ふるさと納税
「不動産を売却したら、ふるさと納税の上限額は変わるの?」

不動産の売却で、ふるさと納税についてお調べですね。

ふるさと納税サイトのシミュレーションは、不動産売却が対象外で分からない。
不動産売却のふるさと納税について、サクッと知りたい。

そんなあなたのために、不動産売却のふるさと納税について、分かりやすく解説します。

家博士家博士

実は多くの場合、不動産を売却してもふるさと納税に影響ない。
なぜなら自宅の売却では『3,000万円の特例』により譲渡所得3,000万円までは非課税だからね。


譲渡所得が非課税なら、ふるさと納税には影響しません。

しかし3,000万円の特例が利用できなかったり、3,000万円以上譲渡所得があると、ふるさと納税の上限額は上がります。

また不動産の売却で損失があり、特例で所得控除を利用すると、ふるさと納税の限度額は下がることも。

この記事では、ふるさと納税の上限額に影響があるのか、譲渡所得の計算方法と特例について解説します。

さらに課税対象になる場合のふるさと納税上限額の計算についても解説。

あなたのふるさと納税の疑問が解決するために、この記事がお役に立てば幸いです。

ちなみに、もしこれから売却する予定なら、まず無料査定で売却価格をザックリ知ることから始めましょう。
課税される譲渡所得があるかは、不動産会社の営業マンでも教えてくれます。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

ふるさと納税とは

まずふるさと納税について、ざっくり解説します。

ご存じの方は読み飛ばしてください。

翌年の住民税を今年中に寄付する

ふるさと納税とは、住んでいる自治体に納める翌年の住民税を、寄付という形で他の自治体に今年のうちに前納するもの。

今年の所得が確定する前に寄付するため、控除される上限額の計算が難しいという欠点があります。

そもそも住民税は、今年の所得分を、自分が住んでいる自治体に翌年納めるもの。

ふるさと納税では、所得に応じた限度額まで、寄付した分が2,000円分の足切り額を除き住民税から控除されます。

節税や減税でなく、あくまで寄付

ふるさと納税は、節税や減税にはなりません。

本来納めるべき自治体への住民税を他の自治体に寄付しているだけなので、支払う額自体は変わらないのです。

ハウスくんハウスくん

もし限度額を超えてしまうとどうなるの?

家博士家博士

上限を超えてしまうと控除できないから、超えた分は純粋に『寄付』となる。
ふるさと納税はあくまでも『寄付』だからね

例えば、上限額が5万円だったのに8万円分のふるさと納税をした場合、上限を超えている3万円分は純粋な寄付となり控除もありません。

ただの「支出」となってしまうのです。

返礼品があるからお得

ふるさと納税が「お得」なのは、返礼品があるため。

本来の形で自治体に住民税を納めても返礼品はもらえませんが、ふるさと納税なら返礼品がもらえます。

この返礼品の分が「お得」というわけです。

返戻金の例としては、例えば次のような物があります。

1万円の寄付で

  • 黒毛和牛1kg
  • 地鶏2.4kg
  • 豚焼肉セット2kg
  • 米5kg
  • 発泡酒1箱

もっと見てみるならこちらの「ふるさと納税ポータルサイト」へどうぞ
ふるり
ふるまる
さとふる

法改正で返礼割合3割以下に

各自治体の返礼品競争が過熱して高額な返礼品が問題になったため、2019年6月1日から法律が改正され、返礼割合が3割以下の基準が徹底されています。

次の「総務大臣による指定の基準」を満たす自治体だけが、寄付の対象となります。

  1. ふるさと納税の募集を適正に実施すること
  2. 返礼品は返礼割合3割以下とすること
  3. 返礼品は地場産品とすること

不指定とされた自治体は次の4市町

  • 大阪府泉佐野市
  • 静岡県小山町
  • 和歌山県高野町
  • 佐賀県みやき町

またその他43市町村が、指定対象期間4ヶ月(2019年6月1日〜9月30日)となっています。
指定団体リスト

【参考】総務省・ふるさと納税指定制度における令和元年6月1日以降の指定等について

問い合わせ先は国税庁でなく市区町村

なお、ふるさと納税に関して不明なことがある場合の問合せ先は、住んでいる自治体(市区町村)が窓口となります。

「納税」という点から国税庁をイメージしてしまいがちですが、そうではない点に注意しておきましょう。

家博士家博士

ここまでふるさと納税について、概要を説明したよ。
いよいよ、ここから不動産売却によるふるさと納税の影響について解説だ。

不動産売却でふるさと納税はどうなる?

税金が増えたら、ふるさと納税の限度額が上がる

不動産を売却した結果、所得税・住民税が増えたら、ふるさと納税の上限額は上がります。

ハウスくんハウスくん

じゃあ、所得税と住民税が増えるのか、どうやって知ればいいの?


家博士家博士

計算方法は次の章で解説するよ。
でもマイホームの売却価格が3,000万円以下なら、計算する必要もないんだ。

マイホームの売却なら3,000万円まで非課税

不動産の売却によって得られた収入は譲渡所得となります。

しかしマイホームの売却では、税金の特例によって3,000万円までは非課税。
さらに相続した実家も、条件さえ満たせば3,000万円まで非課税になります。

つまり不動産売却で譲渡所得があり、さらに特例を考慮しても納税がある場合のみ、ふるさと納税の上限額が上がるのです。

ハウスくんハウスくん

じゃあ3,000万円以下なら、給与所得だけで計算できるんだね。


家博士家博士

特例の利用条件で問題なく、間違いなく非課税ならそうだね。

非課税なら給与所得だけでOK

不動産の売却によって税金が増えない場合は、給与所得などでふるさと納税の上限額を計算できます。

給与所得だけのふるさと納税限度額は、総務省の目安表が参考になります。

【参考】総務省 税金の控除について
また、ふるさと納税のポータルサイトでも概算の計算は可能です。

家博士家博士

目安表やポータルサイトのシミュレーションは、あくまでも参考程度の目安。
給与所得以外の所得があったりして計算が難しい場合は、市区町村に問合せると教えてくれるよ

次に、不動産売却の譲渡所得の計算について解説します。

不動産売却の譲渡所得(利益)の計算方法

ふるさと納税の上限額を知るためには、不動産売却の利益(譲渡所得)を知る必要があります。

譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は次の通り。

譲渡所得 = 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用

譲渡所得の説明

このうち、注意しておきたいのが取得費。

取得費とは売却する不動産を取得した際にかかった費用ですが、単に購入代金を当てはめれば良いわけではありません。

なぜなら、不動産(建物)は時間の経過とともに価値が減っていくため。

価値が減った分を考慮しなければならないのです。

取得費は減価償却費を考慮する

取得費は次の式によって算出します。

取得費 = 購入代金 − 減価償却費

減価償却費 = 購入代金(建物のみ)× 0.9 × 償却率 × 経過年数

譲渡所得の計算まとめ

なお、償却率は建物の構造によって変わります。

木造であれば0.031、鉄筋コンクリート造であれば0.015です。

取得費以外の項目については、譲渡価格が不動産の売却金額のこと。

譲渡費用は売却にかかった諸費用(仲介手数料や印紙代等)となります。

減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。

譲渡所得の計算について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

購入代金が不明な場合

購入代金がハッキリわかる書類などが残っていれば問題ありませんが、相続物件など場合によっては分からないこともあるかもしれません。

その場合、取得費については「売却代金×5%」としてもOK。

ただし、この方法で計算すると譲渡所得が高額になってしまう点には注意が必要です。

【参考】国税庁・No.3258 取得費が分からないとき

譲渡所得にかかる税率

税率は所有していた期間で変わります。

期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。

さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

ハウスくんハウスくん

5年を超えるかで税率が全然違うんだね!


家博士家博士

そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ

【参考】No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

これが大切! 税金の特例で非課税になる

不動産の売却では、税金の特例が色々あります。

特にマイホームの売却では3,000万円まで非課税になるため、多くの場合は税金がかかりません。

税金の特例の一覧

3,000万円の特別控除の特例

もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。

この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。

【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除

平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

買換え(交換)の特例

マイホームを買い換える際に売却価格より高い家に買い換えると、売却時の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
この特例はあくまでも「課税を将来に先延ばしする」ものなので、非課税になるものではありません。

【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

家博士家博士

特例にはそれぞれ条件があるから、条件をクリアしているか必ず確認しよう

買い替えでは特例と住宅ローン控除が併用できない場合も

家の買い替えでは、3,000万円の特例を利用すると、新しい家の住宅ローン控除を利用できません。

他にも併用できない特例があります。

どちらがお得か計算して、特例か住宅ローン控除のどちらかを利用することになります。

損すると節税できる特例も

不動産の売却で損失があると、他の所得から控除できる特例があります。

その分だけ税金が減るため、ふるさと納税の上限額も下がることになります。

以上、ここまで税金の特例について解説しました。

不動産の売却によって、課税される譲渡所得がある場合は、ふるさと納税の限度額を計算することになります。

ふるさと納税の上限額の計算方法

ふるさと納税には所得に応じた上限値がありますが、上限値の計算はかなり難解

特に難しいのが、「住民税所得割額の計算」と「分離課税」で、多くの人が間違えます。

上限額の計算式

まずふるさと納税の上限額は、次の計算式です。

ふるさと納税上限額 = 住民税所得割額 × 20% ÷(90% − 所得税率 × 1.02)+ 2,000円

所得税率とは

所得税率は次の表の通り、課税所得額に応じて変わります。

所得税(総合課税)
課税所得額
所得税率
0〜195万円 5%
195〜330万円 10%
330〜695万円 20%
695〜900万円 23%
900〜1800万円 33%
1800〜4000万円 40%
4000万円超 45%

住民税所得割額とは

住民税所得割額の計算方法は次の通り。

住民税所得割額 = 総合課税分 + 分離課税分
総合課税分は課税所得×10%

総合課税分については、課税所得×10%によって求められます。

総合課税となる所得は給与所得をはじめとして、利子所得や配当所得、不動産所得、譲渡所得など全部で8種類。

しかし総合課税の対象外となるものもあり、この辺りが私たち一般の納税者にとっては特に難しい部分になります。

ハウスくんハウスくん

不動産売却による譲渡所得は、総合課税分に含まれるの?

家博士家博士

それが不動産売却による譲渡所得は分離課税なんだよ

不動産売却は分離課税分

分離課税分については、次の式で計算します。

分離課税分 = 譲渡所得 × 税率(長期譲渡所得なら5%、短期譲渡所得なら9%)

不動産売却による譲渡所得は分離課税となるため、ここに不動産売却の譲渡所得を入れます。

ハウスくんハウスくん

うーん…ざっと聞いただけでも複雑だし難しそう…

家博士家博士

分離課税と総合課税、住民税所得割額が難しいと感じるなら、市区町村の窓口か税理士に相談した方が確実だし安全だよ

この計算式が難しいなら相談した方が安全

計算を間違えて上限以上にふるさと納税してしまうと、本来の納税額以上の支出となってしまいます。

あくまでも寄付なので「損する」というのもおかしな話ですが、確実に上限額以内となるよう、市区町村の窓口又は税理士に相談することをおすすめします。

確定申告については、こちらも合わせてお読み下さい。

まずはいくらで売れるか売却価格を査定することから

ここまで不動産売却でふるさと納税の上限額を計算する方法を見てきましたが、もしこれから売却を考えているなら、大切なのは家をなるべく高く売ること。

家を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。

優秀で信頼できる不動産会社を探すためには、まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトになりました。
    緊急事態宣言の解除で各社営業も再開。簡易査定を選ぶと郵送やメールで概算価格が分かります。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    簡易査定と訪問査定が選べる点も便利。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼するのがオススメ。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U