消費税
2019年10月から10%に引き上げられた消費税率。

8%から10%に増税されましたが、家の売却にはどういった影響が出るのでしょうか。

売却時に知っておきたい消費税の知識についてまとめました。

普通の人が自宅を売っても消費税はかからない

私たちはお店で買い物をすると消費税を支払います。

消費税を払うのが当たり前という感覚なので、家の売却にも消費税が関係すると考えがちですが、実は普通の人が自宅を売っても消費税はかかりません。

ハウスくんハウスくん

売り買いすると消費税がかかると思っていたけれど、そうではないんだね!

家博士家博士

消費税がかかるかどうかは、売った人が課税対象者かどうかによって変わるんだ

そもそも消費税が課税されるのは、事業者が課税対象のものを売ったり、貸したり、サービスを提供した場合だけ。

普通の人は「事業者」ではないため、普通の人が自宅を売っても課税対象にはならないのです。

逆に、事業者である不動産会社が家を売る場合は課税対象となり、消費税がかかります。

まずは、「課税対象になるもの」と「課税対象にならないもの」があることを頭に入れておきましょう。

売却で支払う費用には消費税がかかる

普通の人が自宅を売っても課税対象にはなりませんが、売却に伴う費用には消費税がかかります。

売却費用の目安は、売却価格の3.5〜5%。

消費税も含めてこの程度の費用が必要です。

ハウスくんハウスくん

ということは、消費税が10%になったらもう少し増えるかもしれないってこと?

家博士家博士

そうだね。
でも3千万円の家を売却して、増える消費税は2〜3万円程度だから気にしなくて良いんじゃない。
それに売却費用の中には、課税対象にならないものもあるんだ

売却費用のうち、不動産会社への仲介手数料や司法書士費用、銀行への手数料などは課税対象になります。

いずれも、事業者が事業として対価を得て(お金をもらって)サービスを提供しているため、課税対象となるのです。

一方で、登記にかかる登録免許税や印紙代は非課税となっています。

なお、不動産会社に支払う仲介手数料は400万円を超える場合「(売買価格 × 3% + 6万円)× 消費税」となりますが、この「売買価格」は税抜き価格。

不動産価格が税込価格だった場合は、税抜き価格を計算した上で仲介手数料も計算します。

家の売却は消費税の増税前? それとも後?

家を売却するタイミングですが、結論から言うと消費増税による影響はほとんどありません。

もちろん、細かく見れば消費増税によってプラスの影響もマイナスの影響もあります。

消費増税でプラスになる点

増税によるプラスの影響としては、消費税対策の優遇措置で購入者が買いやすくなることが挙げられます。

消費税増税後は、最大で80万円もお得になります。

理由は、住宅ローン減税の控除期間が、現行10年間→13年間に延長されるため。

11年目以降の3年間は次のいずれかの少ない額が控除額に。

  • 住宅ローンの年末残高(上限4千万円)×1%
  • 建物購入価格(上限4千万円)×2%÷3
ハウスくんハウスくん

ちなみに住宅ローン控除を延長するためには、2019年10月以降に売買契約を済ませておけば良いのかな?

家博士家博士

消費税は売買契約時ではなくて、引渡し時点の税率が適用されるんだ。
だから、2019年10月1日以降に引き渡せば良いんだ

売買契約を結んでから引渡しまでは約1ヶ月。

そのため、もし「増税後に売却」と考えるのであれば、2019年9月には契約できます。

売却期間を3ヶ月と考えると6月頃に売り出しても良いでしょう。

※個々の状況によって引渡し時期は変わります。

消費増税でマイナスになる点

逆に、マイナスの影響として考えられるのは次の2点。

  • 売買費用にかかる消費税が高くなる
  • 世間の景気が落ち込む可能性がある

売買費用については先に見た通り数万円程度なので、影響は少ないでしょう。

しかし増税による景気の落ち込みで、買い控えが起きる可能性は十分に考えられます。

景気の落ち込みが気になる場合は、日経平均株価をチェックすると良いでしょう。

【参考】日本経済新聞・日経平均株価

さらに注意しておきたいものとして、実は消費税ではなく、今後予想されている金利上昇と世界的な景気後退の方が強烈かもしれません。

今は低金利なので住宅ローンも比較的借りやすく、不動産価格が高騰しているにもかかわらず家は買いやすい状態にあります。

しかし金利が上昇すると住宅ローン金利も引き上げられるため、状況が一変してしまうのです。

また世界的な景気の悪化により消費者心理が冷えると、不動産を買う人が減って、不動産価格が下落します。

金利上昇と景気悪化の影響は、消費増税の比ではありません。

金利上昇と景気悪化のリスクについては、こちらで解説しています。

そもそも消費税とは

ここまで家の売却と消費税について見てきましたが、そもそも消費税とはどういったものなのか、簡単にまとめました。

消費税の課税対象とは

すでに見てきたように、売り買いすれば全て消費税の課税対象となるわけではありません。

消費税の課税対象となるのは次の通り。

  • 国内の取引である
    国外取引は消費税の課税対象外です。
  • 事業者が事業として行うものである
    事業として行うというのは、「繰り返して行う」ことが前提です。
    個人が自宅を売るのは「繰り返して行う」わけではないため、事業には該当しません。
家博士家博士

不動産会社は不動産を売ることを繰り返して行うから『事業』になるけれど、個人が自宅を売るのは1回から多くても数回程度。だから事業とは言わないんだ

  1. 対価を得て行われるものである
    当然ですが、タダであげれば消費税はありません。
  2. 資産の譲渡、貸付及び役務の提供(サービス)であること
    資産の譲渡とは、商品・製品の販売や事業用設備の売却などが該当。
    医師や弁護士、公認会計士などによる専門的知識に基づくサービスの提供も含まれます。

課税対象になる・ならないの具体例

課税対象の具体例

資産の譲渡

資産とは、販売用の商品や事業等に使っている建物・機械・備品のほか、特許権や商標権などが該当。

これらの資産を、売買や交換などによって他人に渡すことを「資産の譲渡」と言います。

建物の譲渡も資産の譲渡に該当しますが、あくまでも事業用の建物が対象。

そのため、投資用(事業用)の建物は課税対象となります。

ただし、土地については賃貸住宅などの事業用では非課税、一部駐車場などでは課税対象です。

資産の貸付

資産の貸付とは、分かりやすく言うとレンタルやリースなどのこと。

有償で第三者に貸し出す場合も課税対象になります。

不動産に関連する具体例としては次のようなものが挙げられます。

  • 事務所や店舗など、事業に使う建物や部屋の家賃
  • 駐車場代
  • 1ヶ月未満の土地・住宅用建物の賃料(1ヶ月以上貸し出す場合は非課税)
役務の提供(サービス)

商品の販売や貸付だけでなく、何らかのサービスを提供することにも消費税がかかります。

  • 登記などを行ってもらう際の司法書士費用
  • 不動産会社への仲介料
  • リフォーム費用や建物解体費用

課税対象にならないもの(不課税)の具体例

消費税はあくまでも、事業者が国内において事業として対価を得て行う資産の譲渡等に課税されるもの。

そのため、そもそも消費税の課税の対象とならない取引(不課税取引)も多く存在します。

  • 給与や賃金
  • 寄付金や祝金、見舞金など
  • 無償の試供品や見本品の提供
  • 保険金や共済金
  • 株式の配当金やその他の出資分配金
  • 資産を廃棄したり盗難や滅失があった場合
  • 心身や資産について加えられた損害に対する損害賠償金

また、消費税の課税対象となる取引であっても、課税対象としてなじまない等の理由から「非課税取引」に定められているものがあります。

主な非課税取引は次の通り。

  • 土地の譲渡及び貸付け(ただし1ヶ月未満の場合は非課税取引には当たらない)
  • 支払い手段の譲渡(お金や小切手、約束手形など。ただし、収集品として取引する場合は非課税取引には当たらない)
  • 商品券やプリペイドカードなどの譲渡
  • 登記や登録、免許、許可、試験、公文書など国や地方公共団体が行う一定の事務に係る役務の提供
  • 学校教育
  • 住宅の貸付

他にもいくつかありますが、以上のような決まりから住居用の家賃や土地は非課税となっているのです。

事業者でも納税義務を免除される場合

事業者であっても、場合によっては消費税の納税が免除されることがあります。

  • 前々年(前々事業年度)の課税売上高が1,000万円以下の事業者
  • 設立2期目までの新規法人(資本金・出資金が1,000万円以上の場合等を除く)

このいずれかに該当する事業者には、消費税の納税義務が免除されます。

家博士家博士

個人事業で課税売上が1,000万円を超えると、2年後に課税業者になるけど、法人化することで課税をさらに2年遅らせることができるんだ。
これを理由に法人化する人も多いよ。

条件次第では土地にも消費税がかかる

土地の譲渡や貸付けは非課税取引とされていますが、条件によっては消費税の課税対象になることもあります。

  • 土地の貸付期間が1ヶ月に満たない場合
  • 駐車場や野球場、プール、テニスコートなど施設の利用に伴って土地が使用される場合

以上のような場合は消費税の課税対象となります。

消費税還付という裏技

売上にも仕入れにも消費税がかかる一般的なビジネスでは、売上にかかる消費税から仕入れにかかる消費税を引いた残りを納税します。

消費税の納税額 = 売上にかかる消費税 − 仕入れにかかる消費税

この計算によって納税額がマイナスだと「消費税を支払いすぎている」ということになり、消費税の還付が受けられるのです。

しかし、不動産投資や賃貸経営の場合、建物取得時には消費税がかかりますが、売上に該当する住居用家賃は非課税。

消費税の課税対象となる売上がないため、原則として消費税の申告義務がありません。

申告義務がないということは、消費税の還付を受ける方法もないということ。

「建物取得時に支払った消費税を、どうにか取り戻せないか・・・」と編み出されたのが、消費税還付という裏技です。

あえて課税業者となって課税売上を計上して申告することで、建物取得時に支払った消費税の還付を受けるというこの裏技。

課税・非課税を合わせた全体の売上に対し、課税売上の割合が大きいほど消費税の還付額も大きくなります。

逆に、非課税売上の割合が大きいと消費税の還付額も小さくなるのです。

この仕組みを利用して物件の引き渡しを年末に設定し、現場に自販機を設置。

自販機による売上は課税売上なので、その年の売上は課税売上のみ(100%)となります。

※建物は引き渡しがまだなので、その年の非課税売上はなし。

そして自販機による売上よりも仕入れに該当する建物取得時の消費税の方が高額なので、支払った消費税はほとんど還付されるというわけです。

こうしたやり方で、消費税還付は不動産投資や賃貸経営においてよく使われていました。

しかし、平成22年度と平成28年度の2度の税制改正によって、これらの抜け道はほぼ塞がれてしまい今はかなり困難に。

現在ではこの消費税還付の方法はほぼ使えません。

ハウスくんハウスくん

難しくて良くわからないけど、いろんなことを考える人がいるんだね。


家博士家博士

まあ家を貸すということは、色んな知識が必要なんだよ。
税金などの勉強が好きじゃない人は、深く考えずに自分が売たいタイミングで家を売ればいいよ。

家の売却が成功するかは、不動産会社選びで8割が決まります。

まず複数の不動産会社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいvalue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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