山林の売却
「山林を売却したい。でも山林って売れるの? 誰に相談すれば良いの?」

山林の売却でお困りでしょうか?

不動産の中でも、山林は特殊でわかりにくいもの。

相続で突然山林を所有してしまったりすると、本当に困ってしまいます。

そんなあなたのために、今回は山林の売却方法、相場、注意点や税金など、山林売却で知っておきたいことについて解説していきます。

山林の売却は、注意点さえ分かれば大丈夫。

山林を売却すれば、固定資産税の支払いもなくなり、子の代・孫の代に迷惑をかけることもなくなります。

山林売却について悩みがスッキリ消え、あなたの山林売却が成功するために、この記事がお役に立てれば幸いです。

山林は売れる

なんとなく「売りにくい」イメージのある山林ですが、意外と多くの山林が売買されています。

過去1年間で、どれくらいの山林が売買されたのか見てみましょう。

年間1万件以上が売買されている

国土交通省の土地総合情報システムで「山林」を検索してみると、過去1年間の売買実績が分かります。

山林の売買件数

土地総合情報システムによると、過去1年間の売買実績は全国で1万件以上!

意外に多くの山林が売買されていることが分かります。

また山林売買と聞くと、北海道や東北、九州あたりがイメージされるかもしれません。

実際には東京や大阪でも、過去1年間で20〜30件程度は売買されているのです。

ハウスくんハウスくん

1年間でこんなに売買されているんだ!

家博士家博士

山林は売却できる不動産だと分かるね。

ただし売却期間は数年かかり、価格も安い

ただし、山林は一部の限られた人しか購入しません。

そのため価格は安く、売却時間も長くかかります。

1年以内に売れる可能性は低く、数年かかることもあると考えておきましょう。

山林を売る方法

山林を売る方法としては、次の2つがあります。

  1. 地域で実績がある不動産会社に依頼
  2. 森林組合や都道府県知事のあっせん

この他に「自治体等への寄付」や「税金として物納」という選択肢もありますが、あまり現実的ではありません。

ハウスくんハウスくん

自治体へ寄付できないの?

家博士家博士

自治体でも使い道がないし管理の手間がかかるからね。
自治体の固定資産税が減収することもあって、寄付は受け付けないのが一般的だね

それぞれ売却方法について解説します。

方法1. 地域で実績がある不動産会社に依頼

地域で実績がある不動産会社に依頼します。

もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを使うと便利です。

ハウスくんハウスくん

山林も一括査定サイトで査定依頼できるの?

家博士家博士

もちろん。物件種別として「山林」を選択できる一括査定サイトがあるから、こうしたサイトを使うといいよ

山林の査定依頼ができる一括査定サイトには「イエイ」があります。

イエイ

イエイの公式サイトはこちら
イエイ

イエイで不動産会社が見つからなければ、他の一括査定サイトも試してみて下さい。

できれば3社〜6社程度に無料査定を依頼して、意見を聞いたほう良いでしょう。

イエイ以外の主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

一括査定と同時に、山林バンクといったネットの凱旋サービスへ登録しておくと良いでしょう。

【参考】山林バンク

山林バンクは山林の売買に詳しい専門家による、山林売買についての総合的な情報サイト。

現在売りに出されている山林の情報も閲覧できます。

方法2. 森林組合や都道府県知事のあっせん

森林組合などのあっせんによって山林を売却する方法もあります。

まずは山林のある地域の森林組合に相談してみると良いでしょう。

全国森林組合連合会の所在地は、次のサイトで調べられます。

【参考】全国森林組合連合会・都道府県森林組合連合会一覧

特別控除が受けられる特例もある

森林組合等のあっせんによって山林を譲渡し条件を満たせば、800万円の特別控除が受けられます。

特例の適用条件は次の通り。

  • 都道府県知事がたてた「地域森林計画」の対象とされた山林であること
  • 山林の取得者が有する山林の全てについて、森林経営計画の認定を受けていること

また都道府県知事によるあっせんの場合も、条件を満たせば800万円の控除が受けられます。

都道府県知事によるあっせんの場合の条件は次の通り。

  • 林業経営改善計画の認定者への譲渡であること
  • 山林の取得者が有する山林の全てについて、森林経営計画の認定を受けていること

それぞれ条件がありますが、売却価格によっては特別控除で所得税がゼロになる可能性もあります。

【参考】林野庁・林地の譲渡に係る特例

山林売却の注意点

山林売却には次のような注意点があります。

  1. 規制や法律による制限がある
  2. 土地と木材で別
  3. 税金の計算が特殊
  4. 原野商法の2次被害に注意
  5. 測量はせず公募売買
  6. 宅建業法の対象外

それぞれ詳しく見ていきましょう。

注意点1. 規制や法律による制限がある

山林は様々な規制や法律によって、制限を受けます。

ハウスくんハウスくん

どんな制限を受けるの?

家博士家博士

保安林制度による規制や、都道府県知事による地域森林計画による制限があるよ

保安林による制限

保安林とは、水源の涵養(かんよう)や土砂崩壊などの災害防備、生活環境の保全といった目的を達成するために、農林水産大臣または都道府県知事によって指定される森林のこと。

保安林に指定されると、目的に沿った森林機能を確保するため、次のような制限を受けます。

  • 立木の伐採・・・都道府県知事の許可が必要
  • 土地の形質の変更・・・都道府県知事の許可が必要
  • 伐採跡地へは指定の要件に従って植栽する必要がある

なお、保安林は目的によって次の17種類に分類されています。

保安林の分類

  • 水源かん養保安林
  • 土砂流出防備保安林
  • 土砂崩壊防備保安林
  • 飛砂防備保安林
  • 防風保安林
  • 水害防備保安林
  • 潮害防備保安林
  • 干害防備保安林
  • 防雪保安林
  • 防霧保安林
  • なだれ防止保安林
  • 落石防止保安林
  • 防火保安林
  • 魚つき保安林
  • 航行目標保安林
  • 保健保安林
  • 風致保安林

【参考】林野庁・保安林制度の概要

地域森林計画による制限

地域森林計画は農林水産大臣がたてる「全国森林計画」に即して、都道府県知事がたてる地域の森林計画のこと。

主な計画事項としては、次のようなものがあります。

  1. 森林の整備及び保全に関する事項
  2. 伐採立木材積その他森林の立木竹の伐採に関する事項
  3. 森林の保護に関する事項
  4. 森林の土地の保全に関する事項

【参考】林野庁・都道府県知事がたてる「地域森林計画」

地域森林計画の対象とされた山林では、売却の際に800万円の特別控除が受けられます。

【参考】林野庁・林地の譲渡に係る特例

ハウスくんハウスくん

自分が所有している山林が保安林かどうか知る方法はあるの?

家博士家博士

森林簿や森林計画図を見ればわかるよ。

森林簿・森林計画図・林地台帳で分かる

あなたの山林に制限があるかどうかは、森林簿・森林計画図で分かります。

森林簿には保安林などの制限がかかっているかどうかだけでなく、樹種や林齢など森林の情報も分かります。

森林簿の例

森林簿の例

森林計画図の例

森林計画図の例

さらに平成28年(2016年)5月の森林法の改正によって、森林の所有者や境界に関する情報を整備・公表する「林地台帳制度」が創設されました。

現在は台帳の整備を進めている段階で、令和元年度(2019年度)から本格的な運用を開始することとされています。

【参考】林野庁・林地台帳制度

注意点2. 土地と木材で別

山林では、土地と木材は別々に考えます。

そのため土地は売らずに、木だけ売ることもできるのです。

家博士家博士

木だけを売るのは、いわゆる林業のことだよ

現実には木だけ売るのは難しい

しかし木だけ売るのは、手間とお金がかかるため現実的ではありません。

まず、木だけ売るといっても立ち木のまま売れるわけではありません。

伐採、処理、搬出、運搬が必要です。

そのためには機材や道路の整備も必要。

品質の良い木を育てるには、間伐も欠かせません。

専業で営んでいても大変な林業なので、素人がゼロから始めるのは非現実的なのです。

注意点3. 税金の計算が特殊

税金の計算でも、山林を丸ごと売却した場合は土地と木材(立ち木)では所得が異なります。

土地・・・譲渡所得

木材・・・山林所得

木材も財産と考えるため、土地とは分けて計算します。

税金について詳しくは後で解説します。

注意点4. 原野商法の二次被害に注意

1960年代から1980年代にかけて流行した「原野商法」

「近くリゾート開発が行われる予定だから、地価が上がって儲かる」などと言い、価値のない原野を売りつけるものです。

当時は新聞や雑誌の広告も使って大々的に勧誘が行われており、相当数の被害者が出たと言われています。

一度騙された人はリスト化されており、再びターゲットに。

「あなたの持っている土地を高値で買い取ります」と測量費用や登記費用をだまし取ったり、さらに新たな山林や原野を高値でさせられる二次被害が相次いでいます。

家博士家博士

国民生活センターへの相談件数も、2013年度以降はほぼ毎年1,000件以上。
平均被害額も、2014年度には200万円以下だったのに、2017年度には500万円近くまで上がっているんだ

ハウスくんハウスくん

被害額は2.5倍にも増加しているんだね・・・

被害者のほとんどは60歳以上の高齢者ですが、相続した山林について子供世代が狙われることも。

被害に遭わないためには、「買い取ります」といった相手からの勧誘には耳を貸さないことが重要です。

注意点5. 測量はせず公募売買

山林の売買では、登記簿上の面積で売買する「公簿売買」が一般的です。

理由は山林は面積が広いため、実際に測量すると莫大な費用がかかってしまうから。

森林境界の確認や測量の実施に対する交付金もありますが、ほとんどは当事者間の合意によって売買されます。

【参考】森林整備地域活動支援対策事業パンフレット

注意点6. 宅建業法の対象外

マイホームや宅地を売買する際は、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律に基づいて取引が行われます。

宅建業法では宅地や建物の取引を公正に行い、購入者を保護するために、民法以上に厳しく規制されています。

しかし山林の売買については、宅建業法の対象外。

そのためマイホームや宅地の売買とは、例えば次の点で違います。

  • 宅地建物取引業の免許がなくても仲介できる
  • 仲介手数料は決まっていない

不動産取引についての知識がない全くの素人が仲介し、その人が仲介手数料として「売買価格の10%分が欲しい」と言っても、違法ではありません。

ハウスくんハウスくん

ということは、宅建業の免許を持つ不動産会社が仲介して、仲介手数料として10%分を請求しても、違法ではないんだね

家博士家博士

そうだね。ただ不動産会社が仲介した場合の仲介手数料は、宅建業法の規定に準ずることが多いんだ

仲介手数料に関する宅建業法の規定とは次の通りです。

  • 売買価格が400万円以下の場合・・・18万円+消費税が上限
  • 400万円超の場合・・・売買価格×3%+6万円+消費税が上限

※2018年1月1日の宅建業法改正により、低廉な空家等の売買に関する特例で400万円以下が定額になった。

山林の売却相場を知る方法

山林の売却相場を知りたいときは、国土交通省のサイトが参考になります。

国土交通省地価公示

都道府県単位で林地の価格が調べられます。

例:北海道で検索した場合

地価公示の例

「詳細を開く↓」をクリックすると、周辺の土地の利用状況や用途区分も見られます。

国土交通省地価公示

国土交通省 不動産取引価格情報検索

こちらは実際の取引をもとにした情報が閲覧できるサイト。

個人情報保護のため大まかな情報しか分かりませんが、より実態に近い価格が分かります。

例:北海道で検索した場合

北海道の事例

こうしたサイトを活用すれば、一般の人でも山林の売却相場を調べられます。

国土交通省 不動産取引価格情報検索

山林売却の税金とは

土地は譲渡所得、山林は山林所得

山林を売却した際の所得は、土地と山林(木)で別になります。

土地は譲渡所得、山林は山林所得です。

ただし所有期間が5年未満なら、山林所得でなく事業所得または雑所得になります。

ハウスくんハウスくん

相続で山林を取得した場合も、5年未満なら事業所得か雑所得になるの?

家博士家博士

相続の場合は、被相続人がその山林を取得した日から数えるんだ。
親から相続した山林なら、親が最初に山林を購入した日が基準だね。

まずは山林の所有期間を確認することから始めましょう。

譲渡所得とは

山林の売却でも、土地部分についてはマイホームなどの売却と同じ「譲渡所得」です。

譲渡所得についてはこちらの記事で解説しています。

山林所得とは

山林を丸ごと売却した場合、立ち木部分については「山林所得」になります。

山林所得の計算方法は次の通り。

山林所得=売却価格−必要経費−特別控除(最高50万円)

必要経費としては、次のようなものが挙げられます。

  • 植林費などの取得費
  • 管理費や育成費
  • 伐採費
  • 搬出費
  • 売却費用

なお山林の所有期間が15年を超える場合は、必要経費の特例として「概算経費控除」と呼ばれる特例も使えます。

概算経費=(売却価格−伐採費などの譲渡費用)×50%+伐採費などの譲渡費用

この概算経費を必要経費とすることができる特例です。

税額の計算方法

山林所得は他の所得とは分けて税金を計算する分離課税。

税額は「5分5乗方式」と呼ばれる方法で計算します。

山林所得の税額=(山林所得金額×1/5×税率)×5

税率については次の表の通り、所得税の税率が適用されます。

所得税の税率

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超え 45% 4,796,000円

また、山林所得の1/5の金額によって税率が決まります。

例:山林所得が400万円の場合
400万×1/5=80万円なので、課税される所得金額は「195万円以下」となり税率は5%です。

【参考】国税庁・No.1480 山林所得

ちなみに相続税の評価は3種類

一言で山林と言っても、市街地との距離に応じて3種類に分けられます。

市街地から遠く離れている山林から順に「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3つに区分されるのです。

純山林は市街地から遠く離れた場所にある山林で、評価において宅地の影響をほとんど受けません。

市街地山林は市街地にある山林で、評価の際に宅地の影響を受けます。

中間山林は純山林と市街地山林の中間です。

相続税評価額を計算する際には、純山林と中間山林は「倍率方式」と呼ばれる方式で、市街地山林は「宅地比準方式」または「倍率方式」のいずれかの方式で行います。

【参考】国税庁・山林及び山林の上に存する権利

まとめ

山林は売れない不動産ではなく、売れる不動産です。

ただ、購入者が限られる分、価格は安く売却期間も長くなります。

売る方法としては「地域で実績がある不動産会社に依頼する」または「森林組合や都道府県知事のあっせん」の2つ。

また山林特有の注意点もあります。

  1. 規制や法律による制限がある
  2. 土地と木材は別の資産になる
  3. 原野商法の二次被害に注意
  4. 税金の計算が特殊
  5. 測量はせずに公簿売買となる
  6. 宅建業法の対象外

これらに注意しながら、売却を進めてみてください。

基本的には、不動産会社や森林組合など、専門的な知識を持つ人のサポートを受けながら売却する方が安心です。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

イエイの公式サイトはこちら
イエイ

イエイで不動産会社が見つからなければ、他の一括査定サイトも試してみて下さい。

できれば3社〜6社程度に無料査定を依頼して、意見を聞いたほう良いでしょう。

イエイ以外の主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

不動産会社の話を聞いたら、合わせて森林組合などに相談すると良いでしょう。

あなたの山林売却が成功することをお祈りしております!