遊休地の活用で知っておきたい3つのタイプと選び方とは

「遊休地を活用したいけど、どうすれは良い？」

遊休地についてお悩みですね。

確かに遊休地のままだと、維持費がかかるだけでなくトラブルや値下がりの恐れもあります。

もしあなたの遊休地が上手く活用でき、安定した収入が生まれたら理想ですよね。

遊休地は立地や条件に合った活用法で、毎日卵を産むニワトリの様に、安定した収益を産む資産になります。

しかし間違った活用法だと、遊休地を失った挙げ句大きな借金を抱えてしまう恐れも。

この記事では遊休地の活用方法で間違えないために、3つのタイプと選び方を分かりやすく解説します。

遊休地を上手く活用すれば、資産を守り、豊かで安心できる未来が手に入るでしょう。

あなたに合った遊休地の活用方法が見つかるために、この記事がお役に立てれば幸いです。

遊休地のまま放置すると損する4つの理由

遊休地のまま放置すると、多くの場合損します。

理由として次の4つがあるため。

それぞれ解説します。

理由1. 固定資産税や都市計画税の負担

毎年かかる税金

遊休地を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。

これらは毎年1月1日時点の遊休地所有者に対して課税される税金。

税額は自治体によって多少異なりますが、目安は次の通り。

固定資産税の税額＝土地の評価額×1.4％

都市計画税の税額＝土地の評価額×0.3％

【参考】総務省・固定資産税制度について、都市計画税の概要

住宅地なら半額以下になる

固定資産税・都市計画税は住宅地なら優遇され、半額以下になります。

優遇にはいくつか条件がありますが、小規模宅地の特例なら

• 固定資産税→1／6
• 都市計画税→1／3

になります。

【参考】東京都主税局：固定資産税・都市計画税

理由2. 地価下落による資産価値の減少

地方や郊外では下落している

遊休地のあるような郊外や地方などの多くで地価は下がり続けています。

地価の動きは、年に1回更新される「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で分かります。

駅からの距離が遠いエリアは、都市部でも地方でも大きく下落しています。

最寄り駅からの距離と変動率を3大都市圏と地方圏でまとめたものがこちら。

最寄り駅距離別の公示地価変動率
（3大都市圏・2018年）

最寄り駅距離別の公示地価変動率
（地方圏・2018年）

遊休地は、所有しているだけで税金がかかるだけでなく、じりじりと資産価値も落ち続けるのです。

今の価格を確認する方法

あなたの遊休地が今ならいくらで売れるのか、価格を確認する方法として次の3つの方法があります。

1. 自分で路線価等から計算して確認する方法
   →ある程度不動産の知識があり、人の意見に不信感のある人はこれが良いでしょう。
2. 不動産鑑定士に有料で依頼する方法
   →10万円単位の費用を支払っても、それなりに公平な判断が欲しい人、不動産鑑定士の知り合いがいる人はこれ。
3. 不動産会社に無料査定を依頼する方法
   →普通の人はこれがおすすめ

1.自分で路線価から計算して確認する方法は、こちらで解説しています。

2.不動産鑑定士に有料で依頼する方法は、こちらで解説しています。

3.不動産会社に無料査定を依頼する方法は、こちらで解説しています。

理由3. 産業廃棄物やゴミの違法廃棄

所有する遊休地に捨てられたゴミは、土地の所有者であるあなたが処理することに。

もちろん撤去費用も所有者が負担しなければなりません。

オイル類などが土中に浸透すれば、汚染土の撤去まで必要になり、数百万円かかる恐れもあります。

人目につきにくい場所にある遊休地では、ゴミが違法廃棄される可能性が高くなります。

ゴミの違法廃棄を防ぐには、日頃から遊休地の見回りをしたり除草作業をしたりして、綺麗に管理しておくことが必要。

その分、手間や時間、費用がかかります。

理由4. 雑草や害獣害虫による苦情

管理されていない遊休地は雑草が生い茂ったり、害虫や害獣が発生する可能性もあります。

ゴミももちろんですが、雑草や害虫等も苦情の原因に。

犯罪の温床になることもあります。

遊休地の活用3つのタイプ

遊休地の活用方法は、あなたがどの程度チャレンジし、どの程度の収益を望むか次第で、次の3つのタイプに分かれます。

それぞれ詳しく解説します。

活用法1. ハイリスク・ハイリターンの「経営」とは

あなたが遊休地で高い収益を求めて、高い難易度にチャレンジする場合はこれ。

難易度が高く、収益性も高い「経営」です。

経営とは「リスク」を負って「事業」を営み「収益」を得ることをいいます。

遊休地を経営する難易度が高いのは次のような理由から。

• 初期投資と運営コストが高い
• 経営に失敗すれば、遊休地を失い借金が残る恐れもある

経営では、経営手腕で他との差別化ができるほど、収益性も高くなります。

レオパレスやスマートデイズで表面化した「お任せ」のリスク

例えば、レオパレスでは、30年間家賃を保証すると言われた多くの遊休地地主が、需要の少ない田んぼの中にアパートを林立。

当然の結果として、遊休地は空き家だらけに。

結局、レオパレス側に強制的に家賃を値下げされた遊休地地主が、複数の訴訟をおこしています。
【参考】楽待不動産投資新聞・レオパレス、家賃減額を迫る「恐怖の交渉」

国土交通省でも、サブリース契約について警告を発表しています。
【参考】国土交通省・サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！

「かぼちゃの馬車」では、ありえない事業計画とサブリース家賃で、スマートデイズが投資家を勧誘。

当初から倒産を前提に、建築費で巨額の利益を得ていた計画倒産だと言われています。

遊休地で経営を選ぶ場合は、他人任せにせず自分自身で経営することが大前提です。

賃借対照表・損益計算書・キャッシュフロー・経営計画まで検討してから始めましょう。

こうしたサイトもうまく活用しながら、あなたが経営者として、遊休地をどうするか判断するとよいでしょう。

遊休地活用で経営する9つの事業例

遊休地を活用して経営といっても、立地や法規制、需給のバランスといった「遊休地の条件」によって、選択肢は限られてきます。

たとえば「駐車場を経営したい」と思っても、交通量がない場所では不可能。

複数ある選択肢の中から「遊休地の条件に合うもの」を候補として挙げ、あなたが興味があるものを選びましょう。

経営の具体的な選択肢として次があります。

それぞれ簡単に解説します。

1. 駐車場経営

初期投資が比較的少なく、運営コストも割安なのが駐車場経営です。

1ヶ月単位で賃貸する「月極駐車場」と、時間貸しの「コインパーキング」の2つの形態があります。

遊休地が、交通量の多い場所や商業施設、病院などに近ければコインパーキングの方が収益も見込めます。

住宅地であれば、月極駐車場の競合の空き具合を確認し、勝算がありそうであれば参入するというやり方が良いでしょう。

ただし駐車場は相続対策にはならず、売却すると更地より安値になってしまうため、近い内に相続や売却を考えているなら止めた方が良いでしょう。

またフランチャイズ系のコインパーキングは、利回りが低くなりがちなので、都心や需要が高い場所以外はあまり向いていません。

2. 太陽光発電経営

日当たりが良く広い遊休地に向いているのが、太陽光発電経営です。

人口が少ない場所でも経営でき、管理の手間もかかりません。

ただ日当たりが良い場所であっても、年間の日照量が少ない地域や降水量の多い地域には不向き。

太陽光パネルの単価はどんどん安くなっていますが、それ以上に売電単価も下がっているため、利益額は少なくなっています。

また最近はケーブルなどの盗難も相次いでおり、管理に工夫が必要。

さらに九州電力エリアなどは、電力会社が出力制御する時間帯も出てきており、今後の動向に注意が必要でしょう。

今秋の九州本土における再生可能エネルギー出力制御実施の見通しのお知らせ

九州本土においては、今年のゴールデンウイークに、太陽光発電の出力が電力需要の８割程度を占め、その後も太陽光発電の接続が増加していることから、電力需要が低く推移する今秋には再生可能エネルギーの出力制御の可能性があります。

安定した電気をお届けするためには、需要（負荷）と供給（発電）をバランスさせる必要がありますが、供給力が電力需要を上回る状況となった場合には、あらかじめ定められたルール（優先給電ルール）によって、九州本土内の火力発電の出力抑制や、関門連系線を活用した他エリアへの送電などの対応を行います。

それでも供給力が電力需要を上回る場合は、電力の安定供給維持のため、やむを得ず出力制御を行うことになります。

引用元: 九州電力　再生可能エネルギー発電事業者の皆さまへの重要なお知らせ

3. 携帯基地局経営

携帯電話の基地局を設置するのも、遊休地活用の一つ。

まれに通信会社から設置を依頼されるケースもあるようですが、こちらから連絡して電波状況を確認してもらい、必要であれば設置してもらえます。

設置費用や管理費用、電気代は通信会社が負担する場合が多いので、所有者の費用負担はなし。

毎月の収入自体は高くないものの設置期間が長いため、長期にわたって安定的に収入が得られます。

リスクも少なくおすすめの活用方法ですが、頼めば設置してもらえるものではありません。

あくまでも「電波状況が悪い場合のみ」となります。

ただ最近は5Gの導入に伴い、信号機が開放される予定だったり、基地局をめぐる環境も急速に変わっています。
（5Gは電波の届く距離が短いため、基地局が無数に必要になるため、信号機が開放される予定。）

4. 沿道サービス経営

コンビニエンスストアやファミリーレストランなどの店舗を出店し、経営する方法です。

遊休地の所有者が建物を建て、店舗運営事業者が一括で借り上げる「リースバック方式」が経営にあたります。

この場合は店舗の稼働率に関係なく、毎月定額の賃料が得られます。

沿道サービス経営が向いているのは、交通量や人通りの多い道路沿いに遊休地がある場合。

ただし周辺に競合店舗が多い場合や、用途地域で制限があるエリアには不向きです。

5. 介護施設経営

少子高齢化によって高齢者人口が増えており、介護施設の需要も高まってきています。

こうした社会的な背景もあり、介護施設を建設して遊休地を活用する方法です。

沿道サービス経営と同様に、管理方法は所有者が建物を建てて介護事業者が一括で借り上げる「リースバック方式」が一般的。

交通の便が良い場所はもちろんですが、多少不便な立地でも経営可能なのが介護施設経営の特徴です。

その理由は、面会に来る家族は車で来ることも多いから。

ただ介護施設には様々な種類があり、必要な建物の延床面積や特徴も異なります。

介護施設の需要が高まっているのも事実ですが、場所によっては施設が多すぎて供給過剰になっていることも。

地域のニーズをしっかり調査したうえで、場所に合った最適なものを選ぶことがポイントになります。

6. 賃貸住宅経営

遊休地の活用方法として最も検討されることが多いのが、賃貸住宅経営です。

賃貸住宅と聞くとアパートやマンションをイメージしますが、戸建て住宅（貸家）という方法もあります。

賃貸住宅の主な管理方法は「自己管理」「一般管理」「一括借上」の3種類。

自己管理は入居者の募集のみを不動産会社に依頼し、その他の対応（家賃滞納・クレーム対応・日常の清掃等）は自分自身で行うもの。

手間はかかりますが、家賃は全て自分の収入になります。

一般管理は入居者募集に加え、滞納やクレーム対応など煩雑な業務を不動産会社に委託するもの。

自己管理より手間は省けますが、家賃の3〜5％程度の管理費がかかります。

自己管理や一般管理の場合は、築年数が古くなったり周辺環境が変わったりすると、空室リスクが高くなることもあります。

空室が増えてしまうと、その分、家賃収入も減少する点がデメリットです。

一括借上は全室まとめて不動産会社に借り上げてもらい、管理から経営までの一切をお任せするもの。

賃貸経営に関する手間を完全に省けますが、家賃収入は90〜80％となり、自分で経営判断を下すこともできません。

また急に大幅な値下げを切り出されるケースも多いため、契約書の内容には注意が必要です。

さらに管理コストで、法外な価格を請求されるケースなどもあるため、すでに契約して10年以上経過している他の地主へ実態を聞いたほうが良いでしょう。

7. トランクルーム経営

トランクルームとは、個人でも利用できる小型の貸倉庫のこと。

自宅に保管すると場所を取る趣味の道具（スキー板等）や育児用品、引っ越し荷物の一時保管など、様々な用途で使われています。

形式としては「コンテナ型」と「ルーム型」の2種類。

郊外ではコンテナ型、都市部ではルーム型が多く見られます。

荷物の出し入れがあるため車を利用する人も多い一方、あまりに不便な場所だと利用しづらく集客も見込めません。

経営方法としては「リースバック式」か、トランクルーム業者へ集客と管理だけを委託する「業務委託方式」があります。

8. 貸農園経営

遊休地が使っていない農地（遊休農地）なら、貸農園として活用する方法もあります。

近年、都市部を中心に市民農園の需要が増加。

中でも手ぶらで利用できるサポート付き農園の人気が高まっています。

こうした農園を運営する団体では、遊休地を借り上げて農園の開設・運営をサポート。

初期投資も比較的少額で、土地の管理も任せられます。

ただし、貸農園ができるのは立地条件次第。

場合によっては開設できないこともあります。

9. 屋外アミューズメント施設経営

広大な遊休地がある場合は、屋外のアミューズメント施設の経営も選択肢の一つ。

• フットサル場や野球場
• サバイバルゲームのフィールド
• アスレチック（フォレストアドベンチャー施設等）
• ドローン操縦施設やドローン教習所

いずれもある程度の広さが必要で、周辺に住宅などがない方が好まれます。

それぞれの施設を運営する事業者が遊休地を探していたりするので、まずは問い合わせてみると良いでしょう。

活用法2. ローリスク・ローリターンの「借地」とは

遊休地を使って自分で経営するのではなく、定期借地として他者に貸し、地代を得る方法もあります。

なお定期借地権には次の3種類があります。

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用定期借地権

【参考】国土交通省・定期借地権の解説

それぞれ解説します。

1. 一般定期借地権

建てる建物の用途は限定されていませんが、マンションなどで利用されることが多いもの。

契約期間は50年以上です。

契約期間が長いため、長期にわたって使う予定のない遊休地が向いています。

契約期間が終了すれば建物は解体され、更地で返還されます。

2. 建物譲渡特約付借地権

こちらも利用用途の限定はありませんが、倉庫や工場、オフィスなどで利用されることが多いタイプ。

契約から30年以上経過した時点で建物を遊休地の所有者が買い取り、契約が終了します。

30年経てば建物も取得できるため賃料収入が得られるようになりますが、築30年以上の建物の資産価値はそう高くありません。

こうした部分がネックとなり、あまり利用されていないタイプでもあります。

3. 事業用定期借地権

「事業用」と付いているだけあって、居住用物件が建てられないタイプの定期借地権です。

交通量の多い道路沿いなど、住むのには不向きだけれど店舗などには有効といった遊休地に向いているタイプ。

契約期間は10年以上50年未満ですが、10年とするケースが多くなっています。

どの定期借地権にするかは、遊休地の立地や規模次第。

契約期間が長期に渡ることが多く、契約期間中は所有者であっても自由に使うことはできなくなります。

こうした注意点もあるので、よく分からないまま借地にするとトラブルの原因になることも。

基本的な知識も身に付けたうえで検討すると良いでしょう。

もし希望するコンビニやレストランがあれば、自分から提案することも可能です。

各法人の公式サイトを見ると、土地オーナーからの提案を受け付けるページがある会社もあります。

例）セブンイレブン　土地を貸したい方
ローソン　土地・ビルオーナーの皆様へ

活用法3. 最も簡単でシンプルな「売却」

もし次のような事情があるなら「売却」という選択肢も検討してみると良いでしょう。

• 経営でリスクを負いたくない。
• 借地で何十年も縛られたくない。
• 立地が悪いので経営も借地も難しい。

遊休地の所有で資産が増える時代は終わった

遊休地を所有していれば、資産が増える時代は終わりました。

国土交通省のサイトにも、次のような記述があります。

平成13年の「土地白書」は、国民の意識の中で「土地神話」が崩壊していることをはっきりと示している。土地が預貯金や株式に比べて有利な資産とは思わない（38.8％）が、そう思う（34.2％）を初めて上回った。その後も地価の下落は継続し、土地の資産としての有利性を肯定する割合は確実に減少していった。

出典：国土交通省・定期借地権の解説

実際に、「所有したままだと相続時にもめそう」とか「固定資産税を払い続けるのがもったいない」という理由で、売却する人も増えています。

売却は不動産会社選びで8割決まる

もし遊休地を売却するなら、なるべく高くスムーズに売りたいですね。

遊休地の売却が成功するかどうかは、不動産会社選びで8割が決まります。

売買実績が豊富な3社以上の話を聴き比べる

不動産会社選びのポイントは、次の2つ。

• エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選ぶ
• 各社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べる

実績は大手3社が強い

売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）

不動産売却の実績は、大手3社に偏っています

三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。

【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位

店舗数 286店舗
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）

三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。

独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。

多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。

また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。

【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評

• 店舗数 234店舗
  （首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）

住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。

現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。

自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。

【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み

• 店舗数 216店舗
  （首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）

東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。

例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。

またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。

大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」

大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。

すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）が共同運営する一括査定サイトです。

SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制

大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。

なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）

SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。

結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。

ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。

その他エリアは地域No.1を探す

大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

まとめ

遊休地の活用方法には、条件に応じて3種類あります。

1. ハイリスク・ハイリターンの「経営」
2. ローリスク・ローリターンの「借地」
3. 最も簡単でシンプルな「売却」

あなたの遊休地に最適な活用方法は、遊休地の立地や周辺状況、あなたの考え方次第。

相続した土地など色々事情があるかもしれませんが、あなたが本当にやりたいことを、検討してみて下さい。

上手く遊休地を活用できれば資産が増え、豊かで安定した生活が手に入るでしょう。

あなたの遊休地活用が成功することを、こころよりお祈りしております。

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売却を検討するなら、売買実績が豊富な不動産会社3社以上に無料査定を依頼しましょう。

都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。

とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。

大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。

大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）

首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。

全国対応の一括査定サイトとして定番はこちら。

• NTTデータグループのHOME４U
• リクルートのSUUMO売却
• 東証プライム上場LIFULLのHOME’S

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。

あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！