オークションイメージ
「不動産をオークションで売れば、高く売れるの?」

不動産売却でオークションを利用するかお悩みですね。

確かにオークションなら、不動産を高値で売却できる可能性があります。

ただし注意点もあり、確実に高値で売却できるわけではありません。

この記事では、オークションで失敗せず高値売却を実現するために、必要な知識、メリットと注意点について解説。

また主な不動産オークション運営者をまとめ、高く売るコツについても説明しています。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

オークションのメリットと注意点

オークションの3つのメリット

不動産売却でオークションを使う3つのメリットはこちら。

オークションの3つのメリット

  1. 相対取引に比べると公平・透明・公正で売主に有利
  2. 売却期限が明確
  3. 高く売れる可能性もある

それぞれ解説します。

メリット1. 相対取引に比べると公平・透明・公正で売主に有利

相対取引とは、現在主流となっている「普通の不動産売買」のこと。

この相対取引では、一部の悪質な不動産会社が知識の無い売主を騙し、自社の利益を優先するケースがあります。

典型的な例として、不動産会社が物件を囲い込み、相場の6〜8割の価格で買取業者へ売却させるもの。

詳しくは、こちらの記事で解説しています。

しかしオークションの場合は、入札結果が開示されるので不正の心配はほぼありません。

悪質な不動産会社に隠される恐れがなく、売主有利で不動産を売却できます。

ハウスくんハウスくん

入札結果がオープンだから、不正される恐れは少ないんだね


家博士家博士

ただし不正でなく、単純に相場より安い価格で落札されるリスクはある。
落札価格が相場より高いのか、判断できる相場感が必要だよ。

メリット2. 売却期限が明確

不動産売却のオークションでは「開札日」に入札されるため、スケジュールが明確です。

落札価格が納得できる価格であれば、売却が長引くことはありません。

一方で、普通の不動産売買では買主がいつ見つかるか分からず、中には売れずに売却を諦める売主もいます。

買取保証のある大手不動産会社であれば、3ヶ月などで売り切れますが、一部の大手に限られます。

メリット3. 相場より高く売れる可能性もある

不動産売却のオークションでは、競争原理が働くことで相場より高値で売れる可能性があります。

特に最近は、買取転売業者が乱立して仕入れ値が高騰しているため、思わぬ高値で落札される可能性も。

また中には相場を読み違え、値付けを高く間違える業者もいます。

参加する応札者が多いほど、相場より高値で売れる可能性も高くなります。

ハウスくんハウスくん

公平で、早く、高く売れるなら、オークションは最高だね!


家博士家博士

まぁまぁ、注意点もあるから知っておこう。

オークションの5つの注意点

不動産売却のオークションには、次の注意点があります。

それぞれ解説します。

注意点1. オークションを扱う会社も利用者も少ない

不動産売却のオークションは、まだメジャーな選択肢ではなく、扱う不動産会社も多くありません。

なぜなら不動産会社にとって、手間がかかる割に報酬が不確定という“旨味が少ないシステム”だから。

例えば、普通の売買なら売買契約の直前にする調査や書類の作成ですが、オークションでは公開前に済ませなくてはいけません。

オークションが不成立になると、全ての作業が無駄になってしまいます。

ハウスくんハウスくん

オークションでは、落札されないこともあるから、無駄になるかもしれないのか。


家博士家博士

さらに運営者以外の普通の不動産会社は、オークション参加費用がかかる場合もあるから、不動産会社にとってはメリットが少ないんだ

購入希望者は圧倒的に普通の売買で探す

不動産の購入希望者も、普通の売買で探す方が圧倒的に多いのが現実です。

そのため、オークションで不動産を売り出しても、これら大部分の購入希望者に情報が届かず、購入機会を失なうことになってしまいます。

購入希望者からすると、オークションでは落札されるまで価格が分からず、スケジュールも縛られます。

今後も不動産売買で、オークション形式が主流になるとは考えにくいでしょう。

注意点2. 運営会社によってシステムや方法が違う

不動産売却のオークションでは、入札方法や落札の基準など、運営会社によって違います。

希望する方法でオークションするためには、運営会社の方法を良く理解して、選ぶ必要があります。

さらに最適なオークション方法でも、入札参加者の顔ぶれで価格は全く変わることに。

どこの運営会社を選ぶかで、オークションの成否は大きく左右されます。

一方で普通の不動産売買の場合、どこの不動産会社でもシステムや方法はほぼ同じ。

不動産会社を選ぶときは、優秀で信頼できる不動産会社さえ選べば、あとはお任せできます。

注意点3. 売却情報がネットなどで公開されてしまう

オークションで家を売る際には、物件情報がネットなどに掲載されるケースもあります。

そのため、不動産を売り出していることが周りの人に知られる恐れも。

詳細情報の公開が会員ユーザー限定でも、会員登録は誰でもできてしまうことも。

一部のオークション運営者は完全に非公開でプロのみ参加のシステムなので、内緒で売り出す場合は非公開の会社を選びましょう。

注意点4. 住居用物権は相場より高値になりにくい

オークションは高値で売れるイメージが先行しがちですが、住居用不動産は相場より高値になりにくいという現実も。

なぜなら、オークション入札者の多くが不動産会社や投資家というプロだからです。

不動産会社や投資家は、転売や投資が前提なので、値付けの判断基準は『相場よりどれだけ安いか』

一方で、住居目的のエンドユーザーの場合は、値付けの基準は『住宅ローン審査に通るか』で相場感もないため、相場より高値でも購入する傾向があります。

実は相場より高値で売れる可能性が高いのは、オークションで不動産のプロ相手に売却するより、普通の売却でエンドユーザー相手に売る方です。

ハウスくんハウスくん

えー、オークションの方が高く売れるんじゃないの?


家博士家博士

投資物件ならオークションの方が高く売れるかもしれないけど、住居用不動産は違うんだ。
住居用なら普通の売却も検討した方が良いよ。

住居用不動産は、普通の売却も検討した方が良い

住居用不動産では、オークションより普通の売却の方が高く売れる可能性が高いでしょう。

普通の相対取引で高く売るためのポイントは、『優秀で信頼できる不動産会社』を見つけること。

不動産会社を見つける手順は、

  1. エリアで売買実績が豊富な不動産会社に絞る
  2. 3〜6社に無料査定を依頼して、査定価格と話を聴き比べ、信頼できそうな会社を選ぶ

ハウスくんハウスくん

売買実績が豊富な不動産会社は、どうやって探せばいいの?


家博士家博士

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利だよ。


一括査定サイトでは、住所を入力するとエリアで売買実績が豊富な不動産会社がリストアップ。
あなたは不動産会社を選んで、まとめて査定を依頼するだけなので、数分で無料査定が依頼できます。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

注意点5. 高すぎる価格では誰も入札しない恐れも

オークションに出しても、すべての物件が落札されるわけでなく、不人気物件だったり相場より高い最低入札価格だと、誰も応札してくれません。

落札されない場合は、オークションの期間が無駄になる恐れも。

また落札されても落札後の購入キャンセルでは、さらに1ヶ月以上も無駄に過ぎるリスクもあります。

不人気物件の売り出し方や最低価格の設定について、不動産会社や運営会社とよく相談しましょう。

もし不動産の相場に自信がなければ、とりあえず一般の不動産会社の無料査定を利用してみても良いでしょう。

オークション運営会社だけでなく、普通に売却する不動産会社の意見を聞くことで、あなたにあった方法が分かります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトはこちらでまとめています。

ここまでオークションの注意点とメリットを紹介しました。

次に主なオークション運営者を紹介します。

主なオークション運営者

相対取引を行う不動産会社と比べると数は非常に少ないのですが、オークション運営者としてこちらがあります。

ピタットハウス マイホームオークション

マイホームオークション
約14,000件の売却実績があるサービス。

専属専任媒介契約を結んだ上での利用が前提になります。

出品には下記の制限があります。

  • 専属専任媒介契約を締結し、規定の仲介手数料を支払う
  • 査定額の120%以内で1200万円以上
  • 自己居住用物件のみ
  • 出品回数1回以上且つ出品期間7日間以上(紙広告媒体利用の場合14日間以上)の設定条件でオークションへ出品すること

対象エリア: 店舗営業エリア内
仲介手数料:3%+6万円(消費税別)
公式サイト:ピタットハウス マイホームオークション

FKR不動産オークション

FKR不動産オークション
不動産競売で10年の実績を持つFKRが、2018年9月にスタートしたオークションサービス。

10万人超の会員に情報が届く集客力が強みです。

ただし終了したオークション事例がわずか数件しかないため、実績には不安があります。

出品料:無料
手数料:落札金額の3%または15万円の高い方(消費税別)
入札方式:最低入札金額設定ありのフリービット式
公式サイト: FKR不動産オークション

おうちダイレクト

yahoo!不動産とソニー不動産が共同で運営するおうちダイレクト。

セルフ売却とプロフェッショナル売却がありますが、セルフ売却がオークションに近い売り方になります。
(正確にはオークションではありません)

インターネットで情報を公開し、理想の買い手が現れるまで待つ方式。

ただし平行して他の不動産会社へ売却を依頼できないため、お家ダイレクト以外で購入希望者を探せないというデメリットもあります。

対象:首都圏のマンション・戸建て・一棟建物
出品料・手数料:無料
公式サイト: おうちダイレクト

エスクローエージェントジャパン信託

エスクローサービス
インターネット入社や紙入札など、様々なオークション方式に対応しています。

取扱い物件は、駐車場や田畑、収益物件など事業用が中心。

基本的には1億円以上が対象ですが、立地によっては5,000万円以上も可能。

非公開でオークションも可能です。

手数料:成功報酬で仲介手数料(落札価格×3%+6万円+消費税)
公式サイト: エスクローエージェントジャパン信託

IKURA GMO

IKURA
東証1部上場のGMOインターネット株式会社のグループ会社が運営するサービス。

非公開でオークションが可能です。

手数料:成功報酬で仲介手数料(落札価格×3%+6万円+消費税)
公式サイト: IKURA GMO

総和不動産

総和不動産
不動産会社80~200社へアプローチし広く買主様を探します。

非公開でオークション可能。

手数料:成功報酬で仲介手数料(落札価格×3%+6万円+消費税)
公式サイト: 総和不動産

デューデリ&ディール

デユーデリジェンスアンドリース
不動産のプロが購入するオークション。
実績などは不明です。

公式サイト: デューデリ&ディール

家博士家博士

運営者によってシステムや方法が全く違うから、まずはよく確認しよう。


ここからは、オークションの概要を解説します。

不動産売却のオークション(入札)とは?

不動産売却のオークションは、落札者が入札で競争して、最も売主に有利な条件の買主が購入する方法。

ただし一般にはあまり知られておらず、主流な売り方ではありません。

なぜなら日本の不動産売買でオークションが解禁されたのが1999年と、まだ約20年しか経っていないため。

現在の不動産売買では、大部分が不動産会社の仲介で売り出されているのが現実です。

入札方法は競り上がりとフリービットの2種類

不動産のオークションには、競り上がり入札(インターネット入札)フリービット入札(紙入札)の2種類があります。

競り上がり入札(インターネット入札)

競り上がり入札(インターネット入札)では、インターネットの専用サイトで価格を入力します。

競り上がり方式は高値を更新する時のみ、期限内に何度でも入札できる方式です。

入札期間の終了間際に、急激に価格が競り上がります。

お互いに入札価格を探りながら入札するので、人気物件は高値になる可能性も。

ただし査定ミスによる高値は期待できません。

フリービット入札(紙入札)

フリービット入札(紙入札)では、郵送や手渡しで入札価格を提出します。

フリービット方式は期限内に1度だけ入札ができる方式。

お互いの入札価格が分からないため、査定ミスによる高値落札がある可能性も。

ただし競争がないので、人気物件でも競り上がりによる高値落札は期待できません。

落札基準は価格優先と総合評価

落札基準には、価格優先総合評価の2種類あります。

価格優先

価格優先は一般的なオークション同様、期限内に最高値で入札した人が落札者に。

原則として入札条件は同じになります。

誰の目にも明らかなので、公平でオープンなオークションとなります。

一方で、例えば融資審査が怪しい人の落札を避けるなど、主催者の意思を反映することはできません。

総合評価

一方の総合評価では、価格だけでなく他に購入条件や用途、購入名義などが判断材料に。

総合評価では、安心して売却できる相手を選ぶことができますが、基準があいまいで一部の入札者には不満が残る恐れもあります。

総合入札では、価格以外の面で強い入札者が有利なので、高額で入札する人が減ってしまう恐れもあります。

オークションの必要期間は4〜5ヶ月が標準的

オークションでは、相談から決済まで4〜5ヶ月程度かかるのが一般的。

ただし、物件種別や状況次第ではそれ以上の時間がかかることもあります。

【オークションの基本的な流れ】

  1. 相談〜物件調査
    ↓(約1〜2週間)
  2. オークション準備、媒介契約
    ↓(約1〜2週間)
  3. 事前営業、売却条件の確定
    ↓(約4〜8週間)
  4. 正式公開、入札(1日限り)、落札(約2〜3週間)
    ↓(約3〜4週間)
  5. 売買契約
    ↓(約3〜4週間)
  6. 決済
ハウスくんハウスくん

オークションで売る場合も、媒介契約を結ぶんだね

家博士家博士

オークションへ出品するためには詳細な調査が必要だから、個人では難しい。
だから普通は、オークション運営業者や不動産会社に出品してもらうんだ。

なお、ここで紹介した流れはあくまでも一般的なもの。

オークションを運営する会社によって期間や手順は違います。

オークションで高く売る2つのコツ

オークションで不動産を高く売るためには2つのコツがあります。

コツ1. 不明点やトラブルになりそうな点を全てクリアにする

不動産では、リスクが少ないほど、高値で売れる可能性は高くなります。

オークションで不動産を高く売るためには、トラブルに発展するリスクはなるべく全てクリアにしておきましょう。

具体的には次のようなものがあります。

土地や建物のリスク

  1. 隣地との境界は確定しているか
  2. 境界を越えている設置物(越境物)の有無
  3. 埋設物や古い井戸など地中障害の有無
  4. 土壌汚染の有無
  5. アスベスト使用の有無
  6. PCB(ポリ塩化ビフェニル)を含む製品の使用の有無
  7. 擁壁に関する問題(安全性や道路境界を越えていないか等)の有無
  8. がけ地など危険個所の有無

所有権や登記のリスク

  1. 所有権や借地権、私道の掘削権などの権利関係はどうなっているか
  2. 相続の場合は遺産分割協議や相続登記に問題がないか

法的なリスク

  1. 建築基準法に違反していないか
  2. 都市計画法に違反していないか
  3. 文化財保護法に違反していないか

その他瑕疵にあたるリスク

  1. 心理的瑕疵の有無

家博士家博士

オークションに限らず不動産売却で高く売るために、いずれも大切なポイントだよ。
かなり専門的だから、不動産会社とよく相談しながらクリアにしていこう


ハウスくんハウスくん

オークションでを売る時も、不動産会社のサポートが大事なんだね

コツ2. 相対取引で普通に売った相場も知っておく

オークションで不動産を売る場合も、普通に売る相対取引だとどれくらいで売却できるのか、しっかり比較することも高く売るためのコツです。

なぜならオークションでは、開札後に最高値の相差価格で売却するか決断する必要があるため。

相場より高いの判断できないと、結局相場より安い価格で不動産を手放す恐れもあります。

オークションで売るという選択肢は持ちつつも、不動産会社に無料査定を依頼して話を聞いておきましょう。

オークションの情報を別の目線から知ることもでき、親身に相談に応じてくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

まとめ

ここまで、不動産売却のオークションについて解説しました。

オークションの5つの注意点はこちら

  1. オークションを扱う会社も利用者も少ない
  2. 運営会社によってシステムや方法が違う
  3. 売却情報がネットなどで公開される
  4. 住居用物件は相場より高値になりにくい
  5. 高すぎる価格では、誰も入札しない恐れも

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    40万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国900店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2021年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計45万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,800社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!