「親が施設へ入居するけど、空き家になる家をどうするか…。」

施設に入る親の家をどうするか、お悩みでしょうか?

そのまま空き家にしておくと、家の劣化が進み管理も大変です。
かといって、どうするか迷って何もしないと、大変なことになる恐れも。

そんなあなたのために、施設に入る親の家をどうすれば良いか、判断するポイントと選択肢について解説します。

また知っておきたい住宅事情の動向、介護費用計画を立てるために役立つ情報についても解説します。

あなたが最適な方法を選択して、介護そして親孝行に役立てるために、この記事がお役に立てば幸いです。

まず親の介護で必要な予算を把握する

シミュレーションイメージ
「親が住んでいた家をどうするか」を考える前に済ませておきたいのが、親の介護で今後必要になる予算を把握すること。

お金が足りる・足りないで選択肢は違う

足りなければ選択肢は3つ

もしお金が足りなければ、次の3つの選択肢しかありません。

他に、家を売却して賃貸として住み続ける『リースバック』もありますが、売却価格がかなり安くなってしまうため、おすすめしません。

足りればあと2つの選択肢も

一方でお金に余裕があれば、あと2つの選択肢

を選べます。

それぞれ詳しくは後で解説します。

まず親の資産と収入を整理する

まず親の資産と収入を整理しましょう。

親にも確認しながら、一つずつ整理していきます。

資産と収入の内容

資産と収入の内容として、具体的には次を確認しましょう。

●収入
  • 公的年金
  • 個人年金
  • 給与収入
  • 家族の収入
  • 株式配当や投資信託の分配金など金融収入
  • 家賃や地代などの不動産収入
  • その他
●資産
  • 預貯金
  • 生命保険など
  • 株や投資信託など
  • 不動産(自宅など)
  • 負債(ローンなどの借金)

不動産の価格を調べる場合は、不動産会社に無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

主な一括査定サイトはこちらで紹介しています。

いくらまで払えるかシミュレーションする

資産や収入を整理したら、次に支出をシミュレーションします。

105歳まで生きると想定する

ここで悩むのが、何年分の支出を想定するかですが、シミュレーションでは105歳まで生きると想定しておくと安心です。

一応余命については、厚生労働省が毎年出している平均余命があります。

主な年齢の平均余命

現在の年齢 男性 女性
65才 20.05年 24.91年
70才 16.18年 20.49年
75才 12.63年 16.25年
80才 9.42年 12.28年
85才 6.67年 8.76年

また施設入居にかかる費用以外にも、入院など緊急時に備えて20年間で200万円程度見込んでおきます。

介護認定を受け介護保険を利用する

介護認定を受け、介護保険を利用しましょう。
【参考】公益財団法人 国民健康保険中央会 介護保険制度

介護認定を受けるためには、お住まいの市区町村へ申請して「介護や支援が必要な状態である」と認定される必要があります。

具体的な手続きは、後で解説する地域包括ケアセンターで相談できます。

介護認定は、要介護度に応じてサービスが受けられる仕組みです。

要介護区分と状態

要介護区分と状態

入居する施設などへの支払いは利用料金の1割・2割・3割のいずれかで、所得によって決まります。

利用者負担の割合

利用者負担の判定の流れ

負担割合は毎年7月に「介護保険負担割合証」が届きます。

ただし、介護認定の度合いによって補助金額の上限が定められており、上限を超える分は全額自己負担になります。

予算と介護レベルに見合った施設を選ぶ

施設イメージ

施設が決まっていない場合は地域包括支援センターへ

入居先がまだ決まっていない、もしくはどうすればいいか分からない場合は、地域包括支援センターへまず相談しましょう。

各都道府県の地域包括支援センターはこちらから検索できます。
厚生労働省 介護事業所・生活関連情報検索 介護サービス情報公表システム

(参考)厚生労働省・地域包括ケアシステム

地域包括支援センターでは、社会福祉士や保健師、ケアマネージャーなどが高齢者本人やその家族のあらゆる相談に応じてくれます。

相談はもちろん無料。

高齢者介護のプロからアドバイスがもらえるほか、介護保険申請のサポートもしてもらえます。

ハウスハウス

とりあえず近くの地域包括支援センターに行けばいいのかな?

家博士家博士

センターは管轄が決まっているから、親が住む地域のセンターに相談しよう。
離れた場所に住んでいると大変だけれど、まずは電話してみると良いよ。

主な介護施設と費用一覧

参考までに、主な介護施設と費用をまとめました。

種類 初期費用
(入居一時金や敷金)
月額利用料の
目安
所得による
軽減制度
特別養護老人ホーム
(特養)
0円 5~15万円 あり
老人保健施設
(老健)
0円 6~17万円 あり
介護療養型医療施設
(療養病床)
0円 6~17万円 あり
住宅型有料老人ホーム 0~1億円 10~40万円
+介護費
なし
介護付き有料老人ホーム
【特定施設】
0~1億円 10~40万円 なし
サービス付き高齢者向け住宅 0~数十万円 8~20万円
+介護費
なし
介護型サービス付き高齢者向け住宅
【特定施設】
0~数十万円 12~25万円 なし
グループホーム 0~100万円 12~18万円 自治体によりある場合も
ケアハウス 0~数百万円 8~20万円
+介護費
あり
ケアハウス
【特定施設】
0~数百万円 10~30万円 あり
シニアハウジング 0~数十万円 1~10万円
+介護費
あり
小規模多機能居宅介護施設 居宅サービスのため不要 介護度に応じて
例:要介護度3で約25,000円
食事代宿泊費別
なし

施設を選ぶときのポイント

要介護3以上は自宅介護より施設の方が安い傾向に

自宅介護より施設の方が安くなることも多く、特に要介護3を分岐点として、自宅介護より施設のほうが安くなる傾向があります。

なぜなら自宅介護の場合は、送迎などに費用がかかり、さらに生活費もかかるため。

要介護3未満でも施設が向いているケースも多いので、地域包括支援センターに相談しましょう。

予算が厳しいなら特養、だめならケアハウス

予算が厳しい場合は、まず特養(特別養護老人ホーム)を探してみましょう。

特養は費用が安い公的施設なので人気があり、入居できずに待機している人が全国で29万人以上いますが、単純な先着順でなく困っている人が優先されます。
【参考】厚生労働省・特別養護老人ホームの入所申込者の状況2019年12月

要介護3以下で予算が厳しい場合は、低所得でも入れるケアハウスが良いでしょう。

自宅介護は、介護をする側も介護を受ける側も不幸になるケースが多いので、プロの手を借りる事を考えましょう。

なるべく親の資産だけで払える施設を選ぶ

基本的には、なるべく親の資産だけで支払える施設を選びましょう。

もしあなたが親を支援する場合は、あなた自身の老後も考える必要があります。

親の介護にあなたの資産を使ってしまうと、あなたが老後を迎えるときに、あなたやあなたの子供が困ってしまう恐れがあります。

今はまだ介護保険が充実しているので、低所得でもきちんとした施設に入れますが、将来は全く分かりません。

将来の日本は、今より高齢化が進むため、介護費用の自己負担は確実に重くなります。

もしかしたら、今の数倍の金額が必要になるかもしれません。

年金も厳しい状況ですから、なるべく貯金は残しておきましょう。

将来の高齢化イメージ

親の家をどうするか判断するポイント

不動産市場イメージ
親の家をどうするか判断するポイントは、今の住宅事情をよく理解すること。

なぜなら今日本では、人口減少や急激な高齢化によって住宅の価値が大きく変わりつつあるから。

最新の傾向から、住宅事情の今後を解説します。

家博士家博士

ポイントになるのは立地。
またマンションではマンション特有の問題がある。
一つずつ、詳しく見ていこう

ポイント1. 立地が全て

今の住宅事情では立地が重要です。

最寄り駅からの距離次第で地価は真逆の傾向に

最寄り駅に近いエリアを中心に地価は高騰しています。

しかし、最寄り駅からの距離が遠いエリアでは地価が下がり続け、一部のエリアではいくら下げても売れないケースも。

国土交通省が毎年発表している公示地価でも、その傾向が明確です。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
(3大都市圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(3大都市圏・2018年)


最寄り駅距離別の公示地価変動率
(地方圏・2018年)

最寄り駅距離別の公示地価変動率(地方圏・2018年)

公示地価とは
公示地価は、国土交通省が毎年全国に定めた標準地約3万地点を対象に、1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を3月頃に発表するもの。
都道府県の発表する基準地価と合わせて、土地取引の指標になります。
公示地価は、国土交通省の土地総合情報システム 地価公示・都道府県地価調査にアクセスすると調べられます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
土地の価格の調べ方について詳しくはこちら
土地の価格の調べ方と、価格を比較する場合の修正点とは

最寄り駅から徒歩7分が分岐点

最近の傾向として、中古住宅を探す人の8割は、最寄り駅から徒歩7分以内、距離にすると560m以内で検索しています。

なぜなら、最寄り駅から遠いエリアは地価が下落し続け、どんどん売れなくなっていることを、購入者も知っているため。

ですから、最寄り駅から徒歩7分を分岐点として、家をどうするか考えると良いでしょう。

この傾向は、都市も地方も同じで、背景には急速な人口減少と高齢化があります。

ポイント2. 長期的には人口減少と高齢化で価格は下がる

急激な人口減でも増え続ける新築住宅

日本の人口と世帯数、そして住宅戸数の変化がこちら。

日本人の人口・世帯数と住宅戸数

住宅戸数と世帯数の変化2018年rev3

一般的に先進国では、空き家が増えないために新築住宅の数が制限されており、空き家率は3〜5%程度に抑えられています。

しかし日本では、新築住宅の制限は一切ありません。

そのため空き家率が13.6%と家が849万戸も余っているのに、毎年90万戸ペースでどんどん新築住宅が建てられる異常な状態に。

結果として、日本の住宅価格は2010年→2040年の30年で平均46%下がる(価格は半額)と予想されています。

(※出典:シンガポール国立大学の研究Analysis of policy options to address Japan’s declining population, shrinking birthrate, and aging society

持ち家の27%が空き家予備軍

2025年には団塊の世代が75歳以上になり、多くの人が施設へ入居します。

そうなると空き家は一気に増加。

すでに2018年時点で、全国の居住中の持ち家2,864万戸に対し、779万戸(27%)が65歳以上の高齢者のみの世帯。

実に27%もの住宅が「空き家予備軍」となっているのです。

地方だけでなく、東名阪(東京・名古屋・大阪圏)エリアでも空き家予備軍は370万戸(27%)。

実際にこれだけ空き家が増えると、家を売ろうにも供給過多で売れないことが予想されます。

空き家予備軍の割合(2018年時点)

空き家予備軍

こうした点から考えても、徒歩7分を超える立地の場合は早く売る方が良いでしょう。

ポイント3. マンション特有の問題

2分化するイメージ
マンションは、マンション特有の問題があります。

令和2年(2020年)末時点で、全国の分譲マンション数は675.3万戸、国民の約1割超はマンション住まい。

ただ分譲マンションが本格的に増えたのは最近のため、分譲マンションの老朽化問題がこれから始まります。

マンションの高齢化はこれから社会問題化する

築40年超のマンションは、今後20年で4倍まで増え続けます。

マンションストックの変化2020年末

竣工当時は最先端だったデザインや耐震設計、防音も時代遅れに…。

築年数の経過とともに、マンションの大規模修繕も次第に増加していきます。

また、住民の高齢化も問題の一つ。

マンションの維持管理に欠かせない管理組合も理事をする人がいなくなり、管理組合自体が機能しなくなる恐れも。

住民の負担となる修繕積立金の増額にも反対する人が増え、本当に必要な修繕や管理ができなくなる可能性も指摘されています。

結果的に適切な管理が行われず、売りに出しても売れないマンションが増加しています。

建て替えは0.3%、ほとんどは解体かスラム化

築古マンションは建て替えという選択肢もありますが、建て替えできるのは駅近のごく一部のマンションのみ。

2020年末時点で、マンション全体のわずか0.3%しか建て替えられていません。

今後もほとんどのマンションが解体して土地を売却するか、管理できずにスラム化するかのどちらかになると予想されています。

マンションの寿命と建替えについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

3割以上のマンションはすでに修繕積立金が不足

大規模修繕イメージ
マンションは資産価値を保つために、築後12〜15年周期で大規模修繕が必要です。

この費用は、修繕積立金として毎月住民が支払うもの。

しかし今、この修繕積立金が不足しているマンションが増えています。

国土交通省の調査によると、全国の34.8%のマンションで修繕積立金が不足。
(出典:国土交通省・平成30年マンション総合調査

修繕積立金が不足すると、大規模修繕ができずに、いずれマンションはスラム化します。

また不足分を補うためには、修繕一時金として百万円前後のまとまった金額を支払う必要があります。

ハウスハウス

自分のマンションの修繕積立金が十分かどうか、チェックする方法はあるのかな?

家博士家博士

長期修繕計画をチェックしてみよう。
計画がマンション解体まで、もしくは30年先まであるかどうか。
そして、前回の大規模修繕後に修繕積立金が十分に余っているかどうか。
この2点を確認してみよう


親の家をどうするか5つの選択肢

施設に入る親の家をどうするかは、次の5つの選択肢があります。

それぞれ詳しく解説します。

選択肢1. 売却する

家を売却する方法は、大きく分けて2種類あります。

「買取」で不動産会社に売る方法と、「仲介」で一般の人に売る方法です。
仲介と買取のイメージ

方法1. 「買取」で不動産会社に売る

不動産会社が直接買取ってくれる方法です。

買取のメリット

  • とにかく手間がかからない
  • 残置物も片付けずそのままで良い
  • 確実に売れる
買取の注意点

  • 価格が相場の6〜8割に安くなる
  • 田舎や郊外などの不人気物件は対象外

不動産会社の買取では、とにかく数多くの不動産会社に無料査定を依頼して、少しでも高く買ってくれる会社を探しましょう。

不動産会社による即時買取については、こちらで詳しく解説しています。

方法2. 「仲介」で一般の人に売る

不動産会社と媒介契約を結び、一般の人に売る方法です。

仲介のメリット

  • 価格が相場通りかそれ以上の価格で売れる可能性がある
仲介の注意点

  • 家の片付けや売買の手続きなど手間がかかる
  • 売却期間が平均で4ヶ月前後、不人気物件ではさらに長期間になる
  • 確実に売れるかわからない

普通に仲介で売る手順については、こちらの記事で詳しく解説しています。

高く売るなら仲介で、売却が得意な不動産会社に依頼する

親の家を高く売るなら、手間と時間は少しかかりますが仲介で普通に売りましょう。

仲介で高く売るポイントは、売却が得意な不動産会社に依頼すること。

売却が得意な不動産会社を見つけるためには、3〜6社程度の不動産会社へ無料査定を依頼し、査定価格と話を聞き判断します。

査定価格だけでなく話を聴き比べることで、自然と優秀な不動産会社が分かります。

今は一部の不動産が高騰している

幸いなことに、今は一部の不動産が高騰しています。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2022年8月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約9年半で79%も値上がりしています。

一戸建ては価格が上昇していないように見えますが、都市部は上昇、地方は下落と価格の2極化が進んでいます。

まずは価格を確認してみては

まずは今、いくらで売れるか確認してみてはいかがでしょうか。

正確な価格を確認するには、不動産会社へ無料査定を依頼します。

エリアで実績が豊富な不動産会社3〜6社に査定を依頼してください。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

売却益があると翌年の介護保険に少し影響

親の家を売却して利益があっても、年金・健康保険には影響しません。

ただし翌年1年間の介護保険だけ、利用者負担割合が1割から最大3割に増える恐れはあります。

これまで、介護サービスを利用する際の利用者負担割合は原則1割(所得が一定以上の人は2割)となっていました。

しかし2018年8月以降は、合計所得が220万円以上になると負担割合が最大3割に増えることに。

この合計所得には、不動産売却によって得られる譲渡所得も含まれます。

家博士家博士

譲渡所得については、長期譲渡所得および短期譲渡所得に係る特別控除を控除した額で計算されるよ

ただし、合計所得が220万円以上になれば必ず3割負担になるわけではありません。

基準となるのは「世帯の65歳以上の人の年金収入+その他の合計所得金額(合計所得金額−年金の雑所得)」の金額。

この金額が単身で340万円未満、2人以上の世帯で463万円未満なら、負担割合は1割または2割となります。

【参考】厚生労働省・利用者負担割合の基準が変わります(周知用リーフレット)

年金などは、こちらで解説しています。

売却する場合は親の同意か後見人制度が必要

ただしあなた自身の判断だけで親の家を売ることはできません。

親にしっかりした判断力がある場合は、所有者である親の同意が必要。

親に判断力があって身体的な問題で契約作業などが難しい場合は、代理人としてあなたが売買を代理します。

代理人については、こちらで解説しています。

また認知症などによって判断力が無い場合は、後見人制度の利用が必要になります。

後見人制度では、後見人を依頼する専門家への費用が発生したり、家を売却したくても裁判所や後見人が認めてくれない場合があります。

後見人制度については、こちらの記事で詳しく解説しています。

もし認知症になる前に売却が難しい場合は、家族信託という新しい制度を利用する方法も。

家族信託では、認知症になったあとでも裁判所の介入なしに家を売却することが可能です。

家族信託については、こちらで解説しています。

ハウスハウス

実の子供だからといって、簡単に売却できるわけではなさそうだね

家博士家博士

そう。特に判断力が無い場合は後見人の選任に4ヶ月程の時間がかかるし、裁判所の判断次第では売却が許可されないこともある。
だから、いずれ売る予定なら判断力があるうちに売っておく方が良いんだ。

選択肢2. 賃貸に出す

駅から徒歩7分以内など立地が良ければ、賃貸に出す選択肢も良いでしょう。

なぜなら好立地だと、空室リスクが低く、家賃下落と不動産価値の下落も限定的だから。

詳しくは前の章「親の家をどうするか判断するポイント」で解説しました。

賃貸の3つのメリット

賃貸に出すと次の3つのメリットがあります。

賃貸の3つのメリット

  1. 家を手放さずにすむ
  2. 家賃収入がある
  3. 費用(損金・経費)で節税できる

賃貸の7つのデメリット

一方で賃貸には次の7つのデメリットもあります。

賃貸の7つのデメリット

  1. 「賃貸中」で売ると相場より5%〜20%安くなる
  2. 普通の賃貸契約では、所有者の都合で入居者を退去できない
  3. 住まなくなって3年目の年末以降は、売却で3,000万円の特別控除などが使えなくなる
  4. リフォーム費、広告費や管理費など費用がかかる
  5. 家賃は年々下がり、空室リスク・滞納リスクもある
  6. 今の売りどきを逃し、売りにくくなる恐れも
  7. (マンションでは)管理組合の理事参加、修繕積立金の値上げや一時金のリスク

賃貸については、こちらの記事も合わせてお読み下さい。

期間限定で貸す定期借家もある

家を貸す方法の1つとして、期間限定で賃貸に出す『定期借家』という方法もあります。

定期借家なら契約更新のタイミングで、更新を断り入居者を退去させることも可能。

ただし定期借家のデメリットとして、通常の賃貸契約より家賃が安くなり、入居者が見つかりにくいことがあります。

家博士家博士

賃料が半額近くなるけれど、移住・住みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度を利用すれば、リスクを避けつつ賃貸に出せる。
方法の一つとして知っておくと良いかもね


(参考)一般社団法人移住・住みかえ支援機構「マイホーム借上げ制度」

移住・住みかえ支援機構については、こちらで解説しています。

NTTデータグループのHOME4Uならまとめて相談できる

不動産会社の心当たりが無ければ、HOME4Uを使うもの良いでしょう。
HOME4U賃貸

HOME4Uなら、賃貸の実績が豊富な優良企業が全国70社以上参画。

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もちろん条件に応じて、サブリースや定期借家も相談可能。

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【HOME4U】賃貸経営

選択肢3. 将来の売却を前提にお金を借りる(リバースモーゲージ)

リバースモーゲージとは、所有者が亡くなるまで家を売らずに、家を担保にして銀行からお金を借りる方法です。

借りたお金は死後に家を売却し、一括返済する仕組み。

ただし融資限度額が低く、相続人の残債リスクなど注意点が多いので、利用は低迷しています。

リバースモーゲージの4つのメリット

  1. 高齢でも融資を受けられる
  2. 家を手放さずに資金ができる
  3. 相続しない資産を活用できる
  4. 資金の用途が自由なものが多い
リバースモーゲージの6つの注意点

  1. そもそも利用できない場合も多い
  2. リコース型は相続人の残債リスクあり
  3. 他人に貸せなくなる
  4. 長生きすると利息が膨大に
  5. 金利が高く、変動金利で上昇するリスクも
  6. 融資限度額が半額程度と低く、減額される恐れも

リバースモーゲージについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

選択肢4. 空き家のまま維持する

今後の予算に余裕がある場合は、家を空き家のままで維持管理する方法もあります。

空き家で維持する3つメリット

  1. 家を売らずに所有し続ける安心感がある
  2. 現状を維持でき、家族の反対が少ない
  3. 趣味と割り切れば、手間や出費も楽しめる
空き家で維持する4つの注意点

  1. 維持管理費用がかかる
  2. 犯罪や放火、不法投棄のリスク
  3. 親が認知症になると売りにくくなる
  4. 今の売りどきを逃して、売りにくくなる恐れ

空き家でも維持管理に費用がかかる

空き家のまま維持する場合も、次のような費用はかかります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 水道・電気代
  • 火災保険
  • (一戸建てでは)10年毎に外壁塗装・防水補修費70万〜150万円
  • (マンションでは)管理費・修繕積立金

空き家管理を請け負う不動産会社も多くあるので、「地域名+空き家管理」で検索してみて下さい。

月1〜2万円程度で、月1回巡回・換気・郵便物の処理・報告書作成などをしてくれます。

管理が悪いとトラブルの恐れも

また一戸建ての空き家では、放火などのトラブルに巻き込まれるリスクも。

最近は倒壊の危険がある状態で空き家を放置していると、自治体から「特定空き家」に指定されて、固定資産税が高くなったり、解体費用を請求されるケースも増えています。

空き家のまま維持する場合は、近隣から苦情が来ないように、きちんと管理する方法を考えましょう。

空き家でも譲渡所得の特例や相続税の減額が使える

親が要介護・要支援であれば、家が空き家でも相続後の売却で3,000万円まで非課税になる譲渡所得の特例が使えます。
【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

また相続税の対象になるほどの資産家であれば、相続税の減額『小規模宅地等の特例』も使えます。
【参考】国税庁・No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

ただし相続税は基礎控除が大きいので、9割以上の方は相続税がかかりません。

選択肢5. 子や親族が住む

もし子供や親族が住めるなら、空いた家に住むという選択肢もあります。

子や親族が住む2つのメリット

  1. 家を売らずに所有し続ける安心感がある
  2. 住む世帯は家賃がかからずお得
子や親族が住む4つ注意点

  1. 兄弟や親族で誰が住むかモメる恐れがある
  2. 相続時に相続人の間で、浮いた家賃と相続財産の分配でモメる恐れも
  3. 親が認知症になると売りにくくなる
  4. 今の売りどきを逃して、売りにくくなる恐れ

家を売らずに維持するなら、子や親族が住むことで家を有効に活用できます。

ただし相続でモメる恐れがあるので、浮いた家賃に対してかかる固定資産税や維持費用などをまとめておくと良いでしょう。

まとめ

ここまで『親が施設に入居する時の家はどうする? 迷っていると大変なことに!』として、親の家をどうするか判断のポイント、選択肢について解説しました。

まず親の資産と収入を整理して、ザックリと介護の計画を立てましょう。

親の家をどうするかは、5つの選択肢があります。

  1. 売却する
  2. 賃貸に出す
  3. 将来の売却を前提にお金を借りる(リバースモーゲージ)
  4. 空き家のまま維持管理する
  5. 子や親族が住む

最寄り駅から遠く立地が悪い場合は、今の売却価格を確認してみましょう。

最寄り駅が近く好立地であれば、家を活用する方法もあります。

あなたと親御さんに最適な選択肢が見つかり、理想の介護環境で親孝行できることを、心よりお祈りしております。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4Uイメージw330
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。