利用できません。

しかし都市部では、すまいValueが最強の一括査定サイトといえるでしょう。

なぜならトップ4社を含む大手6社へ無料査定を依頼できる唯一の一括査定サイトだから。

実績が多い大手ほど売却では有利です。

大手ならではの保障サービスで、家が売りやすくなる点も見逃せません。

査定は無料なので、家の売却を検討しているなら試しに査定を依頼してみて下さい。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！