家を売却する際に必要な書類のひとつに「検査済証」があります。
しかし、検査済証がない建物は意外に多いもの。
そもそも検査済証とはどういった書類で、なぜ必要なのでしょうか。
検査済証がない建物でも売れるのか、そして解決する方法について分かりやすくまとめました。
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検査済証が無くても売れるが、売りにくい恐れも
結論から言うと、検査済証がなくても建物の売却は可能ですが、普通より売りにくくなる恐れがあります。
なぜなら検査済証がないと買主が住宅ローンを借りにくいケースがあるため。
買主がローンを借りにくい
ハウス どうして住宅ローンを借りにくいの？
家博士 検査済証が無い建物の中には、違法建築の建物があるからだよ。
検査済証がないと違法建築の恐れがある
検査済証が無い建物は、違法建築の恐れがあります。
検査済証は、建築工事の完了時点で検査を受けた証拠になるもの。
つまり検査済証がないと、完成した建物が違法だった恐れがあるのです。
ただし昔は完了検査の検査率が低かったため、検査済証がなくても違法でない建物も多くあります。
違法建築はローンを借りにくい
違法建築の建物では買主が住宅ローンを借りにくくなります。
なぜなら金融機関は、企業の信用や社会的責任から、違法建築への融資を避けたいから。
金融機関は違法建築でなくても、違法建築の恐れがある『検査済証が無い建物』というだけで、融資に慎重になります。
家博士 国土交通省からも、検査済証のない住宅へ融資しないように金融機関へ要請しているんだ。
国土交通省からも融資しないように要請があった
2003年（平成15年）に国土交通省から金融機関へ、検査済証の無い新築住宅への融資を控えるように要請がありました。
【参考】国土交通省・新築の建築物向け融資における検査済証の活用等による建築基準関係規定遵守について・平成15年2月24日
この時は新築のみでしたが、今は中古住宅も融資が難しくなっています。
調査結果によると、すでに2014年（平成26年）時点で、約75％の金融機関が中古住宅でも検査済証をチェック。
現在はさらに多くの金融機関が、中古住宅でも検査済証をチェックしています。
【参考】国土交通省・H26年度民間企業における検査済証等の活用状況に関する調査
ハウス それじゃあ検査済証が無いと家を売れないの？
家博士 紛失しただけなら大丈夫だよ。
検査済証を紛失しただけなら大丈夫
検査済証がなくても、単に紛失しただけなら問題ありません。
市区町村役所の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を確認すると、検査済証の交付記録が分かります。
多くの場合は、この「台帳記載事項証明書」によって、検査済証の代わりとなります。
【参考】東京都・台帳記載事項証明書の発行
ハウス 台帳記載事項証明書が無かったらどうなるの？
家博士 完了検査を受けていないことになる。
でも大丈夫。
検査済証がなくても、ローンが借りられる場合もあるんだ。
検査済証無しでもローン可能な3条件
検査済証がない建物でも、ローン可能な場合もあります。
具体的には次の3つの条件次第。
それぞれ解説します。
条件1. 違法建築でない・違法がわずか
違法の程度によって住宅ローンへの影響は違う
検査済証がなくても、違法建築でない建物であればローン可能な金融機関も多くあります。
また違法建築でも、違反のレベルが低いほどローンへの影響は低くなる傾向。
具体的には、容積率や建ぺい率がプラス10％程度までなら、超えても問題ない金融機関は多くあります。
しかし再建築不可や最小面積違反になると、転売が難しいこともあり、融資は厳しくなります。
建築計画概要書で違法建築か分かる
完了検査を受けていない場合は、建築指導課に保管されている「建築計画概要書」で、建築確認申請の内容が現況と同じか確認できます。
【参考】東京都・建築計画概要書の閲覧制度
今の建物と同じ内容で建築計画が提出されていれば、違法建築ではありません。
これで違法建築だとが分かった場合、住宅ローンが借りられるかは、違法の程度と金融機関によって判断が分かれます。
条件2. 建築が取得率の低い時期・エリア
建物の建築された時期・エリアによっては、検査済証の取得率が低く、ローンに影響しにくくなります。
約20年前は取得率4割未満だった
今でこそ約9割の建物で検査済証が取得されていますが、約20年前（1998年・平成10年）の検査済証の取得率はわずか38％。
築年数が20年を超えると、半分以上の建物で検査済証が交付されていないため、影響は少なくなります。
ハウス 20年前は4割未満なんて！
家博士 それより前になると、取得率は5〜20％なんてことも。
ほとんどの建物で検査済証が交付されていなかったりするんだ
特に関西は取得率が低い傾向
また築年数だけでなく、エリアによっても取得率は変わります。
特に関西エリアでは、検査済証がない物件が多いといわれています。
ハウス 違法の具合や築年数、エリアでも影響が違うんだ。
家博士 さらに金融機関によって判断が違うよ。
条件3. 融資に柔軟な金融機関
検査済証のない建物への融資は、金融機関によって判断が大きく違います。
基本的に大手ほど厳しく、中小ほど柔軟な傾向。
都市銀行は厳格で、地方銀行やネットバンクは判断が分かれます。
またノンバンクといわれる金利の高い金融機関は、融資基準が最も柔軟です。
ハウス でも金融機関なんて数多くあるけど、どこに聞けば良いの？
家博士 結局、不動産会社の意見を聞くのが一番早いし確実だよ。
不動産会社は金融機関と提携しているからね。
まず実績が豊富な不動産会社に相談する
検査済証がないけれど、家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社は売れる方法を順番に検討する
不動産会社は、次の手順で検査済証がなくても売却できる方法を検討します。
- 建物の遵法性をチェック
- ローン可の金融機関を探す
- （全てローン不可なら）その他の解決策（解体・減築・リフォーム・再取得等）の検討
- （いずれも厳しいなら）買取業者の手配
不動産会社は金融機関に詳しい
不動産会社は金融機関に詳しいので、検査済証のない建物の融資についても精通しています。
売買実績が豊富な不動産会社なら、買主のローン審査が通る金融機関を紹介してくれるため、早期の売却も可能。
もちろん違法の程度によってはローンが使えない場合もありますが、その場合の対処法も知っています。
安値で買取る不動産会社に要注意
不動産会社の中には、ごく一部ですが悪質な会社があるので注意しましょう。
一般的に買取の価格は、普通に仲介で売る価格より2割以上安くなります。
しかし悪質な不動産会社は売主の不安に付け込み、相場の半値など極端に安い価格で買取を提案する恐れが。
不動産会社を選ぶときは、信頼できる不動産会社を選びましょう。
ハウス 信頼できる不動産会社はどうやって探せばいいの？
家博士 まず実績が豊富な不動産会社を選ぶこと。あと3〜6社に話を聞けば安心だよ。
実績が豊富な3〜6社に相談すると安心
信頼できる不動産会社を探すには、次の2つが大切です。
- エリアで売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ。
- 1社だけでなく複数（3〜6社）の話を聴き比べる
売買実績が豊富な不動産会社であれば、検査済証のない建物の売買にも慣れているので、良いアドバイスがもらえます。
ただし担当者の当たり外れや相性もあるので、最低3社以上、できれば6社程度の不動産会社に話を聞くと安心。
電話でも良いので話を聴き比べると、どの担当者が信頼できそうか自然と分かります。
ハウス 実績豊富な不動産会社はどこ？
家博士 都市部なら大手3社が強いね。
実績は大手3社が強い
売買仲介件数ランキング上位36社
（2024年3月）
不動産売却の実績は、大手3社に偏っています
三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブルの3社は、仲介件数が2万件を超えており、大手の中でも圧倒的。
都市部で査定を依頼するなら、これら大手3社を中心に考えると良いでしょう。
ハウス 大手3社は別格だね。
家博士 3社もそれぞれ特徴があるから、解説しよう。
【大手1】三井のリハウス
38年連続で売買仲介件数1位
（首都圏174、関西圏45、中部圏25、札幌9、東北6、中国9、九州9）
三井のリハウスは、38年連続で売買仲介件数1位と業界を代表する不動産会社。
独自の査定システムは精度が高く、売主の約76％がほぼ提案価格（提案の95％以上）で成約しています。
多くの購入希望者を抱えるため早く売れることも強みで、売主の65％が2ヶ月以内に成約するほど。
また担当者のレベルが高いことにも定評があり、顧客満足度は96％と高評価です。
家博士 業界を代表する会社だから、初めての売却ならまず話を聞いてみると良いよ。
他と比較する基準にもなるからね。
⇒三井のリハウス
三井のリハウスは36年連続で不動産売買の仲介件数第1位の大手不動産会社。ただし注意点もあります。あなたが家の売却を任せて大丈夫か、注意点と評判を分かりやすく解説します。
【大手2】住友不動産ステップ
熱心な営業スタイルに定評
- 店舗数 203店舗
（首都圏114、関西圏55、中部東海10、北海道8、東北3、中国7、九州6）
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）は、営業マンの熱心な営業スタイルに定評があります。
現在の購入希望者の登録数も公開しており、常に2万人を超える希望者が登録。
自社ホームページの月間来訪者数は300万件以上、登録物件数は2万8千件以上と十分なスケールメリットもあります。
家博士 スマートでクールな営業より人情深く熱心な営業が好みなら、他より出会える可能性が高いかも。
住友不動産ステップ「すみふの仲介 ステップ」は、売買仲介件数が業界2位の大手。家の売却ならぜひ候補に入れたい1社ですが、注意点もあります。住友不動産ステップのメリットと注意点を分かりやすく解説、そして利用者の評判を紹介します。
【大手3】東急リバブル
東急沿線や大型案件に強み
- 店舗数 220店舗
（首都圏141、関西圏45、名古屋11、札幌10、仙台6、福岡7）
東急リバブルは東急電鉄系の不動産会社ですが、全国に店舗を持つのが特徴。
東急電鉄沿線はもちろん、法人営業や投資物件にも強みを持っています。
東急リバブルは不動産の売買実績でトップ3の1社。しかし注意点もあります。東急リバブルを利用する前に知るべき注意点・メリット、そして実際に利用した人の評判をまとめました。
大手にまとめて査定を依頼するなら「すまいValue」
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ハウス とりあえず大手3社に査定を依頼すれば良いの？
家博士 売却予定なら個人の相性もあるから、大手3社以外と比較した方が良い。
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SRE不動産（旧ソニー不動産）
売主だけを担当するエージェント制
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家博士 SRE不動産は業界でも両手仲介無しで知られているから、他社が競って営業してくれる。
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そもそも検査済証とは
建築基準法の検査が完了した証明
検査済証とは、建築基準法で定められている3つの検査がすべて完了した証明。
そのため、検査済証があれば、建物が法律の基準に適合している『適法建築物』だと分かります。
建築基準法で定められている検査は3つあり『建築確認、中間検査、完了検査』の3つです。
（1）建築確認
これから建てようとする建築物が建築基準法などの法令を守っているかどうか、計画段階で確認するもの。
設計図書などを元に検査を行います。
建築確認の「確認済証」が交付されて初めて、工事に着工できます。
（2）中間検査
中間検査はその名の通り、工事の途中で実施される検査。
あらかじめ指定された工程が終わった段階で検査が実施されます。
一般的な2階建ての木造住宅の場合、中間検査は1回実施。
「中間検査合格証」が交付されなければ、後半の工程に進むことはできません。
（3）完了検査
3つ目は工事が完了した時点で実施される完了検査。
建物が設計図書通りに建てられているかどうかをチェック。
特に問題なければ、ここで「検査済証」が交付されます。
ハウス 検査済証があるということは、3つの検査に合格した適法建築物ってことなんだね
違法建築物の例
検査済証がない家は、違法建築物の恐れがあります。
違法建築物とは、建築確認申請の後、申請と違う建物を建てているもの。
具体的には、次の事例があります。
違法建築の事例
- 建ぺい率超過
- 建物が土地面積の何割を使えるかの割合を超えている。
- 容積率超過
- その土地に建設できる建物の延べ床面積が超えている。
よくあるパターンは、建築確認では駐車場としていた1階を、部屋に変更しているケース。
容積率超過になっているため、1階を駐車場に戻す必要があります。 - 最低敷地面積違反
- 自治体が建築物の敷地面積に最低限度を定める条例を設ける場合があります。多くは80〜120m2のいずれかです。
- 各斜線制限の違反
- 隣接地などへの日照制限の高さを超えている。
- 用途制限違反
- 本来建ててはいけない用途の建物を建てている。
- 接道義務違反
- 道路の間口が2m以下、または道路からの通路が幅2m未満など、建物の建築ができない土地に建てている。
- 無確認建築
- そもそも建築確認を出していない。
いずれも建築基準法に定められている内容で、一つでも適合していないと違法建築物です。
検査済証ありでも増築や改築で違法の場合も
検査済証があっても、完了後に増築や改築を無許可でおこなうと違法建築になる場合があります。
ケースとしては少ないですが、1階の駐車場を部屋にしたり、耐火性能の弱いウッドデッキを設置するなどで違法になっている場合も。
不安な場合は、不動産会社に査定を依頼するときに相談すると良いでしょう。
違法性も検査済証の有無も買主へ説明する
建物の違法性や検査済証の有無は、買主へ必ず説明します。
平成30年の宅建業法改正により、既存の建物を売却するときは、確認済証並びに検査済証の保存の状態を説明することが義務つけられています。
（宅地建物取引業法第35条）
大規模リフォーム、リノベーションができない恐れも
違法建築物だと建築確認申請に通らない
検査済証が無いと、大規模なリフォームやリノベーションができない恐れがあります。
なぜなら大規模なリフォームには着工前に建築確認申請が必要だから。
違法建築は、現行法に適合する建物にしないと建築確認申請で許可されせん。
適法建築物は建築確認申請に通る方法あり
適法建築は、検査済証がなくても大規模リフォームやリノベーションが可能。
後述の「リフォームで使われる2つの方法」で解説しますが、12条5号報告書や新ガイドラインを添付すれば建築確認申請で許可されます。
ハウス 検査済証って、かなり大事な書類なんだね…
家博士 建てた当初はあまり困らないけど、増改築やリフォーム、売却など後々に困るんだ。
でも、検査済証がないからといって売却を諦める必要ないよ。
検査済証がない建物を売る4つの解決策
それぞれ解説します。
解決策1. 不動産会社に相談する
検査済証が無い建物を売るための解決策として、まず不動産会社に相談すること。
不動産会社は検査済証なしで売る方法を知っている
先述の「まず実績が豊富な不動産会社に相談する」でも解説しましたが、不動産会社は検査済証なしで売る方法を知っています。
具体的には次の手順で売却方法を検討します。
- 建物の遵法性をチェック
- ローン可の金融機関を探す
- （全てローン不可なら）その他の解決策（解体・減築・リフォーム・再取得等）の検討
- （いずれも厳しいなら）買取業者の手配
多くの建物は、検査済証がなくてもローン可能な金融機関が見つかるため、買主のローン紹介とセットで売り出せます。
売買実績が豊富な3社〜6社に相談する
エリアで売買実績が豊富な不動産会社3社〜6社に無料査定を依頼して、話を聴き比べましょう。
売買実績が豊富な不動産会社は、検査済証がない建物の売買も数多く手掛けており、検査済証なしでローン可能な金融機関と提携しています。
不動産会社の心当たりがなければ、一括査定サイトを利用すると簡単です。
不動産一括査定サイト、主要16社を徹底比較し、ランキングでまとめました。
解決策2. 不動産会社の買取
明らかな違法建築でどこの金融機関でもローンが使えない場合は、不動産会社の買取という選択肢もあります。
ただし売却価格は相場より2割以上安くなってしまうので要注意。
不動産会社は買取った後、相場価格で転売するため、相場より2割以上安くないと買取りません。
価格と手間を考えて、納得できるなら買取もありでしょう。
もし買取を選ぶなら、自社で買取る不動産会社を選ぶと、仲介手数料がかかりません。
不動産会社は10社、20社となるべく多くに査定を依頼しましょう。
不動産の買取は最短1週間で売れますが価格は安くなりがち。しかし今なら高値で買取できるかもしれません。買取で高く売る4つのコツ、失敗しないための注意点を解説します。
解決策3. 建物の減築・改築・解体
検査済証がなく、建物が違法建築の場合、建物を減築・改築・解体する選択肢もあります。
ただし工事費用がかかるため、売却でそこまでする必要があるかは、売却価格によって判断が難しいところ。
工事をする前に複数の不動産会社に相談して、意見を聴き比べる方が良いでしょう。
解体すると売れなくなる恐れも
建物を解体すると売れなくなる土地もあります。
具体的には、再建築不可や古い擁壁のある土地。
建物を解体すると、新しい建物が建てられくなるため、解体前に不動産会社に相談した方が良いでしょう。
家の解体費用の相場、解体費用を安くする4つのコツを解説。また解体前に知っておきたい5つの注意点をまとめました。
解決策4. 検査済証の再発行
再発行・再取得はできないが例外も
正確には、検査済証の再発行・再取得はできません。
しかしまれに自治体によっては、再発行に対応してくれる場合もあります。
かなり確率は低いですが、不動産会社に聞いてみると良いでしょう。
リフォームで使われる2つの方法
主にリフォーム工事の確認申請で検査済証の代わりに使われる方法が2つあります。
ただしいずれも売却で検査済証の代わりにはなりません。
無いよりは有ったほうが有利ですが、費用と手間がかかるため、まず不動産会社に相談することをおすすめします。
方法1. 12条5項報告書
12条5項報告書とは、リフォームの建築確認申請で、既存建築物の検査済証が無い場合に利用されるもの。
建築基準法12条5項に基づいた内容なので、この名前で呼ばれています。
特定行政庁、建築主事又は建築監視員は、次に掲げる者に対して、建築物の敷地、構造、建築設備もしくは用途又は建築物に関する工事の計画もしくは施工の状況に関する報告を求めることができる。
引用元: 建築基準法12条5項
必要書類や詳細は各行政庁によって異なります。
リフォームする場合は、リフォーム会社や工務店が申請してくれます。
方法2. 国土交通省のガイドライン
新たに検査済証がない場合の救済策として、国土交通省が2014年にガイドラインを策定しました。
【参考】検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン
事前に登録された民間の指定確認検査機関に依頼すると、調査を実施して証明書を発行。
これが違法建築でない証明になります。
指定確認検査機関は、建築当時の確認済証や設計図書で図上調査を実施し、なければ「復元図書」を作成。
現地調査と合わせて報告書を作成します。
ただし復元図書の作成にはかなりの時間と費用が必要。
また違法建築物だと、適法建築物に戻す改修が必要になります。
既存不適格は緩和措置もある
調査の結果、違法建築物ではなく既存不適格建築物であれば、一定の緩和措置もあります。
既存不適格とは、建築当時は適法だったものの、その後の法改正により適合しなくなってしまった建築物のこと。
ただし報告書の内容をふまえて不適合箇所は法令に適合するよう改修に努め、行政に相談する必要があります。
まとめ
ここまで検査済証や、検査済証がない場合の対策について解説してきました。
検査済証はとても重要な書類ですが、売却での必要性は築年数やエリアによって違います。
また検査済証が無くても、代替書類で対応できる場合もあります。
検査済証無しでもローン可能な3つの条件は
検査済証がない建物を売る4つの解決策は
もし売却を考えている場合は、早めに不動産会社へ相談しましょう。
売買実績が豊富な不動産会社なら、検査済証が無い建物の解決策を知っています。
都市部なら大手3社（三井のリハウス・住友不動産ステップ・東急リバブル）が実績豊富。
とりあえず1社だけ査定を依頼するなら、38年連続で実績1位の三井のリハウスが良いでしょう。
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あなたの不動産売却が成功することを、心よりお祈りしております！
