一戸建てイメージ
家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。

しかし、検査済証がない建物は意外に多いもの。

そもそも検査済証とはどういった書類で、なぜ必要なのでしょうか。

検査済証がない建物でも売れるのか、そして解決する方法について分かりやすくまとめました。

検査済証がない建物は売れるが、売りにくい

結論から言うと、検査済証がなくても建物の売却は可能ですが、普通より売りにくくなります。

なぜ売りにくいのかというと、検査済証がないと住宅ローンが借りにくいからです。

ハウスくんハウスくん

どうして住宅ローンが借りにくくなるの?


家博士家博士

違法建築物の恐れがあるからだよ。
検査済証がないのに、銀行が住宅ローンを貸したら、銀行として違法建築物の売買に手を貸したことになるからね。
また国土交通省からも、検査済証のない住宅へ融資しないように金融機関へ要請しているんだ。

2003年2月24日、国土交通省から金融機関へ、検査済証の無い新築建物へ融資を控えるよう要請がありました。

この時は新築のみでしたが、今は検査率が上がったため、中古建物も徐々に融資が借りにくくなっています。

【参考】国土交通省・新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について・平成15年2月24日

検査済証を紛失しただけなら大丈夫

問題ないイメージ
検査済証が手元になくても、それが単に「紛失したため」であれば特に問題はありません。

市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を確認すると、検査済証の交付記録が分かります。

多くの場合は、この「台帳記載事項証明書」によって、検査済証の代わりとなります。

しかし台帳記載事項証明書が無い場合は、完了検査を受けていないということに。

この場合は、建築指導課に保管されている「建築計画概要書」で建築確認申請の内容が、現況と同じか確認します。

今の現況の建物と同じ内容で建築計画が提出されていれば、違法建築ではありません。

影響は築年数によっても違う

今でこそ約9割の建物で検査済証が取得されていますが、年によって取得率は大きく変わります。

20年前の1998年における検査済証の取得率は38%。

半分以上の建物で検査済証が交付されていないのです。

ハウスくんハウスくん

20年前は4割にも満たない程度しか交付されていないなんて!

家博士家博士

それより前になると、取得率は5〜20%なんてことも。
ほとんどの建物で検査済証が交付されていなかったりするんだ

築年数の他にも、エリアによっても取得率は変わります。

特に関西エリアでは検査済証がない物件の割合が高くなっています。

まず実績が豊富な不動産会社に相談する

不動産会社に相談イメージ
検査済証がないけれど、家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

相談する不動産会社を選ぶときは、不動産売買の実績が豊富な不動産会社を選ぶのがポイント。

売買実績が豊富なので、検査済証のない建物の売買についてもしっかりしたアドバイスがもらえます。

3〜6社程度の不動産会社に相談し、意見を聞き比べるようにしましょう。

不動産会社の心当たりが無い場合は、一括査定サイトが便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

SRE不動産では、メールで査定結果を教えてくれるので、とりあえず査定価格の取り寄せだけでも試す価値はあります。

SRE不動産の無料査定依頼はこちら
SRE不動産

そもそも検査済証とは

建設中のイメージ
建物を建てる時は、さまざまな法令に従って設計・建築する必要があります。

法律の基準に適合しているかどうかをチェックするための検査は、「建築確認、中間検査、完了検査」の3つ。

これらは建築基準法で定められている検査です。

この3つの検査がすべて完了し、建物が法律の基準に適合していると認められた時に交付される書類が「検査済証」となります。

3つの検査について

建築確認、中間検査、完了検査の簡単な概要は次の通りとなっています。

建築確認

これから建てようとする建築物が建築基準法などの法令を守っているかどうか、計画段階で確認するものです。

設計図書などを元に検査を行います。

建築確認の「確認済証」が交付されて初めて、工事に着工できます。

中間検査

中間検査はその名の通り、工事の途中で実施される検査。

あらかじめ指定された工程が終わった段階で検査が実施されます。

一般的な2階建ての木造住宅の場合、中間検査は1回実施。

「中間検査合格証」が交付されなければ、後半の工程に進むことはできません。

完了検査

3つ目は工事が完了した時点で実施される完了検査です。

建物が設計図書通りに建てられているかどうかをチェック。

特に問題なければ「検査済証」が交付されます。

ハウスくんハウスくん

検査済証があるということは、3つの検査すべてに合格した適法建築物であることを証明できるってことなんだね

家博士家博士

そう。どの検査でも法令に合わない不適合箇所があれば、直さないと検査には通らない。
違法建築物を増やさないためにも、大事なことなんだ

検査済証がないと住宅ローンが借りにくい理由

ローンイメージ
検査済証がない家は住宅ローンが借りにくくなります。

住宅ローンが借りにくい理由は、違法建築の可能性があるため。

違法建築物では、建築確認申請の後、申請と違う建物を建てているもの。

一例をあげるとすると、次のような部分で違法となっている可能性があります。

建ぺい率超過
建物が土地面積の何割を使えるかの割合を超えている。
容積率超過
その土地に建設できる建物の延べ床面積が超えている。
各斜線制限の違反
隣接地などへの日照制限の高さを超えている。
用途制限違反
本来建ててはいけない用途の建物を建てている。
接道義務違反
道路の間口が2m以下、または道路からの通路が幅2m未満など、建物の建築ができない土地に建てている。
無確認建築
そもそも建築確認を出していない。

いずれの内容も、建築基準法に定められている内容。

一つでも適合していない部分があると、検査には通りません。

検査済証がなければ適法建築物だということを証明できないため、金融機関としても融資が難しくなるのです。

改修工事や大規模リフォーム、リノベーションもできない

資金面以外にも検査済証がないことによる影響があります。

それが、改修工事や大規模なリフォーム、リノベーションが出来ないという点。

たとえば「耐震化工事を行いたい」と思っても、違法建築物であればほぼ確実に断られてしまいます。

また、増築などの改修工事や大規模なリフォーム、リノベーションの際にも、事前の建築確認が必要。

確認申請を行う際の必要書類の中に検査済証が含まれているため、検査済証がないと何かと困ってしまうのです。

ハウスくんハウスくん

検査済証って、かなり大事な書類なんだね…

家博士家博士

建てた当初はあまり困らないけど、増改築やリフォーム、売却など後々に困るんだ。
でも、検査済証がないからといって売却を諦める必要ないよ。
2014年に検査済証がない場合の救済策が策定されたからね

検査済証がないときの解決策

解決策イメージ
検査済証がない場合の救済策として、国土交通省が2014年にガイドラインを策定しました。

正式には「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」という名称です。

(参考)検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン

これによると、まずは建築当時の確認済証や設計図書を利用し、図上調査を実施。

確認済証や設計図書などが残っていなければ、建築士が「復元図書」と呼ばれるものを作成します。

こうした書類を元にした現地調査も行い、最終的には報告書が作成されます。

この報告書は、改修工事や大規模リフォーム、リノベーションを行う際の確認申請に必要な書類として活用可能なので、検査済証の代用とできるのです。

なお、確認済証や設計図書が残っていない場合に作成する復元図書ですが、作成にはかなりの時間と費用がかかります。

違法建築物であることが判明した場合、まずは適法建築物となるような改修等も必要です。

既存不適格建築物の場合は緩和措置もある

調査の結果、違法建築物ではなく既存不適格建築物であると判定されることもあります。

これは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により適合しなくなってしまった建築物のこと。

この場合は一定の緩和措置が受けられることになっています。

ただし、報告書の内容をふまえて不適合箇所は法令に適合するよう改修に努め、対応についても特定の行政庁に相談する必要があるとされています。

まずは不動産会社へ確認する方が確実

ここまで検査済証や、検査済証がない場合の救済策について見てきました。

検査済証がとても重要な書類であることは理解できても、ない場合の救済策などは専門的で難しいですよね。

そんな時でも頼りになるのが不動産会社。

自分であれこれ検索するよりも、まずは不動産会社へ確認する方が早くて確実です。

検査済証がない場合の対応方法についても、分かりやすいアドバイスがもらえます。

逆に「検査済証が無いなら、うちで買い取ります」といったスタンスの不動産会社は要注意。

相場の半額などで買い取って、転売利益を得ようとしている恐れもあります。

こういった悪質な不動産会社に引っかからないためには、複数の不動産会社から意見をきくこと。

具体的には、不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べると、不自然な不動産会社を見分けることができます。

不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


首都圏・関西圏ならSRE不動産(旧ソニー不動産)も

首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)、関西圏(大阪・兵庫)の場合は、SRE不動産(旧ソニー不動産)もおすすめです。

HOMES

SRE不動産は、あのソニーが始めた不動産会社。

アメリカ式エージェント制度を取り入れ、完全に売り主の立場で家の売却をサポートしてくれます。

ソニー不動産について詳しくはこちら
SRE不動産(旧ソニー不動産)の評価・口コミ、利用するときの注意点とは

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