家の解体イメージ
「家を解体すると費用はどのくらいかかるの? アスベストとか大丈夫?」

「築古の家を売るときは、解体して土地として売った方がいいの?」

家の解体にはどれくらいの費用や時間がかかるのか、家を売る前に解体すべきか判断する方法、注意点や必要な手続きなども含めて、家の解体についてまとめました。

家を売る前に解体すべきかは複数の不動産会社に聞く

既に空き家となってしまった実家など、築古住宅を手放す際には「家を解体してから売却を」と考える人も多いかもしれません。

確かに、建物があるより更地で売った方が売れそうなイメージもありますよね。

しかし、必ず解体する前に複数の不動産会社に相談し、意見を聞き比べて下さい。

なぜなら、次のような理由があるからです。

解体しなくても売れる場合も多い

売るためには解体が必要だと、なんとなく思いがちですが、実はそんなことありません。

エリアや時期によっては、解体せずに解体費用分だけ価格を安くして、今すぐ売ったほうが売れやすい場合もあります。

解体すべきか、今すぐ売るべきか、判断するためには、購入者の意見を常に聞いている不動産会社の意見を先ず聞いた方が良いでしょう。

解体後は税金が高くなる

家を解体すると、固定資産税と都市計画税が高くなってしまいます。

実は住宅の敷地は、いわゆる「住宅用地の特例」と呼ばれる軽減措置で、固定資産税や都市計画税が軽減されています。

(参考)住宅用地の特例措置

小規模住宅用地
住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分

  • 固定資産税:1/6
  • 都市計画税:1/3
一般住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地

  • 固定資産税:1/3
  • 都市計画税:2/3

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例の適用対象外に。
土地の固定資産税が3〜6倍に、都市計画税が1.5〜3倍になります。

もちろん建物が無くなるので、建物分の固定資産税と都市計画税は安くなるのですが、トータルでは納税額が3〜4倍になります。

解体すると建物が建てられなくなる場合もある

今ある建物を解体して更地にしても、次に必ず同じ大きさの建物が建てられるとは限りません。

  • 建築基準法による接道義務(幅4メートル以上の道路に2メートル以上の間口で接していること)を満たしていない。
  • 市街化調整区域内の土地。

以上のような場合は、そもそも建物が建てられません。

再建築不可の土地となると、買い手がつかない恐れも。

再建築不可については、こちらで解説しています。

また建ぺい率や容積率が変更されている場合は、新しく建て替えると今の家より小さな家しか建てられない場合もあります。

この様な場合は、家を解体せずに柱や基礎だけ残してフルリフォームした方が、資産価値は高くなります。

解体してしまってからでは遅いので、まずは不動産会社に相談することが大事なのです。

ハウスくんハウスくん

複数の不動産会社に相談するといっても、自分でやるのは大変だよ

家博士家博士

そんなときは一括査定を利用すると便利だよ

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

解体費用の相場

解体費用はそれぞれの家によって違い、この様な要素で決まります。

  • 建物の構造
  • 建物の大きさや階数
  • 工事のしやすさ(接道の大きさや樹木の有無等)
  • 解体後の廃棄物の運搬距離や処分費用

建物の構造別・解体費用の相場

構造別に解体費用の相場を見てみると、木造が最も安く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)と頑丈になるほど高くなります。

家博士家博士

建物の強度が増すほど壊すのが大変になるから、費用も増えるんだ

具体的な相場は次の通り。

  • 木造…2〜4万円/坪+付帯工事費
  • 鉄骨造…3〜5万円/坪+付帯工事費
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)…4〜6万円/坪+付帯工事費
ハウスくんハウスくん

坪単価で示すのが一般的なの?

家博士家博士

そう。ただ、建物は平方メートルで示すことも多いから、次の式を参考に換算してみよう

坪単価とm2単価の換算式

坪単価×0.3025=平方メートル単価

例えば、木造住宅であれば1平方メートルあたりの解体費用相場は、約6,000〜12,000円程度になります。

付帯工事にはどんなものがある?

構造が同じ家であっても解体費用が異なるのは、付帯工事費の部分が大きく異なるため。

付帯工事に該当するものには、次のようなものがあります。

  • 樹木や庭石、池の撤去
    庭石イメージ
  • 浄化槽など埋設物の撤去
    浄化槽イメージ
  • 塀の撤去
    塀イメージ
  • 家電など室内残置物の撤去
    残置物イメージ
家博士家博士

樹木の撤去にしても、単に伐採するだけなのか根堀するのかによっても費用は変わるんだ。室内に多くのものが残っていれば処理費用もかさんでしまうし、物件の状態によって費用が変わるのもよく分かるんじゃないかな

ハウスくんハウスくん

単に建物を壊すだけではなくて、いろいろなものを撤去したりすることも必要ってことなんだね


解体にかかる日数と期間

家の解体にかかる日数は、早くても1ヶ月くらい必要です。

解体の大まかな流れとそれぞれの日数は次のようになります。

1.業者選定

まずは解体を依頼する業者選びから。

複数の業者に見積もりをとるのがポイントなので、選定までに最低1週間はみておきましょう。

2.契約

複数の業者から見積もりをとったら、その中で最適と思われる業者を選びます。

契約から解体着工までは最低でも1週間必要。

なぜなら、解体の際には「建設リサイクル法の届出」が義務となっているからです。

届出は着工の7日前までに提出しなければならないとされています。

この届出は業者が代行してくれるので、契約の際に委任状を渡せばOKです。

3.ガスと電気の解約

ガスと電気を契約中の場合は、解体の着工前に解約しておきます。

水道については建物解体の際にホコリが舞わないように散水するため、解約しないようにしましょう。

4.近所へのあいさつ

解体作業に取りかかる前には、近所へのあいさつも忘れずに。

作業中は危険を伴ううえ、音やホコリなどで大なり小なりの迷惑をかけることにもなります。

基本的には解体業者の担当者があいさつ回りをしてくれますが、可能であれば同行しておくと良いでしょう。

5.解体

一般的な一戸建てであれば、解体にかかる期間は1週間程度。

解体工事は次のような流れで行われます。

・足場と養生
養生イメージ
家の周りに足場を組み、音やホコリ対策として養生します。
隣家と十分な距離があれば、養生シートは使わないこともあります。
・内装撤去
内装解体イメージ
まずは畳やサッシ、住宅設備といった内装の撤去作業を実施。
これは手作業となります。
・建物本体の解体
建物解体
内装の撤去が済めば、次は屋根を撤去します。
その後は重機を使って壁などを撤去し、最後は基礎部分の解体も行います。
散水を行うのは主にこの作業の時になります。
家博士家博士

基礎解体の時には、地中に残置物がないかどうかの確認も忘れずに。地中確認は重要だからね

・整地
整地イメージ
解体が全て終わったら、最後は整地です。
整地も業者によって差が出る部分。
業者選びの際には、どのように整地するのかといったところまで確認しておくことをおすすめします。

整地後イメージ

ハウスくんハウスくん

業者選定から解体終了までは、早くても1ヶ月程度はかかるって感じかな?


家博士家博士

そうだね。あくまでも目安ではあるけれど、なるべく余裕をもって依頼するようにしよう

見積もりを取る際のコツ

業者を選定する上で重要な見積もりですが、単に見積額だけを比較すれば良いわけでもありません。

見積もりを取る際のコツをまとめました。

複数の会社に見積もりを依頼する

家の解体は、工法やどこまで作業するか、解体によって出たがれきやゴミをどこで処分するのか等、業者によっても大きく異なります。

そのため、見積額も会社によって変わるもの。

見積もりを取る際は、必ず、複数の業者に依頼しましょう。

解体業者の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

家博士家博士

見積もりを依頼するときは現場を見てもらって、自分自身も必ず立ち会うようにしよう。
内部までしっかり見てもらえれば、見積額から大きく変動する可能性も少なくなるんだ

ハウスくんハウスくん

立会時間はどれくらいかかるのかな?

家博士家博士

木造住宅でだいたい20〜30分程度。複数の業者になると大変かもしれないけれど、ここで手間を惜しまないことが大事だよ

できるだけ詳細な見積書をお願いする

見積書を作成してもらう際は、できるだけ詳細な内訳が記載されたものを作ってもらうようにお願いしましょう。

例えば、一言で解体工事と言っても、内装や屋根、重機解体、基礎解体と中身は様々。

それなのに内訳欄に「解体工事」とだけ書かれていたら、「人件費が含まれるのか?」「手作業の分だけ?重機作業も含まれるのか?」と不明点ばかりになってしまいます。

ハウスくんハウスくん

口頭で見積額を言われることもあるのかな?

家博士家博士

業者によっては口頭で済ませるところもあるかもしれないけれど、必ず書面で受け取ろう! 口頭だけだと『言った』『言っていない』のトラブルにもなりやすいからね

ハウスくんハウスくん

トラブル防止のためにも、書面で受け取ることが大事なんだね!

見積もりを取る際に聞いておきたい質問

見積もり依頼と合わせて、次の点についても質問しておくと安心です。

・アスベストの有無
健康被害を引き起こす恐れのあるアスベストは、環境省が作成したマニュアルに従って処理することになります。
使用されている量によっては、処理に数百万円かかることも。
中に入ってアスベストの有無を確認してもらいましょう。
・近隣へのあいさつ
解体作業による近隣トラブルを防止するためにも、近隣へのあいさつはとても重要!
そのため、どのようにあいさつ回りを行うか等、あらかじめ確認しておきましょう。
可能であれば同行するのもおすすめです。
家博士家博士

長年、近隣トラブルを抱えているような家だと、解体工事の騒音がきっかけで更にトラブルが大きくなる可能性もあるんだ。誠実に対応してくれる業者かどうかを見極めるためにも、近隣へのあいさつについては確認しておこう

・支払いのタイミング
解体費用はいつ、どれだけ支払うのかも確認しておきたいポイント。
解体作業実施前に着手金を支払い、完了後に残りの金額を支払うのが一般的ですが、その割合をしっかり確認しておきましょう。
着手金が少額だと、完了後の支払金額が大きくなってしまいます。
また、解体費用が高額になる場合は、着手金で半分または3分の1を支払わなければならないことも。
あらかじめ確認しておけば、支払う段階になって慌てることもありません。
・追加費用の可能性
見積もりの際に内部確認まで行っていたとしても、状態によっては更に費用がかかることもあります。
見積書の内容を確認したうえで、追加費用が発生する可能性についても確認しておきましょう。

見積り書のチェックポイント

見積り書でチェックしておきたいのは、詳細な内容や内訳が明記されているかどうか。

内容に関しては、どの作業までを含んだ費用なのか明記されているかどうかをチェックします。

解体工事は「建物本体の解体工事」と残置物の撤去といった「付帯工事」の2つが発生します。

単に「解体工事」とだけ書かれているような見積書では、付帯工事費が含まれておらず別に請求されてしまう可能性も。

内訳についても、次のような項目に分かれているかどうかをチェックしておきましょう。

見積書の内訳

  • 仮設工事
    養生をどこまでするかによっても金額は変わります。
  • 内装解体
    基本的に手作業となるため、重機による解体と比べると坪単価は高くなります。
  • 屋根解体
    屋根の種類によっても費用は変わり、瓦屋根の場合は手作業で高くなります。
  • 重機による解体
  • 基礎解体
  • 廃棄物運搬費
    近くに処分場があれば安く済みますが、遠いと費用も高くなります。
  • 廃棄物処理費
    トラック1台ごとであったり、材質ごとであったり、業者によっても異なります。
  • 重機回送費
    敷地内にある程度のスペースができれば重機を置いておけるので、1往復分となるのが基本です。
  • 誘導員費用
  • 諸経費
  • 付帯工事費
ハウスくんハウスくん

こうしてみると、細かく分かれているんだね!

家博士家博士

もちろんこれは一例だから、更に細かい内訳を明記する業者もいれば、そうでない業者もいるんだ。あまりざっくりした見積もりだと費用の範囲なども分かりにくいから、不明点がある場合は業者に確認するようにしよう

アスベスト(石綿)に要注意

アスベストイメージ
アスベスト(石綿)は、安価で耐火性や防音性などに優れているため、建材として長年使用されてきました。

しかし、アスベストを吸い込むと悪性中皮腫や肺がんを引き起こすことがあり、アスベスト建材の使用が禁止されたのは2006年9月。

それ以降に建てられた家なら心配ありませんが、2006年9月1日以前に着工した建物は要注意!

建材としてアスベストが使われている可能性があります。

ハウスくんハウスくん

一般的な戸建て住宅にも使われていたりするのかな?見た目で分かるといいんだけど…

家博士家博士

国土交通省が『目で見るアスベスト建材』という写真付きの資料を公開しているから、参考にしてみると良いよ。アスベスト建材はビルなど鉄骨造の建物の方が多く使われているけれど、一般住宅にも使われている可能性があるから注意しておこう

2019年中にも規制が強化される見込み

厚生労働省は、2018年8月の発表で、アスベスト(石綿)使用の調査結果の届け出を厳格化すると発表。

今までは、アスベスト使用がなければ、届け出をせずに建物を解体できましたが、法改正後はすべての解体工事で、届け出を義務化する予定です。

これは多くの解体現場で、アスベストの使用があるにも関わらず、届け出をせずに十分な飛散防止策もしないまま解体をしているため。

実際に国が2010年〜2015年にアスベスト届け出のない解体工事52件を調査したところ、41件が無届け、29件がアスベストがあったにも関わらず暴露防止対策などせずに、普通に解体作業をしていました。

補助金について

近年、各地で空き家が増え続けて問題となっています。

こうした背景から、自治体によっては家の解体に関して補助金を出しているところも。

補助が受けられる条件や金額は自治体によっても変わります。

まずは自治体のホームページを確認してみましょう。

例)【参考】足立区・不燃化特区について

解体に関する手続き

家は解体すれば終わりではなく、手続きまで済ませて完了となります。

手続きには、自分自身で行うものと解体業者が代行してくれるものがあります。

建物滅失登記

自分自身で行う手続きが建物滅失登記です。

家を解体してから1ヶ月以内に手続きを済ませないと、10万円以下の過料に処されることもあります。

比較的簡単な手続きなので自分でもできますが、土地家屋調査士に依頼し代理で手続きしてもらうことも可能です。

家博士家博士

建物滅失登記は、司法書士ではなく土地家屋調査士でなければできない手続き! その点には注意しておこう

解体業者が代行してくれる手続き

建設リサイクル法による届け出や、道路使用許可申請といった手続きは解体業者が代行してくれます。

申請にかかる費用は諸経費に含まれているのが一般的なので、業者にも確認しておくと良いでしょう。

まずは売る前に解体すべきか意見を聴き比べる

一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に家を解体するべきか、意見を聞いてみましょう。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

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アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

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