家の解体費用の相場と安くするコツ、解体前に知っておきたい注意点まとめ

ハウス

業者選定から解体終了までは、早くても1ヶ月程度はかかるんだね

コツ3. 追加費用の発生を防ぐ

解体費用を安く抑えるためには、着工後の追加費用を防ぐことも大切です。

見積書はできるだけ詳細に

解体工事で追加費用を防ぐためには、できるだけ詳細な見積もりを依頼しましょう。

具体的には次の様な内容を確認します。

見積もりで確認すること

解体の見積もり依頼と合わせて、次の点もしておくと安心です。

・アスベストの有無

健康被害を引き起こす恐れのあるアスベストは、環境省が作成したマニュアルに従って処理することになります。
使用されている量によっては、処理に数百万円かかることも。
中に入ってアスベストの有無を確認してもらいましょう。

・近隣へのあいさつ

解体作業による近隣トラブルを防止するためにも、近隣へのあいさつは重要。
どのようにあいさつ回りを行うか、あらかじめ確認しておきましょう。
可能であれば同行するのもおすすめです。

・支払いのタイミング

解体費用はいつ、どれだけ支払うのかも確認しておきたいポイント。
解体作業実施前に着手金を支払い、完了後に残りの金額を支払うのが一般的ですが、その割合をしっかり確認しておきましょう。
着手金が少額だと、完了後の支払金額が大きくなってしまいます。
また、解体費用が高額になる場合は、着手金で半分または3分の1を支払わなければならないことも。
あらかじめ確認しておけば、支払う段階になって慌てることもありません。

・追加費用の可能性

見積書の内容を確認したうえで、追加費用が発生する可能性についても確認しておきましょう。

アスベスト（石綿）に要注意

アスベスト（石綿）は、安価で耐火性や防音性などに優れているため、建材として長年使用されてきました。

しかし、アスベストを吸い込むと悪性中皮腫や肺がんを引き起こすことがあり、アスベスト建材の使用が禁止されたのは2006年9月。

2006年9月1日以前に着工した建物は、アスベストが使われている可能性があります。

ハウス

一般的な戸建て住宅にも使われているの？
見た目で分かるのかな？

家博士

国土交通省が『目で見るアスベスト建材』という写真付き資料を公開しているよ。
アスベスト建材は鉄骨造で多く使われているけど、木造の一般住宅にも使われている場合があるからね

2021年4月から規制が強化された

2021年4月に改正石綿障害予防規則が施行されました。

改正後はすべての解体工事で、届け出を義務化するなど、規制が強化されています。

改正前は多くの解体現場で、アスベストの使用があるにも関わらず、届け出をせずに十分な飛散防止策もしないまま解体をしていました。

実際に国が2010年〜2015年にアスベスト届け出のない解体工事52件を調査したところ、41件が無届け、29件がアスベストがあったにも関わらず暴露防止対策などせずに、普通に解体作業をしていました。
【参考】厚生労働省・石綿パンフレット等

コツ4. 複数に相見積もりを依頼する

解体費用を安くするためには、複数の解体業者に相見積もりを依頼しましょう。

解体費用の見積もりは業者によって大きく違います。

なぜなら家の解体では、解体工事の方法や作業手順、運搬方法、処分先など、業者によって違うため。

一つ一つは小さな違いでも、合計では大きな違いになります。

解体業者の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

解体業者の一括査定

解体業者の一括査定サービスなら「解体の窓口」が良いでしょう。

解体の窓口は、従来の一括査定サイトの問題を見事に解決した新しいサービス。

なぜなら解体の窓口では、

• 依頼者が写真を撮影し、解体の窓口が各業者に対して匿名で見積りを依頼するから、個別の営業電話がない。
• さらに業者同士がお互いの査定価格を見ながら安値を入札する逆オークションなので、競争で工事価格が安くなる。

サービス開始は2020年7月ですが、すでに登録業者数も2022年時点で1,000社と急増中。

解体の窓口は、今までにない画期的なサービスで、解体工事査定の新たな定番になっています。

無料で試してみるならこちらから
⇒解体の窓口

その他の一括査定サイトは、こちらでまとめています。

解体工事の一括見積もりを比較！ おすすめと業者選びの注意点まとめ

解体工事の一括見積もりを比較して、おすすめをランキングしました。また見積もりの比較で知っておきたい注意点も解説。これを読めば解体業者がサクッと簡単に選べます。

家博士

業者を決めて最終的な金額を決めるときは現場を見てもらって、自分も立ち会おう。
内部までしっかり見てもらえれば、見積額から大きく変動する可能性も少なくなるんだ

ハウス

立会時間はどれくらいかかるの？

家博士

木造住宅でだいたい20〜30分程度。
複数の業者になると大変かもしれないけれど、ここで手間を惜しまないことが大事だよ

最後に、家を解体する前に知っておきたい注意点があるので、知っておきましょう。

解体前に知っておきたい5つの注意点

それぞれ解説します。

注意点1. 解体後は税金が高くなる

家を解体すると、固定資産税と都市計画税が高くなります。

実は住宅の敷地は、いわゆる「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置で、固定資産税や都市計画税が軽減されています。

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例の適用対象外に。
土地の固定資産税が3〜6倍に、都市計画税が1.5〜3倍になります。

もちろん建物が無くなるので、建物分の固定資産税と都市計画税は安くなるのですが、トータルでは納税額が3〜4倍になります。

注意点2. 解体すると建物が建てられない土地もある

再建築不可の土地では、建物を解体しても、新しい建物は建てられません。

今建物があるからといって、必ず新しい建物が建てられるとは限らないのです。

具体的には、次のような土地では、一般的に建物が建てられません。

• 建築基準法による接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上の間口で接していること）を満たしていない。
• 市街化調整区域内の土地。

この様な再建築不可の土地では、解体せずに柱や基礎だけ残してフルリフォームした方が、資産価値が高くなる可能性も。

再建築不可の土地で建物を解体すると、いくら売値を安くしても買い手がつかない恐れがあります。

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再建築が可能でも、解体しない方が良い場合も

また再建築が可能でも、次のようなケースでは、解体しない方が高く売れやすいでしょう。

• 建ぺい率や容積率が変更されている『既存不適格』
  →建て替えると今より小さな家しか建てられない
• 建て替えで道路をセットバックする必要がある
  →建て替えると今より小さな家しか建てられない
• 古い擁壁の上や下にある家
  →建て替えるときに擁壁の再構築が必要（おおよそ数百万〜1千万円以上かかる恐れも）

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注意点3. 解体しなくても売れる場合も多い

古い建物は解体しないと売れないと思いがちですが、実はそんなことありません。

エリアや時期によっては、解体せずに解体費用分だけ価格を安くして、今すぐ売ったほうが売れやすいことも。

また最近は、築年数の古い戸建てを買って、自分でリフォームする人も増えています。

あなたが手間をかけずに早く売りたいか、トータルで手取り金額を多くしたいかで、最適な売却方法は違うもの。

解体する前なら、色々な選択肢があります。

注意点4. 解体後は建物滅失登記を忘れずに

解体後は、きちんと建物滅失登記をしないと、後でトラブルになる恐れがあります。

家を解体してから1ヶ月以内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料に処されることもあります。

滅失登記は、次の2つの方法があります。

方法1. 専門家（土地家屋調査士）に依頼する

費用は4〜5万円程度。期間は約2週間。不動産会社や解体業者が紹介してくれますし、自分で探して手配することも可能です。
→土地家屋調査士検索

方法2. 自分で登記する

費用は、登記簿謄本の取得費用（1,000円）で済みます。ただし手間がかかります。具体的には、法務局で登記簿謄本を取得し、法務局で申請書を取得。さらに解体工事会社の証明書と印鑑証明、登記簿謄本をまとめて、法務局へ提出します。期間は約1週間。
→法務局・建物を取り壊した

注意点5. 解体前に専門家の意見を聞く

売却する土地で、建物を解体する場合は、必ず解体前に複数の専門家の意見を聞きましょう。

売却する予定なら、不動産会社に無料査定を依頼すれば、無料で相談に乗ってくれます。

建物を建て替える予定であれば、工務店などに相談すると良いでしょう。

エリアで売買実績が豊富な不動産会社、複数（3〜6社）に

ただし、不動産会社の担当者には当たり外れがあり、間違った意見を言う恐れもあります。

まずエリアで売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

また必ず複数（3〜6社程度）に無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

これだけで、不動産会社や担当者の間違った意見による失敗を防ぐことができます。

ハウス

エリアで売買実績が豊富な不動産会社なんて、知らないよ。

家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。 一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。 この3社以外についてはこちらにまとめています。

1. 

   おすすめ1位
   すまいValue（バリュー）

   査定実績：

   40万件（2016年開始）

   不動産会社数：

   大手6社（全国900店舗）

   運営会社：

   大手6社共同運営
   （三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介＋・小田急不動産・三菱地所ハウスネット）

   実績	5.0
   不動産会社	4.5
   運営会社	5.0

   大手6社が共同で運営する一括査定サイト。6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。首都圏以外でもほとんどの都市で、三井・住友・東急の3社が実績トップを独占しています。
   2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして定番になっています。
   簡易査定を選べば郵送やメールで概算価格の査定が可能。
   さらに詳しくはこちら⇒すまいValueの詳細

   管理人のコメント

   地方では大手より中小が強いエリアもあるため、HOME４UやSUUMOが良い場合もあります。
   しかし都市部では「すまいバリュー」が現状で最強の一括査定サイトでしょう。
   特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。営業マンの質もワンランク上です。

【公式サイト】すまいValue

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2. 

   おすすめ2位
   SRE不動産（旧ソニー不動産）

   査定実績：

   （2014年開始）

   不動産会社数：

   売主側1社（買主側多数）

   運営会社：

   SREホールディングス（東証PRM）

   実績	4.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	5.0

   すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。ただし利用できるエリアは首都圏と関西圏のみ。
   あのソニーが始めた不動産会社で、大手で唯一のエージェント制を採用。他の不動産会社が積極的に買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。またAI査定に定評があり、千社以上に技術を提供するほど。まずメールで概算価格だけ査定できます。
   さらに詳しくはこちら⇒SRE不動産の詳細

   管理人のコメント

   エージェント制の大手不動産会社は他に無いため、話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで利用がオススメ。

【公式サイト】SRE不動産

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3. 

   おすすめ3位
   HOME4U（ホームフォーユー）

   査定実績：

   累計45万件（2001年開始）

   不動産会社数：

   1,800社

   運営会社：

   NTTデータ・スマートソーシング

   実績	5.0
   不動産会社	4.0
   運営会社	4.0

   日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始から累計で査定実績45万件と実績は十分です。運営はNTTデータ（東証プライム上場）のグループ会社なので安心。
   不動産会社は大小バランスよく登録されており、幅広く査定を依頼できます。机上査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。
   さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細

   管理人のコメント

   HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
   ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
   あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
   不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ

あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。

• 首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。

• その他の都市（札幌・仙台・名古屋・福岡など）

  →まずすまいValueで大手に、あわせてHOME４Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。

• 地方（人口密度が少ない地域）

  →まずHOME４Uで探し、数が少なければSUUMOとHOME’Sも使ってみると良いでしょう。

まとめ

ここまで『家の解体費用と解体前に知っておきたい注意点』について解説してきました。

解体費用は、木造戸建で3〜5万円/坪程度ですが、条件によって大きく違います。

見積もりは必ず複数の業者にとって、比較しましょう。

解体費用を安くする4つのコツ