「借地権を売りたいけど、どうすれば良い？」
借地権の売却でお悩みですね。
確かに借地権の売却は、いろいろと面倒で、価格も安くなりがち。
しかし借地権でも、高く売れる可能性はあります。
借地権を高く売るためには『地主と借地人の関係』がポイント。
この記事では、借地権売却の4つの注意点、借地権を高く売る2つの方法について解説します。
あなたの借地権売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。
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この記事のもくじ
借地権売却の4つの注意点
借地権を売却するときの注意点は次の4つ
それぞれ解説します。
注意点1. 地主の許可と名義書換料が必要
借地権の売買には、地主の許可と地主への名義書換料が必要です。
もし借地人が、地主に無断で借地権を売却すると、地主は借地契約解除の申し入れができます。
（※民法612条による）
ハウス じゃあ地主さんに、手土産持参でお願いする感じなの？
家博士 手土産はともかく、地主に承諾料を支払うのが一般的だね。
承諾料（名義書換料）の目安
借地権の売却では、地主に承諾料として「名義書換料」を支払います。
名義書換料は法律で決まっているものではありませんが、商習慣として定着しているもの。
具体的な金額は明確に決まっていませんが、目安はこちらです。
- 東京・大阪・名古屋など大都市圏
→売買価格の5〜15％程度 - 地方都市
→売買価格の2.5〜7.5％程度
（参考）公益財団法人不動産流通推進センター・借地権譲渡の承諾料等に関する地主との条件交渉の方法
ハウス 地主が反対したら、どうなるの？
家博士 地主が反対しても、裁判所に異議申し立てすれば、簡単に売却はできるんだ。
地主が承諾しなくても売却できるが
借地権の売買を地主が承諾してくれない場合は、裁判所に異議申し立てすることで、売却できます。
（借地借家法第19条）
正式には「借地非訟手続き」と言い、地主に代わって裁判所から許可をもらい借地権を売却するもの。
【参考】裁判所・借地非訟事件について
ハウス じゃあ地主に反対されても大丈夫だね。
家博士 ただし売却価格が安くなる恐れがあるから、できれば使わない方が良い。
どうしても許可がもらえない場合に利用するものだね
例外として地主承諾が不要な2つのケース
借地人が、地主の承諾なしに、借地権を売ることができるケースもあります。
具体的には次の2つ。
- ケース1. 地上権の場合
- 借地権にはいくつか種類があります。（詳細は後で解説します）
借地権の種類で『地上権』では、地主の承諾なしで、第3者へ借地権を譲渡できます。 - ケース2. 借地契約で譲渡を承諾している場合
- 借地権の契約で、地主が借地人による借地権譲渡をあらかじめ承諾し、権利金を受け取っている場合は、すでに承諾済みだとされます。
注意点2. 地主の買取が優先
借地権の売買では、地主の買取が優先されます。
もし地主が買取りを希望したら、借地人は第3者へ売却できません。
ハウス じゃあ、建物は買い取ってもらえるの？
家博士 建物がどうなるかは、契約内容と地主次第なんだ。
建物が買取りか解体かは、地主次第
地主が借地権を買取る場合、借地の上に建っている建物の扱いは、地主の意向によります。
地主が買取を承諾している場合
地主が建物ごと買取ると承諾している場合は、解体せずに建物ごと買取ってもらえます。
価格は時価になります。
地主が買取を拒否している場合
地主が建物の買取を拒否している場合は、基本的に建物を解体することに。
解体費用は借地人の負担です。
ハウス それは厳しいね。
家博士 借地期間が満了して、契約が更新されない場合は建物買取請求権があるけど、期間途中の合意解除では仕方ないんだ
借地人が地主に対して、建物を買取るように請求できる権利。
ただし次の2つの条件を満たす場合に限ります。
- 借地権の存続期間が満了した場合
- 契約の更新がないとき
【参考】借地借家第13条
ただし、すでに第3者へ譲渡され2ヶ月以上経過したあとに、地主が譲渡を拒否した場合、第3者は地主へ買取請求が可能です。
ハウス 難しくて、全然わからないよ。
家博士 まあ、ここまで詳しい話は、弁護士に相談したほうが良いよ
注意点3. 借地権の種類でルールが大きく違う
一言で借地権といっても旧法の借地権と新法の借地権で大きく違います。
借地権の種類
借地権の法律は、平成4年8月に改正されています。
旧法借地権と新法借地権の具体的な内容は、次の通り。
- 存続期間…堅固建物で30年、非堅固建物で20年
- 契約更新…あり（20年以上）
- 地主側の更新拒絶や建物明け渡し、更地返還は正当な事由なしに認められない
●普通借地権
- 存続期間…原則30年以上（双方の同意によってこれより長い期間の設定が可能）
- 契約更新…1回目が20年、2回目が10年
- 地主側の更新拒絶や建物明け渡し、更地返還は正当な事由なしに認められない
●一般定期借地権
- 存続期間…50年以上
- 契約更新…なし
- 更地にして返還し、期間の延長なし
- 契約満了時に地主に対して買取請求できない
●事業用借地権
- 存続期間…10年以上50年未満
- 原則として更地返還
●建物譲渡特約付借地権
- 存続期間…30年以上
- 契約期間終了後に地主が建物を買取ることで契約が消滅
【参考】国土交通省・定期借地権の解説
家博士 旧法と新法では契約内容も違うし、新法では地主の権利も強くなるんだ。
一般定期借地権では地主に対して買取請求することもできないし、更地返還が必須。
建物は解体する必要があるから、その費用は賃借人が負担しないといけないんだ
ハウス 今の借地権がどれかで、ぜんぜん違うんだね
家博士 そうだね。
さらに誰にどう売るかで、価格も違うんだ。
注意点4. 誰にどう売るかで、価格は全く違う。
借地権の売却では、誰にどう売るかで、価格が全く違います。
ポイントは地主と借地人の関係。
場合によっては2倍以上の違いになるので、地主と上手く協力して、互いに儲かる選択肢を選びましょう。
詳しくは次章で解説します。
借地権を高く売る方法は所有権化
借地権を高く売る方法は、借地権でなく所有権にすること。
所有権として売れば、相場通りの価格で売却できます。
具体的には次の2つの方法あります。
高く売る方法1. 底地とセットで所有権化
地主と協力できる場合は、地主の所有する底地権とセットで第3者へ売却すると良いでしょう。
地主にもメリットがあります。
地主にも所有権化のメリットは大きい
地主の所有する底地も、売却は難しいもの。
借地権と同じで、一部の投資家しか買いません。
さらに相続では、相続税評価額が実勢価格より高くなりがち。
相続税対策としても売却した方が良いのです。
つまり地主にとっても、借地権と底地をまとめて売却するメリットはあるのです。
底地を売るなら知っておきたい3つのポイント、底地を売却する5つの方法について、借地権者との対応のコツなどを含めて分かりやすくまとめました。
手強いのは借地権を安く買いたい地主
手強いのは、あなたから安く借地権を買い取りたいと考えている地主。
こういった地主は、借地権を安く買い取り、自ら借地権と底地をセットにすることで、利益を総取りしたいのです。
ここまで考えている地主と交渉するためには、専門的な知識が必要。
地主を上手く説得するためには、借地権の売買経験が豊富な不動産会社に依頼すると良いでしょう。
高く売る方法2. 等価交換で所有権に
地主の底地とあなたの借地を一部交換して、それぞれ普通の所有権とする方法。
土地が分筆できるほど広く、地主が交渉に応じてくれることが条件になります。
この方法も、専門的な知識が必要です。
借地権の売買経験が豊富な不動産会社に依頼し、地主を説得してもらうと良いでしょう。
ハウス 売買経験が豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位35社
（2023年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
37年連続で売買仲介件数1位
（首都圏182、関西圏46、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、37年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産販売
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 234店舗
（首都圏136、関西圏58、中部東海15、北海道8、東北4、中国7、九州6）
住友不動産販売（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産販売「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産販売のメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 216店舗
（首都圏141、関西圏42、名古屋11、札幌9、仙台6、福岡7）
東急リバブルは売却に便利なサービスが充実しています。
例えば予定期間で売れないと査定価格の90％などで買取る「買取保証」は、買い替えで安心。
またリフォーム込で売り出す「アクティブ売却パッケージ」は、築古マンションを売り出す方法として効果的です。
家博士 初めての買い替えや売却で心配なら、話を聞いてみると良いね。
東急リバブルの無料査定はこちらから
⇒東急リバブル
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
大手3社にまとめて無料査定を依頼するなら、一括査定サイトの「すまいValue」が便利。
すまいValueは、大手上位6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所の住まいリレー）が共同運営する一括査定サイトです。
ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
首都圏・関西圏ならエージェント制のSRE不動産（旧ソニー不動産）、それ以外なら地域で実績No.1の会社にも査定を依頼しよう。
SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
大手と比較するならSRE不動産（旧ソニー不動産）が良いでしょう。
なぜならSRE不動産は、大手で問題になりがちな両手仲介が無いため。
（※両手仲介とは売主と買主を同じ不動産会社が担当すること。大手は顧客を多く抱えるため、自然と両手仲介が多くなる。）
SRE不動産は、業界初のエージェント制で売主だけを担当。
買主は無数にある他の不動産会社が積極的に探します。
結果として、大手にも劣らない販売力で、早く高く売れやすいことが最大のメリット。
ただし営業エリアは首都圏・関西圏限定です。
家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
大手と話を聴き比べて、自分に合ってる方を選ぶと良いよ。
SRE不動産（旧ソニー不動産）の口コミや評判、裏事情などから、あなたがソニー不動産を利用すべきなのか徹底評価しました。
その他エリアは地域No.1を探す
大手やSRE不動産の営業エリア外なら、地域で実績No.1の不動産会社を中心に選びましょう。
実績No.1の不動産会社は、実績をアピールしているのですぐに分かります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトをいくつか併用すると良いでしょう。
全国対応の主要な一括査定サイトとして次があります。
その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
借地権のままで売却する方法
所有権にして売却するのが難しい場合は、借地権のままで売却するしかありません。
借地権のままで売却する場合、残念ながら価格は安くなりがち。
すこしでも高くなる可能性があるのは、地主に売却する方法です。
少しでも高く売るなら地主へ売却
借地権を地主へ売却する場合、あなたと地主が合意すれば価格は自由。
だから借地権の価格を高くできる可能性があります。
ただしあまり高いと地主が了承しないので、路線価が目安となります。
価格の目安は路線価
地主が借地権を買取る場合、価格の目安は、路線価で発表されている価格。
これに借地権割合を考慮し、さらに借地権の残り期間から計算します。
路線価は相続税の評価額を決める目的で国税庁が定めた評価方法。
路線価については、こちらで詳しく解説しています。
土地の路線価から売却価格（実勢価格）を査定する方法を、分かりやすく詳しく解説します。
どうしても地主と折り合いがつかない場合は、次の条件が揃えば第3者へ売ることができます。
- あなたの主張する価格が相応だと考えられる場合
- 購入する第3者が決まっており、きちんと地代を支払うと認められる場合
それでも折り合いがつかない場合は、方法5にできる場合もあります。
第3者へ売却は安くなる
借地権を第3者へ売却するのは、最後の手段です。
なぜなら、借地権を買う人は限られており、一般の人ではなく投資家や不動産会社になるため。
投資家や不動産会社は、ケース3の様な方法で価格を高くして、転売することが目的。
なるべく安く買うほど、転売利益が増えるため、高く売れることは少ないでしょう。
地主が反対すれば「借地非訟手続き」しかない
地主が借地権の売却に反対すれば、さらに手間がかかり、売値も安くなるため、手元に残るお金は減ってしまいます。
何より借地非訴訟手続きの前に買主を探すため、買主を探すことが大変です。
ハウス やっぱり地主と協力して、所有権として売却するのが一番なんだね。
家博士 そうだね。地主が納得してくれない場合は、経験豊富な不動産会社を見つけよう。
最後に税金と費用について解説しておこう。
借地権売却の税金と費用
税金
借地権の売却であっても、所有権の売却と同じ譲渡所得と住民税がかかります。
税率は所有権の売却などと同様。
所有期間によって「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」の2パターンがあります。
家を売った時の税金について、知っておくべき知識をまとめました。家を売るのが初めての人でも、税金についてよく分からなくても、この記事を読めば安心！！ 家が値下がりして損した場合は税金が戻ってきます！
建物の解体費用
こちらも所有権の売買と同じで、買主が更地での引き渡しを希望した場合は建物を解体する必要があります。
また、築年数が古い建物が建っている場合も、解体の必要が出てくるかもしれません。
このときの解体費用は自己負担。
解体費用の相場も通常の解体と変わらず、次のようになります。
解体費用の目安
| 木造 | 鉄骨造 |
RC造 （鉄筋コンクリート造） |
|
|---|---|---|---|
|
坪単価 （1坪あたり） |
3万円〜 5万円 |
4万円〜 6万円 |
6万円〜 8万円 |
|
m2単価 （1m2あたり） |
0.9万円〜 1.5万円 |
1.2万円〜 1.8万円 |
1.8万円〜 2.4万円 |
|
20坪 （約66m2） |
60万円〜 100万円 |
80万円〜 120万円 |
120万円〜 160万円 |
|
30坪 （約99m2） |
90万円〜 150万円 |
120万円〜 180万円 |
180万円〜 240万円 |
|
40坪 （約132m2） |
120万円〜 200万円 |
160万円〜 240万円 |
240万円〜 320万円 |
|
50坪 （約165m2） |
150万円〜 250万円 |
200万円〜 300万円 |
300万円〜 400万円 |
※1平方メートル＝0.3025坪
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料も発生します。
売買価格によって手数料は異なりますが、400万以上であれば売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限。
400万円未満の場合は表の通りとなっています。
| 家の売買価格 | 仲介手数料の計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％+消費税 |
| 200万〜400万円の部分 | 売買価格×4％+消費税 |
| 400万円以上の部分 | 売買価格×3％+消費税 |
2018年1月1日から宅建業法が改正され、売り主側の不動産会社に限り、売買価格が400万円以下でも400万円と同じ「18万円+消費税」を請求できる様になりました。（低廉な空き家等の売買に関する特例）
これは地方を中心として空き家が増加し、400万円以下の不動産が急増しているため。
400万円以下の不動産を売ろうとしても、仲介手数料が安すぎるために不動産会社が扱ってくれないことが多いのです。
ただし増額されたといっても18万円+消費税だけ。
積極的に広告活動をできる金額ではありません。
地方の空き家を売るのは、引き続き難しいことに変わりありません。
不動産売買の仲介手数料の相場と値引きについて、必要な知識をまとめました。上手く値引きするコツと裏技も解説しています。
印紙代
売買契約書に貼付する収入印紙代も、借地権の売却に必要な費用。
印紙代は取引価格によっても変わります。
なお、売主側には売買契約書の保存義務がないため、買主側の売買契約書1通のみ作成し、売主側はそのコピーを持っておくという方法も。
この方法なら印紙の貼付が不要なので、印紙代の節約も可能です。
その他、費用についてはこちらの売却時の費用と同じです。
家を売るときの費用、税金を徹底解説しました！ 知っておくとお得な裏技もあり。
以上のように、借地権の売却でも所有権の売却同様にそれなりの費用がかかります。
あらかじめよく確認して、いざというとき慌てずに済むようにしておきましょう。
まとめ
借地権売却の注意点はこちら。
借地権売却の4つの注意点
借地権を高く売るなら、所有権化して売りましょう。
ただし所有権化には地主との調整や交渉が必要で、実績豊富な不動産会社へ依頼する方が安心。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、37年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
⇒三井のリハウス
大手にまとめて査定を依頼するなら、大手6社が共同運営するすまいValueが便利です。
大手と比較するなら、首都圏・関西圏は両手仲介のないSRE不動産（旧ソニー不動産）
首都圏・関西圏以外の都市部で大手と比較する場合や、大手の営業エリア外の地方では、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
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その他、主要な一括査定サイトはこちらでまとめています。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
