検査済証がない建物は売れるのか

家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。

しかし、検査済証がない建物は意外に多いもの。

そもそも検査済証とはどういった書類で、なぜ必要なのでしょうか。

検査済証がない建物でも売れるのか、そして解決する方法について分かりやすくまとめました。

検査済証がない建物は売れるが、売りにくい

結論から言うと、検査済証がなくても建物の売却は可能ですが、普通より売りにくくなる恐れがあります。

なぜ売りにくいのかというと、検査済証がないと買主が住宅ローンを借りにくいからです。

買主が住宅ローンを借りにくいため

違法建築の恐れがある

検査済証が無い建物は、違法建築の恐れがあります。

金融機関は、企業の信用や社会的責任から、違法建築への融資を避けたいもの。

そのため、違法建築の恐れがある『検査済証が無い建物』には、住宅ローンを貸すのに慎重になるのです。

国土交通省からも融資しないように要請があった

検査済証の無い新築住宅への融資を控えるよう、2003年に国土交通省から金融機関へ要請がありました。

【参考】国土交通省・新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について・平成15年2月24日

この時は新築のみでしたが、今は中古住宅も融資が借りにくくなっています。

調査結果によると、すでに2014年時点で、約75％の金融機関が中古住宅でも検査済証をチェック。

現在はさらに多くの金融機関が、中古住宅でも検査済証をチェックしています。
【参考】国土交通省・H26年度民間企業における検査済証等の活用状況に関する調査

検査済証を紛失しただけなら大丈夫

検査済証がなくても、単に紛失しただけなら問題ありません。

市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を確認すると、検査済証の交付記録が分かります。

多くの場合は、この「台帳記載事項証明書」によって、検査済証の代わりとなります。

建築計画概要書で違法建築か分かる

完了検査を受けていない場合は、建築指導課に保管されている「建築計画概要書」で、建築確認申請の内容が現況と同じか確認できます。

今の現況の建物と同じ内容で建築計画が提出されていれば、違法建築でないことが分かります。

逆に、これで違法だとが分かった場合、住宅ローンが借りられるかは、違法の程度と金融機関によって判断が分かれます。

違法の程度によって住宅ローンへの影響は違う

違法といっても、わずかな違反であれば、影響はほとんどありません。

（詳しくは後で解説しますが）容積率や建ぺい率がプラス10％程度までなら、超えていても問題ない金融機関は多くあります。

しかし再建築不可や最小面積違反になると、転売が難しいこともあり、融資は厳しくなります。

築年数やエリアでも影響は違う

今でこそ約9割の建物で検査済証が取得されていますが、約20年前（1998年）の取得率はわずか38%。

築年数が20年を超えると、半分以上の建物で検査済証が交付されていないため、影響は少なくなります。

また築年数だけでなく、エリアによっても取得率は変わります。

特に関西エリアでは、検査済証がない物件が多いといわれています。

まず実績が豊富な不動産会社に相談する

検査済証がないけれど、家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。

安値で買取る不動産会社に要注意

ただし不動産会社の中には、ごく一部ですが悪質な会社があるので要注意です。

悪質な不動産会社は、検査済証が無い不安に付け込んで、相場の半値などで買い取りを提案する恐れも。

不動産会社を選ぶときは、信頼できる不動産会社を選びましょう。

3〜6社に相談すると安心

相談する不動産会社を選ぶときは、不動産売買の実績が豊富な不動産会社を選ぶのがポイント。

売買実績が豊富なので、検査済証のない建物の売買についてもしっかりしたアドバイスがもらえます。

3〜6社程度の不動産会社に相談し、意見を聞き比べるようにしましょう。

そもそも検査済証とは

検査済証とは、建築基準法で定められている3つの検査がすべて完了した証明。

3つの検査とは、法律の基準に適合しているかどうかをチェックするための「建築確認、中間検査、完了検査」のこと。

そのため、検査済証があれば、建物が法律の基準に適合している『適法建築物』だと分かります。

3つの検査は工事の前・最中・完了後

建築基準法で定められている3つの検査は『建築確認、中間検査、完了検査』の3つ。

それぞれ次のようなものです。

建築確認

これから建てようとする建築物が建築基準法などの法令を守っているかどうか、計画段階で確認するもの。

設計図書などを元に検査を行います。

建築確認の「確認済証」が交付されて初めて、工事に着工できます。

中間検査

中間検査はその名の通り、工事の途中で実施される検査。

あらかじめ指定された工程が終わった段階で検査が実施されます。

一般的な2階建ての木造住宅の場合、中間検査は1回実施。

「中間検査合格証」が交付されなければ、後半の工程に進むことはできません。

完了検査

3つ目は工事が完了した時点で実施される完了検査。

建物が設計図書通りに建てられているかどうかをチェック。

特に問題なければ、ここで「検査済証」が交付されます。

違法建築物の事例

検査済証がない家は、違法建築物の恐れがあります。

違法建築物とは、建築確認申請の後、申請と違う建物を建てているもの。

具体的には、次のような事例があります。

いずれも建築基準法に定められている内容で、一つでも適合していないと違法建築物です。

改修工事や大規模リフォーム、リノベーションもできない

違法建築物では、売買だけでなく、大規模なリフォームやリノベーションにも影響があります。

例えば「耐震化工事を行いたい」と思っても、違法建築物であればほぼ確実に断られてしまいます。

また、増築などの改修工事や大規模なリフォーム、リノベーションも難しくなります。

なぜなら事前に建築確認が必要で、必要書類に検査済証が含まれているため。

検査済証がないと、何かと困ってしまうのです。

検査済証がないときの解決策

国土交通省のガイドラインができた

検査済証がない場合の救済策として、国土交通省が2014年にガイドラインを策定しました。

正式には「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」という名称です。

（参考）検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン

これによると、まずは建築当時の確認済証や設計図書を利用し、図上調査を実施。

確認済証や設計図書などが残っていなければ、建築士が「復元図書」と呼ばれるものを作成します。

こうした書類を元にした現地調査も行い、最終的には報告書が作成されます。

この報告書は、改修工事や大規模リフォーム、リノベーションの確認申請で、検査済証に代用できます。

ただし復元図書の作成にはかなりの時間と費用が必要。

また違法建築物だと、まず適法建築物に戻すため改修しなくてはいけません。

既存不適格は緩和措置もある

調査の結果、違法建築物ではなく既存不適格建築物であれば、一定の緩和措置もあります。

既存不適格とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により適合しなくなってしまった建築物のこと。

ただし、報告書の内容をふまえて不適合箇所は法令に適合するよう改修に努め、行政に相談する必要があります。

まとめ

ここまで検査済証や、検査済証がない場合の救済策について見てきました。

検査済証はとても重要な書類ですが、売却での必要性は築年数やエリアによって違います。

また検査済証が無くても救済策がありますが、時間も費用も必要です。

もし売却を考えている場合は、早めに不動産会社へ相談した方が良いでしょう。

売買実績が豊富な不動産会社なら、検査済証が無い家の解決策を知っています。

ただし「検査済証が無いなら、うちで買い取ります」といったスタンスの不動産会社は要注意。

相場の半額などで買い取って、転売利益で稼ごうとしている恐れがあります。

こういった悪質な不動産会社に引っかからないためには、複数の不動産会社の意見を聴き比べましょう。

不動産会社3〜6社程度に無料査定を依頼して、話を聴き比べることで、信頼できる不動産会社が分かります。

もし不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると便利です。

あなたの家の売却が成功することを、心よりお祈りしております！