不動産売却で抵当権抹消はどうする?
「不動産を売却するけど、抵当権抹消はどうなるの?」

不動産の売却で抵当権抹消についてお悩みですね。

抵当権抹消なんて、普通なら必要ない専門知識。

しかし不動産を売却するには、抵当権抹消が必要です。

この記事では、初めて不動産を売却する人が知っておきたい、抵当権と抵当権抹消の知識について解説。

さらに抵当権抹消登記の方法と費用、自分で登記する方法もまとめました。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

抵当権とは

抵当権は差し押さえる権利

抵当権とは、住宅ローンを貸す金融機関など債権者(貸主)が債務者(借主)の担保不動産に設定する権利のこと。

ローンの返済が滞った場合、債権者(貸主)は競売などで不動産を売却して、債権(ローン)を回収できます。

普通の住宅ローンであれば、抵当権は必ず設定されているもの。

ちなみに担保を取る方法は抵当権以外にもありますが、抵当権が最も一般的です。

【参考】抵当権以外に担保を取る5つの方法

  1. 質権の設定
  2. 譲渡担保の設定
  3. 買戻しの特約付き売買契約
  4. 再売買の予約
  5. 停止条件付代物弁済契約

事業用ローンでは根抵当権

事業用ローンなど、必要に応じて継続的に借りたり返済するローンの場合は、『根抵当権』と呼ばれる抵当権を設定します

根抵当権では、極度額と呼ばれる限度額を設定し、この金額以下であれば、継続して借り入れできます。

抵当権は登記によって優先順位が決まる

抵当権は、登記によって優先順位が決まります。

同じ不動産に複数の抵当権があると、最初に登記された抵当権が一番抵当と呼ばれ優先に。

もちろん債権者と債務者の契約があれば抵当権は有効ですが、他の抵当権との優先順位は登記で決まってしまうのです。

二番抵当権だと、一番抵当権の債権者が回収した残りしか権利がありません。

ハウスくんハウスくん

じゃあ抵当権を抹消しないと、他のローンを借りられないんだね。


家博士家博士

あと家を売るときは、抵当権を抹消しないと売れない。
買主が住宅ローンを借りるためにも、今の抵当権を抹消しないとダメなんだ。

抵当権抹消にはローン完済が条件

抵当権を抹消するためには、ローンを全額返済しなくてはいけません。

不動産を売却するときは、売却代金でローンを返済して、同時に抵当権を抹消する方法が一般的です。

方法はあとで詳しく解説します。

ハウスくんハウスくん

売却じゃなく住み続ける場合、住宅ローンを完済したら抵当権はどうなる?


家博士家博士

金融機関から必要書類が送ってくるんだ。
抵当権抹消登記は、自分で手続きしないといけないよ

ローン返済後はすぐに「抵当権抹消」した方が良い

ローン返済後は、なるべくすぐ「抵当権抹消」した方が良いでしょう。

なぜなら後で抵当権抹消すると、余計な手間がかかるため。

金融機関から送付される抵当権抹消に必要な書類には、有効期限が発行から1ヶ月〜3ヶ月程度のものがあります。

有効期限が切れたり、書類を紛失すると金融機関に再発行を依頼しなくてはいけません。

もし相続で本人が亡くなっていると、大変な手間がかかることに。

さらに最近は金融機関の合併も増えており、商号や代表者が変わることも。

こうなると書類の再発行も大変です。

他の人に迷惑をかけないためにも、ローン完済後はすぐに抵当権を抹消しましょう。

抵当権抹消登記をしたか覚えていない場合は、自分で確認できます。
詳しくはこちら。


以上、ここまで抵当権と抵当権抹消について解説しました。

ここから具体的に抵当権抹消の手続きについて解説します。

抵当権抹消の3つケース

家を売る時の抵当権抹消の方法は、ローンが残っているか、売却でローンが全額返済できるかで違います。

家の売却で抵当権を抹消する3つのケース

  1. ケース1. 売却でローンが完済できる場合
  2. ケース2. 売却でローン完済が難しい場合
  3. ケース3. ローンを返済済みの場合

それぞれ解説します。

ケース1. 売却でローン完済できる場合

住宅ローンが残っているが、家の売却代金などでローンを一括返済できるケース。

このケースで抵当権を抹消する方法は、買主側が依頼する司法書士に合わせて依頼する方法が一般的です。

買主側の司法書士への連絡は、売却を依頼した不動産会社がしてくれます。

売主がすることは、銀行に司法書士の連絡先を教える程度。

費用は、1〜2万円程度で、引き渡しのときに現金を手渡しするか、後日振込みます。

もし司法書士費用を節約するために自分で抵当権抹消登記をしたくても、この場合はほぼ無理でしょう。

登記の間違いやトラブルを避けるために、銀行が認めてくれません。

ハウスくんハウスくん

どうして買主側の司法書士に依頼するの?

家博士家博士

所有権移転登記と同じ日に抵当権を抹消するからだよ。
所有権移転登記を行うのは買主側の司法書士。
だから、抵当権抹消も買主側の司法書士に合わせてお願いするんだ

金融機関への通知は、遅くとも売買引き渡しの2週間以上前

このケースで、住宅ローンを借りている金融機関に知らせるタイミングは、売買引き渡しの日程が決まったらすぐに、遅くとも引渡しの2週間前には言っておきましょう。

早めに伝えておくのは、抵当権抹消のための書類を用意するのにある程度時間がかかるためです。

抵当権抹消には、金融機関が作成する書類が必要になります。

ケース2. 売却でローン完済が難しい場合

住宅ローンが残っており、家の売却代金に手持ちの貯金などを加えても、ローンの一括返済が難しいケース(オーバーローン)。

オーバーローンで家を売るためには、ローンの不足分を次のいずれかで補い、住宅ローンを全て返済する必要があります。

  • ケース2-1. 預貯金や親族から借りて全額返済する場合
  • ケース2-2. 無担保ローンなどに借り換える場合
  • ケース2-3. (買い替えでは)住み替えローンで新しい住宅ローンにまとめる場合

それぞれ解説します。

ケース2-1. 預貯金や親族から借りて全額返済する

このケースであれば、特に銀行へ早めに相談する必要もありません。

ケース1と同じで、売買の日程が決まれば銀行へ通知しましょう。

抵当権抹消の方法も、方法1と同じで、買い主側の司法書士へまとめて依頼することになります。

ケース2-2.無担保ローンなどに借り換える

このケースでは、まずなるべく早く今の住宅ローンを借りている金融機関へ相談しましょう。

住宅ローンの残りを、無担保ローンへ借り換え可能か相談します。

今までローンを返済してきた実績があるため、無担保ローンへ借り替えできる可能性があります。

もし銀行に断られた場合は、自分で他の金融機関を探すか、不動産会社へ相談してみましょう。

不動産会社は複数の金融機関とつながっているため、他の金融機関を紹介してもらえる可能性があります。

また次の住み替えローンの様な方法も紹介してもらえるでしょう。

ケース2-3.(買い替えでは)住み替えローンで新しい住宅ローンにまとめる

家を買い替える場合は、住み替えローンで新しい住宅ローンに一本化します。

住み替えローンのイメージ

住み替えローンを利用する場合は、まず不動産会社へ相談し、金融機関を紹介してもらいましょう。

ローンを滞納しているなら一刻も早く相談する

すでにローンを滞納している状況であれば、今すぐにでも金融機関へ相談を。

滞納期間が長くなると一括弁済を求められたり、場合によってはすでに競売の手続きに入っていることもあります。

時間的な猶予もなくなってくるため、とにかく早く相談するようにしましょう。

まずいくらで売れるか確認

家を売ることで住宅ローンが完済できるのか、それともオーバーローンになってしまうのか。

これは今の家がいくらで売れるかを確認しなければ分かりません。

まずは、今の家の価格を確認してみましょう。

ハウスくんハウスくん

家の価格はどうやって確認するの?


家博士家博士

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不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
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  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
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  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。

ケース3. ローンを返済済みの場合

すでにローンを完済している場合は、自分で手続きするか司法書士へ依頼します。

ローンを完済しても金融機関は抵当権抹消してくれません。

ローンを完済した時点で金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送付されます。

ハウスくんハウスくん

ローン返済中の家を売るときみたいに、所有権移転登記と同時に行う感じでいいのかな?

家博士家博士

すでに完済しているなら、売買契約前に抵当権は抹消した方が良いんだ。
購入者がローンを申し込む時に話が面倒になるからね

たとえローンを完済したことが事実であっても、第三者は「抵当権が抹消されているかどうか」でしかローン完済を判断できません。

そのため金融機関も、抵当権が抹消されていない不動産に新たに融資するためには、古い住宅ローンが完済されている証拠が必要になります。

なお、自分で手続きするのが難しい場合は、不動産会社へ依頼すれば司法書士を紹介してもらえます。

まずは不動産会社へ相談してみましょう。

抵当権を抹消する方法

抵当権抹消は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で手続きもできます。

抵当権抹消の費用

費用の内訳は次の通り。

登録免許税(共通)
不動産の個数×1,000円。
一筆の土地に戸建て住宅1戸の場合は不動産が2個なので、登録免許税は2,000円となります。
マンションの場合は敷地権の表示数(2個以上の場合もある)と専有部分(1個)の合計個数×1,000円です。
司法書士報酬(司法書士に依頼した場合)
交通費を含めて
10,000円〜20,000円程度が一般的です。
複数の金融機関からローンを借りている場合など、状況によっては報酬がいくらか加算されることもあります。
【参考】司法書士連合会・司法書士の報酬
その他諸費用(共通)
登記申請書を作成する際に必要な情報を確認するため、あらかじめ登記事項証明書を取得する必要があります。
こうした書類の発行手数料として数百円程度必要です。

ちなみに、登記の住所変更が必要な場合は、「登記名義人表示変更登記」が別途必要になります。

司法書士に依頼する手順

ローンが残っている不動産を売却するとき

ローンが残っている不動産を売却するときは、買主側の司法書士に依頼します。

なぜなら売買の引き渡し、精算と同時にローンを返済して抵当権を抹消するため。

不動産業界では慣習となっているため、売主が黙っていても不動産会社が費用を確認して事前に教えてくれます。

支払いは、引き渡し当日に現金で支払うか、後日振込み。

ローンを完済した場合

自分で司法書士を探して依頼します。

心当たりが無ければ、司法書士を自分で探しても良いでしょう。

【参考】日本司法書士連合会

必要な書類を郵送すれば、後はお任せできます。

自分で抵当権を抹消する手順

抵当権抹消の大まかな手順は、次の通り。

抵当権抹消の手順

STEP1.住宅ローンを完済する
 ↓
STEP2.ローンを借りていた金融機関から必要書類が届く
 ↓
STEP3.申請先の法務局(オンライン可)を調べる
 ↓
STEP4.必要書類を準備する
 ↓
STEP5.法務局へ申請に行く(郵送可)
 ↓
STEP6.完了後、書類を受取りに行く(郵送可)

【参考】法務局・登記申請の手続き

それぞれ解説します。

STEP1. 住宅ローンを完済する

抵当権抹消には住宅ローンの完済が必須。
まずはローンを全て返済します。

STEP2. ローンを借りていた金融機関から必要書類が届く

ローンを完済すると、金融機関から次の書類が届きます。

  • 抵当権設定契約証書(登記済証または登記識別情報)
  • 抵当権解除証書または弁済証書
    ローンの返済が完了したという証明書になります。
  • 代表者事項証明書または登記事項証明書
    金融機関の証明書になります。
  • 委任状

STEP3. 申請先の法務局(オンライン可)を調べる

申請する法務局は物件の所在地によって管轄が決まっているため、まずはどの法務局に申請するのか調べます。

【参考】法務局・管轄のご案内

オンラインでの登記も可能です。

【参考】法務局・オンラインによる手続

STEP4. 必要書類を準備する

金融機関から届いた書類と、抵当権抹消登記申請書を準備します。

抵当権抹消登記申請書は法務省のホームページからもダウンロード可能。

【参考】法務省・不動産登記の申請様式について

この中の「16)抵当権抹消登記申請書」を使います。

作成の際は手書きでもOKです。

STEP5. 法務局へ申請に行く(郵送可)

必要書類を全て揃えたら法務局へ申請に行きます。

申請の際には登録免許税が必要ですが、現金ではなく収入印紙で納めます。

必要な分の収入印紙をあらかじめ購入しておきましょう。

家博士家博士

収入印紙は法務局や郵便局などで購入できるよ

申請書の提出は郵送でもできますが、不備や記入漏れなどがあれば再提出が求められます。

こうした手間を考えると、法務局の窓口へ直接提出し、その場でチェックしてもらうのがおすすめ。

法務局の受付時間は月曜〜金曜の午前8時30分〜午後5時15分です。

STEP6. 完了後、書類を受取りに行く(郵送可)

申請の際に登記完了日を確認し、完了日以降に書類を受取りに行きます。

その前に提出した書類に不備があれば補正などを指示されるので、法務局の指示に従って補正していきましょう。

なお、書類の受取は本人以外の家族でも良いですが、委任状や登記申請書に押した印鑑、受取人の本人確認書類が必要になります。

まとめ

ここまで『不動産売却で抵当権抹消はどうする?』として、解説してきました。

不動産を売却するためには、抵当権抹消が必要です。

家の売却で抵当権を抹消する方法は、次のいずれか。

  • 住宅ローンが残っている場合
    →買い主側に司法書士に依頼する
  • 住宅ローンが残っていない場合
    →自分で手続するか、司法書士に依頼する

またオーバーローンで住宅ローンの返済が厳しい場合は、無担保ローンか住み替えローンを利用します。

いずれにしても今の家の価格を確かめることも大切です。

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一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
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