土地の売買イメージ
あなたの借地権は売却できます。

しかし借地権の売却では、借地権ならではの注意点があります。

トラブルなく借地権を高く売却するために、知っておきたい注意点や、かかる費用についてまとめました。

借地権売却のポイント

地主から土地を借りる権利である借地権も、他の人へ売却することができます。

しかし自分自身が所有する土地(所有権のある土地)を売却するのと違い、借地権ならではの知っておきたいポイントが2点。

借地権売却のポイント

  • 借地権の売買には賃貸人(地主)の許可が必要。
  • 賃貸人(地主)の買取が優先される。
ハウスくんハウスくん

借地権って、地主がOKしないと売却できないんだね

家博士家博士

元はといえば地主の土地だからね。
賃貸人に無断で借地権を売却した場合、賃貸人は借地契約を解除できるようになっているんだ。
地主の買取が優先される点も通常の土地の売却とは大きく異なるポイントだよ。

借地権の種類

借地権に関する法律は、平成4年8月に改正されています。

それに伴い、一言で借地権といっても旧法の借地権と新法の借地権の2種類が存在しているのです。

家博士家博士

まずは自分の借地権が旧法と新法のどちらになるのかを確認しておこう。
新法の借地権では、内容が更に細かく分かれているんだ

旧法借地権と新法借地権の具体的な内容は、次の通りとなっています。

旧法借地権

  1. 存続期間…堅固建物で30年、非堅固建物で20年
  2. 契約更新…あり(20年以上)
  3. 地主側の更新拒絶や建物明け渡し、更地返還は正当な事由なしに認められない

新法借地権

普通借地権

  1. 存続期間…原則30年以上(双方の同意によってこれより長い期間の設定が可能)
  2. 契約更新…1回目が20年、2回目が10年
  3. 地主側の更新拒絶や建物明け渡し、更地返還は正当な事由なしに認められない

一般定期借地権

  1. 存続期間…50年以上
  2. 契約更新…なし
  3. 更地にして返還し、期間の延長なし
  4. 契約満了時に地主に対して買取請求できない

事業用借地権

  1. 存続期間…10年以上50年未満
  2. 原則として更地返還

建物譲渡特約付借地権

  1. 存続期間…30年以上
  2. 契約期間終了後に地主が建物を買取ることで契約が消滅
家博士家博士

旧法と新法では契約内容も違うし、新法では地主の権利も強くなるんだ。
一般定期借地権では地主に対して買取請求することもできないし、更地返還が必須。
建物は解体する必要があるから、その費用は賃借人が負担しないといけないんだ

ハウスくんハウスくん

契約内容が違うから、まずは今の借地権がどちらに該当するのか確認しておく必要があるんだね

家博士家博士

そう。平成4年8月以前に契約していれば旧法。
それ以降なら新法になる。新法なら普通借地権なのか、一般定期借地権なのかといったところも確認しておこう

底地の売却は難しい

借地権に関連する単語として目にすることも多い底地。

底地とは、借地権がついた土地のこと。

借地権が付いている土地は通常の土地(完全所有権のある土地)と異なり、制約の多い土地になります。

そのため、個人で買い取る人はほとんどおらず、収益性もなし。

買い手がほとんどいないため、底地だけの売却はかなり困難です。

借地権を賃貸人(地主)が買取る場合

ここからは借地権の売却で賃貸人と相談した結果、借地権を賃貸人が買取ることになった場合の注意点を見ていきます。

賃貸人の意向が大きく影響することを頭に入れておく必要があります。

建物ごと買取ってもらうか解体するか

土地の上に建っている建物の扱いをどうするかは、契約内容と賃貸人の意向によって変わります。

賃貸人が建物ごと買取ることをOKしている場合は、解体せずに建物ごと買取ってもらうことが可能。

逆に解体の必要がある場合、解体費用は賃借人の負担となります。

借地権の評価について

借地権の売却で気になるのが、売却価格ではないでしょうか。

結論から言うと、借地権の評価についても賃貸人の意向が強く影響します。

そもそも評価額は路線価で発表されていますが、借地権の場合は完全所有権のある土地と違い、実際の売却に適用できるわけではありません。

※路線価は相続税の評価額を決める目的で国税庁が定めた評価方法です。

相場よりも賃貸人の意向次第という点には注意しておきましょう。

ハウスくんハウスくん

賃貸人に買い取ってもらえるなら話が早いと思ったけれど、あくまでも賃貸人の意向によるんだね

家博士家博士

そう。土地や家の売却では『相場』があって参考にできるけれど、借地権の場合はそうではないんだ。金額に折り合いをつけるのは難しいかもしれないけれど、そもそも賃貸人の許可がなければ売却もできないわけだから、無理に交渉するのは控えよう

賃貸人(地主)が買取らない場合

先ほどとは逆に、賃貸人が借地権を買取らない場合についても見ていきます。

この場合は大きく2つのパターンに分けられます。

賃貸人が同意すれば「所有権」として売却も可能

あくまでも賃貸人が同意すれば…ですが、借地権と底地をまとめて所有権(完全所有権)として売却することができます。

借地権と底地を切り離して売却するよりも、まとめて所有権として売却した方が相場通りに売れるもの。

この場合、まずは賃貸人から底地を買取って、その後にまとめて売却することになります。

賃貸人が同意しなければ「借地権」だけの売却となる

一方で賃貸人が底地の売却に応じない場合は、借地権だけを売却することになります。

借地権だけの売却だと、所有権よりも安くなる場合がほとんど。

路線価で発表されている比率が参考になりますが、実際にはそれよりさらに安くなる場合が多くなっています。

家博士家博士

路線価で発表されている比率は、あくまでも課税金額を決めるためのもの。
本当にそれだけの価値があるか判断も難しいし、その価格で売買できるというものではないんだ

ハウスくんハウスくん

路線価は税金に関する資料だから、そもそもの目的が違うってことなんだね

賃貸人が借地権の売却を承諾しない場合

2つ目のパターンは、賃貸人が借地権の売却自体を承諾していない場合。

この場合は裁判所に異議申し立てをすることになります。

これは「借地非訟手続き」と呼ばれ、賃貸人に代わって裁判所から許可をもらうことで借地権の売却ができるようになるものです。

ハウスくんハウスくん

借地権の売却で裁判所!?

家博士家博士

これは最終手段のようなもので、賃貸人との関係が悪化していたりすると借地非訟手続きとなることもあるんだ。これまでのパターンの中でも特に売却価格が安くなる可能性もあるから、どうしても許可がもらえない場合に限って利用するようにしよう

借地権の売却にかかる費用

最後に、借地権の売却にかかる費用も確認しておきましょう。

一般的な土地の売却とは異なり、借地権だからこそ必要な費用などもあります。

譲渡承諾料(名義書換料)

譲渡承諾料は賃貸人(地主)に対して支払うもの。

法律では決まっておらず、慣行的に行われているものです。

一般的な相場として、東京・大阪・名古屋など大都市圏では売買価格の5〜15%程度、地方都市ではその半分が目安と言われています。

(参考)公益財団法人不動産流通推進センター・借地権譲渡の承諾料等に関する地主との条件交渉の方法

税金

借地権の売却であっても、所有権の売却と同じ譲渡所得と住民税がかかります。

税率は所有権の売却などと同様。

所有期間によって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の2パターンがあります。

建物の解体費用

こちらも所有権の売買と同じで、買主が更地での引き渡しを希望した場合は建物を解体する必要があります。

また、築年数が古い建物が建っている場合も、解体の必要が出てくるかもしれません。

このときの解体費用は自己負担。

解体費用の相場も通常の解体と変わらず、次のようになります。

  • 木造…2〜4万円/坪+付帯工事費
  • 鉄骨造…3〜5万円/坪+付帯工事費
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)…4〜6万円/坪+付帯工事費

※坪単価×0.3025=平方メートル単価

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料も発生します。

売買価格によって手数料は異なりますが、400万以上であれば売却価格×3%+6万円+消費税が上限。

400万円未満の場合は表の通りとなっています。

家の売買価格仲介手数料の計算式
200万円以下の部分売買価格×5%+消費税
200万〜400万円の部分売買価格×4%+消費税
400万円以上の部分売買価格×3%+消費税
400万円以下は18万円+消費税になった
2018年1月1日から宅建業法が改正され、売り主側の不動産会社に限り、売買価格が400万円以下でも400万円と同じ「18万円+消費税」を請求できる様になりました。(低廉な空き家等の売買に関する特例)

これは地方を中心として空き家が増加し、400万円以下の不動産が急増しているため。

400万円以下の不動産を売ろうとしても、仲介手数料が安すぎるために不動産会社が扱ってくれないことが多いのです。

ただし増額されたといっても18万円+消費税だけ。
積極的に広告活動をできる金額ではありません。

地方の空き家を売るのは、引き続き難しいことに変わりありません。

印紙代

売買契約書に貼付する収入印紙代も、借地権の売却に必要な費用。

印紙代は取引価格によっても変わります。

なお、売主側には売買契約書の保存義務がないため、買主側の売買契約書1通のみ作成し、売主側はそのコピーを持っておくという方法も。

この方法なら印紙の貼付が不要なので、印紙代の節約も可能です。

その他、費用についてはこちらの売却時の費用と同じです。

以上のように、借地権の売却でも所有権の売却同様にそれなりの費用がかかります。

あらかじめよく確認して、いざというとき慌てずに済むようにしておきましょう。