羽田新航路の騒音とは
羽田空港の新航路が話題になっています。

新航路とは、いままでタブーとされていた東京都心の上空を低空で飛行する新ルートのこと。

羽田空港の国際線発着便数を増やすため、2020年3月29日から本格導入されました。

実はこの羽田空港新航路が、一部の都心部マンションの価格に大きな影響を与える恐れがあると話題になっているのです。

詳しく解説します。

羽田空港の新航路は北風時と南風時の2種類

羽田空港の新航路には次の2種類があります。

ハウスくんハウスくん

風向きによって、ルートが違うんだ。


家博士家博士

そうだね。北風が約6割、南風が約4割の割合だよ。
マンション価格への影響は、南風時の方が心配だね。

影響がより大きいのは南風時

マンション価格への影響がより大きいのは、高度が低くマンションが林立する南風時です。

国土交通省も、南風時の新航路を懸念している様で、特設サイトでは南風時の新航路だけ高度と騒音について解説しています。

それぞれ解説します。

新航路のルート(北風時)

こちらが、マンション価格への影響が比較的少ない北風時のルートです。

【羽田空港新航路】
(北風の場合)

羽田空港新ルート(北風時)

北風時(江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区)
運行時間帯: 7〜11時半、15〜19時のうち3時間程度
通過回数: 1時間あたり最大23回通過
運用の割合: 約6割

北風時の新航路は、朝の時間が含まれ、運行割合が6割と多いことが問題になる恐れがあります。

1時間あたり最大23回なので、約2分37秒毎に飛行機が通過することに。

騒音の測定結果が公表されています。
【参考】国土交通省・騒音測定値・航跡について

新航路のルート(南風時)

マンション価格への影響が大きい南風時のルートがこちら。

【羽田空港新航路】
(南風の場合)

羽田空港新ルート

南風時(品川区・港区・目黒区・渋谷区・新宿区・中野区)
運行時間帯: 15〜19時のうち3時間程度
通過回数: 1時間あたり最大でA滑走路14回、C滑走路30回
運用の割合: 約4割

【新ルートの高度と騒音】

新ルートの高度と騒音目安

新ルート(南風時)は2種類(A・C滑走路)あり、それぞれ1時間あたり最大14回、30回の飛行が予定されています。
(新航路開始から現在までは、新型コロナショックによる減便で、大きく減っています。)

飛行機が通過する高度と騒音は、機種によって違い目安はこちら。

  • 新宿付近で高度約915m、騒音63dB〜70dB
    新宿付近
  • 麻布・恵比寿・渋谷付近で高度約610m、騒音68〜74dB
    麻布・恵比寿・渋谷付近
  • 大井埠頭・大井町付近で高度約305m、騒音76〜80dB
    大井町付近
※新ルートでは、好天時に飛行高度をわずかに引き上げ、騒音の低減を図っています。
新宿付近 約910m→約1030m
渋谷付近 約610m→約700m
大井町付近 約300m→約330m
ただし飛行機降下角が標準の3.0度から3.5度に厳しくなり、騒音が逆に大きくなっているケースもあり、まだ調整中です。

さらに細かいルートは、国土交通省の公式サイトで、新飛行経路案の詳細マップを確認できます。
国土交通省・新飛行経路

また実際の測定値を、東京都などが公表しています。
東京都環境局・新飛行経路の飛行に伴う騒音モニタリングの結果

ハウスくんハウスくん

dBって何?


家博士家博士

デシベルといって、音の大きさを表す単位だよ

騒音の程度はどのくらい?

騒音はデシベル(dB)という単位で表されます。

騒音の程度

新宿付近では63〜70dB

目安として、会話が大声で1m以内で成り立つ程度。

窓を締めていると、まあ大丈夫でしょうか。
窓を開けていると気になるでしょう。

東京都の生活騒音事例によると、
電話のベル音(64〜70dB)
布団を叩く音(65〜70dB)
に違い音です。

ハウスくんハウスくん

ベランダで布団を叩いたり、電話が鳴っているイメージかぁ。

麻布・恵比寿・渋谷付近では68〜74dB

このあたりは、高級住宅街もあるので、普段は静かなエリアでは騒音がかなり気になるかもしれません。

東京都の生活騒音事例によると、
目覚まし時計(64〜75dB)
布団を叩く音(65〜70dB)
に違い音です。

家博士家博士

普段静かなエリアほど、騒音の影響は大きいね。

大井埠頭・大井町付近では76〜80dB

このレベルまでくると、窓を防音窓にするなどの対策も必要でしょう。

新宿区の騒音事例によると、
地下鉄の車内(80dB)
ピアノの音(80dB)
に近い音。

高度も約300mとかなり圧迫感があります。

ハウスくんハウスくん

タワーマンションってどのくらいの高さなの?


家博士家博士

マンションで一番高い大阪の北浜タワーで54階建209m。
だいたい50階建で190m前後だね


ハウスくんハウスくん

ええ! じゃあ最上階だと、地面が200m下で飛行機が100m上?
飛行機のほうが近いってこと!
じゃあ音ももっと大きいんだ。


家博士家博士

航路の真下だとそうなるね。

東京都の環境基準は超える

東京都の環境基準によると、都心部の昼間(6時〜22時)の規制値は60dB以下。
「騒音に係る環境基準」(商業地域・近隣商業地域)の場合

新宿から羽田空港までのどのエリアでも、環境基準を超える騒音が発生します。

ハウスくんハウスくん

環境基準を超えたらダメじゃないの?


家博士家博士

実は環境基準には例外があって、飛行機は基準値を超えても特別な数値内であれば認められているんだ。


ハウスくんハウスくん

でもさすがに夜はダメでしょ?


家博士家博士

開始直後は、1日3時間程度の予定だよ。

飛行機はどんな感じで見える?(動画)

国土交通省がCGで動画を作成し公開しています。
※音はありません。
動画は3分51秒。
各エリアの部分は下記の時間に表示されます

  • 新宿(22秒〜)新宿ではそれほど大きく見えません。
    地点:新宿駅西側
    飛行高度:約900m
  • 渋谷(1分22秒〜)渋谷もまだまだ小さいですね。
    地点:渋谷駅前スクランブル交差点
    飛行高度:約600m
  • 港区江南(2分15秒〜)このあたりになると徐々に圧迫感がでてきます。
    地点:品川駅港南口南側
    飛行高度:約450m
  • 品川天王洲(2分34秒〜)結構近いという印象です。
    地点:天王洲アイル駅南側
    飛行高度:約300m
  • 大井町(3分4秒〜)これはかなり近い! 品川天王洲より低い様に感じますが、数字では同じ高度300mです。
    地点:大井町前西側
    飛行高度:約300m

飛行機の数と時間帯

新航路が利用される時間帯は、今のところ15時〜19時のうち3時間程度。

A滑走路では1時間あたり14回なので、
1日約42回、
約4分20秒に1回通過します。

B滑走路では1時間あたり30回なので、
1日約90回、
約2分に1回通過します。

ただしこれは開始時の予定なので、将来的には時間も便数も増える可能性が高いでしょう。

ハウスくんハウスくん

徐々に影響を見ながら増やす感じなのかな?


家博士家博士

羽田空港の重要性と便数増加の勢いを考えると、それが自然かもね。

新航路は2020年3月29日開始済み

新航路は2020年3月29日から開始済み。

新型コロナウイルスの影響で便数は大幅に減っていますが、予定通り開始されています。

新航路の最大の懸念事項だった、米軍横田基地の「横田空域」を一時的に通過する問題も、2019年1月に米軍と基本合意。

一部報道によると、新航路による増便の約半数を米国航路に振り分けるなど、いろいろと水面下での交渉があったようです。
新航路スケジュール

実機試験飛行の結果が見られる

新航路の運用に先立って、実機による試験飛行が行われ、騒音の計測結果が公表されています。

北風時ルートを1月30日〜2月5日に、南風時ルートを2月2日〜12日に、それぞれ実機が試験飛行しました。
実機飛行確認の実施について
実機試験飛行

実機飛行確認予定図

実機による騒音の測定結果はこちら。
【参考】国土交通省・実機飛行確認 騒音測定結果

最新データや騒音の問い合わせ先は?

羽田空港の飛行コースは、実際の航跡図がこちらから確認できます。
羽田空港飛行コースホームページ

航空騒音に関する問い合わせも、上記のサイトからできます。

また各自治体の最新情報はこちらで確認できます。

ハウスくんハウスくん

そっか、不動産価格への影響はどうなの?


家博士家博士

不動産価格への影響はエリアによって差がありそうだね。

羽田新航路による不動産価格への影響は?

不動産価格に影響が大きいと予想されるのは、

  • 飛行高度が低いエリア
  • 今の住環境が良い静かなエリア
  • 防音窓サッシへの交換ができない分譲マンション

具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪などは影響がありそうです。

品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響があると予想されます。

海外の研究はうのみにしない

アメリカ・ヨーローッパでは、航空機騒音と住宅価格の研究が数多くありますが、今回の羽田新航路とは事情が違います。

一部の報道では、話題性を出すために明確な数字を出していますが、うのみにしない方が良いでしょう。

論文によっては、各国で影響は全く違うと明記されています。
The Impact of Aircraft Noise on Housing Prices in Poznan/ R.Trojanek他)

例えば、1dBあたりの減価償却を示す騒音減価償却指数(NDI)で、0%(変化なし)から3.57%まで幅広い結果も。

これだと、今静かなエリアが70dBになる場合に、不動産価格の値下がりは全く無し〜7割下がる?まで、幅広い事例があることになります。

(ちなみに最頻値のNDI0.51〜0.75%とすれば、20dBのUPで約10〜15%の値下がりとなります。)

ただ羽田空港の新航路は、全体の4割(南風の場合)だけ利用され、当初は15時から19時のうち3時間程度ということもあり、比較的影響は少ないと予想されます。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、不動産価格への影響は無いかもしれないの?


家博士家博士

価格がどうなるか影響が一番大きいのは、みんながどう考えるかだね。

買う人がどう考えるかで、不動産価格が左右される

不動産価格は、買う人の考えで価格が形成されます。

もし運用時間が1日3時間から12時間などに増えると予想する人が多いなら、価格にも影響しやすいでしょう。

また報道が加熱すれば、風評被害的に不動産価格が下落する恐れもあります。

買う人がどう考えるかが、不動産価格を左右するといえるでしょう。

家博士家博士

新航路で不動産価格がどうなるかは、あくまで自己責任で判断するしかない。
知っておきたいのは、例えば防音対策ができないケースもあることだね。

分譲マンションでは個人で防音サッシへ交換できない

分譲マンションの場合は、騒音対策をしたくても個人で防音サッシへ交換できません。

防音サッシへの交換は共有部の大規模改修扱いになり、マンションの管理組合の過半数の賛成が必要になります。

品川区など大きな騒音が予想されるエリアで、防音サッシへの交換ができない場合は、価格へ影響する可能性もあります。

ハウスくんハウスくん

防音サッシでどのくらい効果があるの?


家博士家博士

防音性能で等級があるんだ。
T2以上なら、かなり防音効果は高いよ。

窓やドアの防音は等級で分かる

サッシやドアの遮音性は、 JISによる遮音性の等級で分かります。

具体的にはT値という値がT1〜T4と数字が大きくなるほど遮音性能が高くなります。

  • 等級なし
    →遮音性能15dB程度、普通サッシ
  • T1
    →遮音性能25dB以上、一般的断熱サッシ
  • T2
    →遮音性能30dB以上、特殊サッシ
  • T3
    →遮音性能35dB以上、特殊サッシ
  • T4
    →遮音性能40dB以上、2重サッシ

普通のマンションは等級なしかT1。
新しいマンション、窓の小さなマンションほど、遮音性は高い傾向があります。

遮音イメージ

遮音イメージ

ハウスくんハウスくん

国からの保証とかないの?


家博士家博士

国土交通省も、まだ今の段階では影響が分からないから、無難な回答しかできないんだ。

国土交通省は無難な回答

不動産価格への影響について、国土交通省は否定も肯定もしていません。

『不動産は色々な要因で価格が動くので、騒音の影響があるか分からない』と回答しています。

Q6. 不動産価格が下落するのではないですか?

A. 一般的な不動産価値は、周辺の騒音等の環境面や立地、周辺施設等の地域要因だけではなく、人口の増減等の社会的要因、財政や金融等の経済的要因、土地利用計画等の行政的要因、あるいはそもそもの需要と供給のバランスなど経済情勢を含めた様々な要素が絡み合い決定されます。更に環境基準を満たす中であっても、音などの感じ方については個人差もあると考えています。

このような中で、航空機の飛行経路と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見出すことは難しいと考えています。

また、離着陸回数の多い3空港(成田、伊丹、福岡)を対象に調査したところ、飛行経路が地価の下落につながることを示す因果関係を見出すことはできませんでした。

成田・福岡空港
伊丹空港

国土交通省としては、なるべく補償はしたくないし、不動産価格への影響は証明も難しいので、当然こういった回答になるでしょう。

実際、不動産価格は様々な要因で変動するので、この回答も一理あります。

高く売り抜けるチャンスは残りわずかかも

羽田空港新ルートについて、今はまだ報道が加熱していませんが、今後はどうなるか分かりません。

新型コロナウイルスが落ち着いて、発着便数が増えると注目される恐れもあります。

もしあなたが「家の価格が下がる」と思うなら、早く行動したほうが良いでしょう。

高く売り抜けるチャンスは、新型コロナが収束するまでかもしれません。

とりあえず今の家の価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

事故や落下物、テロは限定的か

騒音の他に、事故や落下物、テロなどの心配もあります。

ただこれらが起きる確率は、自動車事故の数万分の1以下。
被害を受ける可能性はかなり低いので、心配する必要はないでしょう。

将来の見通し

国土交通省が作成した羽田新航路の動画があります。

【羽田新航路について】

これを見て分かることは、長期的にはますます羽田空港の発着陸回数は増え、飛行機が東京上空を飛行する回数が増えるだろうということ。

今回は1日のうち3時間程度とされていますが、ほとぼりが冷めたころには、飛行時間を延長する可能性もありそうです。

ハウスくんハウスくん

なんでそんなに増やすの?


家博士家博士

経済効果が大きいからね。
日本は人口が急激に減っているから、訪日外国人を増やす経済効果は大きいんだ。


国土交通省によると、今回の新航路による年間の経済効果は約6500億円にのぼるとされます。

日本を訪れる訪日外国人数も、新型コロナ前まで順調に伸びていました。

訪日外国人客数

訪日外国人数

羽田空港の拡充は、今後の日本経済にとって、重要な課題だと分かります。

今は売りどきでもある

今は都心部のマンション価格が高騰しているため、売りどきともいえます。

不動産価格指数(東京)

不動産価格指数(東京)2020年8月28日

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。3ヶ月前までのデータを毎月末頃に公表します。

ハウスくんハウスくん

マンションは凄い値上がりだね!
なんでこんなに値上がりしたの?


家博士家博士

原因は2つあるよ


今回のマンション価格上昇の原因は次の2点。

  1. 2013年1月に日銀が発表した異次元金融緩和による、住宅ローン金利低下
  2. 戦後最長とされた新型コロナ前までの好景気

今後は「日銀金融緩和の限界」と「世界的な景気後退」により、不動産価格の下落が予想されます。

早くから情報を収集することで、今後の相場の急変に備えましょう。

金利と景気後退については、こちらで詳しく解説しています。

まとめ

ここまで『都心のマンション価格が下落? 羽田新航路の騒音とは』として解説してきました。

新航路によって不動産価格に影響が大きいと予想されるのは、

  • 飛行高度が低いエリア
  • 今の住環境が良い静かなエリア
  • 防音窓サッシへの交換ができない分譲マンション

具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪などは影響がありそうです。

品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響があると予想されます。

ただし今は、新航路より新型コロナショックによってマンション価格が下落する方が先かもしれません。

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    管理人のコメント

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  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
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    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

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    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

家を買うなら相場より安く買う

もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。

今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。

ハウスくんハウスくん

相場より安く売っている家なんてあるの?

家博士家博士

売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ

次のような事情から、相場より安く売っている家があります。

相場より安く売っている家の例

  1. お金が必要で、早く売りたい
  2. 手間をかけたくないので、さっさと売りたい
  3. 近所に内緒で売りたい
ハウスくんハウスくん

こんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの?

家博士家博士

不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。

相場より安い家を売る場合、不動産会社はネットに掲載する前に、次のような客に直接情報を流します。
  • その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけたい

不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。

これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。

不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。

なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。

レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。

宅建業法では、売り主と契約してから7日以内(専任媒介契約)にレインズへ掲載する義務があります。

(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

ハウスくんハウスくん

じゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。

家博士家博士

なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。

なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。


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