家の解体費用と解体前に知っておきたい注意点とは

「家を解体すると費用はどのくらいかかるの？　アスベストとか大丈夫？」

「築古の家を売るときは、解体して土地として売った方がいいの？」

家の解体にはどれくらいの費用や時間がかかるのか、家を売る前に解体すべきか判断する方法、注意点や必要な手続きなども含めて、家の解体についてまとめました。

家を売る前に解体すべきかは複数の不動産会社に聞く

既に空き家となってしまった実家など、築古住宅を手放す際には「家を解体してから売却を」と考える人も多いかもしれません。

確かに、建物があるより更地で売った方が売れそうなイメージもありますよね。

しかし、必ず解体する前に複数の不動産会社に相談し、意見を聞き比べて下さい。

なぜなら、次のような理由があるからです。

解体しなくても売れる場合も多い

売るためには解体が必要だと、なんとなく思いがちですが、実はそんなことありません。

エリアや時期によっては、解体せずに解体費用分だけ価格を安くして、今すぐ売ったほうが売れやすい場合もあります。

解体すべきか、今すぐ売るべきか、判断するためには、購入者の意見を常に聞いている不動産会社の意見を先ず聞いた方が良いでしょう。

解体後は税金が高くなる

家を解体すると、固定資産税と都市計画税が高くなってしまいます。

実は住宅の敷地は、いわゆる「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置で、固定資産税や都市計画税が軽減されています。

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例の適用対象外に。
土地の固定資産税が3〜6倍に、都市計画税が1.5〜3倍になります。

もちろん建物が無くなるので、建物分の固定資産税と都市計画税は安くなるのですが、トータルでは納税額が3〜4倍になります。

解体すると建物が建てられなくなる場合もある

今ある建物を解体して更地にしても、次に必ず同じ大きさの建物が建てられるとは限りません。

• 建築基準法による接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上の間口で接していること）を満たしていない。
• 市街化調整区域内の土地。

以上のような場合は、そもそも建物が建てられません。

再建築不可の土地となると、買い手がつかない恐れも。

再建築不可については、こちらで解説しています。

再建築不可の不動産は売れる？ 売却前に知っておきたい全知識、売却する方法まとめ

再建築不可の不動産を売却する前に、知っておきたい知識と売却方法をまとめました。

また建ぺい率や容積率が変更されている場合は、新しく建て替えると今の家より小さな家しか建てられない場合もあります。

この様な場合は、家を解体せずに柱や基礎だけ残してフルリフォームした方が、資産価値は高くなります。

解体してしまってからでは遅いので、まずは不動産会社に相談することが大事なのです。

ハウスくん

複数の不動産会社に相談するといっても、自分でやるのは大変だよ

家博士

そんなときは一括査定を利用すると便利だよ

解体費用の相場

解体費用はそれぞれの家によって違い、この様な要素で決まります。

• 建物の構造
• 建物の大きさや階数
• 工事のしやすさ（接道の大きさや樹木の有無等）
• 解体後の廃棄物の運搬距離や処分費用

建物の構造別・解体費用の相場

構造別に解体費用の相場を見てみると、木造が最も安く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）と頑丈になるほど高くなります。

家博士

建物の強度が増すほど壊すのが大変になるから、費用も増えるんだ

具体的な相場は次の通り。

• 木造…2〜4万円／坪＋付帯工事費
• 鉄骨造…3〜5万円／坪＋付帯工事費
• 鉄筋コンクリート造（RC造）…4〜6万円／坪＋付帯工事費

ハウスくん

坪単価で示すのが一般的なの？

家博士

そう。ただ、建物は平方メートルで示すことも多いから、次の式を参考に換算してみよう

例えば、木造住宅であれば1平方メートルあたりの解体費用相場は、約6,000〜12,000円程度になります。

付帯工事にはどんなものがある？

構造が同じ家であっても解体費用が異なるのは、付帯工事費の部分が大きく異なるため。

付帯工事に該当するものには、次のようなものがあります。

• 樹木や庭石、池の撤去
  
• 浄化槽など埋設物の撤去
  
• 塀の撤去
  
• 家電など室内残置物の撤去
  

家博士

樹木の撤去にしても、単に伐採するだけなのか根堀するのかによっても費用は変わるんだ。室内に多くのものが残っていれば処理費用もかさんでしまうし、物件の状態によって費用が変わるのもよく分かるんじゃないかな

ハウスくん

単に建物を壊すだけではなくて、いろいろなものを撤去したりすることも必要ってことなんだね

土地売却で知っておきたい埋設物の知識とトラブル対策

土地売却での埋設物トラブルを避ける対策として、簡単にできて効果的な方法を紹介します。さらに土地売却前に知っておきたい埋設物の責任や瑕疵、また埋設物の調査方法や撤去費用を分かりやすく解説します。

解体にかかる日数と期間

家の解体にかかる日数は、早くても1ヶ月くらい必要です。

解体の大まかな流れとそれぞれの日数は次のようになります。

1.業者選定

まずは解体を依頼する業者選びから。

複数の業者に見積もりをとるのがポイントなので、選定までに最低1週間はみておきましょう。

2.契約

複数の業者から見積もりをとったら、その中で最適と思われる業者を選びます。

契約から解体着工までは最低でも1週間必要。

なぜなら、解体の際には「建設リサイクル法の届出」が義務となっているからです。

届出は着工の7日前までに提出しなければならないとされています。

この届出は業者が代行してくれるので、契約の際に委任状を渡せばOKです。

3.ガスと電気の解約

ガスと電気を契約中の場合は、解体の着工前に解約しておきます。

水道については建物解体の際にホコリが舞わないように散水するため、解約しないようにしましょう。

4.近所へのあいさつ

解体作業に取りかかる前には、近所へのあいさつも忘れずに。

作業中は危険を伴ううえ、音やホコリなどで大なり小なりの迷惑をかけることにもなります。

基本的には解体業者の担当者があいさつ回りをしてくれますが、可能であれば同行しておくと良いでしょう。

5.解体

一般的な一戸建てであれば、解体にかかる期間は1週間程度。

解体工事は次のような流れで行われます。

・足場と養生

家の周りに足場を組み、音やホコリ対策として養生します。
隣家と十分な距離があれば、養生シートは使わないこともあります。

・内装撤去

まずは畳やサッシ、住宅設備といった内装の撤去作業を実施。
これは手作業となります。

・建物本体の解体

内装の撤去が済めば、次は屋根を撤去します。
その後は重機を使って壁などを撤去し、最後は基礎部分の解体も行います。
散水を行うのは主にこの作業の時になります。

家博士

基礎解体の時には、地中に残置物がないかどうかの確認も忘れずに。地中確認は重要だからね

・整地

解体が全て終わったら、最後は整地です。
整地も業者によって差が出る部分。
業者選びの際には、どのように整地するのかといったところまで確認しておくことをおすすめします。

ハウスくん

業者選定から解体終了までは、早くても1ヶ月程度はかかるって感じかな？

家博士

そうだね。あくまでも目安ではあるけれど、なるべく余裕をもって依頼するようにしよう

見積もりを取る際のコツ

業者を選定する上で重要な見積もりですが、単に見積額だけを比較すれば良いわけでもありません。

見積もりを取る際のコツをまとめました。

複数の会社に見積もりを依頼する

家の解体は、工法やどこまで作業するか、解体によって出たがれきやゴミをどこで処分するのか等、業者によっても大きく異なります。

そのため、見積額も会社によって変わるもの。

見積もりを取る際は、必ず、複数の業者に依頼しましょう。

解体業者の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

無料査定を依頼するならこちら
⇒解体工事の無料一括見積なら最安値「解体無料見積ガイド」

その他の一括査定サイトは、こちらでまとめています。

解体業者の一括査定サイトを比較、おすすめサイトと業者選びの注意点とは

解体業者を探すための一括査定サイトをまとめて比較しました。一括査定サイトなら、あなたのエリアで実績が豊富な解体業者に、まとめて相見積もりを依頼できます。また見積比較や業者選びの際に知っておきたい注意点も解説しています。 これを読めば、あなたがどのサイトを使えば良いか、分かるでしょう。

家博士

見積もりを依頼するときは現場を見てもらって、自分自身も必ず立ち会うようにしよう。
内部までしっかり見てもらえれば、見積額から大きく変動する可能性も少なくなるんだ

ハウスくん

立会時間はどれくらいかかるのかな？

家博士

木造住宅でだいたい20〜30分程度。複数の業者になると大変かもしれないけれど、ここで手間を惜しまないことが大事だよ

できるだけ詳細な見積書をお願いする

見積書を作成してもらう際は、できるだけ詳細な内訳が記載されたものを作ってもらうようにお願いしましょう。

例えば、一言で解体工事と言っても、内装や屋根、重機解体、基礎解体と中身は様々。

それなのに内訳欄に「解体工事」とだけ書かれていたら、「人件費が含まれるのか？」「手作業の分だけ？重機作業も含まれるのか？」と不明点ばかりになってしまいます。

ハウスくん

口頭で見積額を言われることもあるのかな？

家博士

業者によっては口頭で済ませるところもあるかもしれないけれど、必ず書面で受け取ろう！ 口頭だけだと『言った』『言っていない』のトラブルにもなりやすいからね

ハウスくん

トラブル防止のためにも、書面で受け取ることが大事なんだね！

見積もりを取る際に聞いておきたい質問

見積もり依頼と合わせて、次の点についても質問しておくと安心です。

・アスベストの有無

健康被害を引き起こす恐れのあるアスベストは、環境省が作成したマニュアルに従って処理することになります。
使用されている量によっては、処理に数百万円かかることも。
中に入ってアスベストの有無を確認してもらいましょう。

・近隣へのあいさつ

解体作業による近隣トラブルを防止するためにも、近隣へのあいさつはとても重要！
そのため、どのようにあいさつ回りを行うか等、あらかじめ確認しておきましょう。
可能であれば同行するのもおすすめです。

家博士

長年、近隣トラブルを抱えているような家だと、解体工事の騒音がきっかけで更にトラブルが大きくなる可能性もあるんだ。誠実に対応してくれる業者かどうかを見極めるためにも、近隣へのあいさつについては確認しておこう

・支払いのタイミング

解体費用はいつ、どれだけ支払うのかも確認しておきたいポイント。
解体作業実施前に着手金を支払い、完了後に残りの金額を支払うのが一般的ですが、その割合をしっかり確認しておきましょう。
着手金が少額だと、完了後の支払金額が大きくなってしまいます。
また、解体費用が高額になる場合は、着手金で半分または3分の1を支払わなければならないことも。
あらかじめ確認しておけば、支払う段階になって慌てることもありません。

・追加費用の可能性

見積もりの際に内部確認まで行っていたとしても、状態によっては更に費用がかかることもあります。
見積書の内容を確認したうえで、追加費用が発生する可能性についても確認しておきましょう。

見積り書のチェックポイント

見積り書でチェックしておきたいのは、詳細な内容や内訳が明記されているかどうか。

内容に関しては、どの作業までを含んだ費用なのか明記されているかどうかをチェックします。

解体工事は「建物本体の解体工事」と残置物の撤去といった「付帯工事」の2つが発生します。

単に「解体工事」とだけ書かれているような見積書では、付帯工事費が含まれておらず別に請求されてしまう可能性も。

内訳についても、次のような項目に分かれているかどうかをチェックしておきましょう。

見積書の内訳

• 仮設工事
  養生をどこまでするかによっても金額は変わります。
• 内装解体
  基本的に手作業となるため、重機による解体と比べると坪単価は高くなります。
• 屋根解体
  屋根の種類によっても費用は変わり、瓦屋根の場合は手作業で高くなります。
• 重機による解体
• 基礎解体
• 廃棄物運搬費
  近くに処分場があれば安く済みますが、遠いと費用も高くなります。
• 廃棄物処理費
  トラック1台ごとであったり、材質ごとであったり、業者によっても異なります。
• 重機回送費
  敷地内にある程度のスペースができれば重機を置いておけるので、1往復分となるのが基本です。
• 誘導員費用
• 諸経費
• 付帯工事費

ハウスくん

こうしてみると、細かく分かれているんだね！

家博士

もちろんこれは一例だから、更に細かい内訳を明記する業者もいれば、そうでない業者もいるんだ。あまりざっくりした見積もりだと費用の範囲なども分かりにくいから、不明点がある場合は業者に確認するようにしよう

アスベスト（石綿）に要注意

アスベスト（石綿）は、安価で耐火性や防音性などに優れているため、建材として長年使用されてきました。

しかし、アスベストを吸い込むと悪性中皮腫や肺がんを引き起こすことがあり、アスベスト建材の使用が禁止されたのは2006年9月。

それ以降に建てられた家なら心配ありませんが、2006年9月1日以前に着工した建物は要注意！

建材としてアスベストが使われている可能性があります。

ハウスくん

一般的な戸建て住宅にも使われていたりするのかな？見た目で分かるといいんだけど…

家博士

国土交通省が『目で見るアスベスト建材』という写真付きの資料を公開しているから、参考にしてみると良いよ。アスベスト建材はビルなど鉄骨造の建物の方が多く使われているけれど、一般住宅にも使われている可能性があるから注意しておこう

2019年中にも規制が強化される見込み

厚生労働省は、2018年8月の発表で、アスベスト（石綿）使用の調査結果の届け出を厳格化すると発表。

今までは、アスベスト使用がなければ、届け出をせずに建物を解体できましたが、法改正後はすべての解体工事で、届け出を義務化する予定です。

これは多くの解体現場で、アスベストの使用があるにも関わらず、届け出をせずに十分な飛散防止策もしないまま解体をしているため。

実際に国が2010年〜2015年にアスベスト届け出のない解体工事52件を調査したところ、41件が無届け、29件がアスベストがあったにも関わらず暴露防止対策などせずに、普通に解体作業をしていました。

補助金について

近年、各地で空き家が増え続けて問題となっています。

こうした背景から、自治体によっては家の解体に関して補助金を出しているところも。

補助が受けられる条件や金額は自治体によっても変わります。

まずは自治体のホームページを確認してみましょう。

例）【参考】足立区・不燃化特区について

解体に関する手続き

家は解体すれば終わりではなく、手続きまで済ませて完了となります。

手続きには、自分自身で行うものと解体業者が代行してくれるものがあります。

建物滅失登記

自分自身で行う手続きが建物滅失登記です。

家を解体してから1ヶ月以内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料に処されることもあります。

滅失登記は、次の2つの方法があります。

方法1. 専門家（土地家屋調査士）に依頼する

費用は4〜5万円程度。期間は約2週間。不動産会社や解体業者が紹介してくれますし、自分で探して手配することも可能です。
→土地家屋調査士検索

方法2. 自分で登記する

費用は、登記簿謄本の取得費用（1,000円）で済みます。ただし手間がかかります。具体的には、法務局で登記簿謄本を取得し、法務局で申請書を取得。さらに解体工事会社の証明書と印鑑証明、登記簿謄本をまとめて、法務局へ提出します。期間は約1週間。
→法務局・建物を取り壊した

解体業者が代行してくれる手続き

建設リサイクル法による届け出や、道路使用許可申請といった手続きは解体業者が代行してくれます。

申請にかかる費用は諸経費に含まれているのが一般的なので、業者にも確認しておくと良いでしょう。

まずは売る前に解体すべきか意見を聴き比べる

一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に家を解体するべきか、意見を聞いてみましょう。