ふるさと納税
不動産を売却して利益があると、ふるさと納税の上限額が上がります。

ふるさと納税とは、自分が住んでいる自治体に納税する代わりに、他の自治体に寄付することで、返礼品がもらえる制度。

このふるさと納税には上限額が設定されていますが、その額は所得によって一人ひとり異なります。

不動産売却とふるさと納税の上限額について、考え方や計算方法、不明点がある場合の問合せ先についてまとめました。

ふるさと納税とは

ふるさと納税とは、日本における寄付金税制の一つ。

そもそも住民税は

  • 自分が住んでいる自治体に納める
  • 今年の所得分に対する住民税は翌年納める

というのが基本です。

一方でふるさと納税では、住んでいる自治体に納めるべき翌年の住民税を、寄付という形で他の自治体に今年のうちに前納するもの。

ふるさと納税は、寄付した分が所得税及び住民税の控除の対象となりますが、

  • 2,000円分の足切り額
  • 所得に応じた限度額

が設定されています。

節税や減税でなく、あくまで寄付

ふるさと納税では「控除される分、節税や減税になるのでは?」と考える人もいますが、節税や減税にはなりません。

本来納めるべき自治体への住民税を他の自治体に寄付しているだけなので、支払う額自体は変わらないのです。

ハウスくんハウスくん

もし限度額を超えてしまうとどうなるの?

家博士家博士

上限を超えてしまうと控除できないから、超えた分は純粋に『寄付』となる。
ふるさと納税はあくまでも『寄付』だからね

例えば、上限額が5万円だったのに8万円分のふるさと納税をした場合、上限を超えている3万円分は純粋な寄付となり控除もありません。

言ってしまえばただの「支出」となってしまうのです。

返礼品があるからお得

ちなみに、ふるさと納税が「お得」と言われているのは、返礼品があるため。

本来の形で自治体に住民税を納めても返礼品はもらえませんが、ふるさと納税なら返礼品がもらえます。

この返礼品の分が「お得」というわけです。

返戻金の例としては、例えば次のような物があります。

1万円の寄付で

  • 黒毛和牛1kg
  • 地鶏2.4kg
  • 豚焼肉セット2kg
  • 米5kg
  • 発泡酒1箱

もっと見てみるならこちらの「ふるさと納税ポータルサイト」へどうぞ
ふるり
ふるまる
さとふる

ちなみに上記で一番有名なのは、ソフトバンク系列の「さとふる」です

他にも、プロジェクトに寄付をするクラウドファンディング
ふるまるクラウドファンディング

またレストランなどで食事ができるサービスなどもあります。

法改正で返礼割合3割以下に

各自治体の返礼品競争が過熱して高額な返礼品が問題になったため、2019年6月1日から法律が改正され、返礼割合が3割以下の基準が徹底されています。

次の「総務大臣による指定の基準」を満たす自治体だけが、寄付の対象となります。

  1. ふるさと納税の募集を適正に実施すること
  2. 返礼品は返礼割合3割以下とすること
  3. 返礼品は地場産品とすること

不指定とされた自治体は次の4市町

  • 大阪府泉佐野市
  • 静岡県小山町
  • 和歌山県高野町
  • 佐賀県みやき町

またその他43市町村が、指定対象期間4ヶ月(2019年6月1日〜9月30日)となっています。
指定団体リスト

【参考】総務省・ふるさと納税指定制度における令和元年6月1日以降の指定等について

問い合わせ先は国税庁でなく市区町村

なお、ふるさと納税に関して不明なことがある場合の問合せ先は、住んでいる自治体(市区町村)が窓口となります。

「納税」という点から国税庁をイメージしてしまいがちですが、そうではない点に注意しておきましょう。

不動産売却でふるさと納税の上限額が上がる条件

不動産の売却によって得られた収入は譲渡所得となります。

住民税や所得税は所得に応じて納税額が決まるため、譲渡所得があれば上限額も上がるのでは? と思いがちですが、必ずしもそうではありません。

ポイントとなるのは譲渡所得に関する特例。

不動産売却で利益があり、さらに特例を考慮しても納税がある場合のみ、ふるさと納税の上限額が上がるのです。

家博士家博士

多くの場合は3,000万円の特例で非課税になるから、こうした場合は上限額も上がらないんだ

一方、売却益がない場合については、総務省の目安表が参考になります。

【参考】総務省 税金の控除について
また、ふるさと納税のポータルサイトでも概算の計算は可能。

こうしたサイトを活用し、大まかな上限額を計算してみると良いでしょう。

家博士家博士

目安表やポータルサイトのシミュレーションは、あくまでも参考程度の目安。
住民税の計算方法は自治体によっても違うことになっている(実際はどこもほぼ同じ)から、詳しいことは市区町村に問合せるようにしよう

不動産売却の利益の計算方法

ふるさと納税の上限額にも関わる、不動産売却の利益(譲渡所得)。

その計算方法は次の通りとなっています。

譲渡所得 = 譲渡価格 − 取得費 − 譲渡費用

譲渡所得の説明

このうち、注意しておきたいのが取得費。

取得費とは売却する不動産を取得した際にかかった費用ですが、単に購入代金を当てはめれば良いわけではありません。

なぜなら、不動産(建物)は時間の経過とともに価値が減っていくため。

価値が減った分を考慮しなければならないのです。

そのため、取得費については次の式によって算出します。

取得費 = 購入代金 − 減価償却費

減価償却費 = 購入代金(建物のみ)× 0.9 × 償却率 × 経過年数

譲渡所得の計算まとめ

なお、償却率は建物の構造によって変わります。

木造であれば0.031、鉄筋コンクリート造であれば0.015です。

取得費以外の項目については、譲渡価格が不動産の売却金額のこと。

譲渡費用は売却にかかった諸費用(仲介手数料や印紙代等)となります。

譲渡所得の計算について、詳しくはこちらの記事で解説しています。

減価償却はかなり難解なので、こちらの記事で詳しく解説しています。

購入代金が不明な場合

購入代金がハッキリわかる書類などが残っていれば問題ありませんが、相続物件など場合によっては分からないこともあるかもしれません。

その場合、取得費については「売却代金×5%」としてもOK。

ただし、この方法で計算すると譲渡所得が高額になってしまう点には注意が必要です。

【参考】国税庁・No.3258 取得費が分からないとき

利益を控除できる特例

不動産売却では一時的に収入が増えるため、そのままでは納税額が高額になってしまいます。

そうなると個人による不動産取引が活発に行われなくなってしまう恐れがあるため、負担を軽くする意味からも様々な特例が設けられています。

3,000万円の特別控除の特例

もっとも多くの人が使える特例がこれ。
マイホームを売ったとき、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3302 マイホームを売ったときの特例

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

相続や遺贈によって取得した空き家を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

収用等により土地建物を売ったときの特例

公共事業のために土地建物を売った場合、収用などの課税の特例が受けられるものです。

この特例には「1.対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」と、「2.譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例」の2つがあり、どちらか1つの特例が受けられます。

【参考】国税庁・No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

平成21・22年に取得した土地等を譲渡した時の1,000万円の特別控除

平成21年中に取得した土地を平成27年以降に、平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合に、譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。

【参考】国税庁・No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

買換え(交換)の特例

マイホームを買い換える際に売却価格より高い家に買い換えると、売却時の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
この特例はあくまでも「課税を将来に先延ばしする」ものなので、非課税になるものではありません。

【参考】国税庁・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

また税率は所有していた期間で変わります。

期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。

さらに所有期間が10年を超えると、軽減税率の特例を選択することもできます。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

ハウスくんハウスくん

5年を超えるかで税率が全然違うんだね!


家博士家博士

そうなんだ。長い期間住んでいるほど、税率は低くなるよ

【参考】No.3211 短期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・国税庁
【参考】No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

ふるさと納税の上限額について

ふるさと納税には、所得に応じた上限値があることは既に説明した通り。

その額がいくらなのか? が最も気になるところではないでしょうか。

実はふるさと納税の上限値の計算はかなり難解

特に難しいのが、「住民税所得割額の計算」と「分離課税」で、多くの人が間違えます。

上限額の計算方法

ふるさと納税の上限額は、次の式によって算出されます。

ふるさと納税上限額 = 住民税所得割額 × 20% ÷(90% − 所得税率 × 1.02)+ 2,000円

所得税率は次の表の通り、課税所得額に応じて変わります。

所得税(総合課税)
課税所得額
所得税率
0〜195万円 5%
195〜330万円 10%
330〜695万円 20%
695〜900万円 23%
900〜1800万円 33%
1800〜4000万円 40%
4000万円超 45%

住民税所得割額の計算方法は次の通り。

住民税所得割額 = 総合課税分 + 分離課税分

総合課税分については、課税所得×10%によって求められます。

総合課税となる所得は給与所得をはじめとして、利子所得や配当所得、不動産所得、譲渡所得など全部で8種類。

しかし総合課税の対象外となるものもあり、この辺りが私たち一般の納税者にとっては特に難しい部分になります。

ハウスくんハウスくん

譲渡所得は総合課税だから、不動産売却によって得られたものも総合課税分に含まれるの?

家博士家博士

それが、『土地・建物等の譲渡による譲渡所得は除く』となっているんだ。
だから、不動産売却による譲渡所得は分離課税となるんだよ

分離課税分については、次の式で計算します。

分離課税分 = 譲渡所得 × 税率(長期譲渡所得なら5%、短期譲渡所得なら9%)

譲渡所得のうち不動産売却による譲渡所得は分離課税となるため、ここに不動産売却の利益を当てはめることになります。

ハウスくんハウスくん

うーん…ざっと聞いただけでも複雑だし難しそう…

家博士家博士

分離課税と総合課税、住民税所得割額が難しいと感じるなら、市区町村の窓口か税理士に相談した方が確実だし安全だよ

計算を間違えて上限以上にふるさと納税してしまうと、本来の納税額以上の支出となってしまいます。

あくまでも寄付なので「損する」というのもおかしな話ですが、確実に上限額以内となるよう、市区町村の窓口又は税理士に相談することをおすすめします。

確定申告については、こちらも合わせてお読み下さい。

まずはいくらで売れるか売却価格を査定することから

ここまで不動産売却でふるさと納税の上限額を計算する方法を見てきましたが、もしこれから売却を考えているなら、大切なのは家をなるべく高く売ること。

家を高く売るためには、優秀で信頼できる不動産会社と出会うことが大切です。

優秀で信頼できる不動産会社を探すためには、まずエリアで売却実績が豊富な不動産会社3〜6社へ無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


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