不動産査定の注意点
「不動産査定を無料で依頼したいけれど、本当に大丈夫なの…。」

「無料の不動産査定で失敗しないためにはどうすれば良いの…。」

不動産査定を無料で依頼する方法と注意点についてまとめました。

不動産査定(無料)は3種類

不動産査定を無料で依頼するには3種類の方法があります。

不動産査定を無料でする方法

  1. オンラインで匿名の無料査定や診断をする方法
  2. 不動産会社にコンタクトして、無料査定を依頼する方法
  3. 不動産一括査定サイトで、複数社まとめて一括で無料査定を依頼する方法

あなたの目的によって使い分けることになります。

ハウスくんハウスくん

オンラインで匿名が、お手軽で良いんじゃないの?


家博士家博士

興味本位で不動産査定をするだけならね。
でも精度は低いから、あくまで参考程度だよ。

興味本位なら「オンラインでの匿名の無料査定」

オンライン査定イメージ
あなたが「興味本位で」不動産の査定をするなら、オンラインの匿名査定がよいでしょう。

機械的に処理して価格を算出する匿名査定なら、不動産会社から連絡がきたりすることもありません。

誰かに手を動かしてもらって査定する訳でもないので、迷惑をかける罪悪感もありません。

ただし査定精度は低いため参考程度に考え、判断材料などには使わないようにしましょう。

ハウスくんハウスくん

 なんで匿名査定は査定の精度が低いの?


家博士家博士

匿名査定は、ネットで無料に手に入る、精度が低い情報を元に計算しているからだよ。
匿名査定では、レインズが使えないんだ。

匿名査定では、不動産の査定に欠かせない、国内唯一の不動産データベースである「レインズ」の成約情報を利用することができません。

レインズの規約により、不動産会社しかレインズの成約情報を利用できないのです。

レインズとは
レインズとは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営するデータベース。
不動産会社しか利用できません。
過去の成約情報や現在の売り出し物件情報が登録されており、不動産会社同士が情報を共有しています。

レインズについて詳しくはこちら

オンラインの査定として定番はこちら

代表的なオンラインの無料匿名査定

How Ma(ハウマ)
対象エリア:全国
対象物件:マンション・戸建て
特徴:ネット上の無料情報を人工知能AIで解析
公式サイト:https://www.how-ma.com/
HOME’Sプライスマップ
対象エリア:首都圏・愛知・京阪神・福岡
対象物件:マンション34万棟、326万戸
特徴:HOME’Sの掲載データなどを多変量解析
公式サイト:https://www.homes.co.jp/price-map/
IESHIL(イエシル)
対象エリア:首都圏
対象物件:マンション
特徴:ネット上の無料情報を定量評価
公式サイト:IESHIL(イエシル)

少しでも真剣に査定するなら不動産会社の無料査定

信頼できるイメージ
もしあなたが家の売却を考えているなど、何かの判断材料として不動産の査定をするなら、不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社に心当たりがあるなら、「2.不動産会社に直接依頼」で良いでしょう。

不動産会社といってもどこを選べばよいのか分からない場合は「3.不動産一括査定サイトで一括依頼」が便利です。

どちらも査定を依頼するのは無料でできます。

ハウスくんハウスくん

なぜ不動産会社が無料で査定をしてくれるの?


家博士家博士

営業活動だからだよ。
不動産会社は、査定の後で媒介契約を結ぶチャンスにつながるから、無料で査定してくれるんだ。

有料の査定とは

ちなみに有料の査定とは、不動産鑑定士による査定。

不動産鑑定士による査定が必要なケースは…

  • 会社(法人)で決算や会計処理のために不動産価格を決める場合
  • 裁判や調停で公的な書類として不動産価格を決める場合
  • 巨額な相続で税金計算根拠として資産価値を決める場合

など、特殊な場合に限られます。

ハウスくんハウスくん

有料の査定は特殊なものだから、普通な考えなくて良いんだね。

不動産鑑定士による査定について詳しくはこちら

不動産会社に無料査定を依頼するときの注意点

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

競争イメージ
査定価格を正確に知るためには、必ず3社以上の不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社の査定価格は、会社によって20%以上の差がつくことがあります。

また不動産会社の担当者の当たり外れもあるので、複数の担当者の話を聞き比べることで、比較できるというメリットも大きいのです。

不動産会社の担当者が優秀かそうでないかで、結果として売却価格に百万円以上の差が出ることも珍しくありません。

ハウスくんハウスくん

不動産会社はどこを選べば良いの?


家博士家博士

心当たりがないなら、不動産一括査定サイトを利用すると簡単だよ。
住所から営業エリア内の不動産会社が選べるんだ。


2.他社にも査定を依頼していることを明言する

競合イメージ
不動産会社に不動産査定を直接依頼する場合は、必ず「他の不動産会社にも同時に査定を依頼している」と明言しましょう。

なぜなら不動産会社の査定は、他社と競合している方が、査定価格が高くなる傾向があるからです。

不動産会社の心理としては、

他社と競合している場合
⇒他社に媒介契約を取られないように、他社より高い査定価格で、かつ実際に売れるギリギリの査定価格になる。
他社と競合していない場合
⇒媒介契約後に、運悪くなかなか売れないケースを恐れて、どうしても安全側(低め)の査定価格になる

不動産は相場通りの価格で売り出したとしても、たまたま運が悪いと3ヶ月以上売れない場合も。

不動産会社は信用を重視するため、査定価格で売れない場合に悪評が立つのを恐れ、安全側(低め)の査定価格を出しがちなのです。

安全側(低め)の査定価格になることを防ぐには、「他社との競争」という環境を宣言することが大切。

これは不動産会社の担当者が、高値の査定価格を上司に決済してもらう際にも言い訳になります。
(担当者が査定価格を提出する前に、社内で上司への説明と決済が必要な会社も多いため。)

ハウスくんハウスくん

不動産会社同士で競争して査定してもらう方が、良いんだね

3.媒介契約は慎重に決める

査定書を検討するイメージ
不動産会社へ直接訪問すると、まずその場で媒介契約をするように進められますが、1回目の訪問で媒介契約を結ぶことは避けましょう。

不動産会社からすると、他社に媒介契約を取られないために、なんとかその場で媒介契約を結んでしまいたいのです。

あなたとしては、まずは不動産会社の担当者が言うことを3社以上聞き比べることを優先しましょう。

ちなみに媒介契約には3種類ありますが、初めての売却の場合は専任媒介契約を選ぶ方が良いでしょう。

媒介契約について、詳しくはこちら

もし不動産売買について時間をかける余裕があり、色々勉強するつもりなら一般媒介契約で複数の不動産会社へ依頼するという方法もあります。

不動産会社の査定を受け取ったら、担当者から査定根拠と売却戦略を聞きましょう。

できれば査定価格が安い不動産会社から順番に、査定根拠を聞くことをオススメします。

査定価格が安い不動産会社から査定根拠を聞く理由は、査定価格が安い不動産会社の方が、あなたの家に対してよりネガティブな意見を話してくれるため。

あなたとしては、どうせなら高い査定価格を出してくれた不動産会社に媒介契約を頼みたいもの。

しかし高い査定価格を信じて良いのか判断するためには、予備知識が必要です。

予備知識として、査定価格が安い不動産会社の意見を聞いておくと、本命の一番高い査定価格を信じて良いのか判断しやすくなります。

ハウスくんハウスくん

全ての不動産会社から話を聞いてから、媒介契約を結ぶってことね。


家博士家博士

不動産会社はどうしても契約を急ぎたいから、そこはきちんと断ろう。


不動産会社の選び方については、こちらも合わせてお読み下さい。

不動産一括査定サイトで無料査定する場合の注意点

1.登録している会社が違う

日本には不動産会社が12万業者以上あり、複数の都道府県にまたがって営業している中堅以上の不動産会社でも2,400社あります。(2016年末、宅建業業者数より)

ところが不動産売買の実績では大手が圧倒的なシェアを占めているのが現実。

特にトップ3社(三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル)は他社とは圧倒的な差があります。

この3社に一括で査定を依頼できるのは、2018年現在ですまいValueだけです。

都市部では、すまいValueを選ぶのが良いでしょう。

ただしトップ3社などの大手の営業エリアは主に都市部のみ。

地方の郊外や田舎の不動産を査定するなら大手はあきらめて、地域で強い中小の不動産会社を選ぶことになります。

エリアによって登録会社に偏りがあるので、もし地方で心配であれば、なるべく多くの不動産一括査で査定依頼をしてみて下さい。

いずれのサイトも、住所を記入すると、そのエリアで売却が得意な不動産会社のリストが出ます。

不動産一括査定サイトの定番はこちら

2.机上査定と訪問査定を使い分ける

不動産一括査定では、「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定(現場査定)」を選ぶことができるので、上手く使い分けましょう。

机上査定を選ぶのはこんな場合

  • とりあえず相場を知って、売却するか考える場合
  • 家を売るか貸すか、査定価格を判断の材料にしたい場合
  • ご近所が高値で売り出しているのを知って、本当に高値で売れるのか相場を確認したい場合

近隣や同じマンションの競合物件や売却実績があれば、机上査定でもある程度正確な査定価格はでます。

しかし内外装の状況や眺望、間取りなどを確認しないので、どうしても査定価格に誤差は残ります。

正確な査定価格を知りたい場合は、訪問査定を選んだ方が良いでしょう。

また家を売ることをあまり考えていない場合も、不動産会社には「将来的には売却も考えている」と言いましょう。

「全く売る気はありません。でも査定して下さい。」と言っても、不動産会社は本気で査定してくれません。

訪問査定を選ぶのはこんな場合

  • 家を売却することがほぼ決まっている場合
  • 正確な査定価格を知りたい時
  • 近いうちに売却を考えていて、不動産会社の話をしっかり聞きたい場合

訪問査定では、家の内外装の状況、間取り、眺望などを確認して査定してもらえるので、査定価格の精度は間違いなく上がります。

さらに不動産会社の担当者と直接会って会話することで、不動産会社の本気度や売却姿勢もよく分かります。

近いうちに家の売却を考えているなら、訪問査定を選びましょう。

ハウスくんハウスくん

不動産会社の話を聞くと何が良いの?


家博士家博士

担当者から色々な情報を教えてもらえる。
例えば、最近の相場の動き、売るときの瑕疵保証や売却保障、買い換えの融資とかね。

3.媒介契約は全ての査定価格を聞いてから

不動産一括査定では、査定依頼をしたら当日から翌日には、全ての不動産会社から連絡があります。

熱心な不動産会社の場合は、ライバルに負けまいと数時間後に電話があり、当日にでも訪問の予定を入れる会社もあるくらいです。

それほどあなたの家に魅力を感じている不動産会社だということでもあるのですが、いきなり初回の打合せで媒介契約を結ばない様にしましょう。

せっかく一括査定を利用しているのですから、しっかり他の不動産会社の査定価格と査定根拠を聞いてから、媒介契約を結ぶか決めるのがポイント。

一社しか話を聞かずに媒介契約を結ぶと、家がなかなか売れない時や売却価格を決めるときに、必ず「本当にこの不動産会社で良かったのかな…」と不安になります。

複数の不動産会社の話を聞き比べることで、売却中の迷いを断ち切ることが出来るのです。

一括査定サイトが便利

もし不動産会社の心当たりがない場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

5分程度の記入時間で複数の不動産会社に無料査定をまとめて依頼できます。

まずは下記の定番の不動産一括査定サイトを試してみましょう。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

あなたの不動産査定が成功することをお祈りしております!