「山林を売却したいけど売れるの？ 誰に相談すれば良いの？」
山林の売却でお困りですね。
山林は不動産の中でも特殊で分かりにくいもの。
最近は相続で山林の所有者となり、困る人も増えています。
しかし山林の売却は、注意点さえ分かれば問題ありません。
この記事では山林の売却方法、相場、注意点や税金など、山林売却で必要なことをまとめて解説します。
山林を売却すれば、固定資産税の負担から開放され、子や孫に迷惑をかけずに済むでしょう。
あなたの山林売却の悩みがスッキリ消え、山林売却が成功するために、この記事がお役に立てれば幸いです。
山林は売れる
なんとなく「売りにくい」イメージのある山林ですが、意外と多くの山林が売買されています。
過去1年間で、どれくらいの山林が売買されたのか見てみましょう。
年間1万件以上が売買されている
国土交通省の土地総合情報システムで「林地」を検索してみると、過去2年間の売買実績が分かります。
土地総合情報システムによると、過去2年間で山林の売買実績は全国でなんと2万件以上！
実は多くの山林が売買されています。
また北海道や東北、九州だけでなく、東京や大阪でも年間20〜30件以上が売買。
山林は全国で売買されているのです。
ハウス 山林はこんなに売買されているんだ！
家博士 山林は売却できる不動産なんだ。
さらに最近はYoutuberとコロナの影響で、山林の問い合わせが急増しているよ。
キャンプブームと投資目的で山林が売れている
芸人『ヒロシ』のソロキャンプで山林購入がブームに
最近山林が人気で売れています。
その理由は、人気Youtuberの影響。
【参考】ヒロシちゃんねる
芸人として2007年頃に『ヒロシです。』のネタでブレイクしたヒロシさん。
今はYoutuberとして、ソロキャンプネタでチャンネル登録数90万人以上と大人気に。
2019年に自ら山林を購入してキャンプを始めたことから、一般人がキャンプ目的で山林を購入するブームが起きました。
さらにコロナが後押し
さらにコロナの影響で全国のキャンプ場が閉鎖されたため、山林の購入が後押しされました。
ヒロシに続き、他のキャンプ系Youtuberも次々と山林を購入。
一部の報道では、山林売買の問い合わせがコロナ前の5倍に増えているとか。
キャンプに向いている山林は、人気で売りやすい環境です。
山林投資も注目されている
さらに最近は投資目的で山林を購入する投資家も増えてきました。
山林に送電線や電柱があれば、電力会社から敷地料収入、また送電線下には線下補償料が支払われます。
また最近は木材不足やバイオマス発電で立ち木の価値も見直される動きがあり、山投資の本も出版されるなど注目されています。
ハウス 山林を売るなら、ブームが終わる前に売り出したほうが良さそうだね。
どうやって売れば良いの？
家博士 山林を売る方法は2つあるよ。
山林を売る2つの方法
山林を売る方法としては、次の2つがあります。
- 地域で実績がある不動産会社に依頼
- 森林組合や都道府県知事のあっせん
この他に「自治体等への寄付」や「税金として物納」という選択肢も一応ありますが、ほぼ認められません。
ハウス 自治体へ寄付できないの？
家博士 自治体でも使い道がないし管理の手間がかかるからね。
自治体の固定資産税が減収することもあって、寄付は受け付けないのが一般的だね
それぞれ売却方法について解説します。
方法1. 地域で実績がある不動産会社に依頼
地域で実績がある不動産会社に依頼します。
もし不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを使うと便利です。
ハウス 山林も一括査定サイトで査定依頼できるの？
家博士 もちろん。物件種別として「その他」を選択できる一括査定サイトがあるから、こうしたサイトを使うといいよ
山林の査定依頼ができる一括査定サイトには「イエウール」があります。
イエウールで不動産会社が見つからなければ、他の一括査定サイトも試してみて下さい。
できれば3社〜6社程度に無料査定を依頼して、意見を聞いたほう良いでしょう。
イエウール以外の主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
同時にネットのサービスにも登録する
一括査定と同時に、山いちばや山林バンクといったネットのサービスへ登録しておくと良いでしょう。
山いちばは、京都の木材会社が運営する山林の売買仲介サービス。
山林バンクは山林の売買に詳しい専門家による、山林売買についての総合的な情報サイト。
いずれも現在売りに出されている山林の情報が閲覧できます。
方法2. 森林組合や都道府県知事のあっせん
森林組合などのあっせんによって山林を売却する方法もあります。
まずは山林のある地域の森林組合に相談してみると良いでしょう。
全国森林組合連合会の所在地は、次のサイトで調べられます。
特別控除が受けられる特例もある
森林組合等のあっせんによって山林を譲渡し条件を満たせば、800万円の特別控除が受けられます。
特例の適用条件は次の通り。
- 都道府県知事がたてた「地域森林計画」の対象とされた山林であること
- 山林の取得者が有する山林の全てについて、森林経営計画の認定を受けていること
また都道府県知事によるあっせんの場合も、条件を満たせば800万円の控除が受けられます。
都道府県知事によるあっせんの場合の条件は次の通り。
- 林業経営改善計画の認定者への譲渡であること
- 山林の取得者が有する山林の全てについて、森林経営計画の認定を受けていること
それぞれ条件がありますが、売却価格によっては特別控除で所得税がゼロになる可能性もあります。
【参考】農林水産省・林業者、木材加工業者等への税制支援（一覧表）
ハウス 不動産会社か森林組合などで売るのか。
そもそも山林は放棄できないの？
家博士 相続した不動産を放棄できる法律が施行されるけど、現実には難しいね。
放棄して国庫に帰属は難しい
相続登記の義務化にともない、2023年4月27日に『相続土地国庫帰属制度』が施行されますが、山林を手放すのは難しいでしょう。
なぜなら国庫に帰属させるには、次の条件があるため。
国庫帰属の条件
- 審査に要する実費と10年分の土地管理費を徴収する。
- 境界が明らかでない土地は不可
- 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地は不可
- 崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するものは不可
山林は、境界が不明瞭で、樹木があり、崖があるため、基本的に認められないでしょう。
また申請には、多額の手数料が必要。
法務省の概要説明でも、『管理コストの国への転嫁や土地の管理をおろそかにするモラルハザードが発生するおそれを考慮して、一定の要件（詳細は政省令で規定）を設定し、法務大臣が要件を審査する。』と記載があります。
国庫への帰属は、ハードルが高いと予想されます。
今までは相続登記が義務でなかったため、多くの人が相続しても登記しませんでした。結果として、全国で約2割の土地が所有者不明土地に。その面積は九州以上となり社会問題化してきたため、この度の法改正で2023年度に相続登記が義務化される予定です。
【参考】国土交通省・所有者不明土地等対策
ハウス 山林は放棄できないのか…。
家博士 不動産の所有権は、誰かに売るか譲らないとダメなんだ。
無料なら欲しい人がいるかもしれないよ。
無料で欲しい人に譲る方法はある
無料で良ければ、欲しい人に譲る方法もあります。
『みんなの0円物件』では、価値がゼロやマイナスの土地を、無料で欲しい人に譲れます。
必ず譲れるわけではありませんが、マッチング率は8割と高い確率。
掲載は無料なので、試して見る価値はあるでしょう。
みんなの0円物件は、価値が0円やマイナスの不動産を他人に譲れるサイト。ただし注意点もあります。みんなの0円物件のメリットと注意点、評判・口コミについてまとめました。
山林売却の6つの注意点
山林売却には次の注意点があります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
注意点1. 保安林や地域森林計画で制限がある
山林は様々な規制や法律によって、制限を受けます。
ハウス どんな制限を受けるの？
家博士 保安林制度による規制や、都道府県知事による地域森林計画による制限があるよ
保安林による制限
保安林は自由に売買できますが、森林機能を確保するため、次のような制限を受けます。
- 立木の伐採・・・都道府県知事の許可が必要
- 土地の形質の変更・・・都道府県知事の許可が必要
- 伐採跡地へは指定の要件に従って植栽する必要がある
その代わり、保安林は固定資産税・不動産取得税が非課税、相続税や贈与税も控除されます。
水源の涵養（かんよう）や土砂崩壊などの災害防備、生活環境の保全といった目的で、農林水産大臣または都道府県知事によって指定される森林。
日本の森林の約5割が保安林で、目的によって次の17種類に分類されています。
- 水源かん養保安林
- 土砂流出防備保安林
- 土砂崩壊防備保安林
- 飛砂防備保安林
- 防風保安林
- 水害防備保安林
- 潮害防備保安林
- 干害防備保安林
- 防雪保安林
- 防霧保安林
- なだれ防止保安林
- 落石防止保安林
- 防火保安林
- 魚つき保安林
- 航行目標保安林
- 保健保安林
- 風致保安林
【参考】林野庁・保安林制度の概要
地域森林計画による制限
地域森林計画は農林水産大臣がたてる「全国森林計画」に即して、都道府県知事がたてる地域の森林計画のこと。
主な計画事項としては、次のようなものがあります。
- 森林の整備及び保全に関する事項
- 伐採立木材積その他森林の立木竹の伐採に関する事項
- 森林の保護に関する事項
- 森林の土地の保全に関する事項
【参考】林野庁・森林計画制度とは
地域森林計画の対象とされた山林では、売却の際に800万円の特別控除が受けられます。
【参考】農林水産省・林業者、木材加工業者等への税制支援（一覧表）
ハウス 自分の山林が保安林かどうやって確認するの？
家博士 都道府県の窓口で森林簿や森林計画図を見ればわかるよ。
都道府県の窓口で確認できる
あなたの山林に制限があるかどうかは、都道府県の窓口で森林簿・森林計画図を確認すれば分かります。
森林簿には保安林などの制限がかかっているかどうかだけでなく、樹種や林齢など森林の情報も分かります。
森林簿の例
森林計画図の例
一部では林地台帳も整備され始めている
さらに平成28年（2016年）5月の森林法の改正によって、森林の所有者や境界に関する情報を整備・公表する「林地台帳制度」が創設されました。
現在は台帳の整備を進めている段階で、令和元年度（2019年度）から順次運用を開始しています。
【参考】林野庁・林地台帳制度
注意点2. 土地と木材で別
山林では、土地と木材は別々に考えます。
そのため土地は売らずに、木だけ売ることもできるのです。
家博士 木だけを売るのは、いわゆる林業のことだよ
現実には木だけ売るのは難しい
しかし木だけ売るのは、手間とお金がかかるため現実的ではありません。
まず、木だけ売るといっても立ち木のまま売れるわけではありません。
伐採、処理、搬出、運搬が必要です。
そのためには機材や道路の整備も必要。
品質の良い木を育てるには、間伐も欠かせません。
専業で営んでいても大変な林業なので、素人がゼロから始めるのは非現実的なのです。
注意点3. 税金の計算が特殊
税金の計算でも、山林を丸ごと売却した場合は土地と木材（立ち木）では所得が異なります。
- 土地・・・譲渡所得
- 木材・・・山林所得
木材も財産と考えるため、土地とは分けて計算します。
税金について詳しくは後で解説します。
注意点4. 原野商法の二次被害に注意
山林の売却では、原野商法の二次被害に注意しましょう。
原野商法とは、1960年代から1980年代にかけて流行した詐欺。
「近くリゾート開発が行われる予定だから、地価が上がって儲かる」などと言い、価値のない原野を売りつけるものです。
当時は新聞や雑誌の広告も使って大々的に勧誘が行われており、相当数の被害者が出たと言われています。
原野商法で一度騙された人は、犯罪者にリスト化されて把握されており、再びターゲットになります。
「あなたの持っている土地を高値で買い取ります」と測量費用や登記費用をだまし取ったり、さらに新たな山林や原野を高値でさせられる二次被害が相次いでいます。
家博士 国民生活センターへの相談件数も、2013年度以降はほぼ毎年1,000件以上。
平均被害額も、2014年度には200万円以下だったのに、2017年度には500万円近くまで上がっているんだ
ハウス 被害額は2.5倍にも増加しているんだね・・・
被害者のほとんどは60歳以上の高齢者ですが、相続した山林について子供世代が狙われることも。
被害に遭わないためには、「買い取ります」といった相手からの勧誘には耳を貸さないことが重要です。
注意点5. 測量はせず公募売買
山林の売買では、登記簿上の面積で売買する「公簿売買」が一般的です。
理由は山林は面積が広いため、実際に測量すると莫大な費用がかかってしまうから。
森林境界の確認や測量の実施に対する交付金もありますが、ほとんどは当事者間の合意によって売買されます。
公簿売買と実測売買の違い、売主としてどちらを選ぶべきかを分かりやすく解説します。また間違いやすい『実測と境界確定の関係』についても合わせて解説しました。
注意点6. 宅建業法の対象外
マイホームや宅地を売買する際は、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律に基づいて取引が行われます。
宅建業法では宅地や建物の取引を公正に行い、購入者を保護するために、民法以上に厳しく規制されています。
しかし山林の売買については、宅建業法の対象外。
そのためマイホームや宅地の売買とは、例えば次の点で違います。
- 宅地建物取引業の免許がなくても仲介できる
- 仲介手数料は決まっていない
不動産取引についての知識がない全くの素人が仲介し、その人が仲介手数料として「売買価格の10％分が欲しい」と言っても、違法ではありません。
ハウス ということは、宅建業の免許を持つ不動産会社が仲介して、仲介手数料として10％分を請求しても、違法ではないんだね
家博士 そうだね。ただ不動産会社が仲介した場合の仲介手数料は、宅建業法の規定に準ずることが多いんだ
仲介手数料に関する宅建業法の規定とは次の通りです。
- 売買価格が400万円以下の場合・・・18万円+消費税が上限
- 400万円超の場合・・・売買価格×3％＋6万円+消費税が上限
※2018年1月1日の宅建業法改正により、低廉な空家等の売買に関する特例で400万円以下が定額になった。
山林の売却相場を知る方法
山林の売却相場を知りたいときは、国土交通省のサイトが参考になります。
国土交通省地価公示
都道府県単位で林地の価格が調べられます。
例：北海道で検索した場合
「詳細を開く↓」をクリックすると、周辺の土地の利用状況や用途区分も見られます。
国土交通省 不動産取引価格情報検索
こちらは実際の取引をもとにした情報が閲覧できるサイト。
個人情報保護のため大まかな情報しか分かりませんが、より実態に近い価格が分かります。
例：北海道で検索した場合
こうしたサイトを活用すれば、一般の人でも山林の売却相場を調べられます。
立木代は山元立木価格で分かる
山林の立木の価格は、山元立木価格で分かります。
一般社団法人日本不動産協会のサイトでweb会員登録すれば、無料で閲覧できます。
【参考】一般社団法人日本不動産協会・山元立木価
山林売却の税金とは
土地は譲渡所得、山林は山林所得
山林を売却した際の所得は、土地と山林（木）で別になります。
土地は譲渡所得、山林は山林所得です。
ただし所有期間が5年未満なら、山林所得でなく事業所得または雑所得になります。
ハウス 相続で山林を取得した場合も、5年未満なら事業所得か雑所得になるの？
家博士 相続の場合は、被相続人がその山林を取得した日から数えるんだ。
親から相続した山林なら、親が最初に山林を購入した日が基準だね。
まずは山林の所有期間を確認することから始めましょう。
譲渡所得とは
山林の売却でも、土地部分についてはマイホームなどの売却と同じ「譲渡所得」です。
譲渡所得についてはこちらの記事で解説しています。
家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！ 家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！
山林所得とは
山林を丸ごと売却した場合、立ち木部分については「山林所得」になります。
山林所得の計算方法は次の通り。
山林所得＝売却価格−必要経費−特別控除（最高50万円）
必要経費としては、次のようなものが挙げられます。
- 植林費などの取得費
- 管理費や育成費
- 伐採費
- 搬出費
- 売却費用
なお山林の所有期間が15年を超える場合は、必要経費の特例として「概算経費控除」と呼ばれる特例も使えます。
概算経費＝（売却価格−伐採費などの譲渡費用）×50％＋伐採費などの譲渡費用
この概算経費を必要経費とすることができる特例です。
税額の計算方法
山林所得は他の所得とは分けて税金を計算する分離課税。
税額は「5分5乗方式」と呼ばれる方法で計算します。
山林所得の税額＝（山林所得金額×1/5×税率）×5
税率については次の表の通り、所得税の税率が適用されます。
所得税の税率
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超え | 45% | 4,796,000円 |
また、山林所得の1/5の金額によって税率が決まります。
400万×1/5＝80万円なので、課税される所得金額は「195万円以下」となり税率は5%です。
【参考】国税庁・No.1480 山林所得
ちなみに相続税の評価は3種類
一言で山林と言っても、市街地との距離に応じて3種類に分けられます。
市街地から遠く離れている山林から順に「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3つに区分されるのです。
- ●純山林
- 市街地から遠く離れた場所にある山林で、評価において宅地の影響をほとんど受けません。
- ●市街地山林
- 市街地にある山林で、評価の際に宅地の影響を受けます。
- ●中間山林
- 純山林と市街地山林の中間です。
相続税評価額を計算する際には、純山林と中間山林は「倍率方式」と呼ばれる方式で、市街地山林は「宅地比準方式」または「倍率方式」のいずれかの方式で行います。
まとめ
山林は売れない不動産ではなく、売れる不動産です。
ただ、購入者が限られる分、価格は安く売却期間も長くなります。
売る方法としては「地域で実績がある不動産会社に依頼する」または「森林組合や都道府県知事のあっせん」の2つ。
また山林特有の注意点もあります。
これらに注意しながら、売却を進めてみてください。
基本的には、不動産会社や森林組合など、専門的な知識を持つ人のサポートを受けながら売却する方が安心です。
不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
イエウールで不動産会社が見つからなければ、他の一括査定サイトも試してみて下さい。
できれば3社〜6社程度に無料査定を依頼して、意見を聞いたほう良いでしょう。
主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
不動産会社の話を聞いたら、合わせて森林組合などに相談すると良いでしょう。
あなたの山林売却が成功することをお祈りしております！
