オークションイメージ
「不動産をオークションで売れば、高く売れるのでは?」

「オークションなら不動産会社に騙されず、オープンに売却できそう…」

オークションで不動産を売却しようとお考えでしょうか?

不動産のオークションに興味はあるけど、具体的にどの程度高く売れるのか、どこに依頼すれば良いのか分からない…。
もしあなたの不動産が、オークションで思わぬ高値でサクッと売れたら理想的ですよね。

そんなあなたに、最適な情報です。

確かにオークションなら、不動産を高値で売却できる可能性があります。
ただし注意点もあり、どんな物件でも高値売却ができるわけではありません。
この記事を読めば、あなたがオークションに向いているのか、よく分かります。

オークションでは、複数の購入希望者があなたの不動産に希望価格をつけ、その中で最高値の人に売却できます。
さらに価格に満足できなければ、売却を拒否できるシステムも多いため、不満が残ることもありません。

また入札までの期間も限られているため、普通の売却の様に売りに出してから何ヶ月も売れず内覧を繰り返す必要もありません。

手持ちの不動産を高値で売却できれば、あなたとご家族のために豊かな生活を手に入れることにつながります。

この記事では、オークションで失敗せず高値売却を実現するために、必要な知識、メリットと注意点について解説。

また主な不動産オークション運営者をまとめ、高く売るコツについても説明しています。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

不動産をオークション(入札)で売るとは?

不動産をオークションで売る方法は、あまり知られていません。

なぜなら日本の不動産売買で解禁されたのは1999年のことで、まだ約20年しか経っていないため。

これ以前は、民間企業による不動産のオークションは禁止されていました。

理由として、オークション開始時のスタート価格と落札価格が異なることを、公正取引協議会が「価格の二重表示」とみなしていたためです。

ハウスくんハウスくん

普通の不動産売却は、最初に価格を決めて売り出して、買ってくれる人を探すから違うのか。
普通の不動産売却はいつから今の制度になったの?

家博士家博士

今の制度は、1952年に宅建業法が施行されて以来、60年以上も続いているよ。

入札方法は2種類

不動産のオークションには、インターネット入札紙入札の2種類があります。

インターネット入札

インターネット入札では、インターネットの専用サイトで価格を入力します。
インターネット入札では競り上がり方式が主流。
これは高値を更新する時のみ、期限内に何度でも入札できる方式です。
入札期間の終了間際に、急激に価格が競り上がります。

紙入札

紙入札では、郵送や手渡しで入札価格を提出します。
紙入札では、入札が1回限りのフリービット方式が主流。
こちらは期限内に1度だけ入札ができる方式になります。

落札も2種類

落札にも大きく分けて、価格優先総合評価の2種類あります。

価格優先

価格優先は一般的なオークション同様、期限内に最高値で入札した人が落札者に。
原則として入札条件は同じになります。
誰の目にも明らかなので、公平でオープンなオークションとなります。
一方で、例えば融資審査が怪しい人の落札を避けるなど、主催者の意思を反映することはできません。

総合評価

一方の総合評価では、価格だけでなく他に購入条件や用途、購入名義などが判断材料に。
総合評価では、安心して売却できる相手を選ぶことができますが、基準があいまいで一部の入札者には不満が残る恐れもあります。
総合入札では、価格以外の面で強い入札者が有利なので、高額で入札する人が減ってしまう恐れもあります。

オークションの必要期間は4〜5ヶ月が標準的

オークションでは、相談から決済まで4〜5ヶ月程度かかるのが一般的。

ただし、物件種別や状況次第ではそれ以上の時間がかかることもあります。

【オークションの基本的な流れ】

  1. 相談〜物件調査
    ↓(約1〜2週間)
  2. オークション準備、媒介契約
    ↓(約1〜2週間)
  3. 事前営業、売却条件の確定
    ↓(約4〜8週間)
  4. 正式公開、入札(1日限り)、落札(約2〜3週間)
    ↓(約3〜4週間)
  5. 売買契約
    ↓(約3〜4週間)
  6. 決済
ハウスくんハウスくん

オークションで売る場合も、媒介契約を結ぶんだね

家博士家博士

オークションへ出品するためには詳細な調査が必要だから、個人では難しい。
だから普通は、オークション運営業者や不動産会社に出品してもらうんだ。

なお、ここで紹介した流れはあくまでも一般的なもの。

オークションを運営する会社によって期間や手順は違います。

オークションで売る注意点

不動産をオークションで売る前に、メリットと注意点を知っておきましょう。

まずは注意点からチェック。

不動産のオークションには、次のような注意点があります。

注意点1. オークションを扱う会社も利用者も少ない

不動産のオークションは、まだメジャーな選択肢ではなく、扱う不動産会社も多くありません。

理由として、不動産会社にとっては普通の不動産売買より手間がかかる割には報酬が不確定という“旨味が少ないシステム”だから。

例えば、普通の売買なら購入者が決まって売買契約する直前に行えばよい調査や書類の作成も、オークションでは公開前に行わなければなりません。

家博士家博士

普通の不動産売買では、購入者が決まればほぼ確実に仲介手数料が得られる。
だから調査や書類作成なども無駄にはならないんだ

ハウスくんハウスくん

オークションでは、落札されないこともあるから、無駄になるかもしれないのか。

家博士家博士

さらに運営者以外の普通の不動産会社は、オークション参加費用がかかるから、不動産会社にとってはメリットが少ないんだ

このようにオークション運営者ではない一般の不動産会社は、「オークションより普通に売買した方が良い」と考えています。

購入希望者は圧倒的に普通の売買で探す

不動産の購入希望者は、普通の売買で探す方が圧倒的に多いのが現実です。

そのため、オークションで不動産を売り出しても、これらの多くの購入希望者に情報が届かず、それだけ購入機会を失なっているとも考えられます。

購入希望者からすると、オークションでは落札されるまで価格が分からず、スケジュールも縛られます。

今後も不動産売買で、オークション形式が主流になるとは考えにくいでしょう。

注意点2. 運営会社によってシステムや方法が違う

普通の不動産売買の場合、不動産会社によってシステムや方法が大きく違うことはあまりありません。

しかし、オークションでは入札方法や落札の基準など、運営会社によって違います。

そもそも普通の不動産売買とはルールが大きく異なるので、利用前に契約書を全文熟読しましょう。

注意点3. 売却情報がネットなどで公開されてしまう

オークションで家を売る際には、物件情報がネットなどに掲載されます。

そのため、不動産を売り出していることが周りの人に知られる恐れも。

売却に関連するセールスが来てしまうこともあります。

詳細情報の公開が会員ユーザー限定だったりしても、会員登録は誰でもできてしまったり。

オークションでは、情報の拡散はある程度諦めるしかありません。

注意点4. 投資や転売目的のため、相場より高値になりにくい

オークションは高値で売れるイメージが先行しがちですが、実際は相場より高値になりにくいという現実も。

なぜなら、オークション入札者の多くが不動産会社や投資家というプロだからです。

不動産会社や投資家は、転売や投資が前提なので、値付けの判断基準は『相場よりどれだけ安いか』

一方で、住居目的のエンドユーザーの場合は、値付けの基準は『住宅ローン審査に通るか』などで相場感も低いため、相場より高値でも購入する傾向があります。

実は相場より高値で売れる可能性が高いのは、オークションで不動産のプロ相手に売却するより、エンドユーザー相手に普通に売却する方だったりします。

ハウスくんハウスくん

えー、オークションの方が高く売れるんじゃないの?


家博士家博士

投資物件なら、オークションの方が高く売れるかもしれないけど、住居用不動産はちょっと違うかもね。

住居用不動産は、普通の相対取引も検討した方が良い

住居用不動産では、オークションより普通の相対取引の方が高く売れる可能性は高くなります。

普通の相対取引で高く売るためのポイントは、『優秀で信頼できる不動産会社』を見つけること。

不動産会社を見つける手順は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べ、信頼できそうな会社を選ぶ

もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

注意点5. 高すぎる価格では誰も入札しない恐れも

オークションに出しても、すべての物件が落札されるわけでなく、不人気物件だったり相場より高い最低入札価格だと、誰も応札してくれません。

落札されない場合は、オークションの期間が無駄になる恐れも。

また落札されても落札後の購入キャンセルでは、さらに1ヶ月以上も無駄に過ぎるリスクもあります。

不人気物件の売り出し方や最低価格の設定について、不動産会社や運営会社とよく相談しましょう。

もし不動産の相場に自信がなければ、とりあえず一般の不動産会社の無償査定を利用してみても良いでしょう。

オークション運営会社だけでなく、普通に売却する不動産会社の意見を聞くことで、あなたにあった方法が分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトはこちらでまとめています。

オークションで売るメリット

オークションで売るメリットはこちら。

オークションで売るメリット

  1. 相対取引に比べると公平・透明・公正で売主に有利
  2. 売却期限が明確
  3. 高く売れる可能性もある

メリット1. 相対取引に比べると公平・透明・公正で売主に有利

相対取引とは、現在主流となっている「普通の不動産売買」のこと。

オークションと違い、売主と買主が1対1で相対するので、ここでは相対取引と表現しています。

この相対取引ですが、一部の悪質な不動産会社では、知識の無い売主を騙すような方法で、自社の利益を最大化させるケースもあります。

典型的な例としては、不動産会社が両手仲介を狙って囲い込み、相場の6〜8割の価格で買取業者へ売却させるというもの。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

しかし、オークションの場合は、入札結果などもきちんと開示してもらえます。

不動産会社の利益のために情報を隠される恐れはなく、売主が有利な立場で不動産の売却が可能です。

ハウスくんハウスくん

入札結果がオープンだから、不正される恐れは少ないんだね


家博士家博士

ただし不正でなく、純粋に安い価格でしか入札されないケースもある。
普通に売るより高い価格になっているのか、自分で判断できる相場感が必要だよ。

メリット2. 売却期限が明確

オークションでは「開札日」になれば入札が行われるため、スケジュールが明確です。

もちろん不動産が満足できる価格で落札されることが前提ですが。

一方で、普通の不動産売買では、即時買取や売却保証を除き、買主が見つかるまでの期間がはっきり分かりません。

早く見つかる場合もあれば、なかなか見つからずにずっと売出し中のままということも…。

中には売れずに売却を諦める売主もいます。

オークションでは、スケジュールがある明確なので、決断するタイミングが分かりやすいということがメリットです。

メリット3. 相場より高く売れる可能性もある

オークションでは、競争原理が働くことで、相対取引と比べて高値で売れる可能性もあります。

最近は、買取転売業者が乱立して仕入れ値が高騰しているため、思わぬ高値で落札される可能性もあります。

また中には相場を読み違え、値付けを高く間違える業者もいます。

参加する応札者が多いほど、相場より高値で売れる可能性も高くなります。

ここまでオークションの注意点とメリットを紹介しました。

次に主なオークション運営者を紹介します。

主なオークション運営者

相対取引を行う不動産会社と比べると数は非常に少ないのですが、オークション運営者としてこちらがあります。

FKR不動産オークション
不動産競売で10年の実績を持つFKRが、2018年9月にスタートしたオークションサービス。
10万人超の会員に情報が届く集客力が強みです。
出品料:無料
手数料:落札金額の3%または15万円の高い方(消費税別)
入札方式:最低入札金額設定ありのフリービット式
公式サイト: FKR不動産オークション
おうちダイレクト
yahoo!不動産とソニー不動産が共同で運営するおうちダイレクト。セルフ売却とプロフェッショナル売却がありますが、セルフ売却がオークション式に近い売り方になります。(正式にはオークションではありません)
インターネットで情報を公開し、理想の買い手が現れるまで待つ方式です。ただし平行して他の不動産会社へ売却を依頼できないため、お家ダイレクト以外で購入希望者を探せないというデメリットもあります。
対象:首都圏のマンション限定
出品料・手数料:無料
公式サイト: おうちダイレクト
ピタットハウス マイホームオークション
約8,000件の売却実績があるサービス。専属専任媒介契約を結んだ上での利用が前提になります。査定額の110%以内で1500万円以上などの制限あり
対象エリア:東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬(一部エリア)
仲介手数料:3%+6万円(消費税別)
公式サイト:ピタットハウス マイホームオークション
エスクローエージェントジャパン信託
公式サイト: エスクローエージェントジャパン信託
マイホームオークション
公式サイト: マイホームオークション
IKURA GMO
公式サイト: IKURA GMO
総和不動産
公式サイト: 総和不動産
デューデリ&ディール
公式サイト: デューデリ&ディール
家博士家博士

運営者によってシステムや方法が全く違うから、まずはよく確認しよう。

オークションで高く売る2つのコツ

オークションで不動産を高く売るためには2つのコツがあります。

コツ1. 不明点やトラブルになりそうな点を全てクリアにする

不動産では、リスクが少ないほど、高値で売れる可能性は高くなります。

オークションで不動産を高く売るためには、トラブルに発展するリスクはなるべく全てクリアにしておきましょう。

具体的には次のようなものがあります。

土地や建物のリスク

  1. 隣地との境界は確定しているか
  2. 境界を越えている設置物(越境物)の有無
  3. 埋設物や古い井戸など地中障害の有無
  4. 土壌汚染の有無
  5. アスベスト使用の有無
  6. PCB(ポリ塩化ビフェニル)を含む製品の使用の有無
  7. 擁壁に関する問題(安全性や道路境界を越えていないか等)の有無
  8. がけ地など危険個所の有無

境界についてはこちら

埋設物についてはこちら

土壌汚染についてはこちら

アスベストについてはこちら

擁壁についてはこちら

所有権や登記のリスク

  1. 所有権や借地権、私道の掘削権などの権利関係はどうなっているか
  2. 相続の場合は遺産分割協議や相続登記に問題がないか

借地権についてはこちら

登記についてはこちら

私道の通行・掘削承諾書についてはこちら

法的なリスク

  1. 建築基準法に違反していないか
  2. 都市計画法に違反していないか
  3. 文化財保護法に違反していないか

法的な問題についてはこちら

その他瑕疵にあたるリスク

  1. 心理的瑕疵の有無

瑕疵についてはこちら


家博士家博士

オークションに限らず不動産売却で高く売るために、いずれも大切なポイントだよ。
かなり専門的だから、不動産会社とよく相談しながらクリアにしていこう


ハウスくんハウスくん

オークションでを売る時も、不動産会社のサポートが大事なんだね

コツ2. 相対取引で普通に売った相場も知っておく

オークションで不動産を売る場合も、普通に売る相対取引だとどれくらいで売却できるのか、しっかり比較することも高く売るためのコツです。

なぜならオークションでは、開札後に最高値の相差価格で売却するか決断する必要があるため。

相場より高いの判断できないと、結局相場より安い価格で不動産を手放す恐れもあります。

オークションで売るという選択肢は持ちつつも、不動産会社に無料査定を依頼して話を聞いておきましょう。

オークションの情報を別の目線から知ることもでき、親身に相談に応じてくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
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あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!