「不動産の査定は無料査定と有料査定のどちらが良いの?」

不動産査定の無料・有料についてお悩みですね。

確かに不動産を査定するなら正確に査定したいけど、費用は負担したくないもの。

でも無料なんて、適当に査定されそうで不安ですね。

この記事で分かること

  • あなたが無料査定・有料査定のどちらを選ぶべきか。
  • 無料査定の5つの注意点
  • 無料で正確に査定する方法

あなたの不動産査定への疑問がスッキリ解決し、正確な不動産価格が分かるために、この記事がお役に立てば幸いです。

この記事のポイント

最初にこの記事のポイントをまとめておきます。

この記事のポイント

  1. ほとんどの人は無料査定でOK。
  2. ただし無料査定は依頼方法で正確さが違う。
  3. 無料で正確に査定する方法は、こちらで解説しています。

無料査定と有料査定の違い

不動産の無料査定と有料査定の違いをまとめると、次になります。

●不動産の無料査定と有料査定の違い

無料査定 有料査定
査定する人 不動産会社 不動産鑑定士
査定の正確さ 売買価格〜やや高めのことも 売買価格よりやや安め
査定の目的 不動産売買 裁判・調停・相続・法人取引など
費用 完全無料 数万円〜数十万円
備考 依頼方法によって正確さは違う 鑑定士によって査定に差がある

ハウスハウス

読む気しないなぁ、よく分からないよ!


家博士家博士

まぁまぁ、それぞれ簡単に説明しよう。

無料査定は不動産会社の査定

無料査定は不動産会社が査定するもの。

売却の検討なら無料査定

売却する予定、または検討中なら無料査定が良いでしょう。

不動産会社は「3ヶ月以内に売れる予想価格」を査定してくれます。

将来売却を少しでも考えているなら、不動産会社の営業活動として完全に無料で査定してくれます。

ハウスハウス

でもまだ売るか決めてないのに、無料査定を依頼しても良いの?


家博士家博士

将来的に売る可能性があるなら大丈夫。
「絶対に売らない」というのはダメだけどね。
もし興味本位で知りたいだけなら、ネットのAI査定や価格診断で十分かな。

ネットのAI査定や価格診断は参考レベル

全く売る予定が無く、ただ興味本位で今の家の価格を知りたいなら、ネットのAI査定や価格診断で十分でしょう。

ただしAI査定や価格診断は、査定価格の精度が低いので、あくまで参考レベル。

試してみると分かりますが、予想価格の幅が広く、各サイトの予想価格もバラバラで、何かを判断する目的で使える精度ではありません。

なぜならネットのAI査定では、レインズという不動産会社専用のデータベースが使えず、仕方なくネット上の無料情報を元に査定しているため。

レインズを使って正確に査定できるのは、不動産会社だけなのです。

ハウスハウス

AIだから正確なわけじゃないんだね。


家博士家博士

AIはスゴイけど、査定の元データがないと機能しないんだ。
ただ結果は怪しいけど、試してみるのは面白いよ。いくつか主要なものを紹介しよう。

ネットの価格診断・AI査定の定番

ネットの価格診断・AI査定の定番はこちら

ネットの価格診断・AI査定の定番

SRE不動産(旧ソニー不動産)マンションAIレポート
対象エリア:首都圏
対象物件:マンション
特徴:ネット上の無料情報と提携会社の成約情報をソニーのAIで解析
公式サイト:https://sre-realestate.com/uri/mansion/
HOME’Sプライスマップ
対象エリア:全国
対象物件:マンション48万棟、470万戸
特徴:HOME’Sの掲載データなどを多変量解析
公式サイト:https://www.homes.co.jp/price-map/
HouMa(ハウマ)
対象エリア:全国
対象物件:マンション・戸建て
特徴:ネット上の無料情報をAIで解析
公式サイト:https://www.how-ma.com/

詳しくは、こちらの別記事で解説しています。


ハウスハウス

無料で査定するなら、少し勉強して自分で査定できないの?


家博士家博士

自分で査定するのは難しいね。
査定に必要なデータは不動産会社しか見れないんだ。

自分で査定するのも難しい

無料査定なら、自分で査定できないのかと思うかもしれませんが、これも難しいでしょう。

なぜなら査定に必要な「最近の近隣の売買事例」が分からないため。

もし同じマンションの同じフロアで、知り合いが売却した価格を知っているなら、ある程度は自分でも推定できるでしょう。

またザックリとした価格であれば、土地や戸建てなどは、路線価などから推定できます。

しかしいずれも、本当に正しいのか不安が残るもの。

売却する予定だったり、売却を検討しているなら不動産会社に査定を依頼する方が確実でしょう。


ハウスハウス

無料査定は、やっぱり不動産会社に依頼するものなんだね。
じゃあ有料査定は誰に依頼するの?


家博士家博士

有料査定は不動産鑑定士だよ。

有料査定は不動産鑑定士の査定

有料査定は、不動産鑑定士による査定です。

(無料査定をする予定なら、次章の「無料査定の5つの注意点」をお読み下さい。)

売買以外の目的に使う

不動産鑑定士による査定は、売買以外の目的で使うのが一般的。

例として次のような目的です。

有料査定の目的

  • 相続や離婚の裁判・調停・協議
  • 税金の申告
  • 法人の不動産取引や不動産証券化

費用の目安

不動産鑑定士の査定には「簡易的な価格調査」と「本格的な不動産鑑定評価」があり、費用の目安は次のようになります。

有料査定の費用の目安

戸建て住宅の場合
価格調査:13万円〜
不動産鑑定評価書:18万円〜
マンションの場合
価格調査:15万円〜
不動産鑑定評価書:18万円〜

費用は、高額な物件ほど高くなり、不動産鑑定士によっても違います。

少しでも安く依頼するなら、複数の不動産鑑定士に見積もりをとって、安いところに依頼した方が良いでしょう。

ちなみに個人が依頼した価格調査の平均費用は、16万2千円(令和3年)でした。

【参考】国土交通省・不動産鑑定業者の事業実績

ハウスハウス

不動産鑑定士だから、査定の精度は高いのかな?


家博士家博士

不動産鑑定は、実際の売却価格より安めになる傾向だね。
鑑定士によって、査定価格に差があるよ。

査定価格は相場より安く、鑑定士によって差がある

不動産鑑定では、査定価格が実際の売買価格より安くなる傾向があります。

理由として、査定する際にレインズを使わず、国土交通省の不動産鑑定評価基準等に基づいて査定するため。

相続税路線価や固定資産税評価額と同じように、公式な査定方法は実際の売買相場より安くなる傾向があります。


また鑑定士によって、査定額は違います。

鑑定方法は決まっていますが、どうしても鑑定士の経験や主観で判断する部分があるため、査定額に差が出てしまうのです。

不動産鑑定士に依頼する方法

不動産鑑定士に依頼するときは、複数の鑑定士に見積もりをとってから、依頼すると費用が抑えられます。

不動産鑑定士を探すなら、日本不動産鑑定士協会連合会のホームページで検索可能。

公式サイトはこちら
不動産鑑定士協会連合会

また不動産鑑定士による無料相談会も各地で開催されているので、こうした相談会で探すのも良いでしょう。

無料相談会を探すならこちら
不動産鑑定相談所

不動産鑑定士の査定について詳しくはこちら

ハウスハウス

有料査定は特殊な方法だから、普通の売却なら無料で良いんだね。


家博士家博士

ただし無料査定には注意点があるから知っておこう。

無料査定の5つの注意点

不動産会社に無料査定を依頼するときの注意点をまとめました。

それぞれ詳しく解説します。

注意点1. しつこく営業される恐れがある

無料査定は売却を依頼してもらう営業活動

不動産会社に無料査定を依頼すると、不動産会社にしつこく営業される恐れがあります。

そもそも不動産会社が無料で査定する目的は、売却を依頼してもらう媒介ばいかい契約を取るため。

ですから査定した以上は、売却を依頼してもらえるように営業します。

ハウスハウス

しつこい営業はイヤだなぁ。


家博士家博士

大丈夫。
普通の不動産会社なら、印象を悪くしないために、しつこい営業はしないよ。

それなりの大手ならしつこい営業はしない

大手の不動産会社であれば、将来の売却を見すえて、印象が悪くなるようなしつこい営業はありません。

しつこい営業があるのは、毎月のノルマが厳しい中小の不動産会社が多いでしょう。

査定を依頼するなら、それなりに大手を選んだ方が安心です。

大手に絞って探すなら、大手6社が共同運営する「すまいValue」が便利です。

大手6社とは、三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット

これら大手は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手トップにまとめて査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

大手が運営する一括査定サイトも安心

しつこい営業が心配なら、大手が運営する一括査定サイトも安心です。

過去にクレームがあった会社などは排除されているので、しつこい営業のリスクは低いでしょう。

大手の運営する一括査定サイトとして主要なものは、

その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。


ハウスハウス

ある程度信頼できる会社か、運営が信頼できる一括査定サイトが安心なんだね。

注意点2. 査定に影響する条件を伝える

査定価格は条件によって変わる

無料査定では、査定を申し込むときに査定に影響する条件を全て伝えましょう。

査定価格は条件によって変わります。

査定価格に影響する条件として、具体的には次があります。

査定に影響する条件1. 買取か仲介か

不動産を売却する方法として、買取と仲介(普通の売却)があります。
仲介と買取のイメージ
特に急ぐ事情がなければ仲介を選ぶのが一般的です。

なぜなら買取は最短1週間で売れますが、査定価格が相場より2割以上安くなってしまうため。

仲介は売却期間が3ヶ月以上かかる恐れがありますが、相場価格で売れます。

普通に査定を依頼すれば、仲介で3ヶ月で売れる予想価格を査定してくれます。


ハウスハウス

普通に無料査定を依頼したら、仲介で査定してくれるんだね。

査定に影響する条件2. 大規模なリフォーム

大規模なリフォームをした場合は、査定価格が高くなる可能性があります。

リフォームの時期、金額と内容をザックリ伝えると良いでしょう。

マンションであれば、共有部の大規模修繕もプラスになる可能性があります。

査定に影響する条件3. トラブルや事故

トラブルや事故があれば、査定価格が安くなる恐れがあります。

専門的には瑕疵かし(契約不適合)といわれるもの。

瑕疵を隠して不動産を売ると、売主の説明責任を問われて、最悪は契約解除になる場合もあります。

近隣トラブルや水漏れ、孤独死やゴミ屋敷など、気になることは伝えた方が良いでしょう。


ハウスハウス

無料査定でも、いろんな条件を伝えた方が正確に査定してもらえるんだね。


家博士家博士

とにかく気になることがあれば、伝えるといいね。

注意点3. 机上きじょう査定と訪問査定を使い分ける

不動産会社の無料査定には、簡易的な机上査定と本格的な訪問査定があります。

机上査定は手軽だが価格に不安が残る

机上査定は現地に来ないで査定するため手軽に利用できますが、査定の精度は低くなります。

実物を見ないで査定するため、眺望や内装の程度などが査定価格に反映されません。

特に戸建てでは、家のグレードなどが反映されないため、査定価格の精度が低くなりがち。

マンションは机上査定でも比較的精度が高いですが、売却を判断する材料としては不安が残ります。

訪問査定は手間がかかるが査定が正確

訪問査定は不動産会社が現地を訪問するので、対応に手間がかかります。

しかし現地で実際に不動産を見て査定するので、査定価格はより正確。

査定と同時に、売却に必要なアドバイスなどが聞けますし、売却を依頼する不動産会社を選ぶ面接にもなります。

机上査定と訪問査定の選び方

机上査定と訪問査定の選び方

  1. 買取の場合
    →まずなるべく多くに机上査定を依頼し、本命3社程度だけ訪問査定を依頼
  2. 仲介でまだ売却が未定な場合
    机上査定(簡易査定)で3社〜6社に依頼
  3. 仲介で売却が確実な場合
    訪問査定(現場査定)で3社〜6社に依頼

それぞれ具体的な依頼方法は、後で詳しく解説します。


ハウスハウス

机上査定と訪問査定があるんだ。


家博士家博士

一度机上査定しても、売却するなら改めて訪問査定するのが普通だよ。

注意点4. 査定前のリフォームやクリーニングはしない

リフォーム費用は査定額に一部しか上乗せできない

査定前にリフォームは不要です。

なぜなら査定前にリフォームをしても、リフォーム費用は一部しか査定額に上乗せできずトータルで損するため。

個人でリフォームすると、高コストで過剰なリフォームになってしまい、費用を全額上乗せすると相場より割高になって売れません。

リフォームで家の売却に失敗するイメージ

国土交通省の調査でも、売却前に個人でリフォームすると失敗することが分かっています。

リフォームするなら、まず不動産会社に現地で見てもらい、必要最低限のリフォームだけすると良いでしょう。

掃除は査定価格に反映されない

査定前にホームクリーニングなどをする必要もありません。

査定では、掃除で解決しない劣化や損傷を反映します。

ホームクリーニングなどの掃除は、査定価格に反映されません。


家博士家博士

掃除は、買主の内覧で大切だよ。

注意点5. 査定価格で売れる保証はない

3ヶ月で売れる予想価格にすぎない

不動産会社の無料査定は、3ヶ月以内に売れる予想価格にすぎず、売れる保証ではありません。

ですから査定価格が高い不動産会社に査定を依頼しても、その査定価格で売れない恐れがあります。

むしろ複数の不動産会社の査定価格を平均した方が、相場に近いでしょう。

ハウスハウス

3ヶ月で売れなくても、保証してくれないんだ!


家博士家博士

一部の大手なら、買取保証はあるけどね。

無料査定で保証ありの買取保証(売却保証)

買取保証とは期間限定で売出し、期間内に家が売却できないと「買取保証額」で不動産会社が買取る保証のこと。

買取保証額は、査定価格の80%〜90%です。
買取保証イメージ

買取保証では、売出し期間中は高値で売出すチャンスもあり、売れ残っても「買取保証額」で買い取ってもらえるため安心です。

ただし買取保証は一部の大手しか扱っていません。

買取保証がある大手は、東急リバブル野村の仲介+など。

また小田急沿線であれば、小田急不動産、東京都心ではSRE不動産(旧ソニー不動産)もあります。

一部の悪質な会社は、売れない高値で査定することも

一部の悪質な不動産会社は、売れない高値で査定する場合があります。

なぜなら高額の査定価格の方が所有者に好印象で、競合より売却の依頼を受けやすくなるため。

しかしこういった高額の査定の不動産会社に売却を任せても、売れずに時間が過ぎるだけ。

結局、数ヶ月後に値下げに誘導されて、相場以下の価格で売ることになります。

ひどいケースでは、提携する買取業者に相場の3割以上安値で買い取らせることも。

査定価格が他社より極端に高い不動産会社は、うのみにせず査定根拠をしっかり聞くなど、用心した方が良いでしょう。


ハウスハウス

悪い会社もあるんだね!


家博士家博士

どうしても不安なら、買取と仲介の両方で査定する方法もある。

不安なら買取と仲介の両方で依頼する方法も

不動産会社の無料査定が不安なら、買取と仲介の両方で査定を依頼する方法もあります。

買取は不動産会社が買い取るため、相場より2割以上安くなり、高くなることはありません。

しかし仲介の査定価格は予想価格なので、相場より高く予想することに。

結果として、仲介の査定価格だけ不自然に高いと、怪しいと分かります。
悪質な会社の価格差イメージ

ハウスハウス

こんな方法もあるんだ!


家博士家博士

ここまでする必要もないけどね。
複数に査定を依頼すれば、1社だけ明らかに高い査定はすぐに分かるよ。

無料査定で正確に査定する方法

3社〜6社に依頼するのが基本

無料査定は、1社だけでなく3社〜6社程度に依頼するのが基本です。

3社以上に査定を依頼することで、担当者による当たり外れを防げるし、相場もより正確に分かります。

ただしあまり多すぎると、不動産会社に話を聴き比べるのが大変なので、多くて6社程度が限界でしょう。

査定を依頼したら、査定結果を見るだけでなく、できれば電話でも良いので不動産会社と話をした方が相場がよく分かります。

特に売却する予定なら、優秀で信頼できそうな不動産会社を選ぶために、じっくり話を聴き比べることが大切です。

ハウスハウス

でも不動産会社の査定価格なんて、どこも同じじゃないの?


家博士家博士

今は相場が高騰して、プロでも査定が難しい環境なんだ。

今は不動産相場が高騰して、プロでも査定が難しい

今は都市部を中心に不動産相場が高騰して、コロナの影響もあり、プロでも査定が難しい相場環境です。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2023年1月

不動産価格指数とは

不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。国土交通省がアンケートで集めた年間30万件の成約価格を元に、ヘドニック法という統計計算でまとめたもの。3ヶ月前までのデータが毎月末頃に公表される。

マンションは、約10年で82%も値上がりしています。

戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

ハウスハウス

こんなに値上がりしてるんだ!
でも3社〜6社が良いのは分かったけど、どこの不動産会社が良いの?


家博士家博士

エリアや担当者でも違うから、売買実績が豊富な不動産会社を選ぶと良いよ。

売却実績が豊富な方が査定が正確

無料査定を依頼する不動産会社を選ぶときは、エリアで売買実績が豊富な会社を選びましょう。

売買実績が豊富な会社の方が、近隣の相場に詳しく、常に買主と接しているため、査定が正確です。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社はどうやって探すの?


家博士家博士

都市部なら大手3社が中心になるね。

都市部は大手トップ3社(首都圏は4社)を中心に選ぶ

都市部では、大手トップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)、首都圏は野村の仲介を加えて4社を中心に選ぶと良いでしょう。

売買仲介件数ランキング上位34社
(2022年3月)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2022年3月首都圏

「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
数多くの顧客を抱えています。

首都圏では、実績の大部分が首都圏の「野村の仲介」も含めてトップ4社で考えると良いでしょう。

早速、これらの大手トップ3社(首都圏は4社)にそれぞれ連絡しても良いのですが、何回も電話や訪問するのは時間もかかり大変。

しかし一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、これらの大手トップ4社を含む最大6社に、わずか数分でまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueは、トップ4社を含む大手6社が共同運営する一括査定サイト。

大手4社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したので、大手4社に査定を依頼できるのはすまいValueしかありません。


すまいValue

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

すまいValueについて、詳しくはこちらの記事で解説しています。

地方では地域No.1を探す

地方は大手の営業エリア外になるため、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。

実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。

全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。

ハウスハウス

売買実績が豊富な不動産会社を3社〜6社選ぶんだね。


家博士家博士

無料査定で正確に査定するなら、それが最適な方法だよ。

買取ではとにかく多くに査定を依頼する

相場より2割以上安いが、少しでも高い会社を探す

もしどうしても手間をかけたくなかったり急ぐ事情があり、安くなっても買取を選ぶなら、とにかく多くに査定を依頼しましょう。

買取では相場より2割以上安くなりますが、多くに査定を依頼すれば、中には相場に近い価格で査定する会社が見つかるかもしれません。

不動産会社の中には、単純な査定ミスや決算などの社内事情で高い査定を出す会社があります。

買取は査定価格=買取価格

買取では査定価格=買取価格なので、不動産会社を選ぶ基準が明確。

基本は、なるべく高値の査定を探せば良いでしょう。

希望の条件があれば、価格だけでなく買取までの期間や、残置物の扱いなどの買取条件も含めて比較します。

机上査定でなるべく多く、本命3社程度で訪問査定

買取で無料査定をするなら、机上査定でなるべく多く10社、20社と机上査定を依頼します。

その中から本命となりそうな3社程度を選び、訪問査定を再度依頼すると手間がかかりません。

中には机上査定で高値を提示しても、訪問査定で価格を下げる会社もいる恐れがあるので、3社程度は訪問査定を依頼した方が良いでしょう。

ハウスハウス

買取の不動産会社は、どうやって探せば良いの?


家博士家博士

一括査定サイトをいくつか使えば良いね。
ちなみに自社で買取する不動産会社なら、仲介手数料が不要になるよ。


家博士家博士

この先は、さらに無料査定について詳しく知りたい方向けの解説。
普通に無料査定をするだけなら、ここまでで十分だよ。

無料査定の3つの計算方法

無料査定には3つの計算方法があります。

計算方法1. 取引事例比較法

近隣類似物件の成約事例を元に査定する

取引事例比較法は、近隣の類似物件が実際に売買された価格(成約事例)を元に、あなたの不動産を査定する方法。

具体的には、立地や築年数、接道、日当たりなど、価格に影響する条件の違いから、価格差を算出します。

大手不動産会社では社内の査定システムを使って査定することが多く、中小では担当者が手計算で査定するのが一般的です。

マンション、土地、一戸建ての土地部分で使う

取引事例比較法を使うのは、次の物件です。

  • マンション
  • 土地
  • 一戸建ての土地部分

マンションは取引事例比較法だけで査定しますが、一戸建ては土地と建物を別で計算し、土地だけ取引事例比較法です。

査定を自分で確認するなら価格査定マニュアルで

無料査定を自分で確認するなら、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルが参考になるでしょう。

【参考】不動産流通センター・価格査定マニュアル

マニュアルは年間3,240円(税込)で利用可能。

ただし比較するための元になる取引事例がなければ、個人では査定できません。

個人ではレインズを使えないので、取引事例は入手できません。

不動産会社の査定を自分で確認するのであれば、査定根拠に添付された取引事例から自分でも査定できます。

レインズとは
国内で唯一の不動産情報データベースで、不動産会社しか利用できない。国土交通省の指定流通機関、不動産流通機構が運営。過去の不動産取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されている。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスハウス

取引事例は、ネットで売り出してる価格と同じじゃないの?


家博士家博士

売り出し価格と成約価格は全然違うんだ。
売り出している物件は売主の希望価格だからね。

売り出し価格と成約価格は違う

売り出し価格と成約価格は違います。

参考として首都圏の中古マンションの売り出し価格と成約価格の違いはこちら。

築年数別の売り出し価格と成約価格
(中古マンション・首都圏・2021年)

首都圏2021年マンション売り出し価格と成約価格の差

最大で3割以上も差があることがわかります。

成約事例の概要だけなら個人でも見れる

家博士家博士

次の2つのサイトなら、近隣の取引事例が見つかるかもしれない。
詳細は隠されているから、あくまで参考程度だけどね。

レインズ
マーケットインフォメーション
国土交通省
土地総合情報システム
不動産の種類 中古マンション・戸建 中古マンション等、土地と建物、宅地、土地、農地、林地
住所 町名まで(番地不明) 町名まで(番地不明)
最寄り駅からの距離 5区分(5分・10分・15分以内、15分超、バス) 徒歩1分単位
成約価格(戸建) 100万円単位 100万円単位
成約価格(マンション) 1m2当たり1万円単位 100万円単位
面積(土地・建物・専有) 20m2単位 5m2単位
間取り マンションのみ
リフォーム 不明 不明(マンションは有無のみ)
マンションの所在階・向き・眺望 不明 不明
業者買取・仲介 不明 不明
建物構造 ×
築年 2年単位 1年単位
成約時期 過去1年分(3ヶ月単位) 過去5年分(3ヶ月単位)
用途地域
その他 なし (マンション)建ぺい率、容積率、取引の事情等
(戸建)用途、今後の利用目的、土地形状、前面道路、建ぺい率、容積率、取引の事情等
情報元 レインズの成約登録情報 国土交通省のアンケート

(参考)土地は路線価の簡易計算もある

土地も取引事例比較法が基本ですが、路線価から簡易計算する場合もあります。

計算式はこちら。

路線価÷0.8=土地価格

路線価は国税庁の財産評価基準書 路線価図・評価倍率表から調べられます。

【参考】国税庁・財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

路線価について、詳しくはこちらで解説しています。

その他、土地の価格について、詳しくはこちらで解説しています。

計算方法2. 収益還元法

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法(Discounted Cash Flow法)」の2つがありますが、ここでは簡単な直接還元法を使います。

収益還元法で査定価格を計算する場合は、次の式を利用します。

売却価格=年間家賃収入÷表面利回り

表面利回りは、次のサイトで確認します。

主な投資物件ポータルサイト

好立地で築年数が浅いなど資産価値が高い物件ほど、利回りは低くなります。

家博士家博士

収益還元法では、利回りをどれくらいにするかが難しい。

計算方法3. 原価法(積算法)

原価法では土地と建物を別に計算します。

土地と建物の価格を合わせたものを「積算価格」と呼ぶため、積算法と言われることもあります。

土地は先程の簡易計算で計算します。

建物の計算方法

建物価格は、次の計算式を利用します。

建物価格=建築単価×延床面積×(1-経過年数÷耐用年数)

建築単価は、国税庁の「建物の標準的な建築価額表」を利用します。

建物の構造別に1平方メートルあたりの単価が決まっています。

【参考】国税庁・建物の標準的な建築価額表

耐用年数は構造で決まり、国税庁の耐用年数表を利用するのが一般的。

マイホーム(自己居住用)では、耐用年数を1.5倍にする場合もあります。

構造 事業用
(賃貸)
自宅
(自己居住用)
※1.5倍の場合
木造 22年 33年
鉄骨造(肉厚3mm超) 27年 40年
鉄骨造(肉厚4mm超) 34年 51年
RC造 47年 70年

例えば築10年の木造住宅の場合、耐用年数33年とすると、残耐用年数は「33年−10年=22年」となります。

ハウスハウス

耐用年数を超えたらどうなるの?

家博士家博士

その場合は『無価値』として、10%程度をみる場合が多い。
建物の解体を見込んでるなら、解体費用分がマイナスの価値になる

例)築10年、延べ床面積60平方メートルの木造住宅の場合
建物価格を計算すると、約490万円となります。
約15万×60×(1-10÷22)=約490万

【参考】国土交通省・住宅に関する価格評価手法

まとめ

ここまで不動産の無料査定と有料査定について解説してきました。

普通に売却を検討しているなら、不動産会社に無料査定を依頼します

ただし無料査定には次の5つの注意点があります。

  1. しつこく営業される恐れがある
  2. 査定に影響する条件を伝える
  3. 机上査定と訪問査定を使い分ける
  4. 査定前のリフォームやクリーニングはしない
  5. 査定価格で売れる保証はない

無料査定で正確に査定するなら、エリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社程度に査定を依頼しましょう。

あなたの不動産が正確に査定できて、次のステップに迷わず進めることを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue
    おすすめ1位
    すまいValueバリュー
    査定実績:
    40万件(2016年開始)
    不動産会社数:
    大手6社(全国900店舗)
    運営会社:
    大手6社共同運営
    三井のリハウス住友不動産販売東急リバブル野村の仲介+小田急不動産三菱地所ハウスネット
    実績 5.0
    不動産会社 4.5
    運営会社 5.0

    大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
    2023年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
    簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
    さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

    管理人のコメント

    地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME4USUUMOが良い場合もあります。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

  2. 【公式サイト】すまいValue


  3. SRE不動産
    おすすめ2位
    SRE不動産(旧ソニー不動産)
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス(東証PRM)
    実績 4.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 5.0

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
    あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
    さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

    管理人のコメント

    エージェント制は売主だけ担当し、買主は他の不動産会社が探すため、複数に売却を依頼するのに近い効果が期待できます。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

  4. 【公式サイト】SRE不動産


  5. HOME4U
    おすすめ3位
    HOME4Uホームフォーユー
    査定実績:
    累計50万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    2,100社
    運営会社:
    NTTデータ・スマートソーシング
    実績 5.0
    不動産会社 4.0
    運営会社 4.0

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績50万件と実績は十分です。運営はNTTデータ(東証プライム上場)のグループ会社なので安心。
    不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
    さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
    ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
    あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ



エリア別のオススメ一括査定サイト

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)

    →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

  • 地方(人口密度が少ない地域)

    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME’Sも使ってみると良いでしょう。