傾いた家の売却価格と売る方法
「家が傾いているけど、このままで売却できる?」

傾いた家の売却でお悩みでしょうか?

地震や地盤沈下によって家が傾くことは、珍しいことではありません。

でも傾いた家は敬遠されてしまい、売れないのではと心配になりますよね。

そんなあなたに朗報です。

傾いた家でも、売却は可能です。

ただし場合によっては相場より安くなるので、売り方や原因についても知っておいた方が良いでしょう。

今回は傾いた家を売る方法や、傾きを直すための工事について解説します。

また傾きが瑕疵になる判断基準や、傾きの測定方法についてもまとめました。

あなたの家の売却が成功するために、この記事がお役に立てば幸いです。

傾いた家を売る3つの方法

傾いた家を売る方法として、次の3つの方法が挙げられます。

傾いた家を売る3つの方法

  1. 傾きを直して売る方法
  2. 解体して更地で売る方法
  3. そのまま売る方法

それぞれ詳しく見ていきましょう。

方法1. 傾きを直して売る

売る前に傾きを直して、普通に売る方法です。

傾きを直して売るメリット

  1. 相場に近い価格で売れる
  2. きちんと工事されていれば、意外と気にされない。
  3. 既存住宅売買かし保険などが利用できるようになる

傾きを直して売る注意点

  1. 売る前に工事をするため、手間と費用がかかる
  2. 売却時には修繕したことを買主に伝える必要がある
  3. 工事完了を証明する工事完了報告書を出してくれる業者を選ぶ

まず不動産会社へ相談する

傾きを直して売る場合、まず不動産会社へ相談してみた方が良いでしょう。

なぜなら、売却を前提として工事をするなら、不動産会社の方が色んな選択肢を持っているため。

例えば、不動産会社なら、修復工事を進めながら同時に売り出すことで、売却期間を短くできます。

また修復工事の専門業者を複数知っているため、相見積もりも依頼でき、費用を安く抑えられます。

場合によっては、傾きを修復するより解体した方がトータルで利益が増えると、不動産会社が教えてくれるかもしれません。

まず売却実績が豊富な不動産会社を3〜6社程度選んで、無料査定を依頼し、話を聴き比べましょう。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

傾きを直す工事費用の目安

費用の目安として、家が全体的に傾いているケースで、1階の床面積が20〜30坪前後の木造住宅の相場は300万円程度。

一部分だけ(1〜2部屋のみ)など、工事範囲が狭ければ100万円台でも可能です。

一方で大きな家や鉄筋コンクリート造の家などであれば、500万円を超えることも。

あなたの家の工事にいくらかかるかは、実際に見積を取らないと分かりません。

不動産会社へ相談すると、専門業者を紹介してくれます。

不動産会社を介さないで直接見積もりを依頼するなら、例えばこちらの専門業者などもあります。

家の傾き修理の専門業者
レフトハウジング地盤沈下修正工事部

傾きを直す4種類の工事方法と費用

家の傾きを直す工事には主に4種類の工事方法があり、家の状況によって最適な方法を選びます。

家の傾きを直す工事方法

  1. 耐圧板工法(耐圧盤工法)
  2. 土台上げ工法
  3. 薬液注入工法
  4. アンダーピニング工法(鋼管杭またはコンクリート杭)

それぞれの工事方法の特徴、工期、費用の目安を紹介します。

工法1. 耐圧板工法(耐圧盤工法)

基礎の下を掘り、鉄板(耐圧板)を設置した後に基礎をジャッキアップ。

水平が取れたら高さを固定する台座を設置し、ジャッキを取り外してから埋め戻すものです。

採用されるケースこれ以上地盤沈下が起こらないと思われる場合
工期2〜3週間前後
費用の目安200万〜400万円

工法2. 土台上げ工法

基礎と土台を切り離し、基礎は傾いたままの状態で土台や柱、壁をジャッキアップします。

土台が水平になったら基礎部分との隙間に鉄板などを差し込み、モルタルで仕上げるものです。

採用されるケースこれ以上地盤沈下が起こらないと思われる場合
工期2〜3週間前後
費用の目安200万〜400万円

工法3. 薬液注入工法

セメントを混ぜた薬液を基礎の下に注入することで、地盤ごと家を持ち上げる方法です。

傾きを直す他に地盤改良も兼ねるため、再び地盤が沈下する可能性も低くなります。

採用されるケース軟弱地盤上でベタ基礎の建物、広い作業スペースが確保できる
工期1〜2週間前後
費用の目安250万〜400万円

工法4. アンダーピニング工法(鋼管杭またはコンクリート杭)

基礎の下に穴を掘り、鋼管杭またはコンクリート杭を縦に設置していきます。

基礎と杭の間にはジャッキを設置し、建物の重みで杭を支持層(地盤がしっかりしているところ)まで到達させた後、ジャッキを伸ばして家の水平を取る方法です。

コンクリート造など建物が重い場合は鋼管杭、一般的な一戸建てではコンクリート杭を使います。

軟弱地盤に最も効果のある工法です。

作業自体も人力で行うことが多いので、広い作業スペースがない場合でも大丈夫です。

採用されるケース軟弱地盤上の建物、地盤沈下が終息していない
工期鋼管杭、コンクリート杭ともに3〜4週間
費用の目安鋼管杭は400万〜600万円
コンクリート杭は250万〜350万円

【参考】日本建築学会・液状化被害を受けた場合の修復方法・費用

方法2. 解体して更地で売る

建物を解体して更地で売る方法。

解体して更地で売るメリット

  1. 建物の傾きが完全に解決し、瑕疵のリスクなく普通に売れる
  2. 対象となる買い主が広がり、売れやすくなる
  3. 古い建物の場合は、トータルで他の方法より利益が大きくなりやすい

解体して更地で売る注意点

  1. 解体工事の手間と費用がかかる
  2. 地盤や擁壁に問題があると、追加費用や値下げの恐れがある
  3. 再建築不可や既存不適格だと価格が大きく下がる

解体費用の相場

解体費用は、建物の構造や工事のしやすさによって大きく変わります。

標準的な工事環境(大型重機が使えて、ダンプトラックが直付けできる場合)の相場はこちら。

●木造
2〜4万円/坪
(6千〜1万2千円/m2
+付帯工事費
●鉄骨造
3〜5万円/坪
(9千〜1万5千円/m2
+付帯工事費
●鉄筋コンクリート造(RC造)
4〜6万円/坪
(1万2千〜1万8千円/m2
+付帯工事費

例えば、木造住宅30坪(99m2)であれば、解体費用相場は、約60万〜120万円程度になります。

解体については、こちらで詳しく解説しています。

土地に問題があればさらに費用がかかる

もし沈下の原因が土地にあり、新しく建物を建てるために改良が必要であれば、さらに追加費用がかかります。

具体的には次の様なケース。

  • 軟弱地盤で沈みやすい
  • 擁壁(隣地との高低差を支える壁)に問題がある
  • 地下に古井戸や防空壕などがある

軟弱地盤は地盤改良工事費用を値下げする

軟弱地盤の土地では、建物を建てる前に地盤調査をして、買い主負担で必要な地盤改良工事をします。

ただし売却前に地盤が弱いことが分かっている場合は、土地の価格から地盤改良費を値引くのが一般的。

地盤改良の費用は、100万円程度から数百万円と条件によってかなり差があるので、不動産会社に相談したほうが良いでしょう。

例えば、東急リバブルでは、地盤改良費用を見積するサービスもあります。

東急リバブルの無料査定を試すならこちら
東急リバブルの売却査定

古い擁壁(ようへき)は作り直す必要があるケースも

古い擁壁がある土地は、売却価格が大きく値下がりする恐れがあります。

なぜなら、買い主が新しく建物を建てる際に、擁壁が古いままだと『がけ』と判断されて、家の建築が認められない恐れがあるため。

特に高さ2mを超える擁壁では、建築確認申請を受ける義務があるため、古い擁壁の造り直しには多額の費用負担が必要になります。

擁壁については、こちらで詳しく解説しています。

擁壁についても、東急リバブルなど大手不動産会社に相談すると、最適な方法を教えてくれます。

地下埋設物は瑕疵になる

地下埋設物は瑕疵になるため、売買後に見つかっても売り主の費用負担で撤去することになります。

事前に埋設物が分かっている場合は、おおよその撤去費用分だけ値下げするか、実際の撤去費用を負担する約束で売買します。

地下埋設物については、こちらで詳しく解説しています。

方法3. そのまま売る

一つ目は「そのまま売る」というもの。

そのまま売るメリット

  1. 手間も費用もかからず簡単
  2. 現状をきちんと説明し瑕疵担保免責にすれば、瑕疵のリスクもない
  3. 不動産会社の買取ならすぐに売却できる

そのまま売る注意点

  1. 購入者が限られるため売れにくい
  2. 売却価格が安くなる
  3. 不動産会社の買取では相場の6〜8割以下に安くなる

傾いた家をそのまま売る方法

傾いた家をそのまま売る方法として次の3つがあります。

傾いた家をそのまま売る方法

  1. 建物が古い場合
    →古家付き土地として売る
  2. 建物が新しい場合は
    →傾きの工事費分を差し引いて売る
  3. 手間をかけず急ぐ場合は
    →不動産会社の買取

そのまま売る方法1. 古家付き土地として売る

古家付き土地として売る場合、売却価格は「土地代−建物解体費用」となります。

解体せずに売ることで、すぐに売り出せるというメリットも。

古家付きの土地売却については、こちらで詳しく解説しています。

そのまま売る方法2. 傾きの工事費分を差し引いて売る

傾いた家の工事費の相場は300万円程度ですが、場所や広さによって費用は変わります。
(詳しくは前述の方法1で解説しています。)

実際は、専門業者3社程度から相見積もりをとるのが一般的。

不動産会社に相談すれば、専門業者の見積も手配してくれます。

そのまま売る方法3. 不動産会社の買取

不動産会社の買取では、手間も不要で最短1週間程度で買取ってもらえます。

しかし価格は『土地価格×6〜8割−解体費用』と安くなってしまうのが一般的。

少しでも高く買取ってもらうなら、なるべく多くの不動産会社に机上査定を依頼して、高く買取るところを探すと良いでしょう、

買取について、詳しくはこちらで解説しています。

どの程度傾くと瑕疵になる?

明確な基準や法律はない

実はどの程度傾くと瑕疵になるか、明確な基準はなく、法律の規定もありません。

ハウスくんハウスくん

じゃあどうやって判断すれば良いの?

家博士家博士

参考となる技術的基準や過去の判例から推測するしかない


判断の参考になる技術的基準や過去の判例を紹介します。

品確法では6/1000

「住宅の品質確保の促進に関する法律(品確法・ひんかくほう)」という法律によるもの。
【参考】国土交通省・住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準

品確法第70条で「国土交通大臣は、指定住宅紛争処理機関による住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決に資するため、住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準を定めることができる。」とされています。

このうち、傾斜(家の傾き)に関するものは次の通りです。

  1. 傾きが3/1000未満の場合・・・構造耐力上主要な部分に瑕疵がある可能性は低い
  2. 傾きが3/1000以上6/1000未満の場合・・・構造耐力上主要な部分に一定程度の瑕疵が存在する可能性がある
  3. 傾きが6/1000以上の場合・・・構造耐力上主要な部分に瑕疵がある可能性が高い

インスペクションのガイドラインでも6/1000

住宅の健康診断ともいえるインスペクションのガイドラインにも、傾斜に関する記載があります。
【参考】国土交通省・「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定について

ガイドラインでは「床、壁、柱について6/1000以上の傾斜が生じている場合、検査対象とする劣化事象等に該当する」とされています。

過去の判例では5/1000でも瑕疵となりえる

過去の判例(東京地裁平成19年4月6日)では、傾斜角(傾き)が8/1000になっていた物件について、瑕疵があると判断。

それと同時に、5/1000であっても壁と柱の間に隙間が生じ、壁やタイルに亀裂が入るなどの不具合が起き、瑕疵と判断される場合もあることが示されています。

このように、家の傾きが瑕疵に当たるかどうかは数値では判断が難しく、日常生活に支障があるかどうかでも変わるのです。

【参考】公益財団法人不動産流通推進センター・建物の傾斜による瑕疵担保責任の有無の判断とその対応の是非

傾きの測定方法

家の傾きが気になった時には、自分で簡単に調べることができます。

あくまでも簡易的な方法ですが、一定以上の傾斜があるようなら専門業者に相談することをおすすめします。

床の傾きを調べる方法

両端の距離が3m以上ある部屋で測定します。

【用意するもの】
透明なホース(4m以上・部屋の大きさによって変わる)、テープ、ペン、水
【手順】
  1. テープを使いホースを壁に固定する。
    壁から床面まで垂直に下ろし、そのまま反対側の壁まで床づたいにホースを渡し、反対側のホースの先端も同様に反対側の壁に固定する。
  2. ホースにこぼれない程度に水を満たす。
  3. 両端のホースの水面から床面までの高さを測る。

両端の水面から床面までの高さの差が3/1000以上であれば、品確法の技術基準で「一定程度の瑕疵が存在する可能性がある」に該当します。
専門業者に依頼して、詳しい調査をした方が良いでしょう。

ハウスくんハウスくん

3/1000って、どう計算すれば良いの?

家博士家博士

床の長さ1mに対して3mmの傾きということ。
例えば床面の長さが4mの場合、両端の水面から床面までの高さの差が12mm以上であれば、業者に相談した方が良いことになるよ

柱や壁の傾きを調べる方法

柱や壁の傾きを調べるには、5円玉を結びつけた糸を使います。

壁や柱から糸を吊り下げてみて、壁・柱との間に隙間が生じなければ、傾きなしと判断できます。

逆に、隙間ができるようなら傾いていると判断できるので、専門業者に相談する方が良いでしょう。

専門業者による測定方法

専門業者では、以下のような手順で詳細な傾きを計測します。

1.オートレベル測定器による測定

はじめに建物の外周にレベル測定器を設置。

建物の四隅にスケールを当て、その数値をそれぞれレベル測定器で読み込みます。

数値の差がそのまま地盤の高低差になるため、地盤の傾き具合が分かる仕組みです。

2.下げ振りによる測定

地盤の傾き具合を調べたら、次は建物の傾き具合を調べます。

このとき使うのが、下げ振りというおもりです。

2階または3階の窓から下げ振りを下ろし、上と下でどれだけの差があるかを測定。

これによって建物の傾き具合が分かります。

3.レーザーレベルによる測定

建物内部の傾きを知るには、床と柱の傾きを調査します。

床の傾きはレーザーレベルで測定。

部屋の中心に機器を置き、四隅のレーザーの水平線と床との距離を測定することで、床の傾き具合を知ることができます。

4.下げ振りによる測定

柱の傾きについては下げ振りを使います。

柱に下げ振りを当て、柱の上と下で差を測定することで、柱の傾きが分かります。

傾いた家に住み続けるリスク

傾いた家には「住宅の機能」「安全性」はもちろん、「住人の健康」にも悪影響を与える様々なリスクがあります。

住宅の機能に悪影響がある

  • 窓枠やドア枠がゆがむため、窓や扉の戸が閉まりにくくなる
  • ドアが勝手に開閉する
  • 建て付けが悪くなるため、隙間ができる
  • 隙間ができて断熱性が損なわれる

安全性にも悪影響

  • 土台や柱、梁が曲がり、常に無理な力がかかる
  • 外壁や基礎にクラックができてもろくなる
  • ひび割れから雨水が浸入し、基礎鉄筋や柱材などが腐食する
  • 地震や強風による倒壊の危険性が高くなる

住人の健康に悪影響がある場合も

  • 平衡感覚が失われる
  • 自宅にいると体調不良になる

【参考】日本建築学会・建物の傾きによる健康被害

なお、平衡感覚が失われると、次のような症状が見られるようになります。

頭痛、めまい、吐き気、肩こり、腰痛、疲労感、浮遊感、食欲不振、睡眠障害

小さな子供がいる場合は成長過程において平衡感覚が保たれずに、重大な影響を及ぼす可能性があるとも言われています。

ハウスくんハウスくん

傾いた家は、住宅そのものに影響があるだけでなく、健康被害の可能性もあるんだね

家博士家博士

そう。傾きがひどくなると、自宅に帰るたびに体調不良になることもあるんだ。
長期間、原因不明の体調不良が続いているようなら、家が傾いていないか確認してみよう

まとめ

いかがでしょうか?

傾いた家でも、売却できます。

売り方は「そのまま売る」「傾きを直して売る」「解体して更地で売る」の3通り。

ただし、何もせずに売る場合は傾きを直すための工事費用や家の解体費用がかかる分、売却価格は安くなる傾向にあります。

傾きが瑕疵に当たるかどうかは法律での定めもなく、数値で判断するのも困難です。

「家が傾いている事によって、建物や住人の日常にどんな影響が出ているのか」が、瑕疵を判断するポイントと言えます。

傾いた家は住宅の機能性や安全性が損なわれるだけでなく、住人の健康も損なうおそれがあります。

簡単にできる測定方法を試してみて、傾いているようなら専門業者に調査を依頼すると良いでしょう。

売却では、まず複数の不動産会社の意見を聴き比べるとよいでしょう。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

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    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
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  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

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  5. HOME4U

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    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

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  6. 【公式サイト】HOME4U

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