不動産査定の注意点
「不動産を無料で査定して欲しいけど、本当に大丈夫?」

「無料で不動産を査定するときの注意点は?」

あなたは不動産の無料査定に、不安を感じていらっしゃいますね?

確かに専門家が時間をかけてあなたの不動産を査定するのに、無料というのは裏がありそうで気持ち悪いもの。

かといって、わざわざお金を払って不動産査定を依頼するのも、何だかもったいないですね。

ただいずれにしても、不動産の価格を知るためには、専門家の査定が必要です。

あなたが不安を感じずに、安心して無料査定を利用するためには、次の2つを正しく知っておくと良いでしょう。

  • 査定が無料の理由
  • 無料査定を利用するときの注意点

この記事では、上記の2つについて、無料査定の2つの方法でそれぞれ分かりやすくまとめました。

あなたが不動産査定で正確な不動産価格を知ることで、売却するときの迷いや不安が無くなり、売り出すときの自信につながるでしょう。

まだ売却を迷っている場合も、確かな判断を下すことができるようになります。

あなたが無料の不動産査定を上手に利用できるために、この記事がお役にたてば幸いです。

不動産の無料査定は2種類

不動産の無料査定には2種類の方法があります。

不動産査定を無料でする方法

  1. オンラインで無料査定や価格診断をする方法
  2. 不動産会社に、無料査定を依頼する方法

あなたの目的によって使い分けることになります。

ハウスくんハウスくん

有料の査定はどんな方法なの?


家博士家博士

不動産鑑定士に依頼するんだ

有料の査定とは

ちなみに有料の査定とは、不動産鑑定士による査定。

不動産鑑定士による査定が必要なケースは…

  • 会社(法人)で決算や会計処理のために不動産価格を決める場合
  • 裁判や調停で公的な書類として不動産価格を決める場合
  • 巨額な相続で税金計算根拠として資産価値を決める場合

など、特殊な場合に限られます。

ハウスくんハウスくん

有料の査定は特殊なものだから、普通な考えなくて良いんだね。

不動産鑑定士による査定について詳しくはこちら

方法1. オンラインでの匿名の無料査定や価格診断

オンライン査定イメージ

無料の理由: 他のサービスへ誘導する目的だから

オンラインの無料査定や価格診断は、他のサービスへ誘導するための客寄せとして使われています。

例えば価格査定なら、オンラインではざっくりとした価格しか分からず、その後に「もっと詳しく査定するならこちら」などと、不動産会社へ査定を依頼させる流れが一般的。

オンラインの無料査定や価格診断は、その程度のものだと考えて利用しましょう。

ハウスくんハウスくん

オンラインが、お手軽で良いんじゃないの?


家博士家博士

興味本位で不動産査定をするだけならね。
でも精度は低いから、あくまで参考程度だよ。

注意点: レインズを使えないため査定精度が低い

オンラインでの匿名の査定や価格診断の注意点は、精度が低いこと。

参考程度に考えて、売るかどうかの判断材料などには使わないようにしましょう。

ハウスくんハウスくん

 なんで匿名査定は査定の精度が低いの?


家博士家博士

匿名査定は、ネットの無料情報を元に査定しているからだよ。
匿名査定では、レインズが使えないんだ。

匿名査定では、不動産の査定に欠かせない、国内唯一の不動産データベースである「レインズ」の成約情報を利用することができません。

レインズの規約により、不動産会社しかレインズの成約情報を利用できないのです。

レインズとは
レインズとは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
不動産会社しか利用できません。
過去の成約情報や現在の売り出し物件情報が登録されており、不動産会社同士が情報を共有しています。

レインズについて詳しくはこちら

オンラインの査定の定番

あなたが「興味本位で」不動産の査定をするなら、オンラインの匿名査定がよいでしょう。

機械的に処理して価格を算出する匿名査定なら、誰かに手を動かしてもらって査定する訳でもないので、罪悪感もありません。

オンラインの査定として定番はこちら

代表的なオンラインの無料匿名査定

How Ma(ハウマ)
対象エリア:全国
対象物件:マンション・戸建て
特徴:ネット上の無料情報を人工知能AIで解析
公式サイト:https://www.how-ma.com/
HOME’Sプライスマップ
対象エリア:首都圏・愛知・京阪神・福岡
対象物件:マンション34万棟、326万戸
特徴:HOME’Sの掲載データなどを多変量解析
公式サイト:https://www.homes.co.jp/price-map/
IESHIL(イエシル)
対象エリア:首都圏
対象物件:マンション
特徴:ネット上の無料情報を定量評価
公式サイト:IESHIL(イエシル)

以上、オンラインでの匿名の無料査定や価格診断について解説しました。

つぎに不動産会社へ無料査定を依頼する方法について説明します。

方法2. 不動産会社に無料査定を依頼

信頼できるイメージ
もしあなたが家の売却を考えているなど、何かの判断材料として不動産の査定をするなら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

ハウスくんハウスくん

なぜ不動産会社が無料で査定をしてくれるの?


家博士家博士

営業活動だからだよ。

無料の理由: 不動産会社の営業活動だから

不動産会社が無料であなたの不動産を査定する理由は、あくまで営業活動だから。

不動産会社の目的は、あなたが不動産を売却する時の媒介契約です。

そのため、不動産会社はあなたとの信頼関係を築こうと頑張ります。

あなたとの信頼関係を築くために、不動産会社は次のような行動をとる傾向があると知っておきましょう。

  • まず電話がかかってきて、売却の可能性を探る。
  • 売却の可能性が高いほど、とにかく他社より先に会いたがる
  • 売れるであろうぎりぎり高めの査定価格を提示する。(イケイケの会社では、売れないほど高めを提示することも)

あらかじめ、こういった傾向があると知っておけば、冷静に対処できます。

次に不動産会社へ無料査定を依頼するときの注意点を見ていきましょう。

注意点1. エリアで売却実績が豊富な不動産会社に絞る

まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社だけに候補を絞ることが大切です。

売買実績が豊富な不動産会社ほど、査定の精度が高く、信頼性が高くなります。

日本には不動産会社が12万業者以上あり、複数の都道府県にまたがって営業している中堅以上の不動産会社でも2,500社あります。(2017年末、宅建業業者数より)

ところが不動産売買の実績では大手が圧倒的なシェアを占めているのが現実。

特にトップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)は他社とは圧倒的な差があります。

売買仲介件数ランキング上位28社(2018年)

不動産会社の売買仲介件数ランキング2018

「三井のリハウス(三井不動産)」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。

都市部で査定を依頼するなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところです。

早速、これらの大手トップ3社に、それぞれ連絡しても良いのですが、3回も電話するのは面倒かもしれません。

しかし、一括査定サイトの「すまいValue」を利用すれば、わずか数分でこれらの大手トップ3社を含む最大6社にまとめて無料査定を依頼できます。

すまいValueイメージ

すまいValueの公式サイトはこちら
すまいValue

地方では地域で強い中小不動産会社

ただしトップ3社などの大手の営業エリアは主に都市部のみ。

地方の郊外や田舎の不動産を査定するなら大手はあきらめて、地域で強い中小の不動産会社を選ぶことになります。

エリアによって登録会社に偏りがあるので、もし地方で心配であれば、なるべく多くの不動産一括査で査定依頼をしてみて下さい。

いずれのサイトも、住所を記入すると、そのエリアで売却が得意な不動産会社のリストが出ます。

不動産一括査定サイトの定番はこちら

注意点2. 複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼する

競争イメージ
査定価格を正確に知るためには、必ず複数(3〜6社)の不動産会社に査定を依頼しましょう。

今は都市部を中心に不動産価格が高騰しており、プロでも査定が難しいほど。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

不動産会社の査定価格は、会社によって20%以上の差がつくことがあります。

また不動産会社の担当者の当たり外れもあるので、複数の担当者の話を聞き比べることで、比較できます。

不動産会社の担当者が優秀かそうでないかで、査定価格が百万円以上の差が出ることも珍しくありません。

他社にも査定を依頼していることを明言する

競合イメージ
直接不動産会社に行って無料査定を依頼する場合は、必ず「他の不動産会社にも同時に査定を依頼している」と明言しましょう。

なぜなら不動産会社の査定は、他社と競合している方が、査定価格が高くなる傾向があるからです。

不動産会社の心理としては、

他社と競合している場合
⇒他社に媒介契約を取られないように、他社より高い査定価格で、かつ実際に売れるギリギリの査定価格になる。
他社と競合していない場合
⇒媒介契約後に、運悪くなかなか売れないケースを恐れて、どうしても安全側(低め)の査定価格になる

不動産は相場通りの価格で売り出したとしても、たまたま運が悪いと3ヶ月以上売れない場合も。

不動産会社は信用を重視するため、査定価格で売れない場合に悪評が立つのを恐れ、安全側(低め)の査定価格を出しがちなのです。

安全側(低め)の査定価格になることを防ぐには、「他社との競争」という環境を宣言することが大切。

これは不動産会社の担当者が、高値の査定価格を上司に決済してもらう際にも言い訳になります。
(担当者が査定価格を提出する前に、社内で上司への説明と決済が必要な会社も多いため。)

ハウスくんハウスくん

不動産会社同士で競争して査定してもらう方が、良いんだね

注意点3. 媒介契約は全ての不動産会社の話を聞いてから

媒介契約を結ぶ前に、必ず全ての不動産会社の話を聴き比べましょう。

不動産会社へ直接訪問すると、まずその場で媒介契約をするように進められますが、とりあえず保留して下さい。

また一括査定サイトで不動産会社に査定依頼をした場合は、当日から翌日には、全ての不動産会社から連絡があります。

熱心な不動産会社は、ライバルに負けまいと数時間後に電話があり、当日にでも訪問の予定を入れる場合も。

それほどあなたの家に魅力を感じているということでもあるのですが、この場合もいきなり初回の打合せで媒介契約を結ばない様にしましょう。

話を聴き比べると、どこが信頼できそうか分かる

複数の不動産会社の話を聴き比べることで、どこの不動産会社の査定を信じるべきかが、分かるようになります。

具体的には、査定根拠と売却戦略、市場の動きを聞きましょう。

できれば査定価格が安い不動産会社から順番に、査定根拠を聞くことをオススメします。

査定価格が安い不動産会社から査定根拠を聞く理由は、査定価格が安い不動産会社の方が、あなたの家に対してよりネガティブな意見を話してくれるため。

あなたとしては、どうせなら高い査定価格を出してくれた不動産会社に媒介契約を頼みたいもの。

しかし高い査定価格を信じて良いのか判断するためには、予備知識が必要です。

予備知識として、査定価格が安い不動産会社の意見を聞いておくと、本命の一番高い査定価格を信じて良いのか判断しやすくなります。

ハウスくんハウスくん

全ての不動産会社から話を聞いてから、媒介契約を結ぶってことね。

不動産会社は先に(専属)専任媒介契約を結びたい

査定書を検討するイメージ

不動産会社からすると、他社に媒介契約を取られないために、なんとかその場で媒介契約を結んでしまいたいのです。

専任媒介契約又は専属専任媒介契約を結べば、他社と契約することを防ぐことができます。

ちなみに媒介契約には3種類ありますが、初めての売却の場合は専任媒介契約を選ぶ方が良いでしょう。

媒介契約について、詳しくはこちら

もし不動産売買について時間をかける余裕があり、色々勉強するつもりなら一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼するという方法もあります。

机上査定と訪問査定を使い分ける

不動産一括査定では、「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定(現場査定)」を選ぶことができるので、上手く使い分けましょう。

机上査定を選ぶのはこんな場合
  • とりあえず相場を知って、売却するか考える場合
  • 家を売るか貸すか、査定価格を判断の材料にしたい場合
  • ご近所が高値で売り出しているのを知って、本当に高値で売れるのか相場を確認したい場合

近隣や同じマンションの競合物件や売却実績があれば、机上査定でもある程度正確な査定価格はでます。

しかし内外装の状況や眺望、間取りなどを確認しないので、どうしても査定価格に誤差は残ります。

正確な査定価格を知りたい場合は、訪問査定を選んだ方が良いでしょう。

また家を売ることをあまり考えていない場合も、不動産会社には「将来的には売却も考えている」と言いましょう。

「全く売る気はありません。でも査定して下さい。」と言っても、不動産会社は本気で査定してくれません。

訪問査定を選ぶのはこんな場合
  • 家を売却することがほぼ決まっている場合
  • 正確な査定価格を知りたい時
  • 近いうちに売却を考えていて、不動産会社の話をしっかり聞きたい場合

訪問査定では、家の内外装の状況、間取り、眺望などを確認して査定してもらえるので、査定価格の精度は間違いなく上がります。

さらに不動産会社の担当者と直接会って会話することで、不動産会社の本気度や売却姿勢もよく分かります。

近いうちに家の売却を考えているなら、訪問査定を選びましょう。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の話を聞くと何が良いの?


家博士家博士

担当者から色々な情報を教えてもらえる。
例えば、最近の相場の動き、売るときの瑕疵保証や売却保障、買い換えの融資とかね。

不動産会社に無料査定を依頼できる一括査定サイトの定番

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

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まとめ

以上、不動産査定を無料で利用する前に知っておきたい注意点について、解説してきました。

ポイントはこちら。

  • 無料の不動産査定には、「オンラインの無料査定や価格診断」と「不動産会社の無料査定」の2種類がある
  • オンラインの無料査定や価格診断は、あくまでほかサービスへ誘導するための客寄せで、レインズを使用できないため精度は低い。
  • 不動産会社の無料査定は、あくまで営業活動なので、不動産会社とのやり取りが必要。正確な査定価格を知りたい場合は、エリアで売却実績が豊富な3〜6社に査定を依頼して、話を聴き比べる。

あなたの不動産査定が成功することをお祈りしております!