「不動産一括査定のデメリットは？ 何に注意すれば良い？」
不動産の一括査定を利用するかお悩みですね。
確かに不動産の売却は金額も大きいし、慎重になるもの。
無料で査定してもらえる一括査定だと、何かデメリットがありそうで不安かもしれません。
そんなあなたのために、不動産一括査定の7つの注意点・デメリットについて徹底解説します。
あなたの不動産が最適な方法で査定でき、売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
不動産一括査定の7つの注意点・デメリット
不動産一括査定の注意点・デメリットはこちら。
それぞれ詳しく解説します。
1.査定できる不動産会社がそれぞれ違う
不動産一括査定は主要なものだけでも10社以上あり、それぞれ査定を依頼できる不動産会社が違います。
ハウス え！ そうなの！
不動産一括査定なんて、どれも同じかと思ってた！
家博士 まず都市部か地方かで、選ぶべき一括査定が違うんだ
都市部は上位4社に依頼できる「すまいValue」
都市部では、大手トップ3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）、首都圏は野村の仲介＋を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。
実は不動産の売買実績は、一部の大手に偏っています。
売買仲介件数ランキング上位34社
（2022年3月）
上位31社の大手不動産会社でも、特に大手トップ3社（三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル）が圧倒。
首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。
ハウス 大手だから、どこの不動産一括査定でも登録されてるでしょ？
家博士 ところが、違うんだ。
大手6社が共同で「すまいValue」という不動産一括査定をつくって、他の一括査定からはほぼ撤退してしまったんだ。
現在、大手トップ4社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定は、すまいValueしかありません。
すまいValueについて詳しくはこちら
すまいValue（すまいバリュー）はホントに安心なの？という疑問に、マンション20戸以上を売却したプロの投資家が注意点や評判を解説します！
ハウス 地方だったらどこが良いの？
家博士 すまいValue以外の、主要な不動産一括査定をいくつか試すと良いよ。
地方は複数の一括査定を試す
残念ながら地方は大手の営業エリア外になるため、その地域で売却実績の豊富な不動産会社を中心に査定を依頼します。
実績豊富な不動産会社の心当たりがあれば、直接査定を依頼しても良いでしょう。
ただし比較のため、最低3社以上に査定を依頼して下さい。
一括査定を利用するのであれば、注意したいのはあなたのエリアで優れた不動産会社が、一括査定の登録から漏れている可能性があること。
エリアで実績No.1の不動産会社は必ずアピールしているのですぐに分かります。
不安であれば複数の一括査定で査定を依頼すれば、有力な不動産会社の漏れが防げます。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
2.査定は営業活動
不動産一括査定で不動産会社があなたの家を無料で査定する理由は、あくまで仲介手数料のための営業活動だから。
会社の好感度を上げる目的や社会貢献のためではありません。
不動産会社の目的は、あなたの家の売却を仲介して、仲介手数料を得ること。
不動産会社があなたの家を売買するためには、まずあなたと
媒介契約とは、不動産会社があなたの家の売却を仲介する契約です。
家を売るときには、不動産会社と媒介契約を結びます。この時に、最低限知っておきたい媒介契約の種類と選び方、そして注意点についてまとめました。
ある程度売る気を見せる
無料査定を依頼するときは、ある程度売る気を見せましょう。
「将来的に売却を検討している」という程度でもかまいません。
もしあなたが「売る気は全くありません。査定だけして下さい。」などと不動産会社に言うと、不動産会社としては査定の本気度が低くなってしまいます。
ハウス でも査定を依頼すると、しつこい営業電話とかありそうでイヤだな。
家博士 大手の一括査定なら、悪質な不動産会社が登録されていないから大丈夫だよ。
大手の一括査定サイトなら悪質な不動産会社は登録されていない
今は不動産会社も一括査定も、口コミや評判を気にしています。
だからお客さんからクレームがあると、悪評が立たないようにキチンと対応してくれます。
一括査定で査定を依頼した場合、あなたに連絡をしてくるのは、査定を依頼した不動産会社だけで、その他の不動産会社に情報が漏れることはありません。
査定を依頼した会社からは、当日か翌日に電話で連絡がありますが、あくまで常識的な営業電話。
断っても 何度もかかってくるようなことはありません。
電話がイヤなら備考欄に「連絡はメールで」と記入する
もしあなたが営業電話を一切受けたくなかったり、家族に内緒で電話連絡をしたくないなら、一括査定を依頼する時に、備考欄に「連絡はメールでお願いします。電話が必要な場合は、こちらから電話いたします。」と書いておきましょう。
ハウス もし売る気が全く無いなら、どうすればいいの？
家博士 費用がかかるけど、不動産鑑定士に依頼する方法がある。
またマンションなら自分で査定できる場合もあるよ。
不動産鑑定士への査定依頼や自分で査定する方法について、詳しくはこちら
不動産査定には無料査定と有料査定があり、売却を検討しているなら無料査定が一般的です。ただし無料査定には5つの注意点があるので要注意。無料で正確に査定する方法を解説します。
3.机上査定だとあくまで目安価格
一括査定では、机上査定（簡易査定）を選べますが、机上査定の査定価格はあくまで「目安価格」と考えた方が良いでしょう。
特に査定価格に誤差が生じやすいケースとしては
- 築年数が20年以上のマンションで大規模な内装リフォームをしている場合
- 小規模マンションで、過去の売買事例が少ない場合
- 築年数が微妙な戸建て住宅（築10年〜20年）
などが挙げられます。
また近いうちに売買を予定しているなら、訪問査定（現場査定）で不動産会社の話を聴き比べる方が良いでしょう。
ハウス 売却を考えているなら、訪問査定を選んだ方が良いんだね。
家博士 訪問査定は対応が面倒だけど、営業マンから色々説明してもらえるからね。
4.あまりにも田舎だと査定対象外
一括査定サービスは売却が難しい不人気物件は、査定してもらえません。
不人気物件の例として…
- 過疎地域で周りが空き家だらけのエリア
- 老朽化して空き家だらけのスラム化したマンション
査定が可能かどうかは、試しに一括査定を依頼してみないと分かりません。
先ずは、査定を依頼してみましょう。
不動産会社が扱ってくれない不動産だった場合は、個人間売買で近隣の人に売ったり、空き家バンクなどに登録する方法があります。
個人間売買や空き家バンクについて詳しくはこちら
家の売り方には12通りあり、あなたに最適な売り方を選ぶことが大切です。12の売り方とそれぞれのメリット・dメリット、成功のコツをまとめました。
5.匿名では査定してもらえない
一括査定サービスは匿名では利用できません。
なぜなら不動産会社にとって無料査定は、家を売却する見込み客を探すための営業活動だから。
ただ実名と個人情報を明かすといっても、査定を依頼した不動産会社以外に個人情報が漏れることはありません。
匿名の査定もありますが、査定価格の精度は低くなります。
興味本位で査定をする場合は、匿名でも大丈夫でしょう。
代表的なオンラインの無料匿名査定
- How Ma（ハウマ）
- 対象エリア：全国
対象物件：マンション・戸建て
特徴：ネット上の無料情報を人工知能AIで解析
公式サイト：https://www.how-ma.com/ - HOME’Sプライスマップ
- 対象エリア：首都圏・愛知・京阪神・福岡
対象物件：マンション34万棟、326万戸
特徴：HOME’Sの掲載データなどを多変量解析
公式サイト：https://www.homes.co.jp/price-map/ - IESHIL（イエシル）
- 対象エリア：首都圏
対象物件：マンション
特徴：ネット上の無料情報を定量評価
公式サイト：https://www.ieshil.com/
不動産査定の匿名査定で主要なサービスをまとめました。ただし匿名査定には3つの注意点があるので知っておきましょう。
ハウス なんで匿名だと査定の精度が低いの？
家博士 匿名の査定はレインズが使えないんだ。
仕方なくインターネット上の無料情報を集めて査定しているから、精度は期待できないよ。
国内で唯一の不動産情報データベース。不動産会社しか利用できません。
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
匿名のAI査定については、こちらで詳しく解説しています。
マンション価格のAI査定が急増しているので、主要なものをまとめました。ただしマンション価格のAI査定には重大な注意点があるので、合わせて解説しています。
6.どの会社を信じてよいのか分からなくなる
一括査定サービスでは、不動産会社の査定価格が各社違うため、どの会社の査定価格が正しいのか分からなくなる場合があります。
解決策は、次の2つ。
解決策1. 査定根拠を聞き比べる
一般的に不動産の査定では、過去の売買事例を根拠にした「取引事例比較法」と呼ばれる方法で査定します。
だから査定根拠がしっかりしている不動産会社は…
- いつのどんな取引事例を根拠にしているか
- その取引とあなたの家との相違点と価格差
- 今の相場状況による最終的な判断
をキチンと説明してくれます。
解決策2. 買取と仲介（普通の売却）の2つの価格を査定してもらう
買取と仲介（普通の売買）の両方を査定してもらうと、怪しい不動産会社が見分けやすくなります。
そもそも仲介（普通の査定価格）は、3ヶ月で売れる予想価格にすぎず、その価格で売れることを保証するものではありません。
だから一部の悪質な不動産会社は、他社より目立つために売れない高値で査定する恐れもあります。
一方で買取の査定は、買い取ってから相場価格で転売するため相場より2割以上安い価格になり、高めの査定はできません。
つまり「自社の買取」と「普通に売却」の査定価格の差が大きすぎる不動産会社は、仲介の査定価格を高くしている恐れがあるのです。
ハウス そうか、5,000万円で売れます！って言うのに、自社買取だと2,500万円とかだと怪しいもんね。
家博士 普通は、買取の査定価格は、普通の査定価格の6〜8割くらいだね。
複数の不動産会社に査定を依頼して比較した方が確実だよ。
ハウス 高い査定価格だと何が悪いの？
家博士 売れないほど高い査定価格で売り出しても、やっぱり売れないからね。
結局、3ヶ月後に価格を下げて、他の査定価格と同じになる。
時間をロスするし、そんな不動産会社は信用できないよね。
7.媒介契約後の担当者が違う場合がある
不動産会社は担当者で選ぶといっても過言ではありません。
実績のある不動産会社で優秀な担当者に出会うことができたら、その時点で不動産の売却は8割方成功します。
しかし一部の不動産会社では、経験豊富なエース級営業マンが査定までを担当して、媒介契約後は経験の浅い新入社員などが担当するケースもあります。
特に一括査定サービスでは、他の不動産会社と競合することが前提。
あなたの家の価値が高く魅力的であるほど、不動産会社は優秀な担当者をつけて、他社から媒介契約を勝ち取ろうとします。
媒介契約後に担当者が変わってガッカリしないためには、媒介契約前に最後まで売買を担当してもらえるのか、しっかりと確認した方が良いでしょう。
家博士 特に2人で訪問してきた時は要注意だよ。
それでも不動産一括査定を利用する5つのメリット
ここまで注意点を見てきましたが、それでもやはり不動産一括査定を利用すべきメリットがあります。
1.とにかく楽で効率的
もし不動産会社6社にそれぞれ個別に査定を依頼する場合、同じ内容の説明を6回繰り返すことになります。
それもインターネットで依頼するのではなく、普通はお店まで足を運んで、営業マンの営業トークを最初から最後まで聞くことに。
1回2時間、移動も含めると1日に3社くらいが限界です。
個別に不動産会社6社へ査定を依頼するには丸々2日はかかるでしょう。
しかし不動産一括査定サービスでは、インターネットのサイトで住所や間取りなどを記入するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
一括査定サービスで6社へ依頼する所要時間は、ゆっくり作業しても5分程度。
2日かかる作業が5分で終わると考えると、一括査定サービスを利用する価値は高いでしょう。
ハウス たしかに、5分で済むなら楽だね。
家博士 不動産会社に行っても、タイミングが悪ければ営業マンが不在なんてこともあるからね
2.あなたの地域で売却が得意な会社が分かる
都市部では、大手不動産会社のトップ4社に、査定を依頼すれば良いでしょう。
ただ地方郊外や田舎になると、どこの不動産会社を選べばよいか分からないことも。
しかし一括査定サービスを利用すると、あなたのエリアで売買に強い不動産会社だけが自動でリストアップされます。
あなたはそのリストから選ぶだけで、売却が得意な不動産会社に査定を依頼できるのです。
3.競争原理で本気の査定に
一括査定サービスでは、不動産会社は「売れるであろうギリギリの高値」を本気で査定してくれます。
なぜなら根拠のあるしっかりした査定価格であれば、他社より高い査定価格のほうが媒介契約を取りやすくなるため。
だから不動産会社は、他社との競争考え、売れるであろうギリギリの高値で査定します。
1社指定だと安く査定した方が売りやすい
逆に1社だけを指定した場合は、不動産会社の心理として、相場よりなるべく安く査定したくなるもの。
なぜなら少しでも安く売り出した方が売りやすいため。
不動産会社にしても悪気はありません。
下手に高い査定価格を出してなかなか売れないより、早く売れたほうが売主にも喜ばれます。
不動産会社は信用や口コミを大切にするため、あまり高い価格を査定しづらいのです。
4.多くの人が売却を成功している
例えば、すまいValueの6社では、年間12万件以上売買が成功して、96.3％が「トラブル無く安心・安全に取引できた」と回答しています。
HOME4Uでは、20年間で累計50万件の査定実績があります。
そして評判が良いからこそ、口コミでさらに多くの人が利用しています。
次々と一括査定サービスが増え、今では一括査定サイトだけで40社以上が競合している状況。
多くの人に利用されているという現実が、一括査定サービスには多くのメリットがあることを証明しています。
主要な一括査定サイトを確認するならこちら
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
5.悪質な不動産会社は排除で安心
一括査定サービスは、競合が数多く乱立しているので、評判には非常に気を使っています。
だから強引な営業姿勢の不動産会社でクレームなどがあるとすぐに対応します。
この点でも安心して利用することができると言えるでしょう。
不動産一括査定で失敗しない7つのコツ
1.簡易査定と訪問査定を使い分ける
簡易査定（机上査定）はあくまで売却価格をざっくり知るための方法。
数ヶ月の内に売却する予定なら、訪問査定（現場査定）を利用して、より正確な査定価格を確認しましょう。
また不動産会社と直接会話することで、相場の状況や売却戦略などの知識を得ることができます。
基本的には訪問査定をオススメしますが、まだ売るかどうかも決め兼ねているなら簡易査定を利用するのもあり。
上手に使い分けて下さい。
簡易査定と訪問査定について詳しくはこちら
訪問査定と机上査定の違いと選び方、それぞれのメリット・デメリットについてまとめました。どちらを選ぶかは、売り方によって違います。
2.ある程度「売る気」を見せる
不動産会社の担当者は、他に多くの業務をこなす忙しいなかであなたの家の査定をします。
もしあなたが「売る気はありません。査定だけして下さい。」と言うと、さすがに不動産会社の担当者もモチベーションが上がりません。
査定を依頼する以上は、ある程度将来の売買を依頼するかもしれないという前提で不動産会社に接しましょう。
3.一括査定を複数利用してみる
一括査定サイトもエリアによっては登録している不動産会社が少ない場合もあります。
だから特に地方の場合は、いくつか一括査定サービスを併用してみることも有効です。
4.あまり多くの不動産会社に依頼しすぎない
あまり多くの不動産会社と連絡をやり取りすると、対応が大変になります。
少なくて3社以上、多くても6社くらいが良いでしょう。
5.媒介契約は慎重にする
よくある失敗で、一括査定を利用したのに、初めに連絡があった不動産会社の話だけを聞いて、媒介契約をしてしまったということがあります。
せっかく一括査定サービスを利用するなら、全ての会社の査定結果と意見を聞き比べてから、媒介契約をしましょう。
1社だけしか話を聞いていない場合は、売買途中に価格調整をする時などに、不安になってしまいます。
6.事情をきちんと説明する
売却を考える事情はひとそれぞれ。
- 家族や近所に内緒で売りたい
- 安くても良いので今すぐ売りたい
- 時間はかかっても少しでも高く売りたい
- ローンの金額以上で売りたい
- 家族に内緒で売りたい
事情がある場合は、一括査定サービスにしっかり事情を書きましょう。
事情次第で査定価格も変わります。
7.買取と仲介（普通に売却）の両方で査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼するときに、備考欄へ
「買取と仲介の両方の価格を査定してください。」
と書いておきましょう。
なぜなら、不動産会社の買取価格を知ることで、不動産会社の本音が分かるため。
買取と仲介では査定価格の意味が違います。
- 買取価格 ＝ この価格なら不動産会社が欲しい価格
- 仲介の査定価格 ＝ この価格なら誰か買う人がいるだろう予想価格
買取についてはこちらで解説しています。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
不動産会社は、媒介契約を勝ち取るために、どうしても高めの査定価格を提示しがちです。
しかし買取の査定価格は、高めの査定を出すと自社で買取らないといけないので、高めの査定を出すことができません。
つまり買取と仲介の査定価格の差を他社と比較して、他より差が大きい不動産会社は、査定価格をわざと高くしている恐れがあるのです。
この高い査定価格を信じて、相場より高く売り出しても、売れずに時間だけが過ぎてしまいます。
結局、数ヶ月後に価格を下げることになるだけで、時間のロスになってしまいます。
こんな失敗を避けるためには、買取と仲介の両方の査定を依頼しましょう。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。
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おすすめ1位
すまいValue - 査定実績：
- 40万件（2016年開始）
- 不動産会社数：
- 大手6社（全国900店舗）
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細 -
おすすめ2位
SRE不動産（旧ソニー不動産）- 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス（東証PRM）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細管理人のコメント
エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。
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おすすめ3位
HOME4U - 査定実績：
- 累計50万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 2,100社
- 運営会社：
- NTTデータ・スマートソーシング
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
- 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）
- その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）
- 地方（人口密度が少ない地域）
あなたの不動産売却が成功することをお祈りしております！
