消費税10%
「不動産売却で、消費税はどうなるの?」

不動産売却で消費税について、お悩みでしょうか?

2019年10月に消費税が10%に増税されたこともあり、消費税が気になるけど、税金のことはよく分からない…。

そんなあなたのために、不動産売却で知っておきたい消費税の知識についてまとめました。

また消費税の増税による不動産売却への影響と、税制改正で変わる消費税還付についても合わせて解説。

あなたの不動産売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

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地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

普通の人が自宅を売っても消費税はない

結論からいうと、普通の人が、不動産を売っても消費税はかかりません。

また次のような場合も、消費税はかかりません。

  • 相続した実家や空き家を売却した。
  • 転勤で留守になり、賃貸にだしていた家を売却した。
  • 別荘を売却した。



ハウスくんハウスくん

不動産を売買しても消費税はかからないってこと?


家博士家博士

いや、消費税がかかる場合もある。
それには2つの条件があるんだ

不動産売却で消費税がかかる2つの条件

不動産売却で消費税がかかる場合とは、次の2つの条件を両方満たしている場合。

不動産売却で消費税がかかる2つの条件

  1. 売主が事業者(消費税課税業者)である
  2. 売却した不動産が課税対象である

それぞれ詳しく解説します。

条件1. 売主が事業者(消費税課税業者)である

そもそも消費税が課税されるのは、売主が事業者(課税事業者)の場合だけ。

普通の人はそもそも「事業者」ではないため、普通の人が自宅を売っても消費税課税対象にはなりません。

逆に、事業者(消費税課税業者)である不動産会社が家を売ると、消費税の課税対象となります。

ハウスくんハウスくん

会社だと課税されるってこと?


家博士家博士

個人でも個人事業者で課税業者なら消費税が課税されるよ。

事業者とは
(1)個人事業者の場合
業を営んでいる人。例として、小売業、卸売業、賃貸業や取引の仲介、運送、請負、加工、修繕、清掃、クリーニング、理容、美容、医師、弁護士、公認会計士、税理士など
(2)法人の場合
株式会社などの会社、国、都道府県や市町村、公共法人、宗教法人や医療法人などの公益法人など、法人はすべて事業者。なお、法人でない社団又は財団で、代表者又は管理人の定めがあるものは、法人とみなされることにより事業者となる。
【参考】国税庁・事業者とは

事業者でも納税義務を免除される場合がある

事業者であっても、場合によっては消費税の納税が免除されることがあります。

  • 前々年(前々事業年度)の課税売上高が1,000万円以下の事業者
  • 設立2期目までの新規法人(資本金・出資金が1,000万円以上の場合等を除く)

このいずれかに該当する事業者には、消費税の納税義務が免除されます。

【参考】国税庁・No.6501 納税義務の免除

家博士家博士

ちなみに居住用の不動産を貸しても家賃は非課税なので、家賃が1,000万円以上あっても課税売上高にはならないよ。
オフィスや店舗、駐車場の賃料だと課税売上になるんだ。

条件2. 売却した不動産が課税対象であること

消費税の課税対象となる不動産は次の条件を満たしたものです。

消費税の課税対象となる不動産

  • 国内の取引である
    国内の不動産に限ります。
  • 事業者が事業として行うものである
    事業として行うというのは、その不動産で事業を行っていたり、不動産の売買を事業としている場合。
    個人が自宅を売るのは「事業」ではありません。
  • 対価を得て行われるものである
    タダであげれば消費税はありません。
  • 資産の譲渡、貸付及び役務の提供(サービス)であること
    資産の譲渡とは、事業用不動産の売却で自己居住用は対象外です。
    店舗併用住宅などは、床面積などで按分して事業用と居住用に分けます。

【参考】国税庁・No.6105 課税の対象

家博士家博士

不動産会社は不動産を売ることが『事業』になるけれど、個人が自宅を売るのは事業ではないよ。

消費税の課税対象になる・ならないの具体例

課税対象の具体例

●資産の譲渡
資産とは、販売用の商品や事業等に使っている建物・機械・備品のほか、特許権や商標権など。
これらの資産を、売買や交換などによって他人に渡すことを「資産の譲渡」と言います。
建物の譲渡も資産の譲渡ですが、あくまでも事業用の建物が対象。
そのため、投資用(事業用)の建物は課税対象となります。
ただし土地は賃貸住宅などの事業用では非課税、一部駐車場などは課税対象です。
●資産の貸付
資産の貸付とは、レンタルやリースなど。
有償で第三者に貸し出す場合も課税対象になります。
不動産では次があります。

  • 事務所や店舗など、事業に使う建物や部屋の家賃
  • 駐車場代
  • 1ヶ月未満の土地・住宅用建物の賃料(1ヶ月以上貸し出す場合は非課税)
●役務の提供(サービス)
何らかのサービスを提供することも課税対象になります。

  • 登記などを行ってもらう際の司法書士費用
  • 不動産会社への仲介料
  • リフォーム費用や建物解体費用

課税対象にならないもの(不課税・非課税)の具体例

●そもそも消費税の課税の対象とならない取引(不課税取引)
  • 給与や賃金
  • 寄付金や祝金、見舞金など
  • 無償の試供品や見本品の提供
  • 保険金や共済金
  • 株式の配当金やその他の出資分配金
  • 資産を廃棄したり盗難や滅失があった場合
  • 心身や資産について加えられた損害に対する損害賠償金

【参考】国税庁・No.6157 課税の対象とならないもの(不課税)の具体例

●課税対象としてなじまない等の理由から課税の対象とならない取引(非課税取引)
主な非課税取引は次の通り。

  • 土地の譲渡及び貸付け(ただし1ヶ月未満の場合は非課税取引には当たらない)
  • 住宅の貸付
  • 支払い手段の譲渡(お金や小切手、約束手形など。ただし、収集品として取引する場合は非課税取引には当たらない)
  • 商品券やプリペイドカードなどの譲渡
  • 登記や登録、免許、許可、試験、公文書など国や地方公共団体が行う一定の事務に係る役務の提供
  • 学校教育

【参考】国税庁・No.6201 非課税となる取引

他にもいくつかありますが、以上のような決まりから住居用の家賃や土地は非課税となっているのです。

ハウスくんハウスくん

居住用の家賃や土地の売却には消費税がかからないってことだね。


家博士家博士

基本的にはそうだね。
例外として、土地には消費税がかかる場合もある。

条件次第では土地にも消費税がかかる

土地の譲渡や貸付けは非課税取引とされていますが、条件によっては消費税の課税対象になることもあります。

  • 土地の貸付期間が1ヶ月に満たない場合
  • 駐車場や野球場、プール、テニスコートなど施設の利用に伴って土地が使用される場合

以上のような場合は消費税の課税対象となります。

売却で支払う費用には消費税がかかる

普通の人が自宅を売っても課税対象にはなりませんが、売却に伴う費用には消費税がかかります。

売却費用の目安は、売却価格の3.5〜5%。

消費税も含めてこの程度の費用が必要です。

売却費用のうち、不動産会社への仲介手数料や司法書士費用、銀行への手数料などは課税対象になります。

いずれも、事業者が事業として対価を得て(お金をもらって)サービスを提供しているため、課税対象となるのです。

一方で、登記にかかる登録免許税や印紙代は非課税となっています。

仲介手数料を計算する前の売買価格は消費税抜

不動産会社に支払う仲介手数料は、次の式で上限が決まっています。
「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」
(400万円を超える場合)

ここで売主が事業者の場合に注意したいのは、計算の元になる「売買価格」は税抜価格だということ。

売主が事業者でも、通常の不動産価格は税込価格なので、税抜き価格を計算した上で仲介手数料を計算する必要があります。

間違えやすいのですが、消費税込みの不動産価格といっても、建物価格だけに消費税が含まれており、土地は非課税。

消費税抜きの価格を知るためには、不動産価格を土地と建物に分けて、建物から消費税分をマイナスする必要があります。

例)税込3,200万円(土地1,000万円・建物2,200万円)の場合
建物価格2,200万円(税込)
 →消費税200万円が含まれている
仲介手数料は
× 3,200万円×3%+6万円+消費税=112.2万円でなく
○ 3,0000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円が正解。
【参考】国土交通省・売買又は交換の媒介に関する報酬の額

ハウスくんハウスくん

消費税が増税されたことで、不動産の売却は影響あるの?


家博士家博士

増税の緩和措置があるから、影響はほとんど無いよ。
でも長期的には景気が落ち込むと、不動産価格が下がるけどね。

消費税増税で個人の不動産売却にはマイナス

消費増の増税によって、個人の不動産売却にはマイナスの影響がありました。

理由として、次の2つの理由があります。

  1. 買主が使える優遇措置は新築や業者売主だけ
  2. 長期的には景気が落ち込む恐れが大きい

理由1. 買主が使える優遇措置は新築や業者売主だけ

増税によるプラスの影響としては、消費税対策の優遇措置がありますが、個人売主の中古不動産は対象外。

新築や業者売主だけしか利用できません。

結果として、新築や業者売主と比較して、個人売主の中古不動産は不利になっています。

優遇措置の内容
住宅ローン減税の控除期間が、現行10年間→13年間に延長されるため、消費税増税後は、最大で80万円もお得になります。
11年目以降の3年間は次のいずれかの少ない額が控除額に。

  • 住宅ローンの年末残高(上限4千万円)×1%
  • 建物購入価格(上限4千万円)×2%÷3

【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度の概要

理由2. 長期的には景気が落ち込む恐れが大きい

増税による景気の落ち込みは、不動産価格の下落につながります。

増税後に発表された景気指数は、次のように全てマイナスとなっています。

さらに注意しておきたいものとして、実は消費税ではなく、今後予想されている金利上昇と世界的な景気後退の方が強烈かもしれません。

今は低金利なので住宅ローンも比較的借りやすく、不動産価格が高騰しているにもかかわらず家は買いやすい状態にあります。

しかし金利が上昇すると住宅ローン金利も引き上げられるため、状況が一変してしまうのです。

また世界的な景気の悪化により消費者心理が冷えると、不動産を買う人が減って、不動産価格が下落します。

金利上昇と景気悪化の影響は、消費増税の比ではありません。

金利上昇と景気悪化のリスクについては、こちらで解説しています。

消費税還付は令和2年の税制改正で封じられる

(普通に居住用の不動産を売却する人は、あまり関係ない話なので読み飛ばして下さい。)

不動産投資で不動産を購入するときに利用される裏技として『消費税還付』がありますが、令和2年の税制改正で封じられるようです。

この消費税還付は、不動産を購入した後に、支払った代金に含まれる消費税を国から還付(払い戻し)するというもの

不動産投資の投資初期に利用すれば、効果が大きいため、多くの不動産投資家が利用していました。

しかし令和2年4月1日以降の売買契約、または令和2年10月1日以降の引き渡しから、居住用賃貸建物を課税仕入にできなくなります。

(1)居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度等の適正化
① 居住用賃貸建物の取得に係る消費税の仕入税額控除制度について、次の見直しを行う。
イ 住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産に該当するもの(以下「居住用賃貸建物」という。)の課税仕入れについては、仕入税額控除制度の適用を認めないこととする。ただし、居住用賃貸建物のうち、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分については、引き続き仕入税額控除制度の対象とする。
ロ 上記イにより仕入税額控除制度の適用を認めないこととされた居住用賃貸建物について、その仕入れの日から同日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間の末日までの間に住宅の貸付け以外の貸付けの用に供した場合又は譲渡した場合には、それまでの居住用賃貸建物の貸付け及び譲渡の対価の額を基礎として計算した額を当該課税期間又は譲渡した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算して調整する。
② 住宅の貸付けに係る契約において貸付けに係る用途が明らかにされていない場合であっても、当該貸付けの用に供する建物の状況等から人の居住の用に供することが明らかな貸付けについては、消費税を非課税とする。
③ 高額特定資産を取得した場合の事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用を制限する措置の対象に、高額特定資産である棚卸資産が納税義務の免除を受けないこととなった場合等の棚卸資産に係る消費税額の調整措置(以下「棚卸資産の調整措置」という。)の適用を受けた場合を加える。
④ その他所要の措置を講ずる。
(注)上記①の改正は令和2年 10 月1日以後に居住用賃貸建物の仕入れを行った場合について、上記②の改正は同年4月1日以後に行われる貸付けについて、上記③の改正は同日以後に棚卸資産の調整措置の適用を受けた場合について、それぞれ適用する。ただし、上記①の改正は、同年3月31日までに締結した契約に基づき同年 10 月1日以後に居住用賃貸建物の仕入れを行った場合には、適用しない。
【参考】財務省・税制改正の概要

消費税還付は、不動産投資や賃貸経営において節税の手段として、大変重宝されていました。

なぜなら消費税には『同族会社の行為計算否認規定』という、税務署の判断で全てを否認できる権利がないため。

明らかに節税目的の方法について、法人税や所得税なら税務署の権限で否認できますが、消費税は否認できないのです。

その結果、消費税法の隙間を利用した節税スキームが次々に考えられ、それに対応する税制改正が繰り返されてきました。

しかし、平成22年度と平成28年度の2度の税制改正によって、自販機売上などを利用した抜け道はほぼ塞がれてしまい、今は金の売買を利用したスキームが一部の人に利用されているだけに。

しかし金の売買で課税事業者となるスキームも、今回の税制改正でおそらく塞がれると考えられます。
※詳しくは税理士の先生にご相談下さい。

ハウスくんハウスくん

難しくて良くわからないけど、いろんなことを考える人がいるんだね。


家博士家博士

まあ家を貸すということは、色んな知識が必要なんだよ。
税金などの勉強が好きじゃない人は、深く考えずに自分が売たいタイミングで家を売ればいいよ。

まとめ

ここまで、『不動産売却で消費税はかかる? 個人と法人、賃貸中など簡単に判断する方法とは』として解説してきました。

不動産の売却で、消費税がかかるのは次の2つの条件を両方満たした場合のみ。

  1. 売主が事業者であること
  2. 売却した不動産が課税対象であること

これ以外のケースでは、消費税の心配はありません。

ただしいずれ売却を考えているなら、早いほうが有利かもしれません。

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2020年11月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

3ヶ月前の売買実績を毎月末に公表。

マンションは、この7年半で49%も値上がりしています。


戸建ては上昇していないように見えますが、これは都心部の戸建てが上昇している分を、地方の戸建ての値下がりが打ち消しているため。

戸建ては立地によって、価格の2極化が進んでいます。

今後の方針を考えるためには、まず今の家の価格を確認してみると良いでしょう。

家の価格を確認するためには、エリアで売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社選び、無料査定を依頼します。

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

各エリアで最適な組み合わせ
エリア別のオススメ一括査定サイト

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  • 首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)
    すまいValueで大手に、あわせてエージェント制のSRE不動産にも話を聞くと良いでしょう。
  • その他の都市(札幌・仙台・名古屋・福岡など)
    すまいValueで大手に、あわせてHOME4Uでエリアに特化した中小にも話を聞くと良いでしょう。
  • 地方(人口密度が少ない地域)
    →まずHOME4Uで探し、数が少なければSUUMOHOME'Sも使ってみると良いでしょう。


あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております!