マンション床面積は壁芯？内法？公簿？ 専門家でも間違いやすい床面積の計算まとめ

マンションの床面積には、『壁芯（へきしん又はかべしん）面積』と『内法（うちのり）面積』の2種類があります。

さらにバルコニーなど共有部を含めて3種類の床面積になることも。

目的によって使う床面積が違い、間違えると大きなトラブルになりかねません。

この記事では、複数あるマンションの床面積の違いと、あなたがどれを利用するべきかを解説します。

また床面積で間違えやすい知識もあわせて解説。

あなたの目的に合った床面積がサクッと分かり、トラブルを防ぐために、この記事がお役に立てれば幸いです。

マンション（区分建物）だけ壁芯と内法の2種類

マンションの床面積には、壁芯と内法の2種類があります。

壁芯と内法の違いは、新築と中古の違いと考えると分かりやすいでしょう。

新築マンションの広告は壁芯面積

新築マンションの販売パンフレットなどに記載される床面積は「壁芯面積」（へきしんめんせき、又は、かべしんめんせき）となります。

壁芯面積とは、壁や柱の中心を基準とした線で囲まれた部分の面積のこと。

建築基準法は壁芯面積

建物を建築するときの法律「建築基準法」は、壁芯面積です。

設計図面の面積、建築確認申請の面積なども壁芯面積です。

建築基準法は、床面積の算定方法を次のように定めています。

建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。

引用元: 建築基準法施行令2条1項3号

マンションの売買は内法面積（登記面積）

マンションの売買契約では「内法面積」（うちのりめんせき）を使います。

内法面積とは、壁の内側を基準とした線で囲まれた部分の面積のこと。

登記面積はマンション（区分所有）だけ内法面積

登記面積はマンション（区分所有）だけ内法面積を使います。

そのためマンション（区分所有）の売却契約書に記載する床面積は、内法面積（登記面積）です。

不動産登記規則には、次のように定められています。

建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。

引用元: 不動産登記規則第115条

マンションは区分建物（区分所有）なので、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分＝内法面積となります。

戸建ては全て壁芯面積

戸建て住宅は、建築基準法・登記面積のどちらも壁芯面積を使います。

あくまで内法面積は、マンション（区分所有）の登記面積だけ。

不動産登記規則第115条でも、『建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた』と規定されています。

壁芯と内法の差は5〜8％

壁芯面積と内法面積の差は、おおよそ5〜8％。

内法面積では、壁の半分とメーターボックス（MB）やパイプスペース（PS）の分が、壁芯面積より小さくなります。

メーターボックスは電気やガス、水道の使用量を示すメーター類が収められている部分。

間取り図で「MB」と表記されている部分で、共用部分になります。

パイプスペースも共用部分で、間取り図で「PS」と書かれている部分。

こちらは上下水道やガス管などの配管スペースです。

メーターボックスとパイプスペースが同じ場所にある場合は、まとめて「MBPS」と表記されていることもあります。

特に注意したい税制優遇などの面積要件

不動産の税制優遇などは、床面積が要件になっているものがあります。

次のような制度を利用する時には、面積要件が不足しないか、床面積の計算方法に注意しましょう。

それぞれ解説します。

1. フラット35

床面積の要件：戸建70m²以上、マンション30m²以上

フラット35の床面積は、壁芯面積です。

中古マンションでは、登記面積×1.06で計算することも可能です。

フラット35を中古マンションで利用するためには、フラット35適合証明を取得する必要があります。

【参考】フラット35・ご利用条件について

2. 住宅ローン控除

床面積の要件：50m²以上
（令和4年（2022年）税制改正により年収1千万未満は2023年末まで40m²以上）

住宅ローン控除は登記記録の床面積で、マンションは内法面積、一戸建ては壁芯面積です。

マンションで専有面積が50m²を少し超えるくらいの広さだと、内法面積が50m²以下になり控除が受けられないこともあります。
（一部40m²以上）

住宅ローン控除は、令和4年度税制改正で大幅に改定されました。

【参考】国土交通省・住宅ローン減税制度利用の要件
【参考】国土交通省・住宅ローン減税

3. すまい給付金

床面積の要件：50m²以上
（一定期間は、40m²以上に緩和）

すまい給付金も登記記録の床面積で、マンションは内法面積、一戸建ては壁芯面積です。

すまい給付金は、最大30万円（2019年10月以降は最大50万円）が給付される制度。

【参考】国土交通省・対象要件（新築住宅）

4. 登録免許税の軽減の特例

床面積の要件：50m²以上

登録免許税の軽減の特例も登記記録の床面積で、マンションは内法面積、一戸建ては壁芯面積です。

【参考】国税庁・登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

5. 不動産取得税の軽減の特例

床面積の要件：50m²以上、240m²以下（戸建て以外の貸家住宅は1戸あたり40m²以上）

この場合の床面積は、固定資産評価証明書に記載されている現況床面積が該当します。

現況床面積は課税床面積とも呼ばれ、これは登記記録の床面積に共有部分の床面積を按分して加算（自分の持分を加算）したものになります。

【参考】東京都主税局・不動産取得税

6. 新築住宅に係る固定資産税の減額

床面積の要件：50m²以上、280m²以下（戸建て以外の貸家住宅は1戸あたり40m²以上）

こちらも、不動産取得税の軽減の特例と同じで、固定資産評価証明書に記載されている現況床面積が該当します。

登記記録の床面積に共有部分の床面積を按分して加算したものです。

新築住宅にかかる固定資産税が3年間（マンション等の場合は5年間）、2分の1に減額。
4年目（マンション等の場合は6年目）から固定資産税の額が元に戻ります。

【参考】国土交通省・新築住宅に係る税額の減額措置

7. 住宅取得等資金贈与の特例

床面積の要件：40m²又は50m²以上、240m²以下（被災者は下限なし）
（令和3年税制改正により一部40m²以上）

この場合の床面積は、登記記録の床面積になります。

父母や祖父母等の直径尊属からの住宅資金贈与が、最大1,200万円（2019年10月以降は最大3,000万円）まで非課税になるもの。

【参考】国税庁・No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

8. 住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

床面積の要件：40m²又は50m²以上

住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例の床面積は、登記記録の床面積になります。

住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例とは、贈与者が60歳未満でも相続時精算課税を選択できるもの。

【参考】国税庁・No.4503 相続時精算課税選択の特例

他にこんなときは？

不動産に関する制度以外にも、床面積が気になる場面があります。

火災保険は多くが内法面積

火災保険の保険金額を決める面積は、マンション管理規約に規定されている『専有部分』の面積を基準にします。

多くのマンション管理規約では、内法面積が専有部分になります。

屋根裏・ロフトは天井高1.5m以上をカウント

屋根裏やロフトについては、天井の高さが1.5m以上ある部屋だけ、登記面積に算入します。

一部だけでも高さが1.5m以上あれば、全ての面積が算入されます。

不動産登記について定めた「不動産登記事務取扱手続準則」では、次のように定められています。

天井の高さ1.5メートル未満の地階及び屋階（特殊階）は、床面積に算入しない。ただし、1室の一部が天井の高さ1.5メートル未満であっても、その部分は当該1室の面積に算入する。

引用元: 不動産登記事務取扱手続準則第82条第1号

出窓は床面レベルで高さ1.5m

出窓についても、不動産登記事務取扱手続準則で、次のように定められています。

出窓は、その高さ1.5メートル以上のものでその下部が床面と同一の高さにあるものに限り、床面積に算入する

引用元: 不動産登記事務取扱手続準則第82条第11号

出窓の高さが1.5メートル以上でも、出窓の下の部分が床面より高い位置にある場合（段差がある場合）は、床面積に含まれないとされています。

賃貸広告は混在

マンションやアパートの賃貸の広告は、壁芯面積と内法面積が混在しています。

戸建てや一棟物の賃貸では壁芯が多く、マンションやアパートの賃貸では内法が多いですが、明確には決まっていません。

さらに広く見せるため、次のような共有部分の面積も含んでいることもあります。

• バルコニー
• アルコープ（壁面の一部をくぼませて作った空間で、廊下から少し後退させた玄関前部分のこと）
• 防災備蓄倉庫

こうした面積を含んでいる場合、通常は但し書きでそれぞれの面積を記載します。

さらに知っておきたい知識

さらに知っておきたい知識として、畳のサイズや単位（m²と坪）があります。

畳のサイズは4種類

一言で「畳」と言っても、実は4種類のサイズがあります。

畳のサイズ

●京間（本間）

畳のサイズ：1,910mm×955mm
1畳の面積：1.82㎡
京都中心に見られるタイプで、4種類の中で最も大きいサイズです。

●中京間

畳のサイズ：1,820mm×910mm
1畳の面積：1.65㎡
名古屋中心に見られるタイプです。

●江戸間

畳のサイズ：1,760mm×880mm
1畳の面積：1.54㎡
東京中心に見られるタイプです。

●団地間

畳のサイズ：1,700mm×850mm
1畳の面積：1.44㎡
エリアに関係なく集合住宅に多く見られるタイプで、最も小さいサイズになります。

住宅の居室等の広さを畳数で表示する場合においては、畳１枚当たりの広さは１.６２平方メートル（各室の壁心面積を畳数で除した数値）以上の広さがあるという意味で用いること。

引用元: 不動産公正取引協議会連合会・不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

m²と坪

m²（平方メートル）と坪は、どちらも土地の広さを示す単位。

m²は見慣れた単位だと思いますが、坪は尺貫法（しゃっかんほう）による面積の単位です。

m²から坪、または坪からm²を計算する場合には、次の計算式を使うと簡単です。

m²から坪を計算する場合

坪からm²を計算する場合

なお、契約書に記載する面積は「m²」を使うことと決められています。

イメージしやすいように、m²表記の補足的に「坪」で表記するのはOKですが、「坪」のみではNGです。

まとめ

建物の床面積には、壁芯と内法の2つの計算方法があります。

• 壁芯面積は壁や柱の中心を結んだ線に囲まれた面積で、新築マンション広告と戸建ての面積
• 内法面積は壁の内側を結んだ線に囲まれた面積で、マンションの登記面積
• 壁芯面積のほうが内法面積より5〜8％大きい

税制度には床面積の要件がありますが、使う面積は制度によって違います。

• 壁芯面積を使うもの：フラット35
• 内法面積を使うもの：住宅ローン控除、すまい給付金、登録免許税の軽減の特例、住宅取得等資金贈与の特例、住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例
• 「不動産取得税の軽減の特例」や「新築住宅に係る固定資産税の減額」は、固定資産評価証明書の現況床面積が基準です。

優遇制度の床面積要件は「内法面積で50m²以上」が多いため、壁芯面積だと対象外になってしまう恐れがあります。

床面積を見るときは、壁芯か内法かよく確認しましょう。

あなたの不動産売買が成功することを、心よりお祈りしております！

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