田舎の土地を手放す方法
「田舎の土地を売却したいけど、売れないと不動産屋に断られた…」

田舎の土地が売却できずにお困りでしょうか

所有し続けると、毎年固定資産税がかかるし、手入れしないと隣人から苦情がくるのも心配。

もしこんな田舎の土地が、手間をかけずにスムーズに売れて、多少なりとも売却代金が手に入れば理想的ですね。

大丈夫です!

実は不動産会社に「売れない」と断られた土地でも、手放すことはできます。
この記事を読めばそれが分かります。

確かに都市部の土地と比べると、田舎の土地は売りにくいもの。

不動産会社によっては、手間の割に手数料が安すぎるため「売れない」と断るかもしれません

しかし、田舎の売りにくい土地でも扱ってくれる不動産会社は存在します。

また不動産会社以外にも、いくつか売却ルートはあります。

うまく売却できれば、多少でも売却代金を手にすることもできるでしょう。

あなたが今、不要な土地を手放すことは、あなたの子や孫の代にも迷惑をかけないために大切です。

この記事では、不動産屋に断られてしまった田舎の土地を売却する方法について、詳しく解説していきます。

さらに万が一売却が難しい場合に土地を手放す2つの方法、『寄付』と『相続放棄』についても解説。

あなたの土地をスムーズに売却また手放すために、この記事がお役に立てば幸いです。

土地の権利は放棄できない

今の日本の法律では、土地の権利は放棄できません。

誰かに譲渡(売却か寄付)しない限り、土地の所有権を放棄できないのです。

土地の権利は放棄できない
民法239条2項では「所有者のいない不動産は国の所有に属する」との規定があり、権利を放棄できるようにも思えます。
しかしこれ以外に土地の権利の放棄について書かれた条文はありません。
どんな場合に国庫に帰属するのかという基準はあいまいで、具体的な手続き方法などはなく、土地の権利は放棄できないのが実情です。
過去の裁判でも、所有者が放棄することは認められませんでした。

法務省で検討は始まっているが課題も多い

とはいえ近年は所有者不明の土地が増えており、社会問題化してきています。

このため、法務省では不要な土地について所有権の放棄を認める制度の創設も検討中。

ただし、コストを税金で負担することへの反対の声や、所有者の費用負担が多いと結局利用されなくなるなど課題は多く、実現するかは不透明です。

【参考】法務省・法制審議会民法・不動産登記法部会第1回会議(平成31年3月19日開催)

不動産会社の「売れない」は「売りたくない」の可能性も

土地を売却するために不動産会社に相談しても、田舎だから「売れない」と言われることはよくあります。

不動産会社に「売れない」と言われると、売却できないのか・・・と諦めたくなるもの。

しかし、不動産会社の「売れない」は信じすぎないようにしましょう。

なぜなら「売れない」のではなく、単に「自分は扱いたくない」だけの可能性があるからです。

安すぎる田舎の土地は不動産会社にとってメリットが少ない

田舎の土地は、不動産会社にとって「扱いたくない物件」です。

なぜなら田舎の土地は、手間がかかる割に仲介手数料が安いため、扱ったところで赤字になる恐れがあり、不動産会社にはメリットは少ないため。

そもそも不動産会社の仲介手数料は、不動産の売買価格によって変わり、田舎の土地は価格が安いため仲介手数料も安くなります。

しかし買い手を見つけるのは、都会の土地以上に大変で、長期間かかります。

ハウスくんハウスくん

具体的に、仲介手数料はどれくらいになるの?

家博士家博士

売買価格が400万円以下なら、仲介手数料は18万円+消費税になるんだ。
2018年1月に改正されて以前よりは増えたけれど、それでも安いんだよ

手間がかかる土地はなおさら避けられる

さらに厄介なのが、売却の手続きが面倒で、不動産会社の手間がかかる土地。

例えばこの様な土地があります。

  • 所有権が複雑
  • 市街化調整区域にある
  • 不法投棄などで荒れている

こうしたケースはなおさら避けられる可能性があります。

共有名義の土地の売却は、所有権者全員の同意がなければできません。

所有権者全員と連絡が取れ、すんなり同意が得られるようなら良いのですが、そうでなければ不動産会社の手間は増えます。

市街化調整区域の土地も様々な制限があるため、売却するには工夫が必要。

不法投棄も廃液などが地中に浸透して、土壌が汚染されている恐れもあります。

膨大な手間の割に、わずかな報酬しかとれないため、不動産会社はますます扱うことを嫌がります。

家博士家博士

扱いたくないから「売れない」と言うだけで、本当に売れないとは限らないんだ。
田舎でも価格を下げれば、売れる土地は多いよ


ハウスくんハウスくん

土地が売れるか、自分で確かめる方法はあるの?


家博士家博士

国土交通省のサイトで売買実績を確認できるよ。

国土交通省のサイトで売買実績を確認できる

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の大まかな売買実績を確認することができます。

物件が簡単に特定されないように情報は加工されていますが、参考情報としては十分です。

例えば長野県の南部にある山間の村では、2018年の1年間に4件の土地取引がありました。

人口およそ1600人の小さな村です。

田舎の土地の取引事例

いずれも住宅地ですが不整形。

接道のない土地も1件売買されており、価格は22万円(面積720㎡、㎡単価は300円)でした。

最寄駅からも1時間〜1時間半とアクセスは悪いものの、実際に取引されているのです。

まずは売りたい土地がある地域の売買実績を確認してみると良いでしょう。

【参考】国土交通省・土地総合情報システム

売れない土地を手放す3つの方法

売れない土地を手放す方法として、次の3つが挙げられます。

  1. 方法1.売却する
  2. 方法2.土地を寄付する
  3. 方法3.相続から3ヶ月以内なら相続放棄

それぞれ詳しく解説していきます。

方法1.売却する

最もシンプルな方法が「売却」です。

ただ、都市部の土地を売却するのと違い、次のような工夫が必要です。

(1)複数の不動産会社にヒアリング

田舎の土地は売却が難しく手数料も少ないため、不動産会社は敬遠しがちですが、それでも根気よく探せば、積極的に扱ってくれる不動産会社もあります。

もし不動産会社の心当たりが無かったり、1件ずつ当たるが大変なら、一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。

例えば、SUUMO(スーモ)の一括査定では、大まかな住所を入力するだけで、候補の不動産会社がリストアップされます。

SUUMOの一括査定
SUUMO不動産売却査定新規申込みはこちら!

SUUMOで不動産会社の候補が無かった場合は、こちらの一括査定サイトを試してみて下さい。

(2)隣人、近隣住民で探す

田舎の土地はどうしても購入者が限定されます。

購入してくれる可能性があるのは、隣接地の所有者や近隣住民。

隣接地の所有者であれば、自分の土地と合わせて一つのまとまった土地として有効活用できるようにもなります。

口コミのほか、郵便局やスーパーなどに張り紙をしてもらうのも良いでしょう。

地域新聞なども有効。

「今、具体的に土地探しをしているわけではないけれど、きっかけがあれば購入を検討する」という、潜在需要を狙うのがポイントです。

(3)空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体やNPOが運営する空き家・空き地の仲介サービス。

地域に移住を考えている人が主な利用者です。

空き家バンクへの登録方法は自治体によっても異なります。

市町村に直接相談するところもあれば、加盟する不動産会社に相談するところも。

まずは物件のある自治体のホームページなどを確認してみると良いでしょう。
※自治体によっては空き家バンクがないこともあります。

空き家バンクが自治毎にバラバラで使いにくいため、国土交通省が全国版の空き家バンクを立ち上げています。

【参考】国土交通省・「全国版空き家・空き地バンク」の更なる情報の充実化!
とはいえ、一般的な不動産ポータルサイトに比べると利用率は低め。

売却できる可能性は低いので、並行して他の方法も試すことをおすすめします。

(4)山林は森林組合や役場のあっせん

相続した土地が山林の場合は、森林組合や自治体のあっせんによって売却することもできます。

条件を満たせば、譲渡所得の特別控除が受けられることも。

まずは山林のある地域の森林組合や役場に相談してみましょう。

山林については、こちらで詳しく解説しています。

(5)土地を売れやすくする

土地は「そのままの状態で、とりあえず売りに出す」だけでは売りにくいもの。

売れやすくするためにいくつか方法があります。

広すぎる土地は分筆する

先祖代々受け継いでいる土地などは、敷地面積がかなり広いこともあります。

土地は「広ければ広いほど良いもの」ではありません。

そのまま売っても買い手は見つかりにくいのです。

そのため一つの土地をいくつかに分ける「分筆(ぶんぴつ)」をし、手頃な広さにして売ると良いでしょう。

ただし分筆の際には注意点もあるので、不動産会社など専門家に相談するのが安心です。

分筆については、こちらで詳しく解説しています。

接道が悪ければ隣地と等価交換や部分購入

敷地に建物を建てるためには、2m以上の間口で一定の幅の道路に接している必要があります。

「接道義務」と呼ばれるものです。

接道が悪い土地は使い勝手が悪いため、売却も難しくなります。

こうした場合はまず、隣接している土地の所有者に等価交換してもらえないか、または部分購入できないか交渉してみましょう。

等価交換は、隣接する土地のうち接道義務を満たすために必要な分の土地と等価になるように、自分が所有する土地と交換するもの。

部分購入であれば、必要な分の土地を相手から購入することになります。

どちらになるかは隣地の所有者次第ですが、接道が良くなるだけでも土地は売れやすくなります。

接道が悪い土地については、こちらで詳しく解説しています。

古家があるなら解体して更地で

築古住宅が建っている場合は「古家付き」としてそのまま売ることもできますが、解体して更地で売る方が売れやすくなります。

この場合に注意したいのが、再建築不可や古い擁壁。

実際に解体する前には複数の不動産会社に意見を聞き、そのうえで判断するのが安心です。

解体については、こちらで詳しく解説しています。

市街化調整区域は特約付きで

建物の建築が制限されている市街化調整区域。

建物を新たに建てたり、建て替える場合には、あらかじめ自治体からの開発許可が必要です。

開発許可を取るのは土地の購入者(建物を建てる人)ですが、売却前には「開発許可が得られそうかどうか」を確認しておきましょう。

仮に開発許可が得られそうだと分かっても、確実ではありません。

そのため、開発許可が下りなければ契約解除するという特約を付けるようにします。

市街化調整区域の土地売却については、こちらで詳しく解説しています。

田畑は宅地化という可能性も

田畑はそのまま売ることもできますが、その場合は田畑としてしか使えません。

つまり、農業をやる人にしか売れないのです。

こうなると購入者が限定されてしまうため、売れにくくなってしまいます。

一方で宅地として売ればマイホーム用の土地を探している人も購入対象者になるため、売れやすくなるのです。

ただし、田畑(農地)を宅地として売るには、各自治体の農業委員会の許可が必要。

許可が得られるかどうかは自治体の判断になりますが、宅地化して売ることも検討すると良いでしょう。

宅地化については、こちらで詳しく解説しています。

方法2.土地を寄付する

売却が難しい場合に考える方法が「寄付」です。

自治体への寄付は難しい

土地の寄付先としてまず思い浮かぶのは「自治体」かもしれません。

しかし、自治体への寄付はかなり難しいというのが現実です。

ハウスくんハウスくん

自治体なら受け付けてくれそうな気もするけど・・・

家博士家博士

もちろん、使い勝手の良い土地であれば受け付けてくれるよ。でも使い道のないその他の土地は、難しいと考えておこう

自治体の収入源は主に税金ですが、土地の所有者に課税される固定資産税も大事な収入源の一つ。

土地の寄付を受け付けるということは、税収が減ることにもつながるのです。

また、寄付を受け付けると土地の維持管理も必要になります。

維持管理にも費用がかかりますが、その財源は住民の税金です。

自治体が管理する土地が増えるということは、住民の負担増にもつながります。

こうした理由から、自治体への寄付は難しいのです。

家博士家博士

それでも自治体への寄付を考えているなら、まずは担当窓口で相談してみよう。担当者による審査にパスすれば、寄付を受け付けてもらえるよ

個人や法人への寄付は贈与税に注意

自治体以外の寄付先としては、個人や法人があります。

個人や法人へ寄付する場合は、所有権移転登記や贈与税などに注意が必要です。

所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬の2つ。

登録免許税は贈与の場合、不動産の価額の1,000分の20になります。

司法書士報酬は所有権移転登記を司法書士に依頼した場合に必要で、10〜30万円程度かかります。

自分でやればこの費用は不要です。

個人に寄付した場合、寄付を受けた人には贈与税がかかります。

贈与税の基礎控除は110万円。

寄付した土地の評価額から110万円を引いた残りの額に応じた税率をかけ、納付する税額が決まります。

贈与税の税率と控除額

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

また、法人のうち一般企業への寄付の場合は、売主であるあなたにも税金が発生する可能性があります。

これは土地を寄付する際に、一旦土地を売却して現金を得た後、その現金を寄付したとみなされるため。

売却していないので実際に現金を得たわけではありませんが、「みなし譲渡所得」として課税されるのです。

【参考】国税庁・No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法

この点については、税理士などの専門家に相談してみると良いでしょう。

方法3.相続から3ヶ月以内なら相続放棄

もし相続してから3ヶ月以内であれば、相続放棄によって手放す方法もあります。
※特別な事情がある場合や、被相続人が亡くなったことを知らなかった場合などは、3ヶ月経過後も放棄できることがあります。

相続放棄すれば、土地の権利も手放せます。

ただし「田舎の土地だけを放棄して、他の財産は相続する」といったことはできず、全ての財産を放棄することになります。

【参考】裁判所・相続の放棄の申述

限定相続という制度もあるのですが、相続人全員の同意が必要で、土地だけ放棄できるかは難しいところ。
手続きも難易度が上がります。

【参考】裁判所・相続の限定承認の申述

相続放棄しても管理責任は残る

相続放棄によって所有権は手放せますが、管理責任は残ります。

管理責任があるため、相続放棄後も雑草の除去など管理だけはしなければならないのです。

ハウスくんハウスくん

管理責任も放棄する方法はないの?

家博士家博士

管理責任まで放棄する方法もあるけれど、「予納金」が必要になる。
だいたい100万円程度必要だと言われているよ

管理責任を放棄するのは難しい

管理責任まで放棄する場合は、代わりに相続財産を管理する人(相続財産管理人)を選任する必要があります。

財産の管理には手間がかかるため、その報酬として予納金を納めることになります。

相続放棄された土地が国に引き取られる流れ

  1. 家庭裁判所に相続財産管理人選任を申し立て、予納金を納める。
  2. 家庭裁判所が管理人を選任する。(弁護士・司法書士など)→管理人が立たないケースも有る
  3. 管理人は競売などで売却に努める。→売れないケースも多い
  4. 手を尽くしても売れ残った土地は国が引き取る。→

2016年度に相続財産管理人選任の申立件数は約2万件。

しかし国が引き取った土地は、年間数十件程度。

いかに相続放棄で国に引き取られることが難しいか、よく分かります。

【参考】裁判所・相続財産管理人の選任

ハウスくんハウスくん

田舎の土地は相続放棄も難しいんだね。
なんだか面倒だから、そのままで良いような気がしてきた。


家博士家博士

田舎の土地をそのままにするとデメリットが多いよ。
面倒でも今のうちになんとか手放した方が良いんだ

土地を所有し続けるデメリット

確かに何もせずそのまま所有し続けることは、ある意味「ラクな方法」かもしれません。

しかし土地を所有し続けることには、次のようなデメリットもあるのです。

  • 固定資産税がかかる
  • 管理費用や手間がかかる
  • 万が一の賠償責任
  • 相続で子供にまで迷惑をかける
  • どんどん過疎化が進み、今よりもますます売却が難しくなる

固定資産税は空き地(使っていない土地)であっても、所有している限りは課税されるもの。

1回に支払う額はわずかでも、10年20年と払い続ければ数十万、数百万円になることもあります。

さらに、雑草除去など管理のための費用や手間もかかります。

遠方にある土地だと大変です。

古い家が建ったままだと、老朽化による倒壊も心配。

高低差がある土地では、斜面が崩れるおそれもあります。

倒壊や崩落によって通行人などに怪我をさせてしまえば、損害賠償を請求される恐れも。

そして、あなたが亡くなった後は子供に相続されることになります。

今、あなた自身が頭を抱えている問題を、子供にまで引き継ぐことになってしまうのです。

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 6割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

今後は人口が急激に減少するため、田舎になるほど今以上に売るのが難しくなります。

日本の人口の変化

日本の長期人口変化

家博士家博士

子供に相続する頃には、今以上に大きな問題になっているんだ。
子供に迷惑をかける前に、なんとか今手放したほうが良いよ

ハウスくんハウスくん

なるべく早く手放すことで、管理の手間や費用も少なくて済むもんね。

まとめ

田舎の土地を手放す方法は次の3つ。

  1. 方法1.売却する
  2. 方法2.寄付する
  3. 方法3.相続放棄する

どの方法にも一長一短あり、どれが一番良い方法なのかは人によっても変わります。

最もシンプルなのは「売却」すること。

複数の不動産会社に相談し、扱ってくれるところを探してみましょう。

対象を絞って近隣に住む人に声をかけるのも有効です。

それと同時に空き家バンクに登録したり、森林組合など公的な機関へ相談しておくと良いでしょう。

もし売却できそうであれば、こちらの記事で、税金について知っておきましょう。

条件さえ良ければ自治体への寄付も可能ですが、個人や法人の方が現実的。

寄付の場合でも税金には注意しましょう。

相続から間もないのであれば、相続放棄も選択肢となります。

この場合は、全ての財産を放棄することになる点と、管理責任放棄のためには100万円程度の予納金が必要である点に注意が必要です。

いずれにせよ、手続きが終わるまでは面倒に感じるかもしれません。

しかし使い道もないのに所有し続ける方が実は面倒で、デメリットも多いもの。

どの方法が自分に合うか分からなければ、まずは不動産会社に相談するのがおすすめです。

あなたに最適な方法を提案してくれる不動産会社は必ずあります。

一括査定サイトを活用して、信頼できる不動産会社探しから始めてみてください。

あなたの土地売却が成功することを心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U