土地の売却イメージ
「土地を売却しよう」と思っても、普通は土地の売却なんて、何から始めれば良いのか分からないもの。

普通に生活しているかぎり、土地を売るなんてことは縁がないので、それも当然です。

そんな「初めて土地を売る」あなたのために、土地売却の流れについて分かりやすくまとめました。

1. まずは相場を確認する

土地の売却を決めたら、まずは相場を確認してみましょう。

まず大まかな相場を知っておくことで、極端に安く売ってしてしまうことを防げます。

ただし、なるべく手間を省きたい場合は、この相場の確認は省略しても大丈夫。

次のステップで詳しく説明しますが、複数の不動産会社に無料査定を依頼することでも、相場は確認できます。

ハウスくんハウスくん

相場を知るにはどうすればいいの?

家博士家博士

調べる方法を紹介しよう。
なるべく多くの方法で調べた方が、相場感覚は身につくよ。

相場を確認する4つの方法

相場を確認する方法として主に4つの方法があります。

ハウスくんハウスくん

えー、4つもあるの。
どれか1つだけ試すならどれが良いの?


家博士家博士

方法4の路線価がおすすめだよ

方法1. 売出し価格を調べる

売出し価格とは、土地の売主が「この価格で売りたい」と考えている売り主の希望価格のこと。

あなたの競合となる周辺の土地が、どれくらいの価格で売り出されているかを知ることができます。

売出し価格を知るには、次の主要不動産ポータルサイトをチェックします。

方法2. 成約価格を調べる

成約価格とは、実際に売買が成立した価格。

土地の売買では売出し価格をベースに、価格交渉を経て実際の売買価格(成約価格)が決まります。

成約価格はレインズというデータベースに記録されていますが、個人でレインズを見ることはできません。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

個人で成約価格を知るには、国土交通省の土地総合情報システムをチェックします。

土地総合情報システムでは、個人情報保護のためかなり大まかな情報歯科わかりませんが、売出し価格よりは実際の価格に近い相場を確認できます。

【参考】国土交通省・土地総合情報システム

方法3. 公示地価・基準地価を調べる

公示地価・基準地価とは、国道府県が年に1回公表している、標準地(基準値)の価格のこと。

サンプル地点の実勢価格が分かりますが、直接あなたの土地の価格を知ることはできません。

国土交通省のホームページから、誰でも無料で閲覧できるようになっています。

【参考】国土交通省地価公示・都道府県地価調査

方法4. 路線価と固定資産税評価額から相場を推定する

路線価を使うと、あなたの土地の価格を直接計算することができます。

相場(実勢価格)に比べて、路線価はおよそ8割程度なので、次の計算式で路線価から相場を計算します。

相場(実勢価格)=路線価÷0.8

路線価の計算方法は、こちらの記事で詳しく解説しています。

路線価はこちらの国税庁サイトで。

【参考】国税庁・路線価図・評価倍率表

ハウスくんハウスくん

路線価だと、自分の土地の価格が計算できるんだね。
固定資産税評価額はどうなの?

家博士家博士

固定資産税評価額は、路線価よりさらに分かりやすいんだけど、3年に1回しか更新されないので要注意。

最新の更新は2018年1月1日時点の評価になっています。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書に記載されています。

相場(実勢価格)に比べて、固定資産税評価額はおよそ7割程度なので、次の計算式で路線価から相場を計算します。

相場(実勢価格)=固定資産税評価額÷0.7
家博士家博士

固定資産税と相場(実勢価格)は、地方ほど固定資産税評価額の方が相場より高く、都市部ほど相場の方が高くなるという傾向があるよ。

土地価格の調べ方について、こちらでさらに詳しく解説しています。

2. 複数の不動産会社へ無料査定を依頼

大まかな相場が確認できたら、不動産会社へ無料査定を依頼します。

ここで大事なのが、次の3点。

無料査定を依頼するときのポイント

  1. エリアで土地の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。
  2. 複数の不動産会社(3〜6社)に無料査定を依頼すること。
  3. 査定を依頼するときは買取と仲介(普通の売買)の両方の価格の査定を依頼すること。
家博士家博士

エリアによって不動産会社の売買実績は全く違うからね。

一般的な傾向としては、都市部では大手不動産会社や私鉄系の不動産会社が強く、地方では地方に特化した中小やフランチャイズの不動産会社が強くなります。

また不動産会社といっても、売買でなく賃貸がメインの会社もあるため、土地売買のノウハウが豊富な会社を選ぶことが大切です。

家博士家博士

複数の不動産会社に査定を依頼し話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が分かるよ。

不動産会社によって査定価格に差があるため、複数の不動産会社の査定をとることで、相場がよく分かるというメリットも。

ハウスくんハウスくん

買取と仲介の価格を査定してもらうのは?

家博士家博士

買取と仲介で、不動産会社の本音と建前が分かるからだよ。


査定を依頼するときは、「不動産会社による買取」と「仲介(普通の売買)」の両方を依頼することで、不動産会社の本音と建前が分かります。

買取と仲介の違いはこちら。

買取と仲介(普通の売買)の違い

買取と売買の違いイメージ
「買取」では、不動産会社が自社で費用を負担して買取り転売して利益を出すため、買取価格は相場の6〜8割程度になります。

つまり買取では、本音の査定価格がわかるのです。

一方で「仲介(普通の売買)」では、おそらく売れるであろう予想価格にすぎず、不動産会社にとってリスクもないため、高めの査定価格になりがち。

つまり仲介では、建前の査定価格になってしまいます。

ハウスくんハウスくん

確かに査定価格が高い不動産会社の方が、選びたくなるね。

買取と仲介の査定価格の差が大きい不動産会社は、査定根拠をよく聞いたほうが良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

3〜6社も不動産会社なんて知らなかったら、どうすればいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。


一括査定サイトでは、住所を入力するとエリアで売却実績が豊富な不動産会社が自動でリストアップされます。

あなたは、リストからチェックした会社へ一度にまとめて無料査定を依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

3. 不動産会社の選定

不動産会社を選ぶイメージ
不動産会社から査定結果が揃ったら、売却を依頼する不動産会社を選びます。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格以外の部分にも注目すること。

査定価格の計算根拠や不動産会社の実績、質問に対する返答内容を聴き比べて、信頼できる不動産会社を選びましょう。

ハウスくんハウスくん

信頼できる不動産会社なんて、話を聞くだけで分かるかな?


家博士家博士

話を聴き比べると、なんとなく分かるもんだよ。
特に自分では判断が難しい質問をすると良いね。


ハウスくんハウスくん

例えばどんな質問が良いの?


家博士家博士

相場の動き、境界測量や地盤調査について、聞いてみると良いよ

不動産会社を選ぶ際に、次のような質問をしてみましょう。

不動産会社を選ぶときの質問例

  1. 最近の相場の動きはどうか? 想定する購入者は?
  2. 予想売却期間は? 売出し価格はどう考えるか?
  3. 境界測量はした方が良いか?
  4. 地盤調査は必要か?
  5. 土壌汚染や埋蔵文化財の心配はあるか?
  6. (擁壁がある場合は)擁壁について、どんなリスクがあるか?
  7. (家が残っている場合は)解体した方が良いか、残したほうが良いか?
  8. (私道など接道が悪い場合は)接道で注意することは?
  9. (駐車場などで貸している場合は)駐車場の契約は売る前に解除した方が良いか?

境界測量については、こちらも合わせてお読み下さい。


地盤調査については、こちらも合わせてお読み下さい。

土所汚染については、こちらも合わせてお読み下さい。

埋蔵文化財については、こちらも合わせてお読み下さい。

擁壁については、こちらも合わせてお読み下さい。

建物の解体については、こちらも合わせてお読み下さい。

接道については、こちらも合わせてお読み下さい。

駐車場については、こちらも合わせてお読み下さい。

4. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

売買契約イメージ
実績や査定の根拠などをふまえて不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。

媒介契約は3種類。

【媒介契約の比較】

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任
媒介契約
特徴自由な契約一般的な契約厳しい契約
こんなタイプの人向き不動産の売却経験がある人普通の人多少損でもお任せしたい人
実際の契約の多さ
(2015年東日本の実績)
29%46%
一番多い
25%
他社との媒介契約××
自分で見つけた相手との直接契約×
契約の有効期間制限なし
(行政指導により3ヶ月が一般的)
最長3ヶ月最長3ヶ月
指定流通機構(レインズ)への登録×
登録義務なし

契約から7日以内

契約から5日以内
業務処理状況の報告義務規定なし14日に1回以上7日に1回以上
レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

契約の種類によって「できること」「できないこと」「報告の頻度」などが変わります。

なお、契約期間はいずれも3ヶ月間で自動更新です。

ハウスくんハウスくん

どの契約にすれば良いのか悩むなぁ…

家博士家博士

不動産の売買経験の有無で、どの契約方法にすれば良いのか選ぶのがおすすめだよ

不動産の売買経験がない場合

これまで一度も不動産の売買経験がなければ、専任媒介で1社に依頼するのが基本。

契約期間は3ヶ月が基本ですが、不安な場合は1ヶ月にしておくと良いでしょう。

不動産の売買経験がある場合

すでに何度か不動産の売買経験があるなら、一般媒介で複数の不動産会社に依頼する方法でも良いでしょう。

一般媒介では他社との契約を通知する「明示型」と、通知しない「非明示型」の2種類の契約があります。

一般媒介については、こちらで解説しています。

5. 売却活動

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動がスタート!

しかし、売却活動を始めたからと言って、すぐに買い手が見つかるわけでもありません。

立地や売出し価格にもよりますが、売買契約を結ぶまでには3〜6ヶ月ほどかかると考えておきましょう。

売却したい土地の境界が未確定だと、場合によっては境界確定だけで3ヶ月前後かかってしまうことも。

境界確定について詳しくはこちらで解説しています。

不動産の売却は、思っている以上に時間がかかるものなのです。

ハウスくんハウスくん

3ヶ月くらい経って売れる気配がない場合でも、ひたすら待つしかないの?

家博士家博士

なかなか売れないときは、レインズ登録や不動産ポータルサイトの登録を確認してみよう。


専任媒介契約であれば、レインズ登録状況を自分で確認できます。

状況を確認する際には「登録証明書」が必要になるので、不動産会社から受け取るようにしてください。

売出し価格は少し高めに設定する

「どんなに安くても良いから、とにかく早く売りたい」というような場合は除いて、売出し価格は少し高めに設定してポータルサイトなどに掲載しましょう。

その後、反響を見ながら何度か価格調整するのが一般的な方法です。

もし、情報を出してすぐに売れるような場合は、価格が安すぎた可能性も。

「本当はもっと高く売れたのではないか…」と、後味が悪く感じるかもしれません。

しかし複数の不動産会社の査定価格を知っておけば、余計な不安を感じなくて済みます。

自分自身が安心して土地を売却するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することは大事なことなのです。

価格設定については、こちらも合わせてお読みください。

6. 購入希望者と交渉

価格交渉イメージ
売却活動を始めて情報が出回ると、あなたの土地を購入したい! と考える人から「購入申込書」が出されます。

場合によっては複数の購入申込書が届くこともあるでしょう。

ハウスくんハウスくん

購入申込書が届いた順に交渉しなければいけないのかな?

家博士家博士

その必要はないよ。
購入申込書には法的拘束力がないし、早い者勝ちというものでもないからね。
売主が優先順位をつけられるから、高く買ってくれる人や現金で買ってくれる人、融資が固い人などを優先しよう

購入希望者との交渉では、多くの場合で「この価格で購入したい」という指値交渉があります。

購入希望者の希望を100%受け入れる必要はありませんが、頑なに値下げしないのも考えもの。

不動産会社と相談しながら決めましょう。

また、購入希望者にとってあまり良くない情報であっても、重要事項説明に明記して出来るだけ全ての情報を開示するようにしましょう。

例えば、地下に古井戸やコンクリートガラが埋まっているなど、分かる範囲で文書に残しておきましょう。

情報を開示することで、瑕疵になるリスクを避けられます。

瑕疵については、こちらで解説しています。

こうした交渉を経て価格と引き渡し時期が固まれば、売買契約へと移ります。

7. 売買契約を結ぶ

売買契約イメージ
購入希望者との話がまとまれば、いよいよ売買契約を結びます。

このときに受取るのは手付金だけ。

手付金の相場は売買価格の3〜10%程度ですが、状況にもよるので不動産会社と相談することをオススメします。

なお、手付金は「契約の証」として買主が売主に預けておくもの。

手付金を受け取った後に買主の都合で契約が解除された場合、買主は手付金を放棄することになります。

逆に、あなた(売主)の都合で契約解除となったときは、手付金を倍返ししなければなりません。

また、買主に対して忘れずに確認しておきたいのが、ローンの事前審査結果について。

事前審査がOKなら、まずは安心と言えるでしょう。

ハウスくんハウスくん

どうして事前審査の結果を確認しておいた方が良いの?

家博士家博士

ローン特約という特約が付くからだよ

ローン特約とは「ローンの審査が通らなかった場合、売買契約を白紙にできる」というもの。

契約解除ではないため、手付金なども返さなければなりません。

せっかくスムーズに進んだのに白紙になってしまっては、これまでの労力も水の泡。

該当する場合は忘れずに確認しておきましょう。

手付金について、詳しくはこちらで解説しています。

8. 引き渡しと精算

契約に関する全ての手続きが終われば、物件を引き渡し、残金の精算をします。

これは売買契約を結んですぐに行うわけではなく、契約を結んで1ヶ月ほどかかるのが一般的です。

9. 確定申告と納税

引き渡しと精算が終われば完了! …ではありません。

確定申告と納税まで済んで、ようやく完了です。

会社員であっても年末調整では行えないものなので、時期が来たら確定申告を忘れずに行ってください。

先ずは無料査定から

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

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SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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