一戸建てイメージ
家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。

しかし、検査済証がない建物は意外に多いもの。

そもそも検査済証とはどういった書類で、なぜ必要なのでしょうか。

検査済証がない建物でも売れるのか、そして解決する方法について分かりやすくまとめました。

「売却を考えているけど、難しい話は読みたくない…」「手間をかけずにお任せしたい」という方は、この記事をサラッと目を通して、まず優秀で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

都市部なら、大手トップ3社(三井・住友・東急)に無料査定を依頼して、話を聴き比べると良いでしょう。一括査定サイト「すまいValue」を使うと、まとめて査定を依頼できます。

地方では大手3社の営業エリア外になるため、NTTグループが運営する一括査定サイト「HOME4U」で地域の実績ある不動産会社3〜6社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社を選ぶポイントは、査定価格だけでなく話を聴き比べて選ぶこと。

信頼できる不動産会社が見つかれば、後は相談しながら安心して売却を進めることができます。

検査済証がない建物は売れるが、売りにくい

結論から言うと、検査済証がなくても建物の売却は可能ですが、普通より売りにくくなる恐れがあります。

なぜ売りにくいのかというと、検査済証がないと買主が住宅ローンを借りにくいからです。

買主が住宅ローンを借りにくいため

ハウスくんハウスくん

どうして住宅ローンを借りにくいの?


家博士家博士

違法建築物の恐れがあるからだよ。


検査済証が無い建物は、違法建築の恐れがあります。

金融機関としては、違法建築への融資は、企業の信用や社会的責任から避けたいもの。

そのため、違法建築の恐れがある『検査済証が無い建物』には、住宅ローンを貸すのに慎重になります。

国土交通省からも融資しないように要請があった

家博士家博士

国土交通省からも、検査済証のない住宅へ融資しないように金融機関へ要請しているんだ。

検査済証の無い新築建物へ融資を控えるように、2003年2月に国土交通省から金融機関へ要請がありました。

この時は新築のみでしたが、今は検査率が上がったため、中古建物も徐々に融資が借りにくくなっています。

【参考】国土交通省・新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について・平成15年2月24日

検査済証を紛失しただけなら大丈夫

問題ないイメージ
検査済証がなくても、単に紛失しただけなら問題ありません。

市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を確認すると、検査済証の交付記録が分かります。

多くの場合は、この「台帳記載事項証明書」によって、検査済証の代わりとなります。

ハウスくんハウスくん

台帳記載事項証明書が無かったらどうなるの?


家博士家博士

完了検査を受けていないことになる。
でも違法建築か分かる方法があるんだ。

建築計画概要書で違法建築か分かる

完了検査を受けていない場合は、建築指導課に保管されている「建築計画概要書」で、建築確認申請の内容が現況と同じか確認できます。

今の現況の建物と同じ内容で建築計画が提出されていれば、違法建築でないことが分かります。

逆に、これで違法だとが分かった場合、住宅ローンが借りられるかは、違法の程度と金融機関によって判断が分かれます。

違法の程度によって住宅ローンへの影響は違う

違法といっても、わずかな違反であれば、影響はほとんどありません。

(詳しくは後で解説しますが)容積率や建ぺい率がプラス10%程度までなら、超えていても問題ない金融機関は多くあります。

しかし再建築不可や最小面積違反になると、転売が難しいこともあり、融資は厳しくなります。

築年数やエリアでも影響は違う

今でこそ約9割の建物で検査済証が取得されていますが、約20年前(1998年)の取得率はわずか38%。

築年数が20年を超えると、半分以上の建物で検査済証が交付されていないため、影響は少なくなります。

ハウスくんハウスくん

20年前は4割未満なんて!

家博士家博士

それより前になると、取得率は5〜20%なんてことも。
ほとんどの建物で検査済証が交付されていなかったりするんだ

また築年数だけでなく、エリアによっても取得率は変わります。

特に関西エリアでは、検査済証がない物件が多いといわれています。

まず実績が豊富な不動産会社に相談する

不動産会社に相談イメージ
検査済証がないけれど、家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

相談する不動産会社を選ぶときは、不動産売買の実績が豊富な不動産会社を選ぶのがポイント。

売買実績が豊富なので、検査済証のない建物の売買についてもしっかりしたアドバイスがもらえます。

3〜6社程度の不動産会社に相談し、意見を聞き比べるようにしましょう。

ハウスくんハウスくん

実績豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの?

家博士家博士

不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトが便利だよ。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U

そもそも検査済証とは

建設中のイメージ
検査済証とは、建築基準法で定められている3つの検査がすべて完了した証明。

3つの検査とは、法律の基準に適合しているかどうかをチェックするための「建築確認、中間検査、完了検査」のこと。

そのため、検査済証があれば、建物が法律の基準に適合している『適法建築物』だと分かります。

3つの検査は工事の前・最中・完了後

建築基準法で定められている3つの検査は『建築確認、中間検査、完了検査』の3つ。

それぞれ次のようなものです。

建築確認

これから建てようとする建築物が建築基準法などの法令を守っているかどうか、計画段階で確認するもの。

設計図書などを元に検査を行います。

建築確認の「確認済証」が交付されて初めて、工事に着工できます。

中間検査

中間検査はその名の通り、工事の途中で実施される検査。

あらかじめ指定された工程が終わった段階で検査が実施されます。

一般的な2階建ての木造住宅の場合、中間検査は1回実施。

「中間検査合格証」が交付されなければ、後半の工程に進むことはできません。

完了検査

3つ目は工事が完了した時点で実施される完了検査。

建物が設計図書通りに建てられているかどうかをチェック。

特に問題なければ、ここで「検査済証」が交付されます。

ハウスくんハウスくん

検査済証があるということは、3つの検査に合格した適法建築物ってことなんだね

違法建築物の事例

住宅イメージ
検査済証がない家は、違法建築物の恐れがあります。

違法建築物とは、建築確認申請の後、申請と違う建物を建てているもの。

具体的には、次のような事例があります。

違法建築の事例

建ぺい率超過
建物が土地面積の何割を使えるかの割合を超えている。
容積率超過
その土地に建設できる建物の延べ床面積が超えている。
よくあるパターンは、建築確認では駐車場としていた1階を、部屋に変更しているケース。
容積率超過になっているため、1階を駐車場に戻す必要があります。
最低敷地面積違反
自治体が建築物の敷地面積に最低限度を定める条例を設ける場合があります。多くは80〜120m2のいずれかです。
各斜線制限の違反
隣接地などへの日照制限の高さを超えている。
用途制限違反
本来建ててはいけない用途の建物を建てている。
接道義務違反
道路の間口が2m以下、または道路からの通路が幅2m未満など、建物の建築ができない土地に建てている。
無確認建築
そもそも建築確認を出していない。

いずれも建築基準法に定められている内容で、一つでも適合していないと違法建築物です。

改修工事や大規模リフォーム、リノベーションもできない

違法建築物では、売買だけでなく、大規模なリフォームやリノベーションにも影響があります。

例えば「耐震化工事を行いたい」と思っても、違法建築物であればほぼ確実に断られてしまいます。

また、増築などの改修工事や大規模なリフォーム、リノベーションも難しくなります。

なぜなら事前に建築確認が必要で、必要書類に検査済証が含まれているため。

検査済証がないと、何かと困ってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

検査済証って、かなり大事な書類なんだね…

家博士家博士

建てた当初はあまり困らないけど、増改築やリフォーム、売却など後々に困るんだ。
でも、検査済証がないからといって売却を諦める必要ないよ。
2014年に検査済証がない場合の救済策ができたからね

検査済証がないときの解決策

解決策イメージ
検査済証がない場合の救済策として、国土交通省が2014年にガイドラインを策定しました。

正式には「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」という名称です。

(参考)検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン

これによると、まずは建築当時の確認済証や設計図書を利用し、図上調査を実施。

確認済証や設計図書などが残っていなければ、建築士が「復元図書」と呼ばれるものを作成します。

こうした書類を元にした現地調査も行い、最終的には報告書が作成されます。

この報告書は、改修工事や大規模リフォーム、リノベーションを行う際の確認申請に必要な書類として活用可能なので、検査済証の代用とできるのです。

なお、確認済証や設計図書が残っていない場合に作成する復元図書ですが、作成にはかなりの時間と費用がかかります。

違法建築物であることが判明した場合、まずは適法建築物となるような改修等も必要です。

既存不適格建築物の場合は緩和措置もある

調査の結果、違法建築物ではなく既存不適格建築物であると判定されることもあります。

既存不適格とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により適合しなくなってしまった建築物のこと。

この場合は一定の緩和措置が受けられることになっています。

ただし、報告書の内容をふまえて不適合箇所は法令に適合するよう改修に努め、対応についても特定の行政庁に相談する必要があるとされています。

まとめ

ここまで検査済証や、検査済証がない場合の救済策について見てきました。

検査済証はとても重要な書類ですが、無い場合も救済策はあります。

ただ専門的な作業で、時間も費用もかかります。

もし売却を考えている場合は、早めに不動産会社へ相談した方が良いでしょう。

売買実績が豊富な不動産会社なら、検査済証がない場合の対応について的確な解決策を知っています。

ただし「検査済証が無いなら、うちで買い取ります」といったスタンスの不動産会社は要注意。

相場の半額などで買い取って、転売利益で稼ごうとしている恐れがあります。

こういった悪質な不動産会社に引っかからないためには、複数の不動産会社の意見を聴き比べましょう。

不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が分かります。

もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております!

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいValue
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国870店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
    6社といっても全国870店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2020年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
    簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
    しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. SRE不動産(旧ソニー不動産)

    SRE不動産
    実績4.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    (2014年開始)
    不動産会社数:
    売主側1社(買主側多数)
    運営会社:
    SREホールディングス株式会社

    すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産(旧ソニー不動産)。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
    あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。

    管理人のコメント

    大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。

  4. 【公式サイト】SRE不動産

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社4.0
    査定実績:
    累計40万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,500社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数40万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
    机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U