田舎の土地を手放す方法
「田舎の土地を売却したいけど、売れないと不動産屋に断られた…」

田舎の土地が売却できずにお困りですね。

所有し続けると、毎年固定資産税がかかり、手入れも大変です。
もし田舎の土地が、サクッと売れたら理想的ですね。

大丈夫です!
不動産会社に断られた土地でも、手放せます。

確かに田舎の土地は売りにくく、不動産会社によっては、手間がかかるため「売れない」と断ることも。

しかし田舎の土地でも扱う不動産会社はありますし、また不動産会社以外にもいくつか売却ルートがあります。

うまく売却できれば、多少でも売却代金が手に入るでしょう。
また不要な土地を手放せば、子や孫に迷惑をかけずに済みます。

この記事では、不動産屋に断られた田舎の土地を売却する方法について、詳しく解説します。
さらに売却が難しい場合に土地を手放す2つの方法、『寄付』と『相続放棄』についても解説。

あなたの土地をスムーズに売却また手放すために、この記事がお役に立てば幸いです。

売れない土地でも放棄できない

今現在の日本の法律では、土地の権利は放棄できません。

誰かに譲渡(売却か寄付)しない限り、土地の所有権から解放されないのです。

土地の権利は放棄できない
民法239条2項では「所有者のいない不動産は国の所有に属する」とあり、権利を放棄できるようにも思えます。
しかしこれ以外に土地の権利の放棄について書かれた条文はありません。
どんな場合に国庫に帰属するのかはあいまいで、具体的な手続き方法はなく、土地の権利は放棄できないのが現実です。
過去の裁判でも、所有者が放棄することは認められませんでした。
【参考】国民生活センター・暮らしの判例

2021年4月に国会で可決もハードルは高い

2021年4月に成立した『所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し』で、土地の放棄(国庫への帰属)が一応できるようになります。(施行日はまだ未定で、2年以内に施行予定。)

しかし放棄にはハードルが高く、特に下記が問題になるでしょう。

  • 審査手数料は土地所有者の負担
  • 10年分の土地管理費相当額の負担金を徴収する(詳細は政令で規定)。
  • 通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する以下のような土地に該当しないことが条件。
    • 建物や通常の管理又は処分を阻害する工作物等がある土地(つまり建物や木が残っていると不可)
    • 土壌汚染や埋設物がある土地(つまり検査が必要)
    • 崖がある土地(つまり森林などは厳しい)
    • 権利関係に争いがある土地(つまり境界確定が必要)
    • 通路など他人によって使用される土地(つまり私道は不可)

土地を放棄するためには、審査手数料の負担、10年分の管理費用の負担、そして3つ目の条件をクリアするために隣地との境界確定(数十万円〜)や土壌調査費用がかかります。

また崖がある土地、建物や樹木が残る土地は放棄できません。

【参考】法務省・所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)

ハウスくんハウスくん

放棄するには、そもそも条件が厳しいし、費用負担もツラいね。


家博士家博士

簡単に放棄できるようにしたら、多くの人が放棄して、固定資産税収が減って国の管理負担が増えてしまうからね。
でも意外と田舎の土地でも売れるから、断られても別の不動産会社に聞いてみると良いよ。

不動産会社の「売れない」は「売りたくない」かも

不動産会社に田舎の土地の売却を相談して「売れない」と断られても、話半分に聞いて良いでしょう。

なぜなら「売れない」のではなく、単に不動産会社にメリットがなく「売りたくない」ことが多いから。

不動産会社は田舎の土地を売りたくない

田舎の土地は、不動産会社にとって「扱いたくない物件」です。

なぜなら田舎の土地は、手間がかかる割に仲介手数料が安いため。
扱ったところで赤字になる恐れがあり、できれば売りたくないのです。

売却価格が安いと仲介手数料はわずか

不動産会社の仲介手数料は、宅建法で上限が決められており、不動産の売買価格に比例して増減します。

仲介手数料 = 売買価格×3%+6万円+消費税
(※売買価格400万円以上の場合)

仲介手数料の早見表
売買価格仲介手数料
(税込)
500万円231,000円
1,000万円396,000円
2,000万円726,000円
3,000万円1,056,000円
4,000万円1,386,000円
5,000万円1,716,000円

田舎の土地は売買価格が安いため、仲介手数料も最低レベル。

しかし買い手を見つけるのは、都会の土地より大変で、長期間かかります。

ハウスくんハウスくん

400万円以下だと、仲介手数料はいくらなの?


家博士家博士

売買価格が400万円以下なら、仲介手数料は18万円+消費税。
2018年1月に改正されて以前よりは増えたけれど、それでも安いんだよ


手間がかかる土地はなおさら避けられる

さらに不動産会社の手間がかかる土地は、なおさら避けられます。

例えば次の土地です。

  • 所有権が複雑
  • 隣地境界で調整が必要
  • 市街化調整区域にある
  • 不法投棄などで荒れている

共有名義の土地は、所有権者全員の同意がなければ売却できません。

所有権者全員と連絡が取れて、すんなり同意が得られたら良いのですが、そうでなければ不動産会社の手間は増えます。

隣地境界が不明確だと、隣地所有者と調整が必要で、不動産会社の手間がかかります。

市街化調整区域の土地も様々な制限があるため、売却には工夫が必要。

不法投棄では廃液などが地中に浸透して、土壌が汚染されている恐れがあります。

こういった土地は、膨大な手間の割に報酬はわずかなため、不動産会社はますます扱うことを嫌がります。

家博士家博士

扱いたくないから「売れない」と言うだけで、本当に売れないとは限らないんだ。
田舎でも価格を下げれば、売れる土地は多いよ


ハウスくんハウスくん

土地が売れるか、自分で確かめる方法はあるの?


家博士家博士

国土交通省のサイトで売買実績を確認できるよ。

国土交通省のサイトで売買実績を確認できる

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の大まかな売買実績を確認できます。

物件が特定されないように詳しい情報は隠されていますが、参考情報としては十分。

例えば長野県の南部にある山間の村では、2018年の1年間に4件の土地取引がありました。

人口およそ1600人の小さな村です。

田舎の土地の取引事例

いずれも住宅地ですが不整形。

接道のない土地も1件売買されており、価格は22万円(面積720m2、m2単価は300円)でした。

最寄駅からも1時間〜1時間半とアクセスは悪いものの、実際に取引されているのです。

まずは売りたい土地がある地域の売買実績を確認してみると良いでしょう。

【参考】国土交通省・土地総合情報システム

ハウスくんハウスくん

よし! 頑張って売るぞ!


家博士家博士

売却事例があればやる気もでるね。
次は田舎の土地を手放す3つの方法をそれぞれ解説しよう。

売れない土地を手放す3つの方法

売れない土地を手放す方法として、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく解説します。

方法1.売却する

田舎の売れない土地でも、まず検討すべきは売却すること。

ただし売却するにはいくつか工夫が必要です。

売るための5つの工夫

  1. 複数の不動産会社にヒアリング
  2. 隣人、近隣住民で探す
  3. 土地を売れやすくする
  4. 空き家バンクに登録する
  5. 山林は森林組合や役場のあっせん

それぞれ解説します。

売る工夫1. 複数の不動産会社にヒアリング

田舎の土地は売却が難しく手数料も少ないため、不動産会社は敬遠しがち。
しかし根気よく探せば、積極的に扱ってくれる不動産会社もあります。

もし不動産会社の心当たりが無かったり、1社ずつ当たるが大変なら、一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。


ハウスくんハウスくん

でも誰がそんな田舎の土地を買ってくれるの


家博士家博士

実は色々な可能性があるんだ。

土地を買うのはこんな人

田舎の土地でも、例えば次の目的なら買う人がいます。

●太陽光発電
売電単価が安くなり需要は減りましたが、設備単価も安くなっているため、まだ一定の取引はあります。
●農地・物置・作業場
農業関連では、農地や機械などを置く物置場、加工などをする作業場
●宅地
家を建てる目的の購入もあります。新型コロナの影響もあり、都市から田舎へ移住を検討する人も増えています。
●介護施設
高齢化にともない、介護施設のニーズも増えています。特にサ高住(サービス付高齢者向け住宅)は、建設に助成金があるため、急激に建設が増えています。
●物流施設・店舗・工場
幹線道路に近ければ物流施設や店舗のニーズもあります。また地下水の豊富な地域では、地下水を汲み上げてボトリングする水工場などもあります。

ハウスくんハウスくん

いろんなニーズがあるんだね!


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家博士家博士

地元の不動産会社なら、土地を探している人を知っているかもしれない。
あと隣人や近隣住民で買う人を探すと、意外と見つかることもあるよ。

売る工夫2. 隣人、近隣住民で探す

田舎の土地の場合、最も購入する可能性が高いのは、隣接地の所有者や近隣住民。

隣接地の所有者であれば、自分の土地と合わせて活用できます。

近隣住民なら、農地や物置、親族の宅地としてのニーズがあるかもしれません。

近隣住民を探す方法は、口コミ、郵便局やスーパーに張り紙、地域新聞に掲載などが良いでしょう。

売る工夫3. 土地を売れやすくする

土地は「そのままの状態で、とりあえず売りに出す」だけでは売りにくいもの。

売れやすくするためにいくつか方法があります。

広すぎる土地は分筆する

敷地面積が広すぎる場合は、土地をいくつかに分ける「分筆(ぶんぴつ)」で手頃な広さに分けて売ると良いでしょう。

土地は広いほど良いわけでなく、目的に合った面積で売った方が売れやすいのです。

ただし分筆には注意点もあるので、まず不動産会社に相談した方が良いでしょう。

分筆については、こちらで詳しく解説しています。

接道が悪ければ隣地と等価交換や部分購入

敷地に建物を建てるためには、2m以上の間口で一定の幅の道路に接する「接道義務」があります。

接道が悪い土地は売却が難しいため、まず隣接地の所有者に等価交換か部分購入ができないか交渉してみましょう。

等価交換とは、接道義務を満たすために、必要な相手の土地と自分の土地の一部を、等価になるよう交換するもの。

部分購入は、必要な土地を一部だけ相手から購入します。

隣地の所有者次第ですが、接道が良くなれば、土地は売れやすくなります。

接道が悪い土地については、こちらで詳しく解説しています。

古家があるなら解体して更地で

築古住宅が残っている土地でも「古家付き土地」で売れますが、解体して更地で売る方が売れやすいことも。

ただし注意したいのが、再建築不可や古い擁壁など、解体すると逆に売れなくなるリスクです。

解体する前に、必ず複数の不動産会社に意見を聞きましょう。

解体については、こちらで詳しく解説しています。

市街化調整区域は特約付きで

市街化調整区域は、建物の建築が制限されているため売りにくくなります。

ただし自治体からの開発許可があれば、建物を新たに建てたり、建て替えが可能に。

一般的に開発許可は、土地の購入者(建物を建てる人)が取るものですが、売却前でも『開発許可の見込み』は確認できます。

もし開発許可の見込みがあれば、特約で『万が一開発許可が下りなければ契約解除』として、売り出せます。

市街化調整区域の土地売却については、こちらで詳しく解説しています。

田畑は宅地化という可能性も

田畑をそのまま売ると、購入者が農家に限定され売れにくくなるもの。

一方で宅地として売れば、購入対象は格段に増え売れやすくなり、価格も大幅に値上げできます。

ただし田畑(農地)を宅地として売るためには、農業委員会の許可が必要。

許可が得られるかは条件によるので、確認すると良いでしょう。

宅地化はこちらで詳しく解説しています。

売る工夫4. 空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体やNPOが運営する空き家・空き地の仲介サービス。

空き家バンクの登録方法は自治体によって違い、市町村に直接申込むか、加盟する不動産会社に申し込みます。

従来の空き家バンクが自治別で使いにくかったため、国土交通省が全国版の空き家バンクを立ち上げています。

【参考】国土交通省・空き家・空き地バンク総合情報ページ
とはいえ、一般的な不動産ポータルサイトに比べると利用率は低く、期待度は低め。

並行して他の方法も試した方が良いでしょう。

売る工夫5. 山林は森林組合や役場のあっせん

山林の場合は、森林組合や自治体のあっせんでも売却できます。

条件を満たせば、譲渡所得の特別控除が受けられることも。

まずは山林のある地域の森林組合や役場に相談してみましょう。

山林については、こちらで詳しく解説しています。

方法2.土地を寄付する

売却が難しい場合に考える方法が「寄付」です。

自治体への寄付は難しい

土地の寄付先としてまず思い浮かぶのは「自治体」かもしれません。

しかし、自治体への寄付はかなり難しいのが現実です。

ハウスくんハウスくん

自治体なら受け付けてくれそうな気もするけど・・・


家博士家博士

もちろん、簡単に売れる土地や使い勝手の良い土地は受け付けてくれるけどね。
でも売りにくい土地や使い道のない土地は難しいんだ

自治体の収入源として、土地の固定資産税は大きな割合を占めます。

そのため土地の寄付を受け付けると、自治体の収入が減ってしまうことに。

それどころか、土地の維持管理費で負担が増えてしまいます。

こうした理由から、自治体は価値の高い土地しか寄付を受け付けません。

家博士家博士

少しでも可能性がありそうなら、試しに自治体の担当窓口に相談してみよう。
もしかしたら寄付を受け付けてもらえるかもしれない。

個人や法人への寄付は贈与税に注意

自治体以外の寄付先として、個人や法人があります。

ただし個人や法人へ寄付する場合は、所有権移転登記費用と贈与税がかかります。

所有権移転登記費用

所有権移転登記にかかる費用は、登録免許税と司法書士報酬。

登録免許税は贈与の場合、不動産の固定資産税評価額の2%です。

【参考】国税庁・No.7191 登録免許税の税額表

司法書士報酬は、所有権移転登記を司法書士に依頼した場合に必要で、10〜30万円程度かかります。

自分で所有権移転登記をすれば、司法書士費用はかかりません。

【参考】法務局・不動産登記

贈与税

個人に寄付した場合、寄付を受けた人には贈与税がかかります。

贈与税の基礎控除は110万円。

寄付した土地の評価額から110万円を引いた残りの額に応じた税率をかけ、納付する税額が決まります。

贈与税の税率と控除額

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

また一般企業への寄付は、売主にも税金が発生する恐れがあります。

なぜなら土地を寄付する際に、一旦土地を売却して現金を得た後、その現金を寄付したとみなされるため。

売却していないので実際に現金を得たわけではありませんが、「みなし譲渡所得」として課税されます。
【参考】国税庁・No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法

無料で欲しい人を探す方法も

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方法3.相続から3ヶ月以内なら相続放棄

もし相続してから3ヶ月以内であれば、相続放棄によって手放す方法もあります。
※特別な事情がある場合や、被相続人が亡くなったことを知らなかった場合などは、3ヶ月経過後も放棄できることがあります。

相続放棄すれば、土地の権利も手放せます。

ただし田舎の土地だけ放棄して、他の財産を相続することはできず、全ての財産を放棄することになります。

【参考】裁判所・相続の放棄の申述

限定相続という制度もあるのですが、相続人全員の同意が必要で、土地だけ放棄できるかは難しいところ。
手続きも難易度が上がります。

【参考】裁判所・相続の限定承認の申述

相続放棄しても管理責任は残る

相続放棄によって所有権は手放せますが、管理責任は残ります。

管理責任があるため、相続放棄後も雑草の除去など管理だけはしなければならないのです。

ハウスくんハウスくん

管理責任も放棄する方法はないの?

家博士家博士

管理責任まで放棄する方法もあるけれど、「予納金」が必要になる。
だいたい100万円程度必要だと言われているよ


【参考】土地所有権放棄の現状と課題

管理責任を放棄するのは難しい

管理責任まで放棄する場合は、代わりに相続財産を管理する人(相続財産管理人)を選任する必要があります。

財産の管理には手間がかかるため、その報酬として予納金を納めることになります。

相続放棄された土地が国に引き取られる流れ

  1. 家庭裁判所に相続財産管理人選任を申し立て、予納金を納める。
  2. 家庭裁判所が管理人を選任する。(弁護士・司法書士など)→管理人が立たないケースも有る
  3. 管理人は競売などで売却に努める。→売れないケースも多い
  4. 手を尽くしても売れ残った土地は国が引き取る。→認められないケースも有る

2016年度に相続財産管理人選任の申立件数は約2万件。

しかし国が引き取った土地は、年間数十件程度。

いかに相続放棄で国に引き取られることが難しいか、よく分かります。

【参考】裁判所・相続財産管理人の選任

ハウスくんハウスくん

田舎の土地は相続放棄も難しいんだね。
なんだか面倒だから、そのままで良いような気がしてきた。


家博士家博士

田舎の土地をそのままにするとデメリットが多いよ。
面倒でも今のうちになんとか手放した方が良いんだ

土地を所有し続けるデメリット

田舎の不要な土地を所有し続けると、次のデメリットがあります。

  • 固定資産税がかかる
  • 管理費用や手間がかかる
  • 万が一の賠償責任
  • 相続で子や孫まで迷惑をかける
  • 過疎化が進み、今よりさらに売却が難しくなる

固定資産税は空き地(使っていない土地)であっても、所有している限りは課税されるもの。

1回に支払う額はわずかでも、10年20年と払い続ければ数十万、数百万円になることもあります。

さらに雑草除去など管理の費用や手間もかかり、遠方だと見に行くのも大変。

古い家が建ったままだと、老朽化による倒壊も心配です。

高低差がある土地では、斜面が崩れる恐れも。

倒壊や崩落によって通行人に被害があると、億単位の損害賠償を請求されるリスクも。

そしてあなたが亡くなった後は、子供や孫に相続され、あなたが抱えている問題を代々引き継いでしまいます。

国土交通省の「国土の長期展望」によると、2050年には

  • 5割の地域で、人口が現在の半分以下になる。
  • 2割の地域で、無人化する。

ことが分かっています。

今後は人口が急激に減少するため、田舎になるほど今以上に売るのが難しくなります。

日本の長期人口変化

日本の長期人口変化

家博士家博士

子供に相続する頃には、今以上に大きな問題になっているんだ。
子供に迷惑をかける前に、なんとか今手放したほうが良いよ


ハウスくんハウスくん

なるべく早く手放すと、管理の手間や費用も少なくて済むもんね。

まとめ

田舎の土地を手放す方法は次の3つ。

  1. 方法1.売却する
  2. 方法2.寄付する
  3. 方法3.相続放棄する

どの方法にも一長一短あり、どれが一番良い方法かは条件によって違います。

最もシンプルなのは、売却すること。

複数の不動産会社に相談し、扱ってくれるところを探してみましょう。

同時に、近隣に声をかける、空き家バンクに登録、公的機関へ相談するなど、できることを試してみてはいかがでしょうか。

条件さえ良ければ自治体への寄付も可能ですが、個人や法人の方が現実的。

相続から間もないのであれば、相続放棄もありますが、全てを放棄し、100万円程度の予納金が必要です。

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  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. SUUMO(スーモ)

    suumo
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    非公開
    不動産会社数:
    非公開
    運営会社:
    リクルート住まいカンパニー

    運営は、東証1部上場株式会社リクルートのグループ会社。SUUMO(スーモ)といえば、不動産購入者の9割以上が利用するというほど、圧倒的な知名度の不動産情報サイト。登録不動産会社数は非公開で、一時期より減っていますがまだ十分な量。
    SUUMOについて、更に詳しくはこちら
    SUUMOの詳細

    管理人のコメント

    提案された不動産会社を選ぶときは、エリアの『売却実績』と『お探しのお客様の数』が表示されるので、参考にすると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】SUUMO(スーモ)