家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。
しかし、検査済証がない建物は意外に多いもの。
そもそも検査済証とはどういった書類で、なぜ必要なのでしょうか。
検査済証がない建物でも売れるのか、そして解決する方法について分かりやすくまとめました。
この記事のもくじ
検査済証がない建物は売れるが、売りにくい恐れも
結論から言うと、検査済証がなくても建物の売却は可能ですが、普通より売りにくくなる恐れがあります。
なぜなら検査済証がないと買主が住宅ローンを借りにくいケースがあるため。
買主が住宅ローンを借りにくいケースとは
ハウスくんどうして住宅ローンを借りにくいケースがあるの？
家博士検査済証が無い建物の中には、違法建築の建物があるからだよ。
違法建築の建物は住宅ローンが借りにくい
検査済証が無い建物の中には違法建築の建物があり、違法建築の建物では買主が住宅ローンを借りにくくなります。
なぜなら金融機関は、企業の信用や社会的責任から、違法建築への融資を避けたいから。
金融機関は違法建築でなくても、違法建築の恐れがある『検査済証が無い建物』というだけで、融資に慎重になります。
家博士国土交通省からも、検査済証のない住宅へ融資しないように金融機関へ要請しているんだ。
国土交通省からも融資しないように要請があった
2003年に国土交通省から金融機関へ、検査済証の無い新築住宅への融資を控えるように要請がありました。
【参考】国土交通省・新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について・平成15年2月24日
この時は新築のみでしたが、今は中古住宅も融資が難しくなっています。
調査結果によると、すでに2014年時点で、約75％の金融機関が中古住宅でも検査済証をチェック。
現在はさらに多くの金融機関が、中古住宅でも検査済証をチェックしています。
【参考】国土交通省・H26年度民間企業における検査済証等の活用状況に関する調査
ハウスくんそれじゃあ検査済証が無いと家を売れないの？
家博士紛失しただけなら大丈夫だよ。
検査済証を紛失しただけなら大丈夫
検査済証がなくても、単に紛失しただけなら問題ありません。
市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を確認すると、検査済証の交付記録が分かります。
多くの場合は、この「台帳記載事項証明書」によって、検査済証の代わりとなります。
ハウスくん台帳記載事項証明書が無かったらどうなるの？
家博士完了検査を受けていないことになる。
でも違法建築でなければ大丈夫。
違法建築か分かる方法があるんだ。
建築計画概要書で違法建築か分かる
完了検査を受けていない場合は、建築指導課に保管されている「建築計画概要書」で、建築確認申請の内容が現況と同じか確認できます。
今の建物と同じ内容で建築計画が提出されていれば、違法建築ではありません。
違法建築でなければ、融資可能な金融機関も多くあります。
逆に、これで違法建築だとが分かった場合、住宅ローンが借りられるかは、違法の程度と金融機関によって判断が分かれます。
違法の程度によって住宅ローンへの影響は違う
違法といっても、わずかな違反であれば、住宅ローンへの影響はほとんどありません。
（詳しくは後で解説しますが）容積率や建ぺい率がプラス10％程度までなら、超えていても問題ない金融機関は多くあります。
しかし再建築不可や最小面積違反になると、転売が難しいこともあり、融資は厳しくなります。
築年数やエリアによっても影響は違う
今でこそ約9割の建物で検査済証が取得されていますが、約20年前（1998年）の取得率はわずか38%。
築年数が20年を超えると、半分以上の建物で検査済証が交付されていないため、影響は少なくなります。
ハウスくん20年前は4割未満なんて！
家博士それより前になると、取得率は5〜20％なんてことも。
ほとんどの建物で検査済証が交付されていなかったりするんだ
また築年数だけでなく、エリアによっても取得率は変わります。
特に関西エリアでは、検査済証がない物件が多いといわれています。
ハウスくん違法の具合や金融機関、エリアや築年数でも影響は違うんだ。
なんだか難しいね。
家博士結局、不動産のプロの意見を聞くのが一番早いし確実だよ。
まず実績が豊富な不動産会社に相談する
検査済証がないけれど、家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。
安値で買取る不動産会社に要注意
ただし不動産会社の中には、ごく一部ですが悪質な会社があるので注意しましょう。
悪質な不動産会社は、売主の不安に付け込んで、相場の半値などで買い取りを提案する恐れがあります。
不動産会社を選ぶときは、信頼できる不動産会社を選びましょう。
ハウスくん信頼できる不動産会社はどうやって探せばいいの？
家博士まず実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。あと3〜6社に話を聞けば安心だよ。
実績が豊富な3〜6社に相談すると安心
信頼できる不動産会社を探すためには、次の2つが大切です。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- 1社だけでなく複数（3〜6社）の話を聴き比べる
売買実績が豊富な不動産会社であれば、検査済証のない建物の売買にも慣れているので、良いアドバイスがもらえます。
ただし担当者の当たり外れや相性もあるので、最低3社以上、できれば6社程度の不動産会社に話を聞くと安心。
電話でも良いので話を聴き比べると、どの担当者が信頼できそうか自然と分かります。
ハウスくん実績豊富な不動産会社は、どうやって探せば良いの？
家博士不動産会社の心当たりが無ければ、一括査定サイトが便利だよ。
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
各エリアで最適な組み合わせ
あなたのエリアで最適な一括査定サイトの組み合わせはこちら。
そもそも検査済証とは
検査済証とは、建築基準法で定められている3つの検査がすべて完了した証明。
そのため、検査済証があれば、建物が法律の基準に適合している『適法建築物』だと分かります。
3つの検査は工事の前・最中・完了後
建築基準法で定められている3つの検査は『建築確認、中間検査、完了検査』の3つです。
（1）建築確認
これから建てようとする建築物が建築基準法などの法令を守っているかどうか、計画段階で確認するもの。
設計図書などを元に検査を行います。
建築確認の「確認済証」が交付されて初めて、工事に着工できます。
（2）中間検査
中間検査はその名の通り、工事の途中で実施される検査。
あらかじめ指定された工程が終わった段階で検査が実施されます。
一般的な2階建ての木造住宅の場合、中間検査は1回実施。
「中間検査合格証」が交付されなければ、後半の工程に進むことはできません。
（3）完了検査
3つ目は工事が完了した時点で実施される完了検査。
建物が設計図書通りに建てられているかどうかをチェック。
特に問題なければ、ここで「検査済証」が交付されます。
ハウスくん検査済証があるということは、3つの検査に合格した適法建築物ってことなんだね
違法建築物の事例
検査済証がない家は、違法建築物の恐れがあります。
違法建築物とは、建築確認申請の後、申請と違う建物を建てているもの。
具体的には、次の事例があります。
違法建築の事例
- 建ぺい率超過
- 建物が土地面積の何割を使えるかの割合を超えている。
- 容積率超過
- その土地に建設できる建物の延べ床面積が超えている。
よくあるパターンは、建築確認では駐車場としていた1階を、部屋に変更しているケース。
容積率超過になっているため、1階を駐車場に戻す必要があります。 - 最低敷地面積違反
- 自治体が建築物の敷地面積に最低限度を定める条例を設ける場合があります。多くは80〜120m2のいずれかです。
- 各斜線制限の違反
- 隣接地などへの日照制限の高さを超えている。
- 用途制限違反
- 本来建ててはいけない用途の建物を建てている。
- 接道義務違反
- 道路の間口が2m以下、または道路からの通路が幅2m未満など、建物の建築ができない土地に建てている。
- 無確認建築
- そもそも建築確認を出していない。
いずれも建築基準法に定められている内容で、一つでも適合していないと違法建築物です。
改修工事や大規模リフォーム、リノベーションもできない
違法建築物では、売買だけでなく、大規模なリフォームやリノベーションにも影響があります。
例えば「耐震化工事を行いたい」と思っても、違法建築物であればほぼ確実に断られてしまいます。
また、増築などの改修工事や大規模なリフォーム、リノベーションも難しくなります。
なぜなら事前に建築確認が必要で、必要書類に検査済証が含まれているため。
検査済証がないと、何かと困ってしまうのです。
ハウスくん検査済証って、かなり大事な書類なんだね…
家博士建てた当初はあまり困らないけど、増改築やリフォーム、売却など後々に困るんだ。
でも、検査済証がないからといって売却を諦める必要ないよ。
2014年に検査済証がない場合の救済策ができたからね
検査済証がないときの解決策
国土交通省のガイドラインができた
検査済証がない場合の救済策として、国土交通省が2014年にガイドラインを策定しました。
正式には「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」という名称です。
（参考）検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン
これによると、まずは建築当時の確認済証や設計図書を利用し、図上調査を実施。
確認済証や設計図書などが残っていなければ、建築士が「復元図書」と呼ばれるものを作成します。
こうした書類を元にした現地調査も行い、最終的には報告書が作成されます。
この報告書は、改修工事や大規模リフォーム、リノベーションの確認申請で、検査済証に代用できます。
ただし復元図書の作成にはかなりの時間と費用が必要。
また違法建築物だと、まず適法建築物に戻すため改修しなくてはいけません。
既存不適格は緩和措置もある
調査の結果、違法建築物ではなく既存不適格建築物であれば、一定の緩和措置もあります。
既存不適格とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により適合しなくなってしまった建築物のこと。
ただし、報告書の内容をふまえて不適合箇所は法令に適合するよう改修に努め、行政に相談する必要があります。
まとめ
ここまで検査済証や、検査済証がない場合の対策について解説してきました。
検査済証はとても重要な書類ですが、売却での必要性は築年数やエリアによって違います。
また検査済証が無くても、代替書類で対応できる場合もあります。
もし売却を考えている場合は、早めに不動産会社へ相談した方が良いでしょう。
売買実績が豊富な不動産会社なら、検査済証が無い建物の解決策を知っています。
ただし「検査済証が無いなら、うちで買い取ります」という不動産会社は要注意。
相場の半額などで買い取って、転売利益で稼ごうとしている恐れがあります。
こういった悪質な不動産会社にダマされないために、信頼できる不動産会社を選びましょう。
不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が分かります。
もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。
あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！
一括査定サイトの定番3社
一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。
一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。
この3社以外についてはこちらにまとめています。
すまいValue
実績 5.0 不動産会社 4.5 運営会社 5.0 - 査定実績：
- 40万件
- 不動産会社数：
- 大手6社・全国900店舗
- 運営会社：
- 大手6社共同運営
大手6社（三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産）が共同で2016年に設立した一括査定サイト。
6社といっても全国900店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
2022年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトです。
簡易査定を選ぶと郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
地方では大手より地域密着の中小が強い場合もあるので、3位のHOME4Uも確認した方が良いでしょう。
しかし都市部では「すまいバリュー」が定番です。
特に大手トップ3社（三井・住友・東急）の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。SRE不動産（旧ソニー不動産）
実績 4.0 不動産会社 4.0 運営会社 5.0 - 査定実績：
- （2014年開始）
- 不動産会社数：
- 売主側1社（買主側多数）
- 運営会社：
- SREホールディングス株式会社
すまいValueと合わせて利用したいのが、SRE不動産（旧ソニー不動産）。利用できるエリアは首都圏と関西圏限定です。
あのソニーが始めた不動産会社で、売主だけを担当するエージェント制が特徴。無数にある他の不動産会社が買主を探してくれるため、高値でスムーズに売れやすいメリットがあります。管理人のコメント
大手不動産会社でエージェント制はSRE不動産だけ。話を聞くと売却活動に役立つでしょう。ただし一括査定でなく1社だけの査定なので、すまいValueとセットで査定を依頼することがポイント。まずメールで概算価格を査定してくれます。
HOME4U
実績 5.0 不動産会社 4.0 運営会社 4.0 - 査定実績：
- 累計45万件（2001年開始）
- 不動産会社数：
- 1,800社
- 運営会社：
- 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数45万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
不動産会社は大小バランスよく登録されているため全国どこでも幅広く依頼ができます。
机上査定を選ぶと、郵送やメールで査定可能。管理人のコメント
HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。
【公式サイト】すまいValue
【公式サイト】SRE不動産
【公式サイト】HOME4U
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