「家を解体すると費用はどのくらいかかるの？ アスベストとか大丈夫？」
「築古の家を売るときは、解体して土地として売った方がいいの？」
家の解体にはどれくらいの費用や時間がかかるのか、家を売る前に解体すべきか判断する方法、注意点や必要な手続きなども含めて、家の解体についてまとめました。
この記事のもくじ
売却前に解体する・しないの判断は慎重に
家の売却前に建物を解体するか、判断は慎重にしましょう。
なぜなら、次の3つの理由があるから。
理由1. 解体しなくても売れる場合も多い
古い建物は解体しないと売れないと思いがちですが、実はそんなことありません。
エリアや時期によっては、解体せずに解体費用分だけ価格を安くして、今すぐ売ったほうが売れやすいことも。
また最近は、築年数の古い戸建てを買って、自分でリフォームする人も増えています。
さらに、いずれ解体するにしても、古い建物を残したままで、まず売り出す方法もあります。
あなたが手間をかけずに早く売りたいか、トータルで手取り金額を多くしたいかで、最適な売却方法は違います。
必ずしも、古い建物は解体しないと売れないわけではなく、他にも色々な選択肢があるのです。
理由2. 解体後は税金が高くなる
家を解体すると、固定資産税と都市計画税が高くなってしまいます。
実は住宅の敷地は、いわゆる「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置で、固定資産税や都市計画税が軽減されています。
- 小規模住宅用地
- 住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分
- 固定資産税：1／6
- 都市計画税：1／3
- 一般住宅用地
- 小規模住宅用地以外の住宅用地
- 固定資産税：1／3
- 都市計画税：2／3
しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例の適用対象外に。
土地の固定資産税が3〜6倍に、都市計画税が1.5〜3倍になります。
もちろん建物が無くなるので、建物分の固定資産税と都市計画税は安くなるのですが、トータルでは納税額が3〜4倍になります。
理由3. 建物が建てられない恐れ
再建築不可の土地では、建物を解体しても、新しい建物は建てられません。
今、建物があるからといって、必ず新しい建物が建てられるとは限らないのです。
具体的には、次のような土地では、一般的に建物が建てられません。
- 建築基準法による接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上の間口で接していること）を満たしていない。
- 市街化調整区域内の土地。
この様な再建築不可の土地では、解体せずに柱や基礎だけ残してフルリフォームした方が、資産価値が高くなる可能性も。
再建築不可の土地で建物を解体すると、いくら売値を安くしても買い手がつかない恐れがあるのです。
再建築可でも、解体しない方が良い場合も
また再建築可でも、次のようなケースでは、解体しない方が高く売れやすいでしょう。
- 建ぺい率や容積率が変更されている『既存不適格』
→建て替えると今より小さな家しか建てられない - 建て替えで道路をセットバックする必要がある
→建て替えると今より小さな家しか建てられない - 古い擁壁の上や下にある家
→建て替えるときに擁壁の再構築が必要（おおよそ数百万〜1千万円以上かかる恐れも）
解体する前に、専門家の意見を聞く
売却する土地で、建物を解体する場合は、必ず解体前に複数の専門家の意見を聞きましょう。
売却する前提であれば、不動産会社に無料査定を依頼すれば、無料で相談に乗ってくれます。
エリアで売買実績が豊富な不動産会社、複数（3〜6社）に
ただし、不動産会社の担当者には当たり外れがあり、間違った意見を言う恐れもあります。
まずエリアで売買実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
また必ず複数（3〜6社程度）に無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
これだけで、不動産会社や担当者の間違った意見による失敗を防ぐことができます。
ハウスくんエリアで売買実績が豊富な不動産会社なんて、知らないよ。
家博士不動産会社の心当たりがなければ、一括査定を利用すると便利だよ
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
解体費用の相場
解体費用は家によって大きく違います。
解体費用は、主に次の要素で決まります。
- 建物の構造
- 建物の大きさや階数
- 工事のしやすさ（接道の大きさや樹木の有無等）
- 解体後の廃棄物の運搬距離や処分費用
建物の構造別・解体費用の相場
構造別に解体費用の相場を見てみると、木造が最も安く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）と頑丈になるほど高くなります。
家博士建物の強度が増すほど壊すのが大変になるから、費用も増えるんだ
具体的な相場は次の通り。
建物の解体費用の相場
- 木造（普通の戸建）：
2〜4万円／坪（0.6〜1.2万円／m3）＋付帯工事費 - 鉄骨造：
3〜5万円／坪（0.9〜1.5万円／m3）＋付帯工事費 - 鉄筋コンクリート造（RC造）：
4〜6万円／坪（1.2〜1.8万円／m3）＋付帯工事費
坪単価とm2単価の換算式
付帯工事が多いと高くなる
構造が同じ家であっても、付帯工事が多いと費用は高くなります。
付帯工事には、次のようなものがあります。
- 樹木や庭石、池の撤去
- 浄化槽など埋設物の撤去
- 塀の撤去
- 家電など室内残置物の撤去
家博士樹木の撤去も、伐採するだけと根堀で費用は変わる。
室内に多くのものが残っていれば処理費用もかさむよ。
解体にかかる期間はトータルで1ヶ月程度
家の解体にかかる日数は、トータルで1ヶ月くらいは必要です。
解体の大まかな流れとそれぞれの日数はこちら。
1.業者選定（最短1週間〜）
まずは解体を依頼する業者選びから。
複数の業者に見積もりをとるのがポイントなので、選定までに最低1週間はみておきましょう。
2.契約〜着工（最短1週間〜）
複数の業者から見積もりをとったら、その中で最適と思われる業者を選びます。
契約から解体着工までは最短でも1週間は必要。
なぜなら、解体には「建設リサイクル法の届出」を着工7日前までに提出する義務があるため。
この届出は業者が代行してくれるので、契約の際に委任状を渡せばOKです。
また地域によっては、助成金の申請で14日前までに届け出が必要な場合もあります。
期間に余裕があるほど価格交渉では有利
着工期間に余裕があるほど、業者との価格交渉では有利です。
なぜなら業者の手が空いているときに解体してもらうことで、業者が所有する重機や作業員のムダがなくなるため。
忙しいときに無理に解体すると、外注や協力会社を利用することになり、工事費も高くなってしまいます。
ガスと電気の解約
ガスと電気を契約中の場合は、解体の着工前に解約しておきます。
水道については建物解体の際にホコリが舞わないように散水するため、解約しないようにしましょう。
近所へのあいさつ
解体作業に取りかかる前には、近所へのあいさつも忘れずに。
作業中は危険を伴ううえ、音やホコリなどで大なり小なりの迷惑をかけることにもなります。
基本的には解体業者の担当者があいさつ回りをしてくれますが、可能であれば同行しておくと良いでしょう。
3.解体工事（1週間程度）
一般的な一戸建てであれば、解体にかかる期間は1週間程度。
解体工事は次のような流れで行われます。
- ・足場と養生
家の周りに足場を組み、音やホコリ対策として養生します。
隣家と十分な距離があれば、養生シートは使わないこともあります。- ・内装撤去
まずは畳やサッシ、住宅設備といった内装の撤去作業を実施。
これは手作業となります。- ・建物本体の解体
内装の撤去が済めば、次は屋根を撤去します。
その後は重機を使って壁などを撤去し、最後は基礎部分の解体も行います。
散水を行うのは主にこの作業の時になります。- ・整地
解体が全て終わったら、最後は整地です。
整地も業者によって差が出る部分。
業者選びの際には、どのように整地するのかも確認しておきましょう。
家博士基礎解体の時には、地中に残置物がないかどうかの確認も忘れずに。地中確認は重要だからね
ハウスくん業者選定から解体終了までは、早くても1ヶ月程度はかかるって感じかな？
家博士そうだね。あくまでも目安ではあるけれど、なるべく余裕をもって依頼しよう
見積もりを取る際のコツ
業者を選定する上で重要な見積もりですが、単に見積額だけを比較すれば良いわけでもありません。
見積もりを取る際のコツをまとめました。
複数の会社に見積もりを依頼する
家の解体は、工法やどこまで作業するか、解体によって出たがれきやゴミをどこで処分するのか等、業者によっても大きく異なります。
そのため、見積額も会社によって変わるもの。
見積もりを取る際は、必ず、複数の業者に依頼しましょう。
解体業者の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
その他の一括査定サイトは、こちらでまとめています。
家博士見積もりを依頼するときは現場を見てもらって、自分自身も必ず立ち会うようにしよう。
内部までしっかり見てもらえれば、見積額から大きく変動する可能性も少なくなるんだ
ハウスくん立会時間はどれくらいかかるのかな？
家博士木造住宅でだいたい20〜30分程度。複数の業者になると大変かもしれないけれど、ここで手間を惜しまないことが大事だよ
工事期間に余裕があるほど安くなりやすい
解体工事に限らず、工事業者へ見積もりをとる際は、なるべく工事期間に余裕があるほど、見積り価格が安くなりやすいもの。
特に予定が決まっていない場合は、売り出してから解体しても問題ありません。
不動産会社と相談して、なるべく余裕を持って見積もりを依頼しましょう。
できるだけ詳細な見積書をお願いする
見積書を作成してもらう際は、できるだけ詳細な内訳が記載されたものを作ってもらうようにお願いしましょう。
例えば、一言で解体工事と言っても、内装や屋根、重機解体、基礎解体と中身は様々。
それなのに内訳欄に「解体工事」とだけ書かれていたら、「人件費が含まれるのか？」「手作業の分だけ？重機作業も含まれるのか？」と不明点ばかりになってしまいます。
ハウスくん口頭で見積額を言われることもあるのかな？
家博士業者によっては口頭で済ませるところもあるかもしれないけれど、必ず書面で受け取ろう！ 口頭だけだと『言った』『言っていない』のトラブルにもなりやすいからね
ハウスくんトラブル防止のためにも、書面で受け取ることが大事なんだね！
見積もりを取る際に聞いておきたい質問
見積もり依頼と合わせて、次の点についても質問しておくと安心です。
- ・アスベストの有無
- 健康被害を引き起こす恐れのあるアスベストは、環境省が作成したマニュアルに従って処理することになります。
使用されている量によっては、処理に数百万円かかることも。
中に入ってアスベストの有無を確認してもらいましょう。 - ・近隣へのあいさつ
- 解体作業による近隣トラブルを防止するためにも、近隣へのあいさつはとても重要！
そのため、どのようにあいさつ回りを行うか等、あらかじめ確認しておきましょう。
可能であれば同行するのもおすすめです。 - ・支払いのタイミング
- 解体費用はいつ、どれだけ支払うのかも確認しておきたいポイント。
解体作業実施前に着手金を支払い、完了後に残りの金額を支払うのが一般的ですが、その割合をしっかり確認しておきましょう。
着手金が少額だと、完了後の支払金額が大きくなってしまいます。
また、解体費用が高額になる場合は、着手金で半分または3分の1を支払わなければならないことも。
あらかじめ確認しておけば、支払う段階になって慌てることもありません。 - ・追加費用の可能性
- 見積もりの際に内部確認まで行っていたとしても、状態によっては更に費用がかかることもあります。
見積書の内容を確認したうえで、追加費用が発生する可能性についても確認しておきましょう。
家博士長年、近隣トラブルを抱えているような家だと、解体工事の騒音がきっかけで更にトラブルが大きくなる可能性もあるんだ。誠実に対応してくれる業者かどうかを見極めるためにも、近隣へのあいさつについては確認しておこう
見積り書のチェックポイント
見積り書でチェックしておきたいのは、詳細な内容や内訳が明記されているかどうか。
内容に関しては、どの作業までを含んだ費用なのか明記されているかどうかをチェックします。
解体工事は「建物本体の解体工事」と残置物の撤去といった「付帯工事」の2つが発生します。
単に「解体工事」とだけ書かれているような見積書では、付帯工事費が含まれておらず別に請求されてしまう可能性も。
内訳についても、次のような項目に分かれているかどうかをチェックしておきましょう。
見積書の内訳
- 仮設工事
養生をどこまでするかによっても金額は変わります。 - 内装解体
基本的に手作業となるため、重機による解体と比べると坪単価は高くなります。 - 屋根解体
屋根の種類によっても費用は変わり、瓦屋根の場合は手作業で高くなります。 - 重機による解体
- 基礎解体
- 廃棄物運搬費
近くに処分場があれば安く済みますが、遠いと費用も高くなります。 - 廃棄物処理費
トラック1台ごとであったり、材質ごとであったり、業者によっても異なります。 - 重機回送費
敷地内にある程度のスペースができれば重機を置いておけるので、1往復分となるのが基本です。 - 誘導員費用
- 諸経費
- 付帯工事費
ハウスくんこうしてみると、細かく分かれているんだね！
家博士もちろんこれは一例だから、内訳を明記する業者もいれば、そうでない業者もいる。あまりざっくりした見積もりだと含まれる内容が分からず、後でトラブルになる恐れがある。
不明点は業者にしっかり確認しよう
アスベスト（石綿）に要注意
アスベスト（石綿）は、安価で耐火性や防音性などに優れているため、建材として長年使用されてきました。
しかし、アスベストを吸い込むと悪性中皮腫や肺がんを引き起こすことがあり、アスベスト建材の使用が禁止されたのは2006年9月。
2006年9月1日以前に着工した建物は、アスベストが使われている可能性があります。
ハウスくん一般的な戸建て住宅にも使われているの？
見た目で分かるのかな？
家博士国土交通省が『目で見るアスベスト建材』という写真付き資料を公開しているよ。
アスベスト建材は鉄骨造で多く使われているけど、木造の一般住宅にも使われている場合があるからね
2021年4月から規制が強化される
2021年4月に改正石綿障害予防規則が施行されます。
今までは、アスベスト使用がなければ、届け出をせずに建物を解体できましたが、改正後はすべての解体工事で、届け出を義務化するなど、規制が強化されます。
これは多くの解体現場で、アスベストの使用があるにも関わらず、届け出をせずに十分な飛散防止策もしないまま解体をしているため。
実際に国が2010年〜2015年にアスベスト届け出のない解体工事52件を調査したところ、41件が無届け、29件がアスベストがあったにも関わらず暴露防止対策などせずに、普通に解体作業をしていました。
【参考】厚生労働省・石綿パンフレット等
補助金・助成金が出ることも多い
自治体によって、家の解体に補助金を出しているところも多くあります。
補助が受けられる条件や金額は自治体によって様々。
まずは自治体のホームページを確認してみましょう。
具体的な例として、次のような助成金があります。
- 足立区 不燃化建替え費用の助成（解体費及び新築費の一部） 最大280万円
足立区・不燃化特区について - 世田谷区 解体費用の実工事費（最大2.7万円／m3）
世田谷区・老朽建築物助成 - 大阪市 狭い道路に面した古い木造住宅の解体 補助率1/2（最大75万円）
大阪市・密集住宅地整備のための補助制度
解体後は建物滅失登記を忘れずに
解体後は、きちんと建物滅失登記をしないと、後でトラブルになる恐れがあります。
家を解体してから1ヶ月以内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料に処されることもあります。
滅失登記は、次の2つの方法があります。
- 方法1. 専門家（土地家屋調査士）に依頼する
- 費用は4〜5万円程度。期間は約2週間。不動産会社や解体業者が紹介してくれますし、自分で探して手配することも可能です。
→土地家屋調査士検索 - 方法2. 自分で登記する
- 費用は、登記簿謄本の取得費用（1,000円）で済みます。ただし手間がかかります。具体的には、法務局で登記簿謄本を取得し、法務局で申請書を取得。さらに解体工事会社の証明書と印鑑証明、登記簿謄本をまとめて、法務局へ提出します。期間は約1週間。
→法務局・建物を取り壊した
まとめ
ここまで『家の解体費用と解体前に知っておきたい注意点』について解説してきました。
解体費用は、木造戸建では2〜4万円/坪程度で、付帯工事があれば高くなります。
見積もりは必ず複数の業者にとって、比較すること。
見積もり内容は、細かい内訳に分けてもらい、追加工事について確認しましょう。
解体期間は、解体を決めてから解体完了まで最短でも1ヶ月程度かかります。
期間に余裕があるほど価格交渉では有利です。
売却前に建物を解体する場合は、解体前に必ず複数の不動産会社に無料査定を依頼し、専門家の意見を聞きましょう。
土地によっては、建物を解体すると、売れなくなる恐れもあります。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 36万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国870店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計40万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,500社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
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【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
あなたの土地売却が成功することを、心よりお祈りしております。
