家の売却では、必ず抵当権抹消が必要です。
抵当権抹消の方法は、住宅ローンが残っているか、また売却代金でローンを完済できるかで違います。
この記事では、抵当権抹消登記の方法と費用、自分で登記する場合の手続きの流れについてまとめました。
あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
この記事のもくじ
抵当権抹消の3つケース
家を売る時の抵当権抹消の方法は、ローンが残っているか、売却でローンが全額返済できるかで違います。
家の売却で抵当権を抹消する3つのケース
- ケース1. ローンが残っている（売却で完済できる）場合
- ケース2. ローンが残っている（売却で完済が難しい）場合
- ケース3. ローンを返済済みの場合
それぞれ解説します。
ケース1. ローンが残っている（売却で完済できる）場合
住宅ローンが残っているが、家の売却代金などでローンを一括返済できるケース。
このケースで抵当権を抹消する方法は、買主側が依頼する司法書士に合わせて依頼する方法が一般的です。
買主側の司法書士への連絡は、売却を依頼した不動産会社がしてくれます。
売り主としてすることは、銀行に司法書士の連絡先を教える程度。
費用は、2〜3万円程度で、引き渡しのときに現金を手渡しするか、後日振込みます。
（詳細は後で解説します。）
もし司法書士費用を節約するために自分で抵当権抹消登記をしたくても、この場合はほぼ無理でしょう。
登記の間違いやトラブルを避けるために、銀行が認めてくれません。
ハウスくんどうして買主側の司法書士に依頼するの？
家博士所有権移転登記と同じ日に抵当権を抹消するからだよ。
所有権移転登記を行うのは買主側の司法書士。
だから、抵当権抹消も買主側の司法書士に合わせてお願いするんだ
金融機関への通知は、遅くとも売買引き渡しの2週間以上前
このケースで、住宅ローンを借りている金融機関に知らせるタイミングは、売買引き渡しの日程が決まったらすぐに、遅くとも引渡しの2週間前には言っておきましょう。
早めに伝えておくのは、抵当権抹消のための書類を用意するのにある程度時間がかかるためです。
抵当権抹消には、金融機関が作成する書類が必要になります。
ケース2. ローンが残っている（売却で完済が難しい）場合
住宅ローンが残っており、家の売却代金に手持ちの貯金などを加えても、ローンの一括返済が難しいケース（オーバーローン）。
オーバーローンで家を売るためには、ローンの不足分を次のいずれかで補い、住宅ローンを全て返済する必要があります。
- ケース2-1. 預貯金や親族から借りて全額返済する場合
- ケース2-2. 無担保ローンなどに借り換える場合
- ケース2-3. （買い替えでは）住み替えローンで新しい住宅ローンにまとめる場合
それぞれ解説します。
ケース2-1. 預貯金や親族から借りて全額返済する
このケースであれば、特に銀行へ早めに相談する必要もありません。
ケース1と同じで、売買の日程が決まれば銀行へ通知しましょう。
抵当権抹消の方法も、方法1と同じで、買い主側の司法書士へまとめて依頼することになります。
ケース2-2.無担保ローンなどに借り換える
このケースでは、まずなるべく早く今の住宅ローンを借りている金融機関へ相談しましょう。
住宅ローンの残りを、無担保ローンへ借り換え可能か相談します。
今までローンを返済してきた実績があるため、無担保ローンへ借り替えできる可能性があります。
もし銀行に断られた場合は、自分で他の金融機関を探すか、不動産会社へ相談してみましょう。
不動産会社は複数の金融機関とつながっているため、他の金融機関を紹介してもらえる可能性があります。
また次の住み替えローンの様な方法も紹介してもらえるでしょう。
ケース2-3.（買い替えでは）住み替えローンで新しい住宅ローンにまとめる
家を買い替える場合は、住み替えローンで新しい住宅ローンに一本化します。
住み替えローンを利用する場合は、まず不動産会社へ相談し、金融機関を紹介してもらいましょう。
ローンを滞納しているなら一刻も早く相談する
すでにローンを滞納している状況であれば、今すぐにでも金融機関へ相談を。
滞納期間が長くなると一括弁済を求められたり、場合によってはすでに競売の手続きに入っていることもあります。
時間的な猶予もなくなってくるため、とにかく早く相談するようにしましょう。
まずいくらで売れるか確認
家を売ることで住宅ローンが完済できるのか、それともオーバーローンになってしまうのか。
これは今の家がいくらで売れるかを確認しなければ分かりません。
まずは、今の家の価格を確認してみましょう。
ハウスくん家の価格はどうやって確認するの？
家博士エリアで不動産売却実績が豊富な不動産会社3〜6社に無料査定を依頼すると、正確な価格が分かるよ。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
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- 不動産会社数：
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大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。HOME4U
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日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
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ケース3. ローンを返済済みの場合
すでにローンを完済している場合は、自分で手続きするか司法書士へ依頼します。
ローンを完済しても金融機関は抵当権抹消してくれません。
ローンを完済した時点で金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送付されます。
ハウスくんローン返済中の家を売るときみたいに、所有権移転登記と同時に行う感じでいいのかな？
家博士すでに完済しているなら、売買契約前に抵当権は抹消した方が良いんだ。
購入者がローンを申し込む時に話が面倒になるからね
たとえローンを完済したことが事実であっても、第三者は「抵当権が抹消されているかどうか」でしかローン完済を判断できません。
そのため金融機関も、抵当権が抹消されていない不動産に新たに融資するためには、古い住宅ローンが完済されている証拠が必要になります。
なお、自分で手続きするのが難しい場合は、不動産会社へ依頼すれば司法書士を紹介してもらえます。
まずは不動産会社へ相談してみましょう。
抵当権抹消の基礎知識と注意点
抵当権抹消とはその名の通り、不動産に設定された抵当権を消すことを指します。
そもそも「抵当権って何？」という人もいるかもしれません。
抵当権は家を差し押さえる権利
金融機関から住宅ローンを借りる際、金融機関はマイホーム（戸建てなら土地含む）に抵当権を設定します。
抵当権は、貸したお金を万が一回収できなかった場合に、マイホームを差し押さえるための権利。
抵当権設定登記を行うことで、不動産登記簿謄本に「債務者（お金を借りた人）」「抵当権者（貸した人）」「金額」などが記載されます。
その後、住宅ローンを完済してしまえば抵当権も不要になるため、登記簿から消す作業が必要になるわけです。
ハウスくん住宅ローンを返し終われば、金融機関が抵当権を抹消してくれるの？
家博士金融機関からは必要書類が送ってくるだけなんだ。
抵当権抹消登記は、自分で手続きする必要があるんだよ
なお、抵当権を抹消しなかったからといって、罰金などが科せられることはありません。
しかし、家を売る場合には抵当権抹消が必須。
家の売る予定がなくても、銀行からの書類には有効期限があるため、ローン返済後は忘れずに抵当権抹消登記を済ませておきましょう。
抵当権抹消登記をしたか覚えていない場合は、自分で確認することもできます。詳しくはこちら。
抵当権抹消の費用
抵当権抹消は司法書士に依頼すればやってもらえますが、自分で手続きしてもOK。
依頼するかどうかで費用も変わります。
なお、費用の内訳は次の通り。
- 登録免許税（共通）
- 不動産の個数×1,000円。
一筆の土地に戸建て住宅1戸の場合は不動産が2個なので、登録免許税は2,000円となります。
マンションの場合は敷地権の表示数（2個以上の場合もある）と専有部分（1個）の合計個数×1,000円です。 - 司法書士報酬（司法書士に依頼した場合）
- 交通費を含めて
10,000円〜20,000円程度が一般的です。
複数の金融機関からローンを借りている場合など、状況によっては報酬がいくらか加算されることもあります。 - その他諸費用（共通）
- 登記申請書を作成する際に必要な情報を確認するため、あらかじめ登記事項証明書を取得する必要があります。
こうした書類の発行手数料として数百円程度必要です。
ちなみに、登記の住所変更が必要な場合は、「登記名義人表示変更登記」が別途必要になります。
ローン返済後はすぐに「抵当権抹消」した方が良い
抵当権を抹消しなくても罰金などが科せられるようなことはありませんが、だからといってローン完済後に抵当権を抹消せずにいると、後々困ることが出てきます。
例えば、抵当権を抹消しないままの不動産を第三者へ相続するのはトラブルの元。
相続前に抵当権を抹消しなければならないのですが、本人が亡くなっている場合は抵当権抹消の際に、相続人に余計な労力がかかってしまいます。
なぜなら金融機関から送付される抵当権抹消に必要な書類には、有効期限が発行から1ヶ月〜3ヶ月程度のものがあります。
抹消手続きをせずにいると有効期限が切れたり、場合によっては書類そのものを紛失してしまう恐れも。
こうなると金融機関に再発行してもらうことになりますが、余計な手間と手数料が必要になってしまいます。
さらに最近は金融機関の合併なども増えており、商号や代表者が変わることも。
こうなると書類の再発行なども大変です。
他の人に手間をかけたり余計な出費をせずに済むためにも、ローン完済後はすぐに抵当権抹消するようにしましょう。
自分で抵当権抹消する場合の手順
抵当権抹消の大まかな手順は、次の通りとなります。
抵当権抹消の手順
STEP1.住宅ローンを完済する
↓
STEP2.ローンを借りていた金融機関から必要書類が届く
↓
STEP3.申請先の法務局を調べ、手続きについて相談する（必要書類の確認等）
↓
STEP4.必要書類を準備する
↓
STEP5.法務局へ申請に行く
↓
STEP6.完了後、書類を受取りに行く
それぞれ解説します。
STEP1. 住宅ローンを完済する
抵当権抹消には住宅ローンの完済が必須。
まずはローンを全て返済します。
STEP2. ローンを借りていた金融機関から必要書類が届く
ローンを完済すると、金融機関から次のような書類が届きます。
- 抵当権設定契約証書（登記済証または登記識別情報）
- 抵当権解除証書または弁済証書
ローンの返済が完了したという証明書になります。 - 代表者事項証明書または登記事項証明書
金融機関の証明書になります。 - 委任状
STEP3. 申請先の法務局を調べ、手続きについて相談する（必要書類の確認等）
申請する法務局はどこでも良いわけではありません。
物件の所在地によって管轄が決まっているため、まずはどの法務局に申請するのかを調べます。
【参考】法務局・管轄のご案内
その後、必要書類や具体的な手続きの流れなどを確認するためにも、法務局へ一度足を運んでおくと安心です。
家博士法務局によって必要書類が少しずつ異なることもあるから、できれば一度相談しておこう
STEP4. 必要書類を準備する
金融機関から届いた書類と、抵当権抹消登記申請書を準備します。
抵当権抹消登記申請書は法務省のホームページからもダウンロード可能。
この中の「16）抵当権抹消登記申請書」を使います。
作成の際は手書きでもOKです。
STEP5. 法務局へ申請に行く
必要書類を全て揃えたら法務局へ申請に行きます。
申請の際には登録免許税が必要ですが、現金ではなく収入印紙で納めることになります。
必要な分の収入印紙をあらかじめ購入しておきましょう。
家博士収入印紙は法務局や郵便局などで購入できるよ
申請書の提出は郵送でもできますが、不備や記入漏れなどがあれば再提出が求められます。
こうした手間を考えると、法務局の窓口へ直接提出し、その場でチェックしてもらうのがおすすめ。
法務局の受付時間は月曜〜金曜の午前8時30分〜午後5時15分です。
STEP6. 完了後、書類を受取りに行く
申請の際に登記完了日を確認し、完了日以降に書類を受取りに行きます。
その前に提出した書類に不備があれば補正などを指示されるので、法務局の指示に従って補正していきましょう。
なお、書類の受取は本人以外の家族でも良いですが、委任状や登記申請書に押した印鑑、受取人の本人確認書類が必要になります。
まとめ
いかがでしょうか？
ここまで『家を売る前に絶対必要な「抵当権抹消」の手続きとは』として、解説してきました。
家の売却で抵当権を抹消する方法は、次のいずれか。
- 住宅ローンが残っている場合
→買い主側に司法書士に依頼する - 住宅ローンが残っていない場合
→自分で手続するか、司法書士に依頼する
またオーバーローンで住宅ローンの返済が厳しい場合は、無担保ローンか住み替えローンを利用します。
いずれにしても今の家の価格を確かめることも大切です。
エリアで売買実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼してみましょう。
不動産会社の心当たりが無ければ一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
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一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
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大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4U又はHOME'Sも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
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実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】HOME4U
【公式サイト】LIFULL HOME'S
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