羽田空港の新航路とは、いままでタブーとされていた東京都心の上空を低空で飛行する新ルート。
羽田空港の国際線発着便数を増やすため、2020年3月29日から本格導入されました。
実はこの羽田空港新航路が、一部の都心部マンションの価格に大きな影響を与える恐れがあると話題になっています。
詳しく解説します。
この記事のもくじ
羽田空港の新航路は北風時と南風時の2種類
羽田空港の新航路には次の2種類があります。
ハウス 風向きによって、ルートが違うんだ。
家博士 そうだね。平均で北風が約6割、南風が約4割の割合。
冬は北風が多く、夏は南風が多いんだ。
北風と南風の運用比率（2016年〜2018年）
マンション価格に影響が大きいのは南風時
マンション価格への影響が大きいのは、高度が低くマンションが林立する南風時です。
国土交通省も、南風時の新航路を懸念している様で、着陸時の降下角を引き上げるなど対策を講じています。
それぞれ解説します。
新航路のルート（北風時）
こちらが、マンション価格への影響が比較的少ない北風時のルート。
【羽田空港新航路】
（北風の場合）
運行時間帯： 7〜11時半、15〜19時のうち3時間程度
通過回数： 1時間あたり最大23回通過
運用の割合： 約6割
北風時の新航路は、朝の時間が含まれ、運行割合が6割と多いことが問題になる恐れがあります。
1時間あたり最大23回なので、約2分37秒毎に飛行機が通過することに。
（新航路開始から現在までは、新型コロナショックによる減便で、大きく減っています。）
騒音の測定結果が公表されています。
【参考】新飛行経路 定期運用報告／騒音測定結果・航跡
新航路のルート（南風時）
マンション価格への影響が大きい南風時のルートがこちら。
【羽田空港新航路】
（南風の場合）
運行時間帯： 15〜19時のうち3時間程度
通過回数： 1時間あたり最大でA滑走路14回、C滑走路30回
運用の割合： 約4割
飛行高度は悪天候と好天候で違います。
A滑走路の飛行高度
| 悪天候時 | 好天候時 | |
|---|---|---|
| 中野駅付近 |
約3,400ft （約1,040m） |
約3,800ft （約1,160m） |
| 中野新橋駅付近 |
約3,000ft （約910m） |
約3,500ft （約1,070m） |
| 恵比寿駅付近 |
約2,000ft （約610m） |
約2,300ft （約700m） |
| 立会川駅付近 |
約1,000ft （約300m） |
約1,200ft （約370m） |
B滑走路の飛行高度
| 悪天候時 | 好天候時 | |
|---|---|---|
| 新宿駅付近 |
約3,000ft （約910m） |
約3,400ft （約1,040m） |
| 広尾駅付近 |
約2,000ft （約610m） |
約2,300ft （約700m） |
| 大井埠頭 |
約1,000ft （約300m） |
約1,100ft （約340m） |
さらに細かいルートは、国土交通省の公式サイトで、新飛行経路案の詳細マップを確認できます。
⇒国土交通省・新飛行経路
新ルート（南風時）は2種類（A・C滑走路）あり、それぞれ1時間あたり最大14回、30回飛行の予定。
（新航路開始から現在までは、新型コロナショックによる減便で、大きく減っています。）
騒音はどのくらい？
騒音はデシベル（dB）という単位で表されます。
【新ルートの騒音】
実際の測定値を、国土交通省・東京都が公表しています。
⇒新飛行経路 定期運用報告／騒音測定結果・航跡
⇒東京都環境局・新飛行経路の飛行に伴う騒音モニタリングの結果
飛行機が通過する騒音は、機種によって違い目安はこちら。
新宿付近では63〜70dB
新宿付近で高度約915m、騒音63dB〜70dB
目安として、会話が大声で1m以内で成り立つ程度。
窓を締めていると、まあ大丈夫でしょうか。
窓を開けていると気になるでしょう。
東京都の生活騒音事例によると、
電話のベル音（64〜70dB）
布団を叩く音（65〜70dB）
に違い音です。
ハウス ベランダで布団を叩いたり、電話が鳴っているイメージかぁ。
麻布・恵比寿・渋谷付近では68〜74dB
麻布・恵比寿・渋谷付近で高度約610m、騒音68〜74dB
このあたりは、高級住宅街もあるので、普段は静かなエリアでは騒音がかなり気になるかもしれません。
東京都の生活騒音事例によると、
目覚まし時計（64〜75dB）
布団を叩く音（65〜70dB）
に違い音です。
家博士 普段静かなエリアほど、騒音の影響は大きいね。
大井埠頭・大井町付近では76〜80dB
大井埠頭・大井町付近で高度約305m、騒音76〜80dB
このレベルまでくると、窓を防音窓にするなどの対策も必要でしょう。
新宿区の騒音事例によると、
地下鉄の車内（80dB）
ピアノの音（80dB）
に近い音。
高度も約300mとかなり圧迫感があります。
ハウス タワーマンションってどのくらいの高さなの？
家博士 マンションで一番高い大阪の北浜タワーで54階建209m。
だいたい50階建で190m前後だね
ハウス ええ！ じゃあ最上階だと、地面が200m下で飛行機が100m上？
飛行機のほうが近いってこと！
じゃあ音ももっと大きいんだ。
家博士 航路の真下だとそうなるね。
環境基準は超えないの？
東京都の環境基準は超える
東京都の環境基準によると、都心部の昼間（6時〜22時）の規制値は60dB以下。
※「騒音に係る環境基準」（商業地域・近隣商業地域）の場合
新宿から羽田空港までのどのエリアでも、環境基準を超える騒音が発生します。
ハウス 環境基準を超えたらダメじゃないの？
家博士 実は環境基準には例外があって、飛行機は別の基準をクリアしてればOKなんだ。
飛行機の騒音は、1日3時間だと相当大きな騒音でも基準値を超えない。
飛行機は大きな音でも昼間短時間なら基準値内
飛行機の環境基準はLden（時間帯補正等価騒音レベル）という測定値を使います。
このLdenは、1日の内で昼間の短時間であれば、かなり大きな騒音でも基準値内におさまる計算方法。
【参考】東京都・航空機騒音に係る環境基準
つまり新航路が1日の昼間3時間であれば、基準値を超えることはなく、住宅の窓を2重サッシにするなどの補助金は出ません。
ハウス なるほど。
昼の短時間であれば基準値をクリアするから、補助金もないんだ。
家博士 今の騒音データが蓄積されたら、もっとギリギリの時間まで延長されるかもね。
飛行機の数と時間帯
新航路が利用される時間帯は、今のところ15時〜19時のうち3時間程度。
A滑走路では1時間あたり14回なので、
1日約42回、
約4分20秒に1回通過します。
B滑走路では1時間あたり30回なので、
1日約90回、
約2分に1回通過します。
ただしこれは開始時の予定なので、将来的には時間も便数も増える可能性が高いでしょう。
ハウス 徐々に影響を見ながら増やす感じなのかな？
家博士 羽田空港の重要性と便数増加の勢いを考えると、それが自然かもね。
新航路は2020年3月29日開始済み
新航路は2020年3月29日から開始済み。
新航路の最大の懸念事項だった、米軍横田基地の「横田空域」を一時的に通過する問題も、2019年1月に米軍と基本合意。
一部報道によると、新航路による増便の約半数を米国航路に振り分けるなど、いろいろと水面下での交渉があったようです。
コロナで便数は大幅減も苦情は多い
新型コロナウイルスの影響で便数は大幅に減っています。
2021年12月の運用状況は南風ルート運用が7日間で478便と、当初予定枠の半数程度。
それでも苦情は多く、2021年12月だけで約300件、年間約4千件の苦情が寄せられています。
国土交通省も新航路の技術的改善の検討会を開催していますが、大きな改善の見込みはありません。
【参考】国土交通省・羽田新経路の固定化回避に係る技術的方策検討会
最新データや騒音の問い合わせ先は？
羽田空港の飛行コースは、実際の航跡図がこちらから確認できます。
⇒羽田空港飛行コースホームページ
航空騒音に関する問い合わせも、上記のサイトからできます。
また各自治体の最新情報はこちらで確認できます。
主な自治体のサイト
ハウス そっか、不動産価格への影響はどうなの？
家博士 不動産価格への影響はエリアによって差がありそうだね。
羽田新航路による不動産価格への影響は？
影響が大きいのは？
不動産価格に影響が大きいと予想されるのは、
- 飛行高度が低いエリア
- 今の住環境が良い静かなエリア
- 防音窓サッシに交換できない分譲マンション
具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪などは影響がありそう。
品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響があると予想されます。
海外の研究はうのみにしない
報道で話題性を出すための数字にすぎない
一部の報道では、話題性を出すために価格下落率として明確な数字を出しています。
しかしこれらの数字は、うのみにしない方が良いでしょう。
なぜなら海外の研究事例は、今回の羽田新航路と事情が違うため。
航空機騒音と住宅価格の研究は数多くあり、事例によって結論はバラバラ。
それらを研究した論文の中には、『国によって影響は全く違う』と結論付けている研究もあるほどです。
（The Impact of Aircraft Noise on Housing Prices in Poznan/ R.Trojanek他）
影響なし〜7割下落まで条件次第で違う
例えば海外の研究によると、騒音1dBあたりの値下がり（減価償却）を示す騒音減価償却指数（NDI）で、0％（変化なし）から3.57％まで幅広い結果も。
これだと、今静かなエリアが70dBになる場合、不動産価格の値下がりは『全く無し』〜『7割下がる』まで、幅広い事例があることになります。
ちなみに最頻値のNDI0.51〜0.75％とすれば、20dBのUPで約10〜15％の値下がりでした。
今のところ羽田空港の新航路は、全体の4割（南風の場合）だけで、15時から19時の3時間程度なので、比較的影響は少ないと予想されます。
ハウス じゃあ、不動産価格への影響は無いかもしれないの？
家博士 価格がどうなるか影響が一番大きいのは、みんながどう考えるかだね。
買う人がどう考えるかで、不動産価格が左右される
不動産価格は、買う人の考えで価格が形成されます。
もし運用時間が、1日3時間から12時間などに増えると予想する人が多いと、価格に大きく影響するでしょう。
また報道が加熱すれば、風評被害的に不動産価格が下落する恐れもあります。
買う人がどう考えるかで不動産価格は大きく左右されるので、運用時間が実際に増える前に、不動産価格が動き始めるでしょう。
家博士 新航路で不動産価格がどうなるかは、あくまで自己責任で予想して、判断するしかない。
知っておきたいのは、例えば防音対策ができないケースもあることだね。
分譲マンションは個人で防音サッシへ交換できない
分譲マンションは、騒音対策をしたくても個人で防音サッシへ交換できません。
防音サッシへの交換は共有部の大規模改修扱いになり、マンションの管理組合の過半数の賛成が必要になります。
品川区など大きな騒音が予想されるエリアで、防音サッシに交換ができないと、価格へ影響する恐れがあります。
ハウス 防音サッシでどのくらい効果があるの？
家博士 防音性能で等級があるんだ。
T2以上なら、かなり防音効果は高いよ。
窓やドアの防音は等級で分かる
サッシやドアの遮音性は、 JISによる遮音性の等級で分かります。
具体的にはT値という値がT1〜T4と数字が大きくなるほど遮音性能が高くなります。
- 等級なし
→遮音性能15dB程度、普通サッシ - T1
→遮音性能25dB以上、一般的断熱サッシ - T2
→遮音性能30dB以上、特殊サッシ - T3
→遮音性能35dB以上、特殊サッシ - T4
→遮音性能40dB以上、2重サッシ
普通のマンションは等級なしかT1。
新しいマンション、窓の小さなマンションほど、遮音性は高い傾向があります。
遮音イメージ
ハウス 国からの保証とかないの？
家博士 国土交通省も、まだ今の段階では影響が分からないから、無難な回答しかできないんだ。
国土交通省は無難な回答
不動産価格への影響について、国土交通省は否定も肯定もしていません。
『不動産は色々な要因で価格が動くので、騒音の影響があるか分からない』と回答しています。
Q6. 不動産価格が下落するのではないですか？
A. 一般的な不動産価値は、周辺の騒音等の環境面や立地、周辺施設等の地域要因だけではなく、人口の増減等の社会的要因、財政や金融等の経済的要因、土地利用計画等の行政的要因、あるいはそもそもの需要と供給のバランスなど経済情勢を含めた様々な要素が絡み合い決定されます。更に環境基準を満たす中であっても、音などの感じ方については個人差もあると考えています。
このような中で、航空機の飛行経路と不動産価値の変動との間に直接的な因果関係を見出すことは難しいと考えています。
また、離着陸回数の多い3空港（成田、伊丹、福岡）を対象に調査したところ、飛行経路が地価の下落につながることを示す因果関係を見出すことはできませんでした。
国土交通省としては、なるべく補償はしたくないし、不動産価格への影響は証明も難しいので、当然こういった回答になるでしょう。
実際、不動産価格は様々な要因で変動するので、この回答も一理あります。
高く売り抜けるチャンスは残りわずかかも
羽田空港新ルートについて、今はまだ報道が加熱していませんが、今後はどうなるか分かりません。
今後コロナが落ち着いて発着便数が増えると、注目される恐れがあります。
もしあなたが「家の価格が下がる」と思うなら、早く行動したほうが良いでしょう。
高く売り抜けるチャンスは、コロナが収束するまでかもしれません。
とりあえず今の家の価格を確認するなら、不動産会社に無料査定を依頼してみましょう。
不動産会社に心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
事故や落下物、テロは限定的か
騒音の他に、事故や落下物、テロなどの心配もあります。
ただこれらが起きる確率は、自動車事故の数万分の1以下。
被害を受ける可能性はかなり低いので、心配する必要はないでしょう。
将来の見通し
国土交通省が作成した羽田新航路の動画があります。
【羽田新航路について】
これを見て分かることは、長期的にはますます羽田空港の発着陸回数は増え、飛行機が東京上空を飛行する回数が増えるということ。
今回は1日のうち3時間程度とされていますが、コロナが落ち着き、ほとぼりが冷めたころには、飛行時間を延長する可能性もありそうです。
ハウス なんでそんなに増やすの？
家博士 経済効果が大きいからね。
日本は人口が急激に減っているから、訪日外国人を増やす経済効果は大きいんだ。
国土交通省によると、今回の新航路による年間の経済効果は約6500億円にのぼるとされます。
日本を訪れる訪日外国人数も、新型コロナ前まで順調に伸びていました。
訪日外国人客数
羽田空港の拡充は、今後の日本経済にとって、重要な課題だと分かります。
今は売りどきでもある
今は都心部のマンション価格が高騰しているため、売りどきともいえます。
不動産価格指数（東京）
不動産相場の価格変動が純粋に分かる指数。
年間30万件の成約価格を元に、国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で純粋な価格変動をまとめたもの。
3ヶ月前までのデータを毎月末頃に公表する。
ハウス マンションは凄い値上がりだね！
なんでこんなに値上がりしたの？
家博士 日銀の金融緩和で資産インフレが起きたからだよ。
今回のマンション価格上昇の原因は、2013年1月に日銀が発表した異次元金融緩和。
日銀の金融緩和によって資産インフレが起こり、マンション価格が大きく値上がりしました。
しかし日銀金融緩和はもう限界なので、これ以上のマンション価格の値上がりは厳しいと予想されます。
金融緩和により日銀が印刷したお金の量（中央銀行総資産）を比較したグラフがこちら。
中央銀行が印刷したお金の量（GDP比）
金融緩和で日銀が印刷したお金の量は、欧州の2倍以上、米国の約4倍と世界でも異常な数字に。
すでに金融緩和は限界で、日銀総裁の交代により緩和の修正が予定されています。
金融緩和の限界について詳しくはこちら。
マンション価格の高騰はいつまで？ 下落はいつ？ 高騰の原因となった金融緩和が限界の今、中古マンション価格の短期的・長期的な展望について解説します。
まとめ
羽田新航路によって不動産価格に影響が大きいと予想されるのは、
- 飛行高度が低いエリア
- 今の住環境が良い静かなエリア
- 防音窓サッシへの交換ができない分譲マンション
具体的には飛行高度が500m以下で閑静なエリア、恵比寿から白金・高輪などは影響がありそうです。
品川区も幹線道路や鉄道から離れた静かなエリアでは、影響があるかもしれません。
今後は新型コロナが治まり、インバウンド需要が戻ると、騒音問題が注目される恐れもあります。
また日銀の金融緩和が終われば、羽田の騒音よりも大きな影響があるでしょう。
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HOME4U - 査定実績：
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さらに詳しくはこちら⇒HOME4Uの詳細管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多く、自然と査定精度が高くなる仕組み。
ちなみに記入した内容は、後で不動産会社と話すときに修正できます。
あまり悩まずとりあえず現時点の希望を書いておけば問題ありません。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
家を買うなら相場より安く買う
もし家を買うなら、相場より安く家を買いましょう。
今は都市部を中心に不動産相場が高騰しているため、将来の価格下落リスクが心配です。
ハウスくん 相場より安く売っている家なんてあるの？
家博士 売り主の事情で、安く売っている家を探せば良いよ
次のような事情から、相場より安く売っている家があります。
相場より安く売っている家の例
- お金が必要で、早く売りたい
- 手間をかけたくないので、さっさと売りたい
- 近所に内緒で売りたい
ハウスくん こんな事情で、相場より安く売るんだね。
こんな家を探すためには、どうすれば良いの？
家博士 不動産会社に優先して紹介してもらえる客になる必要がある。
相場より安い家は、ネットに出てくる前に売れてしまうことが多いからね。
相場より安い家を売る場合、不動産会社はネットに掲載する前に、次のような客に直接情報を流します。
- その家を購入しそうで、住宅ローン審査に通る客
不動産会社は自社で買い主を見つけると、売り主と買い主の両方から仲介手数料をとれるため、2倍稼げます。
これを『両手仲介』といい、不動産会社にとっては最も稼げる方法です。
不動産会社が確実に両手仲介するためには、売り主と媒介契約を結んでからレインズに掲載するまでの7日間が勝負。
なぜならレインズに登録すると、他の不動産会社が買い主を先に見つけてしまう恐れがあるため。
レインズとは、不動産会社同士が情報を共有する専用データベースで、売り出し物件情報が登録されています。
宅建業法では、売り主と契約してから7日以内（専任媒介契約）にレインズへ掲載する義務があります。
（参考）家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウスくん じゃあ、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えて、優先して紹介してもらえば良いんだね。
家博士 なるべく多くの不動産会社に伝えると効果的だよ。
なるべく多くの不動産会社に希望条件を伝える方法として、タウンライフ不動産売買があります。
タウンライフ不動産売買では、全国300社以上の不動産会社から、希望エリアに強い不動産会社へまとめて希望内容を伝えることができます。
あなたのマンション売買が成功することを、心よりお祈りしております！
