2015年に始まった不動産会社紹介サービス「IESHIL（イエシル）」
あなたのマンションに合った最適な不動産会社を厳選し、完全無料で最大3社まで紹介してもらえます。
マンション売却でありがちな失敗を防ぎたい人や、手間をかけたくない人にもオススメのイエシル。
メリットや注意点、評判についてまとめました。
この記事のもくじ
イエシルの売却査定のメリット
イエシルの売却査定のメリットはこちら。
イエシルの売却査定のメリット
- 囲い込みのリスクがない
- マンション売却が得意な会社を紹介
- 見積もりが最大3社で厳選
- 1日20組限定できちんと対応
それぞれ解説します。
メリット1. 囲い込みのリスクがない
囲い込みとは、家の売却を依頼した不動産会社が、他の不動産会社経由の購入希望者に対して、売却済みなどウソをついて拒否すること。
ハウスくんなんでせっかくの購入希望者を拒否するの？
家博士仲介手数料を買い主と売り主の両方からダブルで取りたいからだよ。
このように、1回の売買で仲介手数料を買い主と売り主の両方から受け取る行為を「両手仲介」と呼びます。
片手仲介と両手仲介の違いイメージ
不動産会社が受け取る仲介手数料は、
- 片手仲介⇒3％+6万円+消費税
- 両手仲介⇒（3％+6万円+消費税）×2倍
と両手仲介をするだけで、2倍に増えるのです。
ただ両手仲介自体は、違法ではありません。
特に顧客を多く抱える大手不動産会社では、まず自社の顧客に情報が早く伝わるため、人気物件ほど両手仲介が多くなります。
しかし、両手仲介を狙って、囲い込みすることは違法行為です。
なぜなら、囲い込みをされると売却期間が長くなったり、結果として値下げして安く売るハメになってしまうため、売り主が損するからです。
イエシルでは囲い込みをしない不動産会社だけを紹介
しかし、イエシルなら囲い込みの心配なし。
「囲い込みをしない」という優良な不動産会社だけを紹介してもらえます。
それでも不安を感じるようなら、紹介後に「本当に囲い込みをしていないかどうか」をチェックしてもOKと公言しています。
もし仮に囲い込みが発覚した場合、その不動産会社には重大なペナルティが課せられることになっています。
ハウスくん囲い込みという余計な心配がないので、安心して利用できるね。
メリット2. マンション売却が得意な会社を紹介
一言で不動産会社といっても、得意分野は会社ごとに違うもの。
投資物件が得意なところもあれば、マイホームなどの居住用物件が得意なところもあるのです。
ハウスくんということは、マイホームを売りたいのに投資物件が得意な不動産会社に頼んでしまうと、売却がスムーズに進まないってこと？
家博士そうなんだ。
でも、一般の人が不動産会社の得意分野を見分けるのは難しい
しかし、イエシルならこの点も安心。
イエシルでは、あなたが売却したいマンションに合った不動産会社を厳選し、紹介してもらえるのです。
単に「知名度が高い」という理由だけではなく実力のある不動産会社にサポートを依頼できるので、安心して売却を進められます。
メリット3. 見積もりが最大3社で厳選
マンション売却の際にあまりに多くの不動産会社に査定依頼すると、単に契約を取るために、見せかけの査定価格を提示する不動産会社が含まれる恐れがあります。
ハウスくん見せかけの査定価格？
家博士売れそうにない、高額な査定価格ということだよ
私たちがマンションを売却する時、一番に考えることは「できるだけ高く売りたい」ということ。
高く売りたいと考えるあまり、本当に売れる価格（相場価格など）を提示している不動産会社ではなく、高い査定価格を提示した不動産会社を選んでしまうことがあるのです。
ハウスくん高い査定価格の方が良いんじゃないの？
家博士相場からかけ離れた高額で売りに出しても、売れずに時間が過ぎるだけなんだ。
特に競合が多いと、簡単に比較できるから売れにくいよ。
高額な価格で売り出しても、結局時間だけが過ぎていき、最終的には相場通りか更に値下げして売る結果に。
イエシルではこうした「見せかけの価格」ではなく、「実際に売れそうな価格」を提示する不動産会社を厳選し、最大でも3社に絞って紹介。
どこも信頼できる不動産会社なので、貴重な時間を無駄にする心配もありません。
ハウスくん確かに10社とか多いと、電話の相手をするのも大変だ
メリット4. 1日20組限定できちんと対応
イエシルを利用して売却に関する問い合わせをすると、通常の問い合わせではなくイエシルからの「紹介客」として不動産会社へ紹介してもらえます。
この紹介枠は数が限定されており、市区町村ごとに1日20組まで。
限定されているからこそ、きちんと対応してもらえるのです。
ハウスくん他の査定サイトってどんな感じなのかな？
家博士査定サイトによっては、繁忙期は不動産会社の半分から連絡が来ないことだってあるんだよ
通常の問い合わせでは順番待ちになることもありますが、イエシルなら優先的に対応してもらえます。
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以上、ここまでイエシルのメリットを見てきましたが、注意点もあります。
イエシルの売却査定の注意点
イエシルの売却査定の注意点はこちら。
イエシルの売却査定の注意点
- エリアと物件が限られている
- 不動産会社数が非公開
- 囲い込みを防ぐ方法はイエシルの他にもある
- 売れそうな査定価格を見抜く方法もある
注意点1. エリアと物件が限られている
イエシルの売却査定が利用できるのは、首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンションのみ。
首都圏以外のエリアや一戸建ては対象外です。
エリア外の方は、他の一括査定サイトを利用してください。
主要な一括査定サイトはこちらで紹介しています。
注意点2. 不動産会社数が非公開
あなたが売却したいマンションに合った不動産会社を紹介してもらえるイエシルですが、どれだけの不動産会社がイエシルに登録しているかは非公開。
もし候補に上がる不動産会社の数が3社未満であれば、他の一括査定サイトを併用した方がよいでしょう。
家博士首都圏のマンション売却で圧倒的に実績があるのは、大手不動産会社3社なんだ
ハウスくん大手3社？
家博士三井、住友、東急の3社だよ
「三井のリハウス（三井不動産）」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、仲介件数が2万件を超えており圧倒的。
査定を依頼するなら、これら大手トップ3のいくつかは含めたいところ。
一括査定サイトでは「すまいValue」だけが、この3社に査定を依頼できます。
すまいValueはこの大手3社のほか、三菱地所ハウスネット、小田急不動産、野村の仲介の合計6社で運営している一括査定サイトです。
注意点3. 囲い込みを防ぐ方法は他にもある
囲い込みのリスクがないというメリットのあるイエシルですが、実は囲い込みを防ぐ方法は他にもあります。
囲い込みを防ぐ方法1. 一般媒介で複数の不動産会社へ依頼
確実に囲い込みを防げるのは、一般媒介契約で複数（2〜3社）の不動産会社へ同時に売却を依頼する方法。
媒介契約には3種類あり、契約の自由度が違います。
【媒介契約の比較】
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 自由な契約 | 一般的な契約 | 厳しい契約 |
| こんなタイプの人向き | 不動産の売却経験がある人 | 普通の人 | 多少損でもお任せしたい人 |
| 実際の契約の多さ （2015年東日本の実績） | 29％ | 46％ 一番多い | 25％ |
| 他社との媒介契約 | ◯ | × | × |
| 自分で見つけた相手との直接契約 | ◯ | ◯ | × |
| 契約の有効期間 | 制限なし （行政指導により3ヶ月が一般的） | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録 | × 登録義務なし | ◯ 契約から7日以内 | ◯ 契約から5日以内 |
| 業務処理状況の報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
複数の不動産会社に売却依頼すると、不動産会社にとってはライバルがいる状態。
囲い込みをしている間に他社へ取られる恐れがあるため、不動産会社は囲い込みできません。
ただし、一般媒介では不動産会社からのサポートは期待できません。
初めてマンションを売却する場合など不動産会社からのサポートが必要な場合は、専任媒介で１社に依頼する方が良いでしょう。
一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼する方法はこちらで解説しています。
囲い込みを防ぐ方法2. はじめに不動産会社へ釘を刺す
専任媒介で1社に売却を依頼する場合は、契約前に「囲い込みは無いですよね？」と一言、釘を刺すだけで囲い込みのリスクは大きく減ります。
なぜなら、あなたが『囲い込みを知っている客』だと知らせることで、不動産会社は囲い込みできなくなるため。
不動産会社が囲い込みすると、売却期間中にどうしても不自然なことが増えます。
例えば、他社経由の内覧客がゼロで自社紹介だけになるなど、怪しまれる恐れがあることは、不動産会社も分かっているのです。
また不動産会社を選ぶ時に、複数の不動産会社へ無料査定を依頼し、囲い込みについての対応を聴き比べてもよいでしょう。
方法はいろいろありますが、とにかくしっかり考えている客だと不動産会社に思われると、囲い込みされる心配はありません。
囲い込みを防ぐ方法3. コンプライアンス重視の大手不動産会社へ依頼する
さらに、最近は大手不動産会社を中心に「囲い込みをしない」という説明が最初にあります。
例えば、2018年10月に当サイト相談者が大手T社に売却を依頼した際、あらかじめ不動産会社側から囲い込みはしないとの説明がありました。
ハウスくん不動産会社によっては、こちらから質問しなくても説明があったりするんだね
家博士不動産会社の方からこうした説明がある背景には、「囲い込み」という言葉や意味が一般に広く知られるようになったことがあるのかもしれないね
大手3社で両手仲介の割合が低い『東急リバブル』
トップ3社の中で両手仲介の割合が低いのは、東急リバブルです。
各社の売買仲介実績から推定される両手仲介の割合（推定両手率）はこちら。
- 三井のリハウス：手数料率5.14％（推定両手率71％）
- 住友不動産販売：手数料率5.08％（推定両手率69％）
- 東急リバブル：手数料率3.88％（推定両手率29％）
仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円」が上限。
そのため仮にすべての仲介案件が片手だとすれば、手数料率は約3％になるはずです。
逆にすべての仲介案件が両手なら、手数料率は約6％になります。
仲介件数のうちどれだけの取引が両手になっているか知るには、手数料率を計算すると推計できます。
売主だけを担当するSRE不動産（旧ソニー不動産）もおすすめ
首都圏と関西圏の場合は、SRE不動産（旧ソニー不動産）も良いでしょう。
SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。
SRE不動産は、両手仲介無しで売主だけを担当するため、囲い込みされることはありません。
注意点4. 売れそうな査定価格を見抜く方法もある
イエシルのメリットとして、「売れそうな査定価格が分かる」という点がありますが、実は査定価格をきちんと判断できる方法は他にもあります。
査定価格が適正かどうかを見抜くには、「買取」と「普通に売却」の両方の査定を依頼するのがコツ。
この両方の価格差が大きい不動産会社は怪しいと言えます。
ハウスくんどうして差が大きいと怪しいの？
家博士買取の場合、相場の6〜8割程度になるのが一般的なんだ。
買取の査定価格を高く出すことは、自社が損することになるからありえない。
だから、査定額の差が大きいと怪しいというわけ
買取と一般の媒介の違い
また、単に査定結果だけを見て判断するのではなく、査定根拠などの話を聴き比べるのもポイント。
この時に査定根拠や近隣エリアの取引事例などを含めてきちんと話してくれるようなら、信頼できる不動産会社と言えるでしょう。
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IESHIL（イエシル）とは
イエシルのサービスがスタートしたのは2015年8月。
サービス開始後から「AIでマンション価格が分かるサービス」として話題に。
現在では利用者数が100万人を突破するサービスとなっています。
ただ、AIで価格が分かるとは言え、レインズのデータが使えないという欠点は残ったまま。
この欠点はイエシルに限らず、他のAIを使ったマンション価格査定に共通した欠点でもあります。
サービスを運営しているのは東証1部に上場している株式会社リブセンス。
もともとリブセンスは「転職会議」や「マッハバイト」、「就活会議」など転職サービスで有名な会社です。
不動産会社ではないため、中立・公平な第三者的な機関としての役割も果たしています。
また、転職サービスで培ってきたインターネットの開発ノウハウも十分。
現在ではイエシルだけでなく、他の不動産テックとして「賃貸情報サイトDOOR chintai」や不動産業者向けサービスの「イエシルコネクト」なども運営しています。
イエシルの主なサービスは以下の通り。
- 首都圏のマンション価格が分かるリアルタイム査定（特許出願）
- 売却査定（売買仲介サービス）
- 不動産アドバイザーサービス
- 物件に関する利便性・治安・地盤などの住環境レイティング機能（特許出願中）
なお、住環境レイティング機能とは立地による災害データと築年数・構造など建物固有のデータをかけあわせ、その物件に住む際の安全性を中立的に定量化する機能のこと。
この機能によって、地震や水害など災害による暮らしや資産価値への影響を、より多角的に加味した情報提供が可能になります。
イエシルの評判
気になるイエシルの評判ですが、価格診断に関する評判は多く、不動産関連企業に勤めている人や不動産投資家など、プロも利用しています。
出ました。今度はこんな感じです。
HowMa→6,500〜7,900万円
IESHIL→6,821万円/6,768万円
HOME'S PRICE MAP→5,937万円(坪344.3)
不動産価格推定エンジン→7,142万円(6,626-7,658)— どエンド君 (@mikumo_hk) 2015年11月5日
この物件、定借だけど駅徒歩2分で利回りすごそうだし、東向きで前がすっかーんと抜けているから住み心地も良さそうでいいなあと。何せAEONのある駅だし、クリスマスプレゼント的な物件と違うかな。イエシルを見ましたら価格は相場並みでしたが。https://t.co/UM7AH10Ei2 pic.twitter.com/6olhyoZu56
— kei natsui (@kei_natsui) 2016年12月24日
「現在の販売価格や近隣事例として使うのに最適」といった評判も見られました。
イエシルは現在の販売価格や近隣事例で使う時に便利でした。https://t.co/6X3CtfAh2q
— あくのふどうさん (@yellowsheep) 2015年12月14日
さらに、不動産テックとして業界では期待の声も。
IESHIL（イエシル）のような中古不動産流通市場の可視化・活性化のリアルタイム査定や物件に関する利便性・治安・地盤情報など8項目のレイティングデータ公開、中古不動産物件の売買仲介サービスが定着すると新築する意味も長期的な視点で考えられそうですね。日本版appraiser？
— FMA (@fmaarch) 2016年2月18日
不動産とは無縁だった「異業種からの参入」という点も評価されるポイントのようでした。
リブセンスが不動産売買市場に参入。異業種からの参入大歓迎です。かき回してください。 ⇒中古マンションの購入・売却ならIESHIL（イエシル） https://t.co/jDQMorTvIN @ieshilさんから
— 長嶋 修 不動産コンサルタント さくら事務所会長 (@nagashimaosamu) 2015年8月28日
一方で売却査定についての口コミは少なく、この点に関しては今後に期待したいところです。
まとめ
異業種によるサービスとして期待の声も上がっているイエシル。
あなたの物件に合った不動産会社を厳選して紹介してくれるので、悩むことの多い不動産会社選びの手間を省くことができます。
次のような人には最適なサービスと言えるでしょう。
- 不動産会社と話すのが苦手
- なるべく手間を省きたい
一方で、AI診断についてはまだ発展途上。
レインズの情報を利用できないために成約価格を診断に利用できず、売り出し価格から推定するしかない状態です。
実際の売買が成立する成約価格と売り出し価格にはどうしても差があります。
AI診断を利用する際には、この点に注意する必要があるでしょう。
ただ、評判のところにもあったように、異業種からの参入というのはとても評価できるポイント。
既得権益が強い古い体質の不動産業界に新しい風を吹き込むためにも、ぜひ頑張って欲しいところです。
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一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 18万件（開始後2年合計）
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国840店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。LIFULL HOME'S
実績 4.5 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 非公開（サイト利用者476万人）
- 不動産会社数：
- 1,777社
- 運営会社：
- 株式会社LIFULL
運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。
管理人のコメント
不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴（買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど）がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 累計35万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,300社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】LIFULL HOME'S
【公式サイト】HOME4U
