東京都心マンションイメージ
羽田空港の新航路問題をご存知でしょうか?

新航路とは、いままでタブーとされていた東京都心の上空を低空で飛行するルートのこと。

2020年東京オリンピックなどもあり、羽田空港の国際線発着便数を増やすため、すでに導入されることが事実上決まっています。

実はこの羽田空港新航路が、一部の都心部マンションの価格に大きな影響を与える恐れがあると話題になっているのです。

詳しく解説します。

羽田空港の新航路とは

新航路のルート

羽田空港の新航路で問題となるのは、南風の場合に使われるルート。

【羽田空港新航路】
(南風の場合)

羽田空港新ルート

【新ルートの高度と騒音】

新航路の高度と騒音

新ルートは2種類(A・C滑走路)あり、それぞれ1時間あたり14回、30回の飛行が予定されています。

飛行機が通過する高度と騒音は

  • 新宿付近で高度約915m、騒音63dB〜70dB
  • 麻布・恵比寿・渋谷付近で高度約610m、騒音68〜74dB
  • 大井埠頭・大井町付近で高度約305m、騒音76〜80dB

さらに細かいルートは、国土交通省の公式サイトで、新飛行経路案の詳細マップを確認できます。
国土交通省・新飛行経路の詳細

ハウスくんハウスくん

dBって何?


家博士家博士

デシベルといって、音の大きさを表す単位だよ

騒音の程度はどのくらい?

騒音はデシベル(dB)という単位で表されます。

騒音の程度

新宿付近では63〜70dB

目安として、会話が大声で1m以内で成り立つ程度。

窓を締めていると、まあ大丈夫でしょうか。
窓を開けていると気になるでしょう。

東京都の生活騒音事例によると、
電話のベル音(64〜70dB)
布団を叩く音(65〜70dB)
に違い音です。

ハウスくんハウスくん

ベランダで布団を叩いたり、電話が鳴っているイメージかぁ。

麻布・恵比寿・渋谷付近では68〜74dB

このあたりは、高級住宅街もあるので、普段は静かなエリアでは騒音がかなり気になるかもしれません。

東京都の生活騒音事例によると、
目覚まし時計(64〜75dB)
布団を叩く音(65〜70dB)
に違い音です。

家博士家博士

普段静かなエリアほど、騒音の影響は大きいね。

大井埠頭・大井町付近では76〜80dB

このレベルまでくると、窓を防音窓にするなどの対策も必要でしょう。

新宿区の騒音事例によると、
地下鉄の車内(80dB)
ピアノの音(80dB)
に近い音。

高度も約300mとかなり圧迫感があります。

ハウスくんハウスくん

タワーマンションってどのくらいの高さなの?


家博士家博士

マンションで一番高い大阪の北浜タワーで54階建209m。
だいたい50階建で190m前後だね


ハウスくんハウスくん

ええ! じゃあ最上階だと、地面が200m下で飛行機が100m上?
飛行機のほうが近いってこと!
じゃあ音ももっと大きいんだ。


家博士家博士

航路の真下だとそうなるね。

東京都の環境基準は超える

東京都の環境基準によると、都心部の昼間(6時〜22時)の規制値は60dB以下。
「騒音に係る環境基準」(商業地域・近隣商業地域)の場合

新宿から羽田空港までのどのエリアでも、環境基準を超える騒音が予想されています。

ハウスくんハウスくん

環境基準を超えたらダメじゃないの?


家博士家博士

実は環境基準には例外があって、飛行機は基準値を超えても特別な数値内であれば認められているんだ。


ハウスくんハウスくん

でもさすがに夜はダメでしょ?


家博士家博士

開始直後は、1日3時間程度の予定だよ。

飛行機はどんな感じで見える?(動画)

国土交通省がCGで動画を作成し公開しています。
※音はありません。
動画は3分51秒。
各エリアの部分は下記の時間に表示されます

  • 新宿(22秒〜)新宿ではそれほど大きく見えません。
    地点:新宿駅西側
    飛行高度:約900m
  • 渋谷(1分22秒〜)渋谷もまだまだ小さいですね。
    地点:渋谷駅前スクランブル交差点
    飛行高度:約600m
  • 港区江南(2分15秒〜)このあたりになると徐々に圧迫感がでてきます。
    地点:品川駅港南口南側
    飛行高度:約450m
  • 品川天王洲(2分34秒〜)結構近いという印象です。
    地点:天王洲アイル駅南側
    飛行高度:約300m
  • 大井町(3分4秒〜)これはかなり近い! 品川天王洲より低い様に感じますが、数字では同じ高度300mです。
    地点:大井町前西側
    飛行高度:約300m

飛行機の数と時間帯

新航路が利用される時間帯は、今のところ15時〜19時のうち3時間程度。

A滑走路では1時間あたり14回なので、
1日約42回、
約4分20秒に1回通過します。

B滑走路では1時間あたり30回なので、
1日約90回、
約2分に1回通過します。

ただしこれは開始時の予定なので、将来的には時間も便数も増える可能性が高いでしょう。

ハウスくんハウスくん

徐々に影響を見ながら増やす感じなのかな?


家博士家博士

試験飛行は無いから、そうなんだろうね。

新航路はいつから?

新航路の開始は2020年の東京オリンピックの前ということに決定していますが、具体的な日程はまだ公表されていません。
(2019年3月時点)

新航路は米軍横田基地の「横田空域」を一時的に通過するため、米軍との調整が最大の懸念事項でしたが、これも基本合意に達しています。
(2019年1月30日の政府会見による)
一部報道によると、新航路による増便の約半数を米国航路に振り分けるなど、いろいろと水面下での交渉があったようです。

現在の進捗は、2019年2月にフェーズ5といわれる最終住民説明の段階を終え、いつでも開始できる状況です。
羽田空港新航路の進捗

ただし事前に試験飛行をしないことは決まっています。

ある日を境に、飛行機が頭上を飛び始めることになるでしょう。

新航路の開始日を早めに知るためには、こまめに自治体のサイトをチェックする必要がありそうです。

主な自治体などのサイトはこちら
新宿区・羽田空港の機能強化に関する動向について
品川区の羽田空港の機能強化に関する対応について
渋谷区・羽田空港の機能強化(国際線の増便)について
港区・羽田空港の機能強化に関する対応について
目黒区・羽田空港の機能強化のため目黒区上空を航空機が飛行する案

ハウスくんハウスくん

そっか、不動産価格への影響はどうなの?


家博士家博士

不動産価格への影響はエリアによって差がありそうだね。

羽田新航路による不動産価格への影響は?

不動産価格に影響が大きいと予想されるのは、

  • 飛行高度が低いエリア
  • 今の住環境が良い静かなエリア
  • 防音窓サッシへの交換ができない分譲マンション

具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪などは大きな影響がありそうです。

品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響が大きいでしょう。

分譲マンションの場合は、騒音対策をしたくても個人で防音サッシへ交換できません。

防音サッシへの交換は共有部の大規模改修扱いになり、マンションの管理組合の過半数の賛成が必要になります。

品川区など大きな騒音が予想されるエリアで、防音サッシへの交換ができない場合は、価格へ影響する可能性もあります。

ハウスくんハウスくん

防音サッシでどのくらい効果があるの?


家博士家博士

防音性能で等級があるんだ。
T2以上なら、かなり防音効果は高いよ。

窓やドアの防音は等級で分かる

サッシやドアの遮音性は、 JISによる遮音性の等級で分かります。

具体的にはT値という値がT1〜T4と数字が大きくなるほど遮音性能が高くなります。

  • 等級なし
    →遮音性能15dB程度、普通サッシ
  • T1
    →遮音性能25dB以上、一般的断熱サッシ
  • T2
    →遮音性能30dB以上、特殊サッシ
  • T3
    →遮音性能35dB以上、特殊サッシ
  • T4
    →遮音性能40dB以上、2重サッシ

普通のマンションは等級なしかT1。
新しいマンション、窓の小さなマンションほど、遮音性は高い傾向があります。

遮音イメージ

遮音イメージ

ハウスくんハウスくん

国からの保証とかないの?


家博士家博士

国土交通省も、まだ今の段階では影響が分からないから、無難な回答しかできないんだ。

国土交通省は無難な回答

不動産価格への影響について、国土交通省は否定も肯定もしていません。

『不動産は色々な要因で価格が動くので、騒音の影響があるか分からない』と回答しています。

Q. 不動産価格が下落するのではないですか?

A. 一般的な不動産価値は、周辺の騒音等の環境面や立地、周辺施設等の地域要因だけではなく、人口の増減等の社会的要因、財政や金融等の経済的要因、土地利用計画等の行政的要因、あるいはそもそもの需要と供給のバランスなど経済情勢を含めた様々な要素が絡み合い決定されます。更に環境基準を満たす中であっても、音などの感じ方については個人差もあると考えています。

このような中で、航空機の飛行経路と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見出すことは難しいと考えています。

国土交通省としては、あくまで計画を実施する予定ですし、実際に不動産価格は様々な要因で変動するので、この回答も一理あります。

高く売り抜けるチャンスは残りわずかかも

羽田空港新ルートについて、今はまだ報道も加熱していませんが、今後はどうなるか分かりません。

もしあなたが「家の価格が下がる」と思うなら、早く行動したほうが良いでしょう。

高く売り抜けるチャンスは、もう残りわずかかもしれません。

とりあえず今の家の価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。

不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

事故や落下物、テロは限定的か

騒音の他に、事故や落下物、テロなどの心配もあります。

ただこれらが起きる確率は、自動車事故の数万分の1以下。
被害を受ける可能性はかなり低いので、心配する必要はないでしょう。

将来の見通し

国土交通省が作成した羽田新航路の動画があります。

【羽田新航路について】

これを見て分かることは、今後はますます羽田空港の発着陸回数は増え、飛行機が東京上空を飛行する回数が増えるだろうということ。

今回は1日のうち3時間程度とされていますが、半年後か1年後かほとぼりが冷めたころには、飛行時間を延長する可能性もありそうです。

ハウスくんハウスくん

なんでそんなに増やすの?


家博士家博士

経済効果が大きいからね。
日本は人口が急激に減っているから、訪日外国人を増やす経済効果は大きいんだ。


国土交通省によると、今回の新航路による年間の経済効果は約6500億円にのぼるとされます。

日本を訪れる訪日外国人数も順調に伸びています。

訪日外国人客数

訪日外国人数

羽田空港の拡充は、今後の日本経済にとって、重要な課題だと分かります。

今は売りどきでもある

今は都心部のマンション価格が高騰しているため、売りどきともいえます。

不動産価格指数(東京)

不動産価格指数(東京)2019年3月

「不動産価格指数」とは
不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。
国土交通省がヘドニック法という統計計算手法を利用し、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたものです。

ハウスくんハウスくん

マンションは凄い値上がりだね!


家博士家博士

6年で45%はすごいね。


今回のマンション価格上昇の原因は次の2点。

  1. 2013年1月に日銀が発表した異次元金融緩和による、住宅ローン金利低下
  2. 戦後最長とされる今の好景気

今後は「日銀の金融緩和終了」又「世界的な景気の後退」により、不動産価格の下落が予想されます。

早くから情報を収集することで、今後の相場の急変に備えましょう。

ハウスくんハウスくん

なんで金融緩和が終わると、マンション価格が下がるの?


家博士家博士

住宅ローンの金利が上がるからだよ。
月々の支払いが同じでも、金利が上がると借りられる総額は減ってしまうからね。

例)月15万円返済(返済期間35年、ボーナス払い無し)の場合
金利0.5%→ 借り入れ総額 5,778万円
金利2.0%→ 借り入れ総額 4,528万円(-22%)
金利3.0%→ 借り入れ総額 3,897万円(-33%)

ハウスくんハウスくん

景気が後退したら、マンション価格が下がるのは?


家博士家博士

景気が後退したら、マンションのような大きな買い物をする人が減るからね。

金利と景気後退については、こちらで詳しく解説しています。

まず売却価格を確認してみては

売却を検討しているなら、今いくらで売れそうか、まず売却価格を確認してみてはいかがでしょうか。

マンションの売却価格を確認するためには、不動産会社へ無料査定を依頼します。

なぜなら、国内で唯一の成約価格データベースである「レインズ」のデータを使って正確な査定をできるのは、不動産会社しかないから。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと

よくあるマンション価格を自動で算出するサービスは、実際に売れた成約価格ではなく、売れ残っている売出し価格で査定をしているため、参考程度に考えましょう。

不動産会社へ無料査定を依頼するポイントは次の2点。

  1. あなたのエリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
  2. 1社だけでなく3〜6社に無料査定を依頼する。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定